世聯(lián)合肥財富廣場二期價格報告匯報

財富廣場二期價格報告謹呈:安徽置地投資有限公司1/19/2023本次價格報告匯報的目的梳理及匯總安徽置地及世聯(lián)對項目價格的思考，以理性的方式提出雙方對財富廣場二期寫字樓價格的共同判斷；為已經(jīng)進入認籌期的項目銷售工作提供支持，向客戶傳達開發(fā)商對本項目售價的預期目標；形成基本均價，并在隨后的銷售工作中進行價格接受度測試，為可能產(chǎn)生的價格水平調(diào)整預留時間；建立項目內(nèi)部各單位之間的價格體系，為最終價格表形成提供基本依據(jù)。2工作流程價格制定背景回顧現(xiàn)階段工作進度發(fā)展商目標溝通目標均價確定內(nèi)部調(diào)差的制定3價格制定背景回顧市場背景項目背景4瞬息萬變的市場、激烈的競爭格局2006年市場同功能性物業(yè)推出量激增，市場供應量出現(xiàn)“井噴”恒豐國際廣場4月底開盤香港廣場、CBD中央廣場正處持銷期其他諸如旺城國際、寓言家等同功能性物業(yè)正間斷性的發(fā)力持銷寫字樓市場正逐步建立，市場競爭即將呈現(xiàn)“白熱化”態(tài)勢5純商務寫字樓周邊建筑以住宅為主，商務氛圍尚顯淡薄。位置:位于合肥廬陽政商中心區(qū)，濉溪路南側。四周概況:總建面87793m2其中:商業(yè)9251m2辦公64586m2四樓商務會所2107m2經(jīng)濟指標:技術指標:A:12層+局部16層B:21層6極具競爭力的產(chǎn)品7年初確定的營銷策略目標營銷戰(zhàn)略體系形象定位項目價值體系占位高端，代表城市未來，建立市場標桿引導并創(chuàng)造客戶需求，形成行業(yè)簇群與客戶簇群體驗和服務改變城市景觀綜合體資源共享企業(yè)成長壯大的孵化器形象就是財富可持續(xù)增值投資價值突出商啟中華經(jīng)濟天下新徽商比肩世界500強戰(zhàn)略平臺8現(xiàn)階段工作進度1月2月3月4月5月6月1.154.24.225.185.20重大事件營銷節(jié)奏營銷節(jié)點工作重點4.15春節(jié)黃金周/合肥住交會客戶資源管理VIP普通金卡申請內(nèi)部認籌公開認籌選房開盤持銷期財富論壇一財富論壇二財富論壇三以論壇形式建立項目市場形象,盤整客戶資源,開始項目前期蓄客銷售階段儲客認購VIP選房開盤熱銷針對已申請VIP卡客戶進行升級,鎖定目標客戶消化前期積累客戶/制造熱銷局面/完成開盤活動延續(xù)開盤熱銷態(tài)勢/以小規(guī)模高頻率活動為主線不斷促進銷售/老客戶營銷4.15內(nèi)部認籌4.159發(fā)展商目標溝通充分的目標溝通是該方案得以確定執(zhí)行的重要前提102品牌指標---刷新并提升“財富廣場”整體項目品牌價值，帶動“安徽置地”企業(yè)品牌更新，增強企業(yè)在合肥及省內(nèi)的行業(yè)影響力。要求形成旺銷態(tài)勢，并要關注客戶感受。1財務指標---快速銷售，實現(xiàn)本項目資金快速回籠是首要目標；其次是合理的利潤率。并要形成與置地投資大廈的有序銜接。11項目目目目標標均均價價確確定定目標標均均價價制制定定依依據(jù)據(jù)目標標均均價價制制定定背背景景目標均價制定定原則12我們認為，定定價是在綜合合研究了企業(yè)業(yè)目標和市場場競爭格局，，并結合對市市場的宏微觀觀預測，客觀觀、科學、理理性地對產(chǎn)品品價值進行度度量和權衡的的過程。背景13高形象推廣下下的快銷原則“叫好又叫座座”14依據(jù)市場自然升值值市場同期項目目比較客戶投資收益益項目開發(fā)成本本營銷溢價5432115市場03年至至05年已售售、在售項目目統(tǒng)計分析年份項目名稱銷售價格市場平均價格2003萬通大廈36604052昌河科創(chuàng)大廈3800圣大國際4000財富廣場一期4600美地陽光大廈42002004徽商國際大廈47004766中環(huán)國際廣場4600金川大廈50002005香港廣場63005016CBD中央廣場5800環(huán)球廣場4600光大國際廣場4600旺城國際5500寓言家5000中環(huán)匯景大廈5010嘉華中心3400國際商會中心5000百花大廈4950在合肥城市經(jīng)經(jīng)濟大力發(fā)展展的勢頭下,寫字樓市場場蓬勃發(fā)展;2004年市市場整體均價價較2003年增長17%左右;2005年寫寫字樓市場高高歌凱進,市市場推出量達達歷史之最,整體市場均均價突破5000元/平平方米,較之之上年增長近近6%.市場自然升值值市場同期項目目比較客戶投資收益益項目開發(fā)成本本營銷溢價16計算說明：選選取合肥市場場2003年年至2005年已售項目目共18個，，分年度對其其市場均價進進行計算，經(jīng)經(jīng)綜合比較得得出合肥市場場均價的自然然增長率。年份030405選取樣本量5310平均值405247665016增長率/17.621%5.246%平均增長率11.43%2006年合合肥市場均價價為:5300~5400元/平方米之間間考慮到市場供供應量猛增,防范井噴現(xiàn)現(xiàn)象的影響等等，預計市場場自然增長率率應在6%-8%左右。。則:市市場均均價為為:5006+5006×8%=5406.48(元/平米米)5006+5006×6%=5306.36(元/平米米)17根據(jù)市市場均均價推推算，，06年合合肥市市場均均價應應為結論一一5300~5400元/平方方米之之間18市場自自然升升值市場同同期項項目比比較客戶投投資收收益項目開開發(fā)成成本市場比比較法法是房地地產(chǎn)項項目定定價的的常用用方法法，此此種定定價直直接反反應市市場競競爭；；市場比比較法法將需需要定定價的的對象象與其其在定定價期期間發(fā)發(fā)生交交易的的類似似成交交案例例進行行比較較，再再對這這些類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)的價價格做做適當當?shù)男扌拚?，，以此此確定定客觀觀合理理價格格的方方法；；在房地產(chǎn)產(chǎn)定價方方法中,市場比比較法側側重考慮慮市場狀狀況，在在此成為為首選方方法。市場比較較法研究究步驟營銷溢價價194、比準準價形成成1、篩選可比樓盤產(chǎn)品結構相似、區(qū)域接近目標客戶相似，銷售期重合2、確定權重根據(jù)與項目的競爭關系。評定指標：1)客戶重疊程度2）和項目距離的遠近3、打分29項比準指標：區(qū)位類：區(qū)域印象/發(fā)展前景/周邊環(huán)境/交通規(guī)劃/生活便利性規(guī)劃設計指標類：項目規(guī)模/容積率/商業(yè)配套/車位數(shù)量比/園林規(guī)劃/會所規(guī)劃/梯戶比/實用率/設備及智能化戶型結構類：實用性/采光通風/贈送面積/戶型創(chuàng)新景觀及視野：景觀內(nèi)容/景觀面寬品質展示類：建筑外觀/園林效果/公共部分品質/物管形象/樣板房效果/交樓標準展示項目品牌類：發(fā)展商品牌/專業(yè)陣容/前期推廣形象20選取對比比樓盤直接競爭爭：恒豐豐國際大大廈間接競爭爭：CBD中央央廣場、、香港廣廣場、中中環(huán)國際際廣場參考競爭爭：環(huán)球球廣場遵循的原原則直接競爭爭、間接接競爭、、參考競競爭12比較樓盤盤2154321對比樓盤盤分析明確各對對比項目目的核心心均價確定各對對比因素素及其權權重確定各對對比項目目權重分分布統(tǒng)比較并并確定最最終比較較分數(shù)比準均價價的合成成22對比樓盤盤權重樓盤名稱樓盤描述權重銷售價格直接競爭65%恒豐國際廣場地段：鳳陽路和站西路交口規(guī)模：4萬平米（384戶）發(fā)售時間：預計2006年4月底選房25%4300元/平米CBD中央廣場地段：長江西路369號（合肥一中旁）規(guī)模：13.6萬平米發(fā)售時間：2005年1月（寫字樓部分）20%5800元/平米香港廣場地段：淮河路288號（市府廣場對面）規(guī)模：4.4萬平米發(fā)售時間：2005年1月20%6300元/平米間接競爭20%中環(huán)國際廣場地段：勝利路與臨泉路交匯處規(guī)模：2.3萬平米發(fā)售時間：2005年4月20%4600元/平米參考競爭15%環(huán)球廣場地段：馬鞍山路和屯溪路交匯處規(guī)模：9萬平米發(fā)售時間：2005年3月15%4600元/平米23比準均價價測算樓盤名稱銷售價格對比得分比準均價

權重權重均價恒豐國際廣場4300元/平米1.05451525%1128.75CBD中央廣場5800元/平米1.08626420%1252.8香港廣場6300元/平米0.98617420%1234.8中環(huán)國際廣場4600元/平米0.97446220%892.4環(huán)球廣場4600元/平米0.99455415%683.15211.8524地理位置（45%）環(huán)境35%升值前瞻生活氣氛商業(yè)氣氛人文氣氛自然環(huán)境（噪音）治安狀況區(qū)域印象交通7%車行、管制公共交通離城市中心距離樓盤本體素質41%）規(guī)模（顯示配套、空間、發(fā)展商實力、升值潛力及社會影響力）、總戶數(shù)

平面設計（實用、有新意、朝向、通風、采光、每梯幾戶、是否為當前流行戶型）

設備(電梯、智能化、直飲水、中央熱水、消防)

裝修(地面、廚、衛(wèi)、門窗)

外觀（大堂、會所）

景觀

車位

層高（空間感、梁、柱）

實用率

物業(yè)管理（8%）品牌

收費

質量（4%）承建商（防水處理）

發(fā)展商

工程形象進度2%）目前進度、入伙時間

影響因素合計

比準打分分指標體體系25比準均價價確定核算方式式:加加權平均均法5212元/平平米26確定比準準均價區(qū)區(qū)間---根根據(jù)經(jīng)驗驗值為均均價5000的的寫字樓樓的均價價敏感區(qū)區(qū)間=200元元/平方方米【5012，5412】】27市場自然升升值市場同期項項目比較客戶投資收收益項目開發(fā)成成本營銷溢價市場現(xiàn)有租金水水平：45元/平方方米.月租金年增長長率：8%則2007年底租金金水平：605元/平方米.年投資回報一般投資客客戶預期寫寫字樓市場場投資回報報率：10%-12%收益回算售售價5040~6050元/平方米28市場自然升升值市場同期項項目比較客戶投資收收益項目開發(fā)成成本營銷溢價成本現(xiàn)有土地成成本水平：：取值300萬元/畝（樓面面625元元/平方米米）建安及配套套綜合成本本水平：2030元元/平方米米管理、財務務成本：土土地及建安安成本的9％單位成本小小計＝（2030＋625）×1.09＝2895元元/平方米米收益一般寫字樓樓項目開發(fā)發(fā)預期毛收收益率：35%-40%成本法計算算售價4450~4825元/平方米29財

富廣廣

場二二

期項項

目價價

格測測

算建建

議4700480049005000510052005300540055005600市場自然然升值市場同期期項目比比較客戶投投資收收益目標均價測算項目開開發(fā)成成本44004500460057005800590060005100~5400元/平方米30營銷可可能提提升的的溢價價空間間市場自自然升升值市場同同期項項目比比較客戶投投資收收益項目開開發(fā)成成本營銷溢溢價形象/展示示溢價價產(chǎn)品溢溢價開盤前前額外外優(yōu)惠惠開盤抽抽獎老客戶戶營銷銷優(yōu)惠惠客戶轉轉介紹紹一期實實景展展示大堂展展示形象3D展展示等等BA+溢價1％溢價1％31目標均均價區(qū)區(qū)間確確定目標均均價測測算區(qū)區(qū)間＝＝【5100，5400】】目標均價區(qū)區(qū)間＝＝目標均均價測測算區(qū)區(qū)間＋＋必殺殺技組組合溢溢價+形形象/展示示溢價價＝【5100＋5100×1%＋5100×1％；5400＋＋5400×1%＋＋5400×1％】】＝【5202，5508】】32價格策略建議模式：：開盤及隨后后一個月的的強銷期采采用方向二二，之后調(diào)調(diào)整為方向向三方向一高形象、高價格、低速度——風險模式方向二高形象、低價格、高速度——利潤損失方向三高形象、中價格、中速度——折中方案項目營銷特特征：體量量較大、先先速度后兼兼顧利潤、、建立品牌牌形象33內(nèi)部調(diào)差的的制定項目四至分分析戶型立體分分布圖調(diào)差考慮的的因素極差制定參參考依據(jù)內(nèi)部朝向調(diào)調(diào)差內(nèi)部垂直調(diào)調(diào)差34西東東項目具有較較大的景觀觀價值可挖挖掘南側：：臨合肥名名盤－－高高檔住宅栢栢景灣，小小高層。西側：：鄰廬陽區(qū)區(qū)政府辦公公大樓，其其余為多層層住宅。東側：：全部是多多層住宅。。北側：：全部是住住宅，本項項目二期的的一至三層層商業(yè)單邊邊商業(yè)街。。北南南35二期期A棟棟————12層層部部分分1層層2層層3層層4層層5~12層層36二期期A棟棟————16層層部部分分1層層2層層3層層4層層5~12層層13層層14~16層層37二期期B棟棟1層層2層層3層層4層層5層層15~17層層18~21層層38調(diào)差差考考慮慮的的因因素素123從景景觀觀、、噪噪音音、、朝朝向向等等因因素素綜綜合合考考察察打打分分；；由于于本本項項目目各各單單位位結結構構上上無無特特別別差差異異，，因因此此不不用用過過多多考考慮慮結結構構影影響響；；垂直直方方向向調(diào)調(diào)差差主主要要考考慮慮低低、、中中、、高高層層價價格格分分布布合合理理，，分分別別與與競競爭爭對對手手低低、、中中、、高高層層售售價價相相匹匹配配。。39水平、、垂直直極差差制定定參考考依據(jù)據(jù)---周邊邊高層層樓體體較少少，唯唯項目目南面面被柏柏景灣灣遮擋擋，故故此若若干單元存存有層層差較較大的的現(xiàn)象象；---樓層層越高高，景景觀差差別越越小，，層差差值也也相當當應減減小。。---周邊邊高層層寫字字樓極極為有有限，，不同同方向向的景景觀及及視野野差別別極大，水水平差差也表表現(xiàn)為為較大大值。。層差水平差差40水平調(diào)調(diào)差結結果———A棟樓樓序號12345678910111213144~12層01001901901901901008060-210-190-170-80-8013~16層0100190190-8041A棟4層~12層123456789111013121410019010080600-80-80-170-190-21019019019042A棟13~16層123451001900-8019043水平調(diào)調(diào)差結結果———B棟樓樓序號1234567891011124~14層020406080-180-200-220-2408060-8015、17、19層0204060160-180-200-220-240140-8016、18、20、21層0204060160-180-200-220-240140-8044B棟4~14層層123459876101112020406080-240-220-200-1808060-8045B棟15、、17、19層層12345987610110204060160140-80-240-220-200-18046B棟16、、18、20、、21層1234598761011-240-220-200-1800204060-8016014047垂直調(diào)調(diào)差結結果———A棟樓樓4~10樓10~11樓11~16樓30元/層200元/層50元/層南面北面4~5樓5~6樓6~16樓30元/層150元/層50元/層額外跳跳差有空中花園的樓層(5、7、9、11、13、15)100元48垂直調(diào)調(diào)差結結果———B棟樓樓4~10樓10~11樓11~21樓30元/層200元/層50元/層南面北面4~5樓5~6樓6~21樓30元/層150元/層50元/層額外跳跳差有空中花園的樓層(15、17、19)電梯轉換層100元100元49THEEND509、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:37:5103:37:5103:371/5/20233:37:51AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:37:5103:37Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:37:5103:37:5103:37Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:37:5103:37:51January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20233:37:51上上午午03:37:511月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:37上上午1月-2303:37January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/53:37:5103:37:5105January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。3:37:51上午3:37上上午03:37:511月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。03:37:5103:37:5103:371/5/20233:37:51AM11、成功功就是是日復復一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。1月-2303:37:5103:37Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。03:37:5103:37:5103:37Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2303:37:5103:37:51January5,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月20233:37:51上午午03:37:511月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月233:37上上午午1月月-2303:37January5,202316、少年十五二二十時，步行行奪得