上海某板塊市場報告

南匯周康板塊市場報告區(qū)域市場簡析區(qū)域競品掃描區(qū)域市場總結(jié)PARTONE區(qū)域市場簡析ONEONE08年1月至08年6月，周康板塊成交表現(xiàn)良好，并且市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)隨著美國次貸危機爆發(fā)以及全球經(jīng)濟蕭條逐漸呈現(xiàn)，08年下半年周康市場成交量與經(jīng)濟一同下滑09年1月市場依舊持續(xù)在低迷狀態(tài)，表現(xiàn)為買方市場供應(yīng)方面，08年10月至12月市場出現(xiàn)集中放量，主要來自區(qū)域大盤印象春城和綠洲康城從08年12月開始價格下滑趨勢明顯08年1月—09年1月周康公寓供求情況ONE周康板塊總價成交段主要集中在８０－９０萬的區(qū)間之內(nèi)，其次是９０－１００萬區(qū)間。ONE板塊內(nèi)主力在售項目的單價走勢趨于下降，現(xiàn)在階段，各項目成交單價主要徘徊于8000-9000元/平方米的范圍內(nèi)。ONE南匯區(qū)周康板塊可售體量（截止09.01）排名項目名稱體量套數(shù)1印象春城61976.476922東方晶華園31037.943143綠洲康城25318.692164粵亮灣景苑20516.622505和居水岸16733.931446圣鑫苑14362.811277綠地東上海9539.37738菱翔苑4968.941合計

184454.71857近期成交低迷，導(dǎo)致目前在售項目存量余房較多，周康板塊累積在售存量18.4萬平米ONE周康板塊項目存量余房比例剩余量位居前列的項目有印象春城、東方晶華園和綠洲康城其中印象春城主要由于０８年年底推出新盤，開盤強銷后，優(yōu)惠活動截至，將實際已獲得預(yù)售許可證的房源延遲對客戶公開，導(dǎo)致大體量的后續(xù)房源囤積東方晶華園、綠洲康城等排名靠前的項目，都是由于０８年內(nèi)去化表現(xiàn)不佳而導(dǎo)致的房源累計菱翔苑和綠地東上海一期項目已是尾盤，剩余房源的較高單、總價，使客戶望而卻步ONE南匯周康板塊1月去化量排名項目名稱體量套數(shù)1綠洲康城8730.1842金柳灣新貴居1021.7153東方晶華園966.3184印象春城846.1795菱翔苑816.8766中邦城市園732.7477沈默花苑605.0758粵亮灣景苑325.6649圣鑫苑324.23合計

14365131近期周康板塊成交緩慢，表現(xiàn)最突出的是綠洲康城清水灣，開盤當(dāng)月成交84套，單價較前批房源有大幅度下降，以12000元/平米單價打7折銷售，成交均價僅8690元/平米PARTTWO區(qū)域競品掃描TWO周康板塊競品掃描6圣鑫苑8中邦城市5周浦萬達廣場11萬科金色里程10金柳灣（墅外）4印象春城7綠地東上海本案3東方晶華園１粵亮灣9綠洲康城·親水灣12保利林雨溪2和居水岸TWO基本信信息印象春春城區(qū)域位位置：：周浦浦年家家浜東東路129弄占地面面積：：35萬總建筑筑面積積：46萬萬開盤時時間：：08.10.30（首首批））推盤案案量：：288套套交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：毛坯坯交房時時間：：09.12.31戶型：：一房房：63平平米二房：：88平米米、92平平米、、113平平米三房;131平米米08.11開盤盤報價價：均均價8500元元/平平米價價格范范圍：：8200-9000元元/平平米開盤優(yōu)優(yōu)惠活活動：：開盤盤當(dāng)天天認購購優(yōu)惠惠200元元/平平米TWO成交信信息銷售節(jié)點08.1108.1209.1去化套數(shù)124187銷售率43%6.5%2.4%網(wǎng)上成交均價：8387元/平米印象春春城TWO2.21推推出3號和和7號號兩棟棟樓，，帶63平平米小小戶型型一房房，開開盤報報價7600-9500元/平米米，均均價8500元元/平平米，，開盤盤當(dāng)天天優(yōu)惠惠總價價16000元元,房房地網(wǎng)網(wǎng)上反反應(yīng)開開盤當(dāng)當(dāng)天預(yù)預(yù)定93套套，其其中成成交戶戶型一一房和和二房房所占占比例例平均均。印象象春春城城媒體體信信息息日期報紙名稱2008-12-12新聞晨報2008-11-20新聞晨報2008-11-20時代報2008-11-20新民晚報2008-11-6時代報2008-11-5新民晚報2008-11-5新聞晨報2009-10-30時代報2008-10-29新聞晨報2008-10-29新民晚報2008-10-20租售情報2008-10-6其他日期報紙名稱2009-2-19時代報2009-2-18新聞晨報2009-2-6時代報2009-2-5新聞晨報2009-2-5新民晚報2009-1-26新民晚報2009-1-5租售情報硬廣廣媒媒體體主主要要為為：：晨晨報報、、晚晚報報、、時時代代報報、、租租售售情情報報TWO印象象春春城城戶外外廣廣告告周浦浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)：：無無戶戶外外媒媒體體外接接待待點點：：金金豐豐易易居居代代理理，，依依靠靠周周浦浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)上上易居居中中介介門門店店共共同同銷銷售售導(dǎo)示示系系統(tǒng)統(tǒng)：：無無交交通通導(dǎo)導(dǎo)示示，，在在周周浦浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)宣宣傳傳力力度度不夠夠，，年年家家浜浜路路無無交交通通指指示示牌牌，，引引導(dǎo)導(dǎo)動動線線差差TWOONE印象象春春城城廣告告訴訴求求基本本信信息息綠洲洲康康城城區(qū)域域位位置置：：康康橋橋路路1558弄弄占地地面面積積：：50萬萬總建建筑筑面面積積：：70萬萬開盤盤時時間間：：08.12.13推盤盤案案量量：：215套套交付付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：毛毛坯坯交房房時時間間：：2010.6.3008.12開開盤盤報報價價：：均均價價9300元元/平平米米價價格格范范圍圍：：8700-12500元元/平平米米價格格促促銷銷活活動動：：原原價價均均價價12000元元/平平米米，，7折折銷銷售售房型面積套數(shù)比例1房69平米4922.79%2房91—106平米8338.60%3房133—139平米8338.60%合計215100%TWO成交信息息綠洲康城城康橋區(qū)域域超級大大盤，早早期銷售售在05年，經(jīng)歷市場場最高峰峰1.3萬價格格，在沉寂一一年后，，緊隨印印象春城城開盤，，去年年年底推出出2幢小小高層，，215套房源源，價格格也是采采取直線線跳水方方式，表表價12500元/平平米打7折銷售售，成交均價9073元元/平米，，但銷售情況依依然不理想想。TWO綠洲康城戶外廣告外接待點：：無看房班車：：龍陽路地地鐵站導(dǎo)示系統(tǒng)：：交通指示牌牌:滬南南公路、康康橋路戶外看板：：康橋路2塊刀旗:康康橋路TWO綠洲康城廣告訴求93萬平方方米親水親親陽光低密密度法式小小鎮(zhèn)TWO基本信息東方晶華園園區(qū)域位置：：康沈路1758弄弄近年家浜浜路占地面積：：60300平米總建筑面積積：77443平米米開盤時間：：07.09.30推盤案量：：487套套可可售房源源243套套（扣除動動遷房可售售88套））交付標(biāo)準(zhǔn)：：毛坯交房時間：：09.2.28戶型：二二房：102-104平米三房;123-130平米復(fù)式：160-200平米價格：報價價均價9000元/平米，一一月成交均均價8687元/平米TWO成交信息東方晶華園園該盤是區(qū)域域在售項目目中位置最好的的項目，除動遷房外外，目前可可售剩余房房源88套套。該盤以以報價均價價9000元/平米米，較開盤盤期間價格格下滑約1400元元/平米，，成交均價價8687元/平米米，在區(qū)域域市場內(nèi)成交緩慢。。TWO基本信息綠地東上海海區(qū)域位置：：秀浦路788弄占地面積：：405810平米米總建筑面積積：61萬萬（其中住住宅51萬萬，商業(yè)10萬）開盤時間：：06.10推盤案量：：1270套交付標(biāo)準(zhǔn)：：毛坯交房時間：：07.12戶型：二二房：92-114平米三房;130-140平米米價格;一期期尾盤報價價均價12000元元/平米二期房源工工程進度主主體6層，，預(yù)計09.5開盤盤二期報價均均價約9000元/平米以內(nèi)內(nèi)TWO成交信息綠地東上海海該盤是區(qū)域域內(nèi)品質(zhì)最最好的項目目，從銷售售情況上看看，一期尾尾盤報價12000元/平米米，從08年8月到現(xiàn)現(xiàn)在都是““零”成交交。二期約約09.5月開盤，，該批房源源開盤均價價直接跳水水，9000元/平平米的價格格可能導(dǎo)致致周康地區(qū)區(qū)新一輪的的價格大戰(zhàn)戰(zhàn)TWO基本信息中邦城市區(qū)域位置：：秀沿路867號占地面積：：35萬平平米總建筑面積積：40萬萬平米開盤時間：：07.6.30推盤案量：：918套套交付標(biāo)準(zhǔn)：：毛坯交房時間：：現(xiàn)房目前一期、、二期已經(jīng)經(jīng)全部售罄罄，三期地地塊在秀沿沿路南側(cè)，，尚未動工工，預(yù)計周周期較長，，業(yè)務(wù)已經(jīng)經(jīng)在年前撤撤場TWO中邦城市媒體信息日期報紙名稱2009-1-12上海樓市2008-10-5租售情報2008-9-20租售情報2008-9-11上海樓市2008-8-20租售情報2008-5-30東方早報2008-5-23東方早報2008-4-10上海樓市2008-4-3東方早報2008-4-3東方早報2008-2-25上海樓市2008-1-25上海樓市硬廣媒體主要要為：早報、、上海樓市、、租售情報近期二期售罄罄，三期未動動工，媒體投投入減少TWO廣告訴求中邦城市東上海、大盤盤、創(chuàng)新藝術(shù)術(shù)生活TWO周浦萬達廣場場基本信息區(qū)域位置：滬滬南公路3467號占地面積：50萬總建筑面積：：31.8萬萬開盤時間：08.12.27推盤案量：966套交付標(biāo)準(zhǔn)：裝裝修交房時間：2010.3.31房屋性質(zhì)：辦辦公戶型：40-90平米價格：開盤報報價均價9500元/平平米，2月報報價均價10000元/平米TWO成交信息周浦萬達廣場場銷售節(jié)點09.01去化套數(shù)276套銷售率25%網(wǎng)上成交均價：9500元/平米區(qū)域唯一在售售小戶型辦公公產(chǎn)品，開盤盤均價9500元/平米米，是區(qū)域近近期成交最好的項項目，這是和大量量的廣告投入入和良好的現(xiàn)現(xiàn)場表現(xiàn)分不不開的。從該該盤可以看到到，小戶型產(chǎn)產(chǎn)品存在較大大需求量TWO戶外廣告周浦萬達廣場場該項目戶外廣廣告做的是競競品中最到位位的，滬南公公路交通指示示標(biāo)牌，外環(huán)環(huán)線高炮、上上南、三林、、康橋、周浦浦地區(qū)橫幅，，競品門口橫橫幅，周浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)燈箱、看板板，小上海商商業(yè)城燈箱、、派單等結(jié)合合使用，為現(xiàn)現(xiàn)場成交帶來來穩(wěn)定的來人人。TWO媒體信息周浦萬達廣場場日期報紙名稱2009-2-19時代報2009-1-12上海樓市2008-12-20租售情報2008-12-10上海樓市2008-12-5租售情報2008-11-25租售情報2008-11-20租售情報2008-11-14新聞晨報2008-11-14東方早報2008-11-5租售情報2008-10-20租售情報2008-9-20租售情報硬廣媒體主要要為：晨報、、時代報、早早報、上海樓樓市、租售情情報TWO廣告訴求周浦萬達廣場場萬達品牌、精精裝小戶型TWO基本信息圣鑫苑區(qū)域位置：川川周公路4056弄占地面積：54800平平米總建筑面積：：7萬平米開盤時間：最最早一期05.1.14推盤案量：557套交付標(biāo)準(zhǔn)：毛毛坯交房時間：三三期09.6戶型：二房房：104-110平米米三房：130-140平平米價格：一月成成交均價7554元/平平米TWO成交信息圣鑫苑該盤在區(qū)域市市場中，受周周邊小環(huán)境及及大型變電站站等抗性影響響，成交低迷迷，成交價格格一直維持在在7500元元/平米左右右，一月成交交均價7554元/平米米。TWO媒體信息圣鑫苑日期報紙名稱2008-6-19新聞晨報2008-4-24新聞晨報2008-3-27青年報2007-12-27青年報2007-12-24新聞晨報2007-12-20青年報2007-12-14新聞晨報2007-12-13新聞晨報硬廣媒體主要要為：晨報、、青年報TWO廣告訴求圣鑫苑TWO粵亮灣基本信息區(qū)域位置：周周市路39弄弄占地面積：5.94萬平平米總建筑面積：：8萬平米開盤時間：08.3.29推盤案量：392套可可售房源257套交付標(biāo)準(zhǔn)：毛毛坯交房時間：09.8.31戶型：二房房：81-86平米08年3月至至今銷售135套，銷售售率34%，，可以說成交交非常緩慢，，目前在價格格沒有優(yōu)勢的的情況下，月月成交保持在在5套左右，，無法擺脫成成交低迷的狀狀況。TWO成交信息粵亮灣該盤在區(qū)域市市場中屬于小小戶型產(chǎn)品，，有一定的總總價優(yōu)勢，目目前剩余房源源都是高區(qū)高高單價產(chǎn)品，，在印象春城城開盤后，受受同類型產(chǎn)品品低單價沖擊擊，成交量明明顯萎縮TWO基本信息和居水岸（金金色水岸、沈墨荷蘭苑））區(qū)域位置：康康沈路1838號占地面積：6.7萬平米米總建筑面積：：11.4萬萬平米開盤時間：最最早04.6，綠地接手手重新開盤：：08.7推盤案量：172套交付標(biāo)準(zhǔn)：毛毛坯交房時間：現(xiàn)現(xiàn)房銷售戶型：二房房：95平米米三房：123平米價格：一月成成交均價8820元/平平米該案曾經(jīng)爛尾尾，開發(fā)商無無法還銀行貸貸款，導(dǎo)致交交房延遲3年年，區(qū)域口碑碑差，現(xiàn)由綠綠地接手，目目前銷售狀況況慘淡。成交信息和居水岸該盤04年就就開盤，受銀銀行貸款拖欠欠影響，一度度被禁止銷售售3年，08.8重新開開盤，因地段段在競品中較較占優(yōu)，成交交價格在8500-9000元/平平米。媒體訴求和居水岸項目在尾盤銷銷售階段，三三期工地尚未未開工，初開開盤報紙稿外外，其他無媒媒體投入，包包括在周浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)無戶外媒媒體?；拘畔⒔鹆鵀硡^(qū)域位置：康康橋川周公路路2828弄弄占地面積：4.8萬平米米總建筑面積：：10萬平米米開盤時間：08.12推盤案量：163套交付標(biāo)準(zhǔn)：精精裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)：2500——3000元元/平米帶帶地地暖、中央空空調(diào)、西門子子廚衛(wèi)、科勒勒潔具交房時間：09.10戶型：二房房：170平平米三房：210-270價格：網(wǎng)上價價格曲線路（（近七天）：：10700—11600元/平米米開盤兩個月成成交8套，小小高層產(chǎn)品，，統(tǒng)一大戶型型，做精裝修修走高端路線線ONE媒體訴求金柳灣平面媒體做過過三次租售情情報廣告，戶戶外在外環(huán)和和滬南公路有有高炮PARTTHREE區(qū)域市場總結(jié)結(jié)THREETHREE區(qū)域市場表現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域成交進入入近幾年最低低谷，成交表表現(xiàn)低迷區(qū)域價格下滑滑趨勢明顯，，項目低價開開盤引發(fā)新盤盤價格戰(zhàn)大盤集中，周周康板塊后續(xù)續(xù)供應(yīng)量巨大大打大盤概念：：綠洲康城、、中邦城市、、綠地東上海海、印象春城城打品質(zhì)概念：：綠地東上海海打生活品質(zhì)概概念：綠地東東上海、中邦邦城市打低價概念：：圣鑫苑、印印象春城、綠綠洲康城打水景概念：：綠地東上海海打優(yōu)惠概念：：金色水岸打小戶型概念念：萬達廣場場打大戶型類別別墅概念：金金柳灣THREE競品媒體表現(xiàn)現(xiàn)謝謝9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:20:5803:20:5803:201/5/20233:20:58AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2303:20:5803:20Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:20:5803:20:5803:20Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2303:20:5803:20:58January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20233:20:58上午03:20:581月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:20上上午午1月月-2303:20January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/53:20:5803:20:5805January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。3:20:58上上午午3:20上上午午03:20:581月月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功?。?。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。03:20:5803:20:5803:201/5/20233:20:58AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2303:20:5803:20Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。03:20:5803:20:5803:20Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2303:20:5803:20:58January5,202314、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20233:20:58上上午午03:20:581月月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月233:20上上午1月-2303:20January5,202316、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/