世聯(lián)-XXXX年河南禹洲鼓山一號(hào)獨(dú)棟別墅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案

2023/1/19禹洲.鼓山一號(hào)項(xiàng)目

2012年下半年?duì)I銷(xiāo)方案謹(jǐn)呈：禹洲地產(chǎn)版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2下半年目標(biāo)梳理1下半年工程節(jié)點(diǎn)安排2下半年?duì)I銷(xiāo)推廣計(jì)劃3項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總控及費(fèi)用預(yù)算42012年全年認(rèn)購(gòu)目標(biāo)3.9億，約53套，面積16900㎡；簽約目標(biāo)3.5億，約48套，面積15510㎡1.調(diào)控對(duì)豪宅市場(chǎng)影響巨大，去化量銳減為市場(chǎng)同類(lèi)競(jìng)品普遍現(xiàn)象，部分樓盤(pán)（如安妮女王）甚至處于半封盤(pán)狀態(tài)；2.項(xiàng)目在此情況下嚴(yán)控推廣，僅依靠每周20萬(wàn)條短信，后又縮減為3--5萬(wàn)條，新客上門(mén)量較少3.上半年銷(xiāo)售旺季為5-6月，在此期間，項(xiàng)目1-45#附近擋墻出現(xiàn)嚴(yán)重滑坡，工程封閉整治期間影響了正常銷(xiāo)售接待。實(shí)際完成計(jì)劃目標(biāo)上半年完成情況未完成主要原因銷(xiāo)售目標(biāo)上半年目標(biāo)完成1-45#附件擋土墻塌方計(jì)劃認(rèn)購(gòu)目標(biāo)2億，28套,面積8810㎡計(jì)劃簽約目標(biāo)1.9億，25套，面積8090㎡認(rèn)購(gòu)實(shí)際完成目標(biāo)1億，完成率50%；銷(xiāo)售套數(shù)13套，完成率46%，銷(xiāo)售面積6040㎡，完成率69%簽約實(shí)際完成金額5824萬(wàn)元，完成率31%；完成套數(shù)8套，完成率32%，簽約面積3463㎡，完成率43%下半年銷(xiāo)售目標(biāo)2.9億（原計(jì)劃1.9億+上半年未完成1億），每月約需去化7-8套，銷(xiāo)售難度很大，需工程整改、景觀提升及物業(yè)服務(wù)提升等按時(shí)完成配合目標(biāo)分解：約銷(xiāo)售40套（計(jì)劃25套+上半年15套），每月約7~8套（5獨(dú)棟+1~2雙拼）套數(shù)40套面積13115平米總銷(xiāo)額約2.9億元認(rèn)購(gòu)目標(biāo)簽約目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)：整盤(pán)均價(jià)2.3萬(wàn)/平米銷(xiāo)售金額：2.9億（原計(jì)劃1.9億+上半年遺留目標(biāo)1億）套數(shù)40套（上半年未完成17+下半年23）面積13115平米總簽額約2.9億月份789101112銷(xiāo)售套數(shù)4471078銷(xiāo)售面積（㎡）130013002300330023002615銷(xiāo)售金額（萬(wàn)）297429745200670452005948開(kāi)發(fā)公司目標(biāo)目標(biāo)分解銷(xiāo)售目標(biāo)下半年目標(biāo)5下半年目標(biāo)梳理1下半年工程節(jié)點(diǎn)安排2下半年?duì)I銷(xiāo)推廣計(jì)劃3項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總控及費(fèi)用預(yù)算47月8月9月10月11月12月下半年重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)于9-10月，項(xiàng)目必須在此前完成2區(qū)5個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)工程改造6下半年關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)關(guān)鍵工程金九銀十：下半年樓市銷(xiāo)售高點(diǎn)高峰出現(xiàn)于9、10月樓王庭院樣板區(qū)泳池體驗(yàn)區(qū)山體公園體驗(yàn)區(qū)國(guó)慶及中秋節(jié)點(diǎn)樓王立面樣板區(qū)+山體公園、會(huì)所區(qū)年終節(jié)點(diǎn)：中央水景+天墅樣板展示區(qū)中央水景區(qū)域二：中央水景+天墅樣板展示區(qū)：1.中央水景水系工程完善，周邊景觀細(xì)節(jié)提升效果2.天墅樣板房目前已基本完成，目前需加強(qiáng)整體區(qū)域展示（以上完成時(shí)間：2012年9月前）區(qū)域一：3-33樓王立面展示區(qū)+山體公園、會(huì)所區(qū)：1.3-33樓王立面未完成改造，庭院景觀未完成2.山體公園工程基本完成，需要雜草清理和整體清潔3.會(huì)所區(qū)域目前主要為泳池周邊淤泥清潔，以及綠化清理。（以上完成時(shí)間：2012年9月前）獨(dú)棟樣板房雙拼樣板房

項(xiàng)目?jī)H有30棟庭院簡(jiǎn)單覆草皮，其他只平整和覆砂，整個(gè)項(xiàng)目工地感強(qiáng)，整體綠化觀感差，建議9月前將剩余樓棟鋪設(shè)綠地要求完成時(shí)間：2012年9月前下半年關(guān)鍵工程關(guān)鍵工程所有庭院綠化項(xiàng)目產(chǎn)品集中規(guī)劃，遠(yuǎn)觀樓體密布，綠化稀疏，檔次很低，觀感很差目前庭院多數(shù)只有簡(jiǎn)單平整和覆砂土，工地感很強(qiáng)目前已有30棟庭院簡(jiǎn)單鋪設(shè)草皮，工地感有細(xì)微改觀，建議將剩余樓棟庭院鋪設(shè)綠地，并簡(jiǎn)單搭配綠植

樓王內(nèi)部可以清水樣板房標(biāo)準(zhǔn)打造，外圍庭院景觀需營(yíng)造出樓王獨(dú)有的獨(dú)占資源效果庭院泳池、露臺(tái)休閑桌椅等室內(nèi)局部裝飾與點(diǎn)綴展現(xiàn)生活氛圍與格調(diào)室內(nèi)各功能空間墻面利用彩繪或圖案進(jìn)行裝飾，視覺(jué)性與趣味性極強(qiáng)要求完成時(shí)間：2012年9月底下半年關(guān)鍵工程關(guān)鍵工程3-33樓王立面樣板房未啟動(dòng)

項(xiàng)目正對(duì)鼓山大橋，來(lái)往車(chē)流量巨大，打造夜景燈光工程，在夜晚具有很強(qiáng)昭示性夜間行道：打造福州首個(gè)夜景看房通道，用絢麗的燈光裝飾整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)行道，震撼全城，讓夜間上門(mén)的客戶(hù)體會(huì)鼓山的炫目；要求完成時(shí)間：2012年10月夜景工程未啟動(dòng)下半年關(guān)鍵工程關(guān)鍵工程電話號(hào)碼8727188810下半年目標(biāo)梳理1下半年工程節(jié)點(diǎn)安排2下半年?duì)I銷(xiāo)推廣計(jì)劃3項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總控及費(fèi)用預(yù)算411營(yíng)銷(xiāo)策略關(guān)鍵思路釋放放二二期期售售罄罄信信息息，，擇擇機(jī)機(jī)推推售售三三期期新新品品，，錯(cuò)錯(cuò)開(kāi)開(kāi)已已售售產(chǎn)產(chǎn)品品，，重新新包包裝裝上上市市14深挖挖““老老帶帶新新””，，線線下下主主要要以以活活動(dòng)動(dòng)吸吸引引客客戶(hù)戶(hù)體體驗(yàn)驗(yàn)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展展示示提提升升，，促促進(jìn)進(jìn)銷(xiāo)銷(xiāo)售售達(dá)達(dá)成成借勢(shì)時(shí)時(shí)事熱熱點(diǎn)、、景觀觀提升升、交交房在在即，，全面面提升升項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值，塑塑造全全新形形象;推三期期入市市，通通過(guò)老老帶新新、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)活活動(dòng)拓拓展老老客新新客，，促進(jìn)進(jìn)成交交2借勢(shì)鼓嶺開(kāi)發(fā)社會(huì)熱點(diǎn)，深挖鼓山價(jià)值;結(jié)合工程提升與項(xiàng)目交房利好，強(qiáng)化宜居價(jià)值，塑造全新形象3根據(jù)節(jié)點(diǎn)加大推廣量，搶奪下半年銷(xiāo)售旺期推售形象渠道推廣12舉措一一：釋放二二期售售罄信信息，，擇機(jī)機(jī)推售售三期期新品品，錯(cuò)錯(cuò)開(kāi)已已售產(chǎn)產(chǎn)品，，重新新包裝裝上市市項(xiàng)目二二期概概念已已推出出一年年，8月開(kāi)始始釋放放二期期售罄罄，以以“天天麓””概念念推出出三期期，三三期包包含18套獨(dú)棟棟，17套雙拼拼產(chǎn)品類(lèi)型套數(shù)房號(hào)獨(dú)棟183-41~51/1-55~1-61雙拼172-21-101；

2-21-102；

2-22-101；

2-23-101；

2-23-102；2-24-101；

2-24-102；

1-33-101；1-32-101；1-31-101；

1-30-101；1-30-102；

1-29-101；

1-29-102；1-28-101；1-28-102；1-21-101第一層層級(jí)：：臨中中央水水景4大獨(dú)棟棟總價(jià)價(jià)都高高于2000萬(wàn)主要要用以以樹(shù)立立組團(tuán)團(tuán)形象象以及及產(chǎn)品品價(jià)值值標(biāo)桿桿；第二層層級(jí)：：天墅墅樣板板房邊邊高臺(tái)臺(tái)地房房源位位置較較高，，符合合項(xiàng)目目客群群意向向，但但產(chǎn)品品一般般，總總價(jià)為為1200-1500萬(wàn)之間間，用用以拉拉開(kāi)層層級(jí)；；第三層層級(jí)：：社區(qū)區(qū)中間間，C、D戶(hù)型一一般，，景觀資資源受受限產(chǎn)產(chǎn)品，，一共推推11套占總總推套套數(shù)的的61%，1000-1100萬(wàn)總價(jià)價(jià)，為為主要要走量量產(chǎn)品品第四層層級(jí)：：靠高高擋土土墻，，壓迫迫感強(qiáng)強(qiáng)，戶(hù)戶(hù)型一一般，，屬問(wèn)問(wèn)題產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品推售三期推售項(xiàng)目目全全現(xiàn)現(xiàn)房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，分分期期概概念念有有利利產(chǎn)產(chǎn)品品包包裝裝，，人人為為制制造造推推售售節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)；；三期期組組團(tuán)團(tuán)包包含含18套獨(dú)獨(dú)棟棟，，17套雙雙拼拼，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)均均價(jià)價(jià)2.3萬(wàn)/平米米，，總總銷(xiāo)銷(xiāo)售售額額3.3億，，所所挑挑選選產(chǎn)產(chǎn)品品為為戶(hù)型型位位置置較較均均質(zhì)質(zhì)，，適適合合走走量量產(chǎn)產(chǎn)品品棟號(hào)戶(hù)型類(lèi)別銷(xiāo)售面積地上面積地上價(jià)底單價(jià)底總價(jià)3-41＃C2-2獨(dú)棟502.95379.542805421170106475493-42＃C2-2獨(dú)棟502.95379.542808321192106585493-43＃C2-2獨(dú)棟502.95379.542811221214106695493-44＃C2-2獨(dú)棟502.95379.542814121236106805493-45＃C1-2獨(dú)棟490.04381.612752821437105050003-46＃C1-2獨(dú)棟490.04381.612767221549105600003-47＃C1-2獨(dú)棟490.04381.612778821639106040003-48＃D2-2獨(dú)棟431.65342.08282972242696800003-49＃D2-2獨(dú)棟431.65342.08282972242696800003-50＃D2-2獨(dú)棟431.65342.08282972242696800003-51＃D2-2獨(dú)棟431.65342.08282972242696800001-55#A-3獨(dú)棟592.08471.94238237157220000001-56#A-3獨(dú)棟592.08471.94217036971218900001-57#A-3獨(dú)棟592.08471.94132236228214500001-58#B-2獨(dú)棟492.72412.143370731014152811561-59#C1-3獨(dú)棟472.1381.353238028771135828001-60#B-1獨(dú)棟512.77411.323251928694147132251-61#C1-3獨(dú)棟472.1381.35301562679512650000三期期組組團(tuán)團(tuán)獨(dú)獨(dú)棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品考考慮慮不不同同層層級(jí)級(jí)搭搭售售，，標(biāo)標(biāo)桿桿產(chǎn)產(chǎn)品品塑塑形形象象，，均均質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品走走量量，，高高擋擋墻墻產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)格格擠擠壓壓去去化化獨(dú)棟總面積均價(jià)總銷(xiāo)額8934.45㎡26259元234612377

元地上面積均價(jià)6651.28㎡35270元面積區(qū)間單價(jià)區(qū)間總價(jià)區(qū)間431.56平米---592.08平米；21170元---37157元968萬(wàn)---2200萬(wàn)產(chǎn)品推售三期推售走量產(chǎn)品品高檔墻產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)桿產(chǎn)品品三期組團(tuán)團(tuán)獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品主力力總價(jià)區(qū)區(qū)間在968萬(wàn)-1100萬(wàn)，主力力面積區(qū)區(qū)間在490㎡㎡-512㎡現(xiàn)金牛產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)桿桿明星產(chǎn)品品431㎡4套470㎡2套490㎡4套502㎡4套512㎡1套592㎡3套獨(dú)棟：價(jià)價(jià)格區(qū)區(qū)間：968萬(wàn)——2200萬(wàn)

其中中：1000萬(wàn)以下（（968萬(wàn)）的4套1000萬(wàn)-1100萬(wàn)7套1101萬(wàn)-1200萬(wàn)1套1201萬(wàn)-1500萬(wàn)3套2000萬(wàn)以上3套產(chǎn)品推售三期推售三期組團(tuán)團(tuán)雙拼產(chǎn)產(chǎn)品較為為均質(zhì)，，主要選選擇雙拼拼樣板房房周邊產(chǎn)產(chǎn)品，以以樣板帶帶動(dòng)銷(xiāo)售售棟號(hào)戶(hù)型類(lèi)別銷(xiāo)售面積地上面積地上單價(jià)底單價(jià)底總價(jià)2-21#101LC2雙拼256.59256.59207922079253350002-21#102LC2雙拼256.59256.59207492074953240002-22#102LC2雙拼256.59256.59207922079253350002-23#101LC1雙拼253.01253.01211302113053460002-23#102LC1雙拼253.01253.01210862108653350002-24#101LC1雙拼253.01253.01211302113053460002-24#102LC1雙拼253.01253.01210862108653350001-28#101LB雙拼396.95276.09223121551861600001-28#102LB雙拼361.41276.09220331683160830001-29#101LB雙拼396.95276.09223121551861600001-29#102LB雙拼361.41276.09220331683160830001-30#101LB雙拼396.95276.09223121551861600001-30#102LB雙拼361.41276.09220331683160830001-31#101LB雙拼399.95279.09220721540261600001-32#101LB雙拼399.95279.09220721540261600001-33#101LB雙拼399.95279.09259121808272318021-21#101LA2雙拼350.94276.0722911180236325000獨(dú)棟總面積均價(jià)總銷(xiāo)額5607.68㎡17826元99961802元地上面積均價(jià)4551.69㎡21961元面積區(qū)間單價(jià)區(qū)間總價(jià)區(qū)間253.01平米---399.95平米；20749元---25912元532.4萬(wàn)---723.18萬(wàn)產(chǎn)品推售三期推售三期組團(tuán)團(tuán)雙拼產(chǎn)產(chǎn)品主力力總價(jià)601萬(wàn)-650萬(wàn)，主力力面積300㎡㎡-350㎡雙拼：總總價(jià)區(qū)區(qū)間：532.4萬(wàn)---723.18萬(wàn)其中：550萬(wàn)以下7套551-600萬(wàn)0套601-650萬(wàn)9套723萬(wàn)1套雙拼：面面積區(qū)區(qū)間：253.01平米---399.95平米；其中：250㎡㎡-300㎡7套301㎡㎡-萬(wàn)350㎡㎡9套351㎡㎡-萬(wàn)400㎡㎡1套產(chǎn)品推售三期推售線上線下統(tǒng)一一口徑，強(qiáng)化化賣(mài)點(diǎn)，主要要圍繞項(xiàng)目升升級(jí)，三期““天麓”組團(tuán)團(tuán)全新產(chǎn)品推推出景觀全新升級(jí)級(jí)，二期“湖湖境”售罄，，三期“天麓麓”組團(tuán)公開(kāi)開(kāi)東區(qū)中心，區(qū)區(qū)域核心性千古名山，國(guó)國(guó)家4A級(jí)鼓山風(fēng)景區(qū)區(qū)，萬(wàn)畝珍稀稀植物，自然然資源稀缺性性世外生活，不不離繁華。金金融街萬(wàn)達(dá)商商圈，三環(huán)邊邊上，交通便便利性8000㎡社區(qū)山體公園園，6000㎡中央水景,350m疊水半山別墅墅超性?xún)r(jià)比（別別墅價(jià)值、土土地價(jià)值）產(chǎn)品推售三期說(shuō)辭19舉措二：借勢(shì)鼓嶺開(kāi)發(fā)發(fā)社會(huì)熱點(diǎn)，，深挖鼓山價(jià)價(jià)值;結(jié)合工程提升升與項(xiàng)目交房房利好，強(qiáng)化化宜居價(jià)值，，塑造全新形形象2011區(qū)域價(jià)值形象塑造

項(xiàng)目知名度低，在于入市多年發(fā)聲時(shí)斷時(shí)續(xù)，推廣蜻蜓點(diǎn)水，形象模糊。2011年開(kāi)始正式啟動(dòng)形象起勢(shì)，從客戶(hù)最為認(rèn)可的區(qū)域價(jià)值入手，一方面強(qiáng)調(diào)城市中心地段，另一方面避免客戶(hù)認(rèn)為鼓山別墅在鼓山深山中的誤解。2012鼓山價(jià)值形象塑造

鼓山一直是項(xiàng)目最為核心的價(jià)值點(diǎn)之一，2011年，項(xiàng)目形象完成了區(qū)域價(jià)值塑造，客戶(hù)對(duì)于項(xiàng)目在福州中心地段的感知已建立初步認(rèn)可，在次基礎(chǔ)上，對(duì)于鼓山價(jià)值的深入挖掘?qū)⒄絾?dòng)……圈層生活形象塑造鼓山是項(xiàng)目最最獨(dú)特的USP，足以全面彰彰顯項(xiàng)目核心心價(jià)值區(qū)隔其其他對(duì)手，下下半年將深入入圍繞鼓山價(jià)價(jià)值塑造形象象USP，即“獨(dú)特的銷(xiāo)售主主張”形象塑造成功功與否，在于于形象能夠清晰晰定位，核心心價(jià)值點(diǎn)是否否準(zhǔn)確訴求，，城市中心地段段與鼓山是客客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目最最為認(rèn)可的兩兩大價(jià)值點(diǎn)，率先啟動(dòng)區(qū)區(qū)域價(jià)值目的的在于，市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)于鼓山別別墅一直存在在山林別墅的的誤區(qū)，因此此又必要對(duì)鼓鼓山一號(hào)處于于城市中心這這一訴求提前前塑造；2011年，項(xiàng)目城市市別墅形象初初步梳理，然然而起勢(shì)活動(dòng)動(dòng)一直未能完完成，主要原原因在于活動(dòng)動(dòng)公司執(zhí)行過(guò)過(guò)程沒(méi)有按時(shí)時(shí)完成既定目目標(biāo)與計(jì)劃推廣策略形象策略借勢(shì)鼓嶺開(kāi)發(fā)發(fā)輿論熱點(diǎn)，，強(qiáng)化鼓山稀稀缺價(jià)值大美鼓山僅此一號(hào)借勢(shì)鼓山城市市地位，彰顯顯項(xiàng)目稀缺價(jià)價(jià)值代言鼓山證言?xún)r(jià)值推廣策略營(yíng)銷(xiāo)推廣主題不是所有的山都能稱(chēng)之為“千載名山”傳承千年，福州不再有如此厚重的地標(biāo)眾山褪去，眾城仰望大美鼓山，僅此一號(hào)2200畝鼓山風(fēng)景，成為私家後花園？?jī)|萬(wàn)級(jí)原生態(tài)植被，每日呼吸純氧，領(lǐng)略山中無(wú)邊極景大美鼓山，僅此一號(hào)封疆造境，涵養(yǎng)于天地繁華之側(cè)，悠然自得于靜謐中尋求生活最高境界大美鼓山，僅此一號(hào)28舉措三：搶奪下半年9/10月銷(xiāo)售旺期，，線上加大推推廣投入，線線下主要以帶帶資源活動(dòng)充充分展示項(xiàng)目目景觀升級(jí)效效果9-10月是傳統(tǒng)的銷(xiāo)銷(xiāo)售旺季，下下半年主要目目標(biāo)在于完成成工程整改及及景觀升級(jí)，，線上則借助助鼓嶺開(kāi)發(fā)的的輿論炒作熱熱點(diǎn)，炒作項(xiàng)項(xiàng)目升級(jí)面世世9月中秋節(jié)、國(guó)慶節(jié)10月11月交房硬廣4篇，軟文8篇：借勢(shì)鼓嶺嶺大開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)，重塑老鼓鼓山新價(jià)值，，帶出項(xiàng)目重重裝形象升級(jí)級(jí)面世推廣主題線上推廣千年鼓山唯此此墅短信：：每周周15-20萬(wàn)信息息傳播播，覆覆蓋項(xiàng)項(xiàng)目目目標(biāo)客客群線下推推廣3場(chǎng)配合合節(jié)點(diǎn)點(diǎn)圈層層活動(dòng)動(dòng)，1-2場(chǎng)小型型暖場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)派單：：鼓山山下院院、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)等等目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)戶(hù)集中中區(qū)域域產(chǎn)品推推售三期““天麓麓”新新品擇擇機(jī)推推出10月國(guó)慶慶節(jié)點(diǎn)點(diǎn)感恩恩回饋饋月推廣計(jì)計(jì)劃◎硬廣：：4篇硬廣廣，展展示鼓鼓山全全新升升級(jí)形形象，，釋放放二期期售罄罄，三三期面面世信信息◎軟文炒炒作：：“借借勢(shì)鼓鼓嶺開(kāi)開(kāi)發(fā)熱熱點(diǎn)，，訴求求鼓山山資源源稀缺缺”帶帶出全全新升升級(jí)形形象面面世9月10月第2周第3周第1周第2周第1周第3周11月第4周第4周軟文8篇：借勢(shì)鼓嶺開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，訴求鼓山價(jià)值稀缺及全新升級(jí)形象借勢(shì)鼓嶺開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，訴求鼓山資源稀缺釋放二期售罄，三期面世線上重重新發(fā)發(fā)聲，，8-10月安排排4篇硬廣廣，8篇軟文文，借借勢(shì)鼓鼓嶺開(kāi)開(kāi)發(fā)熱熱點(diǎn)，，訴求求鼓山山稀缺缺價(jià)值值及項(xiàng)項(xiàng)目全全新升升級(jí)形形象推廣計(jì)劃線上發(fā)聲報(bào)廣報(bào)廣報(bào)廣報(bào)廣軟文軟文軟文軟文軟文軟文軟文軟文保持每每周20萬(wàn)條頻頻率，，9/10月增加加至30萬(wàn)條，，實(shí)時(shí)時(shí)傳達(dá)達(dá)項(xiàng)目目景觀觀升級(jí)級(jí)、年年底交交房利利好信信息及及三期期推售售信息息根據(jù)成成交客客戶(hù)連連號(hào)特特征和和區(qū)域域特征征，運(yùn)運(yùn)用大大量短短信和和關(guān)鍵鍵點(diǎn)戶(hù)戶(hù)外進(jìn)進(jìn)行攔攔截，，吸引引客戶(hù)戶(hù)上門(mén)門(mén)推廣計(jì)劃短信渠道階段性性不定定期通通過(guò)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)等等目標(biāo)標(biāo)客群群聚集集地派派單進(jìn)進(jìn)行攔攔截東區(qū)生生活圈圈、馬馬尾海海產(chǎn)品品及福福興鋼鋼材市市場(chǎng)等等專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)人流流較集集中，，且距距離項(xiàng)項(xiàng)目有有地緣緣性關(guān)關(guān)系，，轉(zhuǎn)上上門(mén)可可能性性較大大。三期天麓派單派單推廣計(jì)劃線下渠道戶(hù)外資源山體公園無(wú)邊天際泳池1-33樓王立面樣板中央水系水景樣板區(qū)山語(yǔ)湖·小磨時(shí)光咖啡屋1-55天墅樣板房人文鼓山追溯：千年鼓山文化內(nèi)涵，上風(fēng)上水人居福地傳承：鼓山之上傳世大邸，承蔭鼓山風(fēng)水文脈體驗(yàn)鼓山鼓山體驗(yàn)之秋高氣爽鼓山體驗(yàn)冬日溫暖下半年年安排排3場(chǎng)中型型活動(dòng)動(dòng)，圍圍繞鼓鼓山生生活體體驗(yàn)，，充分分利用用項(xiàng)目目升級(jí)級(jí)的景景觀節(jié)節(jié)點(diǎn)，，讓客客戶(hù)在在戶(hù)外外領(lǐng)略略鼓山山居住住價(jià)值值鼓山體體驗(yàn)?zāi)昴辏喝巳宋墓墓纳健んw驗(yàn)生生活推廣計(jì)劃活動(dòng)策略3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月②維多利利亞的的秘密密①1-33樓王中秋博博餅賞賞月③交房答答謝宴宴（家家宴））年底回回鄉(xiāng)客客攔截截所有工工程質(zhì)質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題，，例如如：回回填土土下沉沉、墻墻體開(kāi)開(kāi)裂，，擋土土墻塌塌方等等整改改暖場(chǎng)活活動(dòng)年底重要工工程整整改期期建議時(shí)時(shí)間：：中秋秋節(jié)前前后活動(dòng)方方案：：待定定活動(dòng)地地點(diǎn)：：3-33樓王目的的：維維護(hù)老老業(yè)主主關(guān)系系宣傳傳項(xiàng)目目口碑碑，同同時(shí)向向客戶(hù)戶(hù)傳遞遞二期期新組組團(tuán)即即將開(kāi)開(kāi)盤(pán)等等推售售信息息費(fèi)用預(yù)預(yù)算：：15萬(wàn)中秋節(jié)節(jié)在3-33樓王舉舉辦““博餅餅賞月月”夜夜間活活動(dòng)，，讓客客戶(hù)體體驗(yàn)樓樓王的的壯闊闊視野野及改改造升升級(jí)后后的景景觀推廣計(jì)劃中型活動(dòng)1時(shí)間：：2012年10月中中旬旬地點(diǎn)點(diǎn)：：1-55天墅墅樣樣板板房房對(duì)象象：：意意向向客客戶(hù)戶(hù)、、業(yè)業(yè)主主、、活活動(dòng)動(dòng)公公司司資資源源客客戶(hù)戶(hù)目的的：：活活動(dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)間間定定于于夜夜間間，，直直觀觀感感受受中中心心別別墅墅俯俯瞰瞰福福州州的的價(jià)價(jià)值值稀稀缺缺，，同同時(shí)時(shí)通通過(guò)過(guò)對(duì)對(duì)天天墅墅場(chǎng)場(chǎng)地地與與活活動(dòng)動(dòng)主主題題的的合合理理結(jié)結(jié)合合，，充充分分展展示示標(biāo)標(biāo)桿桿產(chǎn)產(chǎn)品品的的亮亮點(diǎn)點(diǎn)；；費(fèi)用用預(yù)預(yù)算算：：15萬(wàn)35天墅墅樣樣板板房房舉舉辦辦拓拓客客活活動(dòng)動(dòng)”維多多利利亞亞秘秘密密之之夜夜”，讓讓客客戶(hù)戶(hù)直直觀觀感感受受天天墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品的的居居住住體體驗(yàn)驗(yàn)推廣計(jì)劃中型活動(dòng)2活動(dòng)動(dòng)公公司司帶帶資資源源時(shí)間間：：2012年12月30日左左右右地點(diǎn)點(diǎn)：：無(wú)無(wú)邊邊際際泳泳池池對(duì)象象：：意意向向客客戶(hù)戶(hù)、、業(yè)業(yè)主主目的的：：借借勢(shì)勢(shì)邀邀請(qǐng)請(qǐng)意意向向客客戶(hù)戶(hù)上上門(mén)門(mén)，，結(jié)結(jié)合合現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)高高人人氣氣，，促促成成成成交交費(fèi)用用預(yù)預(yù)算算：：15萬(wàn)36年終終交交房房業(yè)業(yè)主主答答謝謝家家宴宴,維護(hù)護(hù)老老業(yè)業(yè)主主的的同同時(shí)時(shí)，，老老帶帶新新上上門(mén)門(mén)，，結(jié)結(jié)合合現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)高高人人氣氣，，促促成成成成交交推廣計(jì)劃中型活動(dòng)3費(fèi)用許許可的的情況況下舉舉辦1-2場(chǎng)小型型暖場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)：鼓鼓山清清泉品品茗（（帶資資源））鼓山清泉品茗·

紫砂流韻鼓山一號(hào)·

華祥苑紫砂壺品鑒沙龍推廣計(jì)劃拓客活動(dòng)拓客活動(dòng)4時(shí)間：：2012年11-12月地點(diǎn)：：小磨磨時(shí)光光咖啡啡屋對(duì)象：：意向向客戶(hù)戶(hù)、業(yè)業(yè)主目的：：挖掘掘意向向客戶(hù)戶(hù)，維維系業(yè)業(yè)主感感情，，通過(guò)過(guò)鼓山山泉水水泡茶茶的方方式向向客戶(hù)戶(hù)傳遞遞鼓山山健康康、原原生態(tài)態(tài)的自自然環(huán)環(huán)境，，促進(jìn)進(jìn)客戶(hù)戶(hù)對(duì)鼓鼓山及及項(xiàng)目目的知知名度度。費(fèi)用預(yù)預(yù)算：：5萬(wàn)費(fèi)用許許可的的情況況下舉舉辦1-2場(chǎng)小型型暖場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)：環(huán)環(huán)球美美食嘉嘉年華華（帶帶資源源）拓客活動(dòng)推廣計(jì)劃拓客活動(dòng)5時(shí)間：：2012年11-12月地點(diǎn)：：天際際泳池池對(duì)象：：意向向客戶(hù)戶(hù)、業(yè)業(yè)主概況：：國(guó)慶慶7天，每每2天選取取全球球不同同地域域的美美食，，邀約約客戶(hù)戶(hù)前來(lái)來(lái)品嘗嘗；目的：：借勢(shì)勢(shì)邀請(qǐng)請(qǐng)意向向客戶(hù)戶(hù)上門(mén)門(mén)，結(jié)結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)高高人氣氣，促促成成成交。。費(fèi)用預(yù)預(yù)算：：5萬(wàn)39舉措四四：重視““老帶帶新””，以以景觀觀升級(jí)級(jí)、年年底交交房利利好提提升信信息，，重新新挖掘掘老客客戶(hù)中中潛在在客群群項(xiàng)目景景觀全全新提提升，，交房房在即即，對(duì)對(duì)此前前所有有進(jìn)線線上門(mén)門(mén)客戶(hù)戶(hù)重新新CALL客，邀邀約上上門(mén)，，重新新挖掘掘潛在在客戶(hù)戶(hù)1、項(xiàng)目目銷(xiāo)售售到目目前為為止，，積累累了上上千組組客戶(hù)戶(hù)，項(xiàng)項(xiàng)目在在這1年多時(shí)時(shí)間里里現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示示等條條件都都有不不同程程度的的提升升；2、今年年景觀觀提升升明顯顯，年年底交交房在在即，，項(xiàng)目目整體體形象象有更更新的的提升升，因因此借借此時(shí)時(shí)機(jī)，，將項(xiàng)項(xiàng)目新新變化化傳遞遞給客客戶(hù)，，重新新對(duì)此此前客客戶(hù)深深挖，，利用用活動(dòng)動(dòng)等節(jié)節(jié)點(diǎn)邀邀約上上門(mén)，，挖掘掘其中中可能能潛在在客戶(hù)戶(hù)。老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)以情感聯(lián)系系為紐帶，，加強(qiáng)與老老客戶(hù)之間間的互動(dòng)聯(lián)聯(lián)系，通過(guò)過(guò)日常的情情感營(yíng)銷(xiāo)，，刺激老帶帶新?；顒?dòng)時(shí)間：：2012下半年活動(dòng)目的：：通過(guò)日常常對(duì)客戶(hù)的的登門(mén)拜訪訪了解客戶(hù)戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的的看法，以以及增進(jìn)雙雙方情感，，達(dá)到老帶帶新的效果果活動(dòng)內(nèi)容：：老客戶(hù)“陌拜拜”活動(dòng)形式：：銷(xiāo)售人員根據(jù)自自己手上客客戶(hù)，提前前一個(gè)月報(bào)報(bào)備下月即即將生日的的業(yè)主名單單，在其生生日日當(dāng)天天發(fā)送祝福福短信，并并攜帶禮物物登門(mén)祝福福禮品組合：：鮮花+蛋糕+客戶(hù)喜好的的小禮品老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)間：：2012下半年活動(dòng)目的：：挖掘和培培育那些在在其圈子中中擁有話語(yǔ)語(yǔ)權(quán)的領(lǐng)袖袖型客戶(hù)，，給予其充充分的面子子和尊貴感感，刺激老老帶新，促促成跟隨他他的朋友一一起購(gòu)買(mǎi)，，目前正在在進(jìn)行的團(tuán)團(tuán)購(gòu)客戶(hù)很很可能培育育為該類(lèi)客客戶(hù)活動(dòng)形式：：研究篩選選銷(xiāo)售人手頭客戶(hù)戶(hù)，圈定可可能的種子子客戶(hù)，提提前一個(gè)月月報(bào)備名單單，咨詢(xún)客客戶(hù)是否愿愿意參加由由項(xiàng)目為其其舉辦的生生日Party，根據(jù)客戶(hù)戶(hù)要求，為為其在項(xiàng)目目提供場(chǎng)地地舉辦慶生生Party規(guī)模費(fèi)用：：3萬(wàn)/場(chǎng)，超出部部分由客戶(hù)戶(hù)承擔(dān)務(wù)必挖掘和和培育出領(lǐng)領(lǐng)袖型客戶(hù)戶(hù)（如團(tuán)購(gòu)購(gòu)客戶(hù)），，給予其充充分尊貴感感，刺激老老帶新老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)43舉措五：提高物管服服務(wù)水平，，全面提升升項(xiàng)目附加加值44項(xiàng)目物管水水準(zhǔn)遠(yuǎn)落后后于市場(chǎng)水水平，建議議從基礎(chǔ)服服務(wù)滿(mǎn)足及及服務(wù)意識(shí)識(shí)兩方面進(jìn)進(jìn)行改進(jìn)提提升項(xiàng)目物管人人員配置不不足、態(tài)度度散漫，基基礎(chǔ)服務(wù)都都滿(mǎn)足不了了銷(xiāo)售過(guò)程程中的接待待需求，備備受客戶(hù)詬詬??；建議從以下下方面加強(qiáng)強(qiáng)物管服務(wù)務(wù)水準(zhǔn)。1、基礎(chǔ)服務(wù)務(wù)滿(mǎn)足。增加相關(guān)崗崗位的物管管人員配置置，通過(guò)培培訓(xùn)等手段段提升物管管人員服務(wù)務(wù)意識(shí)及服服務(wù)水準(zhǔn)；；2、客戶(hù)服務(wù)務(wù)意識(shí)提升升。物管人員對(duì)對(duì)待客戶(hù)應(yīng)應(yīng)主動(dòng)微笑笑打招呼，，并在客戶(hù)戶(hù)看房流程程中制作服服務(wù)場(chǎng)景，，表現(xiàn)出積積極工作的的意象，在在接待過(guò)程程中可多個(gè)個(gè)物管人員員同時(shí)服務(wù)務(wù)，給到客客戶(hù)簇?fù)砀懈屑笆茏鸪绯绲母杏X(jué)。。物管階段培訓(xùn)保安日常訓(xùn)練物管人員服務(wù)意識(shí)物管建議完成時(shí)間：：8月30日前45下半年目標(biāo)標(biāo)梳理1下半年工程程節(jié)點(diǎn)安排排2下半年?duì)I銷(xiāo)銷(xiāo)推廣計(jì)劃劃3項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總控及費(fèi)用預(yù)算446時(shí)間1月6月7月8月9月10月11月12月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)中秋節(jié)重要工程整整改及景觀觀提升營(yíng)銷(xiāo)階段工程整改期期間，項(xiàng)目目不具備大大量客戶(hù)接接待工程進(jìn)度景觀升級(jí)完完成（2區(qū)5景）營(yíng)銷(xiāo)主題老鼓山，新新別墅全新升級(jí)，，二期售罄罄，三期面面世推廣渠道短信、戶(hù)外、短信信、報(bào)紙營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中秋博餅營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)度費(fèi)用比例國(guó)慶慶節(jié)節(jié)交房房3期公公開(kāi)開(kāi)3期熱熱銷(xiāo)銷(xiāo)交房房夜夜宴宴維多多利利亞亞秘秘密密7月31日前前工工程程整整改改完完成成，，特特別別是是塌塌方方部部分分營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)總總控控47以上上費(fèi)費(fèi)用用不不包包括括工工程程及及展展示示類(lèi)別細(xì)項(xiàng)預(yù)算（萬(wàn)）比例備注營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用戶(hù)外廣告6011%優(yōu)選效果較好戶(hù)外點(diǎn)，攔截項(xiàng)目地緣性客戶(hù)；短信3012%高頻次投放覆蓋項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)；報(bào)紙（硬廣+軟文）9043%形象廣告，新聞炒作，發(fā)布新品及熱銷(xiāo)訊息；營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)用3大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)5024%引爆營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，大型高端影響力活動(dòng)；小型活動(dòng)105%必要的開(kāi)盤(pán)旺場(chǎng)活動(dòng)，小型客戶(hù)活動(dòng)；物品采購(gòu)費(fèi)用銷(xiāo)售物料制作50.5%戶(hù)型圖、手提袋、折頁(yè)（預(yù)留）禮品采購(gòu)52%節(jié)點(diǎn)客戶(hù)禮品，老客戶(hù)關(guān)系維護(hù)15老客戶(hù)生日宴，生日等線下渠道10派單、電梯轎廂、加油站、節(jié)點(diǎn)公眾活動(dòng)嫁接等階段性新拓展渠道預(yù)留不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用152.5%總計(jì)210100%2012年下下半半年年?duì)I營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)用用預(yù)預(yù)算算約約為為210萬(wàn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)用用行業(yè)業(yè)研研究究、、分分享享，，關(guān)關(guān)注注本本人人新新浪浪微微博博：：沙恩恩霍霍斯斯特特的的槍槍49THEEnd!Thankyou!9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。03:43:0303:43:0303:431/5/20233:43:03AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。1月-2303:43:0303:43Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:43:0303:43:0303:43Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2303:43:0303:43:03January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。05一月月20233:43:03上上午03:43:031月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:43上上午1月-2303:43January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/53:43:0303:43:0305January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。3:43:03上午午3:43上午午03:43:031月-239、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很