世聯(lián)深圳地王國際公寓報(bào)告價(jià)格報(bào)告

地王公寓價(jià)格報(bào)告謹(jǐn)呈：香港建設(shè)（控股）投資管理部世聯(lián)地產(chǎn)2006年8月版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)（O）威脅（T）地王地王的附樓，依托地王的商務(wù)氛圍、知名度；部分已經(jīng)出租，可帶租約出售；熊谷物管的品牌及美譽(yù)度；建筑用才的品質(zhì)保證物業(yè)管理費(fèi)10元/平方米；使用年限較少，只剩39年；可售單元較少及分散,北向單位居多；戶型比較陳舊，無陽臺(tái)設(shè)置；不能注冊(cè)辦公戶型面積較大，戶均面積在120平方米樣板房預(yù)計(jì)要10月中下旬到位萬象城二期的啟動(dòng)；蔡屋圍村的改造，擬建深圳第一高樓，將以地王形成金融商務(wù)城；傳統(tǒng)樓市的金九銀十政策的影響引起投資客的觀望；周邊市場競爭大；周邊的三級(jí)市場的成交價(jià)格及租金讓客戶無太多的想象空間；在原價(jià)格區(qū)間內(nèi)通過市場比較出合理價(jià)格入市抓住樓市旺季，蔡屋圍村民拆遷的時(shí)機(jī)出貨；用地王的知名度，帶租約、部分簡裝修、吸引投資客戶及中小企業(yè)客戶。通過展示充分來體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)；充分利用世聯(lián)客戶渠道及專業(yè)公司的客戶資源、原來地王業(yè)主租戶資源。前期溝通的重要結(jié)論：關(guān)于項(xiàng)目主力客戶：——項(xiàng)目目標(biāo)的客戶主要為住宅投資客及寫字樓投資客。關(guān)于項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)——樣板房、看樓通道等9月底到位，抓住樓市的傳統(tǒng)的金九銀十，2～3個(gè)月完全銷售。關(guān)于項(xiàng)目銷售價(jià)格——樣板房、銷售大堂等展示到位支持項(xiàng)目箱體價(jià)格（10350—13800）中的箱體中高部價(jià)格，實(shí)現(xiàn)均價(jià)在12000元/m2以上。選自4月份匯報(bào)的〈地王公寓銷售執(zhí)行建議〉前期與開發(fā)商溝通價(jià)格的結(jié)果核心均價(jià)的確定面積租金租金/平米面積租金租金/平米面積租金租金/平米94.85636567108.680007474.04566577122.6765062103.170006882.59600073103650063109.475006994.39650069102.5620061200.71100055104950091102.5720070130.11328910294.3636567189.71250066122.9852569103.170006894.29680072103.265006393.7368007394.29750080103.780007793.835630601721000058171.81030660

項(xiàng)目的平均租金在69元/平米/月，按照世聯(lián)對(duì)寫字樓投資回報(bào)率經(jīng)驗(yàn)值（6%~8%）反算，本項(xiàng)目的合理售價(jià)在10350~13800節(jié)選自〈地王公寓銷售執(zhí)行建議〉市場的比準(zhǔn)按市場比準(zhǔn)，本項(xiàng)目合理價(jià)格10814元/m2。在租金反算10350~13800之間，取10900元/m2樓盤名稱毛坯均價(jià)對(duì)比得分折算價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)城市天地廣場125001.081157425%2894鴻翔花園水晶堡110000.991111130%3333世金漢宮160001.4114295%571.4佳兆業(yè)中心115001.11045515%1568港島銀座93000.95978925%2447本項(xiàng)目

100%108141）根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)場狀況、客戶的反饋，項(xiàng)目的均價(jià)為10900元/m2帶850元/m2裝修價(jià)格后，均價(jià)為11750元/m22）開發(fā)商要求項(xiàng)目的價(jià)格在均價(jià)12000以上；結(jié)合以上兩點(diǎn)，故取三套價(jià)格進(jìn)行敏感性分析：均價(jià)在11750元/m2（含850元/m2裝修）價(jià)格體系均價(jià)在12250元/m2（含850元/m2裝修）價(jià)格體系均價(jià)在12750元/m2（含850元/m2裝修）價(jià)格體系政策持續(xù)出臺(tái)，高價(jià)項(xiàng)目及投資類、度假類將面臨較大的政策風(fēng)險(xiǎn)（彈性需求→剛性需求）短線炒家退出市場，投資客戶更為關(guān)注長期投資回報(bào)率?！?年轉(zhuǎn)手全年?duì)I業(yè)稅”及限制外資炒房”等對(duì)寫字樓客戶也有較大影響；6月8月7月國六條出臺(tái)9部15條出臺(tái)2006年6月1日起，購買自住住房且套型建筑面積９０平方米以上的按揭貸款首付款比例不得低于３０%個(gè)人對(duì)外銷售購買不足5年的住房全額征收營業(yè)稅。六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》。2006年8月1日起，二手房轉(zhuǎn)讓起征收個(gè)稅，盈利須繳稅20%。深圳公布普通住房價(jià)格上限。深十條出臺(tái)5月8月19日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)宏觀市場情況：

政策連續(xù)出臺(tái)，投資客敏感。每次政策出臺(tái)，總會(huì)使其持幣觀望。客戶對(duì)價(jià)格的預(yù)期：

客戶對(duì)項(xiàng)目價(jià)格預(yù)期不高，客戶接受價(jià)格在11000-12200的客戶只占19%。客戶分析來源于世聯(lián)客戶平臺(tái)中篩選有意購買地王公寓72份客戶問卷?？蛻魧?duì)項(xiàng)目的印象：

“地王”=深圳地標(biāo)=金融商務(wù)中心地王作為深圳地標(biāo)的形象深入人心；對(duì)地王的名氣、地段、投資回報(bào)高是比較認(rèn)可；年限短是客戶猶豫深圳放棄購買一個(gè)比較大的影響因素（建立在價(jià)格的基礎(chǔ)上），且由于受政策等因素的影響觀望的客戶也占不小比率。本項(xiàng)目鎖定為主力客戶的投資客受政策影響嚴(yán)重，對(duì)投入產(chǎn)出更為敏感；現(xiàn)客戶認(rèn)可地王，但對(duì)本項(xiàng)目價(jià)格預(yù)期較低；關(guān)于項(xiàng)目主力客戶

本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)：合理的價(jià)格入市，給客戶較高的投資回報(bào)空間，增加投資吸引力；將本項(xiàng)目依托“地王”，將“地王”形象發(fā)揚(yáng)光大。關(guān)于于銷銷售售時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)9月月10月月11月月12月月8月月售樓樓處處開開放放樣板板房房開開放放公開開發(fā)發(fā)售售強(qiáng)銷銷期期尾盤盤銷銷售售期期原計(jì)計(jì)劃劃目前前進(jìn)進(jìn)度度樣板板房房進(jìn)進(jìn)場場施施工工樣板板房房施施工工完完成成蔡屋屋圍圍村村拆拆遷遷傳統(tǒng)統(tǒng)的的銷銷售售旺旺季季關(guān)于于銷銷售售時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)樣板板房房的的滯滯后后嚴(yán)嚴(yán)重重影影響響了了項(xiàng)項(xiàng)目目的的推推售售，，錯(cuò)錯(cuò)過過了了樓樓市市傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的金金九九銀銀十十及及蔡蔡屋屋圍圍村村拆拆遷遷村村民民覓覓房房的的契契機(jī)機(jī)；；如推推售售時(shí)時(shí)間間再再拖拖延延，，錯(cuò)錯(cuò)過過投投資資客客資資金金比比較較充充足足的的時(shí)時(shí)段段。。必須須搶搶樓樓市市金金九九銀銀十十時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)銷銷售售，，即即只只能能在在樣樣板板房房未未做做好好之之前前就就要要銷銷售售。。高價(jià)價(jià)格格的的支支撐撐因因素素適逢逢市市場場好好；；政策策頻頻出出，，投投資資客客處處于于觀觀望望，，或或是是投投資資高高收收益益、、稀稀缺缺物物業(yè)業(yè)客戶戶對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)格格預(yù)預(yù)期期不不高高；；項(xiàng)目目本本身身品品質(zhì)質(zhì)高高，，且且展展示示到到位位及及現(xiàn)現(xiàn)場場配配合合好好支支撐撐高高價(jià)價(jià)格格。。為搶搶銷銷售售黃黃金金時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)，，樣樣板板房房未未做做好好展展示示；；因怕怕影影響響原原有有租租戶戶，，銷銷售售大大堂堂需需要要調(diào)調(diào)整整到到29樓樓而而不不是是原原定定東東大大堂堂；；銷售售現(xiàn)現(xiàn)場場不不提提供供按按揭揭銀銀行行及及pos機(jī)機(jī)；；綜合合以以上上所所有有，，為為提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資回回報(bào)報(bào)吸吸引引投投資資客客，，并并在在黃黃金金銷銷售售時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)消消化化投投資資客客戶戶，，價(jià)格格：：價(jià)價(jià)格格箱箱體體按按市市場場狀狀況況取取箱箱頂頂價(jià)價(jià)格格則則風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)非非常常大大。。取取比比客客戶戶預(yù)期期值值稍稍偏偏高高入入市市，，比比較較穩(wěn)穩(wěn)健健，，即即取取箱箱體體的的中中部部。。推廣廣：：將將本本項(xiàng)項(xiàng)目目緊緊密密依依托托于于地地王王。?！啊拔椅揖途褪鞘堑氐赝跬酢薄遍_發(fā)發(fā)商商要要求求項(xiàng)項(xiàng)目目的的價(jià)價(jià)格格在在均均價(jià)價(jià)12000以以上上；；根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目的的現(xiàn)現(xiàn)場場狀狀況況、、客客戶戶的的反反饋饋，，項(xiàng)項(xiàng)目目的的均均價(jià)價(jià)在在10814較較為為穩(wěn)妥妥。。1081412000以上上差距距至至少少在在1186元元需要要整整合合世世聯(lián)聯(lián)渠渠道道資資源源挖掘掘優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)客客戶戶支支撐撐本本項(xiàng)項(xiàng)目更更高高的的價(jià)價(jià)格格。。結(jié)合合開開發(fā)發(fā)商商需需求求的的均均價(jià)價(jià)體體系系取以以下下三三套套價(jià)價(jià)格格體體系系進(jìn)進(jìn)行行試試算算價(jià)價(jià)（（均均含含850元元/平平方方米米裝裝修修））11515元元/m2價(jià)價(jià)格格體體系系的的敏敏感感性性分分析析12015元元/m2價(jià)價(jià)格格體體系系的的敏敏感感性性分分析析12515元元/m2價(jià)價(jià)格格體體系系的的敏敏感感性性分分析析價(jià)格格表表驗(yàn)驗(yàn)證證單價(jià)價(jià)敏敏感感性性分分析析總價(jià)價(jià)敏敏感感性性分分析析11500以以下下的的單單位位是是目目前前客客戶戶價(jià)價(jià)格格預(yù)預(yù)期期，，11515價(jià)價(jià)格格體體系系下下此此類類單單位位最最多多；；120萬萬單單位位以以下下是是客客戶戶比比較較能能接接受受的的總總價(jià)價(jià)區(qū)區(qū)間間，，11515、、12015此此類類單單位位較較多多；；對(duì)對(duì)完完成成銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)比比較較穩(wěn)穩(wěn)妥妥；；整體均價(jià)11515元/m2（含850元/m2）入市市，多數(shù)單位位價(jià)格在客戶戶預(yù)期之內(nèi)，，銷售難度稍稍微小點(diǎn)，但但無法實(shí)現(xiàn)開開發(fā)商價(jià)格目目標(biāo)；整體均價(jià)12015元/m2（含含850元/m2）入入市，能滿滿足開發(fā)商目目標(biāo)，但是實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售速度度存在一定的的難度，需要要整合世聯(lián)住住宅及寫字樓樓客戶資源；；整體均價(jià)12515元/m2（含含850元/m2）入入市，多數(shù)單單位價(jià)格在客客戶預(yù)期之上上，對(duì)實(shí)現(xiàn)速速度目標(biāo)存在在較大風(fēng)險(xiǎn)。。價(jià)格表驗(yàn)證結(jié)合開發(fā)商對(duì)對(duì)價(jià)格及速度度目標(biāo)的要求求，建議選擇擇整體均價(jià)12015元/m2（含850元/m2）入市。。價(jià)格表形成綜合折扣率。。項(xiàng)目享受折扣使用率折算后折扣付款方式折扣（一次性及按揭）0.96100%0.04開發(fā)商折扣0.0220%0.004老帶新優(yōu)惠老業(yè)主新業(yè)主

共3000元60%0.0013促銷折扣0.0115%0.0015現(xiàn)場經(jīng)理折扣0.0250%0.01選房優(yōu)惠及后續(xù)優(yōu)惠0.0230%0.006合計(jì)0.9372預(yù)留談價(jià)空間間，本項(xiàng)目的的預(yù)計(jì)綜合折折扣率為0.9372。。本項(xiàng)目的出出街均價(jià)為12820元元/m2（帶帶裝修），具具體價(jià)格表見附件件。銷售節(jié)奏安排排9月底-10月中旬10月中下旬旬-11月底底12月樣板房出來之之前，以下客客戶消化是9、10月中中旬之前重點(diǎn)消化客戶（（預(yù)計(jì)在20—32套單單位，主要為為帶裝修或是是帶租約單位位）原帶租約單位位的租戶，繼繼續(xù)現(xiàn)在的用用途（消化帶租約的的房號(hào)3-5套套）寫字樓老業(yè)主主及公寓老業(yè)業(yè)主，投資或或是作為企業(yè)業(yè)接待房（消化帶租約約或是帶裝修修單位5-8套，）蔡屋圍北舊城城改造村民，，熟悉并習(xí)慣慣周邊環(huán)境，，用于暫時(shí)的過渡（帶簡單裝修修的3房單位位2-3套））世聯(lián)寫字樓及及其他投資客客戶，認(rèn)可地地王商務(wù)氛圍圍并希望獲得穩(wěn)定而高高得投資回報(bào)報(bào)（帶租約單位位3-5套，，帶裝修的2房5-8套））路過偶得客戶戶（總價(jià)較小的的兩房2-3套）銷售節(jié)奏安排排9月底-10月中旬10月中下旬旬-11月底底12月樣板房出來之之后10月中中下旬—11月底，項(xiàng)目目集中起勢(shì)，，開拓客戶資資源；以下客戶將是是重點(diǎn)消化客客戶（銷售目目標(biāo)要達(dá)到30-40套套，總價(jià)較小小的單位及樣板房））世聯(lián)其他投資資客（總價(jià)較較小的兩房））聯(lián)合其他專業(yè)業(yè)公司的客戶戶資源（消化化中高層單位位）老業(yè)主，重復(fù)復(fù)購買或是企企業(yè)接待房（（樣板房）尾盤消化，繼繼續(xù)開拓客戶戶資源，促銷銷消化“難啃啃”戶型世聯(lián)其他投資資客（低層單單位）聯(lián)合其他專業(yè)業(yè)公司的客戶戶資源（大戶戶型）路過偶得客戶戶（低層單位位、大戶型））目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的配配合世聯(lián)的客戶渠渠道傳播其他渠道傳播播看樓通道及導(dǎo)導(dǎo)示安排（見見附件）營銷安排銷售物料及銷銷售現(xiàn)場配合合世聯(lián)客戶渠道道傳播充分整合世聯(lián)聯(lián)的豪宅客戶戶、寫字樓客客戶資源，實(shí)實(shí)行二三級(jí)聯(lián)聯(lián)動(dòng)，二二級(jí)級(jí)聯(lián)動(dòng)，轉(zhuǎn)介客戶。聯(lián)動(dòng)需求：9月底—10月中旬聯(lián)動(dòng)300批10月中旬—11月底聯(lián)動(dòng)500批12月聯(lián)動(dòng)200批聯(lián)動(dòng)需求VS客戶描述世聯(lián)客戶渠道道傳播租賃三級(jí)地鋪鋪的櫥窗，變變世聯(lián)三級(jí)地地鋪為廣告牌牌。其他客戶渠道道的傳播原有的租戶；；地王的業(yè)主及及公寓其他租租戶、業(yè)主；；蔡屋圍村民；；銀行客戶（按按揭合作銀行行客戶）專業(yè)短信直郵郵公司客戶營銷安排賣點(diǎn)整合：深圳市地標(biāo)物物業(yè)——地王王；蔡屋圍的改造造及萬象城二二期改造，““地王時(shí)代””回歸地處深圳公認(rèn)認(rèn)的金融商務(wù)務(wù)圈，商務(wù)氛氛圍濃厚熊谷物管公司司的美譽(yù)度及及知名度；地鐵口物業(yè)，，臨深南路，，距離羅湖口口岸近，便利利；豪華裝修，酒酒店式商務(wù)公公寓現(xiàn)樓銷售售，即買即住住，即買即收收租，部分帶帶租約銷售；；項(xiàng)目推廣名地王商務(wù)公寓寓/地王公寓寓“我就是地王王！”營銷推廣。營銷推廣方案案地王分展場裙樓廣告牌短信老帶新9月底10月中旬10月中下旬旬11月底12月直郵樣板房出來之之前樣板房出來之之后尾盤消化期營銷安排策略營造銷售氛圍圍，針對(duì)特定定客戶散發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目銷售信息息制造營銷節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，通過渠道道營銷全面起起勢(shì)加大朋友介紹紹力度，價(jià)格小幅快漲漲，配合現(xiàn)場促銷進(jìn)行行逼定優(yōu)惠配合燈桿旗銷售物料及銷銷售現(xiàn)場配合合區(qū)域具體位置銷售物料人員安排分展場地王中庭咨詢臺(tái)、背景拉網(wǎng)展架項(xiàng)目資料若干銷售人員1名，PT1名選擇時(shí)段：周一至周五11：00~14：00周六、日10：00~18：00大堂咨詢處東大堂前臺(tái)背景拉網(wǎng)展價(jià)、項(xiàng)目資料電話2臺(tái)、對(duì)講機(jī)3部、價(jià)格表3份（銷售人員用）保安1名/銷售人員3名財(cái)務(wù)室29樓08單位116平米Pos機(jī)、點(diǎn)鈔機(jī)各1臺(tái)電話1部傳真機(jī)1臺(tái)電腦1臺(tái)財(cái)務(wù)人員2名合同室電腦1臺(tái)復(fù)印機(jī)1臺(tái)合同人員2名辦公室29樓07單位116平米電腦1臺(tái)、電話1部洽談室洽談桌3張吧臺(tái)吧臺(tái)服務(wù)人員保潔人員銷售人員3名（兼）Vip洽談室洽談桌1張29樓樣板房房未到位之前前接待處在一一樓的原兒童童活動(dòng)室我們要用事實(shí)實(shí)向開發(fā)商證證明，世聯(lián)的強(qiáng)大的的優(yōu)質(zhì)客戶資資源勝于其他他代理公司??！我們因團(tuán)隊(duì)而而強(qiáng)大；盼望公司各項(xiàng)項(xiàng)目組激情聯(lián)聯(lián)動(dòng)地王的70套公寓??！附件一：價(jià)格表附件三：看樓通道及導(dǎo)導(dǎo)示看樓路線及導(dǎo)導(dǎo)示。兩條行車路線線深南路西向－－－解放路－－－北門一號(hào)號(hào)崗－－地下下停車場深南路東向－－－寶安路－－－解放路－－－北門二號(hào)號(hào)崗－－地下下停車場北門一號(hào)崗北門二號(hào)崗深南東路寶安南路銷售執(zhí)行行車路線設(shè)定定地王公寓銷售咨詢處請(qǐng)前行第一條行車路路線導(dǎo)示及包包裝北門一號(hào)崗門門口設(shè)置鮮明明導(dǎo)示70-150m2地王公寓，現(xiàn)樓銷售88888888銷售執(zhí)行看樓路線及導(dǎo)導(dǎo)示。伊甸園外圍鐵鐵柵欄，從深深南路轉(zhuǎn)入解解放路北門一一號(hào)崗段，全全部圍上噴繪繪擋板，內(nèi)容容為項(xiàng)目宣傳傳及導(dǎo)示第二條行車路路線導(dǎo)示及包包裝從寶安路到解放路沿線所有燈桿旗均換上項(xiàng)目宣傳內(nèi)容，烘托地盤氣氛70-150m2地王公寓，現(xiàn)樓銷售銷售熱線：88888888北門二號(hào)崗?fù)＼噲鋈肟趶V告牌換上項(xiàng)目宣傳內(nèi)容銷售熱線88888888地王公公寓尊崇空空間銷售熱線88888888地王公公寓現(xiàn)樓銷銷售銷售執(zhí)行看樓路路線及及導(dǎo)示示。北門二二號(hào)崗崗東側(cè)側(cè)燈箱箱換上上項(xiàng)目目宣傳傳及導(dǎo)導(dǎo)示內(nèi)內(nèi)容北門二二號(hào)崗崗西側(cè)側(cè)燈箱箱換上上項(xiàng)目目宣傳傳及導(dǎo)導(dǎo)示內(nèi)內(nèi)容70-150m2地地王公公寓，，現(xiàn)樓樓銷售售8888888870-150m2地地王公公寓現(xiàn)樓銷銷售8888888銷售執(zhí)行看樓路路線及及導(dǎo)示示。第二條條行車車路線線導(dǎo)示示及包包裝四條人人行路路線商場北北門－－－向向右（（工商商銀行行）－－－電電梯－－－磁磁卡門門－－－東大大堂售售樓處處商場南南門－－－上上樓（（工商商銀行行）－－－電電梯－－－磁磁卡門門－－－東大大堂售售樓處處商場南南門----西西行向向下-----東大大堂售售樓處處寫字樓樓大門門－－－西行行（工工商銀銀行））－－－電梯梯－－－磁卡卡門－－－東東大堂堂售樓樓處東大堂售樓處商場北門商場南門寫字樓大門銷售執(zhí)行看樓路路線及及導(dǎo)示示。商場北北門正正對(duì)入入口處處放置置X展展架導(dǎo)導(dǎo)示一樓工工商銀銀行拐拐角處處放置置X展展架導(dǎo)導(dǎo)示70-150m2地王公公寓現(xiàn)樓銷銷售88888888內(nèi)容同同上銷售執(zhí)行看樓路路線及及導(dǎo)示示。人行導(dǎo)導(dǎo)示系系統(tǒng)電梯旁或區(qū)域轉(zhuǎn)角處放置X展架導(dǎo)示地王大廈寫字樓入口放置大噴畫進(jìn)行項(xiàng)目宣傳及導(dǎo)示展架內(nèi)內(nèi)容：：70-150m2地王公公寓現(xiàn)樓銷銷售88888888銷售執(zhí)行看樓路路線及及導(dǎo)示示。人行導(dǎo)導(dǎo)示系系統(tǒng)商場南南門至至東大大堂售售樓處處路段段（面面向深深南路路）全全部換換上項(xiàng)項(xiàng)目燈燈桿旗旗，內(nèi)內(nèi)容為為宣傳傳及導(dǎo)導(dǎo)示，，另外外在路路口轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)彎處處需加加指示示牌銷售熱線88888888城市坐坐標(biāo)尊崇空空間銷售熱線88888888地王公寓現(xiàn)樓銷售銷售執(zhí)行看樓路線及及導(dǎo)示。商場中庭上上空懸掛兩兩條大條幅幅，13××1.8米米商場天花板板上空懸掛掛pop掉掉旗銷售執(zhí)行看樓路線及及導(dǎo)示。附件三：客戶分析客戶分析辦公自住其他無論是什么么用途，70-90平方米客客戶普遍關(guān)關(guān)注；自住的131-150也有部部分需求；；客戶分析來來源于世聯(lián)聯(lián)客戶平臺(tái)臺(tái)中篩選有有意購買地地王公寓72份客戶戶問卷?？蛻舴治鲇捎谀壳翱涂蛻敉顿Y目目的為主要要，對(duì)朝向向要求不高高，價(jià)格決決定其購買買；為方便投資資，多數(shù)要要求帶裝修修銷售，其其中提及較較多的是帶帶簡單裝修修銷售，豪豪華裝修也也有部分提提及，但是是客戶同時(shí)時(shí)也表示擔(dān)擔(dān)心投資成成本太高；；客戶分析一半以上的的客戶是私私營企業(yè)的的老板；從事的行業(yè)業(yè)主要以貿(mào)貿(mào)易金融為為主。朋友介紹是是其上門購購房的主要要途徑，其其次是短信信。附件四：競爭項(xiàng)目情情況競爭項(xiàng)目情情況。本項(xiàng)目·地王的品牌、熊谷組物管·地鐵口物業(yè)·年限39，可售單位較少·地王商務(wù)金融中心·提供裝修套餐·現(xiàn)樓·物管費(fèi)10元，含空調(diào)費(fèi)·不能注冊(cè)掛牌城市天地廣場·可注冊(cè)辦公·年限59年·戴得梁行物管，6.8元管理費(fèi)·毛坯交樓·現(xiàn)樓

對(duì)比得分：1.08鴻翔花園水晶堡·大社區(qū)、大園林·現(xiàn)樓·無管道煤氣·不能注冊(cè)辦公掛牌·開發(fā)商自管，3.5管理費(fèi)·70年產(chǎn)權(quán)·帶800元裝修對(duì)比得分：0.99世金漢宮·復(fù)式，買一層送一層；·智能化控制系統(tǒng)，豪華精裝·圣廷苑提供酒店式管理，管理費(fèi)16元/平方米·50年產(chǎn)權(quán)·現(xiàn)樓對(duì)比得分：1.4佳兆業(yè)中心·地鐵口物業(yè)·靠近華強(qiáng)北商圈、中信城市廣場·圣廷苑提供酒店式管理，管理費(fèi)4.5·50年產(chǎn)權(quán)·帶1000元裝修·現(xiàn)樓

對(duì)比得分：1.1港島銀座·地鐵口物業(yè)·無管道煤氣·靠近東門·帶裝修銷售·物業(yè)管理費(fèi)4.5·現(xiàn)樓

對(duì)比得分：0.95核心均價(jià)的的確定9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:36:3503:36:3503:361/5/20233:36:35AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:36:3503:36Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:36:3503:36:3503:36Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。1月-231月-2303:36:3503:36:35January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20233:36:35上上午午03:36:351月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:36上午午1月-2303:36January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/53:36:3503:36:3505January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。3:36:35上上午3:36上上午午03:36:351月-239、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。03:36:3503:36:3503:361/5/20233:36:35AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2303:36:3503:36Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。03:36:3503:36:3503:36Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2303:36:350