世聯(lián)淡市營銷基本動作系列

淡市營銷基本動作系列分享

——推廣渠道

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房地產(chǎn)渠道也不單單是渠道，它包括供應商、物流分銷商和客戶終端建設(shè)幾部分組成，由于房地產(chǎn)商品的特殊性，它的商品并不流通，這種物流的過程中層層加碼的現(xiàn)象不復存在。因此，房地產(chǎn)商品的渠道建設(shè)與普通商品的渠道建設(shè)要簡單，成本要相對低。主要集中在對政府、媒體、企劃、廣告、金融、建筑、裝修、印刷、設(shè)計等。上端渠道的建設(shè)

4直接面對客戶終端建設(shè)。下端渠道的建設(shè)

營銷推廣的目的：建立與客戶溝通的平臺１.建立項目的市場知名度２.讓客戶知道我們３.讓客戶產(chǎn)生興趣，引起上門４.讓客戶認可，并產(chǎn)生口碑傳播營銷推廣途徑的種類推廣途徑線上推廣線下推廣報紙廣告電臺廣告戶外廣告電視廣告車體廣告網(wǎng)絡(luò)廣告直郵廣告短信廣告夾單廣告派單分展場………引起市場關(guān)注塑造項目形象確定項目市場占位直接傳遞項目信息滲透項目賣點維系客戶持續(xù)關(guān)注度營銷推廣的關(guān)鍵關(guān)鍵一：需要言之有物；——能清晰的告訴客戶你賣什么關(guān)鍵二：推廣信息與銷售重點結(jié)合——讓推廣真正為項目銷售服務關(guān)鍵三：結(jié)合銷售階段，有重點的投放——降低營銷成本，將錢花在刀刃上關(guān)鍵四：在客戶看得到的地方，做文章——實現(xiàn)推廣效果最大化案例一:星河國際——以一夜傾城的推廣模式，建立鮮明的市場形象，突破競爭，星河國際星河國際位于深圳市中心區(qū)，在項目推出時面臨城中雅苑、如詩美地、雅頌居等樓盤的激烈競爭。項目本身容積率達到4.5，遠遠高于周邊樓盤。星河國際營銷節(jié)奏月上門月進線月成交2002.102003.32003.102004.2開盤熱銷期持續(xù)銷售期尾盤消化期營銷節(jié)點宣傳推廣報紙廣告報紙廣告報紙廣告網(wǎng)絡(luò)直郵機場橫幅及大巴站廣告牌機場橫幅電臺廣告電臺廣告電視廣告電視廣告10月13日解籌當天售出158套，18％

推出第三批房號，售出423套，46％空中園林完工，售出781套，88%1.推廣策略回顧02.89月10月11月12月03.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月報紙廣告電臺廣告戶外廣告網(wǎng)絡(luò)廣告電視臺直郵巴士廣告主訴點策略一二三四2003年置業(yè)看中心區(qū)中心區(qū)置業(yè)看星河國際CBD國際人居讓你的生活成為別人的旗幟讓你的生活成為別人的旗幟多媒體組合立體轟炸軟文及發(fā)布預熱炒作以主流媒體為主要陣地重點戶型銷售引導推廣攻勢減弱保持市場聲音營銷的成成功關(guān)鍵鍵因素———取勢勢三、形象象。1.項目目前后推推廣調(diào)性性保持一一致，市市場識別別度高度度統(tǒng)一；；2.階段段性推廣廣重點明明確，重重點戶型型重點引引導。一、推廣廣。站在市場場大勢與與區(qū)域的的高度，，進行形形象推廣廣，以磅磅礴的氣氣勢貫穿穿積聚過過程。二、展示示。開盤日實實現(xiàn)井噴噴，而后后全方位位展示產(chǎn)產(chǎn)品價值值，實施施全面滲滲透。報紙廣廣告回回顧1.項項目前前后推推廣調(diào)調(diào)性保保持一一致，，市場場識別別度高高度統(tǒng)統(tǒng)一；；2.階階段性性推廣廣重點點明確確，重重點戶戶型重重點引引導。。戶外廣廣告回回顧機場深圳大劇院市民中心仙湖關(guān)鍵時時間節(jié)節(jié)點選選擇關(guān)關(guān)鍵位位置，，形成成視覺覺沖擊擊的同同時形形象深深入人人心第一階階段：：能量量積聚聚，高高度蓄蓄勢營銷強強度營銷節(jié)節(jié)點策略一、媒媒體組組合：：軟文文及硬硬廣告告發(fā)布布，進進行預預熱炒炒作，，牢牢牢抓住住消費費者注注意力力。二、公公關(guān)營營銷活活動互互動的的方式式，直直接而而準確確地傳傳達樓樓盤信信息、、宣傳傳項目目的形形象及及項目目所宣宣言的的生活活方式式。2002.8～～2002.10，，畜客客期兩兩個月月。關(guān)鍵行行動Action1、報紙炒炒作，，高端端形象象入市市——CBD國際際生活活領(lǐng)域域第一階階段：：能量量積聚聚，高高度蓄蓄勢居住優(yōu)優(yōu)勢講講解會會2、產(chǎn)產(chǎn)品推推介會會，賣賣VIP卡卡，積累客客戶3、宣宣言出出擊———八大革革命綱綱領(lǐng)（必殺技技）4、善善心善善舉住住豪宅宅，并并憑借借與紅紅十字字會合合作的的優(yōu)勢勢獲取取市民民中心心、深深圳大大劇院院等重要的的戶外外廣告告位。通過蓄蓄勢期期一系系列動動作，，得到到社會會各界界的廣廣泛關(guān)關(guān)注，，在社社會上上形成成良好好的口口碑，，提升升了星星河國國際的的社會會形象象及樓樓盤知知名度度。深圳大大劇院院市民中中心第二階階段：：強勢勢入市市，脫脫穎而而出一、多多媒體體組合合，立立體轟轟炸二、無懈可可擊的的現(xiàn)場場展示示營銷策策略營銷強強度選房房百萬抽獎獎關(guān)鍵舉措措1、強勢開盤盤通過選房房、百萬萬抽獎等等活動造造場關(guān)鍵時間間節(jié)點選選擇關(guān)鍵鍵位置，，形成強強烈視覺覺沖擊的的同時展展現(xiàn)氣勢勢與氣度度機場仙湖弘法法寺深圳大劇劇院市民中心心2、強勢推廣廣報紙、戶戶外、電電臺、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、直直郵立體體轟炸，，形象深深入人心心在區(qū)域中中脫穎而而出，一一舉奠定定領(lǐng)袖地地位處處展現(xiàn)現(xiàn)氣勢與與高度3、現(xiàn)場展示示淋漓盡致致樣板房紐紐約工作作室第三階段段：全面面滲透，，口碑傳傳播以主流媒媒體為主主要陣地地，持續(xù)續(xù)滲透CBD下下午茶印度美食節(jié)熱辣比薩節(jié)萬人大盆菜營銷強度營銷策略關(guān)鍵舉措1、占據(jù)主流媒體報紙機場網(wǎng)絡(luò)2、事件、活活動強化樓盤主題題3、重點戶型型、重點引導導第四階段：形形成品牌積累累與沉淀入伙慶典推廣攻勢減弱弱，保持市場場聲音營銷強度營銷策略關(guān)鍵舉措價格策略促銷手段營銷節(jié)點標竿產(chǎn)品2.總推廣費費統(tǒng)計推廣方式推廣費用報紙廣告約1100萬元電臺廣告約113萬元戶外廣告約429萬元網(wǎng)絡(luò)廣告約63萬元電視臺廣告約10萬元展會約146萬元影視片約111萬元各類制作費約232萬元合計約2204萬元項目推廣總費費用約占總收收益的1.7％案例二：瑋鵬鵬花園3期———時代都會會——重塑項目目推廣形象，，瞄準目標客客戶群體直銷營銷，，扭轉(zhuǎn)項目困困境，重樹項目形象象—實現(xiàn)逆境境轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵鍵措施進場前樓盤形形象項目售售樓處處及戶戶外包包裝簡簡單陳陳舊，，極不不到位位。售樓處處前振中路路單行行道車車行路路口重塑項項目推推廣形形象————實現(xiàn)現(xiàn)逆境境轉(zhuǎn)折折的關(guān)關(guān)鍵措措施之之二進場前前樓盤盤形象象定位位：沒有提提煉出出項目目真正正的價價值點點；推廣語語、主主打賣賣點缺缺乏銷銷售力力：““簡約約風格格”；；樓書無無品質(zhì)質(zhì)感。。重新命命名，，重塑塑項目目形象象————實現(xiàn)現(xiàn)逆境境轉(zhuǎn)折折的關(guān)關(guān)鍵措措施之之二進場后后重新新挖掘物物業(yè)價價值、組織織樓盤盤賣點點———華強強北北、、唯唯一一在在售售樓樓盤盤；緊鄰鄰華華強強北北商商圈圈、聯(lián)聯(lián)接接地地王王商商圈圈；；商住住兩兩用用、大大社社區(qū)區(qū)、、臨地地鐵鐵口口、地地王王管管家家、、華華強強北北片片區(qū)區(qū)教教育育資資源源。。準確確定定位位，，市場場研研究究是是基基礎(chǔ)礎(chǔ)。推廣廣名名：：瑋鵬鵬花花園園三三期期··時時代代都都會會推廣廣語語：：華強強北北唯唯一一在在售售商商住住大大社社區(qū)區(qū)城市市核核心心動動力力社社區(qū)區(qū)調(diào)整整宣宣傳傳物物料料，，讓讓樓樓書書更更加加言言之之有有物物——實實現(xiàn)現(xiàn)逆逆境境轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折折的的關(guān)關(guān)鍵鍵措措施施之之三三進場場后后銷銷售售物物料料：集集項項目目賣賣點點整整合合與與促促銷銷信信息息于于一一體體：：“2萬萬住住一一房房3萬萬住住二二房房4萬萬住住三三房房””“三三萬萬元元輕輕松松入入住住送全全屋屋精精裝裝修修””—““都都會會成成本本論論””時間間成成本本論論教育育成成本本論論生活活成成本本論論辦公成本論論投資成本論論安居成本論論空間成本論論充分利用項項目本體，，為項目提提供更多被被人關(guān)注的的機會實實現(xiàn)現(xiàn)逆境轉(zhuǎn)折折的關(guān)鍵措措施之四進場后樓盤盤形象；策略指導：：全面提升形形象關(guān)鍵工作：：售樓處整改改、戶外包包裝到位（（燈桿旗、、售樓處導導示、看樓樓通道、樣樣板房導示示、樓體條條幅）其中樓體霓霓虹燈條幅幅效果顯著著。將報紙作為為項目信息息的載體，，直接釋放放項目信息息實實現(xiàn)逆逆境轉(zhuǎn)折的的關(guān)鍵措施施之五公開發(fā)售形形象；引發(fā)公眾興興奮點。投放情況：：2004.7.3周周四南都A2頭頭版特報D8半半版銷售情況：：進線：123批上門：57批成交：8套套主打廣告語語：“登陸華強強北搶搶占都會先先機”“華強北??！新時代財財富基地””“在自己的的家打打造自己的的事業(yè)”“華強北現(xiàn)現(xiàn)樓兩房，，全城商住住之王”……主打賣點：：“華強北首首席商住大大社區(qū)”“頂級地段段頂頂級名校頂頂級級交通頂頂級物管管”配合促銷信信息：7月5日準準現(xiàn)樓公開開發(fā)售，當當日成交可可獲2——5萬現(xiàn)金金代用券三萬元輕松松入住送送全屋精精裝修首付3萬3年年返租……樓體霓虹燈燈：將樓體體的昭示性性合理利用用，全面搜搜羅區(qū)域內(nèi)內(nèi)客客戶銷售效果：：2004.6.16—11.9因樓體條幅幅成交178套；后期成成交42套。占總銷銷售量的34%。5號樓樓體體包裝7號樓樓體體包裝低成本推廣廣要點：一一句足以引引起人購買買情緒的推推廣語樓盤賣點主打地段：：華強北輔以價值點點：“頂級地段段、頂級物物管、頂級級名校、頂頂級交通””推廣信息“2萬住一房房3萬住二房4萬住三房””足夠吸引的樓樓盤賣點+足夠吸引引的促銷信息息，必將重新新引爆公眾的的興奮點；時代都會案例例：進場第四周周（7.10-13）夏夏交會———把握機遇遇，憑借優(yōu)越地理位置置和輕松首付脫穎而出。參參展當周成交交41套。夏交會展場低成本推廣要要點：讓讓信息充分對對稱多渠道推推廣，全方位位搶占市場原則：報紙廣告43廣播電臺0電視臺0展會24直郵、邀請函14華強北燈桿旗14華強北燈箱片3樓體霓虹燈條幅220短信群發(fā)1電子市場派夾報、派單0競爭樓盤門口派單1主要應用于第一階段。目的：迅速聚焦、引起關(guān)注、擴大市場認知。特點：推廣費用在此階段最高。間隔分布于三個階段。目的：有效利用華強北日均50萬的人流、動態(tài)傳遞營銷信息。特點：擴大客戶群，引起持續(xù)關(guān)注。貫穿于整個過程。目的：充分、有效利用資源。特點：成本低收效大針對性強。主要應用于第三階段。目的：針對目標群體進一步挖掘；截流。特點：“走出去”主動營銷，成本低。低成本推要點點————要在目標客客戶看的到的的地方做廣告告燈桿旗的效果果明顯高于燈燈箱片。華強北街燈箱箱片——“華華強北全現(xiàn)樓樓全城商住之王王”華強北路燈桿桿旗低成本實效營營銷：針對核核心客戶群開開設(shè)分展場整合發(fā)展商集集團公司資源源出擊大亞灣核核電站（連續(xù)兩周））——效果評估：3月4日日：本周周上門19，，進線12批批，成交4套套3月11日：：本周上門12，進進線5批瑋鵬花園3期期·時代都會——喜迎“三·八八”節(jié)送精精美禮品2004年3月6日至8日親臨時代代都會售樓處處，即可憑此此券獲贈精美美禮品一份。。“三·八”節(jié)節(jié)落定客戶可可獲超值大禮禮包?；顒佑行掌谄跒椋?004年3月6日—2004年3月8日。售樓熱熱線活動最終解解釋權(quán)歸深圳圳中核集團公公司及深圳市市瑋鵬實業(yè)有有限公司所有有。三八節(jié)禮品券券第二階段以總總推廣費用的的19%完成成了17%的銷售率；；第三階段以總總推廣費用的的13%完成成了19%的的銷售率。背景物料展板、樓書/宣傳單張張、禮券、小小禮品低成本實效營營銷：銀行夾夾單，針對目目標客戶傳遞遞信息整合發(fā)展商按按揭銀行資源源工行對賬單客客戶派單———2月18日——27日：工工行第一次派派單：房貸（（8萬）、個個人消費貸款款（1萬）理財金客戶（（1萬）3月4日—9日：：工行第二二次派單：信信用卡客戶（（5萬）效果統(tǒng)計：上門36批批，進線51批。整合項目資源源瑋鵬一期業(yè)主主；華強北相關(guān)電電子市場及住住宅附近派單單；——來來自對成交客客戶的了解競爭樓盤附近近派單?！亓魣蠹埫襟w推廣廣總結(jié)南都：每周一一版整版A2頭版、E疊頭版（2003年年7月-12月18日））晚報：一版晶報：兩版特區(qū)報“現(xiàn)樓樓淘金版”時間媒體版面?zhèn)渥?003年7月證券時報7月3日（周四）彩版深圳特區(qū)報7月3日（周四）D8半版南方都市報7月3日（周四）A2頭版南方都市報7月11日（周五）A2頭版南方都市報7月17日（周四）A2頭版南方都市報7月24日（周四）A2頭版南方都市報7月31日（周四）A2頭版8月南方都市報8月7日（周四）A2頭版南方都市報8月15日（周五）生活三版南方都市報8月22日（周五）E疊頭版南方都市報8月29日（周五）E疊頭版9月南方都市報9月4日（周四）B疊頭版南方都市報9月11日（周四）A2疊頭版南方都市報9月19日（周五）特刊二版商報9月18日（周四）B疊報眼特區(qū)報9月19日（周五）B疊報眼南方都市報9月29日（周一）A疊底版時間媒體版面?zhèn)渥?0月南方都市報10月3日（周五）C疊底版南方都市報10月9日（周四）A2疊頭版南方都市報10月16日（周四）A2疊頭版南方都市報10月23日（周四）A2疊頭版晚報10月24日A3全版南方都市報10月30日（周四）A2疊頭版晶報10月31日（周五）B32全版11月南方都市報11月6日（周四）A2疊頭版南方都市報11月14日（周五）A2疊頭版南方都市報11月20日（周四）A2疊頭版南方都市報11月28日（周五）A2疊頭版12月南方都市報12月11日（周四）B疊底版南方都市報12月18日（周四）C疊頭版2004年3月晶報3月5日（周五）B疊頭版4月特區(qū)報4月9日（周五）E疊5版特區(qū)報4月16日（周五）D疊10版報紙媒體推廣廣總結(jié)：結(jié)合合目標客戶的的需求，信息息釋放要準確確第一階段：入入伙前（2003年7月-10月月31日）主打廣告語：：“華強北首首席商住大社社區(qū)”“登陸華強北北搶占都都會先機”“華強北！新新時代財富基基地”“在自己的家家打造自自己的事業(yè)””主打賣點：““頂級物管頂頂級名校頂頂級交通”“2萬住一房房3萬住二房4萬住三房房”“戶型46-102平米米開啟商住住生活”“三萬元輕松松入住送送全屋精裝修修”“一萬元輕松松入住，一房房至三房任您您選擇”——過低的門門檻帶來的非非目標客戶干干擾了正常銷銷售報紙媒體推廣廣總結(jié)：推廣廣內(nèi)容過多側(cè)側(cè)重與促銷會會降低項目形形象象，不不利于促進銷銷售第二階段：入入伙后（2003年11月-12月31日））主打廣告語：：“華強北現(xiàn)現(xiàn)樓兩房全全城商住之之王”主打賣點：““送送全屋精裝修修即買即即住”“四萬元致富富華強北”“三年返租投投資保障””“現(xiàn)樓搶購大大行動，驚爆爆優(yōu)惠價”——進線16批，上門27批，無成成交?？偨Y(jié)：大勢宣宣傳醒目打折折，給客戶的的感覺并不好，建議議待客戶上門門后再推。報紙媒體推廣廣總結(jié)———銷售進進入中后期時時，報紙媒體體體現(xiàn)的效果果逐漸遞減減，，因此投放的的信息必須與與客戶需求吻吻合當周報紙成交交5套；上門門76批；進進線45批。。南方都市報媒媒體效果評估估：1、效果最差差的報版：國慶節(jié)前一天天（9.29）；賀新春（12.18）：：作為2004年最后一一款報版，其其效果足以證證明在項目中后期報報版對促進銷銷售的作用微微乎其微。2、效果最好好的報版為：：公開發(fā)售期；；——大眾對新新鮮事物的興興奮感入伙前一周關(guān)關(guān)于社區(qū)環(huán)境境實景的報版版?！垩垡娨姙闉閷崒?，，客客戶戶還還是是相相對對理理性性的的，，尤尤其其對對于于投投資資客客而而言言新年年爭爭彩彩三三年年包包租租再再封封大大禮禮華強強北北商商住住之之王王，，全全現(xiàn)現(xiàn)樓樓即即買買即即住住選擇擇時時代代都都會會的的四四個個理理由由：：頂級級地地段段：：頂級級名名校校：：頂級級交交通通：：頂級級服服務務：：報紙紙媒媒體體推推廣廣總總結(jié)結(jié)：：軟軟硬硬結(jié)結(jié)合合的的推推廣廣形形式式，，能能清清晰晰傳傳遞遞項項目目信信息息，，同同時時能能實實現(xiàn)現(xiàn)低低成成本本營營銷銷第三三階階段段：：新新年年后后（（2004年年3月月-4月月））主打廣告語：：“首付三萬萬三年返返租”“投資商住全全現(xiàn)樓致致富華強強北”“三年返租挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)置業(yè)精明眼眼”重新選擇媒體體組合晶報半版，配配合半版軟文文；當周：進線78，上門23，成交1套。報紙媒體推廣廣總結(jié)：銷售售進入尾期，，可嘗試新的的報紙媒體，，增加加項項目新鮮感《現(xiàn)樓淘金》》廣告費用：1.48萬元元規(guī)格：75*170mm115*170mm特報現(xiàn)樓淘金金板塊報廣重新選擇媒體體組合特報《現(xiàn)樓淘淘金》專欄兩兩版。4.9（周周五）：報紙進線21，上門28，成交1套套。4.16（周周五）：報紙無進線，，無上門，無成交交。結(jié)論：1、長期選用用單一報廣，，會導致讀者者“視覺疲勞勞”，失去新新鮮感，同時時限制了客戶戶群（對于一一些小報尤為為如此）；2、試用新的的報媒，或者者新類型的媒媒體板塊可以以帶來不同的的客戶群，但但是要注意與與銷售階段及及樓盤形象配配合。案例三:鴻景景翠峰——政策影響響下的，以直直效推廣突破破困境東方尊峪33萬平米&大盤羅沙路深鹽第二通道道鴻景翠峰占地面積：30000.4㎡建筑面積：93517.2㎡住宅面積：69061.6㎡商業(yè)面積：1479㎡容積率：2.4總套數(shù)：447園林：10800.1㎡園林風格：東南亞泰式園林建筑形式：6棟9F多層；6棟18F小高層～23F高層攝于05年底底航天·晴山月月陌生片區(qū)、資資源型項目、、中小規(guī)模、、競爭激烈、、梧桐山片區(qū)銷售歷程回顧顧12月05年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月06年07年臨時銷售中心心進場4月15日產(chǎn)品發(fā)布會1.5月1日日正式銷售中中心入駐，初步客戶戶排查；2.5月3日日樣板房開放放，深度深度排查3.5月23日算價4.5月25派發(fā)選房聯(lián)聯(lián)系卡5.5月28日正式開盤盤，銷售率15%1.策略調(diào)整整期2.7月29日封頂儀式式銷售回暖期1.9月29日參加秋交交會2.中秋節(jié)老老客戶維護3.教師節(jié)客客戶維護4.周末美食食節(jié)活動1.十一黃金金購房周活動動1.11月16日業(yè)主答答謝酒會2.11月26日多層樣樣板房開放1.周末美食食節(jié)2.12月21日多層鑒鑒賞會3.12月23日圣誕節(jié)節(jié)活動1.元旦節(jié)客客戶維護活動動2.1月21日多層10#、12#內(nèi)部認購春節(jié)1.元宵節(jié)燈燈謎活動2.多層啟動動的儲客期1.4月14日豪宅市場場走勢宣講2.4月21日多層正式式啟動及東南南亞業(yè)主答謝謝酒會母親節(jié)活動推廣形象的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變：從梧桐山中首首席豪宅轉(zhuǎn)變變?yōu)榫由健ぁぜ兇狻ご笳呗?突出項目的位位置、資源、、及占位形象推廣語：：梧桐山中首席席豪宅形象推廣語：：居山·純粹··大宅策略略:策略略：：明明確確表表達達出出產(chǎn)產(chǎn)品品特特性性經(jīng)驗驗總總結(jié)結(jié)：：項項目目形形象象是是項項目目核核心心賣賣點點的的體體現(xiàn)現(xiàn)，，因因此此項項目目的的LOGO必必須須能能體體現(xiàn)現(xiàn)形形象象的傳傳遞遞項項目目的的定定位位、、推推廣廣語語必必須須清清晰晰的的表表達達項項目目的的核核心心賣賣點點，，清清晰晰的的傳遞遞項項目目““賣賣什什么么？？””經(jīng)驗驗總總結(jié)結(jié)：：報報紙紙廣廣告告的的必必須須傳傳遞遞項項目目的的定定位位，，形形象象及及核核心心賣賣點點，，項項目目前前期期的的報報紙紙畫面唯唯美但但缺乏乏豪宅宅的貴貴氣與與品質(zhì)質(zhì)，不不利于于項目目豪宅宅前期期的市市場占占位，，后期項項目報報紙廣廣告轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)闉楹勒蜗笙?，同同時將將項目目賣點點清晰晰羅列列，能能更加加完整、清清晰的的傳遞遞項目目信息息推廣形形象的的轉(zhuǎn)變變：從平實實到豪豪宅形形象的的轉(zhuǎn)變變，信信息由由虛到到實推廣形形象的的轉(zhuǎn)變變———資資源結(jié)結(jié)合產(chǎn)產(chǎn)品的的形象象深入入人心心小結(jié):產(chǎn)品及及資源源成為為客戶戶產(chǎn)生生購買買的主主要因因素,由此此看來來以資資源結(jié)結(jié)合產(chǎn)產(chǎn)品特特征的的推廣廣策略略充分分體現(xiàn)現(xiàn)了產(chǎn)產(chǎn)品的的核心心賣點點,并并被客客戶接接受以以及認認同.06.406.506.606.706.806.906.1006.1106.1207.107.207.307.407.5推廣途徑濱河廣告牌羅沙廣告牌聚寶廣告牌報紙廣告電臺廣告短信廣告華強南樓頂廣告樓體廣告圍墻廣告秋交會網(wǎng)絡(luò)廣告集中推推廣期期形象導導入期期持續(xù)推推廣期期推廣渠渠道：：前前期形形象導導入期期推廣廣力度度有限限，項項目市市場形形象不不清晰晰總結(jié)：由由于原““傍大款款”的營營銷推廣廣模式，，前期在在形象導導入期未未啟動項項目全面面推廣，，因此形形象建立立由為重重要，需需要全面面的推廣廣組合模模式打造造鮮明的的市場形形象，并并形成市市場影響響力上門客戶戶主要以以看東方方尊峪及路過、、朋友介介紹為主主，其次為短信信、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、濱河河廣告由此看來來項目推推廣的對對外影響力相對對有限；；客戶了了解信息的渠道道主要依依賴于競競爭對手及路過過的客戶戶；成交客戶戶主要以以業(yè)主介介紹及截流東方方尊峪、、路過為為主，其次為短短信成交交，短信信推廣效果在本本項目中中比較明明顯，因此瞄準準目標客客戶群，，針對性的釋放放信息是是項目低低成本營銷的關(guān)關(guān)鍵；推廣渠道道：利利用項目目本身的的昭示性性，是實實現(xiàn)低成成本營銷銷的關(guān)鍵鍵小結(jié)：從從推廣廣效果而而言，截截流競爭爭對手及及老帶新新占主導導，推廣廣效應偏偏向內(nèi)在在傳播效效應，，外在推推廣影響響力較小小推廣渠道道———短信信群發(fā)，，將項目目信息第第一時間間傳遞給給目標客客戶總結(jié)：短信投放在在本項目中中效果較好好，從投放放方式來看看，開始針針對目標客客戶進行撒撒網(wǎng)式，待待客戶對象象明確后采采取集中針針對十投放放；項目前期短短信發(fā)送內(nèi)內(nèi)容主要針針對項目整整體宣傳，，到項目中中后期，短短信內(nèi)容緊緊密結(jié)合推推售單位及及其項目主主要銷售信信息，因此此在后期減減少投放量量后，仍能能保證相對對穩(wěn)定的短短信成交撒網(wǎng)網(wǎng)式式投投放放針對對性性集集中中式式投投放放推廣廣渠渠道道(現(xiàn)現(xiàn)場場截截留留)————將將客客戶戶直直接接帶帶上上門門小結(jié)結(jié):山谷谷口口的的廣廣告告牌牌\樓樓體體條條幅幅及及圍圍墻墻廣廣告告充充分分利利用用了了展展示示面面?zhèn)鱾鬟f遞項項目目銷銷售售信信息息,成成功功截截流流競競爭爭對對手手推廣廣渠渠道道————老老帶帶新新，，將將客客戶戶成成為為項項目目的的SALES小結(jié)結(jié)：：老老帶帶新新成成交交比比例例占占整整體體比比例例的的37%，，老老客客戶戶的的口口碑碑宣宣傳傳成成為為項項目目最最為為有有效效的的推廣途徑。由由此看來，項項目成交客戶戶及上門客戶戶的口碑維系系是促進客戶戶成交及上門的關(guān)鍵鍵且有效的途途徑，也是項項目實現(xiàn)低成成本營銷的關(guān)關(guān)鍵。新天地名居羅湖區(qū)北斗斗路與深南南東路交匯匯處1632套套；40-143平米一一房至四房房三次開盤，，兩輪包裝裝一年售完6月6.268.219月10月11.13預熱期選房開盤進場售卡消費場所住宅推廣村屋推廣國內(nèi)報紙香港地鐵網(wǎng)絡(luò)站臺直郵短信樓體條幅口岸廣告香港報紙鎖定目標客戶多渠道深入挖掘策略重大節(jié)點，強勢媒體組合宣傳，加強積分卡營銷深南路羅湖派的新天地主訴點8.21公開選房/11.13盛大開盤熱銷期預熱期運用渠道進行宣傳和組織積分卡活動，覆蓋了目標客戶群，樹立了項目的市場影響力熱銷期，加強了積分卡的客戶營銷，通過抽獎、積分卡增值等活動激勵老帶新，保證了持續(xù)熱銷并為開盤充分蓄勢選房關(guān)鍵節(jié)點，集中強勢媒體宣傳，引起市場關(guān)注，擴大了市場影響力新天地名居居12月1月2月3.264月5月6月7月8月月龍座選房尾盤期商鋪派單超市派單村屋推廣國內(nèi)報紙站臺直郵短信樓體條幅口岸廣告香港報紙龍座公開選房主訴點深南路準現(xiàn)樓熱銷，三房單位促銷信息熱銷期酒店推廣寫字樓巡展展香港媒體持持續(xù)推廣，，重大節(jié)點配合合國內(nèi)媒體體，延續(xù)戶外站站臺口岸廣廣告增加樓體條條幅，加強強昭示保持市場場關(guān)注度銷售后期，，多渠道密密集宣傳現(xiàn)現(xiàn)樓和優(yōu)惠惠信息結(jié)合積分卡卡客戶營銷銷，加強挖挖掘周邊客客戶資源。尾盤期間通通過媒體釋釋放重點優(yōu)優(yōu)惠信息，，集中消化難點戶戶型策略渠道挖掘，重大節(jié)點、工程節(jié)點配合媒體宣傳，加強積分卡營銷新天地名居居新天地名居居高檔消費場場所推廣關(guān)鍵詞：項目進場前前、、擴大客戶群群、羅湖客戶羅湖湖情結(jié)、小戶戶型客戶經(jīng)常?；顒有绿斓孛痈邫n消費場所所推廣要點：購買消費券的的形式抵扣合合作費用，消消費券可用于于后費客戶維維護抽獎活動動酒樓：表哥哥葡式茶餐廳廳＼剛之鶴日日本料理＼骨骨頭煲＼海燕燕酒店＼嘉萬年酒家＼三三島潮皇＼勝勝記酒家＼小小東京日本料料理＼新都酒酒店夜總會：春風風畢打奧＼東東門本色＼花花樣年華＼金金色時代＼三三九月光城新天地名居住宅區(qū)及村屋屋推廣黃貝嶺周邊農(nóng)農(nóng)民房派單高層住宅區(qū)放放置易拉寶要點：１、派發(fā)資料料注重實用性性；2、聘請兼職職人員不定時時監(jiān)控；新天地名居-龍座新天地名居羅湖專業(yè)市場推廣＼超市分展場鳳凰路沃爾瑪瑪超市分展場場；羅湖片區(qū)東門門的部分茶葉葉經(jīng)銷商、向向西村餐飲、、湖貝路及南南湖路的煙酒酒經(jīng)銷商、水水貝珠寶市場場及建材市場場經(jīng)銷商、田田貝燈飾市場場經(jīng)銷商及樂樂園路的部分分海鮮酒樓；；（原有積分分卡升級為金金鉆卡，推薦薦及自購房房享有額外優(yōu)優(yōu)惠）購買酒樓消費費券及干貨禮禮品用于抽獎獎；新天地名居-龍座新天地名居-龍座寫字樓巡展/金光華廣場分展場佳寧娜廣場、、海燕酒店、、嘉里中心等等羅湖片區(qū)高高檔寫字樓安安排銷售人員員及項目宣傳傳資料，有意意向客戶專車車接到現(xiàn)場看看樓金光華廣場分分展場新天地名居香港外銷報紙方面：小戶型：東方方日報；中大大戶型：星島島日報春節(jié)期間，黃黃大仙地鐵站站包裝：新天地名居其它渠道車體廣告候車亭廣告謝謝大家!謝謝1月-2303:54:5603:5403:541月-231月-2303:5403:5403:54:561月-231月-2303:54:562023/1/53:54:569、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:54:5703:54:5703:541/5/20233:54:57AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2303:54:5703:54Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:54:5703:54:5703:54Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2303:54:5703:54:57January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:54:57上上午03:54:571月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:54上上午1月-2303:54January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/53:54:5703:54:5705January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的