泛海商業(yè)運作

Aleadingfull-serviceproviderofrealestateservicesinChinaE-HOUSECHINA泛海建設(shè)武漢CBD西區(qū)啟動商業(yè)策略報告{}分享&增長CONTENTS壹貳叁肆總體定位項目特征分析市場定位伍形象定位陸目標客戶群定位建筑規(guī)劃設(shè)計建議柒業(yè)態(tài)規(guī)劃壹項目特征分析地塊分析地塊分析-地塊現(xiàn)狀項目特征分析項目地塊平整，周邊有廠房未進行拆遷，整體為“半生”狀態(tài)。地塊分析-項目四至項目特征分析至漢口火車站天河機場方向至建設(shè)大道金融街方向至沌口開發(fā)區(qū)方向至長豐大道發(fā)展大道方向至古田方向至武廣方向地塊分析-項目規(guī)劃特征項目特征分析西片一期商業(yè)地塊位于宗地23的西北角，毗鄰103號路，由編號為JH031703K和JH031702K（其中一半屬于泛海建設(shè)）的兩塊用地組成，項目占地面積約12500m2，總建筑面積27500m2。經(jīng)濟數(shù)據(jù)地塊編號用地性質(zhì)用地面積(平方米)容積率建筑面積(平方米)小計JH031702K商業(yè)用地40002.2880027500JH031703K游樂用地85002.218700地塊分析-項目規(guī)劃特征項目特征分析限制條件整個地塊受地鐵規(guī)劃的影響，被地鐵快線E2線由西北向東南方向穿越。根據(jù)市規(guī)劃部門要求，地鐵控制線范圍內(nèi)不允許新建、改建、擴建任何建筑物；地鐵影響線范圍內(nèi)需進行建設(shè)的項目，必須提供具有軌道交通設(shè)計資質(zhì)的單位作出的軌道交通建設(shè)工程影響評估報告，并報市局市政處審查同意后方能進行審批建設(shè)。受地鐵影響，可開發(fā)地塊縮水嚴重，且極不規(guī)整地塊分析-項目規(guī)劃特征項目特征分析限制條件在對地鐵影響線的使用進行專項評估的前期下，保留部分地鐵影響線面積（相關(guān)部門答復，地鐵影響線區(qū)域可出現(xiàn)多層建筑），經(jīng)計算，這樣實際用地面積可以達到7750m2，整體容積率為3.55（見右圖）。而在扣除地塊無法建筑開發(fā)的銳三角地塊面積、內(nèi)部道路面積之后，商業(yè)建筑單層最大面積僅為4200平方米。商業(yè)建筑單層最大面積僅為4200平米地塊緊貼紅線無法開發(fā)三角地塊面積扣除內(nèi)部規(guī)劃道路面積扣除地塊分析-項目所處區(qū)域人流車流分析項目特征分析開工年份道路修建情況2008年103,202,3052009年101,102,201,3032010年104,203,204,205,302,307,308,3092011年106,401,402,403,404,405,406,4072012年310,408根據(jù)王家墩中央商務(wù)區(qū)的配套路網(wǎng)建設(shè)進度來看，項目緊臨的103號路已完工，203號路將于2010年完工，307號路將于2010年完工。由此來看，本案在未來約一年多時間內(nèi)周邊路網(wǎng)不暢通，經(jīng)過型人流及車流較少，項目幾乎為城市的“半孤島”狀態(tài)。項目目周周邊邊物物業(yè)業(yè)分分布布新華華時時代代新華華豪豪庭庭美林林公公館館鑫城城國國際際日月月華華庭庭長安安麗麗都都城開開豐豐竹竹園園天順順園園航天天花花園園青春春驛驛站站天澤澤一一方方云鶴鶴園園弘鑫鑫花花園園潤和和花花園園鳳凰凰城城103路項目目特特征征分分析析項目目周周邊邊物物業(yè)業(yè)分分布布住宅宅物物業(yè)業(yè)分分布布項目目地地半半徑徑3公里里范范圍圍內(nèi)內(nèi)居民民區(qū)區(qū)密密集集，，已已建建和和在在建建成規(guī)規(guī)模模的的中中高高檔檔小小區(qū)區(qū)，，總總計計約約18900余戶戶，，按按武武漢漢平均均每每戶戶3.15人計計算算，，該區(qū)區(qū)域域有有約約6萬常常住住人人口口。。未來來CBD的建建設(shè)設(shè)，，僅僅西西部部居居住住區(qū)區(qū)，，將將會會帶帶來來1萬多多戶戶，，約約3萬多多常常住住人人口口。。隨著著CBD建設(shè)設(shè)的的不不斷斷推推進進，，周周邊邊的的舊舊城城改改造造力力度度會會加加大大，，未未來來潛潛在在消消費費群群體體龐龐大大。。本案案

住宅樓盤名稱規(guī)模(面積/平)戶數(shù)平均人口住戶人口總數(shù)常碼頭區(qū)域潤和花園557008583.152702.7云鶴園約4203.151323云鶴小區(qū)約20723.156526.8天澤一方93598.77823.152463.3天順1511497.5城開豐竹154819.5航天花154176.9長碼社區(qū)約8123.152557.8井南社區(qū)約9803.153087雅豐園小區(qū)298152883.15907.2潤和花園557008433.152655.45火車站區(qū)域鑫城國際173332.62

12423.153912.3美林公館30000010003.153150日月華庭829576633.152088.45長安麗都12700963.15302.4青春驛棧36119.582163.15680.4華立新華時代972959523.152998.8金利明珠花園43367.43863.151215.9新華豪庭335882603.15819鳳凰城100861.585403.151701合計1891659585.4項目目特特征征分分析析項目目周周邊邊物物業(yè)業(yè)分分布布住宅宅物物業(yè)業(yè)分分布布歐亞亞達達家家居居金馬馬家家居居居然然之之家家中商商平平價價武商商量量販販麥德德龍龍沃爾爾瑪瑪百安安居居工貿(mào)貿(mào)家家電電西匯匯廣廣場場新世世界界國國貿(mào)貿(mào)武漢漢廣廣場場世貿(mào)貿(mào)廣廣場場國際際廣廣場場SOGO百貨貨漢商商武武展展易初初蓮蓮花花新世界中心火車站家居商圈古田生活配套套及建材商圈武廣核心商圈本案項目特征分析析項目周邊物業(yè)業(yè)分布商業(yè)物業(yè)分布布周邊商圈主要業(yè)態(tài)及商戶距離武廣核心商圈大型百貨約5公里火車站家居商圈家居家飾廣場約3公里古田生活配套及建材商圈大型超市、生活型配套、建材專業(yè)市場約3公里中百超市商業(yè)名稱大致規(guī)模業(yè)態(tài)檔次/類別客戶定位人流情況易初蓮花10000平方米中低檔生活用品寶豐路附近居民較好沃爾瑪（南國西匯）10000平方米高中低檔生活用品古田區(qū)域居民較好百安居（南國西匯）5000平方米中高檔建材家居漢口客戶適中工貿(mào)家電（南國西匯）5000平方米家用電器古田區(qū)域居民適中南國西匯其他商業(yè)（棒約翰/肯德基/屈臣氏/DQ等）25000平方米中高檔餐飲/生活用品等古田區(qū)域居民較好麥德龍10000平方米高中低檔生活用品古田區(qū)域居民較好中商平價6000平方米中低檔生活用品常碼頭附近居民較好中百超市1500平方米中低檔生活用品常碼頭附近居民適中歐亞達20000平方米中高檔家具/家居武漢客戶，漢口為主較好居然之家50000平方米中高檔建材家居武漢客戶，漢口為主較好武商量販百圣店10000平方米高中低檔生活用品常青路周邊客戶較好金馬家居常青廣場10000平方米中高檔家居漢口為主較好附：項目周邊邊商業(yè)簡況項目特征分析析項目周邊物業(yè)業(yè)分布商業(yè)物業(yè)分布布項目特征分析析項目周邊物業(yè)業(yè)分布未來影響物業(yè)業(yè)分布地塊編號建筑規(guī)模（萬㎡）120.13211.39340.5849.57522.32613.0971.7482.4492.67102.49112122.06131.23141.96155.32CBD內(nèi)部規(guī)劃商業(yè)業(yè)體量大，集集中度高。從從左圖可以看看出，四大居居住功能區(qū)商商業(yè)規(guī)劃面積積少，主要作作為社區(qū)配套套商業(yè)；大體體量的商業(yè)集集中規(guī)劃在泛泛海城市廣場場、核心區(qū)、、建設(shè)大道接接駁處三大區(qū)區(qū)域。本案作為CBD首先啟動的集集中商業(yè)，也也面臨著后續(xù)續(xù)項目的眾多多未知影響與與競爭。SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅背倚百萬方居居住社區(qū)，其其將聚集眾多多消費者，并成為本本案發(fā)展的穩(wěn)穩(wěn)定支持；所在區(qū)域處入入人口導入初初期階段，一一定時期內(nèi)缺少固定定消費人流；；受制于地鐵規(guī)規(guī)劃控制影響響，開發(fā)地塊塊不規(guī)則，單層可用用地面積?。?；臨建營銷中心心將占用商業(yè)業(yè)地塊約5年，商業(yè)一次性整體規(guī)規(guī)劃受阻；王家墩中央商商務(wù)區(qū)內(nèi)未來來商業(yè)項目較較多，存在較高的競爭爭威脅；王家墩中央商商務(wù)區(qū)的建設(shè)設(shè)將大力推進進片區(qū)發(fā)展，本項目目受大趨勢推推動，具有良良好的發(fā)展前景；周邊有一定老老社區(qū)存量，，擁有一定的的潛在消費力；許多品牌商家家對本項目有有意向；項目規(guī)劃的住住宅社區(qū)，將將聚集眾多消消費群，成為項目發(fā)展展的穩(wěn)定支持持。貳總體定位案例借鑒與分分析案例借鑒與分分析案例1-蘇州工業(yè)園鄰鄰里中心打破傳統(tǒng)的鄰鄰里商業(yè)——蘇州工業(yè)園鄰鄰里中心重點參考點：：將鄰里中心心商業(yè)類型帶帶入超3層時代，并取取得了市場認認可。蘇州工業(yè)園鄰鄰里中心（lifestore），概念源自自新加坡“購購物中心”，，2002年首次亮相蘇蘇州后，成都、重慶等等地紛紛仿效效。核心商業(yè)業(yè)競爭力是一一主三副，一一個“鄰里中中心”、附帶帶“鄰里假日日”、“鄰里里生鮮”、““鄰里1＋1三個品牌。案例借鑒與分分析案例1-蘇州工業(yè)園鄰鄰里中心蘇州工業(yè)園鄰鄰里中心概況：投資商：蘇州州工業(yè)園區(qū)鄰鄰里中心發(fā)展展有限公司總投資：4.5億元建筑面積超過12萬平米，未來將建成17個鄰里中中心，已成功開發(fā)、、運營：湖東大廈、玲玲瓏大廈、新新城大廈、貴貴都大廈、師惠大廈、沁苑大廈，翰翰林大廈（單層建筑面積積為15000-24000平方米米湖）7座。17個鄰里中中心滿足70平方公里里的蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)住戶需求，每個鄰里中心承擔擔為方圓1公公里內(nèi)約8000戶居民民服務(wù)的功能能。案例借鑒與分分析案例1-蘇州工業(yè)園鄰鄰里中心鄰里中心運營模型詳解社區(qū)商業(yè)定位位——發(fā)展方向為住住區(qū)商業(yè)中心心，以連鎖品品牌進行擴張張，對大型品品牌企業(yè)進行行招商，對小小型零售商業(yè)業(yè)進行出售。。公益與商業(yè)業(yè)服務(wù)結(jié)合。。12種必備業(yè)態(tài)——分別為超市、、藥店、銀行行、書店、郵郵政、維修店店、餐飲店、、文體活動中中心、洗衣店店、鄰里生鮮鮮、美容美發(fā)發(fā)、衛(wèi)生所，，同時根據(jù)社社區(qū)調(diào)研結(jié)果果，在服務(wù)功功能上對居民民進行個性化化業(yè)態(tài)設(shè)置。。想得到的商商品和服務(wù)在在鄰里中心都都能找到。投資模式——租售并舉，相相對低廉的租租金、相對便便宜的中小戶戶型，投資一一點滿足百萬萬人群消費。。123案例借鑒與分分析案例1-蘇州工業(yè)園鄰鄰里中心除了12項必必備功能以外外，鄰里中心向中介、旅游游、家政、房房產(chǎn)、法律等等方面服務(wù)業(yè)業(yè)的深化功能能，做到低層層面中層面高高層面統(tǒng)一全面服務(wù)。商業(yè)服務(wù)于公公益服務(wù)有機機結(jié)合，鄰里里中心不僅提提供購物餐飲飲休閑娛樂服服務(wù)，還有文文化教育體育育衛(wèi)生醫(yī)療等等方面的活動動，如語言培培訓，音樂培培訓中心，讀讀書閱覽室，，健身俱樂部部，室外健身身設(shè)施，以及及社區(qū)衛(wèi)生服服務(wù)站等一系系列的屬于公公益方面的服服務(wù)。如閱覽室室，老老年活活動室室，游游樂中中心，修理鋪鋪，衛(wèi)衛(wèi)生站站。鄰里中心業(yè)態(tài)占比（按面積劃分）特色商業(yè)服務(wù)20%12項必備業(yè)態(tài)60%酒店20%案例借借鑒與與分析析案例1-蘇州工工業(yè)園園鄰里里中心心業(yè)態(tài)4層的鄰里中心芯源大廈師惠大廈貴都大廈翰林大廈一層業(yè)態(tài)郵局、超市、銀行、書店、中外快餐和各式電器超市、藥店、銀行、書店、郵政、維修店、餐飲店、文體活動中心、洗衣店、鄰里生鮮、美容美發(fā)、衛(wèi)生所品牌主力店二層業(yè)態(tài)各大品牌的專賣休閑娛樂健身三層業(yè)態(tài)文體娛樂中心，其中有影院、游樂場、旱冰場、圖書閱覽室、保齡球等特色文化休閑培訓：芭蕾培訓中心，音樂培訓中心，兒童情商培訓中心等特色餐飲：澳門高端餐飲“海鮮邊爐”個性商務(wù)辦公鄰里服務(wù)（12種必備）四層業(yè)態(tài)醫(yī)院，內(nèi)設(shè)九個?？平?jīng)濟型酒店4星級酒店五層業(yè)態(tài)與鄰里中心主體緊鄰的另一座樓房是菜市場，及酒店六層業(yè)態(tài)七層業(yè)態(tài)八-九層業(yè)態(tài)案例借借鑒與與分析析案例1-蘇州工工業(yè)園園鄰里里中心心案例借借鑒與與分析析案例2-武漢西西匯生生活廣廣場刷新武武漢副副中心心商業(yè)業(yè)運作作模式式——武漢西西匯生生活廣廣場重點參參考點點：獨獨立商商業(yè)公公司統(tǒng)統(tǒng)一招招商、、統(tǒng)一一經(jīng)營營管理理，最最大程程度保保證業(yè)業(yè)主投投資回回報。。案例借借鑒與與分析析案例2-武漢西西匯生生活廣廣場武漢西西匯生生活廣廣場概況：：開發(fā)商商：武武漢南南國商商業(yè)發(fā)發(fā)展有有限公公司西匯生生活廣廣場一一期建建筑面面積約約5萬平米米，為為一個個自成成體系系的獨獨立經(jīng)經(jīng)營的的板塊塊，沃沃爾瑪瑪租賃賃其二二、三三樓，，百安安居租租賃負負一樓樓，棒棒約翰翰、肯肯德基基、屈屈臣氏氏、工工貿(mào)家家電、、中郵郵手機機、家家之良良品等等20多家主主力店店位居居一、、二樓樓。南國西西匯生生活廣廣場區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢明明顯：：解放放大道道、建建設(shè)大大道在在此交交匯，，未來來輕軌軌、地地鐵在在此換換乘，，獨占占江漢漢二橋橋橋頭頭首站站。案例借借鑒與與分析析案例2-武漢西西匯生生活廣廣場核心運營模型獨立商商業(yè)公公司經(jīng)經(jīng)營——發(fā)展商商為本本商業(yè)業(yè)體特特別成成立了了獨立立的商商業(yè)管管理公公司，，負責責其物物業(yè)的的招商商、經(jīng)經(jīng)營、、管理理工作作，從從源頭頭即保保障了了商業(yè)業(yè)經(jīng)營營的遠遠期持持續(xù)發(fā)發(fā)展性性。精選業(yè)業(yè)態(tài)——其所配配置的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，包包括：：建材材超市市、生生活超超市、、西式式快餐餐、特特色餐餐飲、、家電電賣場場、個個人護護理超超市、、衣飾飾零售售，整整體商商家數(shù)數(shù)量不不多，，但所所覆蓋蓋的業(yè)業(yè)態(tài)豐豐富、、商家家整體體檔次次較高高。商家的的積極極招募募政策策——對于主力商商業(yè)，，商業(yè)業(yè)經(jīng)營營公司司以持持有的的方式式參與與實體體經(jīng)營營，與與品牌牌商家家共同同面對對市場場，風風險共共擔。。所吸吸引的的主力力商業(yè)業(yè)較多多為首首次亮亮相副副中心心高業(yè)業(yè)區(qū)域域，如如：棒棒約翰翰、DQ、屈屈臣臣氏氏等等。。123案例借鑒鑒與分析析案例2-武漢西匯匯生活廣廣場1、產(chǎn)權(quán)商商鋪統(tǒng)一一由大本本營公司司統(tǒng)一管管理。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人初初始委托租租賃管理理期為五五年。初初始委托托期滿時時，大本營公司司有權(quán)可可按條件件續(xù)約，，每次續(xù)續(xù)約最長長期限五年，可可連續(xù)續(xù)續(xù)約三次次。2、產(chǎn)權(quán)人人每年可可獲管理理公司支支付的商商鋪總款款價的7%。管理公公司對外外出（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)）租商商鋪，年年租金收收益高于商鋪鋪總價款款7%低于10%時，超出出商鋪總總價款7%的租金80%歸業(yè)主享享有；管理公司司對外出出（轉(zhuǎn)））租商鋪鋪，年租租金收益益高于商鋪總價價款10%的，超出出商鋪總總價款10%的租金70%歸業(yè)主享享有。案例借鑒鑒與分析析案例3-深圳萬科科城社區(qū)區(qū)商業(yè)“生活方方式商業(yè)業(yè)”的運運作——深圳萬科科城社區(qū)區(qū)商業(yè)重點參考考點：社社區(qū)商業(yè)業(yè)功能的的實現(xiàn)，，以及與與社區(qū)景景觀資源源的融合合提升。。案例借鑒與與分析案例3-深圳萬科城城社區(qū)商業(yè)業(yè)深圳萬科城城社區(qū)商業(yè)業(yè)概況：萬科城商業(yè)業(yè)以Living－mall理念進行運運營，擁有有1萬平方米國國際美食坊坊、2萬平方米時時尚購物中中心、7千平方米人人工湖、1.2萬平方米市市民廣場場。商業(yè)+異域休閑的的結(jié)合，創(chuàng)創(chuàng)造了一個個生動的““萬科生活活版圖”。。案例借鑒與與分析案例3-深圳萬科城城社區(qū)商業(yè)業(yè)序列主題區(qū)業(yè)態(tài)內(nèi)容比例B1美膳街中式餐飲、西餐、中式快餐、西式快餐、面包房、早餐27%2休閑坊茶藝、咖啡、書吧、書店、茶莊、8%3娛樂院酒吧、量販KTV、桑拿足浴、精品電影院、網(wǎng)吧7%4時尚廊女子沙龍、服飾、精品、化妝品、美容美發(fā)、家居用品、生活用品飾品、花店、音像店、禮品、鞋帽16%5童樂港玩具、童裝、文具、兒童游樂6%6便利園超市、銀行、郵局、藥店、通訊、便利店、送水、彩擴、洗衣、報刊、體育用品、汽車美容養(yǎng)護、維修店、日用雜品店、快遞、家政、冷飲店、家裝、中介地鋪、電腦維修、36%合計100%業(yè)態(tài)布置風情休閑娛娛樂街區(qū)健身美容美汽中心社區(qū)日用配配套前期：裝修修、裝飾、、材料店、、布藝、園園藝、社區(qū)區(qū)配套后期：社區(qū)區(qū)配套、時時尚走廊美食世世界超超市主力商務(wù)酒酒樓Loft空間1,各類品牌商商家強勢進進駐；2,組團式商業(yè)業(yè)街區(qū)，動動感流線，，循環(huán)暢通通；3,三大主題規(guī)規(guī)劃彰顯商商業(yè)魅力；；國際美食坊坊——打造深圳最最著名的中中西美食街街時尚購物中中心——體驗式購物物、感受型型消費娛樂休閑廣廣場——無限魅力娛娛樂空間核心特質(zhì)之之一：永續(xù)續(xù)經(jīng)營案例借鑒與與分析案例3-深圳萬科城城社區(qū)商業(yè)業(yè)適合街鋪投投資行為較較為成熟的的特征1,全新建筑規(guī)規(guī)劃設(shè)計理理念在硬件規(guī)劃劃上，完全全依照開發(fā)發(fā)地的人文文景觀、地地利資源、氣候環(huán)環(huán)境，適當當引入異國國風情等條條件進行設(shè)設(shè)計，既因勢利導，，又兼具異異國風情的的外觀造型型。無論在在外觀視覺或內(nèi)部空空間，也都都實現(xiàn)預留留了調(diào)整空空間，應(yīng)需需而變。2,12000平方米市政政廣場3,旖旎湖景強大的聚客客能力案例借鑒與與分析案例3-深圳萬科城城社區(qū)商業(yè)業(yè)核心特質(zhì)之之二：購物物公園萬科地產(chǎn)締締造商業(yè)典典范。深圳北硅谷谷，最具發(fā)發(fā)展?jié)摿Φ牡膮^(qū)位。華潤萬家、、肯德基、、丹桂軒等等眾多國內(nèi)內(nèi)外一線品品牌商家強強勢進駐。。買鋪即做品品牌商家房房東，收益益穩(wěn)定，有有保障。全景式、獨獨立式、集集多元化、、休閑娛樂樂及景觀為為一體的商商業(yè)街區(qū)。。純獨立式商商業(yè)街鋪，，經(jīng)營投資資相適宜。。政府支持構(gòu)構(gòu)筑商業(yè)““聚寶盆””——12000平方米的超超大市政廣廣場。超高層高，，相當于““買一送一一”。90%以上高實用用率。案例借鑒與與分析核心價值支支撐案例3-深圳萬科城城社區(qū)商業(yè)業(yè)案例借鑒與與分析結(jié)論社區(qū)商業(yè)定定位的公益益與商業(yè)結(jié)結(jié)合的新型型模式蘇州工業(yè)園園鄰里中心心武漢西匯生生活廣場4-9層的業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃，12種必備商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)+特色商業(yè)獨立經(jīng)營公公司管理運運營，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的精精選化物業(yè)類型借鑒與參考考價值萬科城商業(yè)業(yè)社區(qū)商業(yè)的的精品化，，并與環(huán)境境進行融合合，創(chuàng)造出出生活方式式氛圍定位闡述總體定位定位闡述物理定位一站式生活活歡聚中心心配套需求影影響：整個西部生活活區(qū)目前無任任何配套商業(yè)業(yè)，此點對于于其住宅居住住價值的體現(xiàn)與價值最大大化有較大的的負面影響，，從需求角度度來說，“一一站式”的商商業(yè)業(yè)態(tài)，符符合其整體價價值的需求；；人口基數(shù)影響響：根據(jù)本項目輻輻射區(qū)域的人人口來看，CBD內(nèi)常住人口約約為5萬，流動人口口約為2萬，復興村、、常碼頭一帶帶的人口約為為3-5萬，即總?cè)丝诳诩s為10-12萬人，此主力力輻射人口基數(shù)能能支撐“一站站式”商業(yè)體體的可持續(xù)發(fā)發(fā)展；人口結(jié)構(gòu)影響響：從所輻射的人人群類別來看看，大致可分分為以下幾類類：高級白領(lǐng)領(lǐng)、都市新貴貴（CBD內(nèi)常住人口及及流動人口））、企業(yè)高層層及金領(lǐng)人士士（CBD內(nèi)常住人口及及流動人口））、原住居民民（CBD內(nèi)常住人口及及復興村、常常碼頭村民））、私營業(yè)主主（CBD內(nèi)常住人口和和漢西的生意意人士），主主力人群的消消費實力較強強，對“一站站式”商業(yè)體體能形成“消消費力保證””?？傮w定位定位闡述主題定位以青少年為中中心家庭庭分享型從需求上來看看：西部住區(qū)中將將配套4所名校入駐，，由此可以看看出區(qū)域人口口容量中青少少年所占的比重。。而名校本身身的吸引力，，也將帶來更更多的區(qū)域人人口導入；從消費影響上上來看：青少年往往是是為現(xiàn)代家庭庭的中心，其其消費中多有有所父母、同同學陪同，是是最容易創(chuàng)造造“消費傳遞遞”效應(yīng)的人人群。從另一一個角度來說說，吸引了青青少年的消費費與目光，就相當當于吸引了其其整個家庭的的消費力；從業(yè)態(tài)影響上上來看：青少年不僅在在傳統(tǒng)的餐飲飲、零售中構(gòu)構(gòu)成消費主體體，在教育培培訓、個性休休閑等方面也也能創(chuàng)造出獨獨特的業(yè)態(tài)市市場。也就是是說，面向青青少年為中心心，業(yè)態(tài)上不不僅沒有脫離離基礎(chǔ)消費，，更能放大特特色，創(chuàng)造一一定的目的性性消費?？傮w定位定位闡述總體定位以青少年為中中心家庭庭分享型一站式生活歡歡聚中心總體定位中期后期家庭分享型一站式生活歡歡聚中心營銷中心臨建建拆除，大型型商業(yè)體引入入，商業(yè)主題題特征放大，，親子主題加加強，客層向向全家成員擴擴展；商業(yè)持續(xù)運作作，并進行內(nèi)外調(diào)整，最最終達到總體定位水平。。受制于開發(fā)條條件中“營銷銷中心占用商商業(yè)用地”的的影響，項目目的總體定位位需要分三步來進行行發(fā)展實現(xiàn)——初期親子生活中心心非營銷中心臨臨建占用地塊啟動，商業(yè)業(yè)緊貼社區(qū)的的人口導入服服務(wù)為主，打打造社區(qū)型生生活中心；全家歡享中心心定位原因緊貼百萬住區(qū)區(qū)?總體定位定位原因以自身最大資資源為基礎(chǔ)，，創(chuàng)造擴大輻輻射半徑的可可能本案商業(yè)運營營中最為堅實實的消費資源源即是西部住住宅區(qū)的住戶戶，在定位中中我們必須發(fā)揮“近水樓樓臺”的優(yōu)勢勢，首先滿足足核心消費資資源——西部住區(qū)住戶戶的需求。緊扣核心資源源的商業(yè)運作作，能最大程程度的避開CBD中未來將出現(xiàn)現(xiàn)的競爭商業(yè)業(yè)體。注重家庭參與與?總體定位定位原因業(yè)態(tài)向青少年年側(cè)重?尊重全家庭成成員的消費，，延長客流入入店的停留時時間在緊貼社區(qū)，，滿足家庭需需求的同時，，必須要創(chuàng)造造出項目獨樹樹一幟的差異異性，才能使顧客形成一一定的目的性性重復入店動動機。針對青少年兒兒童所開設(shè)的的業(yè)態(tài)將會吸吸引大量的回回頭客，兒童童的父母將會會在購物中心心內(nèi)消費，從從而提升商業(yè)業(yè)整體的客流流量、停留時時間和消費金金額。在整體體業(yè)態(tài)中，將重點加強青青少年消費類類別的比重。。加強休閑歡聚聚功能?總體定位定位原因本商業(yè)所在區(qū)區(qū)域并非市級級核心商業(yè)區(qū)區(qū)，同時作為為獨立型的商商業(yè)體，周邊邊并無較強聚聚合人流的成成熟商圈串連連。因此，我我們必須加強強項目的娛樂樂體驗性，顧顧客一旦入店店，設(shè)法讓他他們覺得有趣趣味性，而愿愿意延長停留留時間。在商業(yè)業(yè)實例例中發(fā)發(fā)現(xiàn)：：在家家庭娛娛樂購購物中中心定定位中中加大大餐飲飲、休休閑娛娛樂的的比重重，能實現(xiàn)現(xiàn)其市市場半半徑是是傳統(tǒng)統(tǒng)購物物中心心的2-3倍，逗逗留時時間比比傳統(tǒng)統(tǒng)購物物中心心超出出1-2個小時時以上上。叁市場定定位市場定定位檔次定定位高中低日常用用品/便民設(shè)設(shè)施零售/餐飲零售/餐飲/娛樂價錢商品多元化化本案中中期階階段上海正正大廣廣場本案后后期階階段深圳益益田廣廣場本案初初期階階段武漢廣廣場本案的的檔次次定位位將遵遵循與與區(qū)域域經(jīng)濟濟發(fā)展展水平平、消消費習習慣、、居民民的購購買力力水平平相適應(yīng)的的原則則；在檔次次定位位上，，本案案為中中檔定定位，，并通通過三三個階階段的的升級級來實實現(xiàn)；；在經(jīng)營營商品品品類類上，，本案案將成成為區(qū)區(qū)域商商品品品類較較豐富富，但但擁有有特色色體驗驗化的的消費場所所。市場定定位功能定定位生活服務(wù)購物休閑娛樂餐飲本項目目功能能定位位是將將購物物、餐餐飲、、休閑閑、娛娛樂和和生活活服務(wù)務(wù)等多多功能能于一一體的的家庭庭型社社區(qū)生活中中心，，同時時根據(jù)據(jù)市場場及項項目特特質(zhì)，，將重重點突突出青青少年年文化化型消消費的的功能能。肆形象定位市場定定位形象定定位CBD國際住住區(qū)歡歡聚聚中心心伍目標客客戶群群定位項目輻輻射范范圍目標客客戶群群定位位項目輻輻射范范圍核心輻射圈次級輻射圈邊際輻射圈核心輻輻射圈圈:西部住住區(qū)居居民（（約20分鐘步步行））次級輻輻射圈圈：常碼頭頭、漢漢西、、古田田片區(qū)區(qū)居民民（約15分鐘車車程））邊際輻輻射圈圈：寶豐路路、王王家墩墩片區(qū)區(qū)居民民（約30分鐘車車程））本項目目緊靠靠西部部住區(qū)區(qū)，從從地理理位置置和功功能配配置上上，都都是為為其生活活第一一購物物的目目的地地。伴隨著著前二二年房房地房房的高高速發(fā)發(fā)展，，常碼碼頭、、漢西、古古田片片區(qū)的的生活活配套套型商商業(yè)都都得到到了極極高的提升升。但但本案案青少少年型型業(yè)態(tài)態(tài)，會會吸引引他們們的進行行目目的的性性消消費費。。目標標消消費費群群特特征征總體體定定位位定位位闡闡述述客戶戶定位位以青青少少年年為為中中心心的家庭庭消費費群群體體有青青春春期期子子女女的的家家庭庭描描述述：：注注重重與與子子女女的的溝溝通通和和歡歡聚聚，，把把主主要要精精力力放放于于家家庭庭和和諧諧度度上上，，日日常常消消費費主主要要是是子子女女的的娛娛樂樂和和自自身身的的高高檔檔消消費費娛娛樂樂上上。。消消費費能能力力較較前前兩兩階階段段有有大大步步升升。。有學學齡齡子子女女的的家家庭庭描描述述：：消消費費主主體體以以教教育育和和保保健健醫(yī)醫(yī)療療為為主主，，切切合合項項目目中中期期的的學學校校規(guī)規(guī)劃劃，，文文化化培培訓訓中中心心、、家家庭庭互互動動文文體體中中心心等等是是主主流流消消費費。。有幼齡子子女的家家庭描述述：主要要兒童消消費來自自兒童娛娛樂、兒兒童托管管、幼教教中心等等，消費費主流放放在美容容、健身身、購物物等個人人生活的的完善上上。聰明增長父親母親年齡齡：：35-60歲歲消費特征征：父親往往往是家庭庭生活主主要支配配收入的的來源，，并在購購物活動動中同時時充當多多種角色。。同時購購物的理理性成分分也比較較大，不不容易受受打折、、促銷等等外界因因素的影響響，在日日常消費費中，通通常會有有兼顧商商務(wù)消費費和家庭庭消費的的需求，，在一般情情況下他他們既是是消費行行為的決決策者、、執(zhí)行者者、影響響者，同同時又又是使用者者。業(yè)態(tài)需求求：酒樓、自自助餐廳廳、書店店、健身身等業(yè)態(tài)態(tài)。年齡齡：：30-55歲歲消費特征征：母親往往往掌管著著家庭生生活的日日常經(jīng)濟濟開銷，，購物的的理性成成分也比比較低，，容易受打打折、促促銷等外外界因素素的影響響，追求求時尚精精致的生生活方式式。在家庭生生活用品品的消費費中，在在一般情情況下他他們大多多是消費費行為的的執(zhí)行者者和使用用者。她她們更加加注意教教育子女女，望子子成龍，，毫不吝吝嗇在子子女身上上花錢，，尤其是是智力投投資；業(yè)態(tài)需求求：百貨、超超市、美美容、中中西快餐餐、西式式餐飲、、健身、、培訓等等業(yè)態(tài)。。模擬圖目標客戶戶群定位位目標消費費群特征征2-7歲8-12歲13-22歲年齡齡：：3-7歲消費特征征：作為學齡齡前的兒兒童在吃吃、穿、、用、玩玩等方面面只是進進行單純純的模仿仿性消費費，更多希望望得到關(guān)關(guān)懷與交交流，需需要得到到更多體體驗性的的參與活活動中去去。需求業(yè)態(tài)態(tài)：中西西快餐、、早教中中心、兒兒童創(chuàng)意意中心、、冰場等等業(yè)態(tài)。。年齡齡：：7-12歲消費特征征：到了中小小學階段段的兒童童具有了了更多自自主意識識，擁有有影響力力而無決決策權(quán)的的子女，基基本無經(jīng)經(jīng)濟收入入；而是是依靠家家庭成員員完成消消費行為為；對于于商品的的時尚型和和體驗性性有較強強要求；；注重個個性風格格的體現(xiàn)現(xiàn)，對家家庭主要要成員有有較強的影影響力。。不僅要要求“別別人的我我也要有有”，而而且“要要有最好好、最漂漂亮的”。。業(yè)態(tài)需求求：中西快餐餐、兒童童培訓、、兒童創(chuàng)創(chuàng)意中心心、書店店、冰場場等業(yè)態(tài)態(tài)。年齡齡：：13-22歲歲消費特征征：到了高中中大學階階段的青青年具有有了更多多叛逆的的自主意意識、個個性十足足，往往往“要有最最個性的的、最時時尚的””。消消費內(nèi)容容和范圍圍飛速擴擴展，由由過去單單一的生活活必需品品消費逐逐漸向社社交的、、精神的的、心理理的消費費品擴展展，消費費內(nèi)容逐漸漸接近于于成人。。對消費費品的質(zhì)質(zhì)量外觀觀、顏色色和功能能逐步產(chǎn)產(chǎn)生了更更高的要要求。。業(yè)態(tài)需需求：：中西西快餐餐、教教育培培訓、、百貨貨、超超市、、書店店、KTV等業(yè)業(yè)態(tài)。。模擬圖圖目標客客戶群群定位位目標消消費群群特征征陸業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃業(yè)態(tài)組組合方方案業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃業(yè)態(tài)組組合方方案類別特征商超大型生活超市餐飲特色＋多元休閑娛樂以青少年服務(wù)為主生活服務(wù)貼近社區(qū)為主大型生生活超超市或或賣場場大型賣賣場和和超市市的引引入，，有利利于方方圓一一公里里內(nèi)的的人流流引入入，提提高社社區(qū)知知名度度和品品牌效效應(yīng)。。滿足基基本的的社區(qū)區(qū)生活活配套套：滿足一一站式式購物物需求求，中中型以以上超超市符符合周周邊客客戶量量。切合項項目的的檔次次定位位：引進品品牌賣賣場，，利于于后期期其他他業(yè)態(tài)態(tài)的招招商，，同時時符合合住宅宅的檔檔次定定位。。人氣提提升：：人流流量的的大量量聚集集可帶帶動其其他業(yè)業(yè)態(tài)的的消費費，互互相促促進，，提升升整個個項目目的人人流消消費量量。業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃業(yè)態(tài)組組合方方案根據(jù)本本項目目輻射射區(qū)域域的人人口來來看，，CBD內(nèi)常住住人口口約為為5萬，流動人人口約約為2萬，復復興村村、常常碼頭頭一帶帶的人人口約約為3-5萬，即總?cè)巳丝诩s約為10-12萬人。。根據(jù)超超市面面積和和輻射射人口口對應(yīng)應(yīng)比例例約為為1：12的規(guī)律律分析析，本項目目超市市輻射射周邊邊區(qū)域域，面面積應(yīng)應(yīng)控制制在約約8000平米左左右；；本項目目超市市輻射射本社社區(qū)，，面積積應(yīng)控控制在在約4000平米左左右。。大型生生活超超市或或賣場場業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃業(yè)態(tài)組組合方方案業(yè)態(tài)特點描述甄選理由 建議要點 生活超市超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 商業(yè)需要1-2家主力店支撐，從前期的人氣培育及商業(yè)招商上考慮，引入超市無疑是一條捷徑，而超市本地經(jīng)營狀況較好，發(fā)展空間較大。 引入面積在5000平米左右的生活超市，增加生活用品所占比例，精品化、精細化經(jīng)營，在環(huán)境營造上區(qū)別于一般大型超市。物業(yè)要要求——柱距以以8米×8米每層有有電動動扶梯梯相連連樓板承承重在在800KG/平方米米需要獨獨立卸卸貨區(qū)區(qū)有充足足自來來水供供應(yīng)有油煙煙氣排排放通通道有污水水排放放、凈凈化處處理裝裝置餐飲業(yè)業(yè)態(tài)特特色-中西快快餐快餐業(yè)業(yè)在武武漢紅紅火的的發(fā)展展過程程中，，人們們對中中式快快餐與與洋快快餐可可謂是是各有有見地地。喜歡洋快餐餐的人：西西式餐廳以以溫馨的餐餐廳布局，，柔和的燈燈光，營造造一種輕松松悠然的就就餐氣氛，，讓人感覺覺這是一種種輕松享用用型的用餐餐，而且衛(wèi)衛(wèi)生環(huán)境好好，再加上上優(yōu)質(zhì)的服服務(wù)，讓人人在享用美美食的同時時，更是釋釋放一種心心情。喜歡中式快快餐的人：：中式快餐餐品種多、、樣式全，，口味和風風格各異，，更加符合合中國人的的飲食習慣慣，而且相相對于西式式快餐在價價格上具有有很多優(yōu)勢勢，特別是是具有地方方特色和民民族特色的的小吃快餐餐，讓吃慣慣了中式快快餐的人們們情有獨鐘鐘，百吃不不厭?？系禄^橋米線必勝客永和豆?jié){業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方方案武漢作為南南北交匯之之地，特色色餐飲有著著較高的需需求，中式式特色餐飲飲的出現(xiàn)可可滿足本地地居民對不不同區(qū)域特特色的中式式餐飲的旺旺盛需求。。川味特色餐餐廳東北風味特特色餐廳湘菜風味特特色餐廳業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方方案餐飲業(yè)態(tài)特特色-中式特色餐餐飲武漢的餐飲飲業(yè)發(fā)達，，武漢人民民對于西式式特色餐飲也也有著較高高的需求。。日式料理東南亞風味味西式餐廳業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方方案餐飲業(yè)態(tài)特特色-西式特色餐餐飲根據(jù)本地消消費者調(diào)研研發(fā)現(xiàn)，本本地居民對對于朋友宴宴請和商務(wù)務(wù)消費就餐餐需求不斷斷增高，中中低檔酒樓樓已無法滿滿足其需求求，故本案案可考慮引引進中高檔檔商務(wù)酒樓樓。豪華酒樓中式酒樓中式酒樓商務(wù)酒樓商務(wù)酒樓業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方方案餐飲業(yè)態(tài)特特色-大型高檔商商務(wù)酒樓自助餐在西西方叫做buffet，正規(guī)規(guī)的解釋叫叫做冷餐會會，源于西西方的酒會會、聚會。。南方大城城市是比較較早接受““自助餐文文化”的城城市。自助助餐可分為為中式自助助和西式自自助，對于于食客來講講，“自助助餐”集合合國內(nèi)外各各種特色口口味，同時時價格適中中，可隨意意挑選，消消費者接受受程度較高高。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方方案餐飲業(yè)態(tài)特特色-自助式餐飲飲中國歷史悠悠久，其烹烹飪藝術(shù)淵淵遠流長。。中餐以它它的色、香香、味、形形而誘人。。長期以來來由于各地地區(qū)的自然然環(huán)境、文文化、風俗俗、習慣不不同，中國國菜肴形成成了不同風風味的地方方菜系，而而美食城可可一網(wǎng)打盡盡滿足不同同食客的多多種需求。。美食城檔口口美食城服務(wù)務(wù)臺美食城用餐餐區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方方案餐飲業(yè)態(tài)特特色-美食城許多有一定定的經(jīng)濟基基礎(chǔ)，有健健身愛好的的消費人群群，他們追追求一種氛氛圍，而在在健身中心心消費者可可得到科學學的、有規(guī)規(guī)律的鍛煉煉。現(xiàn)在的人的的健身意識識逐漸增強強，大多數(shù)數(shù)去健身的的人都是在在一定經(jīng)濟濟基礎(chǔ)上自自愿去的。。同時時滿滿足足當當?shù)氐鼐泳用衩駥〗】悼敌菪蓍e閑運運動動場場所所的的需需求求，，且且健健身身中中心心可可保保障障有有效效固固定定人人流流。。器材材健健身身器材材健健身身有氧氧健健身身業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)態(tài)組組合合方方案案運動健身休閑閑娛娛樂樂業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)特特色色培訓訓中中心心的的出出現(xiàn)現(xiàn)可可滿滿足足家家庭庭式式休休閑閑的的需需求求，，這這些些業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的補補充充有有效效的的擴擴大大商商圈圈半半徑徑，，吸吸引引商商圈圈外外的的消消費費群群體體前前來來消消費費，，并并增增加加消消費費群群體體的的逗逗留留時時間間。。據(jù)森森拓拓普普商商業(yè)業(yè)研研究究發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：：針針對對兒兒童童的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)將將會會吸吸引引大大量量的的回回頭頭客客，，兒兒童童的的父父母母將將會會在在購購物物中中心心內(nèi)內(nèi)的的租租戶戶消消費費從從而而提提升升客客流流量量、、停停留留時時間間和和消消費費金金額額。。本案案可可考考慮慮開開設(shè)設(shè)英英語語、、舞舞蹈蹈、、音音樂樂等等專專業(yè)業(yè)培培訓訓中中心心、、兒兒童童創(chuàng)創(chuàng)意意培培訓訓中中心心、、嬰嬰幼幼兒兒培培訓訓等等培培訓訓中中心心以以提提升升當當?shù)氐鼐泳用衩裎奈幕瘖蕣蕵窐窞闉槟磕康牡?，，吸吸引引家家庭庭消消費費人人群群。。休閑閑娛娛樂樂業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)特特色色舞蹈蹈培培訓訓早教教培培訓訓表演演培培訓訓聲樂樂培培訓訓業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)態(tài)組組合合方方案案培訓中心休閑閑娛娛樂樂業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)特特色色72整個個小小城城市市都都設(shè)設(shè)置置于于室室內(nèi)內(nèi)，，因因小小孩孩的的大大小小而而建建成成，，就就算算很很細細微微的的細細節(jié)節(jié)也也能能表表現(xiàn)現(xiàn)出出差差異異，，各各個個主主題題區(qū)區(qū)為為小小孩孩提提供供一一個個互互動動的的學學習習及及玩玩樂樂平平臺臺。。兒童體驗性消消費場所讓小小孩能做他們們最想做的事事情——變身成大人，，兒童職業(yè)體體驗娛樂中心心內(nèi)的資源及及設(shè)備一應(yīng)俱俱全，務(wù)求讓讓小孩得到最最深刻的角色色扮演體驗。。本案可考慮開開設(shè)兒童體驗驗性消費場所所，以滿足當當?shù)丶彝τ子變航逃龏蕵窐返南M目的的，吸引家庭庭消費人群。。休閑娛樂業(yè)態(tài)態(tài)特色模擬消防模擬法院模擬醫(yī)院模擬城市業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案案兒童職業(yè)體驗驗娛樂中心休閑娛樂業(yè)態(tài)態(tài)特色女性是商家的的最佳顧客，，時尚女性更更是容易被打打動的一個人人群。根據(jù)本地消費費者調(diào)查研究究發(fā)現(xiàn)，美容容SPA作為一種全新新的健康美容容概念，已得得到越來越多多的女性顧客客接受。如今的SPA是融合了休閑閑、美容、美美體、健身、、水療、營養(yǎng)養(yǎng)學、醫(yī)學、、資訊等功能能的健康美容容專業(yè)沙龍，，能夠給本項項目帶來更加加全面的人氣氣聚集效應(yīng)。。休閑娛樂業(yè)態(tài)態(tài)特色精裝門廳SPA護理美容護膚業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案案美容SPA休閑娛樂業(yè)態(tài)態(tài)特色業(yè)態(tài)規(guī)劃原則則業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃原則則零售吸引力原原則在水平以及垂垂直兩個空間間維度，布置置相應(yīng)的主力力店及次主力力店，以有效效吸引人流在在水平及垂直方向流動。。與項目規(guī)劃特特征相配合原原則物業(yè)臨街面商商業(yè)氛圍較淡淡，業(yè)態(tài)布局局方面應(yīng)注重重臨街商業(yè)的的業(yè)態(tài)規(guī)劃，，合理分布業(yè)業(yè)態(tài)，建議以中西快餐及及知名品牌服服裝旗艦店零零售業(yè)態(tài)相互互配，打造商商業(yè)氛圍吸引引消費者，帶帶來人流；項目內(nèi)部業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃應(yīng)盡量量發(fā)揮物業(yè)每每處的潛在商商業(yè)價值創(chuàng)造造最大經(jīng)濟效效益；租金最大化原原則根據(jù)消費者的的消費習慣，，樓層越靠下下（地面以上上），人流量量越大，商業(yè)業(yè)價值也越高高，因此，靠下樓層應(yīng)給給予承租能力力強的品牌零零售，如：化化妝品、服飾飾等；同時，，考慮到餐飲飲、休閑娛樂對人流的匯匯集作用，為為有效吸引人人流至更高樓樓層，餐飲休休閑娛樂的布布置應(yīng)盡量靠靠上。餐飲滲透原則則餐飲將是重要要的組成部分分；餐飲亦能能有效的延長長消費者在項項目的停留時時間，增加其其消費的可能性及消費費額度。休閑娛樂/文化概念增值值原則在商品同質(zhì)化化日趨嚴重、、消費者選擇擇多樣性的今今天，要想吸吸引消費者的的注意力，爭爭取更多的消費者光顧顧項目，項目目在滿足消費費者購物需求求的同時，應(yīng)應(yīng)該提供形式式豐富的其它它功能。隨著消費水平平的提高，消消費者對娛樂樂、休閑需求求日益增加，，建議未來購購物中心應(yīng)該該加強娛樂與文化功能能的設(shè)置，增增加目的性消消費，鎖定固固定消費者，，擴大項目的的輻射能力。。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃原則則租務(wù)市場概況況有關(guān)不同行業(yè)業(yè)的付租能力力，詳細解釋釋如下：大型超市所需面積5，000平方米起，提提供各式各樣樣生鮮食品、、日用品、家家電、家居等等產(chǎn)品。因面面積大，資本投資資高，價格競競爭激烈，毛毛利率低，所所負擔的基本本單位租金也也較低，提成成租金通常不高于3%，以高者為準準。業(yè)態(tài)規(guī)劃租務(wù)市場概況況中西快餐、特特色餐飲、自自助餐廳、美美食廣場所需面積介乎乎200與2000平方米之間，，提供各式各各樣中西快餐餐食品、特色色食品、新穎穎的自助式餐飲等。不不同餐飲業(yè)態(tài)態(tài)所要求面積積不同，樓層層不同，所能能承受租金的的程度也不相相同。其中中西快餐、、咖啡等餐飲飲業(yè)態(tài)多要求求設(shè)置在首層層，其租金價價值最高，其其次為特色餐餐飲、自助餐廳、美食食廣場。大型酒酒樓所需面面積介介于2000-5000平方米米之間間，裝裝修獨獨特、、豪華華，環(huán)環(huán)境高高雅，，設(shè)施施設(shè)備備完善善，是是消費費者宴請請、聚聚會、、商談?wù)劦氖资走x之之地。。其面面積大大，投投資高高，所所負擔擔基本本單位位租金金較低低，酒酒樓對對樓層無特特殊要要求零售店店鋪視乎售售賣的的貨品品而定定，如如售賣賣一般般精品品服裝裝、飾飾品及及個人人護理理等，，所需需的面面積介介乎100與300平方米米之間間，因因?qū)儆谟诖蟊姳娤M費品，，顧客客群大大，并并且單單店面面積較較小,可承受受單位位租金金一般般較高高.業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃租務(wù)市市場概概況有關(guān)不不同行行業(yè)的的付租租能力力，詳詳細解解釋如如下：：業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃租務(wù)市市場概概況美容健健身目前美美容健健身行行業(yè)發(fā)發(fā)展較較為迅迅猛，，大型型連鎖鎖美容容院發(fā)發(fā)展勢勢頭強強勁。。美容容院一一般需需求的的面積積在200-1000㎡㎡。教育培培訓機機構(gòu)兒童教教育培培訓業(yè)業(yè)態(tài)是是近幾幾年興興起的的新型型業(yè)態(tài)態(tài)，主主要針針對兒兒童智智力、、興趣趣愛好好方面面的培培養(yǎng)，，頗受市場場歡迎迎。其其需求求面積積介乎乎于300-2000平方米米不等等，裝裝修個個性具具有特特色，，通常常自行行裝修修。該業(yè)態(tài)態(tài)對樓樓層通通常沒沒有特特別要要求。。有關(guān)不不同行行業(yè)的的付租租能力力，詳詳細解解釋如如下：：業(yè)態(tài)分分布及及收益益業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃業(yè)態(tài)分分布選選擇樓層面積7F23006F42005F42004F42003F42002F42001F4200合計27500樓層面積4F42503F42502F42501F4250合計17000做滿容容積率率不做滿滿容積積率單純從從商業(yè)業(yè)經(jīng)營營面積積最大大化的的角度度來考考慮，，本商商業(yè)單單層最最大面面積為為4200平米，，要達達到27500平米的的整體體最大大經(jīng)營營面積積，樓樓層將將達到到7層。從武漢漢目前前成功功發(fā)展展的社社區(qū)商商業(yè)來來看，，4層是““經(jīng)營營面積積最大大化與與經(jīng)營營效益最最優(yōu)化化”之之間的的黃金金分割割體量量。VS業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃業(yè)態(tài)分分布選選擇做滿容容積率率不做滿滿容積積率VS從運營營角度度來看看7層社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)中心心的案案例可可尋，，但其其操作作難度度較大大，具具體表表現(xiàn)為為：其本身單層層經(jīng)營面積積較小，而而本身樓層較高的的特質(zhì)又帶帶來垂直交交通、人流通道的的占用比例例較高的問問題,層層問題的的疊加,使其單層的的商家布置十分困困難;越高的樓層層,商家的招商商引進越難難,對于武漢史史無前例的的7層社區(qū)商業(yè)業(yè),其招商難度度趨高,稍有不慎即即出現(xiàn)“高樓層、、高空置””的現(xiàn)象；；高樓層的商商業(yè)對地塊后住住宅的布局局有一定影響響;不做滿容積積率的4層社區(qū)商業(yè)業(yè)中心，其在運營上上所存在的的難度與問問題，較之之7層社區(qū)商業(yè)業(yè)中心大大大減低?！虖倪\營角度度來看，建建議以不做做滿容積率率來進行商商業(yè)運作——業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-1不做滿容積積率樓層面積4F42503F42502F42501F4250合計170007層社區(qū)商業(yè)業(yè)中心雖在在新加坡、、國內(nèi)蘇州州皆有運行，但其在在武漢仍屬屬于百貨商商業(yè)的傳統(tǒng)統(tǒng)格局模式。借鑒武武漢傳統(tǒng)的的社區(qū)型商商業(yè)情況，，在不做滿滿容積率的情情況下，建建議物業(yè)最最高4層。在4層的商業(yè)布布置中，我我們同樣盡盡可能放大大青少年主題業(yè)態(tài)態(tài)，并保證證其它生活活配套功能能的相對完完善——業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-1不做滿容積積率1F2F3F4F中西式快餐餐+品牌零售兒童培訓+早教中心+兒童樂園+兒童主題零零售大型超市餐飲樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）備注1F品牌零售+中西式快餐4200一樓預留部分面積租予承租能力強的零售店鋪，如服裝旗艦店，中西式快餐等。以保證商業(yè)效益最大化．2F大型超市4200超市是容易集聚人氣的業(yè)態(tài)之一，可有效的吸引客流，同時可快速提高住宅居住價值。3F兒童培訓+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售4200兒童培訓，文化教育類業(yè)態(tài)能加強項目的特色的主題，為項目帶來人流及更多可能的重復消費。4F餐飲4200餐飲為目的性消費業(yè)態(tài)，且中式餐飲租金承受力較弱，安排在相對高樓層。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-1不做滿容積積率1F2F3F4F中西式快餐餐+品牌零售兒童培訓+早教中心+兒童樂園+兒童主題零零售大型超市餐飲從運營角度度來看，我我們對不做做滿容積率率進行了商商業(yè)發(fā)展的的業(yè)態(tài)模擬擬與布置，，其中也包包括了以下下問題——業(yè)態(tài)無法滿滿足項目輻輻射范圍內(nèi)內(nèi)的人口消消費根據(jù)本項目目輻射區(qū)域域的人口來來看，CBD內(nèi)常住人口約為5萬，流動人人口約為2萬，復興村村、常碼頭頭一帶的人口口約為3-5萬，即總?cè)巳丝诩s為10-12萬人。相對于輻射射人口來說說，本案的的商業(yè)容量量無法滿足足；作為自身項項目的配套套，其功能能不完善作為百萬方方住區(qū)（包包括4所學校）的的商業(yè)配套套，其業(yè)態(tài)容量有有限，主力力的超市業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營范范圍也僅能能控制于5000平米之內(nèi)，，僅能作為為社區(qū)型超超市進行輻射。對于于自身項目目的價值提提升助力不不大；CBD內(nèi)的商業(yè)多多側(cè)重于百百貨類，本本案必須擔擔綱社區(qū)消費型商商業(yè)的區(qū)域域主角CBD內(nèi)商業(yè)多為為百貨類，，如本案類類的社區(qū)型型商業(yè)較少，從商業(yè)業(yè)角色上來來看，本案案必須擔綱綱起此類商商業(yè)的領(lǐng)銜角角色。而目目前所呈現(xiàn)現(xiàn)的體量、、業(yè)態(tài)都無無法匹配。做滿容積率率的嘗試——業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率率樓層面積7F23006F42005F42004F42003F42002F42001F4200合計27500單純從商業(yè)業(yè)經(jīng)營面積積最大化的的角度來考考慮，本商商業(yè)單層最大大面積為4200平米，要達達到27500平米的整體最大大經(jīng)營面積積，樓層將將達到7層。在7層的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)布局中中，我們將將吸納社區(qū)區(qū)商業(yè)的所有需求形形態(tài)，并根據(jù)據(jù)租金市場、、經(jīng)營需求進進行相對合理安安排——業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售售大型超市6F樓層面積7F23006F42005F42004F42003F42002F42001F4200合計27500大型餐飲＋露露臺花園7F業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售售大型超市6F樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）1F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道4200注：1、由于大型超超市承租能力力較低，為平平衡租金收益益，一樓預留留部分面積租租予承租能力力強的零售店店鋪，如服裝裝旗艦店，中中西式快餐等等。7F大型餐飲＋露露臺花園業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售售大型超市6F樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）2-3F大型超市8400注：1、考慮到項目目整體運作的的配套需求，，以及當?shù)叵M者的消費費習慣，超市市是容易集聚聚人氣的業(yè)態(tài)態(tài)之一，可有有效的吸引客客流，同時可可快速提高住住宅居住價值值。2、在做滿容積積率的情況下下，大型超市市的面積可擴擴展為約8000平米，在達到到輻射周邊10-12萬人口的要求求的同時，也也符合商業(yè)建建筑本身的要要求。7F大型餐飲＋露露臺花園業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售售大型超市6F樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）4F兒童培訓1100早教中心800兒童樂園800兒童主題零售1500合計4200注：1、兒童培訓，，文化教育類類業(yè)態(tài)能加強強項目的特色色的主題，為為項目帶來人人流及更多可可能的重復消消費。7F大型餐飲＋露露臺花園業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售售大型超市6F樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）5F中型餐飲1800特色餐飲1000自助餐飲600小吃美食城800合計4200注：1、餐飲為目的的性消費業(yè)態(tài)態(tài)，且中式餐餐飲租金承受受力較弱，安安排在相對高高樓層。7F大型餐飲＋露露臺花園業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售售大型超市6F