目標(biāo)成本與動態(tài)成本

目標(biāo)成本與動態(tài)成本管理

王芷一、目標(biāo)成本、動態(tài)成本的定義、邏輯可研成本：在項目未獲取階段，根據(jù)有限的信息測算項目運作的可能成本；目標(biāo)成本：項目獲取后，為實現(xiàn)預(yù)計效益與規(guī)避市場風(fēng)險，根據(jù)較完整的信息制定的通過努力可實現(xiàn)的成本結(jié)果；動態(tài)成本：項目實施過程中，以一定周期動態(tài)反饋的項目實際成本；結(jié)算成本：項目實施完畢后，最終實現(xiàn)的成本結(jié)果。目標(biāo)成本體系與責(zé)任成本體系：1、目標(biāo)成本要怎樣才能實現(xiàn)？必須有約束；2、怎樣約束？科學(xué)的分解、責(zé)任落實與反饋；（責(zé)任成本）舉例：成本分解的科學(xué)性與難處；法不責(zé)眾；對反饋結(jié)果的爭吵；3、如何使責(zé)任落到實處？責(zé)任追究的文化、體制。必須知道的幾個成本的新概念：目標(biāo)成本與投資額；目標(biāo)成本管理與投資管理；投資額對于老板來說更為敏感，是引起老板關(guān)注的新詞匯；目標(biāo)成本管理就是投資額度管理目標(biāo)成本與測算成本；

沒有執(zhí)行力的目標(biāo)成本只是測算成本而已；形式上的目標(biāo)成本沒有實際意義與約束力二、目標(biāo)成本的構(gòu)成與核算成本制度制定《成本核算》文件是包括目標(biāo)成本在內(nèi)的成本數(shù)據(jù)管理的先決條件。《成本核算》文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：確定成本對象的方法；----高層、多層、別墅…利潤結(jié)算，產(chǎn)品決策成本分?jǐn)傇瓌t與方法；----地價、建安費用、景觀管網(wǎng)、間接費…分期各項成本科目的設(shè)置與定義；----成本構(gòu)成，計算的基礎(chǔ)成本計算的基本方法；----管理費、資金成本…三、如何制定目標(biāo)成本（when、who、where、how）1、何時制定目標(biāo)成本？（1）考慮目標(biāo)成本制定的時間，應(yīng)首先對期望其發(fā)揮的作用給予準(zhǔn)確定位：是指導(dǎo)設(shè)計施工采購？還是根據(jù)設(shè)計施工采購編制？（2）考慮目標(biāo)成本制定的時間，必須考慮不同階段編制成本的信息量：

越靠前，約束性越強；越往后，信息更全、更準(zhǔn)確

萬科制定目標(biāo)成本的時間中海制定目標(biāo)成本的時間2、何人編制目標(biāo)成本？編制目標(biāo)成本人員需要具備的幾個條件：（1）扎實的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識；（2）豐富的房地產(chǎn)工作經(jīng)驗；（3）良好的溝通能力；（4）建議：資格考試通過。經(jīng)驗上，屬于成本部經(jīng)理左膀右臂的人員才能具備讓人放心的目標(biāo)成本編制能力。3、借助成本數(shù)據(jù)庫編制目標(biāo)成本數(shù)據(jù)從積累中來；只有建立成本數(shù)據(jù)庫，才能將個人智慧轉(zhuǎn)化為集體智慧；才能為公司創(chuàng)造持續(xù)價值；，可持續(xù)發(fā)展

4、各部門門協(xié)作完成成在很多成本本依據(jù)尚未未確定的階階段編制目目標(biāo)成本，，需要廣泛泛的溝通信信息；使得編制的的目標(biāo)成本本真正具備備可行性；；編制完成后后的責(zé)任分分解過程中中，要使成成本分解得得到支持，，不積聚矛矛盾，事前溝通與與協(xié)作完成成是必不可可少的。這就要求編編制人員要要具有很強強的協(xié)調(diào)能能力，即做做事先做人人5、目標(biāo)成成本編制的的明細程度度目標(biāo)成本編編制的明細細程度要兼兼顧效率、、執(zhí)行與跟跟蹤反饋；；并且與公公司的資源源、操作習(xí)習(xí)慣等均有有關(guān)系；例：：A公公司司有有自自己己的的綠綠化化公公司司，，其其綠綠化化費費用用目目標(biāo)標(biāo)成成本本編編制制：：例：：B公公司司沒沒有有自自己己的的綠綠化化公公司司，，其其綠綠化化費費用用目目標(biāo)標(biāo)成成本本編編制制：：6、、風(fēng)風(fēng)險險費費與與不不可可預(yù)預(yù)見見費費（按按是是否否可可預(yù)預(yù)計計來來劃劃分分））風(fēng)險險費費的的概概念念、、使使用用：：項目目開開發(fā)發(fā)期期內(nèi)內(nèi)可可預(yù)預(yù)計計造造成成成成本本變變動動的的事事項項，，但但不不能能完完全全確確認認，，以以風(fēng)風(fēng)險險概概率率的的形形式式歸歸入入成成本本。。6、風(fēng)險險費與不不可預(yù)見見費不可預(yù)見見費的概概念、使使用：在項目開開發(fā)周期期完全無無法預(yù)見見的內(nèi)容容，以一一定金額額預(yù)留在在成本中中。周期在兩兩年以上上的項目目，必須須預(yù)留不不可預(yù)見見費；周周期越長長，預(yù)留留金額宜宜越多。。四、目標(biāo)標(biāo)成本的的控制與與實施1、目標(biāo)標(biāo)成本實實施流程程、制度度、指引引等公司司級規(guī)范范文件是是目標(biāo)成成本實施施的必要要條件。。萬科目標(biāo)標(biāo)成本實實施配套套文件：：《目標(biāo)成成本指導(dǎo)導(dǎo)書》：：公司級級文件。。由相關(guān)關(guān)部門負負責(zé)人簽簽字確認認的、總總經(jīng)理簽簽發(fā)的成成本指導(dǎo)導(dǎo)文件；；（強制力力不高））《責(zé)任成成本實施施與獎懲懲辦法》》：公司司級文件件。由成成本部門門根據(jù)文文件規(guī)定定分解成成本，責(zé)責(zé)任到部部門，并并進行獎獎懲的目目標(biāo)成本本執(zhí)行文文件。（強制力力高）2、目標(biāo)標(biāo)成本分分解要滿足動動態(tài)控制制的需要要：按工程與與材料分分判計劃劃分解到到每個分分判項目目上；這這樣分解解的前提提需要項項目開發(fā)發(fā)過程事事先有充充分的策策劃，是是計劃管管理到位位；如果果做不到到只能分分解合同同而不是是分解目目標(biāo)。分解的目標(biāo)標(biāo)是為了控控制，而沒沒有前期策策劃，合同同簽訂后再再來分解則則是分解的的結(jié)果，起起不了控制制作用要滿足成本本分析的需需要：按照標(biāo)準(zhǔn)成成本科目（（公司內(nèi)部部的，沒有有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）分解，，一般只在在末級科目目上可以增增加。如果劃分太太細，分包包過細，則則對總包要要求不再高高，也選不不了好的總總包單位2、目標(biāo)成成本分解按內(nèi)部職責(zé)責(zé)劃分：成本費用總總額分解到到各相關(guān)責(zé)責(zé)任部門，，列入KPI。分解到設(shè)計計限額：也可可以以認認為為是是目目標(biāo)標(biāo)的的落落實實，，實實際際上上在在目目標(biāo)標(biāo)制制定定時時就就已已經(jīng)經(jīng)考考慮慮到到了了設(shè)設(shè)計計限限額額。。分?jǐn)倲倖枂栴}題：：作為為成成本本控控制制目目標(biāo)標(biāo)以以已已發(fā)發(fā)生生為為準(zhǔn)準(zhǔn)，，但但在在經(jīng)經(jīng)濟濟測測算算時時要要分分?jǐn)倲?，，建建安安費費之之外外的的費費用用分分配配到到單單體體上上；；公公建建配配套套根根據(jù)據(jù)服服務(wù)務(wù)范范圍圍在在各各期期之之間間分分?jǐn)倲?。。目?biāo)標(biāo)成成本本分分解解————兩兩個個維維度度3、、責(zé)責(zé)任任成成本本的的替替代代方方案案————成成本本分分級級體體制制、、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化目前前責(zé)責(zé)任任成成本本推推行行的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀之之一一，，實實際際是是不不斷斷的的縱縱容容，，最最終終導(dǎo)導(dǎo)致致目目標(biāo)標(biāo)成成本本失失控控。。變更超目標(biāo)成成本改目標(biāo)成成本目標(biāo)成本本被調(diào)高高標(biāo)準(zhǔn)化：：一個內(nèi)內(nèi)涵龐大大的話題題產(chǎn)品、流流程、動動作都是是標(biāo)準(zhǔn)化化的范疇疇；以精裝修修成本管管理為例例，目標(biāo)標(biāo)成本600元元a.責(zé)任任成本：（被迫迫的）目標(biāo)成本本600元/m2，分解到到采購、、設(shè)計部部門；會不會超超標(biāo)？討討價還價價，概率率很大；；超支后，，處罰；；b.標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化：在600元/m2的框架內(nèi)內(nèi)，所有有部品型型號全部部確定完完成，施施工費用用估算完完成，集集中采購購?fù)瓿涉i鎖定價格格。成本分級級體系：：實際上上是標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的一一個表現(xiàn)現(xiàn)形式；；將不同同部分分分不同模模塊，分分不同業(yè)業(yè)態(tài)建立立標(biāo)準(zhǔn)化化模塊結(jié)論：責(zé)任成本本目標(biāo)成本本成成本分級級體系標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化的道路需需要實踐踐和積累累；每個個公司可可以根據(jù)據(jù)自身的的文化、、發(fā)展階階段、積積累狀況況選擇最最合適的的成本管管理之路路。五、動態(tài)態(tài)成本管管理1、動態(tài)態(tài)成本的的管理價價值2、動態(tài)態(tài)成本管管理要求求3、動態(tài)態(tài)成本管管理中幾幾個必須須清晰的的關(guān)鍵詞詞已發(fā)生成成本：已已簽訂的的合同、、已實施施的變更更簽證、、已支付付的非合合同款項項待發(fā)生成成本：待待簽訂的的合同、、待實施施的變更更簽證、、待支付付的非合合同款項項動態(tài)成本=已已發(fā)生成本+待發(fā)生成本本=埋頭干活活+抬頭看路路確定動態(tài)成本本=檢查已發(fā)發(fā)生成本的統(tǒng)統(tǒng)計錄入+對對待發(fā)生成本本的預(yù)判但要注意：待待發(fā)生成本≠≠動態(tài)成本-已發(fā)生成本本4、已發(fā)生成成本的管理：：（1）已簽訂訂的合同的管管理----有完完整的合同臺臺帳管理嗎？？完整的合同同臺帳的管理理主體是哪個個部門？合同管理臺帳帳都沒有，怎怎會有正確的的動態(tài)成本；；----合同同的編號管理理是否清晰？？合同編號混亂亂，就會出現(xiàn)現(xiàn)重復(fù)、遺漏漏；----誰負負責(zé)將合同錄錄入或登記到到動態(tài)成本系系統(tǒng)？軟件或或工作表人員責(zé)任必須須非常清晰；；----什么么流程支持錄錄入人員不會會錯過合同？？沒有流程支持持，錄入人員員想干也干不不了；----怎樣樣檢查與校核核合同的錄入入工作？流程設(shè)計應(yīng)減減少人員個人人因素的影響響。（2）已發(fā)生生變更簽證的的管理事前估算每一一份變更指令令的價格并將將其錄入動態(tài)態(tài)成本中是已已發(fā)生變更簽簽證管理的關(guān)關(guān)鍵。5、待發(fā)生成成本的管理：：關(guān)鍵詞：前瞻性、敏感感性舉例目標(biāo)成本總包包10萬m2，總價1億億；先已簽訂面積積5萬m2，，總價6千萬萬；待發(fā)生成本為為：4千萬？？or6千萬？千萬不要犯的的錯是：死守守公式：待發(fā)發(fā)生成本=目目標(biāo)成本-已已發(fā)生成本6、動態(tài)成本本反饋的時間間要求：關(guān)鍵詞：月度；——按按月度匯報動動態(tài)成本開盤定價前；；年度；——成成本清查綜述：動態(tài)成成本是定價的的重要依據(jù)，，是影響經(jīng)營營結(jié)果的關(guān)鍵鍵要素；必須須嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)謹(jǐn)再再嚴(yán)謹(jǐn)。六、目標(biāo)成本本與動態(tài)成本本管理的衡量量指標(biāo)1、目標(biāo)成本本絕對變動率率有超目標(biāo)的、、有減少的，，以（絕對值值/目標(biāo)值））反饋目標(biāo)成成本的編制水水平2、目標(biāo)成本本相對變動率率（現(xiàn)萬科已已不采用）正負相抵，對對多個項目進進行評價時適適用，但不利利于目標(biāo)成本本控制3、科目目標(biāo)標(biāo)成本變動率率——成本管管理更精細的的指標(biāo)對目標(biāo)成本編編制提出更高高要求；拆東東墻補西墻？？Noway！4、動態(tài)成本本波動率衡量動態(tài)成本本準(zhǔn)確度的指指標(biāo)，正負越越小越好5、可研成本本變動率（國國外在拿地時時就做了精細細的成本）七、目標(biāo)成本本、動態(tài)成本本管理課程小小結(jié)1、動態(tài)成本本是關(guān)鍵；動態(tài)成本是銷銷售定價的依依據(jù)；也不能能忽略對目標(biāo)標(biāo)成