房地產(chǎn)黑弧上海某地產(chǎn)海上春園第一部分市場

第一部分市場調(diào)查與分析1-1海上春天項目概況1-1-1、位置及規(guī)劃面積：1、本項目座落于上海春申示范區(qū)總體規(guī)劃中的4號—9號地塊，東西長約800米，南北寬約600米，基地呈長方形，總占地面積66.46公頃，約996.8畝?；匚挥谄治鏖h行區(qū)莘莊站南廣場以南。1-1海上春天項目概況1-1-2、總體規(guī)劃設(shè)想：1、本項目分四期開發(fā)完成，住宅容積率為1.26，總建筑面積48萬平方米，以多層和小高層為主，局部規(guī)劃地低層聯(lián)體住宅和高層住宅。項目一期總占地面積8.37公頃，約125.6畝，住宅容積率為1.31，建筑面積9.5萬平方米。1-1海上春天項目概況1-1-3、一期住宅規(guī)劃：住宅造型錯落有致，八層電梯樓與多層住宅、沿湖區(qū)的別墅形成圍合；構(gòu)成豐富的外部空間景觀。建筑單體造型現(xiàn)代，外墻色彩富美國風(fēng)情，屋頂坡型和平型結(jié)合，明快輕松的陽臺，形成現(xiàn)代色彩的立面景觀。建筑朝向以東南向為主，以避免太陽西曬及增加空氣對流。1-1海上春天項目概況重點特色是建成集購物休閑娛樂為一體的節(jié)日集會式商業(yè)中心，形成步行街。春申城中的商業(yè)中心和文化中心均位于萬科海上春天住宅小區(qū)內(nèi)，本項目還將擁有文化體育中心、學(xué)校、醫(yī)院、金融郵電、超市系統(tǒng)、農(nóng)茂市場、商業(yè)街、各類社區(qū)服務(wù)中心等，配套設(shè)施一應(yīng)俱全。保留基地原貌，整治區(qū)內(nèi)河流，并形成活水梯形水域。1-1海上春天項目概況1-1海上春天項目概況1-1-4、周邊交通情況：項目地處浦西，為上海新型發(fā)展地區(qū)，自地鐵一號線開通到莘莊，使本住宅項目與市內(nèi)連為一片，特別是方便了徐匯區(qū)及地鐵沿線的人群。距地鐵一號線的莘莊站僅八百米，北臨春申路，南臨春申塘，西邊莘奉公路（南北快速干線），東臨偉業(yè)路，與上海春城接壤。公交車線路繁多，通達市區(qū)各處，方便快捷。1-2市場環(huán)境分析1-2-1、上海樓市大環(huán)境1-2-1-1、政策利好，逐步升溫世紀之交的2000年，宏觀經(jīng)濟在連續(xù)幾年政策的有力拉動下，出現(xiàn)向好走勢。上海房地產(chǎn)業(yè)在此大背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)十分活躍的局面：房地產(chǎn)開發(fā)投資強勁回升，商品房銷售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新高。1-2市場環(huán)境分析2000年第二季度，上海樓市出現(xiàn)回升之勢，實現(xiàn)銷售額達123.02億元，同比增長27億元，增幅28.5%；從2000年第三季度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資達361.51億元，同比增長53億元，增幅17.20%；2000年1-9月，商品房銷售面積達1054.67萬平方米，同比增長237萬平方米，增幅28.6%；1-2市場環(huán)境分析1-2市場競爭爭環(huán)境隨著住房房制度改改革的推推行，貨貨幣化分分房實現(xiàn)現(xiàn)，公積積金和各各大商業(yè)業(yè)銀行的的貸款支支持，政政府一系系列優(yōu)惠惠政策的的出臺，，大大提提高了居居民的住房房購買力力?！笆迤谄陂g”，，日新月月異的軌軌道交通通和環(huán)境境建設(shè)，，也將對對本市住住宅消費費起到了了積極拉拉動作用用。今年年，地鐵鐵二號線線的正式式通車、、明珠線線的試通通車，以以及蘇州州河整治治一期工工程、延延中綠地地等開工工建設(shè)，，都對周周邊樓市市的活躍躍產(chǎn)生了了直接效效應(yīng)。1-2-1-2、土地地一級市市場控制制2000年，上上海市府府繼續(xù)對對土地的的供給實實施嚴格格控制，，有效地地抑制了了一級市市場，今今年一季季度土地地出讓面面積為188萬平方米米，較去去年同期期減少6%。其中，，內(nèi)銷商商品房出出讓面積積占總量量的49%，較去年年同期減減少27%，外銷商商品房出出讓面積積中98%是工業(yè)用用地，扣扣除這一一因素，，外銷商商品房出出讓面積積僅1.68萬平方米米，比去去年同期期減少76%。土地一一級市場場供應(yīng)開開始回落落。1-2市場環(huán)境境分析1-2-1-3、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資下下降在房地產(chǎn)產(chǎn)供求矛矛盾一時時難以緩緩解的情情況下，，投資逐逐漸趨向向理性，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資額減減少。1999年一季季度房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額額48.57億億元，與與1998年同同期相比比，減少少28%，完成成土地開開發(fā)面積積為14.62萬平方方米，比比1998年同同期下降降36%，商品品房竣工工面積和和商品房房開發(fā)面面積分別別比98年一季季度相比比減少19%和和4%，，商品房房竣工面面積首次次出現(xiàn)回回落，形形成了上上海房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商穩(wěn)健健經(jīng)營的的觀念。。1-2市場環(huán)境境分析1-2-1-4、個人購房房比重不不斷提高高1999年一季度度個人購購買商品品房的比比重繼續(xù)續(xù)上升。。外銷商商品房中中銷售屬屬個人購購買583套，占68.7%；預(yù)售中中屬個人人購買22790套，占預(yù)預(yù)售總額額的95.9%。內(nèi)銷商商品房中中銷售屬屬個人購購買22772套，占91.34%；預(yù)售中中屬個人人購買20862套，占預(yù)預(yù)售總額額96.9%。去年同同期上升升2.5個百分點點。這表表明，上上海房地地產(chǎn)業(yè)購購房主要要以個人人購房行行為為主主房地產(chǎn)產(chǎn)消費觀觀念形成成。1-2市場環(huán)境境分析1-2-1-5、個人購房房比重不不斷提高高三級市場場的活躍躍對二級級市場也也具有較較大的推推動作用用，一定定程度上上拉動了了住宅潛潛在市場場的需求求，舊公房上上市平均均出售價價為11.24萬元/套，平平均建筑筑面積為為51.1平方方米，新新購房平平均購房房價25.53萬元/套，平平均建筑筑面積為為92.39平平方米。?？煽闯龀鐾ㄟ^已已售公房房上市再再購進新新房來改改善居住住條件的的市民是是一個較較大的潛潛在市場場。1-2市場環(huán)境境分析1-2-2、閔閔行區(qū)房房地產(chǎn)市市場環(huán)境境1-2-2-1、道路路和交通通構(gòu)成了了閔行區(qū)區(qū)的新動動脈，作作為率先先交通設(shè)設(shè)施改造造的新興興城區(qū)，，高架、、地鐵和和公交形形成了地地面、地地下的多多層次立立體交通通體系。。出行的的方便讓讓閔行與與市中心心的距離離縮短，，且各區(qū)區(qū)到閔行行的道路路交通均均不設(shè)過過橋費用用。1-2市場環(huán)境境分析1-2-2-2、當(dāng)年年一號線線的開通通曾使眾眾多閔行行業(yè)主在在購房時時獲得房房產(chǎn)投資資的回報報，據(jù)物物業(yè)調(diào)查查記錄顯顯示，地地鐵一號號線開通通至今，，沿線物物業(yè)的價價格已上上升15個百分點點。以1995年每平方方米2200元購進新新梅花園園為例，，一年后后每平方方米的收收益為600元，現(xiàn)在在越來越越多的人人認識到到這一點點，把居居住閔行行作為投投資置業(yè)業(yè)的新時時尚。1-2市場環(huán)境境分析1-2-2-3、閔行行區(qū)綠意意盎然的的居住區(qū)區(qū)和街道道，讓眾眾多精明明的上海海人為之之心動。。綠化面面積從1992年的不不足80萬平方方米，猛猛增到目目前3690萬萬平方米米，綠化化普及率率達98.3％％，今年年小區(qū)綠綠化將力力爭30.6公公頃的指指標(biāo)。同同時通過過實施““宣教、、碧水、、藍天、、綠地、、寧靜、、潔凈、、綠色工工業(yè)和都都市農(nóng)業(yè)業(yè)”八大大工程，，成為全全國第一一個環(huán)境境保護模模范城區(qū)區(qū)，并力力爭在今今年創(chuàng)建建園林城城區(qū)。1-2市場環(huán)境境分析1-2-2-4、同同時，市市政配套套及道路路交通改改造，購購物大環(huán)環(huán)境以及及醫(yī)療環(huán)環(huán)境的完完善，也也成了吸吸引市中中心購房房者的重重要因素素。作為為上海市市西南的的新興居居住城區(qū)區(qū)，因為為“新””而吸引引了眾多多開發(fā)商商的目光光，也因因為求““新”獲獲得了迅迅猛的發(fā)發(fā)展。閔行區(qū)新新建樓盤盤分布，，具有明明顯區(qū)域域性，主主要集中中在虹橋橋、七寶寶、莘莊莊和梅隴隴四個地地區(qū)。1-2市場環(huán)境分析析1-2-3、、閔行區(qū)競爭爭環(huán)境分析因萬科海上春春天位于閔行行區(qū)，地鐵、、環(huán)境和規(guī)模模是重要賣點點，所以我們們將重點對本本案附近或地地鐵沿線的同同質(zhì)樓盤進行行針對性分析析。1-2市場環(huán)境分析析上?？党巧仙虾：］烦巧仙虾４捍撼敲冯]城世紀苑苑望望族苑西西班班牙名園陽明國際花苑苑香香樹麗舍競爭對手：1-2市場環(huán)境分析析1-2-3-1、上海康康城位于莘莊附近近，占地100萬平方米米，綠化覆蓋蓋率逾50%，戶戶朝陽陽，小區(qū)主要要由8-12層新古典主主義歐陸風(fēng)格格小高層組成成。兩萬平方米人人造海灣、高高爾夫練桿場場、親水公園園、多功能球球場、網(wǎng)球場場、藝術(shù)廊道道等設(shè)施組成成的高尚大型型社區(qū)。1-2市場環(huán)境分析析占地面積25萬平方米銷售價格2400-3400建筑面積50萬平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套數(shù)1300開盤日期2000.5.13容積率1.97入伙日期2001.5.31綠化率50%戶型類別發(fā)展商商譽高，實力強1-2市場環(huán)境分析析1-2-3-2、上海莘莘城位于莘奉路，，由名貴苑、、名城苑和牡牡丹苑構(gòu)成，，占地160萬平方米的的國際化新都都市，包括五五星級酒店、、SHOPPINGMALL、博覽中心、中中央公園。未未來規(guī)劃前景景極具誘惑力力。社區(qū)內(nèi)目前銷銷售的是十八八層住宅，具具有極佳的景景觀視野，小小區(qū)物業(yè)為點點式設(shè)計，房房型存在一些些局限性。1-2市場環(huán)境分析析占地面積89萬平方米銷售價格2700-3500建筑面積（一期）13.5萬平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套數(shù)950開盤日期1998.9容積率入伙日期1999.6.30綠化率45%戶型類別5000平方米大型升降式廣場，二十項趣智社區(qū)景觀1-2市場環(huán)境分析析1-2-3-3、上海春春城位于春申示范范住宅區(qū)內(nèi)蓮蓮花南路，屬屬于外環(huán)線以以外偏遠地區(qū)區(qū)，近一公里里的中軸水廊廊大道，兩幢幢建筑間2500平方米米半合圍中庭庭景觀花園，，智能化設(shè)計計。社區(qū)占地面積積31公頃，，12幢小高高層，配套設(shè)設(shè)施一應(yīng)俱全全，公交線703、735、725經(jīng)過，交通通便捷。1-2市場環(huán)境分析析占地面積31萬平方米銷售價格2900-3500建筑面積（二期）31萬平方米付款方式一次性、分期（首期三成，七成按揭）、7成30年按揭套數(shù)3500開盤日期容積率1.1入伙日期綠化率50%戶型類別近一公里的中軸水廊大道體現(xiàn)發(fā)展商獨到的規(guī)劃理念1-2市場環(huán)境分析析1-2-3-4、梅隴城城世紀苑位于滬閔路，，蓮花南路交交匯處，地鐵鐵一號蓮花路路站，世紀苑苑定位中高檔檔，大面積房房型設(shè)計，完完善的會所公公建配套，獨獨有的弧型外外觀造型。由四幢多層，，四幢小高層層，一幢高層層組成。1-2市場環(huán)境分析析占地面積7.9萬平方米銷售價格3980-4800建筑面積（一期）8.5萬平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折、7成20或30年按揭套數(shù)465開盤日期1999.10容積率2.04入伙日期2000.10綠化率51.5%戶型類別1-2市場環(huán)境分析析1-2-3-5、梅隴城城望族苑位于閔行和徐徐匯之間，大大型純住宅小小區(qū)，建筑立立面采用新古古典主義風(fēng)格格，優(yōu)質(zhì)面磚磚鋪就，小區(qū)區(qū)由五幢小高高層組成，一一梯兩戶或三三戶。設(shè)電子子對講防盜和和配備電子監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)。建筑外型簡潔潔明快，缺點點是戶型面積積偏大。1-2市場環(huán)境分析析占地面積3.3萬平方米銷售價格3500-4500建筑面積（一期）6.2萬平方米付款方式一次性9.5折、8成30年按揭套數(shù)362開盤日期2000.2.26容積率入伙日期2000.8.12綠化率40%戶型類別1-2市場環(huán)境分析析1-2-3-6、西班牙牙名園滬閔路旁，地地鐵蓮花路站站附近，住宅宅洋溢著一種種濃烈、豪放放、自由的西西班牙風(fēng)情，，6000平平方米開放草草原，三萬平平方米二十一一世紀休閑廣廣場，一條長長溪將廣場層層層相連，一一川秀水貫穿穿社區(qū)主軸。。小區(qū)由19幢多層，23幢小高層層組成。1-2市場環(huán)境分析析BlueCreationAd.藍色創(chuàng)意占地面積8.5萬平方米銷售價格3500-4600建筑面積（一期）6萬平方米付款方式一次性9.7折、分期（首期三成，余款按工程進度付）7成30年按揭套數(shù)670開盤日期2000.4.30容積率1.86入伙日期2001.4綠化率50%戶型類別1-2市場環(huán)境分析析1-2-3-7、陽明國國際花苑小區(qū)位于莘莊莊新鎮(zhèn)水清路路旁，緊鄰滬滬杭高速公路路和外環(huán)線，，小區(qū)由38幢多層，4幢小高層，，4幢高層組組成，建筑歐歐陸風(fēng)格，月月亮河貫穿小小區(qū)，區(qū)內(nèi)天天然景致，雕雕塑小品，中中心綠化等景景觀表現(xiàn)出現(xiàn)現(xiàn)代節(jié)奏。因地理位置原原因，受外界界干擾較大。。1-2市場環(huán)境分析析占地面積15.9萬平方米銷售價格3080-4200建筑面積（一期）付款方式一次性9.7折、7成30年按揭套數(shù)1980開盤日期1999.10.8容積率1.20入伙日期2000.12.8綠化率50%戶型類別1-2市場環(huán)境分析析1-2-3-8、香樹麗麗舍位于水清路旁旁，小區(qū)建筑筑風(fēng)格為歐陸陸古典式，平平頂設(shè)計坡狀狀起伏，極具具視覺效果；；小區(qū)規(guī)劃全全力融“人，，建筑，環(huán)境境，歷史”為為一體，在滿滿園馨香和襲襲人綠意中，，體現(xiàn)“老吾吾老以人之老老，幼吾幼以以人之幼”的的溫馨主題。。1-2市場環(huán)境分析析占地面積8萬平方米銷售價格2800-3750建筑面積（一期）7.8萬平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折8成30年按揭套數(shù)504開盤日期2000.7.28容積率1.02入伙日期2001.9.30綠化率41.7%戶型類別1-2市場環(huán)境分析析分析：從以上資料可可以看出（雖雖然采樣不夠夠全面），莘莘莊區(qū)的樓盤盤在定位、價價格、風(fēng)格、、內(nèi)部環(huán)境營營造等方面都都趨向同質(zhì)化；萬科海上春天天的形象定位位上要注意與與其他樓盤拉拉開差距，特特別是針對附附近的競爭樓樓盤。1-2市場環(huán)境分析析1-3目標(biāo)消費者分分析1-3目標(biāo)消費者分分析1-3-1、、目標(biāo)消費群群定位目標(biāo)消費群定定位——CBD工作的中產(chǎn)階階層或稱現(xiàn)代代新上海人理由：“軌道概念””形成的地理理優(yōu)勢：萬科科海上春天坐坐落在CBD的軌道延展的的新地帶環(huán)境和風(fēng)格：：環(huán)境幽雅，，風(fēng)格現(xiàn)代符符合目標(biāo)群的的品位和居住住要求價位：海上春春天的價位可可以為中產(chǎn)階階層所接受1-3目標(biāo)消費者分分析1-3-2、、中產(chǎn)階層的的生活形態(tài)分分析1-3-2-1、什么是是中產(chǎn)階層非體力勞動者者，主要是三三資企業(yè)及小小型私營企業(yè)業(yè)的管理層、、金融、貿(mào)易易、傳媒、演演藝界、高科科技、咨詢服服務(wù)業(yè)等行業(yè)業(yè)的從業(yè)人員員，即白領(lǐng)階層中中的精英1-3目標(biāo)消費者分分析1-3-2-2、中產(chǎn)階階層的特征年收入在80000元以以上的核心家家庭社會地位在社社會權(quán)力分布布的層次中處處于中間位置置大學(xué)以上學(xué)歷歷相對其它人群群，中產(chǎn)階層層當(dāng)中歸國留留學(xué)生和前沿沿行業(yè)從業(yè)人人員占的比例例最高1-3目標(biāo)消費者分分析馬斯洛心理學(xué)學(xué)需求層次基本生理需求求中產(chǎn)階級已基本實現(xiàn)自我實現(xiàn)

自尊愛與歸屬安全生理需求心理需求中產(chǎn)階級夢想想實現(xiàn)1-3目標(biāo)消費者分分析1-3-2-3、中產(chǎn)階階層的工作態(tài)態(tài)度中產(chǎn)階層相對對優(yōu)越的生活活是以超時間間工作為前提提，以承擔(dān)更更大工作壓力力及更高工作作強度為代價價。需要的話，可以每天只睡睡3個小時，，其余時間用用來工作，甚甚至可以放棄棄假期1-3目標(biāo)消費者分分析1-3-2-3、中產(chǎn)階階層的工作態(tài)態(tài)度具有危機感、、成就感雙重重感受收入較豐厚，，有事業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)擔(dān)心自己落入入較低階層與新上司難相相處世界經(jīng)濟不景景氣時，公司司裁員新員工對自己己職位的威脅脅——促使他們們高度敬業(yè)1-3目標(biāo)消費者分分析1-3-2-4、中產(chǎn)階階層的憂慮和和對策憂慮：對衰老尤為恐恐懼，不論在在生理、年齡齡上，還是在在心理、知識識上對策：加強個人培訓(xùn)訓(xùn)、交際活躍躍、提高生活活質(zhì)素是中產(chǎn)產(chǎn)階層為化解解生存危機感感而普通采用用的方式1-3目標(biāo)消費者分分析1-3-2-5、中產(chǎn)階階層的生活方方式及態(tài)度背景：上海是一個特特殊的城市，，起起落落地地發(fā)展進程中中，讓上海人人產(chǎn)生普遍的的社會心理———時代復(fù)興興作為中國民族族工業(yè)、進步步思想的搖籃籃，“東方明明珠”經(jīng)歷了了相當(dāng)長一段段輝煌的年代代，走在全國國的最前沿現(xiàn)代的中國百百花齊放，上上海漸失往日日的風(fēng)采，近近幾年，歷史史的機遇重新新給了朝氣蓬蓬勃的上海人人1-3目標(biāo)消費者分分析1-3-2-5、中產(chǎn)階階層的生活方方式及態(tài)度生活方式：上海中產(chǎn)之家家，對穿著、、飲食的時尚尚潮流投入相相對較多家庭理財方面面選擇股票較較普遍，也選選擇風(fēng)險較小小的儲蓄和購購買保險選擇租房比買買房更普遍，，這和上海好好房產(chǎn)價格較較高有關(guān)1-3目標(biāo)消費者分分析1-3-2-5、中產(chǎn)階階層的生活方方式及態(tài)度生活態(tài)度：追求享受———“自己工作作那么辛苦，，就應(yīng)該享受受好一些”“享受多一些些，享受好一一些”是他們們的人生信條條——努力工作作就是為了活活得更好1-3目標(biāo)消費者分分析1-3-2-6、中產(chǎn)階階層目前熱衷衷于什么消費費想方設(shè)法于都都市化生活之之外體驗一種種更原始、更更本能、更單單純的生活，，成了現(xiàn)代人人、尤其是中中產(chǎn)階層中的的一種時尚。。國外、國內(nèi)旅旅游成為中產(chǎn)產(chǎn)階層的又一一消費熱點1-3目標(biāo)消費者分分析1-3-2-6、中產(chǎn)階階層目前熱衷衷于什么消費費雖然中產(chǎn)階層層中的大部分分是租房子住住，但畢竟不不是長久之計計；他們期望望擁有自己的的物業(yè)，真正正落地生根。。這已成為他他們儲蓄消費費的最大目標(biāo)標(biāo)與其花錢租房房子，不如按按揭供樓銀行貸款的條條件是最大障障礙1-2目標(biāo)消費者分分析1-3-2-6、中產(chǎn)階階層目前熱衷衷于什么消費費購買汽車，擁擁有自己的交交通工具已成成為中產(chǎn)階層層的一種時尚尚消費。一來來汽車可以作作為交通工具具；二來汽車車可以體現(xiàn)個個人身份，讓讓個性化得到到更好的發(fā)揮揮另一方面，汽汽車市場的降降價也促使中中產(chǎn)階層去購購買1-3目標(biāo)消費者分分析1-3-2-7、中產(chǎn)階階層目前熱衷衷于什么消費費酒吧是一種更更個人化、更更講求藝術(shù)品品位的消費場場所，它商業(yè)業(yè)但不赤裸裸裸，合乎中產(chǎn)產(chǎn)階層追求個個性化消費的的心理（與之之相類似的有有西餐廳、咖咖啡館）顯示自己的身身份（顯得有有文化修養(yǎng)，，有較豐厚收收入）舒緩工作壓力力（在輕松的的環(huán)境中舒展展身心）1-3目標(biāo)消費者分分析1-3-2-7、中產(chǎn)階階層目前熱衷衷于什么消費費因為高強度的的工作和高度度的精神壓力力，中產(chǎn)階層層的人們意識識到必須鍛煉煉身體進健身房成為為越來越多的的人的一項生生活內(nèi)容其它的運動如如：保齡球、、網(wǎng)球等深受受中產(chǎn)階層的的歡迎1-3-2-7、中產(chǎn)階階層目前熱衷衷于什么消費費上網(wǎng)已作為一一種時髦的生生活方式在中中產(chǎn)階層中漸漸漸流行，““你的伊妹兒兒在找你”已已成為一種時時尚互聯(lián)網(wǎng)是當(dāng)今今最新的媒體體中產(chǎn)階層為謀謀求自身素質(zhì)質(zhì)的提高，必必須盡快地熟熟練運用互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)，以免被被時代所淘汰汰通過互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)接觸到的的社會層面面廣，適合合中產(chǎn)階層層交際活躍躍的特點1-3目標(biāo)消費者者分析中產(chǎn)階層的的主要消費費趨向———房產(chǎn)、汽車車、旅游1-3目標(biāo)消費者者分析1-3-2-8、中中產(chǎn)階層的的消費觀消費經(jīng)驗的的積累、受受教育程度度相對較高高決定了中中產(chǎn)階層將將消費帶入入了理智消消費的階段段，表現(xiàn)在在對自己的的需要、個個人享受的的內(nèi)容和層層次有比較較實際的認認識，而且且消費的品品位越來越越具有個人人色彩并切切合國際潮潮流1-3目標(biāo)消費者者分析1-3-2-8、中中產(chǎn)階層的的消費觀在消費取向向上更專注注專家的建建議，對消消費品的質(zhì)質(zhì)量及服務(wù)務(wù)有更專業(yè)業(yè)化的要求求，而且對對美感的要要求提到了了與實用價價值相等甚甚至更高的的地步了1-3目標(biāo)消費者者分析1-3-2-8、中中產(chǎn)階層的的消費觀由于生活節(jié)節(jié)奏的加快快以及生活活壓力的加加大，購物物的時間在在縮短，消消費的方式式力求簡化化?！偈车牡娘L(fēng)行、電電腦處理器器的不斷升升級、短發(fā)發(fā)的流行、、小禮服取取代大禮服服、信用卡卡在這個群群體中的普普及、電話話訂貨的流流行都構(gòu)成成了他們消消費模式的的特點1-3目標(biāo)消費者者分析1-3-2-8、中中產(chǎn)階層的的消費觀中產(chǎn)階層的的消費類型型屬于淡漠漠購物的高高檔消費型型——這類類消費群并并不喜歡逛逛街購物，，一般的逛逛街購物讓讓他們覺得得不自然、、不舒服，，而他們一一旦購物，，就會選擇擇大商場購購買有：一定檔次的的名牌產(chǎn)品品或進口產(chǎn)產(chǎn)品1-3目標(biāo)消費者者分析1-3-2-8、中中產(chǎn)階層的的消費觀中產(chǎn)階層———消費時尚的的發(fā)起人從趕時髦進進入了創(chuàng)造造時尚或追追求時尚的的階段，對對市場消費費的影響力力逐漸形成成1-3目標(biāo)消費者者分析1-3-2-9、廣廣告對中產(chǎn)產(chǎn)階層的影影響廣告及軟性性的產(chǎn)品宣宣傳文章對對中產(chǎn)階層層消費行為為是不可低低估的。廣廣告及宣傳傳文章所傳傳遞的某些些信息如果果能與他們們對生活的的理解產(chǎn)生生共鳴，或或其中有尚尚不為大多多數(shù)人知道道的獨到價價值，他們們也會欣然然接受——生活的的真諦是什什么？1-3目標(biāo)消費者者分析1-3-2-9、廣廣告對中產(chǎn)產(chǎn)階層的影影響高知名度的的專業(yè)人士士對中產(chǎn)階階層的影響響力強，往往往成為他他們的奮斗斗目標(biāo)或榜榜樣——張朝陽陽、王志東東……1-3目標(biāo)消費者者分析1-3-2-9、廣廣告對中產(chǎn)產(chǎn)階層的影影響中產(chǎn)階層追追求的是有有個性、有有形象、有有檔次，需需要得到旁旁人的認同同——廣告設(shè)設(shè)計、軟性性文章需要要突顯高尚尚、典雅的的文化風(fēng)格格，打動他他們的心1-3目標(biāo)消費者者分析1-3-2-10、、商家怎樣樣影響中產(chǎn)產(chǎn)階層中產(chǎn)階層的的種種消費費行為背后后隱藏著許許多文化層層面的因素素，單純地地為滿足生生理需求或或說純物質(zhì)質(zhì)化的消費費模式，對對中產(chǎn)階層層并不構(gòu)成成最強的吸吸引力；商商家若能將將消費與精精神愉悅聯(lián)聯(lián)系在一起起，就能較較容易地打打動中產(chǎn)階階層的消費費者——對于萬萬科海上春春天：創(chuàng)造美好環(huán)環(huán)境，迎合合中產(chǎn)階層層對生活真真諦的追求求1-3目標(biāo)消費者者分析1-4海上春天SWOT分析Strength（（優(yōu)勢）：萬科集團憑憑借品牌和和成功進駐駐上海開發(fā)發(fā)“優(yōu)詩美美地”、““華爾茲””的經(jīng)驗和和良好口碑碑，將吸引引廣大目標(biāo)標(biāo)消費者的的注目。萬科海上春春天基地距距地鐵一號號線莘莊站站僅八百米米，地鐵、、輕軌等捷捷運系統(tǒng)加加上四通八八達的多條條快捷干道道進一步提提升了本案案的便利度度。1-4海上春天SWOT分析社區(qū)規(guī)模較較大，住宅宅容積率低低，建筑外外觀美式風(fēng)風(fēng)格，簡潔潔明快，屋屋頂和陽臺臺的精心處處理，更顯顯陽光、現(xiàn)現(xiàn)代之感，，符合價格格區(qū)間內(nèi)人人群的審美美情趣。社區(qū)硬件規(guī)規(guī)劃齊全，，更有委托托澳洲WOODSBAGOT公司精心設(shè)設(shè)計的SHOPPINGMALL，使在區(qū)內(nèi)購購物時倍添添娛樂、休休閑的氣氛氛。1-4海上春天SWOT分析1-4海上春天SWOT分析社區(qū)注重生生態(tài)環(huán)保和和整治河流流，使區(qū)內(nèi)內(nèi)風(fēng)景更加加優(yōu)美，湖湖濱與建筑筑獨具匠心心的組合，，并根據(jù)地地勢階梯型型規(guī)劃，形形成舒適怡怡人的外部部空間環(huán)境境。萬科海上春春天項目規(guī)規(guī)劃和開發(fā)發(fā)節(jié)奏合理理，擁有一一批專業(yè)、、敬業(yè)的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)及銷售人人員，是本本案成功開開發(fā)的基石石。Weakness（（劣勢）：本案地理位位置相對城城市中心較較偏遠。本案所處區(qū)區(qū)域為工業(yè)業(yè)新區(qū)，整整體環(huán)境不不理想。本區(qū)自身消消化能力有有限，必須須吸引徐匯匯區(qū)和地鐵鐵沿線目標(biāo)標(biāo)消費人群群。由于有關(guān)部部門和政策策的某些干干預(yù)，本案案較難完全全整合資源源，達到盡盡善盡美，，如：社區(qū)區(qū)內(nèi)部分街街道以由政政府命名。。1-4海上春天SWOT分析Opportunity（（機會）：2000年年上半年，，我國宏觀觀經(jīng)濟出現(xiàn)現(xiàn)重大轉(zhuǎn)機機，國民經(jīng)經(jīng)濟扭轉(zhuǎn)連連年增幅下下降的局勢勢，可望改改變經(jīng)濟列列車逐年減減速的態(tài)勢勢，為房地地產(chǎn)持續(xù)升升溫奠定了了基礎(chǔ)。隨著國家住住房制度改改革的逐步步深入，購購房融資手手段日趨多多樣化，市市民購房意意識正逐步步加強，個個人購房行行為開始穩(wěn)穩(wěn)定，形成新的住住宅消費觀觀念，且出出現(xiàn)升值保保值的新投投資趨勢。。1-4海上春天SWOT分析2000年第三季度度，上海房房地產(chǎn)市場場出現(xiàn)強勁勁回升，商商品房銷售售及存量房房交易量創(chuàng)創(chuàng)出歷史新新高。“十五期間間”，日新新月異的軌軌道交通和和環(huán)境建設(shè)設(shè)，也將對對本市住宅宅消費起到到了積極拉拉動作用。。市場已吹起起“海派””風(fēng)。所謂謂“海派””風(fēng)指的是是以“新古古典主義””“北美風(fēng)風(fēng)情”為主主的崇尚簡簡約、清新新和現(xiàn)代化化同時融入入上海地方方特色的一一種建筑風(fēng)風(fēng)格。萬科科海上春天天建筑風(fēng)格格正屬于此此一類型。。1-4海上春天SWOT分析1-4海上春天SWOT分析莘莊區(qū)因地地鐵效應(yīng)、、市政設(shè)施施和環(huán)境改改善，是房房地產(chǎn)市場場新的亮點點。房地產(chǎn)界的的同質(zhì)化現(xiàn)現(xiàn)象，缺乏乏形象占位位或不到位位，使海上上春天可以以從容把握握樓盤差異異化定位的的先機。上海房地產(chǎn)產(chǎn)廣告普遍遍還停留在在表現(xiàn)硬件件的“就產(chǎn)產(chǎn)品賣產(chǎn)品品”的階段段，而萬科科海上春天天賣的是生生活，也是是上海獨特特的人文觀觀點。Threat（（問題題））：：加入入WTO后，，企業(yè)業(yè)尚尚缺乏乏與與大大舉舉進進入入的的外外資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)競競爭爭市市場場的的實實力力。。上海海房房地地產(chǎn)產(chǎn)界界，，樓樓市市存存在在大大量量同同質(zhì)質(zhì)化化樓樓盤盤，，與與萬萬科科海海上上春春天天品品質(zhì)質(zhì)較較接接近近的的樓樓盤盤也也不不少少，，但但具具有有自自身身鮮鮮明明的的品品牌牌個個性性的的不不多多。。1-4海上上春春天天SWOT分析析1-5結(jié)論論及及相相關(guān)關(guān)建建議議1-5結(jié)論論及及相相關(guān)關(guān)建建議議1-5-1、、樓市市的的同同質(zhì)質(zhì)化化為為海海上上春春天天創(chuàng)創(chuàng)造造了了差差異異化化定定位位的的先先天天條條件件1-5結(jié)論論及及相相關(guān)關(guān)建建議議1-5-2、、從人人文文角角度度考考慮慮，，復(fù)復(fù)興興意意識識是是當(dāng)當(dāng)代代上上海海人人潛潛在在的的心心聲聲1-5結(jié)論論及及相相關(guān)關(guān)建建議議1-5-3、、建立立新新概概念念社社區(qū)區(qū)，，賣賣觀觀念念，，賣賣生生活活的的策策略略定定位位將將使使本本案案形形象象個個性性獨獨樹樹一一幟幟9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:00:1803:00:1803:001/5/20233:00:18AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2303:00:1803:00Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:00:1803:00:1803:00Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2303:00:1803:00:18January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月20233:00:18上午03:00:181月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:00上上午午1月-2303:00January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/53:00:1803:00:1805January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。3:00:18上午午3:00上午午03:00:181月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。03