【中原】 龍巖2022年產(chǎn)市場年報

樓市復蘇矛頭現(xiàn)涼意回暖候佳期——2022年龍巖房地產(chǎn)市場分析報告2022數(shù)字龍巖商住土地成交面積同比樓面地價住宅供應住宅成交同比住宅均價-4%住宅可售存量+16%同比同比同比同比-67%80萬㎡4776元/㎡58萬㎡43萬㎡11916元/㎡109萬㎡+1%-26%-29%-62%壹中原榜單建發(fā)多盤聯(lián)動，強勢占據(jù)榜首中原榜單1.房企排行【房企排行（操盤方）】金額TOP10房企總銷61.17億元，市占率為79.3%，建發(fā)以16.9億元奪得金額榜首；面積TOP10房企總銷57.5萬㎡，市占率為68.8%，建發(fā)以14.04萬㎡奪得面積榜首。2022年龍巖市房企銷售金額TOP10（按操盤方計算）排名房企銷售金額（億元）市占率銷售面積（萬㎡）銷售套數(shù)1建發(fā)16.9021.91%14.0414172萬達12.4316.12%8.1313德興11.7515.23%8.2811174融創(chuàng)4.225.47%3.863795城發(fā)3.804.93%4.145336美倫3.134.05%3.916187碧桂園2.893.75%2.854408三迪2.152.79%1.561619陽光城2.062.67%3.2918910廈鑫1.842.39%1.652612022年龍巖市房企銷售面積TOP10（按操盤方計算）排名房企銷售面積（萬㎡）市占率銷售金額（億元）銷售套數(shù)1建發(fā)14.0416.80%16.9014172德興8.289.91%11.7511173萬達8.139.73%12.4314城發(fā)4.144.95%3.805335土發(fā)4.074.87%0.8610596美倫3.914.68%3.136187世茂3.904.66%1.4811098恒大3.884.64%0.2012149融創(chuàng)3.864.62%4.2237910陽光城3.293.93%2.06189中原榜單2.樓盤排行【商品房排行】金額TOP10項目總銷45.91億元，市占率為59.5%；面積TOP10項目總銷38.58萬㎡，市占率為46.2%，萬達廣場摘取金額面積雙冠王。92022年龍巖市商品房銷售金額TOP10排名項目銷售金額（億元）市占率銷售面積（萬㎡）銷售套數(shù)1萬達廣場12.4316.12%8.1312建發(fā)云著（南區(qū)）6.218.06%5.144983建發(fā)文璟6.067.86%4.774564德興津湖熙悅4.756.16%3.024015融創(chuàng)觀樾臺4.225.47%3.863796建發(fā)和鳴3.053.96%2.652657德興津湖瀾悅2.933.81%1.892658碧桂園津湖源著2.292.97%1.942089陽光城林隱天下2.052.66%3.2617910三迪金域云境1.902.47%1.391412022年龍巖市商品房銷售面積TOP10排名項目銷售面積（萬㎡）市占率銷售金額（萬㎡）銷售套數(shù)1萬達廣場8.139.73%12.4312建發(fā)云著（南區(qū)）5.146.15%6.214983建發(fā)文璟4.775.70%6.064564恒大綠洲3.884.64%0.2012145融創(chuàng)觀樾臺3.864.62%4.223796陽光城林隱天下3.263.90%2.051797德興津湖熙悅3.023.61%4.754018建發(fā)和鳴2.653.17%3.052659碧桂園津湖源著1.942.33%2.2920810世茂德興陽光城云墅1.922.30%1.19459中原榜單2.樓盤排行【住宅排行】金額TOP10項目總銷33.75億元，市占率為66.3%，面積TOP10項目總銷27.5萬㎡，市占率為64.4%；建發(fā)云著（南區(qū)）奪雙冠王。2022年龍巖市住宅銷售金額TOP10排名項目銷售金額（億元）市占率銷售面積（萬㎡）銷售套數(shù)銷售均價（元/㎡）1建發(fā)云著（南區(qū)）6.0611.91%4.87414124492建發(fā)文璟5.9011.59%4.65432126783德興津湖熙悅4.308.44%2.39191179914融創(chuàng)觀樾臺4.188.22%3.75353111645建發(fā)和鳴2.965.81%2.53222116886德興津湖瀾悅2.655.20%1.47120179877陽光城林隱天下2.034.00%3.1514464518碧桂園津湖源著1.983.89%1.81169109429三迪金域云境1.903.74%1.391411371410城發(fā)壹品望郡1.803.53%1.13111158942022年龍巖市住宅銷售面積TOP10排名項目銷售面積（萬㎡）市占率銷售金額（億元）銷售套數(shù)銷售均價（元/㎡）1建發(fā)云著（南區(qū)）4.8711.40%6.06414124492建發(fā)文璟4.6510.89%5.90432126783融創(chuàng)觀樾臺3.758.77%4光城林隱天下3.157.38%2.0314464515建發(fā)和鳴2.535.92%2.96222116886德興津湖熙悅2.395.59%4.30191179917碧桂園津湖源著1.814.24%1.98169109428美倫錦山壹號1.483.47%1.4614298399德興津湖瀾悅1.473.45%2.651201798710三迪金域云境1.393.25%1.9014113714貳宏觀市場經(jīng)濟：“三重壓力”不減，疫下經(jīng)濟待恢復樓市：政府“托而不舉”，調(diào)控迎“放松潮”龍巖：堅定“房住不炒”，供需雙向減負宏觀市場【經(jīng)濟形勢】2022年在“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”三重壓力下，“三駕馬車”呈不同程度下滑，地產(chǎn)下行拖累經(jīng)濟，前三季度GDP僅增長3%，擴內(nèi)需政策不斷持續(xù)，但疫情反復等因素，經(jīng)濟仍有待恢復。一季度同比增長18.3%，兩年平均增長5.0%；二季度同比增長7.9%，兩年平均增長5.5%；三季度同比增長4.9%，兩年平均增長4.9%。010203消費：筑牢經(jīng)濟穩(wěn)定運行的“壓艙石”，受疫情及國際形勢影響，整體表現(xiàn)依舊疲軟，消費的支撐性不足，穩(wěn)固性有待加強；出口：在全球經(jīng)濟滯脹環(huán)境中，出口仍維持較強韌性；但整體增速呈現(xiàn)放緩趨勢，外需走弱、邊貿(mào)摩擦是未來中短期的市場現(xiàn)狀，中國將受到全球貿(mào)易下降的形勢影響。投資：注入經(jīng)濟穩(wěn)定運行的“強引擎”，政策持續(xù)加碼下，從中央到地方，一系列促進制造業(yè)發(fā)展的舉措陸續(xù)推出，基建和制造業(yè)持續(xù)上揚，但由于市場信心不足，房地產(chǎn)投資仍在低位徘徊；0102031.1國內(nèi)經(jīng)濟宏觀市場1.1國內(nèi)經(jīng)濟【金融環(huán)境】降息降準，保持市場流動性，增強金融機構資金配置能力，降低融資成本，利于內(nèi)部“提信心、穩(wěn)預期、寬信用”，外部“穩(wěn)匯率、促平穩(wěn)”，為落實穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施、保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間創(chuàng)造積極條件。2021年，2次降準共1%，釋放2.2萬億2022年，2次降準共0.5%，釋放1.03萬億2020年，3次降準1次全面，2次定向釋放1.75萬億LPR連降3次，共35個基點信：今年以來國民經(jīng)濟下行嚴重，適時適度降準降息，釋放積極信號，有效提升市場信心；穩(wěn)：落實穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施，降低金融機構資金成本，加大對實體經(jīng)濟的支持力度，利于穩(wěn)定市場預期；寬：為金融市場運行提供了適宜的流動性環(huán)境，提高貨幣乘數(shù)和貨幣供應量，助力實現(xiàn)寬信用目標；擴：目前國內(nèi)經(jīng)濟復蘇基礎仍不穩(wěn)固，未來貨幣政策空間將進一步擴張，維持積極姿態(tài)，助力經(jīng)濟復蘇。匯率震蕩上行2022年，2次下調(diào)外匯存款準備金率，共降準3%背景短期人民幣匯率波動加大+資金外流壓力增加影響增外匯資金，促市場平穩(wěn)運行緩解企業(yè)償還外債壓力釋放政策維穩(wěn)信號，穩(wěn)定匯率市場預期走勢內(nèi)外部雙邊波動影響大，未來不確定性大宏觀市場1.2經(jīng)濟工作會議【重點會議】疫情影響下GDP增速降低，提升貨幣和財政政策效能，保經(jīng)濟、穩(wěn)預期、擴內(nèi)需，以確保經(jīng)濟運行在合理區(qū)間；房地產(chǎn)方面始終堅持“房住不炒”定位，并支持剛性和改善性住房需求。近六年政府工作報告目標內(nèi)容2017年2018年2019年2020年2021年2022年經(jīng)濟社會發(fā)展目標GDP6.5%6.5%6-6.5%不設置6%以上5.5%CPI3%3%3%3.5%3%3%城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.5%-4.5%-4.5%-5.5%無5.5%以內(nèi)貨幣政策定調(diào)保持穩(wěn)健中性穩(wěn)健的、保持中性穩(wěn)健的、松緊適度穩(wěn)健的、更加靈活適度靈活精準、合理適度加大穩(wěn)健的貨幣政策實施力度M2/社融余額12%合理增長與名義GDP增速相配增速明顯高于去年與名義GDP增速基本匹配與名義經(jīng)濟增速基本匹配流動性基本穩(wěn)定合理穩(wěn)定合理充裕無合理充裕擴大新增貸款規(guī)模財政政策定調(diào)更加積極有效積極的、取向不變積極的、加力提效積極的、更加積極有力提質(zhì)增效、更可持續(xù)提升積極的財政政策效能赤字率3%2.6%2.8%3.6%3.2%2.8%財政赤字2.38萬億2.38萬億2.76萬億3.76萬億赤字有所下調(diào)3.4-3.5萬億保經(jīng)濟穩(wěn)預期擴內(nèi)需部署穩(wěn)經(jīng)濟一攬子措施，實施6方面33項措施，著力保市場主體以保就業(yè)保民生，努力推動經(jīng)濟回歸正常軌道、確保運行在合理區(qū)間，保護中國經(jīng)濟韌性。堅持穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)，保持流動性合理充裕，保持金融市場總體穩(wěn)定，鞏固經(jīng)濟回升向好趨勢，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。國務院及央行會議保穩(wěn)“穩(wěn)預期、擴內(nèi)需”，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。繼續(xù)實施好穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策和接續(xù)政策，用好政策性開發(fā)性金融工具和專項再貸款、財政貼息等政策。分析研究2023年經(jīng)濟工作，重申“穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進”的經(jīng)濟工作總基調(diào)。中共中央政治局會議需實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略是滿足人民對美好生活向往的現(xiàn)實需要。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地產(chǎn)市場預期引導，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃宏觀市場2.全國政策【全國樓市：調(diào)控松綁】2022年樓市調(diào)控頻次創(chuàng)歷史新高，多地房貸利率創(chuàng)歷史新低，創(chuàng)新政策頻次，不斷豐富政策工具箱。2022年樓市調(diào)控頻次創(chuàng)歷史新高多地房貸利率創(chuàng)歷史新低一線城市：微調(diào)為主，多以引才、養(yǎng)老、落戶為突破口，松綁政策二線城市：漸進式放松，下半年調(diào)控力度逐步加大，修復市場三四線城市：政策優(yōu)化力度大，多數(shù)政策已基本放開2022年樓市松綁帶押過戶下調(diào)二套首付比例多孩家庭限購放松直系親屬公積金支持購房宏觀市場2.全國政策【客戶端：剛改支持】低迷市場環(huán)境下，以“房住不炒”為前提，發(fā)布“三限”優(yōu)化、降利率、退稅等一系列松綁政策，加速釋放剛需及改善客戶購房需求，但目前樓市處于深度調(diào)整期，整體對樓市影響不明顯。全國各地重點松綁政策剛需端：持續(xù)松綁放寬限購、限售、限貸下調(diào)首套房貸利率降低首付比例公積金貸款額度提升優(yōu)化限價政策放寬落戶或加大人才引入購房補貼貨幣化安置降低交易稅費改善端：加碼支持剛需改善2.首套房公積金貸款利率下調(diào)2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。二套保持不變，即5年以下(含5年)和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。1.階段性差別化住房信貸政策對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。3.居民換購住房享退稅優(yōu)惠自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。經(jīng)濟下行嚴重，樓市低迷，為防范化解其風險，央行、財政部出臺降低/取消利率下限、下調(diào)公積金利率、退稅優(yōu)惠三大“壓艙石”政策，因城施策，釋放積極信號，給市場信心；全國各地相繼開啟“松綁潮”，在“房住不炒”的大前提下，政策向限購、限貸、限售等方向延伸，松綁調(diào)整力度加大，城市也從三四線逐步擴圍到一二線城市，客群從剛需拓寬到改善客戶，特別注重多孩家庭的扶持，甚至提出創(chuàng)新型政策，助力購房需求的釋放；市場信心不足以及加杠桿購房的能力減弱仍是當下市場低迷的兩大因素，短期內(nèi)的政策對于樓市效果影響不明顯。解讀：上半年調(diào)控：遍地開花，多維度支持下半年強力托底、側重點突出宏觀市場2.全國政策【房企端：強勢融資】“三箭齊發(fā)+內(nèi)保外貸+保函置換預售監(jiān)管資金”，初步形成一個全方位的金融救市大網(wǎng)，重點加大房企融資力度，疊加防疫政策優(yōu)化調(diào)整和未來需求端政策的進一步支持，樓市有望在明年第二季度復蘇。第一支箭：“金融16條”信貸支持第二支箭：“2500億元”發(fā)債支持第三支箭：“5項措施”股權融資支持金融16條措施支持房地產(chǎn)央行、銀保監(jiān)會發(fā)布16條措施支持房地產(chǎn)，通知涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等。2500億元支持房地產(chǎn)民營企業(yè)債券融資交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。股權融資調(diào)整優(yōu)化5項措施1.恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；2.恢復上市房企和涉房上市公司再融資；3.調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；4.進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；5.積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。010203內(nèi)保外貸四大行再加碼助房企增信國有四大行將為部分優(yōu)質(zhì)的中國房企發(fā)放離岸貸款。將在12月10日前，為房企提供以國內(nèi)資產(chǎn)作為抵押品的境外貸款，以幫助房企償還海外債務。保函置換保函置換預售監(jiān)管資金銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》，允許商業(yè)銀行向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。加大融資防范化解風險+保交樓穩(wěn)民生+促行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展政策核心：轉扭轉銀行體系行政化抽貸、停貸的政策基調(diào)，并從單獨的“保項目”向“保項目/保企業(yè)”進行轉變?；亓鲃有岳Ь值木徑飧纳频禺a(chǎn)部門的信用問題，對地產(chǎn)銷售起到正面刺激作用；疊加防疫政策優(yōu)化調(diào)整和未來對需求的進一步刺激政策，地產(chǎn)或將在明年二季度復蘇。提金融機構對房企支持力度顯著提升，形成了信貸、債券、股權融資、預售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，多方位解決短期內(nèi)房企面臨的資金問題。02040503宏觀市場2.全國政策【保交樓政策】房企暴雷引發(fā)停貸，政府保交樓，遏制供需兩端的負反饋循環(huán)，建立抵擋風險的防火墻，一方面利于保民生、保主體、保穩(wěn)定；另一方面幫助消除市場的擔憂，提振信心和預期。01波及24?。ㄖ陛犑谢蜃灾沃荩?，河南影響最大超300樓盤加入停貸，其中鄭州32個樓盤停貸，數(shù)量最多；恒大地產(chǎn)以99個樓盤的數(shù)量成為本輪停貸潮中涉及樓盤最多的企業(yè)2022年7月多地出現(xiàn)購房者集體“斷供”現(xiàn)象，主要在于部分房企發(fā)生資金流動性問題導致項目停工或爛尾，市場信心受挫，購房者合法權益未能得到保障。停貸事件01停貸起因027.14銀保監(jiān)會首次回應“停貸”事件，關鍵在于“保交樓”，16家銀行表明風險可控7.28中央政治局會議強調(diào)壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生10.12央行準出2000億元保交樓專項抵押補充貸款（PSL），預計激活1萬億元存量樓盤11.11“金融16條”提出要積極做好“保交樓”金融服務，專項借款封閉運行、?？顚Ｓ?.22全國首筆“保交樓”專項借款落地2022年7月停貸事件集中爆發(fā)宏觀市場3.龍巖政策【公積金政策】為進一步落實“房住不炒”定位，支持繳存職工改善住房需求，促進本市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，發(fā)揮住房公積金的住房保障作用，龍巖對住房公積金部分提取和貸款政策進行調(diào)整。適用區(qū)域政策內(nèi)容在新羅區(qū)購房

夫妻雙方繳存最高貸款額度50萬元單方繳存最高貸款額度40萬元在漳平、上杭、連城、長汀、武平購房夫妻雙方繳存最高貸款額度45萬元單方繳存最高貸款額度35萬元在永定區(qū)購房最高貸款額度保持不變夫妻雙方繳存最高貸款額度45萬元單方繳存最高貸款額度35萬元1、貸款政策：貸款最高額度在原有基礎上提高5萬元2、提取政策：購建房提取公積金取消房屋套數(shù)和貸款次數(shù)的限制在我市辦理過兩次及以上住房公積金抵押類貸款并結清的職工，再次購建房的，可提取本人及配偶名下住房公積金支付房款，但不得提取住房公積金償還商業(yè)性住房貸款。以前公積金提取實行“認房認貸”，如果申請人家庭辦過兩次公積金貸款，且有兩套及以上房產(chǎn)，就會影響其購房申請公積金提取。按新政，住房公積金繳存職工購房提取時，不再對申請人查詢家庭持有住房套數(shù)和貸款次數(shù)，條件比以前放寬了。也就是說，不管職工家庭有幾套房或貸過幾次公積金貸款，只要有新購房，都可提取公積金。宏觀市場3.龍巖政策【公積金政策】龍巖住房公積金新政出臺，支持剛性購房和改善性購房需求，有利于提振市場信心，但低迷環(huán)境難以改變，對樓市促進作用很有限。為支持剛性購房和改善性購房需求，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)市住房公積金管委會研究決定，龍巖市推出調(diào)整住房公積金使用新政策。在市中心城區(qū)購房，單職工住房公積金貸款最高額度由40萬元調(diào)整為45萬元，雙職工住房公積金貸款最高額度由50萬元調(diào)整為55萬元;在永定區(qū)、漳平市、上杭縣、連城縣、長汀縣、武平縣購房，單職工住房公積金貸款最高額度由35萬元調(diào)整為40萬元，雙職工住房公積金貸款最高額度由45萬元調(diào)整為50萬元。01調(diào)整公積金貸款最高額度職工家庭首次住房公積金貸款(含公轉商貸款)結清后，即可申請第二次住房公積金貸款。02取消第二次公積金貸款間隔期職工家庭首次申請住房公積金貸款購房，首付款比例降低至不低于20%;第二次申請住房公積金貸款購房，首付款比例降低至不低于40%。不得向第三次(及以上)使用住房公積金購房的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款:不得向購買第三套(及以上)住房的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款。03降低首付比例貸款最長期限由不超過25年延長至不超過30年，貸款期限控制在借款申請人法定退休年齡順延5年內(nèi)。04延長貸款期限在龍巖市行政區(qū)域外繳存住房公積金的職工，夫妻雙方至少有一方的戶籍所在地為龍巖市的。在龍巖市行政區(qū)域內(nèi)購買自住住房?？上蛸彿克诘毓e金管理中心申請公積金貸款。05公積金異地個人住房貸款業(yè)務購買新建商品住房職工(含共有產(chǎn)權人)及配偶可申請?zhí)崛」e金賬戶內(nèi)的住房公積金(含住房補貼)，用于支付購房首付款。06公積金支付首付款1、公積金作為城鎮(zhèn)職工的長期住房儲備金，加大公積金購房支持政策，可以有效降低購房成本，在一定程度上促進剛性和改善客戶的合理購房需求；2、在整個樓市持續(xù)下行的階段，可以提振市場信心，防范和化解市場風險，保障房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展。解讀宏觀市場3.龍巖政策【銀行貸款利率】房貸利率下調(diào)促進銷售端和需求端的“雙向減負”，有效降低客戶購房成本，進一步釋放購房需求，助力市場低位回升。8月22日，央行公布新一輪LPR報價：1年期LPR為3.65%，較前值下調(diào)5個基點；5年期以上LPR為4.3%，較前值下調(diào)15個基點龍巖多家銀行已跟進下調(diào)了首套及二套房貸利率，龍巖各家銀行首套利率普遍在4.1%，二套房貸利率普遍在4.9%龍巖部分銀行房貸利率一覽統(tǒng)計時間（2022.8.23）序號銀行首套利率二套利率1工商銀行4.10%4.90%2中國銀行4.10%4.90%3建設銀行4.10%4.90%4興業(yè)銀行4.10%4.90%5郵儲銀行4.10%4.90%6農(nóng)業(yè)銀行4.10%4.90%7交通銀行4.10%4.90%8華夏銀行龍巖分行4.10%4.90%龍巖部分銀行房貸利率一覽統(tǒng)計時間（2022.5.25）序號銀行首套利率二套利率1興業(yè)銀行4.45%5.05%2郵儲銀行4.45%5.05%3工商銀行4.70%5.05%4中國銀行4.85%5.05%5建設銀行4.70%5.05%6農(nóng)業(yè)銀行4.85%5.05%7交通銀行4.85%5.05%8華夏銀行龍巖分行4.85%5.05%宏觀市場3.龍巖政策【購房補貼】龍巖中心城區(qū)出臺購房補貼實施辦法，最高可補貼1.5萬元/套，整體補助比例較低，對樓市影響收效甚微。為堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，貫徹落實中央、省、市經(jīng)濟工作會議精神，響應政府工作報告支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，結合龍巖中心城市實際，制定了龍巖中心城區(qū)購房補貼實施辦法補貼政策1.補貼對象：在龍巖中心城區(qū)購買新建商品住房、存量住房（不含自建房）的購房人以及出售存量住房（不含自建房）并購買新建商品住房的賣房人均可享受2.補貼期限：2022年7月1日至2022年12月31日3.補貼標準：購買建筑面積60（含）—90平方米、90平方米（含）以上新建商品住房，每套分別補貼購房人1萬元、1.5萬元購買建筑面積60（含）—90平方米、90平方米（含）以上存量住房，每套分別補貼購房人0.5萬元、0.75萬元對出售存量住房（不含自建房）并購買新建商品住房建筑面積60（含）—90平方米、90平方米（含）以上的，除享受新建商品住房購房補貼外，每套分別再補貼賣房人0.5萬元、0.75萬元叁土地篇市場涼意肆虐，土地供銷兩淡，國企托底“行政中心為核心，重點向東發(fā)展”的供地特征2018年之后受政策以及大環(huán)境影響，土拍溢價率大幅回落，房企拿地趨于理性；2019年受“安改商”及部分熱點地塊影響，樓面價上漲至4608元/㎡；2020年，龍巖樓市火爆，土拍競爭激烈，房企大鱷爭相圍獵囤糧，土地市場表現(xiàn)活躍，多板塊地價再創(chuàng)新高，樓面價持續(xù)攀升；2021年土地市場先揚后抑，兩極分化，上半年成交溢價高，下半年土拍轉涼，多以底價成交；2022年，龍巖市區(qū)成交12宗商住用地，總建80萬㎡，成交樓面價4776元/㎡，土拍市場涼意肆虐，四分之三的地塊以底價成交，僅三幅優(yōu)質(zhì)地塊存在溢價，整體樓面價大幅度下行。土地市場1.供銷量價【經(jīng)營性用地】全年共成交12宗土地，總建80萬㎡，成交樓面價4776元/㎡，推地節(jié)奏放緩，土拍市場涼意橫行，多以底價成交。備注：土地成交總建面積為扣除安置房面積，樓面價為實際耬面價，流拍后重新供應只算一次供應面積紫金山（1宗）曹溪（4宗）行政中心（2宗）城北（1宗）蓮東（2宗）東肖開發(fā)區(qū)（1宗）龍門（1宗）地塊總建面積<5萬m25-10萬m210-15萬m215-20萬m2宗數(shù)6411總建：6.1萬m2（同比↓86%）樓面價：4301元/m2（同比↓10%）總建：2.7萬m2（同比—）樓面價：7010元/m2（同比—）總建：21.5萬m2（同比—）樓面價：4000元/m2（同比—）總建：2.7萬m2（同比↓85%）樓面價：4558元/m2（同比↓39%）總建：5.5萬m2（同比↓48%）樓面價：9476元/m2（同比↓9%）總建：33.8萬m2（同比↑130%）樓面價：4474元/m2（同比↓49%）總建：3.9萬m2（同比↓79%）樓面價：5001元/m2（同比↓31%）土地市場2.板塊成交分析供地方向方面，推地節(jié)奏放緩，以曹溪、行政中心及蓮東等板塊為主，除核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊調(diào)動房企拿地積極性以外，城市外圍發(fā)展以東拓為主；成交規(guī)模方面，以中小型10萬平（地塊總建面積）以下地塊為主，市場降溫，房企資金回籠緊張，通過降低房企拿地門檻，提升參拍積極性?！景鍓K特征】整體以“行政中心為核心，重點向東發(fā)展”為兩大供地特征，東部板塊重點供應為曹溪和蓮東板塊；但受大環(huán)境降溫影響，房企參拍積極性低；從規(guī)模來看，中小型地塊仍為供地主基調(diào)，降低房企拿地門檻。地塊編號地塊名稱建筑面積(㎡)容積率成交總價(萬元）成交樓面價（元/㎡）溢價率土地用途競得企業(yè)項目名稱成交時間預售備案均價控制目標2022拍-1蓮浮路東側3號地塊723911.73113043000%住宅、商服、幼兒園土發(fā)待定2022/3/31142002022拍-2龍巖大道東片區(qū)H地塊32418331900984041%住宅廈鑫待定2022/5/11170882022拍-5龍躍路以西2號地塊2145991.99397043790%住宅、幼兒園美倫待定2022/6/22126002022拍-6青竹小區(qū)地塊610862.33270053530%住宅、幼兒園城發(fā)待定2022/6/22148682022拍-7南環(huán)路南側3號地塊238052.11072045030%住宅交發(fā)待定2022/6/22133802022拍-8龍欣地塊392731.51964050010%住宅城發(fā)待定2022/7/29141602022拍-9浮動路南側A地塊850031.84081048010%住宅、商服城發(fā)待定2022/7/29135002022拍-10金雞路南側A地塊223532.520000894727%住宅匯金待定2022/7/29175882022拍-11乘風路北側1號地塊736852.73537048000%住宅、商服交發(fā)待定2022/7/29150882022拍-12小溪路北側1號地塊28951.4145050090%住宅、商服土發(fā)待定2022/7/29156882022拍-17北環(huán)路北側1號地塊268181.4218800701030%住宅自然人待定2022/10/25168882022拍-19浮動路南側B地塊1067012.124380041050%住宅、商服城發(fā)待定2022/12/2313500土地市場3.土地成交明細【成交特征】土地成交熱度驟降，政府推地謹慎，節(jié)奏放緩，房企資金緊缺，拿地積極性降低，多數(shù)地塊為國央企托底，底價成交，整體樓面價大幅度下行。2022.3.31土發(fā)2022拍-1總建7.24萬㎡容積率1.7樓面價4300元/㎡溢價率0%2022.5.11廈鑫2022拍-2總建3.24萬㎡容積率3.0樓面價9840元/㎡溢價率41%2022.6.22交發(fā)2022拍-7總建2.38萬㎡容積率2.1樓面價4503元/㎡溢價率0%2022.6.22城發(fā)2022拍-6總建7.6萬㎡容積率2.1樓面價4301元/㎡溢價率0%2022.6.22美倫2022拍-5總建23.49萬㎡容積率1.9樓面價4000元/㎡溢價率0%2022.7.29匯金2022拍-10總建2.24萬㎡容積率2.5樓面價8947元/㎡溢價率27%2022.7.29城發(fā)2022拍-8總建3.93萬㎡容積率1.5樓面價5001元/㎡溢價率0%2022.7.29城發(fā)2022拍-9總建8.5萬㎡容積率1.8樓面價4801元/㎡溢價率0%2022.7.29交發(fā)2022拍-11總建7.37萬㎡容積率2.7樓面價4800元/㎡溢價率0%2022.7.29土發(fā)2022拍-12總建0.29萬㎡容積率1.4樓面價5009元/㎡溢價率0%2022.10.25自然人2022拍-17總建2.68萬㎡容積率1.42樓面價7010元/㎡溢價率30%2022年龍巖土地成交分布2022.12.21城發(fā)2022拍-19總建10.67萬㎡容積率2.12樓面價4105元/㎡溢價率0%肆二級市場篇樓市成交的三個變化：政策：政策放寬，營銷加碼成交：斷崖式下跌，長期處低位客戶：資金拮據(jù)，信心不足，觀望情緒重2022年商品房新增供應79萬㎡，同比下跌61.3%，成交面積84萬㎡，同比下跌52.6%，整體供銷比為0.94，供應放緩；成交均價9225元/㎡，同比下跌6.3%。2022年商品房成交總金額77億元，同比下跌55.6%，其中住宅成交總金額51億元，占全市總銷額的66%?！竟╀N價】市場降溫明顯，房企入市謹慎，客戶觀望情緒蔓延，供銷兩淡，量價齊跌。二級市場1.商品房二級市場1.商品房【物業(yè)成交】受商業(yè)及車位備案帶動，住宅與非住宅占比各半，非住宅方面以車位為主導，商業(yè)受萬達廣場單盤備案帶動，占比大幅度提升。2022年各物業(yè)成交方面，住宅成交42.7萬㎡，占比51%；非住宅成交40.8萬㎡，占比49%。非住宅方面，車位成交25.6萬㎡，占比達31%，其次為商業(yè)，占比為14%?！灸甓裙╀N價】2022年受疫情以及國際超預期影響，經(jīng)濟下行嚴重，市場信心不足，房企入市謹慎，供銷同比下滑六成，下半年政策加大松綁力度，房企營銷加碼，但客戶購房資金欠缺，觀望情緒濃重，樓市去化仍舊艱難，整體均價維穩(wěn)。二級市場2.住宅市場2014年樓市瀕臨崩盤，房企斷臂求生以價換量，2015-2017年樓市快速復蘇高位運行，整體成交量連續(xù)三年逆勢高位上行，2019年市場再度刷新歷史新高，受“安轉商”及在售項目多集中于房價相對較低的外圍板塊影響，房價回落至萬元以下，2020年土拍限價持續(xù)發(fā)威，成交維持高位，客戶入市活躍，供銷兩旺，成交均價突破新高，2021年市場降溫下行，成交熱轉涼，上半年與下半年兩極分化，整體成交水平下滑；2022年市區(qū)住宅新增供應58萬㎡，同比下跌62.3%，成交面積43萬㎡，同比下跌66.5%，整體供銷比為1.35，成交均價11916元/㎡，同比上漲0.9%；樓市自2021年下半年轉涼后蕭條不減，市場供銷兩淡，受疫情等因素影響，客戶觀望情緒重，成交腰斬，雖下半年政策放松，房企加碼營銷，但經(jīng)濟下行后客戶購房資金不足，樓市成交仍然艱難，整體均價維穩(wěn)。20年月均成交14萬㎡21年月均成交11萬㎡22年月均成交3.6萬㎡【成交結構】市場以80-90m2&80-120萬剛需產(chǎn)品為成交主力，其次為120-130m2&120-160萬產(chǎn)品。二級市場2.住宅市場2022年龍巖市場成交以80-90㎡產(chǎn)品為主，占比34.49%，以建發(fā)文璟備案貢獻，其次為120-130㎡產(chǎn)品，建發(fā)云著（南區(qū)）占比最高；總價段方面，100-120萬總價段為市場主力，占比約22.51%，建發(fā)文璟為成交主力，其次為120-140萬及140-160萬總價段，分別占比17.6%和16.6%。2022年龍巖市區(qū)住宅成交面積段&總價段交叉分析

60及以下60-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-220220-240240以上匯總60以下0.05%0.16%0.64%0.21%1.07%60-700.24%0.24%70-800.64%0.29%0.05%0.99%80-900.91%1.73%11.36%15.02%4.72%0.72%0.03%34.49%90-1000.29%1.17%0.16%0.03%0.32%1.97%100-1100.08%0.93%1.79%4.45%4.40%2.27%0.08%0.27%14.27%110-1200.03%0.85%0.27%2.19%3.63%5.87%0.93%0.51%0.59%0.03%14.88%120-1300.05%0.11%0.48%3.20%5.52%2.40%0.99%1.04%2.27%16.06%130-1440.03%0.08%0.03%1.31%2.16%2.61%1.57%1.12%0.56%3.60%13.07%144-1600.03%0.11%0.03%0.05%0.03%0.24%160-1800.03%0.03%0.03%0.08%180以上0.03%0.03%0.16%0.35%0.29%1.79%2.64%總計2.11%5.44%14.46%22.51%17.60%16.56%6.05%3.52%3.15%3.15%5.44%100.00%（萬）總價段面積段（m2）【開盤分析】2022年樓市低溫彌漫，樓市推盤去化不理想，房企推盤愈加謹慎，出現(xiàn)連續(xù)多月“0開盤”的現(xiàn)象，去化率受項目差異影響較大，全年開盤去化率遭遇滑鐵盧式下滑。二級市場2.住宅市場2022年，據(jù)不完全統(tǒng)計，龍巖樓市住宅推量1156套，去化287套，開盤去化率約25%，房企推盤謹慎，客戶購房猶豫，開盤去化率大幅度下行。2022年，從月度開盤來看，出現(xiàn)連續(xù)多月0開盤的現(xiàn)象，推盤去化慘淡，除核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目去化率過半外，其余項目推盤均不理想，市場表現(xiàn)導致房企推盤愈加謹慎，多數(shù)選擇直接順推的方式進行銷售二級市場2.住宅市場截止2022年底，商品住宅可售存量面積為109萬㎡，根據(jù)近一年月均銷售3.6萬㎡計算，庫存量需30.3個月可去化完畢；截止2022年底，全市總存量396萬㎡，按近三年年均111萬㎡去化速度計算，去化周期約3.6年，其中存量主要集中在城北及東山板塊，城北板塊供地力度大存量達72.8萬㎡，東山板塊受美倫生態(tài)城影響存量達70.3萬㎡。各板塊存量明細板塊在售存量（萬㎡）待售存量（萬㎡）總存量（萬㎡）曹溪11.348.459.6城北14.058.872.8東山19.051.370.3東肖5.517.422.9東肖開發(fā)區(qū)10.223.533.7行政中心6.210.917.2紅炭山3.03.96.9江山6.50.06.5鐵山7.425.833.1西陂0.50.00.5小洋7.04.311.3紫金山4.623.227.8龍門4.612.917.5城東2.80.33.1蓮東6.56.212.7合計109.0286.9395.9備注：在售存量去化周期=在售存量/近1年住宅月均成交量總存量去化周期=總存量/近3年住宅年均成交量【存量分析】截止2022年底，住宅可售存量109萬m2，去化周期30.3個月，受月均流速降低影響，去化周期大幅度延長；總庫存396萬㎡，去化周期約3.6年，庫存偏高。二級市場2.住宅市場【板塊供銷量價】東肖開發(fā)區(qū)板塊成交居首位，小洋板塊受建發(fā)帶動增量明顯，城北板塊供應充足，成交總體態(tài)勢漸長；價格方面，過半板塊房價達萬元以上，其中行政中心板塊領跑市場，老城區(qū)緊隨其后。東肖開發(fā)區(qū)板塊成交占比居首位，占比17%，其次為小洋板塊，在建發(fā)云著（南區(qū)）項目的助力下，成交大幅度提升，占比15%；城北板塊近年來供應增多，成交整體呈現(xiàn)上升趨勢；目前市區(qū)8個板塊房價達萬元以上，其中以行政中心位處核心區(qū)域，價格領跑，成熟板塊老城區(qū)緊隨其后。二級市場2.住宅市場【板塊成交結構】城北、東肖剛需主導，行政中心核心占位，進入深度改善時代，小洋、蓮東在建發(fā)主導下，改善占比增加，曹溪受萬達商圈輻射，需求邊際改善，市場控總價仍為趨勢。城北、東肖板塊定位剛需，90m2以下房源占比約6成，小洋、蓮東板塊在建發(fā)項目主導下，100-144㎡的改善產(chǎn)品占比增加，但總體仍為控總價原則，總價100-140萬區(qū)間占比近