丁祖昱當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)及未來判斷

客戶拜訪道具包客戶拜訪道具包此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)|克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。2012年5月當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)分析及未來判斷丁祖昱博士易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)2014年12月得益于地方救市頻頻及開發(fā)商加大營(yíng)銷力度，購(gòu)房者信心逐步提振，一、二線城市成交迎來了持續(xù)回暖，在10月份創(chuàng)下了年內(nèi)高峰。但11月未能延續(xù)快速回暖走勢(shì)，供應(yīng)放量而需求并未持續(xù)走高，庫(kù)存高企的基本面沒能明顯改善。從各能級(jí)城市表現(xiàn)看，市場(chǎng)分化趨勢(shì)突出。一線回暖強(qiáng)勁，二線后續(xù)成交疲態(tài)盡顯；三四線城市成交量下降。73個(gè)典型城市11月份新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）

11月成交：未能延續(xù)快速回暖走勢(shì)，一線城市成交表現(xiàn)較好2數(shù)據(jù)來源：CRIC注：1、三四線城市合計(jì)為43個(gè)城市月度合計(jì)數(shù)據(jù)，篇幅所限未能在表中全部展現(xiàn)。能級(jí)城市11月環(huán)比同比1-11月同比能級(jí)城市11月環(huán)比同比1-11月同比一線北京10120%40%707-36%二線福州22-11%-31%206-18%上海103-6%-19%834-29%呼和浩特149%3%133-3%廣州92-1%-3%812-24%?？?72%-52%196-25%深圳6129%15%359-23%大連27-45%-49%402-28%合計(jì)3577%3%2712-29%杭州121-3%63%761-3%二線成都21539%13%1941-22%武漢20310%43%14618%長(zhǎng)沙1433%6%1101-20%合計(jì)196812%3%16468-12%沈陽13625%5%979-25%三四線佛山101-19%23%89814%南京10523%19%747-18%中山81-16%26%641-13%天津10338%-13%858-20%東莞7121%-2%482-25%青島862%-34%773-25%無錫63-5%48%4763%合肥8136%-22%846-23%常州48-11%-7%452-10%南寧7921%58%5352%清遠(yuǎn)31122%36%200-28%蘇州78-11%8%689-4%濰坊30-7%-23%296-13%濟(jì)南7311%17%611-2%煙臺(tái)26-5%-42%263-23%長(zhǎng)春6518%-13%642-7%惠州264%-11%232-27%貴陽63-4%-27%563-27%漳州2543%15%23927%石家莊6128%180%38343%徐州23-29%-40%285-15%昆明5311%-45%570-10%大廠22137%26%1438%寧波520%51%34318%常德2128%9%19221%南昌4926%-10%4689%溫州2078%72%130-45%太原445%35%48883%江門193%60%128-10%西寧2888%-40%246-6%南通18-13%19%164-7%廈門2710%189%287-36%合計(jì)900-6%4%7871-12%蘭州24-30%6%24036%總合計(jì)32256%3%27050-14%2014年11月，多數(shù)重點(diǎn)房企銷售同比增速明顯上升，像綠城同比增長(zhǎng)翻番，恒大同比增長(zhǎng)近90%；但環(huán)比來看，多數(shù)房企銷售額不如上月。前11月，恒大、綠城等個(gè)別房企提前超額完成全年目標(biāo)；萬科、融創(chuàng)等少數(shù)房企有望順利完成全年目標(biāo)；部分房企難以完成全年目標(biāo)。數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，CRIC重點(diǎn)房企2014年1-11月銷售額及目標(biāo)完成率（單位：億元）3企業(yè)銷售：多數(shù)房企業(yè)績(jī)環(huán)比下降，恒大、綠城提前完成全年目標(biāo)企業(yè)名稱2014年11月銷售額同比環(huán)比2014年前11月銷售金額同比2014年前11月完成率恒大地產(chǎn)13489%48%120723%110%綠城中國(guó)9844%-38%66716%103%萬科地產(chǎn)19035%-14%190119%95%融創(chuàng)中國(guó)727%-11%59631%92%華潤(rùn)置地7224%-17%602-88%86%新城地產(chǎn)23-28%-25%2039%85%富力地產(chǎn)4752%-4%50334%84%碧桂園121-29%11%10408%81%雅居樂5323%4%38916%81%保利地產(chǎn)12521%-17%11947%80%綠地集團(tuán)380100%90%190842%80%金地集團(tuán)455%1%375-4%62%

年末，房企業(yè)績(jī)沖刺進(jìn)入關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，較多項(xiàng)目經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間蓄客，借以多樣營(yíng)銷活動(dòng)和合理定價(jià)，造就屢屢熱銷的市場(chǎng)局面。較突出如方興營(yíng)銷活動(dòng)，通過集團(tuán)統(tǒng)一策劃的連續(xù)性活動(dòng)，在雙11取得42億元的熱銷業(yè)績(jī)；中海濟(jì)南項(xiàng)目更是在16日當(dāng)天便實(shí)現(xiàn)40億元的銷售額。數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，CRIC2014年11月重點(diǎn)熱銷項(xiàng)目情況4項(xiàng)目：年末兩月，房企業(yè)績(jī)沖刺，熱銷項(xiàng)目涌現(xiàn)具體時(shí)間城市項(xiàng)目名稱企業(yè)名稱熱銷情況2014-11-2北京合生摩爾公館合生地產(chǎn)首次開盤90分鐘熱銷3億2014-11-7北京通州萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)集團(tuán)開盤2小時(shí)即全部售罄，2小時(shí)銷售5.4億2014-11-8株洲株洲碧桂園碧桂園株洲碧桂園開盤當(dāng)天3小時(shí)熱銷5億元2014-11-8無錫雅居樂.中央府雅居樂開盤僅20分鐘，房源銷售過半，短短1小時(shí)狂銷1.5億2014-11-8南京仁恒綠洲新島仁恒置地推出460套房源，13小時(shí)售出420套，去化9成，收金13億元2014-11-8南寧華潤(rùn)凱旋門華潤(rùn)置地開盤推出300套，短短2小時(shí)內(nèi)，勁銷2億元。2014-11-8上海仁恒西郊花園仁恒置地首開勁銷7億2014-11-9日照招商·萊頓小鎮(zhèn)招商地產(chǎn)開盤當(dāng)天勁銷9成，兩個(gè)月狂銷800套2014-11-9廣州招商金山谷招商地產(chǎn)500組客戶搶260套房，2個(gè)多小時(shí)消化近9成，成交4個(gè)多億2014-11-9西安萬科高新生活廣場(chǎng)萬科地產(chǎn)首批推出的630套房源當(dāng)場(chǎng)售罄，創(chuàng)收3.5億2014-11-10蘇州招商小石城招商地產(chǎn)晚間開盤，共售出312套去化9成2014-11-10深圳華潤(rùn)銀湖藍(lán)山潤(rùn)園華潤(rùn)置地首批推出的332套房，開盤3小時(shí)熱銷超80%，成交金額25億元2014-11-14深圳萬科麓城、萬科紫悅山萬科地產(chǎn)推出836套，約有800多名購(gòu)房者到場(chǎng)搶房，項(xiàng)目銷售9.5成2014-11-15溫州溫州碧桂園碧桂園二期首推近400套房源，開盤1小時(shí)去化率達(dá)98%2014-11-15上海綠城錦繡蘭庭綠城中國(guó)短短1小時(shí)狂銷5億元，總銷38億元?jiǎng)χ改甓蠕N冠2014-11-15無錫金科世界城金科集團(tuán)加推當(dāng)天熱銷5000萬，去化率高達(dá)九成2014-11-16北京首開常青藤首開股份首開常青藤項(xiàng)目開盤1號(hào)樓,43套房源開盤當(dāng)日去化率90%2014-11-16北京首開香溪郡首開股份加推7號(hào)樓部分房源，吸引百余位購(gòu)房者到場(chǎng)，去化率達(dá)80%2014-11-16濟(jì)南中海華山瓏城中海地產(chǎn)推出5500套房源，最終實(shí)現(xiàn)成交40億元2014-11-18寧波中海?陽光玫瑰園中海地產(chǎn)1小時(shí)狂銷300套，攬金5億5

臨近年尾，土地市場(chǎng)異常火熱，各地紛紛涌現(xiàn)拿地潮。其中一線城市尤甚，深圳年度首拍即以46.8億首戰(zhàn)告捷，廣州華美牛奶廠8宗地單日攬金157億，上海董家渡地塊248.5億成交，成為今年全國(guó)土地成交榜總價(jià)第一,降息后首日廣州紅云涂料廠地塊以64.5億元成交,成為年度地王；重點(diǎn)二線城市，如南京、廈門、武漢、杭州、天津等市近期也有多塊優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)成交。土地：成交火熱，三高地塊迭出，地市大有翹尾之勢(shì)近期重點(diǎn)成交地塊情況成交日期城市區(qū)域板塊土地屬性總建筑面積（萬㎡）用地面積（萬㎡）成交總價(jià)（億元）樓板價(jià)（元/㎡）溢價(jià)率受讓方2014-10-17北京門頭溝區(qū)門頭溝板塊商住23.8318.8833.81418535.2%保利、首開2014-10-21北京門頭溝區(qū)門頭溝板塊商住辦27.9740.6642150140%北京京投、北京基礎(chǔ)設(shè)施投資2014-10-22南京建鄴河西板塊住宅22.439.10311382120%上海建工2014-10-22深圳寶安區(qū)龍華板塊住宅18.654.6646.82509485%深圳金駿2014-10-29廈門海滄區(qū)海滄板塊商住14.975.8722.81522880%廈門綠苑商城、廈門海智2014-10-29廈門海滄區(qū)海滄板塊商住145.0319.761411466%融僑集團(tuán)2014-10-30武漢硚口寶豐商住49.9813.3633.266430%豐達(dá)國(guó)際2014-10-30杭州江干區(qū)城東新城

住宅5429.3444.4182270.07%綠城2014-11-2北京石景山區(qū)石景山板塊

商住33.4910.66591761828.26%中海、中建2014-11-10廣州天河區(qū)東圃板塊住宅36.9612.3344.57120580%廣州佳郡2014-11-10廣州天河區(qū)東圃板塊住宅13.466.520.21500725%金地2014-11-10廣州天河區(qū)東圃板塊住宅13.857.5820.81502338%華潤(rùn)置地2014-11-10廣州天河區(qū)東圃板塊住宅13.1611.3322.21686641%廣州市銘岳城2014-11-26廣州白云區(qū)華南路板塊住宅4619.964.5140200%越秀地產(chǎn)2014-11-12上海虹口涼城板塊住宅20.567.2728.38138000%彩虹灣置業(yè)2014-11-13天津河西小海地商住40.0118.1837.3932416.54%綠城2014-11-14天津河西小海地商住30.7113.9628.2918415%綠城2014-11-18上海黃浦區(qū)董家渡商住70.2117.51248.5353920.2%上海外灘投資開發(fā)2014-11-19上海南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)住宅11.896.6115.5713092105%重慶藍(lán)森6降息：對(duì)樓市絕非單純利好，短期提振信心，供大于求的基本面不變自2014年11月22日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡(jiǎn)并。短期極大提升市場(chǎng)信心，促進(jìn)部分觀望群體購(gòu)房代表經(jīng)濟(jì)走下行通道,未來一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)回落探底房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面不變，甚至?xí)觿∈袌?chǎng)供應(yīng)量不會(huì)真正降低房地產(chǎn)成本，開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本不會(huì)實(shí)質(zhì)下降降息不是救地產(chǎn)7地方主導(dǎo)，取消限購(gòu)7月以來，已有41個(gè)城市全面取消或部分調(diào)整限購(gòu)政策。給予不同程度的購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼，并放寬購(gòu)房落戶政策。放松限貸，支持開發(fā)1、支持自住購(gòu)房貸款需求；2、增強(qiáng)銀行房貸投放能力；3、支持開發(fā)企業(yè)融資需求。重申首套房最低7折利率優(yōu)惠，無貸的二套房算首套，下放第三套以上房貸操作權(quán)予金融機(jī)構(gòu)。穩(wěn)定住房消費(fèi)國(guó)務(wù)院提出：穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件，升級(jí)旅游休閑消費(fèi)、鼓勵(lì)養(yǎng)老健康家政消費(fèi)。六部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，8個(gè)城市快速調(diào)整公積金執(zhí)行細(xì)則政策。6-8月9.3010月救市：自下而上，取消限購(gòu)、放松限貸，措施縱深化總體來說，今年以來自下而上的“救市”措施頻出，超過市場(chǎng)預(yù)期。但也在情理之中，前期“微刺激”的邊際效應(yīng)遞減，經(jīng)濟(jì)下行壓力與日俱增，穩(wěn)定住房消費(fèi)旨在防止房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步下滑，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)以保經(jīng)濟(jì)增速。在放松“限貸”之后，后續(xù)可能仍會(huì)有穩(wěn)增長(zhǎng)政策跟進(jìn)。背景（一）：投資增速大幅下滑，經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)增加三季度GDP增長(zhǎng)7.3%，較二季度的7.5%明顯下滑，經(jīng)濟(jì)二次探底的壓力持續(xù)增加。主要在于固定資產(chǎn)投資增速的下滑，這當(dāng)中房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅下滑成為其增長(zhǎng)的主要負(fù)贅。前10月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅為12.4%，比上半年繼續(xù)回落1.7個(gè)百分點(diǎn)，且下滑的趨勢(shì)沒有改變，這都將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生直接影響。82012年1季度-2014年3季度GDP同比、環(huán)比增速數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2012-2014年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資月度增速

1-10月份，房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積2.7億平方米，同比增長(zhǎng)1.2%，1-9月份為下降4.6%；土地成交價(jià)款7747億元，增長(zhǎng)20.4%，增速提高8.9個(gè)百分點(diǎn)。在市場(chǎng)、政策、投資者信心等多方面因素的作用下，今年以來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)土地市場(chǎng)出讓規(guī)模持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。如果土地市場(chǎng)規(guī)模下探在四季度仍將持續(xù)，那么明年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也將快速下探，未來的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模，乃至整體經(jīng)濟(jì)增速也會(huì)受到逆向拉動(dòng)的影響。背景（二）：土地成交整體冷清，出讓規(guī)模持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局月度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積（單位：萬平方米）9背景（三）：投資下滑與土地收益銳減，地方財(cái)政收入緊縮10

地方政府對(duì)土地出讓收入的財(cái)政依賴度在2013年4季度達(dá)到新高83%，較去年同期提升14個(gè)百分點(diǎn)。而在今年三季度末，這一比例已回落至62%，地方土地出讓收入大幅減少。受到季節(jié)性因素影響，從2013年四季度至今年三季度末，地方財(cái)政收入環(huán)比增幅逐級(jí)回落。而同比來看，受到經(jīng)濟(jì)增速放緩、土地出讓收益減少等因素影響，地方財(cái)政收入同比增速也較去年有所回落，2014年三季度，地方財(cái)政收入同比上升6.3%，增速較2013年同期下降了4.5個(gè)百分點(diǎn)。各季度全國(guó)地方財(cái)政收入及環(huán)比增速與各季度土地出讓收入數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)銷售售：面積和金額額指標(biāo)均環(huán)環(huán)比回升，，企穩(wěn)回升升趨勢(shì)顯著著111-10月份，全國(guó)國(guó)商品房銷銷售面積88494萬平方米，，同比下降降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額56385億元，下降7.9%，降幅與1-9月份收窄1個(gè)百分點(diǎn)。。但從環(huán)比走走勢(shì)來看，，自9月份以來，，市場(chǎng)成交交面積和金金額均出現(xiàn)現(xiàn)了較大幅幅度回升，，市場(chǎng)回暖暖跡象顯現(xiàn)現(xiàn)。月度全國(guó)商品房房銷售面積積走勢(shì)（萬平平方米）數(shù)據(jù)來源：：國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局月度全國(guó)商品房房銷售金額走走勢(shì)（億元元）注：2月份為1-2月累計(jì)值分季度來看看，今年以以來各線城城市成交量量呈現(xiàn)逐步步放量的狀狀態(tài)，經(jīng)歷歷過一季度度的陡然下下滑，二季季度的企穩(wěn)穩(wěn)筑底，在在三季度，，各線城市市成交量均均現(xiàn)環(huán)比回回升，10、11月份成交量量更是全線線上漲，一一線城市成成交量顯著著回升。各季度成交交量的逐步步回升，一一方面固然然是受到正正常的行業(yè)業(yè)周期影響響，下半年年成交量一一般來說都都會(huì)高于上上半年；另另一方面也也與行業(yè)景景氣變化不不無關(guān)系，，自6月份呼和浩浩特第一個(gè)個(gè)限購(gòu)解綁綁，二、三三線城市紛紛紛跟進(jìn)，，限貸解綁綁、公積金金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整整、央行降降息等政策策利好陸續(xù)續(xù)出臺(tái)，激激活觀望需需求，12月有望保持持當(dāng)前趨勢(shì)勢(shì)，年末翹翹尾可期。。73個(gè)典型城市市新建商品品住宅成交交量及各季季度環(huán)比變變動(dòng)（單位：萬平方米）城市成交量量：筑底回穩(wěn)之之勢(shì)確立，，年末翹尾尾可期12數(shù)據(jù)來源：CRIC注：1、三四線城市市合計(jì)為43個(gè)城市月度度合計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)，篇幅所所限未能在在表中全部部展現(xiàn)。能級(jí)城市11月較前10月均值三季度二季度一季度能級(jí)城市11月較前10月均值三季度二季度一季度一線北京10166%28%-13%-28%二線福州2217%22%-33%-18%上海10341%2%1%-44%呼和浩特1416%39%18%-32%廣州9228%-18%6%-29%?？?7-6%0%3%-46%深圳61105%9%0%-35%大連27-28%-6%9%-39%合計(jì)35752%2%-1%-35%杭州12189%59%30%-50%二線成都21525%5%-16%-6%武漢20361%7%6%-21%長(zhǎng)沙14349%10%2%-39%合計(jì)196836%13%1%-30%沈陽13662%7%21%-43%三四線佛山10127%22%50%-37%南京10564%-6%-9%-23%中山8144%1%24%-38%天津10336%-35%42%-40%東莞7172%24%19%-55%青島8625%28%1%-54%無錫6351%20%33%-35%合肥816%-3%-7%-22%常州4819%3%16%-36%南寧7973%-16%6%-25%清遠(yuǎn)3184%-40%6%-28%蘇州7827%11%29%-44%濰坊3012%35%-7%-36%濟(jì)南7335%74%12%-35%煙臺(tái)2611%4%8%-50%長(zhǎng)春6513%14%25%-31%惠州2627%-15%38%-40%貴陽6325%1%-9%-38%漳州2516%1%-31%13%石家莊6189%57%39%-20%徐州23-14%-2%-8%-39%昆明533%-8%-22%-27%大廠2284%-43%72%-17%寧波5278%62%53%-55%常德2120%-8%-31%5%南昌4916%77%-39%-13%溫州2084%26%-1%-10%太原44-1%54%92%-14%江門1972%2%13%-33%西寧2829%2%-48%-24%南通1823%4%50%-44%廈門273%13%-50%201%合計(jì)90029%5%3%-31%蘭州2411%132%-17%-21%總和計(jì)322535%10%1%-31%2014年11月，中國(guó)城城市住房（（一手房））價(jià)格288指數(shù)數(shù)為為1083.7點(diǎn)，，較較上上月月下下降降3點(diǎn)，，環(huán)環(huán)比比下下跌跌0.27%，跌跌幅幅較較上上月月擴(kuò)擴(kuò)大大0.05個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)，，同同比比漲漲幅幅繼繼續(xù)續(xù)收收窄窄至至0.04%，全全國(guó)國(guó)一一手手房房?jī)r(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)連連續(xù)續(xù)八八個(gè)個(gè)月月出出現(xiàn)現(xiàn)下下跌跌。。房房?jī)r(jià)價(jià)滯滯后后于于成成交交企企穩(wěn)穩(wěn)，，仍仍將將繼繼續(xù)續(xù)調(diào)調(diào)整整。。288指數(shù)數(shù)：11月全全國(guó)國(guó)樓樓市市交交易易價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)繼繼續(xù)續(xù)下下跌跌，，同同比比漲漲幅幅將將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)負(fù)負(fù)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：CRIC，中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)測(cè)評(píng)評(píng)中中心心13中國(guó)城市住房房（一手房））價(jià)格同環(huán)比比漲幅中國(guó)城市住房房（一手房））價(jià)格288指數(shù)時(shí)間288指數(shù)環(huán)比漲幅同比增幅2013年5月1037.81.00%9.65%2013年6月1041.80.39%10.50%2013年7月1050.50.84%11.36%2013年8月1061.81.08%11.16%2013年9月1066.20.42%10.41%2013年10月1075.10.83%10.50%2013年11月1083.30.77%10.11%2013年12月1088.90.51%10.04%2014年1月1093.90.45%9.39%2014年2月1097.70.35%9.08%2014年3月1098.60.08%8.14%2014年4月1098.3-0.03%6.90%2014年5月1097.9-0.03%5.80%2014年6月1097.2-0.06%5.33%2014年7月1095.8-0.13%4.31%2014年8月1092.9-0.26%2.93%2014年9月1090.2-0.25%2.25%2014年10月1086.7-0.32%1.08%2014年11月1083.7-0.27%0.04%得益于成交回回暖，一、二二線城市供求求比指標(biāo)有所所好轉(zhuǎn)，11月份合肥、南南昌等市出現(xiàn)現(xiàn)供不應(yīng)求。。短期供求矛盾盾雖有所好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，但受到年年內(nèi)存量持續(xù)續(xù)積壓影響，，至11月底，絕大多多數(shù)城市消化化周期仍高于于去年同期，，如北京、上上海、福州、、貴陽等市消消化周期同比比增幅均在90%左右。供求及庫(kù)存：：多城市供求矛矛盾緩解，受受庫(kù)存積壓影影響，消化周周期仍高于去去年同期各城市商品住住宅供求比及庫(kù)存消化化周期（單位：萬平方米，月））備注：1、供求比（供供求比=當(dāng)期供應(yīng)量/當(dāng)期成交量））：在0.8-1.2之間較為平衡衡，高于1.2市場(chǎng)呈現(xiàn)供過過于求，低于于0.8則為供不應(yīng)求2、庫(kù)存消化周周期（消化周周期=存量/前三月月均成成交量）：：一年左右較較為平衡，高高于18個(gè)月呈現(xiàn)供過過于求，低于于6個(gè)月則供不應(yīng)應(yīng)求數(shù)據(jù)來源：CRIC能級(jí)城市供求比存量消化周期11月1-11月2013年11月底同比11月底同比一線北京0.81.30.7107943%15.694%上海1.01.30.997846%12.2109%廣州2.11.51.0106649%13.979%深圳2.11.51.263818%17.429%二三線長(zhǎng)春0.81.21.1130732%20.234%長(zhǎng)沙1.41.51.2154539%15.529%常州0.81.11.37800%17.66%大連0.91.11.1452-6%11.618%福州0.51.21.131535%15.398%貴陽1.11.01.273015%14.382%杭州1.01.41.4118123%13.7-21%合肥0.71.00.9430-1%6.027%濟(jì)南0.71.21.276361%11.643%南昌0.40.81.035175%7.953%南京1.01.41.168249%9.773%寧波1.01.41.357412%13.8-21%青島0.61.11.2170815%22.351%沈陽1.01.41.3300015%31.054%無錫1.61.31.1102825%19.82%廈門0.71.00.931626%13.971%一線城市旺盛盛的市場(chǎng)需求求，使其市場(chǎng)場(chǎng)長(zhǎng)期處于供供不應(yīng)求的狀狀態(tài)，其土地地消化周期也也明顯低于其其他各能級(jí)城城市，如上海海、廣州等市市雖然當(dāng)前消消化周期保持持在1年左右，但在過過去很長(zhǎng)一段段時(shí)間里土地地供應(yīng)長(zhǎng)期稀稀缺，另外，，深圳市目前前土地消化周周期仍不足半年。二、三線城市市地方政府近近年來加大城城市建成區(qū)建建設(shè)力度，尤尤其是綜合體體興起，其商商品房市場(chǎng)供供應(yīng)出現(xiàn)了較較為明顯放量量現(xiàn)象，整體體消化周期顯顯著高于一線線城市，如寧寧波、鄂爾多多斯等市更是是出現(xiàn)供應(yīng)顯顯著過量的情情況。土地消化周期期：一線城市相對(duì)對(duì)平衡，部分分二、三線城城市去化周期期過長(zhǎng)各城市土地消消化周期（單單位：年）數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局注：1、土地消化周期=前三年商品住住宅用地成交交建筑面積/前三年新建商品住宅成交交面積2、三四線城市市土地消化周周期平均值是是249個(gè)三四線城市市總體數(shù)值加加權(quán)平均，依依據(jù)長(zhǎng)、適中中、短三類情情況分別選取取了熱點(diǎn)城市市呈現(xiàn)能級(jí)平均值城市消化周期城市消化周期城市消化周期城市消化周期一線1.05北京1.42上海1.29廣州1.04深圳0.44二線2.19寧波5.95大連3.93青島3.49杭州3.22天津2.83長(zhǎng)春2.83哈爾濱2.82濟(jì)南2.78烏魯木齊2.74福州2.52南昌2.44太原2.30蘭州2.26昆明2.23沈陽2.19呼和浩特2.17西寧2.11武漢1.99蘇州1.96銀川1.88廈門1.76石家莊1.73重慶1.56貴陽1.47長(zhǎng)沙1.45南京1.45鄭州1.45南寧1.09成都1.00合肥0.93?？?.88西安0.67三四線2.35鄂爾多斯7.68大同4.98銅陵4.76營(yíng)口4.67溫州4.03南通3.86威海3.60衢州3.39九江3.13連云港2.97嘉興2.79常州2.08徐州2.58煙臺(tái)2.45紹興2.39唐山2.28北海1.56東莞0.74茂名0.74三亞0.53市場(chǎng)調(diào)整判斷斷：市場(chǎng)內(nèi)在因素素導(dǎo)致的中期期調(diào)整，已筑筑底完成16級(jí)別別：中中級(jí)級(jí)調(diào)調(diào)整整———行業(yè)業(yè)已已經(jīng)經(jīng)觸觸及及天天花花板板，，市市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)在在供供求求關(guān)關(guān)系系決決定定此此次次調(diào)調(diào)整整不不同同以以往往幅度：成交量量低點(diǎn)回回穩(wěn)，標(biāo)標(biāo)志著年年內(nèi)已筑筑底完成成，未來來數(shù)月房房?jī)r(jià)還將將調(diào)整至至低點(diǎn)時(shí)間：在限購(gòu)購(gòu)取消、、限貸放放松雙重重影響下下，一線線和部分分二線城城市將在在四季度度回升，，明年市市場(chǎng)或仍仍將僵持持。部分分二、三三線城市市會(huì)更長(zhǎng)長(zhǎng)，尤其其是供求求失衡的的問題城城市，可可能需要要更長(zhǎng)時(shí)時(shí)間。四四季度的的市場(chǎng)反反彈將在在城市間間表現(xiàn)更更加分化化，不可可能出現(xiàn)現(xiàn)一榮俱俱榮的局局面。數(shù)據(jù)來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局從2004年-2014年全國(guó)商商品房銷銷售面積積月度累累計(jì)同比比增速看看調(diào)整周周期7個(gè)月12個(gè)月15個(gè)月17歷年商品房銷銷售面積走勢(shì)勢(shì)及未來趨勢(shì)勢(shì)（單位：萬萬平方米）數(shù)據(jù)來源：：CRIC市場(chǎng)容量：：頂部預(yù)計(jì)13億平米和9萬億元左右，高位位運(yùn)行后將將緩步下行行■隨隨著數(shù)量增增長(zhǎng)型人口口紅利結(jié)束束，老齡化化趨勢(shì)加快快，剛需已已經(jīng)達(dá)到高高點(diǎn)，需求求未來幾年年會(huì)穩(wěn)步增增長(zhǎng)，但改改變過去十十年行業(yè)一一路向上的的格局；市市場(chǎng)階段性性頂部預(yù)計(jì)計(jì)成交面積積在13億平米，2013年已達(dá)到，，成交金額額在9萬億億元元左左右右，，可可能能明明后后年年會(huì)會(huì)達(dá)達(dá)到到。。未未來來5年預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)會(huì)會(huì)進(jìn)進(jìn)入入平平穩(wěn)穩(wěn)期期，，維維持持高高位位運(yùn)運(yùn)行行，，到到2020年前前后后成成交交量量將將開開始始緩緩步步下下行行。。高速增長(zhǎng)高位運(yùn)行緩步下行18單位位：：億億元元數(shù)據(jù)據(jù)說說明明：：1、企企業(yè)業(yè)范范疇疇：：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)在中國(guó)國(guó)內(nèi)地的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)。2、項(xiàng)目屬屬性：本榜單成成交數(shù)據(jù)據(jù)為商品品房數(shù)據(jù)據(jù)。為了了榜單的的公正性性，從四四季度開開始，合合作項(xiàng)目目不做重重復(fù)計(jì)算算。3、數(shù)據(jù)來來源：涉及的銷銷售金額額及銷售售面積均均為合同同簽約備備案數(shù)據(jù)據(jù)。4、時(shí)間跨跨度：此次榜單單各項(xiàng)數(shù)數(shù)據(jù)若不不作特殊殊說明，，其統(tǒng)計(jì)計(jì)時(shí)間段段均為2014年1月至2014年9月。企業(yè)榜單單：2014年前三季季度中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)銷銷售金額TOP50排行企業(yè)名稱成交金額1萬科地產(chǎn)1482.72綠地集團(tuán)1328.03恒大地產(chǎn)979.24保利地產(chǎn)916.95中海地產(chǎn)844.26碧桂園811.07萬達(dá)集團(tuán)796.08世茂房地產(chǎn)506.69華潤(rùn)置地449.010融創(chuàng)中國(guó)446.911富力地產(chǎn)403.712華夏幸福375.013綠城中國(guó)346.014龍湖地產(chǎn)324.215招商地產(chǎn)299.716雅居樂290.517金地集團(tuán)284.018遠(yuǎn)洋地產(chǎn)201.019佳兆業(yè)195.420金隅股份190.0排行企業(yè)名稱成交金額41中國(guó)鐵建140.042金融街133.643敏捷地產(chǎn)133.044復(fù)地集團(tuán)132.045華僑城125.046海亮地產(chǎn)117.647升龍集團(tuán)112.848金輝地產(chǎn)110.049中天城投109.350方興地產(chǎn)108.0排行企業(yè)名稱成交金額21金科集團(tuán)174.822保利置業(yè)172.023九龍倉(cāng)168.024越秀地產(chǎn)161.025新城控股160.026中信地產(chǎn)159.027中國(guó)中鐵158.828榮盛發(fā)展158.129陽光城156.730融信集團(tuán)152.0正榮集團(tuán)152.032泰禾集團(tuán)151.033旭輝集團(tuán)147.434世紀(jì)金源147.135融僑集團(tuán)146.036合景泰富145.0首開股份145.038首創(chuàng)置業(yè)143.339藍(lán)光實(shí)業(yè)143.040中南建設(shè)142.3榜單發(fā)布19單位：萬萬平方米米數(shù)據(jù)說說明：：1、企業(yè)業(yè)范疇疇：主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)在在中國(guó)國(guó)內(nèi)地地的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)。2、項(xiàng)目目屬性性：本榜單單成交交數(shù)據(jù)據(jù)為商商品房房數(shù)據(jù)據(jù)。為為了榜榜單的的公正正性，，從四四季度度開始始，合合作項(xiàng)項(xiàng)目不不做重重復(fù)計(jì)計(jì)算。。3、數(shù)據(jù)來來源：涉及的銷銷售金額額及銷售售面積均均為合同同簽約備備案數(shù)據(jù)據(jù)。4、時(shí)間跨跨度：此次榜單單各項(xiàng)數(shù)數(shù)據(jù)若不不作特殊殊說明，，其統(tǒng)計(jì)計(jì)時(shí)間段段均為2014年1月至2014年9月。企業(yè)榜單單：2014年前三季季度中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)銷銷售面積TOP50排行企業(yè)名稱成交面積1恒大地產(chǎn)1388.32綠地集團(tuán)1320.03萬科地產(chǎn)1257.74碧桂園1209.05保利地產(chǎn)730.06中海地產(chǎn)659.97萬達(dá)集團(tuán)596.98世茂房地產(chǎn)415.69華夏幸福412.010華潤(rùn)置地374.211雅居樂307.912龍湖地產(chǎn)298.613富力地產(chǎn)296.014榮盛發(fā)展265.515金科集團(tuán)235.816世紀(jì)金源232.717金地集團(tuán)224.318融創(chuàng)中國(guó)211.519招商地產(chǎn)205.020佳兆業(yè)184.4排行企業(yè)名稱成交面積21新城控股182.922藍(lán)光實(shí)業(yè)176.023綠城中國(guó)175.524中國(guó)中鐵170.425保利置業(yè)170.026中南建設(shè)166.827海亮地產(chǎn)166.628遠(yuǎn)洋地產(chǎn)160.629中國(guó)鐵建157.030首創(chuàng)置業(yè)146.831中信地產(chǎn)145.832敏捷地產(chǎn)143.833融信集團(tuán)140.634越秀地產(chǎn)131.335中天城投128.736建業(yè)地產(chǎn)127.037陽光城126.438九龍倉(cāng)126.039金輝地產(chǎn)125.040旭輝集團(tuán)124.5排行企業(yè)名稱成交面積41宏立城123.042融僑集團(tuán)116.643正榮集團(tuán)115.144金隅股份115.045升龍集團(tuán)112.746海航地產(chǎn)109.447合景泰富107.048文一地產(chǎn)105.749首開股份100.050復(fù)地集團(tuán)95.0榜單發(fā)布20單位：億億元數(shù)據(jù)說明明：1、企業(yè)范范疇：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)在中國(guó)國(guó)內(nèi)地的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)。2、項(xiàng)目屬屬性：本榜單成成交數(shù)據(jù)據(jù)為商品品房數(shù)據(jù)據(jù)。為了了榜單的的公正性性，從四四季度開開始，合合作項(xiàng)目目不做重重復(fù)計(jì)算算。3、數(shù)據(jù)來來源：涉及的銷銷售金額額及銷售售面積均均為合同同簽約備備案數(shù)據(jù)據(jù)。4、時(shí)間跨跨度：此次榜單單各項(xiàng)數(shù)數(shù)據(jù)若不不作特殊殊說明，，其統(tǒng)計(jì)計(jì)時(shí)間段段均為2014年7月至2014年9月。企業(yè)榜單單：2014年第三季季度中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)銷銷售金額TOP50排行企業(yè)名稱成交金額環(huán)比1綠地集團(tuán)498.02%2萬科地產(chǎn)473.61%3萬達(dá)集團(tuán)289.0-10%4恒大地產(chǎn)286.0-26%5保利地產(chǎn)265.5-28%6中海地產(chǎn)259.9-14%7碧桂園226.8-15%8華潤(rùn)置地193.421%9融創(chuàng)中國(guó)187.213%10世茂房地產(chǎn)185.5-9%11富力地產(chǎn)146.038%12華夏幸福132.90%13綠城中國(guó)128.415%14龍湖地產(chǎn)121.49%15招商地產(chǎn)120.745%16金地集團(tuán)114.223%17佳兆業(yè)83.016%18金隅股份81.09%19融信集團(tuán)78.1130%20首創(chuàng)置業(yè)75.074%排行企業(yè)名稱成交金額環(huán)比41旭輝集團(tuán)44.6-11%42復(fù)地集團(tuán)44.2-16%43融僑集團(tuán)41.9-28%44升龍集團(tuán)41.2-14%45金輝地產(chǎn)40.00%46敏捷地產(chǎn)39.5-7%47中天城投31.3-21%48中國(guó)鐵建30.0-56%49金融街23.6-74%50方興地產(chǎn)17.8-66%排行企業(yè)名稱成交金額環(huán)比21雅居樂73.8-35%金科集團(tuán)73.819%23九龍倉(cāng)72.013%24首開股份68.843%25遠(yuǎn)洋地產(chǎn)68.7-15%26正榮集團(tuán)64.544%27新城控股62.911%28世紀(jì)金源60.276%29海亮地產(chǎn)54.833%30中國(guó)中鐵54.7-5%越秀地產(chǎn)54.7-13%32中南建設(shè)53.912%33榮盛發(fā)展53.4-9%34中信地產(chǎn)53.0-13%35藍(lán)光實(shí)業(yè)52.54%36陽光城52.0-2%37泰禾集團(tuán)50.0-16%38保利置業(yè)49.0-20%39華僑城47.027%40合景泰富45.1-13%榜單發(fā)布21企業(yè)榜單單：2014年前三季季度中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)銷銷售面積TOP50單位：萬萬平方米米數(shù)據(jù)說明明：1、企業(yè)范范疇：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)在中國(guó)國(guó)內(nèi)地的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)。2、項(xiàng)目屬屬性：本榜單成成交數(shù)據(jù)據(jù)為商品品房數(shù)據(jù)據(jù)。為了了榜單的的公正性性，從四四季度開開始，合合作項(xiàng)目目不做重重復(fù)計(jì)算算。3、數(shù)據(jù)來來源：涉及的銷銷售金額額及銷售售面積均均為合同同簽約備備案數(shù)據(jù)據(jù)。4、時(shí)間跨跨度：此次榜單單各項(xiàng)數(shù)數(shù)據(jù)若不不作特殊殊說明，，其統(tǒng)計(jì)計(jì)時(shí)間段段均為2014年7月至2014年9月。排行企業(yè)名稱成交面積環(huán)比1綠地集團(tuán)484.0-3%2萬科地產(chǎn)436.51%3恒大地產(chǎn)408.6-23%4碧桂園329.74%5華夏幸福251.4252%6保利地產(chǎn)228.8-9%7中海地產(chǎn)217.8-11%8萬達(dá)集團(tuán)205.0-16%9世茂房地產(chǎn)153.6-4%10華潤(rùn)置地144.111%11富力地產(chǎn)119.3116%12榮盛發(fā)展114.651%13龍湖地產(chǎn)114.020%14融信集團(tuán)109.3146%15融創(chuàng)中國(guó)97.832%16金地集團(tuán)93.130%17佳兆業(yè)90.266%18金科集團(tuán)87.8-3%19雅居樂87.4-38%20綠城中國(guó)86.9126%排行企業(yè)名稱成交面積環(huán)比21招商地產(chǎn)83.285%22新城控股80.026%23世紀(jì)金源78.528%24海亮地產(chǎn)75.322%25首創(chuàng)置業(yè)73.728%26藍(lán)光實(shí)業(yè)65.110%27中天城投62.258%28中南建設(shè)60.8-38%29九龍倉(cāng)60.039%30遠(yuǎn)洋地產(chǎn)58.2-10%31中國(guó)中鐵57.6-4%32保利置業(yè)50.5-12%33金輝地產(chǎn)50.032%34敏捷地產(chǎn)49.817%35金隅股份49.0-8%36正榮集團(tuán)48.824%37中信地產(chǎn)48.60%38越秀地產(chǎn)47.823%39陽光城47.516%40首開股份45.0137%排行企業(yè)名稱成交面積環(huán)比41旭輝集團(tuán)43.910%42升龍集團(tuán)41.0-18%43海航地產(chǎn)36.5-45%44中國(guó)鐵建36.0-56%45融僑集團(tuán)34.1-35%46合景泰富33.4-25%47建業(yè)地產(chǎn)31.3-57%48復(fù)地集團(tuán)20.7-55%49宏立城16.5-66%50文一地產(chǎn)15.0-榜單發(fā)布22弱市環(huán)境境下強(qiáng)者者恒強(qiáng)，，今年前前三季度度TOP50企業(yè)金額額和面積積門檻繼繼續(xù)上升升。金額門檻檻方面，，TOP10企業(yè)的金金額門檻檻從去年年前三季季度的433億元上升升到447億元，同同比上漲漲3%；TOP50企業(yè)的金金額門檻檻從105億元小幅幅上升至至108億元，同同比增加加3%。面積門檻檻方面，，TOP10企業(yè)的面面積門檻檻從去年年前三季季度的368萬平米升升至374萬平方米米，同比比微升2%；TOP50企業(yè)的金金額門檻檻同比大大增32%至95萬平方米米。圖：2014年前三季季度房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)銷售入入榜門檻檻單位：億元、、萬平方米門檻——TOP50金額和面面積門檻檻皆提升升金額集中中度方面面，2014年前三季季度，上上榜房企企金額集集中度猛猛烈上升升。其中中，TOP10企業(yè)從去去年同期期的13.77%上升至17.39%，增加了了3.62個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；TOP20及TOP50企業(yè)更是是同比分分別大升升4.07個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)和5.05個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。從2012年前三季季度到2014年前三季季度，TOP50的金額集集中度共共增加了了5.81個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。金額額集中度度同比增增幅創(chuàng)歷歷史新高高。面積集中中度方面面，上榜房企企同樣穩(wěn)穩(wěn)步提升升。其中中，TOP10、TOP20和TOP50企業(yè)分別別增長(zhǎng)了了1.96個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)、2.14個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)和2.88個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。同樣樣，從2012年前三季季度到2014年前三季季度，TOP50的面積集集中度共共增加了了4.17個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。備注：集集中度=入榜企業(yè)業(yè)銷售面面積/統(tǒng)計(jì)局公公布的全全國(guó)商品品房銷售售面積其中，今今年9月全國(guó)商商品房銷銷售面積積是根據(jù)據(jù)前八月月累計(jì)同同比增幅幅推算9月同比增增幅所得得資料來源源：CRIC，中國(guó)房房地產(chǎn)測(cè)測(cè)評(píng)中心心表1：2014年前三季季度上榜榜企業(yè)銷銷售金額集中度表2：2014年前三季季度上榜榜企業(yè)銷銷售面積集中度集中度——TOP50集中度顯顯著提高高

2012年前三季度2013年前三季度2014年前三季度TOP1014.01%13.77%17.39%TOP2019.18%19.23%23.30%TOP5026.24%27.00%32.05%

2012年前三季度2013年前三季度2014年前三季度TOP108.39%8.84%10.81%TOP2011.24%11.85%13.99%TOP5015.11%16.40%19.28%24領(lǐng)軍：千億房企企營(yíng)銷手手段層出出不窮，，中海單單日成交交40億表：2014年前三季度度7家領(lǐng)軍房企企業(yè)績(jī)?cè)龇湍繕?biāo)完完成率狀況況（單位：：億元，%）7家領(lǐng)軍房企企的業(yè)績(jī)均均接近并突突破800億元，第一一梯隊(duì)金額額門檻達(dá)到到796億元，較去去年同期提提高了216億元。7家領(lǐng)軍房企企中，6家實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)績(jī)快增：最最快的是萬萬達(dá)，業(yè)績(jī)績(jī)同比增長(zhǎng)長(zhǎng)37%，其次是綠綠地、恒大大，均為31%，排名第四四、五的碧碧桂園和萬萬科也分別別增長(zhǎng)25%和15%。此此外外恒恒大大以以89%目標(biāo)標(biāo)完完成成率率雄雄踞踞TOP50榜首首，，中中海海、、萬萬科科目目標(biāo)標(biāo)完完成成率率貼貼近近時(shí)時(shí)間間進(jìn)進(jìn)度度；；碧碧桂桂園園和和保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)完完成成進(jìn)進(jìn)度度也也超超六六成成。。萬科地產(chǎn)銷售額1483億元，領(lǐng)銜金額額榜，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)15%，目標(biāo)完成率率74%。萬科是2014年?duì)I銷手段最最豐富的房企企，先是推出出了全民營(yíng)銷銷平臺(tái)“萬客客通”，后又又和服務(wù)企業(yè)業(yè)合作推出了了“地產(chǎn)眾籌籌”、“購(gòu)房房寶”等。綠地集團(tuán)銷售1328億元，同比增加31%，完成目標(biāo)的的55%，位居金額榜第第二。綠地從去年下下半年開始了了GSC地產(chǎn)營(yíng)銷平臺(tái)臺(tái)的籌備，在在雙11也推出了“綠綠地品牌館”，通過淘寶平平臺(tái)，搶購(gòu)項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)惠資資格。恒大地產(chǎn)完成銷售979億元，同比增長(zhǎng)31%，目標(biāo)完成率率高達(dá)89%。去年以來，恒恒大布局重心心向一二線城城市轉(zhuǎn)移，并并將低價(jià)爆破破營(yíng)銷運(yùn)用到到極致，配合合局部區(qū)域的的全城攻堅(jiān)計(jì)計(jì)劃，今年多多個(gè)項(xiàng)目逆勢(shì)勢(shì)熱銷。銷售796億元，同比增增37%，由于于年度目目標(biāo)過過高，，目標(biāo)僅僅完成成33%。三季度度新動(dòng)動(dòng)作不不斷，，不僅僅和百百度、、騰訊訊聯(lián)手手成立立了新新電商商聯(lián)盟盟，并并提出出未來來的營(yíng)營(yíng)銷方方式將將從傳傳統(tǒng)渠渠道轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為為互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)思思維。。萬達(dá)集團(tuán)碧桂園完成銷售811億元，同比增加25%，目標(biāo)完成率達(dá)63%。碧桂園大幅幅度折扣優(yōu)優(yōu)惠的同時(shí)時(shí)，繼續(xù)推推行全民營(yíng)營(yíng)銷，并在在全國(guó)多個(gè)個(gè)城市的項(xiàng)項(xiàng)目試點(diǎn)微微信營(yíng)銷的的新形式，，力爭(zhēng)突破破市場(chǎng)阻礙礙。銷售額844億元，同比下滑滑6%，目標(biāo)完成成率75%。中海營(yíng)銷采采用了一貫貫的低價(jià)折折扣手段，，再加“全全明營(yíng)銷””，濟(jì)南中中海華山瓏瓏城開盤均均價(jià)比周邊邊項(xiàng)目低2000元，最終熱熱銷近40億，商業(yè)、、住宅共成成交5135套。中海地產(chǎn)保利地產(chǎn)完成銷售917億元，同比小幅增增加3%，目標(biāo)完成率61%。保利地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷動(dòng)作最最有創(chuàng)意，，從年初““茶葉蛋蛋營(yíng)銷”，，到下半年年陸續(xù)推出出的“房債債肉償”，，“行走抵抵房款”等等，新鮮活活動(dòng)不斷。。企業(yè)名稱13年銷售額14年前三季度銷售額前三季度業(yè)績(jī)同比增幅14年銷售目標(biāo)14年前三季度目標(biāo)完成率萬科地產(chǎn)1709148315%200074%綠地集團(tuán)1625132831%240055%恒大地產(chǎn)100497931%110089%保利地產(chǎn)12519173%150061%中海地產(chǎn)1108844-6%112075%碧桂園106081125%128063%萬達(dá)集團(tuán)130179637%240033%25突出：限購(gòu)取消綠綠城表現(xiàn)突突出，招商商與兄弟企企業(yè)合作效效果良好表：2014年前三季度度世茂、融融創(chuàng)、綠城城、招商銷銷售業(yè)績(jī)（單位位：億元，，萬平方米米）第二梯隊(duì)企企業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)定，銷售售目標(biāo)的完完成度也大大多達(dá)到了了60%。其中，世世茂和華潤(rùn)潤(rùn)置地的業(yè)業(yè)績(jī)優(yōu)于上上半年；綠綠城中國(guó)和和招商地產(chǎn)產(chǎn)的銷售表表現(xiàn)突出。。世茂房地產(chǎn)產(chǎn)世茂房地產(chǎn)產(chǎn)今年目標(biāo)標(biāo)800億，前三季季度銷售額額507億元，位列列金額榜第第8位，同比增增長(zhǎng)5%，目標(biāo)完成成率63%。弱市下，世世茂并未單單純依靠降降價(jià)來提高高去化率，，而是推出出了“宅行行動(dòng)“等一一系列增值值服務(wù)吸引引購(gòu)房者。。華潤(rùn)置地華潤(rùn)置地今今年目標(biāo)700億，前三季季度銷售額額449億元，位列列金額榜第第9位，同比下下降11%，目標(biāo)完完成率64%。華潤(rùn)置地地發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)定，尤尤其在商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)方面產(chǎn)產(chǎn)品線更更加完善善，運(yùn)營(yíng)營(yíng)能力得得到認(rèn)可可。綠城中國(guó)今今年目標(biāo)650億，前三季季度銷售額額346億元，位列列金額榜第第13位，同比下下滑21%，目標(biāo)完成成率53%。綠城的表現(xiàn)現(xiàn)最為搶眼眼，綠城的的大本營(yíng)杭杭州迎來了了限購(gòu)放開開，阿里上上市等一系系列利好，，整個(gè)大環(huán)環(huán)境均對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品偏重中中高端的綠綠城有利，，在融創(chuàng)營(yíng)營(yíng)銷的協(xié)助助下運(yùn)營(yíng)能能力大幅提提升。招商地產(chǎn)今今年目標(biāo)500億，前三季季度銷售300億元，位列列金額榜第第15位，目標(biāo)完完成率60%，同比下滑滑5%。9月招商抓住住了“金九九”時(shí)機(jī)加加大了推盤盤量，再加加上和招商商銀行共同同推出了““積分抵房房款”活動(dòng)動(dòng)，吸引了了不少客戶戶參與，母母公司資源源對(duì)其業(yè)績(jī)績(jī)有提振作作用。綠城中國(guó)招商地產(chǎn)企業(yè)名稱2014年前三季度銷售金額（億元）同比2014年銷售目標(biāo)（億元）完成率世茂房地產(chǎn)506.65%80063%華潤(rùn)置地449.0-11%70064%綠城中國(guó)346.0-21%65053%招商地產(chǎn)299.7-5%50060%26問題：四類房企今今年銷售表表現(xiàn)不佳2014年前三季度度，有部分分房企的業(yè)業(yè)績(jī)和預(yù)期期相差較大大，主要為為一些中型型房企，其其中又分為為閩系房企企、區(qū)域型型房企、戰(zhàn)戰(zhàn)略失誤房房企和涉及及貪腐影響響等四類房房企。戰(zhàn)略失誤金地集團(tuán)前前三季度銷銷售284億元，排名名第17，銷售目標(biāo)標(biāo)僅完成了了47.3。作為“招招保萬金””之一的金金地，2014年表現(xiàn)不佳佳。外部有有“野蠻蠻人”敲敲門，導(dǎo)致致士氣不高高，在營(yíng)銷銷方面的表表現(xiàn)消極，，未采取以以價(jià)換量的的方式去化化庫(kù)存；930后，改善型型項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)轉(zhuǎn)好，但但原本在改改善項(xiàng)目上上有優(yōu)勢(shì)的的金地正向向剛需轉(zhuǎn)型型，因此也也未抓住該該輪增長(zhǎng)的的機(jī)會(huì)。閩系涉及貪腐區(qū)域型泰禾集團(tuán)前前三季度銷銷售151億元元，，排排名名第第32；陽陽光光城城前前三三季季度度銷銷售售156.7億元元，，排排名名第第29；正正榮榮集集團(tuán)團(tuán)和和融融信信集集團(tuán)團(tuán)前前三三季季度度銷銷售售均均為為152億元，并并列排名名30。閩系房企企在2013年經(jīng)過了了一輪迅迅猛擴(kuò)張張，從區(qū)區(qū)域化向向全國(guó)化化發(fā)展。。在相互互競(jìng)爭(zhēng)攀攀比的心心里影響響下，2014年都定下下了較高高的目標(biāo)標(biāo)。然而而，2014年的市場(chǎng)場(chǎng)卻未達(dá)達(dá)他們預(yù)預(yù)期。深耕四川川的藍(lán)光光地產(chǎn)、、深耕河河南的建建業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，深耕耕陜西的的天朗地地產(chǎn)均是是區(qū)域型型房企。。藍(lán)光地地產(chǎn)前三三季度銷銷售143億元，排排名第39；建業(yè)和和天朗前前三季度度的銷售售業(yè)績(jī)則則均未進(jìn)進(jìn)入前50。2013年全國(guó)的的市場(chǎng)形形勢(shì)一片片大好，，而2014年則分化化明顯，，因此布布局比較較局限的的房企無無法向全全國(guó)性房房企一樣樣靈活改改變策略略，業(yè)績(jī)績(jī)也因此此受到影影響較大大雅居樂樂前三三季度度銷售售，排排名290.5億元，，排名名第16。雅居居樂主主席陳陳卓林林因涉涉周永永康案案被帶帶走協(xié)協(xié)助調(diào)調(diào)查，，對(duì)雅雅居樂樂日常常運(yùn)營(yíng)營(yíng)產(chǎn)生生了影影響。。作為為一家家華南南的家家族企企業(yè)，，主席席起到到了核核心作作用，，政治治上的的打擊擊對(duì)其其影響響較大大。今年中中央的的反腐腐力度度頗大大，除除了雅雅居樂樂外，，世紀(jì)紀(jì)金源源相關(guān)關(guān)人員員也涉涉及了了貪腐腐事件件，從從而影影響企企業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)。。商業(yè)物業(yè)：：各線城市均均有供應(yīng)過過量趨勢(shì)，，集中在部部分熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域從2011年-2013年各線城市市商業(yè)供求求情況來看看，一線城城市除了北北京供不應(yīng)應(yīng)求外，上上海、廣州州和深圳的的商業(yè)物業(yè)業(yè)平均供求求比為1.69；二線城市市平均供求求比為1.85，供應(yīng)過剩剩明顯；三三線城市平平均供求比比達(dá)到2.14。從產(chǎn)品類型型來看，社區(qū)商業(yè)整整體發(fā)展良良好；SHOPPINGMALL等購(gòu)物中心心則有所分分化，地段段、客源等等有支撐的的項(xiàng)目發(fā)展展勢(shì)頭較好好；專業(yè)市市場(chǎng)則面臨臨較大發(fā)展展困境。數(shù)據(jù)來源：：CRIC272005-2013年全國(guó)商業(yè)業(yè)新開工面面積走勢(shì)（（單位：萬萬平方米））能級(jí)城市供求比能級(jí)城市供求比一線深圳2.75二線南昌1.5廣州1.2蘇州1.46上海1.12福州1.46北京0.44天津1.44

均值0.95沈陽1.4二線貴陽4.18

均值1.85合肥2.71三線煙臺(tái)7.34長(zhǎng)沙2.53連云港3.21寧波2.17晉江2.94南京2.14蕪湖2.49杭州1.94無錫2.26濟(jì)南1.8徐州2.04青島1.78常州1.84廈門1.55南通1.81成都1.5

均值2.142011-2013年各各線線典典型型城城市市商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)累累計(jì)計(jì)供供求求比比數(shù)據(jù)來源：國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局■國(guó)內(nèi)大大部分政府希希望通過建造造成片辦公樓樓來吸引企業(yè)業(yè)入駐，進(jìn)而而解決地方產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的問問題，提高財(cái)財(cái)政稅收和地地方經(jīng)濟(jì)。在在這樣的思維維引導(dǎo)下，全全國(guó)二三線城城市規(guī)劃新城城區(qū)建設(shè)中總總少不了大量量的辦公樓項(xiàng)項(xiàng)目?！龀齻€(gè)別一線城城市之外，國(guó)國(guó)內(nèi)的辦公市市場(chǎng)總體供過過于求，空置置率趨高而租租金被迫下調(diào)調(diào)，大部分出出售型產(chǎn)品價(jià)價(jià)格與周邊住住宅倒掛。2005-2013年全國(guó)辦公樓樓市場(chǎng)新開工工量增長(zhǎng)了4倍之多，從增增速來看，2009-2013年年均增幅為為23.4%，辦公市場(chǎng)擴(kuò)擴(kuò)容持續(xù)加快快。全國(guó)有30余個(gè)城市辦公公樓新開工面面積的復(fù)合增增長(zhǎng)率達(dá)到50%以上，二線城城市成都、鄭鄭州、合肥的的增長(zhǎng)率更是是超過70%，其絕對(duì)開工工量甚至已經(jīng)經(jīng)和北京、上上海對(duì)等。28辦公物業(yè)：各線城市均有有供應(yīng)過量趨趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)下下滑壓力將影影響辦公物業(yè)業(yè)去化2005-2013年全國(guó)辦公樓樓新開工面積積走勢(shì)（單位位：萬平方米米）能級(jí)城市供求比能級(jí)城市供求比一線深圳1.81

沈陽1.41上海1.2寧波1.4廣州1.06成都1.37北京0.91福州1.35

均值1.1廈門1.02二線貴陽2.36

均值1.61長(zhǎng)沙2.25三線煙臺(tái)4.56青島2.21江陰3.46杭州2蕪湖3.31濟(jì)南1.85常州3.28天津1.85無錫2.2蘇州1.84佛山2.12南京1.52徐州1.77合肥1.5東莞1.66南昌1.41

均值2.22011-2013年各線典型城城市辦公物業(yè)業(yè)供求比數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局目前市場(chǎng)上以以旅游地產(chǎn)作作為賣點(diǎn)并獲獲得相對(duì)不錯(cuò)錯(cuò)成績(jī)的項(xiàng)目目，多位于核核心城市周邊邊1小時(shí)車程以內(nèi)內(nèi)，而真正意意義上的遠(yuǎn)途途第二居所的的旅游地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，在行業(yè)業(yè)中鮮有成功功的案例。大多數(shù)旅游地地產(chǎn)項(xiàng)目占地地面積都比較較大，項(xiàng)目涵涵蓋住宅、別別墅、商業(yè)業(yè)、酒店等多多種業(yè)態(tài)，總總投資額較大大，動(dòng)輒百億億，且開發(fā)周周期較長(zhǎng)。大大盤銷售往往往會(huì)面臨后期期銷售不繼等等問題，項(xiàng)目目去化速度變變緩，尤其是是海南和云南南地區(qū)，項(xiàng)目目集中度過高高，同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重。旅游地地產(chǎn)開開發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域供供求風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)巨巨大。。一方方面，，按照照當(dāng)前前開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)投資資旅游游地產(chǎn)產(chǎn)的熱熱度來來看，，未來來這個(gè)個(gè)領(lǐng)域域潛在在供應(yīng)應(yīng)巨大大，截截止2013年底，，全國(guó)國(guó)旅游游地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目5299個(gè)；另另一方方面，，國(guó)內(nèi)內(nèi)目前前的休休假制制度和和消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣慣，決決定了了短期期內(nèi)第第二居居所長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間間居住住休閑閑類項(xiàng)項(xiàng)目需需求有有限。。旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)：：國(guó)內(nèi)內(nèi)需需求求尚尚不不足足以以支支撐撐旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)快快上上大大漲漲的的發(fā)發(fā)展展勢(shì)勢(shì)頭頭…………………………………………………………………………………………………>>>…………………………………………………………………>>>有效效需需求求相相對(duì)對(duì)不不足足…………………………………………………………………………………………………>>>……………………………………………………………>>>潛在在供供應(yīng)應(yīng)規(guī)規(guī)模模巨巨大大我國(guó)國(guó)假假期期制制度度以以短短期期休休假假為為主主29歷年年旅旅游游地地產(chǎn)