世聯(lián)地產(chǎn)XX項目發(fā)展戰(zhàn)略與定位報告

XXXX大廈項目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報告謹呈：深圳市南山開發(fā)實業(yè)發(fā)展有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司2004年2月XX項目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報告世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司我們解決問題的技術(shù)思路分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項目界定寫字樓案例基礎資料研究當前研究內(nèi)容：開發(fā)商目標及約束條件分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項目界定寫字樓案例基礎資料研究我們的研究必須以開發(fā)商目標為出發(fā)點，以市場為導向同時我們提供的成果也是在一定約束條件下的“解”開發(fā)商需要世聯(lián)解決的問題當前研究內(nèi)容：項目界定分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究客戶目標解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭寫字樓案例基礎資料研究地塊分析區(qū)域背景項目界定第一部分：項目界定一、項目分析二、區(qū)域背景一、項目分析項目規(guī)劃限制指標項目所在區(qū)域項目周邊環(huán)境項目交通項目四至項目分析總結(jié)項目規(guī)劃限限制指標項目所在區(qū)區(qū)位：本項目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項目周邊環(huán)環(huán)境：XX注：本圖僅僅為示意之之用XX注釋XX注釋：XX注釋XX項目交通項目四至XXXX小路路XXXXXXXXXX本項目北項目地塊現(xiàn)現(xiàn)狀：XX項目分析小小結(jié)二、項目區(qū)區(qū)域背景區(qū)域與城市市的關聯(lián)區(qū)域?qū)ν饴?lián)聯(lián)系區(qū)域發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀項目與城市市的關聯(lián)XX位置與XX的關系系未來發(fā)發(fā)展展展望區(qū)域?qū)ν饴?lián)聯(lián)系XX發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀通過項項目分分析，，結(jié)合合項目目區(qū)域域背景景，我我們將將項目目界定定位為為：XX項目界界定確確定本本項目目的研研究范范圍1、城市市宏觀觀環(huán)境境（宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟與與城市市規(guī)劃劃）2、市場場分析析3、產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈我們帶帶著對對以下下問題題的思思考，，逐一一展開開研究究工作作當前研研究內(nèi)內(nèi)容分析思思路結(jié)果構(gòu)構(gòu)成實現(xiàn)目目標面面臨的的問題題市場研研究地塊分分析區(qū)域背背景客戶目目標解決方方案產(chǎn)業(yè)鏈鏈研究究項目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目定定位功能比比例宏觀環(huán)環(huán)境客戶定定位形象定定位產(chǎn)品定定位物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議區(qū)域競爭爭項目界定定寫字樓案案例基礎資料料研究第二部分分：基礎礎資料研研究一、XX房地產(chǎn)市市場現(xiàn)狀狀二、XX宏觀環(huán)境境與規(guī)劃劃發(fā)展三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研研究一、XX房地產(chǎn)市市場現(xiàn)狀狀辦公市場場商住市場場市場總體體特點：：區(qū)域化化分布XXXXXX注釋：XXXXX辦公市場場現(xiàn)狀：：XX資料來源源：市場場調(diào)研、、企業(yè)訪訪談客戶（企企業(yè)）類類型小結(jié)結(jié)：1、國家行行政企、、事業(yè)單單位、大大中型企企業(yè)；2、工業(yè)區(qū)區(qū)企業(yè)；；3、中海殼殼牌、中中海殼牌牌項目承承建商及及相關建建設單位位；4、當?shù)赝锻顿Y、貿(mào)貿(mào)易、物物流、貨貨貸、事事務所等等中小型型公司；；5、外地公公司辦事事處；辦公市場場現(xiàn)狀：：資料來源源：市場場調(diào)研、、企業(yè)訪訪談辦公市場場現(xiàn)狀：：資料來源源：市場場調(diào)研、、企業(yè)訪訪談小結(jié)：?！，F(xiàn)有少少量企業(yè)業(yè)進駐中中心區(qū)北北部，但但這些企企業(yè)對本本項目難難以構(gòu)成成支撐。。XX辦公企業(yè)業(yè)瀏覽（1/2）XX辦公企企業(yè)瀏瀏覽（2/2）XX企業(yè)辦辦公地地點2：假日日酒店店、安安惠大大廈寫寫字樓樓XX辦公市場總總結(jié)二、XX宏觀環(huán)境XX宏觀經(jīng)濟狀狀況XX規(guī)劃發(fā)展XX宏觀經(jīng)濟狀狀況研究結(jié)結(jié)論XX宏觀經(jīng)濟：：GDP指標XX宏觀經(jīng)濟：：人均GDPXX整體經(jīng)濟結(jié)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展XX宏觀經(jīng)濟對對其房地產(chǎn)產(chǎn)市場的帶帶動宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型按照一般規(guī)規(guī)律，XX房地產(chǎn)發(fā)展展已經(jīng)進入入快速發(fā)展展階段。但但目前的XX房地產(chǎn)市場場更接近于于啟動階段段。原因分析：：第三產(chǎn)業(yè)業(yè)比例過低低，素質(zhì)較較差2003年XX宏觀經(jīng)濟增增長速度80％人均GDP3259美元XX規(guī)劃發(fā)展研研究總結(jié)三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究究XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展周周期企業(yè)辦公、、居住的發(fā)發(fā)展對本項目的的借鑒意義義案例研究案例研究對對本項目的的借鑒？思考：從XX招商項目看看，各項目目建設階段段是否產(chǎn)生生大量商務務辦公、居居住需求？？本項目能夠夠抓住的辦公需求分析（（1/2）本項目能夠夠抓住的辦公需求析(2/2)本項目能夠夠抓住的商住需求分析（（1/2）本項目能夠夠抓住的商住需求分析（（1/2）當前研究內(nèi)內(nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面面臨的問題題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究究項目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建建議區(qū)域競爭項目界定寫字樓案例例基礎資料研研究解決方案項目SWOT分析功能比例客戶定位形象定定位功能、、產(chǎn)品品定位位物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議區(qū)域競競爭寫字樓樓案例例項目定定位項目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略價格定定位經(jīng)濟測測算減小劣劣勢，，避免免威脅脅發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，，轉(zhuǎn)化化威脅脅利用機機會，，克服服劣勢勢發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，，搶占占機會會優(yōu)勢（（S）：劣勢（（W）：機會（O）：威脅（T）：項目SWOT分析及相應戰(zhàn)略根據(jù)SWOT分析，得出本本項目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略1、適應多種種客戶需求，，降低市場風風險2、可組合小空空間，降低置置業(yè)門檻3、形象公建化化，低成本運運作項目定位1、項目客戶戶定位2、項目形象象定位3、項目功能能、產(chǎn)品定位位4、項目價格定定位項目定位1、項目客戶戶定位2、項目形象象定位3、項目功能能、產(chǎn)品定位位4、項目產(chǎn)品定定位客戶定位參考考規(guī)律任何企業(yè)，都都是從創(chuàng)業(yè)初初期開始，逐逐步擴大規(guī)模模，逐漸經(jīng)歷歷一個草創(chuàng)時時期、成長時時期、快速成成長時期、成成熟時期的成成長歷程。而企業(yè)辦公環(huán)環(huán)境的轉(zhuǎn)換，，也幾乎貫穿穿于這個過程程。因此說，，處于不同創(chuàng)創(chuàng)業(yè)階段的企企業(yè)，辦公場場所的選擇也也由此而不同同。世聯(lián)客戶分析析模型客戶定義企業(yè)成長歷程程草創(chuàng)型成長型快速成長型成熟型規(guī)模小形象要求不高高中低可臨街商鋪民宅規(guī)模小在乎形象中低可/分開民宅辦公樓有一定規(guī)模，，在乎形象中高分開商業(yè)寫字樓規(guī)模較大在乎形象高分開商業(yè)寫字樓規(guī)模形象需求檔次需求商住一起目前辦公地點特點客戶群分析客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★其他客戶分析析客戶群客戶描述置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價值投資客有一定資金關注XX發(fā)展前景★★★★★★★★★★★★★★目標客戶(1/2)客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★投資客★★★★★★★★★★★★★★★★★★其他XX產(chǎn)業(yè)帶動的第第三產(chǎn)業(yè)如物物流、貿(mào)易、、事務所等外地企業(yè)辦事事處XX大中型企業(yè)偶得客戶游離客戶重要客戶戶核心客戶戶草創(chuàng)型企企業(yè)成長型企企業(yè)投資客項目客戶戶定位項目定位位1、項目目客戶定定位2、項目目形象定定位3、項目目功能、、產(chǎn)品定定位4、項目產(chǎn)產(chǎn)品定位位寫字樓案案例借鑒鑒草創(chuàng)型、、成長型型企業(yè)對對寫字樓樓關注點點區(qū)域發(fā)展展前景好好物業(yè)形象象好，外外觀公建建化價格實惠惠；小面面積，總總價低；；24小時辦公公；（部部分要求求有居住住功能））配套設施施滿足基基本需求求；（商商務中心心、餐廳廳、便利利店等））交通便捷捷投資客關關注點價格實惠惠，總價價低區(qū)域發(fā)展展前景好好寫字樓案案例研究究總結(jié)XX開發(fā)區(qū)中心區(qū)核核心位置置發(fā)展中區(qū)區(qū)域XX產(chǎn)業(yè)帶動動區(qū)域首個個寫字樓樓項目項目形象象高檔項目成本本中低檔檔項目所在在區(qū)位項目發(fā)展背背景項目開發(fā)目目標客戶關注因因素項目定位因因素分析高檔地標積極進進取朝氣領先的的時代代，創(chuàng)創(chuàng)新高檔小空間間，可可自由由組合合分析因因素本項目目條件件衍生聯(lián)聯(lián)想涵涵義關鍵字字：項目形形象定定位建議案案名：：——項目定定位1、項項目客客戶定定位2、項項目形形象定定位3、項項目功功能、、產(chǎn)品品定位位4、項目目產(chǎn)品品定位位功能辦公、、居住住及配配套設設施；；寫字樓樓及公公寓比比例的的確定定原則則以市場場為基基礎，，兼顧顧多種種需求求，吸吸引最最大范范圍的的客戶戶，降降低項項目風風險；；從市場場現(xiàn)狀狀看，，寫字字樓與與公寓寓的功功能復復合能能吸引引多層層面的的客戶戶（辦辦公、、辦公公＋居居住、、居住住、投投資））；配套設設施比比例的的確定定原則則既要滿滿足住住戶的的工作作與生生活需需求，，又要要能持持續(xù)經(jīng)經(jīng)營；；更重要要的是是，積積聚人人氣，，提升升本項項目所所在區(qū)區(qū)域的的成熟熟度；；功能定定位原原則根據(jù)市市場結(jié)結(jié)論，，本項項目物物業(yè)應應具備備辦公公、居居住功功能。。從客戶戶目標標出發(fā)發(fā)，酒酒店式式公寓寓是否否可行行？1、本區(qū)區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)實條條件的的支撐撐？結(jié)論：：本區(qū)區(qū)域的的現(xiàn)實實條件件適合合開發(fā)發(fā)寫字字樓，，而對對公寓寓的支支撐則則明顯顯較弱弱。資料來來源：：世聯(lián)聯(lián)模型型2、目標標客戶戶需求求市場場的支支撐？？資料來來源：：客戶戶訪談談3、公寓寓供給給市場場的重重點競競爭資料來來源：：市場場調(diào)研研XX本項目目項目目產(chǎn)品品定位位本項目目總體體功能能比例例建議配配套設設施設施：：餐飲、、娛樂樂、會會議、、商務務中心心、銀銀行、、證券券營業(yè)業(yè)廳、、便利利店等等規(guī)模：：1～2層，約5000平米1、平面布布置2、建筑設設計3、建筑風風格4、其它物業(yè)發(fā)展展建議1、平面布布置N1、平面布布置：廣廣場2、建筑設計之之戶型（1/3）+=標準單元戶型型面積：50～60平米，可多套套靈活組合平面組合：公公寓辦辦公豎向組合：平平面復復式2、建筑設計之之戶型(2/3)也可利用層高高贈送面積，，達到平面復復式的效果2、建筑設設計之戶戶型(3/3)設獨立衛(wèi)衛(wèi)生間，，適應商商住需求求，同時時提高辦辦公空間間的品質(zhì)質(zhì)。(滿足辦公公、商住住的復合合功能要要求)二、三層層之間設設夾層，，營造空空中花園園等休憩憩空間。。2、建筑設設計之環(huán)環(huán)境樓層內(nèi)設設共享空空間如休休憩露臺臺、小型型茶水間間，緩解解工作壓壓力2、建筑設計計之空間布布置入口及大堂堂現(xiàn)代氣派派，體現(xiàn)物物業(yè)形象2、建筑設計計之大堂引入生態(tài)設設計，強調(diào)調(diào)自然通風風、采光、、綠化、節(jié)節(jié)能等2、建筑設計計：生態(tài)概概念建筑造型應應給人以強強烈的視覺覺沖擊力，，與周邊的的政府辦公公樓形成明明顯區(qū)別；；現(xiàn)代、氣派派，凸現(xiàn)中中心區(qū)商務務中心的形形象；3、建筑風格格提供酒店式式服務業(yè)主入口廳廳堂設酒店店式服務臺臺；家居清潔及及家務助理理服務；干濕洗熨服服務；安排電召的的士服務；；租車服務；；提拿物件，，關開車門門；定時喚醒服服務；代為訂餐、、送餐服務務；代租、代管管服務。項目盈利方方式銷售為主（（即使是已已出租的仍仍可作為帶帶租約物業(yè)業(yè)出售）可租可售其它物業(yè)建建議項目定位1、項目客客戶定位2、項目形形象定位3、項目功功能、產(chǎn)品品定位4、項目價格格定位項目價格定定位同檔寫字樓樓物業(yè)現(xiàn)有辦公物物業(yè)銷售：3000元/平租金：10－20元/平本項目價格格定位：SERVICEOFFICE：3000-4000元/平商業(yè)：7000－9000元/平同檔商業(yè)物物業(yè)銷售：6600－8800元/平經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算方方案、指標標、結(jié)果總總表詳見附件：：附件市場競爭樓樓盤9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。04:59:4504:59:4504:591/7/20234:59:45AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2304:59:4504:59Jan-2307-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。04:59:4504:59:4504:59Saturday,January7,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2304:59:4504:59:45January7,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。07一一月20234:59:45上午午04:59:451月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月234:59上上午1月-2304:59January7,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/74:59:4604:59:4607January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。4:59:46上午午4:59上午午04:59:461月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。04:59:4604:59:4604:591/7/20234:59:46AM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2304:59:4604:59Jan-2307-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。04:59:4604:59:4604:59Saturday,January7,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2304:59:4604:59:46January7,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。07一一月20234:59:46上午午04:59:461月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月234:59上上午1月-2304:59January7,202316、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/74:59:4604:59: