世聯(lián)房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)顧問流程二

世聯(lián)—區(qū)域發(fā)展顧問區(qū)域開發(fā)項目必須關(guān)注的問題Issue>區(qū)域發(fā)展項目并非單一以規(guī)模來界定，它通常是指城市或某一特定片區(qū)的區(qū)域發(fā)展研究與土地運營。世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問題2.基于競爭的區(qū)域規(guī)劃1.資源盤點與資源整合核心要點2.1區(qū)域在城市中的占位2.2區(qū)域間競爭格局2.3核心區(qū)問題（位置/規(guī)模/開發(fā)策略等）2.4考慮規(guī)劃的彈性和動態(tài)調(diào)整1.1土地分級與功能指標(biāo)的分配1.2企業(yè)資源的挖掘與整合1.3項目資金投入計劃3.盈利模式3.1房地產(chǎn)項目開發(fā)與土地運營的關(guān)系導(dǎo)向3.2短期現(xiàn)金流與長期收益關(guān)系導(dǎo)向3.3跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展關(guān)系導(dǎo)向3.4不同盈利模式與博弈方的不同合作方式世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問題5.區(qū)域配套的開發(fā)策略4.啟動策略核心要點5.1配套分級5.2配套開發(fā)次序5.3配套與區(qū)域整體價值及不同物業(yè)類型的關(guān)聯(lián)4.1啟動區(qū)如何體現(xiàn)區(qū)域核心競爭力4.2啟動區(qū)如何帶動區(qū)域土地增值4.3啟動區(qū)如何建立區(qū)域形象和帶動效應(yīng)6.區(qū)域營銷6.1區(qū)域形象主題的確立6.2區(qū)域價值的整合與展示6.3關(guān)鍵事件及設(shè)施營銷6.4渠道策略6.5賣場規(guī)劃6.6公共關(guān)系營銷世聯(lián)區(qū)域發(fā)展模塊顧服務(wù)的業(yè)務(wù)主線及其核心研究內(nèi)容土地價值的評估與地塊劃分取地范圍與取地策略研究區(qū)域整體功能定位研究（規(guī)劃市場評價）區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究開發(fā)模式與盈利模式研究啟動區(qū)選擇及開發(fā)策略研究協(xié)助與政府簽訂相關(guān)協(xié)議執(zhí)行服務(wù)區(qū)域發(fā)展土地運營土地出讓的市場成熟度研判區(qū)域營銷推廣土地出讓/轉(zhuǎn)讓營銷推廣執(zhí)行計劃區(qū)域發(fā)展業(yè)務(wù)研究內(nèi)容世聯(lián)對區(qū)域開發(fā)項目的理解及觀點Opinion>從區(qū)域開發(fā)價值鏈的角度分析，政府/開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項目各自承擔(dān)著不同的角色商業(yè)角色政府/土地運營商房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)代理商/中介機(jī)構(gòu)運營管理/物業(yè)管理土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營土地規(guī)劃/土地融資/土地一級開發(fā)/開發(fā)招商項目規(guī)劃/項目設(shè)計/項目建造/銷售營銷銷售營銷/運營管理土地規(guī)劃、土地一級開發(fā)和運營在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項目，租售給駐商宣傳、營銷吸引投資商宣傳、營銷，吸引駐商和消費者日常運營、維修和其他管理政府與土地運營商在整個區(qū)域開發(fā)價值鏈中有著不同的權(quán)責(zé)和利益點權(quán)責(zé)利益區(qū)域規(guī)劃土地一級開發(fā)(基建)土地出讓權(quán)政府監(jiān)管持續(xù)現(xiàn)金流回報政府運營商土地開發(fā)項目開發(fā)經(jīng)營管理參與區(qū)域規(guī)劃土地一級開發(fā)土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)土地出讓金（利益實現(xiàn)）政府運營商低成本獲取土地與政府分享土地增值收益一級開發(fā)的合理利潤招商引資政府監(jiān)控土地轉(zhuǎn)讓招商引資土地二級開發(fā)(自營、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等)土地開發(fā)規(guī)劃實現(xiàn)土地開發(fā)進(jìn)程實現(xiàn)通過土地/項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地增值收益二級開發(fā)利潤回報招商傭金或土地租金持續(xù)經(jīng)營物業(yè)管理持續(xù)稅收回報創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會政府與土地運營商在區(qū)域開發(fā)項目過程中各階段的工作重點及世聯(lián)能夠提供的顧問服務(wù)內(nèi)容政府編制控制性詳規(guī)和市政設(shè)施專項規(guī)劃方案報規(guī)劃部門辦理規(guī)劃審批手續(xù)。委托拆遷機(jī)構(gòu)和評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，測算拆遷費用。按相關(guān)政策文件協(xié)商制訂拆遷安置補(bǔ)償方案。土地儲備中心向計劃部門申辦立項手續(xù)。需征用農(nóng)村集體土地的辦理征地手續(xù)和農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)，需收購企事業(yè)單位用地的土地儲備中心實施收購。申辦《房屋拆遷許可證》。委托拆遷公司進(jìn)行拆遷談判。土地儲備中心代表政府以招標(biāo)（或委托）的方式選擇土地一級開發(fā)商，簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。監(jiān)督控制。組織一級開發(fā)土地驗收，驗收合格的土地納入政府土地儲備庫。財政局會同國土管理部門進(jìn)行一級土地開發(fā)成本核算。土地出讓信息公布。招商引資。土地公開出讓。政策支持。監(jiān)督控制監(jiān)督控制運營商參照公私合營的程序獲得土地的開發(fā)權(quán)和經(jīng)營權(quán)。制訂土地開發(fā)規(guī)劃方案。制訂并完善區(qū)域開發(fā)與土地公開出讓后的增值分享方案，獲批復(fù)后與國土部門簽訂框架性協(xié)議。與土地儲備中心簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。與業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。融資。尋找合作者。分期、分塊實施征地、拆遷補(bǔ)償安置工作。房屋拆除與土地平整。分期、分塊進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)。支付土地出讓金，獲取土地使用權(quán)。項目招商。區(qū)域增值設(shè)施建設(shè)。土地轉(zhuǎn)讓。項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓。自主開發(fā)。聯(lián)建開發(fā)?？商峁┑念檰柗?wù)資源盤點與土地價值評估。區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究（規(guī)劃的市場評價）土地開發(fā)模式、盈利模式研究與整體實施方案研究。拆賠模式研究、制訂拆遷實施方案。協(xié)助運營商與政府契約文件的準(zhǔn)備。協(xié)助聯(lián)系投資商。土地出讓的市場成熟度研判。區(qū)域營銷戰(zhàn)略與策略。制訂土地出讓的營銷推廣計劃及執(zhí)行。協(xié)助聯(lián)系投資商。協(xié)助聯(lián)系投資商。協(xié)助土地轉(zhuǎn)讓/股權(quán)轉(zhuǎn)讓。前期工作的評估、調(diào)整。整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究。啟動區(qū)與物業(yè)發(fā)展建議。營銷策略研究。營銷執(zhí)行顧問服務(wù)。

一級開發(fā)土地出讓土地轉(zhuǎn)讓二級開發(fā)前期規(guī)劃、審批階段區(qū)域開開發(fā)土土地價價值發(fā)發(fā)展進(jìn)進(jìn)程及及現(xiàn)金金流量量變遷遷規(guī)律律圖稅收土地收收益資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營土地收收益市場檢檢驗建設(shè)發(fā)發(fā)展衰落或或重建建設(shè)定方方向成熟與與鞏固固階段劃劃分產(chǎn)出土地收收益稅收稅收土地價價格變變遷規(guī)規(guī)律投入基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)地區(qū)形形象建建設(shè)區(qū)域規(guī)規(guī)劃區(qū)域運運作費費用基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)公建投投資繳稅建設(shè)投投資環(huán)境再再投入入公建投投資基建投投入與與地價價增長長的關(guān)關(guān)系曲曲線地價增增長符符合邊邊際遞遞減規(guī)規(guī)律基建投投入增增長啟動期期（1～～2年年）成長期期（2年年左右右）持續(xù)發(fā)發(fā)展期期（3～～4年年）穩(wěn)定期期下一個個周期期區(qū)域發(fā)發(fā)展項項目遵遵循著著共通通的開開發(fā)步步驟開發(fā)主體的合法性確立目標(biāo)體系的建立土地查勘、資源盤點土地價值評估區(qū)域規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位開發(fā)模式的選擇啟動區(qū)的確定與啟動區(qū)域營銷土地的控制與獲取世聯(lián)區(qū)區(qū)域開開發(fā)顧顧問項項目成成功案案例簡簡介Case>世聯(lián)成成功案案例項目名稱時間城市項目規(guī)模委托客戶服務(wù)內(nèi)容合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場研究2001合肥12平方公里合肥市規(guī)劃局區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)評價、規(guī)劃方案評價及建議、開發(fā)模式及運作方案招商局漳州項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究2002漳州1平方公里漳州招銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、出讓方案、地動策略深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展研究2002深圳2.3平方公里深圳市規(guī)劃與國土資源局寶安分局規(guī)劃方案評價、整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、出讓方案西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展研究2003西安4平方公里西安高新技術(shù)園區(qū)管委會項目整體定位、開發(fā)模式、經(jīng)濟(jì)測算北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項目2003北京7平方公里天津泰達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司項目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式（土地轉(zhuǎn)讓模式、創(chuàng)新模式、資金流）、區(qū)域營銷推廣廊坊開發(fā)區(qū)項目規(guī)劃發(fā)展研究2004廊坊30平方公里廊坊三浦威特建設(shè)發(fā)展有限公司整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、啟動策略、開發(fā)模式佛山南海科技工業(yè)園項目房地產(chǎn)與土地功能定位研究2004佛山256平方公里佛山市南海區(qū)工業(yè)園區(qū)管委會土地價值評估與綜合分析、區(qū)域開發(fā)整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究北京市順義新城整體功能定位與產(chǎn)業(yè)研究2005北京108平方公里北京市首都規(guī)劃委員會、北京市順義區(qū)規(guī)劃局產(chǎn)業(yè)研究和空港城市研究、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、開發(fā)計劃合肥政政務(wù)新新區(qū)規(guī)規(guī)劃市市場研研究項目規(guī)規(guī)模：占地地12平方方公里里項目類類型：政政務(wù)新新區(qū)開開發(fā)客戶目目的：：土地的的成功功出讓讓為區(qū)域域做控控制性性規(guī)劃劃提供供市場場依據(jù)據(jù)區(qū)域開開發(fā)的的運作作模式式我們解解決的的問題題：城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分分析與與資源源評估估新區(qū)選選址診診斷報報告合肥新新區(qū)規(guī)規(guī)劃及及功能能分區(qū)區(qū)研究究新區(qū)開開發(fā)與與運作作報告告案例實實務(wù)研研究報報告新中心心區(qū)意意向規(guī)規(guī)劃方方案取得的的成效效：土地增增值成為開開發(fā)熱熱點招商局局漳州州項目目發(fā)展展戰(zhàn)略略及定定位研研究項目名名稱：漳州州港口口物業(yè)業(yè)研究究項目規(guī)規(guī)模：1平方方公里里項目類類型：大大規(guī)模模主題題地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)我們解解決的的問題題：實現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域域增值值確定定開發(fā)發(fā)方案案典型案案例分分析開發(fā)發(fā)模式式深圳寶寶安尖尖崗新新區(qū)發(fā)發(fā)展研研究究規(guī)模：：2.3平方方公里里客戶目目的：：區(qū)域發(fā)發(fā)展定定位區(qū)域功功能分分區(qū)取得的的成效效：區(qū)域規(guī)規(guī)劃已已經(jīng)完完成土地增增值土地高高價出出讓西安經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)發(fā)展展研究究項目規(guī)規(guī)模：4平平方公公里項目類類型：開開發(fā)區(qū)區(qū)發(fā)展展戰(zhàn)略略世聯(lián)介介入階階段：：世聯(lián)介介入時時處于于區(qū)域域開發(fā)發(fā)前期期的功功能定定位與與規(guī)劃劃研究究階段段工作成成果：：區(qū)域定定位與與區(qū)域域增值值的關(guān)關(guān)系區(qū)域的的整體體定位位區(qū)域發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略區(qū)域整整體功功能分分區(qū)及及經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)確定定區(qū)域開開發(fā)模模式的的建議議與土土地出出讓策策略的的制定定顧問效效果基于世世聯(lián)提提出的的整體體功能能定位位和規(guī)規(guī)劃指指標(biāo)建建議，，完成成區(qū)域域總體體規(guī)劃劃；吸引了包包括上海海綠地集集團(tuán)、香香港和黃黃機(jī)構(gòu)等等品牌開開發(fā)商進(jìn)進(jìn)駐；區(qū)域地價價由60萬/畝畝快速飛飛漲到130/畝；區(qū)域逐漸漸成為開開發(fā)熱點點北京溫榆榆河綠色色生態(tài)走走廊項目目項目規(guī)模模：7平方方公里項目類型型：大規(guī)模模新區(qū)開開發(fā)工作成果果：區(qū)域土地地價值評評估與地地塊劃分分；區(qū)域的整整體定位位與功能能分區(qū)（（包括核核心區(qū)定定位）；；建立區(qū)域域成功的的土地市市場運作作模式和和商業(yè)化化的開發(fā)發(fā)模式區(qū)域的營營銷策略略與形象象建立核心區(qū)土土地二級級開發(fā)別別墅項目目的市場場定位顧問效果果基于世聯(lián)聯(lián)提出的的整體功功能定位位和規(guī)劃劃指標(biāo)建建議所做做的區(qū)域域總體規(guī)規(guī)劃獲得得首規(guī)委委認(rèn)可基于世聯(lián)聯(lián)提出的的“公私私合作””的土地地運作開開發(fā)模式式，開發(fā)發(fā)商與政政府正在在協(xié)商積積極推進(jìn)進(jìn)，區(qū)域域開發(fā)已已獲得立立項批準(zhǔn)準(zhǔn)；推進(jìn)開發(fā)發(fā)商獲得得政府批批準(zhǔn)成為為一級土土地運營營商土地地價價升值達(dá)達(dá)到150萬畝畝別墅項目目現(xiàn)已進(jìn)進(jìn)入實質(zhì)質(zhì)性啟動動階段。。溫榆河綠色生態(tài)走廊第二道綠化隔離帶廊坊開發(fā)發(fā)區(qū)項目目規(guī)劃發(fā)發(fā)展研究究項目規(guī)模模：30平平方公里里項目類型型：開發(fā)發(fā)區(qū)發(fā)展展戰(zhàn)略我們解決決的問題題：拿地策略略區(qū)域整體體定位與與發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略區(qū)域開發(fā)發(fā)模式土地價值值評估與與地塊劃劃分啟動區(qū)范范圍確定定、啟動動區(qū)定位位與功能能布局、、啟動區(qū)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略土地出讓讓計劃開發(fā)模式式佛山南海?？萍脊すI(yè)園項項目房地地產(chǎn)與土土地功能能定位研研究項目名稱稱：佛山南南?？萍技脊I(yè)園園項目房房地產(chǎn)與與土地功功能定位位研究項目規(guī)模模：256平方公公里項目類型型：工業(yè)園園開發(fā)我們解決決的問題題：資源盤盤點價值評估估土地劃分分土地價值值的動態(tài)態(tài)分析成功區(qū)域域開發(fā)案案例借鑒鑒區(qū)域競爭爭分析與與發(fā)展定定位經(jīng)濟(jì)測算算區(qū)域總體體規(guī)劃建建議北京順義義新城項項目規(guī)模：108平平方公里里委托客戶戶：首都都規(guī)劃委委員會項目類型型：大型型區(qū)域研研究客戶目的的：北京房房地產(chǎn)市市場整體體研究產(chǎn)業(yè)研研究區(qū)域價值值定位新城開開發(fā)策略略空港城順義中心區(qū)首都機(jī)場順義新城經(jīng)典案例例：北京京順義新新城產(chǎn)業(yè)業(yè)定位與與城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略研究北京順義義新城產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位位與城市市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略研究究順義新城城結(jié)構(gòu)：三三組組團(tuán)108平方方公里、、規(guī)劃人人口90萬①天竺空港港區(qū)：組成：包包括空港港工業(yè)區(qū)區(qū)、北京京天竺空空港出口口加工區(qū)區(qū)和后沙沙峪地區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模：34平平方公里里（28萬人人）②中心片區(qū)區(qū)：組成：區(qū)區(qū)中心心組團(tuán)、、馬坡組組團(tuán)、牛牛欄山組組團(tuán)規(guī)模：62平平方公里里（52萬人）③河?xùn)|新區(qū)區(qū)：組成：包包括北小小營鎮(zhèn)和和南彩鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)模：12平方方公里（（10萬萬人）資料來源源：《《北京城城市總體體規(guī)劃2004-2020》》123對區(qū)域的的研究世世聯(lián)界定定為“人人在一定定的空間間內(nèi)進(jìn)行行生產(chǎn)和和消費這這樣一個個基本的的價值模模型”，，并從這這四個方方面對現(xiàn)現(xiàn)狀進(jìn)行行研究，，尋找現(xiàn)現(xiàn)實與理理想之間間的差距距空間/土地Space/Land生活/消費Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域域比較優(yōu)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)就業(yè)業(yè)土地：土地利用用性質(zhì)土地利用用強(qiáng)度地價峰值值可利用土土地量人口：人口總量量人口就業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)質(zhì)消費：消費力消費結(jié)構(gòu)構(gòu)消費地點點資料來源源：區(qū)域域發(fā)展價價值模型型制造業(yè)是是順義區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)增增長的主主要來源源，而汽汽車制造造業(yè)和電電子信息息制造業(yè)業(yè)又是絕絕對的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)2004年順義義第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)之比為為1：0.57。第二二產(chǎn)業(yè)中中工業(yè)拉拉動GDP增長長11.3個百百分點，，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)拉動動GDP增長7.8個個百分點點。資料來源源：順義義統(tǒng)計信信息網(wǎng)、、世聯(lián)計計算2004年汽車車制造業(yè)業(yè)、電子子信息設(shè)設(shè)備制造造業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)值占到到順義工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值的70%以以上，是是順義工工業(yè)的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)然而,現(xiàn)現(xiàn)狀的電子子信息和汽汽車制造基基本為組裝裝加工，處處于產(chǎn)業(yè)鏈鏈的最低端端,產(chǎn)品附附加值低產(chǎn)業(yè)鏈利潤90年代之之前90年代之之后汽車工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈電子信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈工藝研發(fā)芯片設(shè)計零部件制造造電子通訊設(shè)設(shè)備制造整機(jī)制造信息傳輸服服務(wù)計算機(jī)服務(wù)務(wù)業(yè)科技交流推推廣軟件業(yè)2004年年順義電子子信息產(chǎn)業(yè)業(yè)、汽車制制造業(yè)的工工業(yè)增加值值率都低于于全國平均均水平，說說明這兩個個產(chǎn)業(yè)的大大多數(shù)企業(yè)業(yè)都從事低低附加值的的工作，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條比比較短。2002年年全球汽車車零部件銷銷售行業(yè)、、汽車整車車銷售行業(yè)業(yè)的投資現(xiàn)現(xiàn)金回報率率別為13%和10%，遠(yuǎn)高高于汽車制制造業(yè)的5%，說明明制造行業(yè)業(yè)的利潤已已經(jīng)很低，，下游產(chǎn)業(yè)業(yè)成為了新新的利潤增增長點。營銷服務(wù)金融整車組裝制制造研發(fā)零部件資料來源：：順義統(tǒng)計計信息網(wǎng)、、中國統(tǒng)計計局網(wǎng)站、、新財富網(wǎng)網(wǎng)站以加工制造造為主的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決決定了順義義的產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀具具有勞動力力素質(zhì)低、、土地附加加值低的特特點低附加值加加工制造業(yè)業(yè)占主導(dǎo)吸納就業(yè)人人口數(shù)量不不足勞動力素質(zhì)質(zhì)低土地附加值值低順義區(qū)目前前制造業(yè)從從業(yè)人口2.94萬萬人，制造造業(yè)用地1.1萬畝畝，畝均勞勞動力2.7人。如如果將所有有8.8萬萬畝未建設(shè)設(shè)用地都作作為制造業(yè)業(yè)用地也僅僅能帶來26萬人。。目前順義區(qū)區(qū)本科以上上學(xué)歷人口口比例僅為為3%。中中關(guān)村科技技園區(qū)學(xué)士士以上學(xué)歷歷人數(shù)占33%，碩碩士以上占占6.7%。2004年年順義汽車車制造業(yè)畝畝產(chǎn)出537萬元，，電子信息息制造業(yè)畝畝產(chǎn)出502萬元；；而上地信信息產(chǎn)業(yè)基基地畝產(chǎn)高高達(dá)2433萬元。。資料來源：：順義統(tǒng)計計信息網(wǎng)、、中關(guān)村管管委會網(wǎng)站站第三產(chǎn)業(yè)在在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)中所占比比重小，發(fā)發(fā)展速度慢慢，且以社社會服務(wù)業(yè)業(yè)為主,內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)處于較低低層次資料來源：：順義統(tǒng)計計信息網(wǎng)順義第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)統(tǒng)服務(wù)業(yè)為為主；信息息傳輸、計計算機(jī)服務(wù)務(wù)和軟件業(yè)業(yè)、金融保保險業(yè)等生生產(chǎn)服務(wù)業(yè)業(yè)所占比重重很小，且且有下降趨趨勢。對城市的研研究我們界界定為“人人在一定的的空間內(nèi)進(jìn)進(jìn)行生產(chǎn)和和消費”，，并從這四四個方面對對順義的現(xiàn)現(xiàn)狀進(jìn)行研研究，尋找找現(xiàn)實與理理想之間的的差距空間/土地Space/Land生活/消費Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地利用性性質(zhì)土地利用強(qiáng)強(qiáng)度地價峰值可利用土地地量人口：人口總量人口就業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)消費：消費力消費結(jié)構(gòu)消費地點建成區(qū)中居居住用地和和工業(yè)用地地的比例過過高，擠壓壓了商業(yè)、、醫(yī)療、教教育等公共共設(shè)施用地地，影響了了城市職能能的發(fā)揮空港片區(qū)中心片區(qū)空港片區(qū)仁和鎮(zhèn)馬坡牛欄山居住區(qū)工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀34.0％49.3％國標(biāo)20-30％15-25％城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)圖例居住區(qū)工業(yè)區(qū)公共服務(wù)區(qū)未建成區(qū)村莊縣城區(qū)域名稱建成區(qū)(ha)未建成區(qū)(ha)工業(yè)用地居住用地其他用地空港片區(qū)2614614382812仁和鎮(zhèn)1712.3676.7156.91054.2馬坡35.7131.646.181096.4牛欄山126.9200.883.0889.3總計2135.91470.1724.085851.9各組團(tuán)用地地性質(zhì)分布布各片區(qū)土地地利用現(xiàn)狀狀對城市的研研究我們界界定為“人人在一定的的空間內(nèi)進(jìn)進(jìn)行生產(chǎn)和和消費”，，并從這四四個方面對對順義的現(xiàn)現(xiàn)狀進(jìn)行研研究，尋找找現(xiàn)實與理理想之間的的差距空間/土地Space/Land生活/消費Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地利用性性質(zhì)土地利用強(qiáng)強(qiáng)度地價峰值可利用土地地量人口：人口總量人口就業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)消費：消費力消費結(jié)構(gòu)消費地點空港片區(qū)吸吸引了部分分高素質(zhì)外外來人口，，但從整體體上看，順順義的外來來人口以加加工制造業(yè)業(yè)工人為主主，人口素素質(zhì)不高空港片區(qū)的的外來人口口的收入狀狀況呈現(xiàn)沙沙漏形分布布，中產(chǎn)階階級的量相相對較少；；高素質(zhì)質(zhì)的外來人人群多數(shù)不不在區(qū)域內(nèi)內(nèi)就業(yè)順義外來人人口年齡構(gòu)構(gòu)成以青壯壯年人口為為主，文化化素質(zhì)也普普遍較低，，受過高高等教育的的人只占3%空港片區(qū)外外來人口的的收入分布布空港片區(qū)外外來人口的的教育程度度分布順義區(qū)外來來人口的年年齡分布資料來源：：順義統(tǒng)計計信息網(wǎng)；；世聯(lián)調(diào)研研順義區(qū)外來來人口的教教育程度分分布對城市的研研究我們界界定為“人人在一定的的空間內(nèi)進(jìn)進(jìn)行生產(chǎn)和和消費”，，并從這四四個方面對對順義的現(xiàn)現(xiàn)狀進(jìn)行研研究，尋找找現(xiàn)實與理理想之間的的差距空間/土地Space/Land生活/消費Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：：產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)域比比較優(yōu)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)就就業(yè)土地：：土地利利用性性質(zhì)土地利利用強(qiáng)強(qiáng)度地價峰峰值可利用用土地地量人口：：人口總總量人口就就業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)人口素素質(zhì)消費：：消費力力消費結(jié)結(jié)構(gòu)消費地地點順義的的消費費雖然然旺盛盛，但但衣食食住等等基本本生活活品支支出比比重較較大，，休閑閑娛樂樂場所所較少少2003年年順義義區(qū)社社會消消費品品零售售額50.4億億元，，在北北京郊郊區(qū)各各區(qū)縣縣中僅僅次于于房山山區(qū)衣食住住等基基本生生活品品支出出比重重較大大，娛娛樂休休閑等等高檔檔消費費購買買比重重很小小區(qū)內(nèi)娛娛樂消消費地地———公園園順義公公園；；臥龍龍公園園和怡怡園公公園。。娛樂樂消費費基本本符合合“娛娛樂＝＝公園園”這這一等等式通過60多多位居居民訪訪談表表明，，85%的的居民民認(rèn)為為：本地的的娛樂樂的地地方很很少，，大部部分體體育場場館不不向公公眾開開放，，公園園是他他們?nèi)杖粘Ｐ菪蓍e娛娛樂的的唯一一場所所。2003年年順義義城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民消費費結(jié)構(gòu)構(gòu)數(shù)據(jù)來來源：：北京京統(tǒng)計計年鑒鑒；順順義區(qū)區(qū)統(tǒng)計計年鑒鑒，訪訪談2003年年北京京郊區(qū)區(qū)各區(qū)區(qū)縣社社會消消費品品零售售額24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070門頭溝區(qū)房山區(qū)通州區(qū)順義區(qū)昌平區(qū)大興區(qū)平谷區(qū)懷柔區(qū)密云縣延慶縣要實現(xiàn)現(xiàn)順義義新城城的發(fā)發(fā)展目目標(biāo)，，基于于現(xiàn)狀狀的研研究我我們發(fā)發(fā)現(xiàn)存存在著著以下下幾個個關(guān)鍵鍵問題題，這這也正正是我我們需需要研研究的的重點點推動順順義新新城發(fā)發(fā)展的的核心心驅(qū)動動因素素是什什么？？怎樣實實現(xiàn)順順義新新城的的規(guī)劃劃人口口總量量，改改善人人口的的結(jié)構(gòu)構(gòu)現(xiàn)狀狀？應(yīng)該通通過何何種途途徑完完善和和提升升順義義新城城的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)？？順義新新城第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)怎怎樣才才能實實現(xiàn)快快速發(fā)發(fā)展？？順義新新城的的發(fā)展展目標(biāo)標(biāo)：新城是是承擔(dān)擔(dān)疏解解中心心城人人口和和功能能、集集聚新新的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，帶動動區(qū)域域發(fā)展展的規(guī)規(guī)?；鞘惺械貐^(qū)區(qū)新城應(yīng)應(yīng)建設(shè)設(shè)成為為相對對獨立立、功功能完完善、、環(huán)境境優(yōu)美美、交交通便便捷、、公共共服務(wù)務(wù)設(shè)施施發(fā)達(dá)達(dá)的健健康新新城資料來來源：：《《北京京城市市總體體規(guī)劃劃2004-2020》》規(guī)劃和和現(xiàn)狀狀人口口之間間有61萬萬的巨巨大缺缺口，，單一一依靠靠以制制造業(yè)業(yè)為主主的第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展無無法實實現(xiàn)規(guī)規(guī)劃的的人口口目標(biāo)標(biāo)；以制造造業(yè)為為主的的第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展現(xiàn)狀狀決定定了低低素質(zhì)質(zhì)的人人口結(jié)結(jié)構(gòu)特特征，，他們們的消消費力力進(jìn)而而也就就決定定了順順義第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的低水水平發(fā)發(fā)展；；制造業(yè)業(yè)和低低水平平的第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展都都不利利用提提升土土地的的附加加值，，順義義新城城的土土地將將無法法實現(xiàn)現(xiàn)“地地盡其其利””；發(fā)現(xiàn)問問題：：研究重重點：：基于現(xiàn)現(xiàn)狀提提出問問題的的解決決之道道－－－跳出出現(xiàn)狀狀外的的案例例研究究案例研研究Part1:－－－－新城城發(fā)展展模式式的國國際案案例研研究新城發(fā)發(fā)展模模式田園新新城GARDENCITY公司城城/產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新新城COMPANYTOWN城市郊郊區(qū)化化發(fā)展展的邊邊緣新城城/EDGETOWN政府主主導(dǎo)下下的行行政中中心新城城/NEWCENTER國際際案案例例Letchworth（英國國，倫倫敦））WelwynGardenCity（英國，，倫敦敦）新城發(fā)發(fā)展模式資料來來源：：文獻(xiàn)獻(xiàn)檢索索、世世聯(lián)分分析公共交交通導(dǎo)導(dǎo)向發(fā)發(fā)展的的新城開開發(fā)/TODPortSunlight（（英英國，，利物物浦））GrandeCache（加拿拿大，，Albert）筑波科科學(xué)城城（日本本，筑筑波））Radburn（美美國，，紐約約）Columbia哥哥倫比比亞新新城（美國，，馬里里蘭州州）千里新新城（（日本本，大大阪））多摩新新鎮(zhèn)（（日本本，東東京都都）沙田新新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)（中中國，，香港港）Canberra（（澳洲洲，堪堪培拉拉）Brasilia（（巴西西，巴巴西利利亞））37在對世世界各各地新新城進(jìn)進(jìn)行廣廣泛研研究的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，我們們著重重分析析了其其中五五個極極具代代表性性的國國際案案例筑波科科學(xué)城城WelwynGardenCityColumbia多摩新鎮(zhèn)鎮(zhèn)初步考慮慮案例Letchworth，英國WelwynGardenCity，，英國PortSunlight，，英國GrandeCache，，加拿大筑波科學(xué)學(xué)城，日本Radburn，美國國Columbia，美美國千里新城城，日本本多摩新鎮(zhèn)鎮(zhèn)，日本本沙田新市市鎮(zhèn)，香香港Canberra，澳澳洲Brasilia，巴巴西…著重分析析了其中中五個韋林花園園城，英國筑波科學(xué)學(xué)城，日日本哥倫比亞亞新城，，美國多摩新鎮(zhèn)鎮(zhèn)，日本本堪培拉，，澳大利利亞田園新城城公司城/產(chǎn)業(yè)新新城城市郊區(qū)區(qū)化發(fā)展展的邊緣緣新城公共交通通導(dǎo)向發(fā)發(fā)展的新新城行政中心心新城Canberra資料來源源：文獻(xiàn)獻(xiàn)檢索、、世聯(lián)分分析通過案例例分析和和模式總總結(jié)，基基于順義義新城的的發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀判斷斷，在城城市郊區(qū)區(qū)化的驅(qū)驅(qū)動力下下我們將將有機(jī)會會發(fā)展成成為相對對獨立于于北京中中心城區(qū)區(qū)、城市市功能完完善的邊邊緣新城城新城發(fā)展展模式核心驅(qū)動動因素關(guān)鍵成功功因素典型代表表案例田園城市市工業(yè)革命命造成城城市環(huán)境境惡化城市居住住需求急急劇上升升交通方式式基于鐵鐵路與步步行控制城市市規(guī)模、、規(guī)模較較小WelwynGardenCity公司城/產(chǎn)產(chǎn)業(yè)城政府決策市場對于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的需求求政府主導(dǎo)開開發(fā)、投入入大量資金金政府強(qiáng)制或或引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)積聚筑波科學(xué)城城邊緣新城汽車普及和和便捷的交交通路網(wǎng)城市郊區(qū)化化位于大城市市邊緣建設(shè)快速的的交通路網(wǎng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化化帶動的二二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)的快速發(fā)發(fā)展，解決決了職住平平衡問題哥倫比亞新新城TOD新城城（多多為臥城））大城市中心心城區(qū)人口口高度惡性性膨脹政府決策興建連接大大城市的軌軌道交通系系統(tǒng)軌道沿線有有大量的建建設(shè)用地可可供房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)多摩新城行政中心新新城政府決策，，發(fā)展新區(qū)區(qū)域政府主導(dǎo)開開發(fā)、投入入大量資金金主要政府機(jī)機(jī)構(gòu)所在地地堪培拉順義新城的的發(fā)展模式式選擇發(fā)達(dá)國家的的郊區(qū)化新新城發(fā)展歷歷程揭示，，順義要發(fā)發(fā)展成為成成功的邊緣緣新城，在在完善和提提升產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)之之上必須大大力發(fā)展第第三產(chǎn)業(yè)階段劃分汽車郊區(qū)化化階段（1920-1950年）普遍郊區(qū)化化階段（1950-1980年）城市功能完完善階段（20世紀(jì)紀(jì)80年代代）邊緣新城形形成階段（90年代代以來）發(fā)展特征關(guān)鍵舉措汽車時代的的到來促進(jìn)進(jìn)了城市的的郊區(qū)化郊區(qū)開發(fā)不不再沿鐵路路線分布富裕階層的的郊區(qū)住宅宅迅速膨脹脹中產(chǎn)階級郊郊區(qū)化出現(xiàn)現(xiàn)，中上階階層居住在在郊區(qū)公路交通網(wǎng)網(wǎng)的建設(shè)住宅需求量量大增，中中產(chǎn)階級的的郊區(qū)住宅宅得到普遍遍發(fā)展開始出現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化化熱潮，制制造業(yè)、通通訊、科研研、倉儲業(yè)業(yè)等紛紛移移向高速公公路、機(jī)場場等交通便便利地區(qū)商業(yè)、休閑閑娛樂業(yè)等等社會服務(wù)務(wù)業(yè)也追隨隨著消費者者的郊遷而而向郊區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移高速公路的的建設(shè)鼓勵適合中中產(chǎn)階級居居住的郊區(qū)區(qū)房地產(chǎn)開開發(fā)郊區(qū)興建購購物中心，，完善生活活配套設(shè)施施隨著郊區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷斷完善和發(fā)發(fā)展，金融融、貿(mào)易、、保險等生生產(chǎn)服務(wù)業(yè)業(yè)也出現(xiàn)郊郊區(qū)化遷移移大量辦公物物業(yè)開始出出現(xiàn)，住宅宅開發(fā)也從從分散型的的高檔住宅宅轉(zhuǎn)向中高高層的公寓寓住宅建設(shè)設(shè)城市居民階階層多樣化化引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展，完善善和提升產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鼓勵發(fā)展金金融貿(mào)易等等生產(chǎn)服務(wù)務(wù)業(yè)，近一一步帶動和和提升商業(yè)業(yè)、休閑娛娛樂等社會會服務(wù)業(yè)發(fā)發(fā)展郊區(qū)新鎮(zhèn)與與中心城區(qū)區(qū)的共生關(guān)關(guān)系逐漸減減弱就業(yè)機(jī)會不不斷增加，，以商業(yè)、、金融、貿(mào)貿(mào)易等第三三產(chǎn)業(yè)為主主新城居民基基本實現(xiàn)了了職住平衡衡遠(yuǎn)郊發(fā)展趨趨勢增加－－案例研究Part2:———汽汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)帶動城市市發(fā)展的2個案例研研究底特律（Detroit）：：－始建于1701年并并于1815年正式式設(shè)立為城市，因汽汽車制造業(yè)業(yè)而聞名全全球－占地218.5平平方公里，，2004年人口91萬－除了汽車車制造，底底特律地區(qū)區(qū)主要的工工業(yè)還包括：機(jī)機(jī)床附件生生產(chǎn)、內(nèi)燃燃機(jī)制造、、鋼鐵鍛造、、金屬切削削刀具加工工等斯圖加特（（Stuttgart）：－斯圖加特市市占地面積積207平平方公里，，2004年年人口59萬－斯圖加特特地區(qū)由市市區(qū)和周邊邊的5個州州級縣構(gòu)成，，占地面積積3654平方公里里，2004年年人口266萬－2004年德研究究機(jī)構(gòu)推出出德國主要要城市排名中，斯斯圖加特在在生活水準(zhǔn)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)活活力和綜合排排名均列前前三案例研究Part3:———會會展業(yè)帶帶動城市發(fā)發(fā)展的6個個案例研究究國外案例國內(nèi)案例漢諾威(德德國)米蘭(意大大利)Rosemont(美國)香港廣州上海案例研究Part4:———空空港帶動動城市發(fā)展展的3個案案例研究Fairfax（華華盛頓杜勒勒斯機(jī)場））DupageCounty（芝加哥哥O’Hare機(jī)場場）ClaytonCounty（亞特特蘭大Harsfield機(jī)機(jī)場）面積1062平方公公里；人口口約100萬杜勒斯高速速公路穿郡郡而過美國最成功功的新城RESTON坐落于于此全美最富有有的100個郡排名名第五全美本科學(xué)學(xué)歷人口比比例最高的的10個郡郡排凈第二二位于芝加哥哥o’HARE國際際機(jī)場西側(cè)側(cè)20英里里伊利諾伊州州東北部第第二大縣總面積332平方英英里；總?cè)巳丝?0.4萬企業(yè)總數(shù)32376家；就業(yè)業(yè)總?cè)藬?shù)620680人DupageCounty境內(nèi)擁有有財富1000強(qiáng)的的多家企業(yè)業(yè)（Lucent,Molex,Tellabs）、很很多小型信信息技術(shù)公公司以及兩兩家國家技技術(shù)研究機(jī)機(jī)構(gòu)—Argonne國家實實驗室和Fermi國際加速速器實驗室室面積146平方英里里；人口24萬世界最繁忙忙的機(jī)場——亞特蘭大大Hartsfield機(jī)場場的大部分分位于其境境內(nèi)Clayton是當(dāng)當(dāng)?shù)氐慕煌ㄍ屑~，包包括四條洲洲際告訴公公路，兩條條鐵路干線線及鏈接亞亞特蘭大的的輕軌。Clayton的重重要使命是是為HARTSFIELD機(jī)機(jī)場的正常常運營和發(fā)發(fā)展提供服服務(wù)。機(jī)場場時Clayton經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的主要動動力產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略:依托托空港核心心資源，引引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)代制造業(yè)業(yè)，積極發(fā)發(fā)展以生產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)業(yè)為為主導(dǎo)的第第三產(chǎn)業(yè)。?，F(xiàn)代制造業(yè)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)制制造信息技術(shù)服服務(wù)汽車電子制制造會展業(yè)汽車服務(wù)貿(mào)貿(mào)易電子芯片制制造集成電路制制造精密儀器制制造光機(jī)電產(chǎn)品品制造。。。根據(jù)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展戰(zhàn)略略,我們們給出了順順義新城產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的引導(dǎo)方向向人口口①土地利用用現(xiàn)狀②可利用土土地量③土地構(gòu)成成④房地產(chǎn)狀狀況土地消費產(chǎn)業(yè)①產(chǎn)業(yè)分類類②產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值值③主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)④相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈⑤產(chǎn)業(yè)就業(yè)業(yè)①人口總量量②人口結(jié)構(gòu)構(gòu)③人口現(xiàn)狀狀來源①消費者來來源②消費力③消費結(jié)構(gòu)構(gòu)④消費地點點產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖圖人口結(jié)構(gòu)圖圖消費結(jié)構(gòu)圖圖土地結(jié)構(gòu)圖圖新城功能分分布圖產(chǎn)業(yè)集群：：空港和會會展引領(lǐng)的的現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)為核心心及紐帶，，緊密銜接接汽車制造造和電子信信息兩大支支柱產(chǎn)業(yè)，，形成產(chǎn)業(yè)業(yè)集群隨著產(chǎn)業(yè)的的升級和經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，2020年順義義新城的人人均GDP將達(dá)到1.5萬美美金，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)將是是0：40：60人均GDP的預(yù)測采采用Holt-Winters兩參數(shù)數(shù)指數(shù)平滑滑法，以順順義區(qū)1995年~2004年人均GDP為樣樣本數(shù)據(jù)，，在一次