中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營(yíng)銷推廣策略思考

【大綠地·鳳凰花園】營(yíng)銷推廣策略思考謹(jǐn)呈：東莞大綠地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司內(nèi)容精要------三點(diǎn)思考

思考點(diǎn)一：項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目雖為片區(qū)商業(yè)中心的輻射區(qū)，但目前開(kāi)發(fā)所具備的優(yōu)勢(shì)并不明顯，需要通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新才能出彩。思考點(diǎn)二：項(xiàng)目商業(yè)本項(xiàng)目商業(yè)體量較大，商業(yè)部分的成敗，將是本項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。思考點(diǎn)三：項(xiàng)目操作如何利用中原的強(qiáng)大網(wǎng)絡(luò)資源，與大綠地房地產(chǎn)產(chǎn)生互動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最優(yōu)化？地塊分析住宅定位市場(chǎng)分析項(xiàng)目解析項(xiàng)目定位市場(chǎng)攻擊策略商業(yè)定位項(xiàng)目發(fā)展建議市場(chǎng)環(huán)境分析東莞市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值東莞市總體經(jīng)濟(jì)水平的大幅快速提高，帶動(dòng)了東莞市人民生活水平不斷改善，消費(fèi)能力和消費(fèi)需求迅速提高。對(duì)本項(xiàng)目的銷售提供了良好的市場(chǎng)背景。東莞2003年恩格爾系數(shù)為31.1％，根據(jù)國(guó)際上恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)衡量,東莞已基本達(dá)到富裕型的消費(fèi)水平。對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)要求也逐漸提高。人均消費(fèi)性支出2004年?yáng)|莞市房地產(chǎn)投資較2003急劇增長(zhǎng)52.7％，說(shuō)明東莞市房地產(chǎn)正處于一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段。房地產(chǎn)投資的放量增長(zhǎng)同時(shí)也存在的一定的風(fēng)險(xiǎn)。東莞市房地產(chǎn)投資狀況分析2004年房地產(chǎn)施工面積是竣工面積的6.11倍，表明未來(lái)樓市可能將供大于求。今后兩年內(nèi)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)可能將面臨較大的消化壓力！2004年商品房施工及竣工面積開(kāi)始放量，但全市商品房空置面積與2003年相差不大，可看出市場(chǎng)需求保持旺盛的增長(zhǎng)之勢(shì).大環(huán)境趨好極利于本項(xiàng)目的發(fā)展。東莞市商品房空置面積分析東莞市商品房銷售均價(jià)234724832660y=2200e0.0626xR2=0.996721002200230024002500260027002002年2003年2004年商品房銷售均價(jià)（元/㎡）指數(shù)(商品房銷售均價(jià)（元/㎡）)東莞莞商商品品房房?jī)r(jià)價(jià)格格相相對(duì)對(duì)于于整整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀狀況況處處于于較較低低的的水水平平，，還還有有一一定定的的上上升升空空間間。。東莞莞市市商商品品房房銷銷售售均均價(jià)價(jià)分分析析外來(lái)來(lái)人人員員置置業(yè)業(yè)所所占占比比例例不不斷斷提提高高；；境外外人人士士，，購(gòu)購(gòu)房房所所占占比比例例逐逐年年下下降降；；本地地居居民民購(gòu)購(gòu)房房比比例例穩(wěn)穩(wěn)步步增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，是是東東莞莞市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)主主要要的的購(gòu)購(gòu)房房群群體體。。東莞莞市市購(gòu)購(gòu)房房群群體體分分析析☆房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)持持續(xù)續(xù)火火熱熱☆銷售售價(jià)價(jià)格格持持續(xù)續(xù)上上揚(yáng)揚(yáng)☆商品品房房供供應(yīng)應(yīng)膨膨脹脹，，市市場(chǎng)場(chǎng)消消化化壓壓力力劇劇增增☆東莞莞各各鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展供供需需兩兩旺旺☆東莞莞東東部部各各鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)總總體體也也呈呈現(xiàn)現(xiàn)向向上上的的勢(shì)勢(shì)頭頭東莞莞市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)總總結(jié)結(jié)塘廈廈鎮(zhèn)鎮(zhèn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易十十分分活活躍躍，，近近年年來(lái)來(lái)一一直直呈呈現(xiàn)現(xiàn)租售售兩兩旺旺.塘廈廈房房地地產(chǎn)產(chǎn)概概況況近幾幾年年開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的三三正正半半山山豪豪苑苑、、駿駿景景高高爾爾夫夫花花園園、、可可居居、、銀銀湖湖山山莊莊等等項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷銷售售情情況況良良好好。。塘廈廈本本地地人人公務(wù)務(wù)員員外資資投投資資商商工廠廠、、企企業(yè)業(yè)的的高高級(jí)級(jí)管管理理人人員員鄰鎮(zhèn)鎮(zhèn)或或深深圳圳人人主力力購(gòu)購(gòu)房房群群體體：：住宅宅租租賃賃市市場(chǎng)場(chǎng)非非常?；罨钴S躍：：房屋屋出出租租的的回回報(bào)報(bào)非非常?？煽捎^觀，，面面積積約約110平平方方米米的的住住宅宅，，其其月月租租金金范范圍圍在在2000-5000元元的的水水平平，，回回報(bào)報(bào)率率平平均均達(dá)達(dá)到到10%以以上上。說(shuō)說(shuō)明明片片區(qū)區(qū)市市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)，，住住宅宅也也是是一一種種較較好好的的投投資資物物業(yè)業(yè)。。整體體開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)量量較較小小。鳳崗崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)商商品品房房開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)時(shí)間間較較晚晚，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)總總量量不不大大。。鳳崗崗房房地地產(chǎn)產(chǎn)概概況況總體體開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)水水平平低低。目前前鳳鳳崗崗房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)、、規(guī)規(guī)劃劃、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、營(yíng)營(yíng)銷銷、、社社區(qū)區(qū)配配套套等等都都尚尚處處在在初初級(jí)級(jí)階階段段。外來(lái)來(lái)客客戶戶支支持持鳳崗崗依依靠靠其其靠靠近近深深圳圳的的優(yōu)優(yōu)越越性性，，吸吸引引了了許許多多外外地地購(gòu)購(gòu)房房者者，，使使鳳鳳崗崗房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)呈呈現(xiàn)現(xiàn)良良好好的的上上升升趨趨勢(shì)勢(shì)。。市場(chǎng)場(chǎng)漸漸趨趨活活躍躍近年年翡翡翠翠山山湖湖、、嘉嘉輝輝豪豪庭庭等等房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，使使片片區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)漸漸趨趨活活躍躍。。樟木木頭頭房房地地產(chǎn)產(chǎn)概概況況房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展成成熟熟樟木木頭頭房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)由由92年年開(kāi)開(kāi)始始快快速速發(fā)發(fā)展展，，到到現(xiàn)現(xiàn)在在已已發(fā)發(fā)展展了了十十多多年年。。相相續(xù)續(xù)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)了了御御景景花花園園、、帝帝豪豪花花園園、、綠綠茵茵豪豪廷廷等等十十幾幾個(gè)個(gè)具具有有影影響響力力的的樓樓盤盤。。整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)已已日日趨趨成成熟熟。。購(gòu)房房主主力力以以香香港港人人為為主主樟木頭有便便利的交通通，發(fā)展商商更以此將將樓盤主推推香港市場(chǎng)場(chǎng)，從而形形成了以香香港外銷市市場(chǎng)為主導(dǎo)導(dǎo)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)外銷銷市場(chǎng)總量量增加，市市場(chǎng)份額下下降2003年年以來(lái)，內(nèi)內(nèi)銷市場(chǎng)持持續(xù)向好。。整體外銷銷市場(chǎng)雖然然總量增加加，但市場(chǎng)場(chǎng)占有份額額下降。挖掘本地市市場(chǎng)從2004年下半年年開(kāi)始，樟樟木頭內(nèi)銷銷市場(chǎng)迅速速膨脹，發(fā)發(fā)展商開(kāi)始始挖掘本地地市場(chǎng)、而而經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展也使內(nèi)內(nèi)地人士的的購(gòu)買力不不斷增加。。內(nèi)銷的比比例從不到到的一成的的比例升至至三成半左左右。清溪鎮(zhèn)房地地產(chǎn)概況清溪房地產(chǎn)產(chǎn)處于發(fā)展展初期，商商品房的開(kāi)開(kāi)發(fā)仍處于于較為初級(jí)級(jí)的階段。。所開(kāi)發(fā)的的樓盤中，，以商住小小區(qū)為主，，戶型以120平米米以上的戶戶型為主。。清溪鎮(zhèn)可分分為新城區(qū)區(qū)和老城區(qū)區(qū)以及郊區(qū)區(qū)三個(gè)部分分。老城新城老城區(qū)，是是香芒西路路、康怡路路、香芒中中路、香芒芒東路延線線。新城區(qū)，是是聚富路和和廣場(chǎng)路交交界處以南南，清魚路路以北地區(qū)區(qū)。郊區(qū)是清溪鎮(zhèn)中中心區(qū)以外外的地區(qū)名稱類型單位面積戶型均價(jià)或銷售情況金陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng)商住94-137三房二廳二衛(wèi)3200康泰大廈商住132-123三房二廳二衛(wèi)2500星光商業(yè)廣場(chǎng)商住70-86二房、三房1900公務(wù)員大樓小高層130三房二廳二衛(wèi)1600碧月灣花園別墅，小高層140四房二廳二衛(wèi)2980大綠地別墅，小高層168-348三房――六房3000-6500年豐豪苑商住100-150三房售罄銀橋花園商住120-160三房、四房售罄康怡花園商住120-180三房、四房售罄南峰聚富花園商住100-160二房、三房、四房售罄柏麗花園別墅300（地皮）自建別墅售罄清溪鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)發(fā)樓盤一覽覽地理位置：：清溪鎮(zhèn)聚富富路占地面積：：21萬(wàn)平方方米建筑面積：：118569平方米米容積率率：0.56綠化率率：58%發(fā)展商商：清溪房地產(chǎn)產(chǎn)公司物業(yè)類型：：520套洋洋房、別墅墅及部分商商鋪主力戶型：：三房?jī)蓮d133.85㎡、四四房?jī)蓮d137.87㎡銷售價(jià)格：：洋房3380元/㎡㎡、別墅6000元元/㎡車位位：售價(jià)：8萬(wàn)萬(wàn)/位；租租賃：250元/月月.位碧月灣花園園地理位置：：香芒西路占地面積：：57029平方米發(fā)展商商：東莞市三陽(yáng)陽(yáng)實(shí)業(yè)發(fā)展展有限公司司物業(yè)類型：：180套商商鋪（1-4層捆綁綁銷售其中中1-2層層為商鋪，，3-4層層為住宅））主力戶型：：333.36-419.01㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)：：簡(jiǎn)單裝修銷售價(jià)格：：3200元元/㎡（1-4層層捆綁銷售售)1層:約約6500元/㎡㎡2層:約3000元/㎡3-4層:約1600元/㎡付款方式：：一次性；銀銀行按揭九九五折。管理費(fèi)費(fèi)：1.2元/月.㎡金陽(yáng)商貿(mào)廣廣場(chǎng)地理位置：：清溪科技路路與埔星西西路交匯處處建筑面積：：19800㎡（商業(yè)業(yè)12200㎡、、住宅7500㎡㎡）物業(yè)類型：：102套住住宅、61間商鋪及及一家大型型綜合商場(chǎng)場(chǎng)主力戶型：：住宅：三房?jī)蓮d78.12㎡、二房房?jī)蓮d69.49、、85.73㎡；商鋪：100㎡、65㎡銷售價(jià)格：：洋房1900元/㎡㎡、商鋪6500元元/㎡公開(kāi)發(fā)售日日：05年3月27日日發(fā)展商商：東莞星光商商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公公司星光商業(yè)廣廣場(chǎng)清溪房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)結(jié)清溪鎮(zhèn)對(duì)商商品房的市市場(chǎng)需求較較大。清溪房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)結(jié)鎮(zhèn)區(qū)商品房房每年開(kāi)發(fā)發(fā)量不大，，項(xiàng)目發(fā)展展有較大空空間。清溪房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)結(jié)主力客戶群群仍以本地地居民和外外來(lái)經(jīng)商者者及企業(yè)主主和高管為為主，對(duì)住住房的需求求，主要是是出于對(duì)居居住環(huán)境、、安全性的的考慮而產(chǎn)產(chǎn)生。清溪房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)結(jié)投資客戶群群中，多數(shù)數(shù)為持幣觀觀望型。有有一定的客客戶外流現(xiàn)現(xiàn)象。周邊的：常常平、樟木木頭、塘廈廈等。清溪房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)結(jié)目前清溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)新建住宅宅項(xiàng)目回報(bào)報(bào)率較高。清溪房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)結(jié)鎮(zhèn)區(qū)沿街商商鋪極為普普遍。新興興商業(yè)區(qū)初初成規(guī)模。。給本項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)銷售售都帶來(lái)極極大的壓力力。中原認(rèn)為：：此項(xiàng)目的商商業(yè)部分是是項(xiàng)目的難難點(diǎn)及重點(diǎn)點(diǎn)所在。。解決好了項(xiàng)項(xiàng)目的招商商工作將會(huì)會(huì)對(duì)項(xiàng)目商商業(yè)的銷售售帶來(lái)極大大的便利，，從而使本本項(xiàng)目的盈盈利目標(biāo)能能較好、快快速實(shí)現(xiàn)。。商業(yè)市場(chǎng)分分析東莞市商業(yè)業(yè)概況業(yè)態(tài)多元化化倉(cāng)儲(chǔ)商店商業(yè)步行街街品牌專賣專業(yè)市場(chǎng)主題購(gòu)物公公園大型超市大型百貨物業(yè)名稱返租模式華南MALL10-16年返租，起點(diǎn)1-3年7％回報(bào)，從第4年起每年遞增5％盈鋒廣場(chǎng)20年返租，1－5年回報(bào)率4.25％，6－10年回報(bào)率4.81％，10－15年回報(bào)率5.44％，16－20年回報(bào)率6.15％地王廣場(chǎng)帶租約銷售，并引進(jìn)了眾多知名商家東城風(fēng)情步行街返租三年世博廣場(chǎng)街鋪擬返租三年返租商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目☆業(yè)態(tài)多元元化東莞市商業(yè)業(yè)總結(jié)☆商業(yè)用房房供應(yīng)過(guò)剩?！钪黝}式商商業(yè)正在接接受市場(chǎng)考考驗(yàn)☆返租方式式得以普遍遍采用☆銷售較順順利，招商商是瓶頸☆東莞高端人人群相對(duì)有有限，而大大型商業(yè)百百貨遍地開(kāi)開(kāi)花，致使使不少走高高端路線的的商業(yè)場(chǎng)所所人氣不旺旺，經(jīng)營(yíng)狀狀況不理想想。清溪商業(yè)分分布☆兩大主力力商圈為支支點(diǎn)，以街街鋪為延伸伸網(wǎng)線，以以幾大商業(yè)業(yè)百貨為為網(wǎng)點(diǎn)，共共同構(gòu)建清清溪商業(yè)圈圈?！顐鹘y(tǒng)商商圈成熟全全面，是清清溪鎮(zhèn)主力力商業(yè)圈。?！钚屡d商商業(yè)圈，發(fā)發(fā)展?jié)摿蘧薮??！罟I(yè)區(qū)區(qū)及住宅區(qū)區(qū)內(nèi)的零散散商業(yè)普遍遍。新興商圈傳統(tǒng)商圈華潤(rùn)天和舊大新大新富升華潤(rùn)萬(wàn)佳商圈分布及及七大百貨貨分布富佳☆大型零售售百貨與商商業(yè)街鋪的的相互補(bǔ)充充清溪商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)清溪鎮(zhèn)兩大大商業(yè)圈中中，均為以以大型零售售百貨和商商業(yè)街鋪互互為補(bǔ)充的的形式，其其中大型零零售百貨店店是長(zhǎng)期吸吸引較大人人流的商業(yè)業(yè)熱點(diǎn)，是是支撐商圈圈的支柱。。而圍繞零售售百貨店的的各種街鋪鋪，經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)全面，，為消費(fèi)者者提供了較較多不同檔檔次的服飾飾、通訊等等產(chǎn)品，是是主力商家家的有利補(bǔ)補(bǔ)充。兩種經(jīng)營(yíng)形形式的有利利結(jié)合，增增強(qiáng)了商圈圈生存的重重要生命力力☆經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)以滿足生生活所需為為主如：服裝、、餐飲、生生活用品等等☆檔次一般般為中低檔檔次。較少少高檔次的的消費(fèi)。如：六大百百貨中，華華潤(rùn)萬(wàn)佳檔檔次較高，，但門可羅羅雀。天和和百貨有中中高檔的購(gòu)購(gòu)物環(huán)境，，但商品檔檔次為中低低檔。富升升、大新，，經(jīng)營(yíng)檔次次中低檔，，但人流較較多。消費(fèi)費(fèi)時(shí)時(shí)段段性性明明顯顯☆本本鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的的商商業(yè)業(yè)處處于于滿滿足足居居民民日日常常生生活活的的較較低低層層次次，，外外來(lái)來(lái)大大型型零零售售百百貨貨領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)市市場(chǎng)場(chǎng)；；清溪溪商商業(yè)業(yè)分分析析及及總總結(jié)結(jié)☆目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群對(duì)對(duì)生生活活有有更更高高層層次次的的需需求求，，例例如如休休閑閑、、娛娛樂(lè)樂(lè)、、康康體體等等商商業(yè)業(yè)在在市市場(chǎng)場(chǎng)中中較較為為缺缺乏乏，，是是較較好好的的市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。。例如如：：傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)圈圈內(nèi)內(nèi)：：休休閑閑場(chǎng)場(chǎng)所所和和娛娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所所都都較較少少。?！瞵F(xiàn)現(xiàn)有有商商業(yè)業(yè)檔檔次次普普遍遍較較低低，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈，，消消費(fèi)費(fèi)者者期期待待市市場(chǎng)場(chǎng)出出現(xiàn)現(xiàn)一一些些高高檔檔、、環(huán)環(huán)境境舒舒適適、、更更具具特特色色的的商商業(yè)業(yè)形形式式。。例如如：：當(dāng)當(dāng)?shù)氐亟?jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力較較強(qiáng)強(qiáng)的的客客戶戶，，會(huì)會(huì)選選擇擇到到深深圳圳、、廣廣州州等等地地購(gòu)購(gòu)物物，，到到塘塘廈廈、、樟樟木木頭頭等等鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)消消費(fèi)費(fèi)。。清溪溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的消消費(fèi)費(fèi)者者大大致致分分為為三三大大類類：：清溪溪商商業(yè)業(yè)消消費(fèi)費(fèi)者者總總結(jié)結(jié)企業(yè)業(yè)主主、、政政府府官官員員、、企企業(yè)業(yè)高高端端人人群群、、外外來(lái)來(lái)經(jīng)經(jīng)商商者者本地地普普通通居居民民較低低層層次次的的外外來(lái)來(lái)打打工工族族此部部分分客客戶戶消消費(fèi)費(fèi)在在很很大大程程度度上上具具有有不不確確定定性性，，沖沖動(dòng)動(dòng)消消費(fèi)費(fèi)還還可可以以加加以以更更好好的的引引導(dǎo)導(dǎo)和和釋釋放放，，并并使使之之成成為為一一種種消消費(fèi)費(fèi)習(xí)習(xí)慣慣。。清溪投投資者者分析析☆投資資者大大多為為本地地人調(diào)查研研究表表明：：現(xiàn)有有商鋪鋪大多多為當(dāng)當(dāng)?shù)厝巳耸克?gòu)買買?！钔顿Y資動(dòng)機(jī)機(jī)：將將存款款購(gòu)置置商鋪鋪，作作為長(zhǎng)長(zhǎng)期固固定的的收入入來(lái)源源。負(fù)利率率的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)，，使有有存款款的客客戶愿愿意進(jìn)進(jìn)行投投資。。而商商鋪?zhàn)髯鳛楣坦潭ㄙY資產(chǎn)，，有長(zhǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)穩(wěn)定的的現(xiàn)金金流。。一定定升值值潛力力的物物業(yè)，，受到到投資資者的的親睞睞?！钊狈ΨωS富富的投投資知知識(shí)和和投資資經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)投資者者自身身學(xué)歷歷不高高，對(duì)對(duì)股票票債卷卷等缺缺少投投資技技巧。?！钔顿Y資外流流現(xiàn)象象明顯顯城區(qū)及及周邊邊經(jīng)濟(jì)濟(jì)重鎮(zhèn)鎮(zhèn)是他他們的的選擇擇。根根據(jù)周周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目，客客戶資資料的的調(diào)查查分析析得出出此觀觀點(diǎn)☆關(guān)注注商業(yè)業(yè)投資資項(xiàng)目目，有有“一一鋪富富三代代”的的傳統(tǒng)統(tǒng)思想想，尤尤其習(xí)習(xí)慣于于投資資臨街街商鋪鋪。在當(dāng)?shù)氐鼐用衩裰写娲嬖诶卫喂痰牡摹耙灰讳伕桓蝗钡牡膫鹘y(tǒng)統(tǒng)思想想。擁?yè)碛信R臨街商商鋪的的當(dāng)?shù)氐厝耸渴吭诮?jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的的過(guò)程程中也也確實(shí)實(shí)得到到了極極高的的回報(bào)報(bào)。清溪投投資型型商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)供量量較小小,相相對(duì)于于較大大的投投資市市場(chǎng),項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)部分分銷售售有較較大的的市場(chǎng)場(chǎng)空間間。清溪商商業(yè)市市場(chǎng)存存在七七大主主力商商場(chǎng),和諸諸多零零散商商業(yè)形形式,相對(duì)對(duì)于有有限的的消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng),商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)壓壓力巨巨大。。結(jié)合到到本項(xiàng)項(xiàng)目的的龐大大商業(yè)業(yè)體量量,經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)是難難點(diǎn),招商商是關(guān)關(guān)鍵!切實(shí)可可行的的商業(yè)業(yè)定位位,以以及強(qiáng)強(qiáng)大的的招商商實(shí)力力是保保證項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)成成功的的關(guān)鍵鍵。清溪商商業(yè)市市場(chǎng)總總結(jié)項(xiàng)目地地塊分分析鳳凰花花園所在地地項(xiàng)目距距離商商圈核核心及及中心心旺地地距離離有一一定距離離，周周邊的的生活活區(qū)和和對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目造造成了了一定的的商業(yè)業(yè)阻斷斷。項(xiàng)目位位于鹿鹿鳴路路與商商業(yè)街街交界界處，，屬于于傳統(tǒng)統(tǒng)核心心商圈圈的輻輻射區(qū)區(qū)域。。項(xiàng)目有有與核核心商商圈近近距離離的地地緣優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，經(jīng)過(guò)過(guò)引導(dǎo)導(dǎo)和培培育后后，完完全有有分享享商圈圈龐大大人流流的可可能。?！铐?xiàng)目目東邊邊是菜菜田、、美鮮鮮娜園園藝花花木場(chǎng)場(chǎng)和重重河村村委☆項(xiàng)目目西邊邊是私私宅。?！铐?xiàng)目目南邊邊是廠廠房、、鹿鳴鳴路。。☆項(xiàng)目目北面面是舊舊式商商品房房廠房區(qū)區(qū)項(xiàng)目四四至☆道道路：：鹿鳴鳴路、、商業(yè)業(yè)街☆學(xué)學(xué)校：：清溪溪幼兒兒園（（步行行15分鐘鐘）、、中心心小學(xué)學(xué)（步步行18鐘鐘）清溪中中學(xué)（（步行行15分鐘鐘）、、清溪溪第二二中學(xué)學(xué)（步步行20分分鐘））☆醫(yī)醫(yī)院：：清溪溪醫(yī)院院（步步行15分分鐘））☆銀銀行：：農(nóng)行行重河河分行行、建建設(shè)銀銀行清清溪儲(chǔ)儲(chǔ)蓄所所、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀銀行清清溪辦事處處、工工行旺旺東儲(chǔ)儲(chǔ)蓄所所、農(nóng)農(nóng)信鎮(zhèn)鎮(zhèn)西儲(chǔ)儲(chǔ)蓄所所?！钌躺虡I(yè)：：華潤(rùn)潤(rùn)超市市、富富升百百貨、、肯德德基、、麥當(dāng)當(dāng)勞、、真功功夫、、商業(yè)街街街鋪鋪(8分分鐘)結(jié)論：：項(xiàng)目目周邊邊配套套完善善，可可以非非常方方便的的享受受商業(yè)業(yè)、銀行、、教育育、醫(yī)醫(yī)療等等生活活配套套。項(xiàng)目周周邊配配套情情況分分析商圈范范圍：：項(xiàng)目商商圈分分析香芒東東路、、商業(yè)業(yè)街。。兩街街交界界處為為整個(gè)個(gè)商圈圈的最最核心心點(diǎn)。。半徑徑范圍圍約300米。。業(yè)態(tài)：：以傳統(tǒng)統(tǒng)市場(chǎng)場(chǎng)、富富升商商場(chǎng)、、大新新百貨貨（服服裝））、華華潤(rùn)超超市為為主，，肯德德基、、真功功夫、、麥當(dāng)當(dāng)勞著著名快快餐店店與之之互補(bǔ)補(bǔ)。舊舊市場(chǎng)場(chǎng)街鋪鋪、香香芒中中路沿沿街街街鋪、、商業(yè)業(yè)街街街鋪，，為商商圈核核心點(diǎn)點(diǎn)做了了有效效的延延展。。街鋪:經(jīng)營(yíng)服服裝為為主，，以餐餐飲、、食品品、飾飾品為為輔。。經(jīng)營(yíng)營(yíng)的檔檔次高高中、、低檔檔兼有有。經(jīng)營(yíng)模模式分分析傳統(tǒng)市市場(chǎng)：以生活活用品品為主主，附附帶周周邊沿沿舊市場(chǎng)的的街鋪鋪，街街鋪銷銷售商商品以以服服裝、、飾品品為主主，貨貨品檔檔次以以低檔檔為主主。百貨類類商場(chǎng)場(chǎng)：整體是是以超超市類類型經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，以生生活用用品、、食品品、服服裝為為主。。貨品品檔次次為中中低檔檔，☆區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位位于泛泛傳統(tǒng)統(tǒng)成熟熟商業(yè)業(yè)圈內(nèi)內(nèi)。即即可以以享受受到成成熟商商圈的的便利利，另另一方方面隨隨著商商圈的的不段段完善善和發(fā)發(fā)展，，物業(yè)業(yè)價(jià)值值的提提升速速度很很快。。☆規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目相相對(duì)于于同一一商業(yè)業(yè)圈內(nèi)內(nèi)的物物業(yè)具具有規(guī)規(guī)模上上的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。?！钤O(shè)計(jì)規(guī)規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢(shì)按照規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，，本項(xiàng)項(xiàng)目建建成后后將是是清溪溪集休休閑、、娛樂(lè)樂(lè)、購(gòu)購(gòu)物、、餐飲飲為一一體的的大型型綜合合商業(yè)業(yè)城。?！钍姓?guī)規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目附附近將將會(huì)拓拓寬道道路連連接莞莞深高高速及及北環(huán)環(huán)路。?！罟步唤煌恿觿?shì)公交車車站點(diǎn)點(diǎn)離本本項(xiàng)目目有３３百米米的距距離，，不太太便利利?！钆c與商業(yè)業(yè)旺點(diǎn)點(diǎn)沒(méi)有有直接接的連連接本項(xiàng)目目不能能與商商業(yè)旺旺點(diǎn)直直接的的連接接，缺缺乏人人氣。?！铐?xiàng)項(xiàng)目目公公共共空空間間不不足足項(xiàng)目目因因?yàn)闉檎颊嫉氐孛婷娣e積不不大大，，地地面面停停車車不不便便，，消消費(fèi)費(fèi)者者難難以以在在此此長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)時(shí)間間逗逗留留。。項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)SWOT分分析析優(yōu)勢(shì)勢(shì)S劣勢(shì)勢(shì)W☆片片區(qū)區(qū)供供應(yīng)應(yīng)量量少少項(xiàng)目目所所在在傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)片片區(qū)區(qū)今今年年商商業(yè)業(yè)用用房房供供應(yīng)應(yīng)量量較較少少。?！钋迩逑惺袌?chǎng)場(chǎng)需需求求量量的的增增加加。清溪溪市市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)潛潛在在需需求求的的增增加加。?！钋迩逑躺虡I(yè)業(yè)竟竟?fàn)帬?zhēng)的的威威脅脅六大大商商家家同同臺(tái)臺(tái)競(jìng)競(jìng)技技，，帶帶來(lái)來(lái)的的商商業(yè)業(yè)威威脅脅。?！铐?xiàng)項(xiàng)目目本本身身商商業(yè)業(yè)體體量量較較大大。本項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)面面積積將將近近4萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米，，清清溪溪市市場(chǎng)場(chǎng)能能否否及及時(shí)時(shí)消消化化。?！钯J貸款款政政策策影影響響銀行行貸貸款款利利率率的的調(diào)調(diào)整整，，投投資資門門檻檻的的提提高高。。機(jī)會(huì)會(huì)O威脅脅T☆本本項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于成成熟熟商商業(yè)業(yè)片片區(qū)區(qū)，，而而且且規(guī)規(guī)模模較較大大，，如如經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)得得當(dāng)當(dāng)將將可可以以引引領(lǐng)領(lǐng)清清溪溪商商業(yè)業(yè)走走向向。?！畋颈卷?xiàng)項(xiàng)目目占占地地不不大大，，但但體體量量大大，，造造成成公公共共空空間間不不大大，，應(yīng)應(yīng)盡盡量量拓拓展展公公共共空空間間，，采采用用開(kāi)開(kāi)放放式式街街區(qū)區(qū)，，使使客客戶戶可可以以在在公公共共空空間間里里逗逗留留。?！钤谠阪?zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)，，七七大大商商家家的的同同臺(tái)臺(tái)競(jìng)競(jìng)技技給給本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)帶帶來(lái)來(lái)了了很很大大的的威威脅脅，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)定定要要突突破破現(xiàn)現(xiàn)狀狀，，才才能能出出彩彩。。SWOT總總結(jié)結(jié)☆項(xiàng)項(xiàng)目目的的商商業(yè)業(yè)部部分分是是項(xiàng)項(xiàng)目目的的難難點(diǎn)點(diǎn)及及重重點(diǎn)點(diǎn)所所在在。。在在項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷銷售售初初期期能能夠夠很很好好的的解解決決項(xiàng)項(xiàng)目目的的招招商商問(wèn)問(wèn)題題，，將將會(huì)會(huì)為為項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷銷售售帶帶來(lái)來(lái)極極大大的的利利好好，，從從而而能能更更快快促促進(jìn)進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷銷售售，，使使本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的盈盈利利目目標(biāo)標(biāo)能能更更好好更更快快的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。?！钪性袛鄶啵卷?xiàng)目商商業(yè)市場(chǎng)有良良好的發(fā)展?jié)摑摿涂臻g。。SWOT總結(jié)結(jié)項(xiàng)目商業(yè)篇27年，23城中原對(duì)住區(qū)商商業(yè)開(kāi)發(fā)的問(wèn)問(wèn)題與思考?。?shí)際需要矛盾商業(yè)街初定位位分期入住矛盾一次性開(kāi)發(fā)居民生活矛盾商業(yè)設(shè)施住區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)中存在的問(wèn)問(wèn)題☆分類別設(shè)置置的住區(qū)商業(yè)業(yè)設(shè)施通過(guò)對(duì)住區(qū)商商業(yè)設(shè)施存在在的問(wèn)題以及及不同商業(yè)設(shè)設(shè)施特點(diǎn)的總總結(jié)與反思，，中原提出了了以關(guān)注居民民的需求為出出發(fā)點(diǎn)的商業(yè)業(yè)設(shè)施配套主主張。根據(jù)規(guī)模、地地段、租金、、干擾程度的的不同，商業(yè)業(yè)設(shè)施可以劃劃分為6類：：餐飲設(shè)施、、日常必備型型配套（便利利店等）、階階段性配套（（裝修、中介介公司）、文文化類商業(yè)配配套（酒吧、、書店等）、、零售型商業(yè)業(yè)（超市）以以及傳統(tǒng)型商商業(yè)（肉菜市市場(chǎng)等）?！罘旨?jí)設(shè)置的的住區(qū)商業(yè)設(shè)設(shè)施根居民實(shí)際需需求、設(shè)施服服務(wù)和城市環(huán)環(huán)境特點(diǎn)進(jìn)行行分級(jí)設(shè)置，，在保證便利利性的同時(shí)，，增加公共設(shè)設(shè)施的共享性性。中原按照照鄰里、住區(qū)區(qū)和城市片區(qū)區(qū)3個(gè)層次進(jìn)進(jìn)行分級(jí)設(shè)置置。中原對(duì)商業(yè)設(shè)設(shè)置特點(diǎn)的反反思從項(xiàng)目的規(guī)模模和地段特點(diǎn)點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)據(jù)中原操作大大量住宅區(qū)商商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目商業(yè)在在分級(jí)上應(yīng)定定位為住區(qū)商商業(yè)，即不僅服務(wù)務(wù)于本項(xiàng)目居居民，更包含含項(xiàng)目所屬住住區(qū)的大量居居民，以及到到香茫路商圈圈購(gòu)物消費(fèi)的的鎮(zhèn)區(qū)客戶，，最終形成全鎮(zhèn)鎮(zhèn)聞名的新型型商業(yè)熱點(diǎn)。。從項(xiàng)目的大體體量和大規(guī)模?？矗?xiàng)目商商業(yè)類別應(yīng)該該區(qū)別于以往往商業(yè)形式，，以市場(chǎng)發(fā)展展?jié)摿Υ?、利利?rùn)空間大、、市場(chǎng)空白的的特色商業(yè)，，打造清溪新一一代最好最休休閑最具特色色的商業(yè)街區(qū)區(qū)。定位注解：☆清溪第第一城———清溪首席集集餐飲、休閑閑、娛樂(lè)、購(gòu)購(gòu)物為一體的的都市時(shí)尚城城☆“ＢＬＯＯCＫ街區(qū)””源自北美，，是開(kāi)放式街街區(qū)的展現(xiàn)模模式，是集商商住于一體的的城市生活表表現(xiàn)形式。項(xiàng)目商業(yè)定位位清溪第一一城————開(kāi)放放式BLOCK街區(qū)茶樓、風(fēng)味美食坊（（大酒樓）美容、水療、康體休閑大中型百貨、、特色專營(yíng)店店（如女人世世界）、酒吧項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位位集中式三層集中式首、二二層集中式四層公共空間特色色商業(yè)最大的特特色最終體現(xiàn)現(xiàn)在公共空間，本項(xiàng)目必須須在公共空間間上營(yíng)造一種休閑文化化與體驗(yàn)情趣趣相結(jié)合的特色經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)特色色特色餐飲（休休閑餐飲為主主體，附帶部部分商務(wù)餐飲）、、服裝為業(yè)態(tài)態(tài)主體；超市市——社區(qū)式購(gòu)物物，為完善項(xiàng)項(xiàng)目功能的業(yè)業(yè)態(tài)補(bǔ)充使本項(xiàng)項(xiàng)目集餐飲、、社區(qū)式購(gòu)物物功能，又兼有休休閑娛樂(lè)功能能和觀光價(jià)值值本項(xiàng)目在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)上特色色化的商業(yè)建建筑組合建筑規(guī)劃特色色從特色中尋找找機(jī)會(huì)！開(kāi)放式休閑街街區(qū)表現(xiàn)沒(méi)有特色就沒(méi)沒(méi)有生命力，，有特色，就就有了機(jī)會(huì)??！土圍磚屋金屬院木屋玻璃房大型風(fēng)味美食食坊+時(shí)尚精精品服服飾街街+集中式式購(gòu)物物震撼的的視覺(jué)覺(jué)效果果、新穎、、時(shí)尚尚——Block街區(qū)開(kāi)放式式休閑閑街區(qū)區(qū)表現(xiàn)現(xiàn)二木屋———料料理坊坊在商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)的某某個(gè)區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃為為帶木木屋特特質(zhì)的的立面面，引引入日日式、、韓國(guó)國(guó)或其其他東東南亞亞風(fēng)味味的特特色餐餐飲。。建議在在商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)的局局部區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃為為大面面積玻玻璃組組合的的立面面，其其無(wú)論論在造造型上上還是是在內(nèi)內(nèi)部情情景上上均在在外部部就能能親臨臨感受受。具體體表表現(xiàn)現(xiàn)玻璃璃屋屋————感感受受吧吧、、集集中中式式商商業(yè)業(yè)另本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的集集中中式式商商業(yè)業(yè)也也可可以以規(guī)規(guī)劃劃為為大大面面積積玻玻璃璃組組合合的的立立面面，，使使造造型型上上有有相相對(duì)對(duì)較較強(qiáng)強(qiáng)的的視視覺(jué)覺(jué)感感。。本項(xiàng)項(xiàng)目目的的餐餐飲飲消消費(fèi)費(fèi)旨旨在在營(yíng)營(yíng)造造真真正正的的block街街區(qū)區(qū)，其其最最終終的的消消費(fèi)費(fèi)感感受受就就是一一種種無(wú)限限空空間間、、無(wú)無(wú)限限自自由由，，壓壓力力心心情情釋釋放放的感感覺(jué)覺(jué)。。通過(guò)過(guò)體體驗(yàn)驗(yàn)式式園園林林、、文文化化情情景景雕雕塑塑，，營(yíng)營(yíng)造造一一種種在在公公共共空空間間上上處處處處是是景景，，處處處處是是休休閑閑的的人性性化化空空間間。消費(fèi)費(fèi)者者為為享享受受、、體體驗(yàn)驗(yàn)開(kāi)開(kāi)放放式式的的街街區(qū)區(qū)空空間間的的樂(lè)樂(lè)趣趣與與氛氛圍圍而而發(fā)發(fā)生生的的自自主主消消費(fèi)費(fèi)，，是開(kāi)開(kāi)放放街街區(qū)區(qū)最最大大的的成成功功之之處處！觀賞賞體驗(yàn)驗(yàn)極限限休閑閑處處處是是景景處處處是是休休閑閑Block開(kāi)開(kāi)放放空空間間建議議空空間間上上能能形形成成以以下下幾幾種種功功能能：：公共共空空間間的的營(yíng)營(yíng)造造觀賞賞————在商商業(yè)業(yè)街街的的人人流流主主要要通通道道，，增增加加一一些些可可以以觀觀賞賞的的元元素素，，形形成成視視覺(jué)覺(jué)亮亮點(diǎn)點(diǎn)Block空空間間1美國(guó)國(guó)BLOCK街區(qū)區(qū)示示意意步行行環(huán)環(huán)境境/小小品品PocketParks多功功能能零售售空空間間廣場(chǎng)場(chǎng)廣場(chǎng)場(chǎng)氛氛圍圍營(yíng)營(yíng)造造動(dòng)感感、、趣趣味味/生生活活/文文化化廣場(chǎng)場(chǎng)可可作作為為公公眾眾休休憩憩場(chǎng)場(chǎng)所所/與與會(huì)會(huì)所所相相結(jié)結(jié)合合，，提提供供小小型型表表演演舞舞臺(tái)臺(tái)和和臨臨時(shí)時(shí)的的展展示示空空間間/給給街街區(qū)區(qū)公公民民提提供供一一種種““人人居居人人聚聚””的的雙雙優(yōu)優(yōu)空空間間，，為為他他們們創(chuàng)創(chuàng)造造一一種種差差異異化化城城市市生生活活體體驗(yàn)驗(yàn)的的價(jià)價(jià)值值實(shí)用用的的公公共共設(shè)設(shè)施施體驗(yàn)驗(yàn)空空間間廣場(chǎng)場(chǎng)氛氛圍圍營(yíng)營(yíng)造造體驗(yàn)驗(yàn)————在商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)的的較較大大的的公公共共空空間間位位置置可可增增設(shè)設(shè)一一些些可可以以讓讓人人體體驗(yàn)驗(yàn)的的設(shè)設(shè)施施便捷的步行距離特色街區(qū)指示/街名開(kāi)放的街道實(shí)用的公共設(shè)施動(dòng)感、趣味/生活/文化自然的步行系統(tǒng)標(biāo)志點(diǎn)景觀元素核心交匯點(diǎn)都市休閑時(shí)尚block街區(qū)開(kāi)放放的的街街道道、、集集中中的的商商店店、、實(shí)實(shí)用用的的公公共共設(shè)設(shè)施施、、自自然然的的步步行行系系統(tǒng)統(tǒng)、、便便捷捷的的步步行行距距離離、、特特色色街街區(qū)區(qū)指指示示.街區(qū)區(qū)———關(guān)關(guān)于于商商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)元元素素獨(dú)立命名——清溪第一城本項(xiàng)項(xiàng)目目在在統(tǒng)統(tǒng)一一開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建成成后后，，采采用用統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理、、統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、、統(tǒng)統(tǒng)一一租租賃賃等等，，實(shí)實(shí)行行集集中中管管理理和和分分散散經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。。項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理建建議議整體體商商業(yè)業(yè)采采用用先先招招商商，，后后銷銷售售的的策策略略。。整體體物物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展方方向向?yàn)闉椋海焊吒邫n檔次次的的消消費(fèi)費(fèi)環(huán)環(huán)境境，，中中檔檔次次的的商商品品價(jià)價(jià)格格。。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理建建議委托/組組建專業(yè)業(yè)的管理理公司進(jìn)進(jìn)行總體體的、全全面的管管理服務(wù)務(wù):>>對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目整體體形象的的推介，，負(fù)責(zé)整整個(gè)項(xiàng)目目的形象象宣傳、、推廣；；>>對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目范圍圍內(nèi)所有有的商業(yè)業(yè)面積進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)管管理；>>提供供項(xiàng)目范范圍內(nèi)的的車位、、住宅、、辦公室室的租用用服務(wù)；；>>提供供經(jīng)商咨咨詢、引引進(jìn)新型型商業(yè)形形態(tài)；>>提供供商鋪出出租、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓等中中介服務(wù)務(wù)；>>物業(yè)業(yè)管理的的常規(guī)服服務(wù)、監(jiān)監(jiān)督；>>負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目的的招商（（指招商商部分））；>>承辦辦大型文文化、娛娛樂(lè)活動(dòng)動(dòng)；中原商會(huì)會(huì)的會(huì)員員主要為以以下三類類：①連鎖商商業(yè)零售售企業(yè)：：包括百貨貨公司、、超級(jí)市市場(chǎng)、專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)、主題題商場(chǎng)、、休閑娛娛樂(lè)及飲飲食管理理公司等等；②著名商商品品牌牌：包括服裝裝、皮具具、化妝妝品、珠珠寶首飾飾及名表表等；③在莞的的港臺(tái)商商人：東莞有大大量的外外資企業(yè)業(yè)，其高高層管理理人員特特別是港、臺(tái)籍籍人士中中，有很很多均在在東莞置置業(yè)或有有置業(yè)計(jì)計(jì)劃，他他們通過(guò)過(guò)委托中原代代理的方方式，尋尋找符合合其投資資意向的的物業(yè)，，這類會(huì)會(huì)員主要要為商鋪及住住宅投資資者。中原商業(yè)業(yè)資源整整合森拓普顧顧問(wèn)有限限公司森拓普顧顧問(wèn)有限限公司(以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱“CentaPro”)為香港港中原集集團(tuán)旗下下首要提提供專業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)及投資資顧問(wèn)服服務(wù)的子子公司，，專注于于商業(yè)以以及投資資類型的的顧問(wèn)服服務(wù)。現(xiàn)現(xiàn)時(shí)的業(yè)業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)除香港港外，還還遍及全全國(guó)及亞亞太區(qū)各各重點(diǎn)城城市。CentaPro由一一批擁有有不同國(guó)國(guó)籍與技技能的專專業(yè)人才才組成，，包括來(lái)來(lái)自新加加坡、英英國(guó)等地地的測(cè)量量師、建建筑師及及財(cái)務(wù)分分析員，，并擁有有逾十年年的豐富富行內(nèi)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。憑憑借CentaPro以客為為先的理理念，中中原的專專業(yè)隊(duì)伍伍能為客客戶洞悉悉市場(chǎng)的的走勢(shì)，，并提供供最全面面的專業(yè)業(yè)意見(jiàn)。。憑借借集思廣廣益的優(yōu)優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)隊(duì)，CentaPro承諾為為客戶提提供最專專業(yè)的高高質(zhì)素服服務(wù)。中原CentaPro操作的的部分商商業(yè)項(xiàng)目目：金光光華廣場(chǎng)場(chǎng)、五洲洲風(fēng)情MALL、萬(wàn)象象城對(duì)外招商商操作途途徑項(xiàng)目住宅宅篇☆區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目位于于泛傳統(tǒng)統(tǒng)成熟商商業(yè)圈內(nèi)內(nèi)。一方方面可以以享受到到成熟商商圈的便便利，另另一方面面隨著商商圈的不不段完善善和發(fā)展展，物業(yè)業(yè)受商圈圈的輻射射就逾加加明顯，，物業(yè)價(jià)價(jià)值的提提升速度度很快。。☆項(xiàng)目目周邊缺缺少景觀觀。四周環(huán)境境組成是是菜田、、私房、、廠區(qū)及及陳舊商商品房，，導(dǎo)致景景觀的缺缺乏。優(yōu)勢(shì)S劣勢(shì)W項(xiàng)目住宅宅SWOT分析析☆配套優(yōu)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目位于于清溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)成熟片片區(qū)，教教育、商商業(yè)、醫(yī)醫(yī)療、文文體設(shè)施施齊備。?！町a(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查：：項(xiàng)目戶戶型大小小適中，，結(jié)構(gòu)合合理。☆公共共交通劣劣勢(shì)公交車站站點(diǎn)離本本項(xiàng)目有有３百米米的距離離，較不不便利☆項(xiàng)目目特色項(xiàng)目周邊邊為工廠廠和民房房，建筑筑形式較較為混亂亂，本項(xiàng)項(xiàng)目容易易從中脫脫穎而出出?！钇瑓^(qū)區(qū)供應(yīng)量量少項(xiàng)目所在在傳統(tǒng)商商業(yè)片區(qū)區(qū)今年商商品房供供應(yīng)量較較少?！钋逑袌?chǎng)需需求量的的增加。清溪市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)潛在在需求的的增加。?！钗磥?lái)來(lái)市場(chǎng)潛潛在供應(yīng)應(yīng)量的增增加。清溪未來(lái)來(lái)市場(chǎng)的的供應(yīng)量量將有所所增加，，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目造成成潛在的的威脅。。機(jī)會(huì)O威脅T爭(zhēng)取時(shí)間間，及早早入市。。利用本本項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)有的地地段和位位置，形形成傳統(tǒng)統(tǒng)成熟片片區(qū)，特特色項(xiàng)目目的唯一一性，直直擊市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)。利用產(chǎn)品特特色打造““都市生活活零距離的的高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品，充分分迎合市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)買群體體的心理預(yù)預(yù)期。全方位引導(dǎo)導(dǎo)和培育市市場(chǎng)，突出出項(xiàng)目的概概念形象，，增加感召召力，營(yíng)造造多極、多多元化的購(gòu)購(gòu)買市場(chǎng)。。項(xiàng)目住宅SWOT小小結(jié)【潛在客戶戶分布及構(gòu)構(gòu)成】客戶定位清溪周邊鎮(zhèn)☆客戶區(qū)域構(gòu)成：以清溪鎮(zhèn)為重點(diǎn)區(qū)域，周邊鎮(zhèn)區(qū)為輔助區(qū)域?！钪饕涂蛻袈殬I(yè)構(gòu)構(gòu)成：清溪溪原始居民民、企業(yè)中中高級(jí)職員員、工廠高高級(jí)管理人人員、外來(lái)來(lái)個(gè)體經(jīng)營(yíng)營(yíng)者、公務(wù)務(wù)員等。A、年齡齡層次：多多數(shù)年齡在在26-40歲歲之間；B、家庭庭結(jié)構(gòu)：多多為2-4人，需要要相對(duì)獨(dú)立立的個(gè)人空空間C、收入入狀況：屬屬于中高等等級(jí)，家庭庭年收入8萬(wàn)元以上上，有一定定的支付首首期能力；；D、消費(fèi)費(fèi)水平：是是一些中高高檔商品、、中高檔休休閑娛樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所的消費(fèi)費(fèi)對(duì)象。E、購(gòu)買買動(dòng)機(jī)：改改善居住條條件，提高高生活質(zhì)量量，追求獨(dú)獨(dú)立自主追追求自我，，或?qū)?xiàng)目目未來(lái)預(yù)期期看好的投投資。F、置業(yè)業(yè)次數(shù)：多多為首次置置業(yè)。主要目標(biāo)客客戶三大特特征分析☆背景特特征：A、追求求舒適生活活B、忙碌碌中尋求寧寧?kù)o；C、對(duì)自自己的未來(lái)來(lái)和收入預(yù)預(yù)期樂(lè)觀；；D、享受受高檔次的的休閑娛樂(lè)樂(lè)消費(fèi)。E、希望望與親朋為為鄰，需要要健康、融融洽的社區(qū)區(qū)文化。☆價(jià)值傾傾向：A、注重住住宅的多種種功能。B、住宅設(shè)設(shè)計(jì)本身應(yīng)應(yīng)具有現(xiàn)代代居住概念念，建筑風(fēng)風(fēng)格及色彩彩符合目標(biāo)標(biāo)客戶的審審美情趣，，有較完善善的社區(qū)生生活配套；；C、注重子子女教育，，希望孩子子能得接受受好的教育育；D、希望有有相對(duì)個(gè)性性化，而且且功能齊全全的高檔會(huì)會(huì)所；E、希望社社區(qū)在空氣氣清新、環(huán)環(huán)境良好的的區(qū)域；F、要求小小區(qū)要有完完善的物業(yè)業(yè)管理?！钯?gòu)房時(shí)時(shí)可能考慮慮相關(guān)問(wèn)題題：定位注解：：在清溪鎮(zhèn)中中心區(qū)域，，塑造全新新的都市生生活典范。。1、針對(duì)周周邊自建房房比較，本本項(xiàng)目就是是現(xiàn)代化，，周邊自建建房是落后后。2、針對(duì)碧碧月灣、大大綠地金豪豪花園比較較，本項(xiàng)目目是位于中中心區(qū)，享享受成熟齊齊備的社區(qū)區(qū)配套，而而碧月灣及及大綠地金金豪花園，，位于相對(duì)對(duì)偏僻地段段，周邊缺缺乏商業(yè)配配套。住宅形象定定位現(xiàn)代都市零零距離項(xiàng)目物業(yè)發(fā)發(fā)展建議☆通過(guò)對(duì)對(duì)小區(qū)整體體規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、以及各各細(xì)節(jié)部分分的打造包包裝，從而而體現(xiàn)都市市生活區(qū)的的狀況?！钔ㄟ^(guò)對(duì)對(duì)小區(qū)公共共空間、空空中花園、、泛會(huì)所的的包裝，達(dá)達(dá)到高檔次次的物業(yè)，，中檔次價(jià)價(jià)位的策略略。泛會(huì)所+立立體綠化建建議建議將五層層架空層設(shè)設(shè)計(jì)成為一一個(gè)富有趣趣味、有機(jī)機(jī)的、具會(huì)會(huì)所功能的的綠色空中中花園，以以彌補(bǔ)地面面綠化覆蓋蓋率的不足足。建議架架空層的層層高做到5.0米，，使高度空空間更廣闊闊。建議裝修時(shí)時(shí)注意通過(guò)過(guò)綠化、藝藝術(shù)展示區(qū)區(qū)、園林小小品、桌椅椅、兒童戲戲具來(lái)區(qū)隔隔出比例恰恰當(dāng)、相互互獨(dú)立又彼彼此聯(lián)系的的藝術(shù)空間間。此外，，由于轉(zhuǎn)換換層中管道道和設(shè)備較較多，注意意排布及隱隱蔽裝飾，，如綠體或或百葉窗等等。如在綠色花花園中設(shè)立立許多玻璃璃房，玻璃璃房子內(nèi)是是健身會(huì)所所、空中情情景餐廳、、活動(dòng)室等等，玻璃房房子之間用用林蔭小道道相互連接接。從而形形成會(huì)所和和園林有機(jī)機(jī)的結(jié)合在在一起，既既是會(huì)所又又是園林的的一個(gè)小品品。建議住宅大大堂要有酒酒店式裝修修，以及在在公共空間間方面，體體現(xiàn)尊貴的的氣勢(shì)。產(chǎn)品創(chuàng)新戶戶增送落落地凸窗，，讓更多的的陽(yáng)光入戶戶。倒凸窗弧飄窗產(chǎn)品創(chuàng)新通過(guò)打造空空中花園及及泛會(huì)所，，以及多重重門禁系統(tǒng)統(tǒng)等智能化化系統(tǒng)，達(dá)達(dá)到讓客戶戶感受到人人性化、生生活化、特特異化、以以及尊貴。。智能化及貼貼心設(shè)施的的運(yùn)用閉路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)車輛進(jìn)進(jìn)出管理系系統(tǒng)小區(qū)門禁管管理系統(tǒng)無(wú)線對(duì)講系系統(tǒng)多媒體信息息服務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)監(jiān)控中中心頂樓水箱二二次加壓設(shè)設(shè)施影響價(jià)格制制定的八大大因素：地

段客戶購(gòu)買物業(yè)的首要選擇要素環(huán)

境周邊及小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀發(fā)展商知名度發(fā)展商的社會(huì)認(rèn)同度和實(shí)力背景。周邊配套社區(qū)配套、樓宇配套的完善程度；交

通與交通主干道的間距，可選擇之交通工具的多元性、出入的便捷建筑質(zhì)量客戶購(gòu)買物業(yè)的基本信心支撐；戶型方正、實(shí)用率高、功能分區(qū)合理等物業(yè)管理成熟、專業(yè)的物管公司可以提升物業(yè)形象及促進(jìn)物業(yè)增值價(jià)格項(xiàng)目銷售定定價(jià)項(xiàng)目核心均均價(jià)依托同同類競(jìng)爭(zhēng)性性物業(yè)橫向向比較法，，與目標(biāo)消消費(fèi)者需求求法進(jìn)行綜綜合比較。。名稱類型單位面積住宅均價(jià)商鋪平均租金商鋪平均價(jià)格金陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng)商住94-137320030元/㎡3200元/㎡（連住宅）康泰大廈商住132-123250070元/㎡12000元/㎡星光商業(yè)廣場(chǎng)商住70-861900暫不租6500元/㎡碧月灣花園別墅，小高層140298065元/㎡13000元/㎡☆項(xiàng)目只只要立足項(xiàng)項(xiàng)目地塊本本身，針對(duì)對(duì)項(xiàng)目的客客戶群，充充分發(fā)掘出出項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位、地段段，項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃建筑、、園林、社社區(qū)服務(wù)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目與周周邊項(xiàng)目及及市場(chǎng)同類類項(xiàng)目的比比較優(yōu)勢(shì)，，就較容易易實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)的占位和和突圍，進(jìn)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的的突圍和拉拉升?！罱Y(jié)合對(duì)東東莞整體房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研究究分析和清清溪市場(chǎng)上上同類競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)物業(yè)的銷銷售狀況了了解，在既既考慮市場(chǎng)場(chǎng)暢銷和實(shí)實(shí)現(xiàn)發(fā)展商商最大利潤(rùn)潤(rùn)的前提下下，建議總總體均價(jià)：：住宅：3000元/㎡商業(yè)：７000元/㎡―10000元元/㎡商業(yè)租金：：３０－－45元/㎡項(xiàng)目銷售定定價(jià)建議商業(yè)部分考慮到商業(yè)業(yè)是本項(xiàng)目目重點(diǎn)，而而且前期招招商成功以以否是商業(yè)業(yè)銷售的關(guān)關(guān)鍵，因此此中原認(rèn)為為，招商工工作應(yīng)在住住宅正式入入市前開(kāi)展展，最好是是從現(xiàn)在開(kāi)開(kāi)始。住宅部分按現(xiàn)時(shí)工程程的進(jìn)展情情況，預(yù)計(jì)計(jì)2006年的3月月份工程進(jìn)進(jìn)度將會(huì)進(jìn)進(jìn)入封頂階階段。項(xiàng)目目的外立面面預(yù)計(jì)將會(huì)會(huì)在2006年5月月出來(lái)，而而五月份是是傳統(tǒng)的樓樓市旺季之之一，結(jié)合合為發(fā)展商商追求最大大利潤(rùn)，因因此，中原原建議本項(xiàng)項(xiàng)目的最佳佳入市時(shí)機(jī)機(jī)為2006年年的5月1日項(xiàng)目入市時(shí)時(shí)機(jī)

市場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)入期：建議在在市市場(chǎng)入市前前3個(gè)月開(kāi)開(kāi)始市場(chǎng)啟啟動(dòng)與市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)引導(dǎo)導(dǎo)，著重吸吸引市場(chǎng)關(guān)關(guān)注與詮釋釋項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)，為項(xiàng)目目的正式銷銷售打下良良好基礎(chǔ)。。

內(nèi)部認(rèn)認(rèn)籌期：在正式入市市前，預(yù)計(jì)計(jì)做一個(gè)月月的住宅部部分認(rèn)籌，，進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)試水，了了解市場(chǎng)對(duì)對(duì)項(xiàng)目的反反應(yīng)程度，，爭(zhēng)取項(xiàng)目目住宅的高高認(rèn)籌率，，為正式銷銷售奠定良良好基礎(chǔ)。。而此時(shí)，，項(xiàng)目的商商業(yè)部分也也早已進(jìn)行行主力商家家招商工作作。

開(kāi)盤發(fā)發(fā)售與銷售售期：通過(guò)能引起起消費(fèi)者共共鳴、市場(chǎng)場(chǎng)轟動(dòng)的事事件營(yíng)銷活活動(dòng)拉開(kāi)正正式進(jìn)入市市場(chǎng)的序幕幕。商業(yè)開(kāi)開(kāi)始全面招招商。并在在熱銷后順順勢(shì)進(jìn)入強(qiáng)強(qiáng)銷階段。。在住宅部部分銷售量量達(dá)到65%,商業(yè)業(yè)部分招商商面積達(dá)到到55%時(shí)時(shí)，進(jìn)行商商業(yè)部分的的銷售工作作。搶抓十十.一、圣圣誕、元旦旦、春節(jié)等等良好促銷銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)行行促銷。策略性銷售售思路1-2月3-4月5-7月銷售持續(xù)期期形象豐滿期期鋪墊形象樹(shù)立期期收尾清盤期期認(rèn)知度美譽(yù)度促進(jìn)銷售樹(shù)立忠誠(chéng)度度知名度認(rèn)知度關(guān)注度8-10月月11月之后后目標(biāo)：推廣期：時(shí)間：2006年年形象成熟期期開(kāi)盤期引爆期分階段推廣廣樣板區(qū)的亮亮相應(yīng)該得得到充分的的重視，““完整以及及完善性””將是需要要把握的準(zhǔn)準(zhǔn)則，具體體而言有以以下幾點(diǎn)：：

全面展示項(xiàng)項(xiàng)目主要價(jià)價(jià)值點(diǎn)。比如項(xiàng)目的的空中園林林、風(fēng)情商商業(yè)街、空空中泛會(huì)所所以及完備備的設(shè)施及及物業(yè)管理理服務(wù)、智智能化系統(tǒng)統(tǒng)。

同時(shí)應(yīng)應(yīng)盡量完整整展示到項(xiàng)項(xiàng)目各種不不同的產(chǎn)品品類型，并并通過(guò)樣板板區(qū)的最佳形象展示示，描繪業(yè)主未來(lái)來(lái)的美好生活活圖景。讓客戶從看到到樣板區(qū)時(shí)就就心動(dòng)、落定定。

“不鳴則已，，一鳴驚人””。建議盡量把樣樣板區(qū)環(huán)境、、設(shè)施建設(shè)完完善再開(kāi)放亮亮相，以形成成良性的口碑碑傳播效果。。銷售包裝關(guān)于樣板展示示區(qū)專業(yè)服務(wù)架構(gòu)構(gòu)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目統(tǒng)籌負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售工作策劃專案小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目商業(yè)部分工作負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃工作銷售專案小組商業(yè)專案小組東莞中原操作作優(yōu)勢(shì)策劃團(tuán)隊(duì)服務(wù)務(wù)架構(gòu)策劃師策劃經(jīng)理項(xiàng)目策劃經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃全程監(jiān)控，把握策略方向；培訓(xùn)策劃師項(xiàng)目策劃主要負(fù)責(zé)人配合策劃經(jīng)理，執(zhí)行策劃工作及銷售跟進(jìn)策劃總監(jiān)項(xiàng)目總體監(jiān)控策劃師商業(yè)策劃師銷售團(tuán)隊(duì)服務(wù)務(wù)架構(gòu)銷售總監(jiān)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)培訓(xùn)物業(yè)業(yè)顧問(wèn)；銷售售工作跟進(jìn)銷售現(xiàn)場(chǎng)管理理，及時(shí)與發(fā)發(fā)展商溝通；；收集、反映映客戶情況，，與策劃小組組共同完成銷銷售策略的調(diào)調(diào)整銷售現(xiàn)場(chǎng)客戶戶接待，總結(jié)結(jié)銷售數(shù)據(jù)；；反饋客戶反反應(yīng)和意見(jiàn)，，提出銷售建建議物業(yè)顧問(wèn)物業(yè)顧問(wèn)物業(yè)顧問(wèn)物業(yè)顧問(wèn)物業(yè)顧問(wèn)物業(yè)顧問(wèn)物業(yè)顧問(wèn)商業(yè)團(tuán)隊(duì)服務(wù)務(wù)架構(gòu)商業(yè)專員高級(jí)招商經(jīng)理