中原地產(chǎn)東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考

【大綠地·鳳凰花園】營銷推廣策略思考謹(jǐn)呈：東莞大綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司內(nèi)容精要------三點思考

思考點一：項目市場定位項目雖為片區(qū)商業(yè)中心的輻射區(qū)，但目前開發(fā)所具備的優(yōu)勢并不明顯，需要通過產(chǎn)品創(chuàng)新才能出彩。思考點二：項目商業(yè)本項目商業(yè)體量較大，商業(yè)部分的成敗，將是本項目能否成功的關(guān)鍵。思考點三：項目操作如何利用中原的強大網(wǎng)絡(luò)資源，與大綠地房地產(chǎn)產(chǎn)生互動，從而實現(xiàn)項目價值的最優(yōu)化？地塊分析住宅定位市場分析項目解析項目定位市場攻擊策略商業(yè)定位項目發(fā)展建議市場環(huán)境分析東莞市國內(nèi)生產(chǎn)總值東莞市總體經(jīng)濟水平的大幅快速提高，帶動了東莞市人民生活水平不斷改善，消費能力和消費需求迅速提高。對本項目的銷售提供了良好的市場背景。東莞2003年恩格爾系數(shù)為31.1％，根據(jù)國際上恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)衡量,東莞已基本達到富裕型的消費水平。對房地產(chǎn)的消費要求也逐漸提高。人均消費性支出2004年東莞市房地產(chǎn)投資較2003急劇增長52.7％，說明東莞市房地產(chǎn)正處于一個蓬勃發(fā)展的階段。房地產(chǎn)投資的放量增長同時也存在的一定的風(fēng)險。東莞市房地產(chǎn)投資狀況分析2004年房地產(chǎn)施工面積是竣工面積的6.11倍，表明未來樓市可能將供大于求。今后兩年內(nèi)東莞房地產(chǎn)市場可能將面臨較大的消化壓力！2004年商品房施工及竣工面積開始放量，但全市商品房空置面積與2003年相差不大，可看出市場需求保持旺盛的增長之勢.大環(huán)境趨好極利于本項目的發(fā)展。東莞市商品房空置面積分析東莞市商品房銷售均價234724832660y=2200e0.0626xR2=0.996721002200230024002500260027002002年2003年2004年商品房銷售均價（元/㎡）指數(shù)(商品房銷售均價（元/㎡）)東莞莞商商品品房房價價格格相相對對于于整整體體經(jīng)經(jīng)濟濟狀狀況況處處于于較較低低的的水水平平，，還還有有一一定定的的上上升升空空間間。。東莞莞市市商商品品房房銷銷售售均均價價分分析析外來來人人員員置置業(yè)業(yè)所所占占比比例例不不斷斷提提高高；；境外外人人士士，，購購房房所所占占比比例例逐逐年年下下降降；；本地地居居民民購購房房比比例例穩(wěn)穩(wěn)步步增增長長，，是是東東莞莞市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場主主要要的的購購房房群群體體。。東莞莞市市購購房房群群體體分分析析☆房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)持持續(xù)續(xù)火火熱熱☆銷售售價價格格持持續(xù)續(xù)上上揚揚☆商品品房房供供應(yīng)應(yīng)膨膨脹脹，，市市場場消消化化壓壓力力劇劇增增☆東莞莞各各鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展供供需需兩兩旺旺☆東莞莞東東部部各各鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場總總體體也也呈呈現(xiàn)現(xiàn)向向上上的的勢勢頭頭東莞莞市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場總總結(jié)結(jié)塘廈廈鎮(zhèn)鎮(zhèn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易十十分分活活躍躍，，近近年年來來一一直直呈呈現(xiàn)現(xiàn)租售售兩兩旺旺.塘廈廈房房地地產(chǎn)產(chǎn)概概況況近幾幾年年開開發(fā)發(fā)的的三三正正半半山山豪豪苑苑、、駿駿景景高高爾爾夫夫花花園園、、可可居居、、銀銀湖湖山山莊莊等等項項目目的的銷銷售售情情況況良良好好。。塘廈廈本本地地人人公務(wù)務(wù)員員外資資投投資資商商工廠廠、、企企業(yè)業(yè)的的高高級級管管理理人人員員鄰鎮(zhèn)鎮(zhèn)或或深深圳圳人人主力力購購房房群群體體：：住宅宅租租賃賃市市場場非非常常活活躍躍：：房屋屋出出租租的的回回報報非非常?？煽捎^觀，，面面積積約約110平平方方米米的的住住宅宅，，其其月月租租金金范范圍圍在在2000-5000元元的的水水平平，，回回報報率率平平均均達達到到10%以以上上。說說明明片片區(qū)區(qū)市市場場內(nèi)內(nèi)，，住住宅宅也也是是一一種種較較好好的的投投資資物物業(yè)業(yè)。。整體體開開發(fā)發(fā)量量較較小小。鳳崗崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)商商品品房房開開發(fā)發(fā)時時間間較較晚晚，，開開發(fā)發(fā)總總量量不不大大。。鳳崗崗房房地地產(chǎn)產(chǎn)概概況況總體體開開發(fā)發(fā)水水平平低低。目前前鳳鳳崗崗房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)、、規(guī)規(guī)劃劃、、設(shè)設(shè)計計、、營營銷銷、、社社區(qū)區(qū)配配套套等等都都尚尚處處在在初初級級階階段段。外來來客客戶戶支支持持鳳崗崗依依靠靠其其靠靠近近深深圳圳的的優(yōu)優(yōu)越越性性，，吸吸引引了了許許多多外外地地購購房房者者，，使使鳳鳳崗崗房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場呈呈現(xiàn)現(xiàn)良良好好的的上上升升趨趨勢勢。。市場場漸漸趨趨活活躍躍近年年翡翡翠翠山山湖湖、、嘉嘉輝輝豪豪庭庭等等房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的開開發(fā)發(fā)，，使使片片區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場漸漸趨趨活活躍躍。。樟木木頭頭房房地地產(chǎn)產(chǎn)概概況況房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展成成熟熟樟木木頭頭房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場由由92年年開開始始快快速速發(fā)發(fā)展展，，到到現(xiàn)現(xiàn)在在已已發(fā)發(fā)展展了了十十多多年年。。相相續(xù)續(xù)開開發(fā)發(fā)了了御御景景花花園園、、帝帝豪豪花花園園、、綠綠茵茵豪豪廷廷等等十十幾幾個個具具有有影影響響力力的的樓樓盤盤。。整整體體市市場場已已日日趨趨成成熟熟。。購房房主主力力以以香香港港人人為為主主樟木頭有便便利的交通通，發(fā)展商商更以此將將樓盤主推推香港市場場，從而形形成了以香香港外銷市市場為主導(dǎo)導(dǎo)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場。房地產(chǎn)外銷銷市場總量量增加，市市場份額下下降2003年年以來，內(nèi)內(nèi)銷市場持持續(xù)向好。。整體外銷銷市場雖然然總量增加加，但市場場占有份額額下降。挖掘本地市市場從2004年下半年年開始，樟樟木頭內(nèi)銷銷市場迅速速膨脹，發(fā)發(fā)展商開始始挖掘本地地市場、而而經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展也使內(nèi)內(nèi)地人士的的購買力不不斷增加。。內(nèi)銷的比比例從不到到的一成的的比例升至至三成半左左右。清溪鎮(zhèn)房地地產(chǎn)概況清溪房地產(chǎn)產(chǎn)處于發(fā)展展初期，商商品房的開開發(fā)仍處于于較為初級級的階段。。所開發(fā)的的樓盤中，，以商住小小區(qū)為主，，戶型以120平米米以上的戶戶型為主。。清溪鎮(zhèn)可分分為新城區(qū)區(qū)和老城區(qū)區(qū)以及郊區(qū)區(qū)三個部分分。老城新城老城區(qū)，是是香芒西路路、康怡路路、香芒中中路、香芒芒東路延線線。新城區(qū)，是是聚富路和和廣場路交交界處以南南，清魚路路以北地區(qū)區(qū)。郊區(qū)是清溪鎮(zhèn)中中心區(qū)以外外的地區(qū)名稱類型單位面積戶型均價或銷售情況金陽商貿(mào)廣場商住94-137三房二廳二衛(wèi)3200康泰大廈商住132-123三房二廳二衛(wèi)2500星光商業(yè)廣場商住70-86二房、三房1900公務(wù)員大樓小高層130三房二廳二衛(wèi)1600碧月灣花園別墅，小高層140四房二廳二衛(wèi)2980大綠地別墅，小高層168-348三房――六房3000-6500年豐豪苑商住100-150三房售罄銀橋花園商住120-160三房、四房售罄康怡花園商住120-180三房、四房售罄南峰聚富花園商住100-160二房、三房、四房售罄柏麗花園別墅300（地皮）自建別墅售罄清溪鎮(zhèn)開發(fā)發(fā)樓盤一覽覽地理位置：：清溪鎮(zhèn)聚富富路占地面積：：21萬平方方米建筑面積：：118569平方米米容積率率：0.56綠化率率：58%發(fā)展商商：清溪房地產(chǎn)產(chǎn)公司物業(yè)類型：：520套洋洋房、別墅墅及部分商商鋪主力戶型：：三房兩廳133.85㎡、四四房兩廳137.87㎡銷售價格：：洋房3380元/㎡㎡、別墅6000元元/㎡車位位：售價：8萬萬/位；租租賃：250元/月月.位碧月灣花園園地理位置：：香芒西路占地面積：：57029平方米發(fā)展商商：東莞市三陽陽實業(yè)發(fā)展展有限公司司物業(yè)類型：：180套商商鋪（1-4層捆綁綁銷售其中中1-2層層為商鋪，，3-4層層為住宅））主力戶型：：333.36-419.01㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)：：簡單裝修銷售價格：：3200元元/㎡（1-4層層捆綁銷售售)1層:約約6500元/㎡㎡2層:約3000元/㎡3-4層:約1600元/㎡付款方式：：一次性；銀銀行按揭九九五折。管理費費：1.2元/月.㎡金陽商貿(mào)廣廣場地理位置：：清溪科技路路與埔星西西路交匯處處建筑面積：：19800㎡（商業(yè)業(yè)12200㎡、、住宅7500㎡㎡）物業(yè)類型：：102套住住宅、61間商鋪及及一家大型型綜合商場場主力戶型：：住宅：三房兩廳78.12㎡、二房房兩廳69.49、、85.73㎡；商鋪：100㎡、65㎡銷售價格：：洋房1900元/㎡㎡、商鋪6500元元/㎡公開發(fā)售日日：05年3月27日日發(fā)展商商：東莞星光商商業(yè)廣場開開發(fā)有限公公司星光商業(yè)廣廣場清溪房地產(chǎn)產(chǎn)市場總結(jié)結(jié)清溪鎮(zhèn)對商商品房的市市場需求較較大。清溪房地產(chǎn)產(chǎn)市場總結(jié)結(jié)鎮(zhèn)區(qū)商品房房每年開發(fā)發(fā)量不大，，項目發(fā)展展有較大空空間。清溪房地產(chǎn)產(chǎn)市場總結(jié)結(jié)主力客戶群群仍以本地地居民和外外來經(jīng)商者者及企業(yè)主主和高管為為主，對住住房的需求求，主要是是出于對居居住環(huán)境、、安全性的的考慮而產(chǎn)產(chǎn)生。清溪房地產(chǎn)產(chǎn)市場總結(jié)結(jié)投資客戶群群中，多數(shù)數(shù)為持幣觀觀望型。有有一定的客客戶外流現(xiàn)現(xiàn)象。周邊的：常常平、樟木木頭、塘廈廈等。清溪房地產(chǎn)產(chǎn)市場總結(jié)結(jié)目前清溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)新建住宅宅項目回報報率較高。清溪房地產(chǎn)產(chǎn)市場總結(jié)結(jié)鎮(zhèn)區(qū)沿街商商鋪極為普普遍。新興興商業(yè)區(qū)初初成規(guī)模。。給本項目的的經(jīng)營銷售售都帶來極極大的壓力力。中原認(rèn)為：：此項目的商商業(yè)部分是是項目的難難點及重點點所在。。解決好了項項目的招商商工作將會會對項目商商業(yè)的銷售售帶來極大大的便利，，從而使本本項目的盈盈利目標(biāo)能能較好、快快速實現(xiàn)。。商業(yè)市場分分析東莞市商業(yè)業(yè)概況業(yè)態(tài)多元化化倉儲商店商業(yè)步行街街品牌專賣專業(yè)市場主題購物公公園大型超市大型百貨物業(yè)名稱返租模式華南MALL10-16年返租，起點1-3年7％回報，從第4年起每年遞增5％盈鋒廣場20年返租，1－5年回報率4.25％，6－10年回報率4.81％，10－15年回報率5.44％，16－20年回報率6.15％地王廣場帶租約銷售，并引進了眾多知名商家東城風(fēng)情步行街返租三年世博廣場街鋪擬返租三年返租商業(yè)項項目☆業(yè)態(tài)多元元化東莞市商業(yè)業(yè)總結(jié)☆商業(yè)用房房供應(yīng)過剩剩☆主題式商商業(yè)正在接接受市場考考驗☆返租方式式得以普遍遍采用☆銷售較順順利，招商商是瓶頸☆東莞高端人人群相對有有限，而大大型商業(yè)百百貨遍地開開花，致使使不少走高高端路線的的商業(yè)場所所人氣不旺旺，經(jīng)營狀狀況不理想想。清溪商業(yè)分分布☆兩大主力力商圈為支支點，以街街鋪為延伸伸網(wǎng)線，以以幾大商業(yè)業(yè)百貨為為網(wǎng)點，共共同構(gòu)建清清溪商業(yè)圈圈?！顐鹘y(tǒng)商商圈成熟全全面，是清清溪鎮(zhèn)主力力商業(yè)圈。?！钚屡d商商業(yè)圈，發(fā)發(fā)展?jié)摿蘧薮蟆！罟I(yè)區(qū)區(qū)及住宅區(qū)區(qū)內(nèi)的零散散商業(yè)普遍遍。新興商圈傳統(tǒng)商圈華潤天和舊大新大新富升華潤萬佳商圈分布及及七大百貨貨分布富佳☆大型零售售百貨與商商業(yè)街鋪的的相互補充充清溪商業(yè)經(jīng)經(jīng)營特點清溪鎮(zhèn)兩大大商業(yè)圈中中，均為以以大型零售售百貨和商商業(yè)街鋪互互為補充的的形式，其其中大型零零售百貨店店是長期吸吸引較大人人流的商業(yè)業(yè)熱點，是是支撐商圈圈的支柱。。而圍繞零售售百貨店的的各種街鋪鋪，經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)全面，，為消費者者提供了較較多不同檔檔次的服飾飾、通訊等等產(chǎn)品，是是主力商家家的有利補補充。兩種經(jīng)營形形式的有利利結(jié)合，增增強了商圈圈生存的重重要生命力力☆經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)以滿足生生活所需為為主如：服裝、、餐飲、生生活用品等等☆檔次一般般為中低檔檔次。較少少高檔次的的消費。如：六大百百貨中，華華潤萬佳檔檔次較高，，但門可羅羅雀。天和和百貨有中中高檔的購購物環(huán)境，，但商品檔檔次為中低低檔。富升升、大新，，經(jīng)營檔次次中低檔，，但人流較較多。消費費時時段段性性明明顯顯☆本本鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的的商商業(yè)業(yè)處處于于滿滿足足居居民民日日常常生生活活的的較較低低層層次次，，外外來來大大型型零零售售百百貨貨領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)市市場場；；清溪溪商商業(yè)業(yè)分分析析及及總總結(jié)結(jié)☆目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群對對生生活活有有更更高高層層次次的的需需求求，，例例如如休休閑閑、、娛娛樂樂、、康康體體等等商商業(yè)業(yè)在在市市場場中中較較為為缺缺乏乏，，是是較較好好的的市市場場機機會會。。例如如：：傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)圈圈內(nèi)內(nèi)：：休休閑閑場場所所和和娛娛樂樂場場所所都都較較少少。。☆現(xiàn)現(xiàn)有有商商業(yè)業(yè)檔檔次次普普遍遍較較低低，，競競爭爭激激烈烈，，消消費費者者期期待待市市場場出出現(xiàn)現(xiàn)一一些些高高檔檔、、環(huán)環(huán)境境舒舒適適、、更更具具特特色色的的商商業(yè)業(yè)形形式式。。例如如：：當(dāng)當(dāng)?shù)氐亟?jīng)經(jīng)濟濟實實力力較較強強的的客客戶戶，，會會選選擇擇到到深深圳圳、、廣廣州州等等地地購購物物，，到到塘塘廈廈、、樟樟木木頭頭等等鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)消消費費。。清溪溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的消消費費者者大大致致分分為為三三大大類類：：清溪溪商商業(yè)業(yè)消消費費者者總總結(jié)結(jié)企業(yè)業(yè)主主、、政政府府官官員員、、企企業(yè)業(yè)高高端端人人群群、、外外來來經(jīng)經(jīng)商商者者本地地普普通通居居民民較低低層層次次的的外外來來打打工工族族此部部分分客客戶戶消消費費在在很很大大程程度度上上具具有有不不確確定定性性，，沖沖動動消消費費還還可可以以加加以以更更好好的的引引導(dǎo)導(dǎo)和和釋釋放放，，并并使使之之成成為為一一種種消消費費習(xí)習(xí)慣慣。。清溪投投資者者分析析☆投資資者大大多為為本地地人調(diào)查研研究表表明：：現(xiàn)有有商鋪鋪大多多為當(dāng)當(dāng)?shù)厝巳耸克徺I買?！钔顿Y資動機機：將將存款款購置置商鋪鋪，作作為長長期固固定的的收入入來源源。負(fù)利率率的現(xiàn)現(xiàn)實，，使有有存款款的客客戶愿愿意進進行投投資。。而商商鋪作作為固固定資資產(chǎn)，，有長長期穩(wěn)穩(wěn)定的的現(xiàn)金金流。。一定定升值值潛力力的物物業(yè)，，受到到投資資者的的親睞睞。☆缺乏乏豐富富的投投資知知識和和投資資經(jīng)驗驗投資者者自身身學(xué)歷歷不高高，對對股票票債卷卷等缺缺少投投資技技巧。?！钔顿Y資外流流現(xiàn)象象明顯顯城區(qū)及及周邊邊經(jīng)濟濟重鎮(zhèn)鎮(zhèn)是他他們的的選擇擇。根根據(jù)周周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目，客客戶資資料的的調(diào)查查分析析得出出此觀觀點☆關(guān)注注商業(yè)業(yè)投資資項目目，有有“一一鋪富富三代代”的的傳統(tǒng)統(tǒng)思想想，尤尤其習(xí)習(xí)慣于于投資資臨街街商鋪鋪。在當(dāng)?shù)氐鼐用衩裰写娲嬖诶卫喂痰牡摹耙灰讳伕桓蝗钡牡膫鹘y(tǒng)統(tǒng)思想想。擁擁有臨臨街商商鋪的的當(dāng)?shù)氐厝耸渴吭诮?jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的的過程程中也也確實實得到到了極極高的的回報報。清溪投投資型型商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)市場場供量量較小小,相相對于于較大大的投投資市市場,項目目商業(yè)業(yè)部分分銷售售有較較大的的市場場空間間。清溪商商業(yè)市市場存存在七七大主主力商商場,和諸諸多零零散商商業(yè)形形式,相對對于有有限的的消費費市場場,商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營壓壓力巨巨大。。結(jié)合到到本項項目的的龐大大商業(yè)業(yè)體量量,經(jīng)經(jīng)營營是難難點,招商商是關(guān)關(guān)鍵!切實可可行的的商業(yè)業(yè)定位位,以以及強強大的的招商商實力力是保保證項項目商商業(yè)成成功的的關(guān)鍵鍵。清溪商商業(yè)市市場總總結(jié)項目地地塊分分析鳳凰花花園所在地地項目距距離商商圈核核心及及中心心旺地地距離離有一一定距離離，周周邊的的生活活區(qū)和和對項項目造造成了了一定的的商業(yè)業(yè)阻斷斷。項目位位于鹿鹿鳴路路與商商業(yè)街街交界界處，，屬于于傳統(tǒng)統(tǒng)核心心商圈圈的輻輻射區(qū)區(qū)域。。項目有有與核核心商商圈近近距離離的地地緣優(yōu)優(yōu)勢，，經(jīng)過過引導(dǎo)導(dǎo)和培培育后后，完完全有有分享享商圈圈龐大大人流流的可可能。。☆項目目東邊邊是菜菜田、、美鮮鮮娜園園藝花花木場場和重重河村村委☆項目目西邊邊是私私宅。?！铐椖磕磕线呥吺菑S廠房、、鹿鳴鳴路。?！铐椖磕勘泵婷媸桥f舊式商商品房房廠房區(qū)區(qū)項目四四至☆道道路：：鹿鳴鳴路、、商業(yè)業(yè)街☆學(xué)學(xué)校：：清溪溪幼兒兒園（（步行行15分鐘鐘）、、中心心小學(xué)學(xué)（步步行18鐘鐘）清溪中中學(xué)（（步行行15分鐘鐘）、、清溪溪第二二中學(xué)學(xué)（步步行20分分鐘））☆醫(yī)醫(yī)院：：清溪溪醫(yī)院院（步步行15分分鐘））☆銀銀行：：農(nóng)行行重河河分行行、建建設(shè)銀銀行清清溪儲儲蓄所所、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀銀行清清溪辦事處處、工工行旺旺東儲儲蓄所所、農(nóng)農(nóng)信鎮(zhèn)鎮(zhèn)西儲儲蓄所所?！钌躺虡I(yè)：：華潤潤超市市、富富升百百貨、、肯德德基、、麥當(dāng)當(dāng)勞、、真功功夫、、商業(yè)街街街鋪鋪(8分分鐘)結(jié)論：：項目目周邊邊配套套完善善，可可以非非常方方便的的享受受商業(yè)業(yè)、銀行、、教育育、醫(yī)醫(yī)療等等生活活配套套。項目周周邊配配套情情況分分析商圈范范圍：：項目商商圈分分析香芒東東路、、商業(yè)業(yè)街。。兩街街交界界處為為整個個商圈圈的最最核心心點。。半徑徑范圍圍約300米。。業(yè)態(tài)：：以傳統(tǒng)統(tǒng)市場場、富富升商商場、、大新新百貨貨（服服裝））、華華潤超超市為為主，，肯德德基、、真功功夫、、麥當(dāng)當(dāng)勞著著名快快餐店店與之之互補補。舊舊市場場街鋪鋪、香香芒中中路沿沿街街街鋪、、商業(yè)業(yè)街街街鋪，，為商商圈核核心點點做了了有效效的延延展。。街鋪:經(jīng)營服服裝為為主，，以餐餐飲、、食品品、飾飾品為為輔。。經(jīng)營營的檔檔次高高中、、低檔檔兼有有。經(jīng)營模模式分分析傳統(tǒng)市市場：以生活活用品品為主主，附附帶周周邊沿沿舊市場的的街鋪鋪，街街鋪銷銷售商商品以以服服裝、、飾品品為主主，貨貨品檔檔次以以低檔檔為主主。百貨類類商場場：整體是是以超超市類類型經(jīng)經(jīng)營，，以生生活用用品、、食品品、服服裝為為主。。貨品品檔次次為中中低檔檔，☆區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢項目位位于泛泛傳統(tǒng)統(tǒng)成熟熟商業(yè)業(yè)圈內(nèi)內(nèi)。即即可以以享受受到成成熟商商圈的的便利利，另另一方方面隨隨著商商圈的的不段段完善善和發(fā)發(fā)展，，物業(yè)業(yè)價值值的提提升速速度很很快。?！钜?guī)模優(yōu)優(yōu)勢項目相相對于于同一一商業(yè)業(yè)圈內(nèi)內(nèi)的物物業(yè)具具有規(guī)規(guī)模上上的優(yōu)優(yōu)勢。?！钤O(shè)計規(guī)規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢按照規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計，，本項項目建建成后后將是是清溪溪集休休閑、、娛樂樂、購購物、、餐飲飲為一一體的的大型型綜合合商業(yè)業(yè)城。?！钍姓?guī)規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢項目附附近將將會拓拓寬道道路連連接莞莞深高高速及及北環(huán)環(huán)路。。☆公公共交交通劣劣勢公交車車站點點離本本項目目有３３百米米的距距離，，不太太便利利?！钆c與商業(yè)業(yè)旺點點沒有有直接接的連連接本項目目不能能與商商業(yè)旺旺點直直接的的連接接，缺缺乏人人氣。?！铐楉椖磕抗补部湛臻g間不不足足項目目因因為為占占地地面面積積不不大大，，地地面面停停車車不不便便，，消消費費者者難難以以在在此此長長時時間間逗逗留留。。項目目商商業(yè)業(yè)SWOT分分析析優(yōu)勢勢S劣勢勢W☆片片區(qū)區(qū)供供應(yīng)應(yīng)量量少少項目目所所在在傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)片片區(qū)區(qū)今今年年商商業(yè)業(yè)用用房房供供應(yīng)應(yīng)量量較較少少。?！钋迩逑惺袌鰣鲂栊枨笄罅苛康牡脑鲈黾蛹?。清溪溪市市場場內(nèi)內(nèi)潛潛在在需需求求的的增增加加。?！钋迩逑躺虡I(yè)業(yè)竟竟?fàn)帬幍牡耐{脅六大大商商家家同同臺臺競競技技，，帶帶來來的的商商業(yè)業(yè)威威脅脅。。☆項項目目本本身身商商業(yè)業(yè)體體量量較較大大。本項項目目商商業(yè)業(yè)面面積積將將近近4萬萬平平方方米米，，清清溪溪市市場場能能否否及及時時消消化化。?！钯J貸款款政政策策影影響響銀行行貸貸款款利利率率的的調(diào)調(diào)整整，，投投資資門門檻檻的的提提高高。。機會會O威脅脅T☆本本項項目目位位于于成成熟熟商商業(yè)業(yè)片片區(qū)區(qū)，，而而且且規(guī)規(guī)模模較較大大，，如如經(jīng)經(jīng)營營得得當(dāng)當(dāng)將將可可以以引引領(lǐng)領(lǐng)清清溪溪商商業(yè)業(yè)走走向向。。☆本本項項目目占占地地不不大大，，但但體體量量大大，，造造成成公公共共空空間間不不大大，，應(yīng)應(yīng)盡盡量量拓拓展展公公共共空空間間，，采采用用開開放放式式街街區(qū)區(qū)，，使使客客戶戶可可以以在在公公共共空空間間里里逗逗留留。?！钤谠阪?zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)，，七七大大商商家家的的同同臺臺競競技技給給本本項項目目的的經(jīng)經(jīng)營營帶帶來來了了很很大大的的威威脅脅，，本本項項目目的的經(jīng)經(jīng)營營定定要要突突破破現(xiàn)現(xiàn)狀狀，，才才能能出出彩彩。。SWOT總總結(jié)結(jié)☆項項目目的的商商業(yè)業(yè)部部分分是是項項目目的的難難點點及及重重點點所所在在。。在在項項目目的的銷銷售售初初期期能能夠夠很很好好的的解解決決項項目目的的招招商商問問題題，，將將會會為為項項目目的的銷銷售售帶帶來來極極大大的的利利好好，，從從而而能能更更快快促促進進項項目目的的銷銷售售，，使使本本項項目目的的盈盈利利目目標(biāo)標(biāo)能能更更好好更更快快的的實實現(xiàn)現(xiàn)。?！钪性袛鄶?，本項目商商業(yè)市場有良良好的發(fā)展?jié)摑摿涂臻g。。SWOT總結(jié)結(jié)項目商業(yè)篇27年，23城中原對住區(qū)商商業(yè)開發(fā)的問問題與思考??！實際需要矛盾商業(yè)街初定位位分期入住矛盾一次性開發(fā)居民生活矛盾商業(yè)設(shè)施住區(qū)商業(yè)開發(fā)發(fā)中存在的問問題☆分類別設(shè)置置的住區(qū)商業(yè)業(yè)設(shè)施通過對住區(qū)商商業(yè)設(shè)施存在在的問題以及及不同商業(yè)設(shè)設(shè)施特點的總總結(jié)與反思，，中原提出了了以關(guān)注居民民的需求為出出發(fā)點的商業(yè)業(yè)設(shè)施配套主主張。根據(jù)規(guī)模、地地段、租金、、干擾程度的的不同，商業(yè)業(yè)設(shè)施可以劃劃分為6類：：餐飲設(shè)施、、日常必備型型配套（便利利店等）、階階段性配套（（裝修、中介介公司）、文文化類商業(yè)配配套（酒吧、、書店等）、、零售型商業(yè)業(yè)（超市）以以及傳統(tǒng)型商商業(yè)（肉菜市市場等）?！罘旨壴O(shè)置的的住區(qū)商業(yè)設(shè)設(shè)施根居民實際需需求、設(shè)施服服務(wù)和城市環(huán)環(huán)境特點進行行分級設(shè)置，，在保證便利利性的同時，，增加公共設(shè)設(shè)施的共享性性。中原按照照鄰里、住區(qū)區(qū)和城市片區(qū)區(qū)3個層次進進行分級設(shè)置置。中原對商業(yè)設(shè)設(shè)置特點的反反思從項目的規(guī)模模和地段特點點出發(fā)，根據(jù)據(jù)中原操作大大量住宅區(qū)商商業(yè)項目的經(jīng)經(jīng)驗，本項目商業(yè)在在分級上應(yīng)定定位為住區(qū)商商業(yè)，即不僅服務(wù)務(wù)于本項目居居民，更包含含項目所屬住住區(qū)的大量居居民，以及到到香茫路商圈圈購物消費的的鎮(zhèn)區(qū)客戶，，最終形成全鎮(zhèn)鎮(zhèn)聞名的新型型商業(yè)熱點。。從項目的大體體量和大規(guī)模?？?，項目商商業(yè)類別應(yīng)該該區(qū)別于以往往商業(yè)形式，，以市場發(fā)展展?jié)摿Υ?、利利潤空間大、、市場空白的的特色商業(yè)，，打造清溪新一一代最好最休休閑最具特色色的商業(yè)街區(qū)區(qū)。定位注解：☆清溪第第一城———清溪首席集集餐飲、休閑閑、娛樂、購購物為一體的的都市時尚城城☆“ＢＬＯＯCＫ街區(qū)””源自北美，，是開放式街街區(qū)的展現(xiàn)模模式，是集商商住于一體的的城市生活表表現(xiàn)形式。項目商業(yè)定位位清溪第一一城————開放放式BLOCK街區(qū)茶樓、風(fēng)味美食坊（（大酒樓）美容、水療、康體休閑大中型百貨、、特色專營店店（如女人世世界）、酒吧項目業(yè)態(tài)定位位集中式三層集中式首、二二層集中式四層公共空間特色色商業(yè)最大的特特色最終體現(xiàn)現(xiàn)在公共空間，本項目必須須在公共空間間上營造一種休閑文化化與體驗情趣趣相結(jié)合的特色經(jīng)營業(yè)態(tài)特色色特色餐飲（休休閑餐飲為主主體，附帶部部分商務(wù)餐飲）、、服裝為業(yè)態(tài)態(tài)主體；超市市——社區(qū)式購物物，為完善項項目功能的業(yè)業(yè)態(tài)補充使本項項目集餐飲、、社區(qū)式購物物功能，又兼有休休閑娛樂功能能和觀光價值值本項目在規(guī)劃劃設(shè)計上特色色化的商業(yè)建建筑組合建筑規(guī)劃特色色從特色中尋找找機會！開放式休閑街街區(qū)表現(xiàn)沒有特色就沒沒有生命力，，有特色，就就有了機會?。⊥羾u屋金屬院木屋玻璃房大型風(fēng)味美食食坊+時尚精精品服服飾街街+集中式式購物物震撼的的視覺覺效果果、新穎、、時尚尚——Block街區(qū)開放式式休閑閑街區(qū)區(qū)表現(xiàn)現(xiàn)二木屋———料料理坊坊在商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)的某某個區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃為為帶木木屋特特質(zhì)的的立面面，引引入日日式、、韓國國或其其他東東南亞亞風(fēng)味味的特特色餐餐飲。。建議在在商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)的局局部區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃為為大面面積玻玻璃組組合的的立面面，其其無論論在造造型上上還是是在內(nèi)內(nèi)部情情景上上均在在外部部就能能親臨臨感受受。具體體表表現(xiàn)現(xiàn)玻璃璃屋屋————感感受受吧吧、、集集中中式式商商業(yè)業(yè)另本本項項目目的的集集中中式式商商業(yè)業(yè)也也可可以以規(guī)規(guī)劃劃為為大大面面積積玻玻璃璃組組合合的的立立面面，，使使造造型型上上有有相相對對較較強強的的視視覺覺感感。。本項項目目的的餐餐飲飲消消費費旨旨在在營營造造真真正正的的block街街區(qū)區(qū)，其其最最終終的的消消費費感感受受就就是一一種種無限限空空間間、、無無限限自自由由，，壓壓力力心心情情釋釋放放的感感覺覺。。通過過體體驗驗式式園園林林、、文文化化情情景景雕雕塑塑，，營營造造一一種種在在公公共共空空間間上上處處處處是是景景，，處處處處是是休休閑閑的的人性性化化空空間間。消費費者者為為享享受受、、體體驗驗開開放放式式的的街街區(qū)區(qū)空空間間的的樂樂趣趣與與氛氛圍圍而而發(fā)發(fā)生生的的自自主主消消費費，，是開開放放街街區(qū)區(qū)最最大大的的成成功功之之處處！觀賞賞體驗驗極限限休閑閑處處處是是景景處處處是是休休閑閑Block開開放放空空間間建議議空空間間上上能能形形成成以以下下幾幾種種功功能能：：公共共空空間間的的營營造造觀賞賞————在商商業(yè)業(yè)街街的的人人流流主主要要通通道道，，增增加加一一些些可可以以觀觀賞賞的的元元素素，，形形成成視視覺覺亮亮點點Block空空間間1美國國BLOCK街區(qū)區(qū)示示意意步行行環(huán)環(huán)境境/小小品品PocketParks多功功能能零售售空空間間廣場場廣場場氛氛圍圍營營造造動感感、、趣趣味味/生生活活/文文化化廣場場可可作作為為公公眾眾休休憩憩場場所所/與與會會所所相相結(jié)結(jié)合合，，提提供供小小型型表表演演舞舞臺臺和和臨臨時時的的展展示示空空間間/給給街街區(qū)區(qū)公公民民提提供供一一種種““人人居居人人聚聚””的的雙雙優(yōu)優(yōu)空空間間，，為為他他們們創(chuàng)創(chuàng)造造一一種種差差異異化化城城市市生生活活體體驗驗的的價價值值實用用的的公公共共設(shè)設(shè)施施體驗驗空空間間廣場場氛氛圍圍營營造造體驗驗————在商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)的的較較大大的的公公共共空空間間位位置置可可增增設(shè)設(shè)一一些些可可以以讓讓人人體體驗驗的的設(shè)設(shè)施施便捷的步行距離特色街區(qū)指示/街名開放的街道實用的公共設(shè)施動感、趣味/生活/文化自然的步行系統(tǒng)標(biāo)志點景觀元素核心交匯點都市休閑時尚block街區(qū)開放放的的街街道道、、集集中中的的商商店店、、實實用用的的公公共共設(shè)設(shè)施施、、自自然然的的步步行行系系統(tǒng)統(tǒng)、、便便捷捷的的步步行行距距離離、、特特色色街街區(qū)區(qū)指指示示.街區(qū)區(qū)———關(guān)關(guān)于于商商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)元元素素獨立命名——清溪第一城本項項目目在在統(tǒng)統(tǒng)一一開開發(fā)發(fā)建建成成后后，，采采用用統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理、、統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營營、、統(tǒng)統(tǒng)一一租租賃賃等等，，實實行行集集中中管管理理和和分分散散經(jīng)經(jīng)營營。。項目目經(jīng)經(jīng)營營管管理理建建議議整體體商商業(yè)業(yè)采采用用先先招招商商，，后后銷銷售售的的策策略略。。整體體物物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展方方向向為為：：高高檔檔次次的的消消費費環(huán)環(huán)境境，，中中檔檔次次的的商商品品價價格格。。項目經(jīng)營營管理建建議委托/組組建專業(yè)業(yè)的管理理公司進進行總體體的、全全面的管管理服務(wù)務(wù):>>對項項目整體體形象的的推介，，負(fù)責(zé)整整個項目目的形象象宣傳、、推廣；；>>對項項目范圍圍內(nèi)所有有的商業(yè)業(yè)面積進進行統(tǒng)一一經(jīng)營管管理；>>提供供項目范范圍內(nèi)的的車位、、住宅、、辦公室室的租用用服務(wù)；；>>提供供經(jīng)商咨咨詢、引引進新型型商業(yè)形形態(tài)；>>提供供商鋪出出租、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓等中中介服務(wù)務(wù)；>>物業(yè)業(yè)管理的的常規(guī)服服務(wù)、監(jiān)監(jiān)督；>>負(fù)責(zé)責(zé)項目的的招商（（指招商商部分））；>>承辦辦大型文文化、娛娛樂活動動；中原商會會的會員員主要為以以下三類類：①連鎖商商業(yè)零售售企業(yè)：：包括百貨貨公司、、超級市市場、專專業(yè)市場場、主題題商場、、休閑娛娛樂及飲飲食管理理公司等等；②著名商商品品牌牌：包括服裝裝、皮具具、化妝妝品、珠珠寶首飾飾及名表表等；③在莞的的港臺商商人：東莞有大大量的外外資企業(yè)業(yè)，其高高層管理理人員特特別是港、臺籍籍人士中中，有很很多均在在東莞置置業(yè)或有有置業(yè)計計劃，他他們通過過委托中原代代理的方方式，尋尋找符合合其投資資意向的的物業(yè)，，這類會會員主要要為商鋪及住住宅投資資者。中原商業(yè)業(yè)資源整整合森拓普顧顧問有限限公司森拓普顧顧問有限限公司(以下簡簡稱“CentaPro”)為香港港中原集集團旗下下首要提提供專業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)及投資資顧問服服務(wù)的子子公司，，專注于于商業(yè)以以及投資資類型的的顧問服服務(wù)?，F(xiàn)現(xiàn)時的業(yè)業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)除香港港外，還還遍及全全國及亞亞太區(qū)各各重點城城市。CentaPro由一一批擁有有不同國國籍與技技能的專專業(yè)人才才組成，，包括來來自新加加坡、英英國等地地的測量量師、建建筑師及及財務(wù)分分析員，，并擁有有逾十年年的豐富富行內(nèi)經(jīng)經(jīng)驗。憑憑借CentaPro以客為為先的理理念，中中原的專專業(yè)隊伍伍能為客客戶洞悉悉市場的的走勢，，并提供供最全面面的專業(yè)業(yè)意見。。憑借借集思廣廣益的優(yōu)優(yōu)秀團隊隊，CentaPro承諾為為客戶提提供最專專業(yè)的高高質(zhì)素服服務(wù)。中原CentaPro操作的的部分商商業(yè)項目目：金光光華廣場場、五洲洲風(fēng)情MALL、萬象象城對外招商商操作途途徑項目住宅宅篇☆區(qū)位優(yōu)勢勢項目位于于泛傳統(tǒng)統(tǒng)成熟商商業(yè)圈內(nèi)內(nèi)。一方方面可以以享受到到成熟商商圈的便便利，另另一方面面隨著商商圈的不不段完善善和發(fā)展展，物業(yè)業(yè)受商圈圈的輻射射就逾加加明顯，，物業(yè)價價值的提提升速度度很快。?！铐椖磕恐苓吶比鄙倬坝^觀。四周環(huán)境境組成是是菜田、、私房、、廠區(qū)及及陳舊商商品房，，導(dǎo)致景景觀的缺缺乏。優(yōu)勢S劣勢W項目住宅宅SWOT分析析☆配套優(yōu)勢勢項目位于于清溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)成熟片片區(qū)，教教育、商商業(yè)、醫(yī)醫(yī)療、文文體設(shè)施施齊備。?！町a(chǎn)品優(yōu)勢勢經(jīng)過市場場調(diào)查：：項目戶戶型大小小適中，，結(jié)構(gòu)合合理。☆公共共交通劣劣勢公交車站站點離本本項目有有３百米米的距離離，較不不便利☆項目目特色項目周邊邊為工廠廠和民房房，建筑筑形式較較為混亂亂，本項項目容易易從中脫脫穎而出出。☆片區(qū)區(qū)供應(yīng)量量少項目所在在傳統(tǒng)商商業(yè)片區(qū)區(qū)今年商商品房供供應(yīng)量較較少?！钋逑袌鲂栊枨罅康牡脑黾?。清溪市場場內(nèi)潛在在需求的的增加。?！钗磥韥硎袌鰸摑撛诠?yīng)應(yīng)量的增增加。清溪未來來市場的的供應(yīng)量量將有所所增加，，對本項項目造成成潛在的的威脅。。機會O威脅T爭取時間間，及早早入市。。利用本本項目獨獨有的地地段和位位置，形形成傳統(tǒng)統(tǒng)成熟片片區(qū)，特特色項目目的唯一一性，直直擊市場場空白點點。利用產(chǎn)品特特色打造““都市生活活零距離的的高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品，充分分迎合市場場購買群體體的心理預(yù)預(yù)期。全方位引導(dǎo)導(dǎo)和培育市市場，突出出項目的概概念形象，，增加感召召力，營造造多極、多多元化的購購買市場。。項目住宅SWOT小小結(jié)【潛在客戶戶分布及構(gòu)構(gòu)成】客戶定位清溪周邊鎮(zhèn)☆客戶區(qū)域構(gòu)成：以清溪鎮(zhèn)為重點區(qū)域，周邊鎮(zhèn)區(qū)為輔助區(qū)域?！钪饕涂蛻袈殬I(yè)構(gòu)構(gòu)成：清溪溪原始居民民、企業(yè)中中高級職員員、工廠高高級管理人人員、外來來個體經(jīng)營營者、公務(wù)務(wù)員等。A、年齡齡層次：多多數(shù)年齡在在26-40歲歲之間；B、家庭庭結(jié)構(gòu)：多多為2-4人，需要要相對獨立立的個人空空間C、收入入狀況：屬屬于中高等等級，家庭庭年收入8萬元以上上，有一定定的支付首首期能力；；D、消費費水平：是是一些中高高檔商品、、中高檔休休閑娛樂場場所的消費費對象。E、購買買動機：改改善居住條條件，提高高生活質(zhì)量量，追求獨獨立自主追追求自我，，或?qū)椖磕课磥眍A(yù)期期看好的投投資。F、置業(yè)業(yè)次數(shù)：多多為首次置置業(yè)。主要目標(biāo)客客戶三大特特征分析☆背景特特征：A、追求求舒適生活活B、忙碌碌中尋求寧寧靜；C、對自自己的未來來和收入預(yù)預(yù)期樂觀；；D、享受受高檔次的的休閑娛樂樂消費。E、希望望與親朋為為鄰，需要要健康、融融洽的社區(qū)區(qū)文化?！顑r值傾傾向：A、注重住住宅的多種種功能。B、住宅設(shè)設(shè)計本身應(yīng)應(yīng)具有現(xiàn)代代居住概念念，建筑風(fēng)風(fēng)格及色彩彩符合目標(biāo)標(biāo)客戶的審審美情趣，，有較完善善的社區(qū)生生活配套；；C、注重子子女教育，，希望孩子子能得接受受好的教育育；D、希望有有相對個性性化，而且且功能齊全全的高檔會會所；E、希望社社區(qū)在空氣氣清新、環(huán)環(huán)境良好的的區(qū)域；F、要求小小區(qū)要有完完善的物業(yè)業(yè)管理。☆購房時時可能考慮慮相關(guān)問題題：定位注解：：在清溪鎮(zhèn)中中心區(qū)域，，塑造全新新的都市生生活典范。。1、針對周周邊自建房房比較，本本項目就是是現(xiàn)代化，，周邊自建建房是落后后。2、針對碧碧月灣、大大綠地金豪豪花園比較較，本項目目是位于中中心區(qū)，享享受成熟齊齊備的社區(qū)區(qū)配套，而而碧月灣及及大綠地金金豪花園，，位于相對對偏僻地段段，周邊缺缺乏商業(yè)配配套。住宅形象定定位現(xiàn)代都市零零距離項目物業(yè)發(fā)發(fā)展建議☆通過對對小區(qū)整體體規(guī)劃設(shè)計計、以及各各細節(jié)部分分的打造包包裝，從而而體現(xiàn)都市市生活區(qū)的的狀況?！钔ㄟ^對對小區(qū)公共共空間、空空中花園、、泛會所的的包裝，達達到高檔次次的物業(yè)，，中檔次價價位的策略略。泛會所+立立體綠化建建議建議將五層層架空層設(shè)設(shè)計成為一一個富有趣趣味、有機機的、具會會所功能的的綠色空中中花園，以以彌補地面面綠化覆蓋蓋率的不足足。建議架架空層的層層高做到5.0米，，使高度空空間更廣闊闊。建議裝修時時注意通過過綠化、藝藝術(shù)展示區(qū)區(qū)、園林小小品、桌椅椅、兒童戲戲具來區(qū)隔隔出比例恰恰當(dāng)、相互互獨立又彼彼此聯(lián)系的的藝術(shù)空間間。此外，，由于轉(zhuǎn)換換層中管道道和設(shè)備較較多，注意意排布及隱隱蔽裝飾，，如綠體或或百葉窗等等。如在綠色花花園中設(shè)立立許多玻璃璃房，玻璃璃房子內(nèi)是是健身會所所、空中情情景餐廳、、活動室等等，玻璃房房子之間用用林蔭小道道相互連接接。從而形形成會所和和園林有機機的結(jié)合在在一起，既既是會所又又是園林的的一個小品品。建議住宅大大堂要有酒酒店式裝修修，以及在在公共空間間方面，體體現(xiàn)尊貴的的氣勢。產(chǎn)品創(chuàng)新戶戶增送落落地凸窗，，讓更多的的陽光入戶戶。倒凸窗弧飄窗產(chǎn)品創(chuàng)新通過打造空空中花園及及泛會所，，以及多重重門禁系統(tǒng)統(tǒng)等智能化化系統(tǒng)，達達到讓客戶戶感受到人人性化、生生活化、特特異化、以以及尊貴。。智能化及貼貼心設(shè)施的的運用閉路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)車輛進進出管理系系統(tǒng)小區(qū)門禁管管理系統(tǒng)無線對講系系統(tǒng)多媒體信息息服務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)監(jiān)控中中心頂樓水箱二二次加壓設(shè)設(shè)施影響價格制制定的八大大因素：地

段客戶購買物業(yè)的首要選擇要素環(huán)

境周邊及小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀發(fā)展商知名度發(fā)展商的社會認(rèn)同度和實力背景。周邊配套社區(qū)配套、樓宇配套的完善程度；交

通與交通主干道的間距，可選擇之交通工具的多元性、出入的便捷建筑質(zhì)量客戶購買物業(yè)的基本信心支撐；戶型方正、實用率高、功能分區(qū)合理等物業(yè)管理成熟、專業(yè)的物管公司可以提升物業(yè)形象及促進物業(yè)增值價格項目銷售定定價項目核心均均價依托同同類競爭性性物業(yè)橫向向比較法，，與目標(biāo)消消費者需求求法進行綜綜合比較。。名稱類型單位面積住宅均價商鋪平均租金商鋪平均價格金陽商貿(mào)廣場商住94-137320030元/㎡3200元/㎡（連住宅）康泰大廈商住132-123250070元/㎡12000元/㎡星光商業(yè)廣場商住70-861900暫不租6500元/㎡碧月灣花園別墅，小高層140298065元/㎡13000元/㎡☆項目只只要立足項項目地塊本本身，針對對項目的客客戶群，充充分發(fā)掘出出項目的區(qū)區(qū)位、地段段，項目規(guī)規(guī)劃建筑、、園林、社社區(qū)服務(wù)優(yōu)優(yōu)勢，實現(xiàn)現(xiàn)項目與周周邊項目及及市場同類類項目的比比較優(yōu)勢，，就較容易易實現(xiàn)市場場的占位和和突圍，進進而實現(xiàn)項項目價格的的突圍和拉拉升。☆結(jié)合對東東莞整體房房地產(chǎn)市場場調(diào)查研究究分析和清清溪市場上上同類競爭爭物業(yè)的銷銷售狀況了了解，在既既考慮市場場暢銷和實實現(xiàn)發(fā)展商商最大利潤潤的前提下下，建議總總體均價：：住宅：3000元/㎡商業(yè)：７000元/㎡―10000元元/㎡商業(yè)租金：：３０－－45元/㎡項目銷售定定價建議商業(yè)部分考慮到商業(yè)業(yè)是本項目目重點，而而且前期招招商成功以以否是商業(yè)業(yè)銷售的關(guān)關(guān)鍵，因此此中原認(rèn)為為，招商工工作應(yīng)在住住宅正式入入市前開展展，最好是是從現(xiàn)在開開始。住宅部分按現(xiàn)時工程程的進展情情況，預(yù)計計2006年的3月月份工程進進度將會進進入封頂階階段。項目目的外立面面預(yù)計將會會在2006年5月月出來，而而五月份是是傳統(tǒng)的樓樓市旺季之之一，結(jié)合合為發(fā)展商商追求最大大利潤，因因此，中原原建議本項項目的最佳佳入市時機機為2006年年的5月1日項目入市時時機

市場導(dǎo)導(dǎo)入期：建議在在市市場入市前前3個月開開始市場啟啟動與市場場消費引導(dǎo)導(dǎo)，著重吸吸引市場關(guān)關(guān)注與詮釋釋項目賣點點，為項目目的正式銷銷售打下良良好基礎(chǔ)。。

內(nèi)部認(rèn)認(rèn)籌期：在正式入市市前，預(yù)計計做一個月月的住宅部部分認(rèn)籌，，進行市場場試水，了了解市場對對項目的反反應(yīng)程度，，爭取項目目住宅的高高認(rèn)籌率，，為正式銷銷售奠定良良好基礎(chǔ)。。而此時，，項目的商商業(yè)部分也也早已進行行主力商家家招商工作作。

開盤發(fā)發(fā)售與銷售售期：通過能引起起消費者共共鳴、市場場轟動的事事件營銷活活動拉開正正式進入市市場的序幕幕。商業(yè)開開始全面招招商。并在在熱銷后順順勢進入強強銷階段。。在住宅部部分銷售量量達到65%,商業(yè)業(yè)部分招商商面積達到到55%時時，進行商商業(yè)部分的的銷售工作作。搶抓十十.一、圣圣誕、元旦旦、春節(jié)等等良好促銷銷節(jié)點進行行促銷。策略性銷售售思路1-2月3-4月5-7月銷售持續(xù)期期形象豐滿期期鋪墊形象樹立期期收尾清盤期期認(rèn)知度美譽度促進銷售樹立忠誠度度知名度認(rèn)知度關(guān)注度8-10月月11月之后后目標(biāo)：推廣期：時間：2006年年形象成熟期期開盤期引爆期分階段推廣廣樣板區(qū)的亮亮相應(yīng)該得得到充分的的重視，““完整以及及完善性””將是需要要把握的準(zhǔn)準(zhǔn)則，具體體而言有以以下幾點：：

全面展示項項目主要價價值點。比如項目的的空中園林林、風(fēng)情商商業(yè)街、空空中泛會所所以及完備備的設(shè)施及及物業(yè)管理理服務(wù)、智智能化系統(tǒng)統(tǒng)。

同時應(yīng)應(yīng)盡量完整整展示到項項目各種不不同的產(chǎn)品品類型，并并通過樣板板區(qū)的最佳形象展示示，描繪業(yè)主未來來的美好生活活圖景。讓客戶從看到到樣板區(qū)時就就心動、落定定。

“不鳴則已，，一鳴驚人””。建議盡量把樣樣板區(qū)環(huán)境、、設(shè)施建設(shè)完完善再開放亮亮相，以形成成良性的口碑碑傳播效果。。銷售包裝關(guān)于樣板展示示區(qū)專業(yè)服務(wù)架構(gòu)構(gòu)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)項目統(tǒng)籌負(fù)責(zé)項目銷售工作策劃專案小組負(fù)責(zé)項目商業(yè)部分工作負(fù)責(zé)項目策劃工作銷售專案小組商業(yè)專案小組東莞中原操作作優(yōu)勢策劃團隊服務(wù)務(wù)架構(gòu)策劃師策劃經(jīng)理項目策劃經(jīng)理負(fù)責(zé)項目策劃全程監(jiān)控，把握策略方向；培訓(xùn)策劃師項目策劃主要負(fù)責(zé)人配合策劃經(jīng)理，執(zhí)行策劃工作及銷售跟進策劃總監(jiān)項目總體監(jiān)控策劃師商業(yè)策劃師銷售團隊服務(wù)務(wù)架構(gòu)銷售總監(jiān)項目經(jīng)理負(fù)責(zé)培訓(xùn)物業(yè)業(yè)顧問；銷售售工作跟進銷售現(xiàn)場管理理，及時與發(fā)發(fā)展商溝通；；收集、反映映客戶情況，，與策劃小組組共同完成銷銷售策略的調(diào)調(diào)整銷售現(xiàn)場客戶戶接待，總結(jié)結(jié)銷售數(shù)據(jù)；；反饋客戶反反應(yīng)和意見，，提出銷售建建議物業(yè)顧問物業(yè)顧問物業(yè)顧問物業(yè)顧問物業(yè)顧問物業(yè)顧問物業(yè)顧問商業(yè)團隊服務(wù)務(wù)架構(gòu)商業(yè)專員高級招商經(jīng)理