產(chǎn)品易居產(chǎn)品基礎(chǔ)知識培訓(xùn)-住宅規(guī)

產(chǎn)品基礎(chǔ)知識住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃——基本概念居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)城市道路小區(qū)道路城市級公共服務(wù)設(shè)施小區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施住宅規(guī)劃——基本概念居住區(qū)總用地居住用地其他用地住宅用地公共綠地道路用地公共服務(wù)設(shè)施用地城市規(guī)劃用地：——居住區(qū)用地（R）——住宅用地（R01）

——公共服務(wù)設(shè)施用地（R02）——道路用地（R03）——公共綠地（R04）R=R01+R02+R03+R04住宅規(guī)劃——基本概念城市規(guī)劃中有兩個重要的用地概念——公共服務(wù)設(shè)施用地（R02）——道路用地（R03）公共服務(wù)設(shè)施用地（R02）

一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。道路用地（R03）

居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民汽車地面停放場地。

住宅規(guī)劃——基本概念指住宅基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含家務(wù)院、宅間小路和綠地）住宅用地指公共服務(wù)設(shè)施建筑基底占地及其所屬場院、綠地、道路、配建停車場等公共服務(wù)設(shè)施用地指各級中心綠地、運(yùn)動場、成人和兒童休憩場地、林蔭路和綠化隔離帶公共綠地指宅間小路以外的各級道路、小廣場、停車場道路用地其他用地指非直接為本區(qū)居民配套的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等住宅規(guī)劃——基本概念用地紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。容積率一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。

建筑密度一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。道路紅線規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。建筑紅線城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。1、用地性質(zhì)

2、用地面積

3、用地紅線

4、容積率

5、建筑控制高度

6、建筑密度

7、道路紅線

8、建筑紅線后退距離

9、建筑線

10、綠地率

11、交通出入口方位

12、停車泊位

13、建筑間距

14、日照標(biāo)準(zhǔn)

15、日照間距系數(shù)

16、城市綠線規(guī)劃常用術(shù)語及指標(biāo)住宅規(guī)劃——基本概念建筑容積率：地上建筑面積/規(guī)劃建設(shè)用地面積（附屬建筑物也計算在內(nèi)）建筑密度：即建筑覆蓋率基底面積之和/規(guī)劃建設(shè)用地面積綠地率：綠地面積/規(guī)劃建設(shè)用地面積（覆土面積在3米以上的綠化才算在綠化面積中）房屋使用率：房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。７０％至８０％的使用率比較合理。集中綠地：建筑基地內(nèi)的集中綠地面積，在居住用地中應(yīng)不少于用地總面積的10％。居住小區(qū)內(nèi)每塊集中綠地的面積應(yīng)不小于400平方米，且至少有三分之一的綠地面積在規(guī)定的建筑間距范圍之外。住宅規(guī)劃——基本概念總建筑面積容積率=凈用地面積包括：住宅、商業(yè)、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服務(wù)設(shè)施（居委會、物業(yè)用房、配電房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站…..）不包括：露臺、地下室、層高低于2.2米的架空層、向公共開放的層高高于2.2米的架空層……居住區(qū)用地，不包括代征道路用地、代征綠地用地住宅規(guī)劃——基本概念基本資料：總用地面積：5288.33平米總建筑面積：41780平米其中：計容積率建筑面積：36330平米不計容積率建筑面積：7480平米（地下車庫及設(shè)備用房）建筑物占地面積：2040平米住宅建筑面積：21090平米商業(yè)建筑面積：12550平米容積率：6.87

覆蓋率：41%容積率的計算？住宅規(guī)劃——基本概念道路紅線城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。

車行道綠化帶人行道建筑后退道路紅線建筑控制線居住區(qū)道路小區(qū)路組團(tuán)路及宅間路縱墻面向道路無出入口高層5.03.02.0多層3.03.02.0有出入口-5.02.5山墻面向道路高層4.02.01.5多層2.02.01.5圍墻面向道路1.51.51.5住宅規(guī)劃——基本概念住宅規(guī)劃——基本概念實例——西半島道路中心線用地范圍線建筑退線道路中心線與與用地范圍線線之間區(qū)域為為代征道路用用地，不計入入凈用地范圍圍用地范圍線與與建筑退線之之間區(qū)域為凈凈用地范圍，，屬于項目使使用，圍墻可可以建到用地地范圍線處住宅規(guī)劃——基本概念實例——金色家園道路邊線為規(guī)規(guī)劃道路的控控制線，用地地范圍線為項項目建筑用地地范圍的控制制線，在臨城城市道路的項項目中，道路路邊線與用地地范圍線局部部是重合的。。道路中心線用地范圍線道路邊線住宅規(guī)劃——基本概念日照間距的概概念為保證每戶都都能獲得規(guī)定定的日照時間間和日照質(zhì)量量，要求條形形住宅長軸外外墻之間保持持一定距離，，即為日照間距。（1）高層住宅的的小套、中套套應(yīng)有一個居居住空間，大大套應(yīng)有兩個個居住空間能能獲得冬至日日連續(xù)滿窗有有效日照不少少于1h。（2）多層住宅間間距在中心城城浦西地區(qū)不不得小于南側(cè)側(cè)建筑高度的的1.0倍，在浦東新新區(qū)、郊區(qū)、、縣城鎮(zhèn)等地地區(qū)不得小于于1.2倍。（3）朝向為東西西向的〔指正東西向和和東（西）偏偏南45度以內(nèi)（不含含45度），下同〕，其間距在浦浦西內(nèi)環(huán)線以以內(nèi)地區(qū)不小小于主朝向一一側(cè)遮擋建筑筑高度的0.9倍，在其他地地區(qū)不小于1.0倍，且其最小小值為6米。住宅規(guī)劃——基本概念居住建筑日日照要求——國家規(guī)定：：從居住建建筑住戶底底層窗臺面面算起，大大寒日滿窗窗日照的有有效時間不不少于連續(xù)續(xù)2小時；如果果是新建建建筑對自身身的遮擋，，局部的確確有困難時時，可以放放寬至1小時。住宅規(guī)劃——基本概念各類建筑基基底總面積積建筑密度=凈用地面積積相同容積率率下，平均均層數(shù)越高高，建筑密密度越低，，可用于景景觀用地越越多正常情況下下。居住區(qū)區(qū)建筑密度度一般在12%~30%住宅規(guī)劃——基本概念各類綠地面面積總和綠地率=凈用地面積積小區(qū)集中綠綠地不少于于總用地面面積的10%。居住小區(qū)的的綠地率不不少于總用用地面積的的35%。各類綠地包包括：公共共綠地、宅宅旁綠地、、公共服務(wù)務(wù)設(shè)施所屬屬綠地和道道路綠地（（即道路紅紅線內(nèi)的綠綠地），地地下或半地地下建筑的的屋頂綠地地、水面折折算各類綠地不不包括：屋屋頂、露臺臺的人工綠綠地住宅規(guī)劃——基本概念公共綠地滿足規(guī)定的的日照要求求、適合于于安排游憩憩活動設(shè)施施的、供居居民共享的的集中綠地地，應(yīng)包括括居住區(qū)公公園、小游游園和組團(tuán)團(tuán)綠地及其其它塊狀帶帶狀綠地等等。公共綠地名稱最小規(guī)模居住區(qū)公園10000平米小游園4000平米組團(tuán)綠地400平米塊狀帶狀綠地400平米，寬度不小于8米住宅規(guī)劃——基本概念用地平衡是是規(guī)劃過程程中從總體體衡量并控控制規(guī)劃的的重要指標(biāo)標(biāo)用地構(gòu)成經(jīng)驗值備注住宅基底12%~30%即建筑密度道路10%~18%一般純道路只有9%~12%，如考慮路邊停車，會超過12%，直至18%景觀、綠化50%~70%包括硬地、水面、綠化說明：上表表與居住區(qū)區(qū)規(guī)劃中的的用地平衡衡指標(biāo)表不不同，三項項主要用地地統(tǒng)計后與與凈用地基基本一致。。住宅覆蓋率率根據(jù)建筑筑物業(yè)形態(tài)態(tài)不同差別別較大，住住宅小區(qū)的的一般規(guī)律律是中等以以上規(guī)模小小區(qū)高度越越高建筑覆覆蓋率越低低。住宅規(guī)劃——基本概念居住區(qū)道路分級居住區(qū)級道路不小于20米居住小區(qū)級道路6-9米組團(tuán)級道路3-5米宅間小道不小于2.5米停車設(shè)施規(guī)規(guī)劃設(shè)計1、居住區(qū)道道路分級2、道路系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃人車分流人車混流3、停車設(shè)施施規(guī)劃設(shè)計計單建式附建式混合式住宅規(guī)劃——基本概念滿足經(jīng)濟(jì)要求住宅群體組組合基本要求：：日照通風(fēng)安靜舒適方便安全交往滿足功能要求滿足美觀要求住宅規(guī)劃——基本概念住宅群體組組合基本形形式①行列式③點群式紐約羅斯福島東伍德小區(qū)公寓柏林某住宅混合式住宅規(guī)劃——基本概念早晨的太陽照進(jìn)室內(nèi)很深冬季早晨很暖但午后很冷。午后的太陽照進(jìn)室內(nèi)很深，夏季特別熱。夏季太陽高，向室內(nèi)照射不深，冬季向室內(nèi)照射很深，室內(nèi)暖和。整天沒有日照，冬季迎北風(fēng)，冷。光線全天都是平均的。干燥室浴室洗臉間更衣室倉庫暗室鍋爐房車庫書房工作間儲藏室?guī)覄?wù)室?guī)P室餐廳廚房臥室起居室餐廳家庭間娛樂室音樂室起居室餐廳兒童室陽臺北東西南生活空間于于環(huán)境條件件的關(guān)系住宅規(guī)劃——基地特點規(guī)劃（基地地特點）1.濱水；2.坡地；3.山地；4.高爾夫;5.平地住宅規(guī)劃——基地特點濱水住宅項項目，都會會明顯的突突出利用水水景資源價價值。住宅規(guī)劃——基地特點坡地。住宅規(guī)劃——基地特點山地項目，，在突出利利用山地景景觀和地形形變化的前前提下，還還要規(guī)避山山地由于坡坡度變化帶帶來的采光光和交通問問題。住宅規(guī)劃——基地特點高爾夫項目目，規(guī)劃設(shè)設(shè)計注重高高爾夫景觀觀的最大化化利用。住宅規(guī)劃——基地特點平地。住宅規(guī)劃——利用基地資資源進(jìn)行規(guī)規(guī)劃的案例例分析紅樹西岸住宅規(guī)劃——利用基地資資源進(jìn)行規(guī)規(guī)劃的案例例分析萬科東海岸岸住宅規(guī)劃——規(guī)劃圖分類類1、鳥瞰圖2、總平面圖圖3、各類分析析圖4、組團(tuán)平面面圖規(guī)劃（規(guī)劃劃圖類型））住宅規(guī)劃——規(guī)劃圖分類類鳥瞰圖——鳥瞰圖為反反映出小區(qū)區(qū)整體或局局部規(guī)劃面面貌的高空空拍攝圖片片。實景、、模型或者者電腦模型型。住宅規(guī)劃——規(guī)劃圖分類類總評面圖——總平面圖就就是能反映映出整個小小區(qū)的規(guī)劃劃，其中包包括小區(qū)的的主體建筑筑物和配套套設(shè)施，小小區(qū)的道路路系統(tǒng)，小小區(qū)的景觀觀綠化的平平面圖住宅規(guī)劃——規(guī)劃圖分類類各類分析圖圖——分析圖就是是對總平面面圖的道路路交通、規(guī)規(guī)劃進(jìn)行分分析，圖中中虛線表示示該小區(qū)的的道路系統(tǒng)統(tǒng)。住宅規(guī)劃——規(guī)劃圖分類類各類分析圖圖——從規(guī)劃——小區(qū)路——組團(tuán)空間——院落空間，，其中“組組團(tuán)”就是是組成小區(qū)區(qū)的基本單單元。住宅規(guī)劃——規(guī)劃圖分類類組團(tuán)平面——組團(tuán)平面圖圖就是能反反映出小區(qū)區(qū)中某個組組團(tuán)的規(guī)劃劃，其中包包括組團(tuán)中中的主體建建筑物，道道路系統(tǒng)和和景觀綠化化等的平面面圖。住宅規(guī)劃——規(guī)劃圖分類類住宅規(guī)劃——規(guī)劃圖分類類住宅規(guī)劃——規(guī)劃圖分類類住宅規(guī)劃——規(guī)劃圖分類類住宅規(guī)劃——規(guī)劃圖分類類住宅規(guī)劃——規(guī)劃圖分類類住宅規(guī)劃——規(guī)劃圖分類類1、公建設(shè)施配配套的分類類住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施教育醫(yī)療衛(wèi)生文體商業(yè)服務(wù)金融郵電市政公用行