物業(yè)項目規(guī)劃設計階段早期介入技術要點

PAGEPAGE10/10物業(yè)項目規(guī)劃設計階段早期介入技術要點一、準備資料。配套條件明細資料、擴初設計與審批意見書、建筑施工許可證、施工圖報送審圖與審批意見書。企劃文件市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶分析資料。（總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑規(guī)劃許可證、建筑設計〈設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、戶型設計說明、結(jié)構設計說明書、給水排水設計說明書、電指標等。D、開發(fā)公司在組織項目開發(fā)說明會，定期定階段組織會同地考察，周邊同檔次樓盤物業(yè)管理費與物業(yè)管理水平的市場調(diào)研。二、規(guī)劃設計總體評估規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。建筑與自然和諧，采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。安全防衛(wèi)設計完備，運用先進技防手段，安全與消防配置充分。智能化配置先進，網(wǎng)絡資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設。便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。各項技術經(jīng)濟指標在同類區(qū)中水平領先。三、房屋主體殊要求。墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。（安裝空調(diào)要求不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3器位置合理，灶宜避開窗口設置。衛(wèi)生間不應直接開向起居房，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布便于檢修。（層宜安裝無動力風帽。底層地坪應充分考慮防潮措施。（等）。（陽臺措施。陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），0.10M，防止兒童攀爬。四、安保布局便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。人員與車輛各級出入口設置清晰，便于動態(tài)管理。安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。（詳見智能化設備）五、消防布局消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。消防車道設置合理，其位置與轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。消防登高面（場地）設置合理，其位置與面積符合國家規(guī)范。消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家規(guī)范。六、交通布局回車余地。機動車位、非機動車位配置充分充分考慮訪客車輛停放便利性根據(jù)項目開發(fā)規(guī)劃許可條件以與當?shù)卣康禺a(chǎn)開發(fā)項目機動車位配置相關管理規(guī)定，同時根據(jù)機動車年均增長速度，考慮機動車位的配又方便商業(yè)配套停車的合適地方。有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規(guī)范。七、生活配置（1公里范圍用房。建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能?；驑翘蓓毰c住宅分開。議設置在方便日后對外經(jīng)營位置（人流較多、交通方便），一般建議規(guī)模2510萬平方米以上的小區(qū)宜400平方米左右，區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。八、 設備配套用需要，并留有適當擴展余地。配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設備定型成熟可靠。溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)。公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，控制方式為交叉多路，分級控制制開關建議采用聲光控或人體感應開關。業(yè)、公廁設置獨立用電計量系統(tǒng)。中設置在公共區(qū)域九、智能化配置小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼心聯(lián)網(wǎng)。平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。央控制中心聯(lián)網(wǎng)。統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。系統(tǒng)可靠性與可擴性，采用成熟產(chǎn)品。室外空調(diào)機位應考慮外墻大功率室外機的尺寸，以方便空調(diào)室外機的放入。相互錯開，與鄰套機座相鄰時，應采取安全隔離措施?？照{(diào)機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。2.2米左右，向外傾斜10度左右。當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調(diào)的要求。如使用小型中央空調(diào)，層高應大于3.3m，并留有室外機位置。配電箱配出回路設計分配合理。電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）且不宜并行設置。K系統(tǒng)的配置與擴展功能。十、綠化配置足，造型優(yōu)美。于人流自然匯聚?；盥矢?，抗病蟲性好。綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。綠化布局不遮擋采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。主干道兩側(cè)與集中綠地宜有大型樹木?？紤]預留綠化澆水養(yǎng)護設施?；蜿幧嗄?。磚便于日后管理。在綠化帶與小區(qū)景觀主干道的結(jié)合部三角口鋪設水泥鵝卵石。十一、景觀配置景觀裝飾布局合理，宜處于人流相對集中的區(qū)域。議水系內(nèi)考慮種植利于清污的水體植物。更要注意防水處理。不宜在小區(qū)內(nèi)設置深度超過1如利用自然河道水系超過1.5米,還應配置相應的救生設備、設管理成本負擔過重，同時也避免出現(xiàn)孩童溺水安全事故。變型、破舊的材料。泛光照明不影響住戶，不造成光污染。景觀照明系統(tǒng)需要考慮防漏電的設置。十二、公共空間應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所與避難場所。響。綠化與保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。宜設置無障礙通道和設施。宜設置相應保護措施。 高層通至屋頂平臺宜為普通