太倉寶龍酒店式公寓營銷策劃報告

識門檻營銷第一步（市場分析）宏觀市場分析房地產(chǎn)市場分析競爭分析GDP、人均GDP分析2012年，太倉全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值955.12億元，按可比價格計算，比上年增長10.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值33.56億元，增長4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值520.41億元，增長8.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值401.15億元，增長14.0%。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值134439元，增長10.7%。太倉市2006年-2012年國內(nèi)生產(chǎn)總值對比圖經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，GDP接近千億大關(guān)，人均GDP高達(dá)13萬。固定資產(chǎn)分析2012年，太倉全年完成全社會固定資產(chǎn)投資472.04億元,比上年增長15.1%。其中，工業(yè)投資236.96億元，增長11.4%；服務(wù)業(yè)投資235.08億元，增長19.3%；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資46.38億元，新興產(chǎn)業(yè)投資128.74億元，占全社會固定投資的比重分別為9.8%和27.3%。分地區(qū)看，城鎮(zhèn)投資330.87億元，增長12.0%；農(nóng)村投資141.17億元，增長23.0%。太倉市2006年-2012年固定資產(chǎn)投資對比圖近幾年，太倉固定資產(chǎn)投資逐年走高，年增幅高達(dá)10%以上。房地產(chǎn)投資分析2012年，太倉全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資69.47億元，比上年下降20.2%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為14.7%。商品房施工面積575.63萬平方米，下降4.8%。太倉市房地產(chǎn)投資額（億元）2012年受到政策影響，太倉房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅下降。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析2012年，太倉第一產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為3.5%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為54.5%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為42.0%?？梢钥闯觯珎}市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中二、三產(chǎn)業(yè)比重較高，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，第三產(chǎn)業(yè)增長強(qiáng)勁。太倉市2010年、2011、2012年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比(單位：億元)太倉二三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，所占比重較高。居民收入分析2012年，太倉全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入39422元，比上年增長13.0%。城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出27129元，增長17.3%。城鄉(xiāng)居民食品支出占生活費(fèi)支出的比重（恩格爾系數(shù)）為34%。太倉市2006年-2011年城鎮(zhèn)居民收入及其增長速度太倉居民收入較高，同時居民支出也維持在一個較高水平。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況研究小結(jié)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)投資情況產(chǎn)業(yè)分布狀況近幾年，太倉市GDP持續(xù)穩(wěn)步增長，2012年GDP達(dá)到955.12億元，同比增長10.3%。2012年以來，太倉市人均GDP為133449元，房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展期。人口、收入消費(fèi)情況2012年，太倉市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資472.04億元，同比增長15.1%；2005年至今，呈逐年穩(wěn)步上升態(tài)勢。2012年，太倉市房地產(chǎn)投資額達(dá)69.47億元，出現(xiàn)較大幅度下降，下降20.2%。近年太倉市經(jīng)濟(jì)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)的差距逐漸縮小，第二、三產(chǎn)業(yè)基本同步發(fā)展。未來產(chǎn)業(yè)調(diào)整方向為，第一產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，鞏固第二產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高整體產(chǎn)業(yè)競爭力。2005年以來，太倉市人均可支配收入平穩(wěn)上漲，居民消費(fèi)能力穩(wěn)步上升，但總體收入水平在蘇州各縣級市中排名第5位。城市規(guī)劃分析（1）城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃確定了中心城區(qū)雙城的布局結(jié)構(gòu)，雙城即主城和港城。（2）城市發(fā)展方向主城主要統(tǒng)籌城廂、陸渡、新區(qū)、雙鳳和南郊，實施“東拓、南延、西控、北優(yōu)”的空間發(fā)展策略，重點(diǎn)向東拓展發(fā)展空間，延續(xù)南向發(fā)展態(tài)勢，控制城市向西蔓延，優(yōu)化北部空間布局。（3）城市規(guī)模規(guī)劃中心城區(qū)城市人口規(guī)模80萬人，城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?6平方公里以內(nèi)，人均城市建設(shè)用地控制在120平方米以內(nèi)。其中，主城60萬人，城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?5平方公里以內(nèi)；港城20萬人，城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?1平方公里以內(nèi)。本項目位于太倉主城東側(cè)，而太倉城市重點(diǎn)向東、向南發(fā)展土地市市場分分析截止2012年年底，，太倉倉成交交經(jīng)營營性地地塊共共計33宗宗，合合計出出讓面面積68.1萬萬方，，平均均出讓讓單宗宗土地地面積積2.06萬方方；2012年年受中中央及及地方方宏觀觀調(diào)控控的影影響，，出讓讓土地地面積積環(huán)比比2011年基基本持持平。。近幾年年，太太倉土土地市市場受受宏觀觀政策策影響響，維維持在在一個個較低低水平平。土地市市場分分析截止2012年年底，，太倉倉掛牌牌土地地成交交均價價在1485元元/㎡㎡，環(huán)環(huán)比11年年出現(xiàn)現(xiàn)大幅幅回落落。土地成成交價價格更更是創(chuàng)創(chuàng)下近近幾年年新低低。13房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展情況況太倉商商品房房市場場：2007-2012年太太倉商商品房房市場場銷售售面積積受政政策影影響較較大，，2012年全全年成成交面面積達(dá)達(dá)到105萬平平米，，與2011年年相比比出現(xiàn)現(xiàn)下滑滑；而而成交交價格格持續(xù)續(xù)保持持上漲漲勢頭頭，2012年年已達(dá)達(dá)7264元/平方方米，，房地地產(chǎn)處處于快快速發(fā)發(fā)展階階段。。2007-2012年太太倉商商品房房銷售售面積積和價價格走走勢商品房房銷售售面積積出現(xiàn)現(xiàn)明顯顯的回回落，，價格格則仍仍舊保保持高高速增增長，，突破破7000元大大關(guān)。。成交結(jié)結(jié)構(gòu)分分析：：太倉倉市住住宅成成交各各戶型型中二二房、、三房房為主主，最最受歡歡迎的的面積積段為為80-140平方方米；；成交交主力力總價價段在在100萬萬以下下。太倉市市住宅宅成交交各戶戶型中中，二房、、三房房最受歡歡迎。。二房成交占占比42%，三房成交占占比51%，其其他戶戶型成成交占占比較較小。。太倉市市住宅宅成交交面積積段中中，80-100平平方米米面積積段成為成成交主主力，，成交交占比比36%，，其次次為120-140平方方米面面積段段，成交交占比比29%。。再再次為為100-120平方方米面面積段段，成交交占比比21%。。太倉市市住宅宅成交交總價價段較較為分分散，，沒有有出現(xiàn)現(xiàn)面積積段和和戶型型中成成交集集中的的情況況。成成交總總價段段量較較大的的為100萬以以下段段，成交占占比77%?？們r段段面積段段太倉商商品住住宅市市場總總體情情況戶型房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展情況況小結(jié)結(jié)土地市場房地產(chǎn)市場后期走勢預(yù)測2012年年1-12月太太倉市市土地地市場場共成成交33塊塊土地地，總總占地地面積積68.1萬平平方米米，總總成交交建筑筑面積積119.5萬萬平方方米。。成交土土地以以商住住類用用地為為主；；價格格方面面，2012年年土地地價格格出現(xiàn)現(xiàn)大幅幅回落落，僅僅為1485元元/平平方米米，相相比于于2011年出出現(xiàn)大大幅回回落現(xiàn)現(xiàn)象。。2012年年太倉倉商品品房銷銷售面面積出出現(xiàn)回回落，，但仍仍突破破百萬萬平米米大關(guān)關(guān)。2007-2012年太太倉商商品房房市場場成交交價格格持續(xù)續(xù)保持持上漲漲勢頭頭，2012年年已達(dá)達(dá)7264元/平方方米。。太倉市市住宅宅成交交各戶戶型中中二房房、三三房為為主，，最受受歡迎迎的面面積段段為80-140平平方米米；成成交主主力總總價段段在100萬以以下。。預(yù)計太太倉市市商品品房市市場供供給量量將仍仍持續(xù)續(xù)呈現(xiàn)現(xiàn)上漲漲態(tài)勢勢；而而成交交量方方面短短期內(nèi)內(nèi)雖有有所下下滑，，但剛剛性需需求始始終存存在并并且數(shù)數(shù)量龐龐大，，成交交價格格仍有有上漲漲空間間。競爭項項目劃劃分太古城城奧森尚尚座萬達(dá)廣廣場本案海弘里里外灘灘通力城城市博博客華海商商務(wù)廣廣場1、從從太倉倉市酒酒店式式公寓寓的發(fā)發(fā)展程程度來來看，，隨著著本項項目以以及萬萬達(dá)廣廣場的的開發(fā)發(fā)，近近幾年年，太太倉酒酒店式式公寓寓市場場發(fā)展展較為為迅速速，目目前市市中心心以及及城東東板塊塊已經(jīng)經(jīng)有不不少酒酒店式式公寓寓產(chǎn)品品面市市。2、、從從競競爭爭程程度度上上看看，，考考慮慮項項目目品品質(zhì)質(zhì)、、規(guī)規(guī)模模，，萬萬達(dá)達(dá)廣廣場場與與太太古古城城將將是是本本案案未未來來最最大大的的競競爭爭對對手手。。3、、從從產(chǎn)產(chǎn)品品上上看看，，多多數(shù)數(shù)酒酒店店式式公公寓寓的的面面積積控控制制在在50㎡㎡左左右右，，大大多多數(shù)數(shù)產(chǎn)產(chǎn)品品為為挑挑高高產(chǎn)產(chǎn)品品，，市市面面上上SOHO產(chǎn)產(chǎn)品品泛泛濫濫，，精精裝裝修修的的較較多多。。4、、從從銷銷售售上上看看成成交交普普遍遍不不高高，，價價格格上上看看，，市市中中心心的的酒酒店店式式公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品價價格格在在10000元元左左右右，，城城東東板板塊塊價價格格在在6000-8000㎡㎡左左右右。。競爭爭項項目目分分析析議產(chǎn)品營銷第二二步（項目分分析）項目基礎(chǔ)礎(chǔ)資料項項目目價值梳梳理產(chǎn)產(chǎn)品附附加值建建議1#酒店店式公寓寓1#酒店店式公寓寓占地面積積：12634.4㎡總建面：：51296㎡綠化率：：25%建筑密度度：14.82%1#樓：：4.45米挑挑高酒店店式公寓寓，共16層，，202套。城市CITY居住向東東向南，，新興崛崛起的住住宅片區(qū)區(qū)，未來來城市新新核緊鄰上海海11號號輕軌線線太倉無無縫對接接站，區(qū)區(qū)位價值值無以倫倫比繁華PROSPEROUS緊鄰太倉倉東盛商商業(yè)廣場場和萬達(dá)達(dá)城市廣廣場周邊配套套一應(yīng)俱俱全，家家門口即即可觸及及到的繁繁華空間SPACE50平米米，4.5米挑挑高，百百變空間間，隨我我自在品牌BRANG隨著寶龍龍福朋大大酒店、、寶龍城城市廣場場一期的的開發(fā)寶龍品牌牌在太倉倉已經(jīng)建建立了一一定的品品牌知名名度區(qū)位：位位處太倉倉城東板板塊.交通：交交通便捷捷，緊鄰鄰上海11號輕輕軌線太太倉無縫縫對接站站.地段價價值產(chǎn)品價價值規(guī)劃：：預(yù)計計5萬萬㎡，，建有有住宅宅、公公寓………風(fēng)格:現(xiàn)代代簡約約類型:高層層、酒酒店式式公寓寓戶型：：50㎡㎡4.5米挑挑高SOHO公公寓行政文文化：：市政政府、、圖書書館、、博物物館、、大劇劇院、、文化化館等等等；；商務(wù)：：萬達(dá)達(dá)廣場場國際際中心心、雅雅鹿大大廈、、發(fā)展展大廈廈、奧奧森尚尚座、、太古古城等等；商業(yè)：：萬達(dá)達(dá)城市市廣場場、寶寶龍城城市廣廣場一一期、、東盛盛商業(yè)業(yè)廣場場；生活：：寶龍龍福朋朋大酒酒店、、婁江江幼兒兒園、、新區(qū)區(qū)三小小、新新區(qū)中中學(xué)、、第一一人民民醫(yī)院院、各各中高高檔住住宅區(qū)區(qū)。建筑品牌價價值實力：：中國國房企企50強(qiáng)，，商業(yè)業(yè)房企企5強(qiáng)強(qiáng)項目價價值體體系配套價價值城市繁繁華空空間品品牌好吧，，賣點(diǎn)點(diǎn)挺誘誘人的的但，還還缺點(diǎn)點(diǎn)什么么？把公寓寓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層走走廊建建設(shè)成成運(yùn)動動跑道道型，，讓運(yùn)運(yùn)動范范們隨隨時隨隨地都都可以以運(yùn)動動。產(chǎn)品附附加值值建議議1基于項項目主主要目目標(biāo)客客戶為為80后的的青年年一族族，因此，，建議議項目目附加加值采采用““云服服務(wù)””服務(wù)務(wù)體系系之上上，以80后生生活形形態(tài)為為藍(lán)本本，進(jìn)進(jìn)一步步整合合青年年業(yè)主主服務(wù)務(wù)資源源，太倉社社區(qū)首首創(chuàng)的的社區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)平臺臺。包包括社社區(qū)食食堂、、社區(qū)區(qū)洗衣衣房、、社區(qū)區(qū)驛站站、社社區(qū)家家政、、社區(qū)區(qū)太陽陽能、、社區(qū)區(qū)俱樂樂部、、社區(qū)區(qū)聯(lián)誼誼會、、社區(qū)區(qū)中介介。屆時業(yè)業(yè)主在在社區(qū)區(qū)內(nèi)就就可以以完成成日常常消費(fèi)費(fèi)還款款、充充值、、代購購、訂訂閱等等特有有的社社區(qū)族族群組組織方方式，，還可可以進(jìn)進(jìn)行體體育賽賽事、、講座座、聯(lián)聯(lián)誼等等活動動。產(chǎn)品附附加值值建議議2云服務(wù)社區(qū)食堂社區(qū)洗衣房社區(qū)驛站社區(qū)家政社區(qū)中介社區(qū)太陽能社區(qū)俱樂部社區(qū)聯(lián)誼會在項目目全方方位的的生活活服務(wù)務(wù)理念念實踐踐中，，太倉倉青年年將進(jìn)進(jìn)入一一個豐豐富多多彩而而又趣趣味橫橫生的的生活活狀態(tài)態(tài)，這這也項項目銷銷售過過程中中吸引引目標(biāo)標(biāo)客戶戶的關(guān)關(guān)鍵要要素之之一。。找對人人營銷第第三步步（客群群定位位）地域來來源分分析置置業(yè)目目的分分析關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)分析析這樣的的4.5米米挑高高酒店店式公公寓產(chǎn)產(chǎn)品，，客戶在哪里里？是他？？是他？？還是他他？應(yīng)該不不會當(dāng)然，，這并并不是是我們們項目目品質(zhì)質(zhì)不好好，也也不是是項目目存在在某方方面的的缺陷陷，而是因為這這樣的金字塔頂端端人群他們的關(guān)注點(diǎn)并不在這樣樣的項目上上！財富金字塔塔尖端會不會買我我們的項目目？他們更多關(guān)關(guān)注的是對對一些特定資源的高度占有！金字塔頂端端客戶我們的目標(biāo)客群不是剛剛參加工工作、手上上積蓄有限；向往高品品質(zhì)的生活活，但購買買能力不足我們項目產(chǎn)產(chǎn)品，總價價不高，恰恰恰吸引了了這部分客客戶的關(guān)注注金字塔底層層的青年會不會買我我們的項目目？他們更關(guān)注注價格，我們產(chǎn)品品總價恰恰恰是吸引他他們的關(guān)鍵鍵，成為他他們購買自自住的首選選。金字塔底端端客戶我們的目標(biāo)客群自住目的這部分人群群大多事業(yè)業(yè)小有成就就，有一定定房產(chǎn)的投投資經(jīng)驗，，熱衷于房房產(chǎn)投資，，苦于近期期政策對于于投資房產(chǎn)產(chǎn)的打壓我們項目不不限貸的優(yōu)優(yōu)勢在很大大程度上將將吸引這部部分客戶的的關(guān)注金字塔中層層的“中產(chǎn)產(chǎn)階級”會不會買我我們的項目目？他們更關(guān)注注潛力，我們產(chǎn)品品不限貸恰恰是吸引引他們的關(guān)關(guān)鍵，成為為他們購買買投資的首首選。金字塔中層層客戶我們的目標(biāo)客群投資目的核心客戶層層輔助客戶層層周邊客戶層層第一圈層第三圈層第二圈層來自上海的的投資客戶戶；來自太倉主主城區(qū)以及及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)希望進(jìn)行行房產(chǎn)投資資的準(zhǔn)財富富階層；太倉新區(qū)向向往都市生生活的產(chǎn)業(yè)業(yè)白領(lǐng)階層層；客戶地域來來源智富階層新新貴族族身份標(biāo)簽80后為主主，70后后、90后后為輔高智商、眼眼光高都市白領(lǐng)一一族，事業(yè)業(yè)小有成就就不安于現(xiàn)有有的居住環(huán)環(huán)境，對于于生活品質(zhì)質(zhì)有一定追追求有一定閑錢錢，希望進(jìn)進(jìn)行房產(chǎn)類類的投資[自住客語語錄]是家，也可以酒店式辦公公，功能很強(qiáng)強(qiáng)大高人一等的的空間，4.5米，，不再一層層不變產(chǎn)品夠格調(diào)調(diào)，感覺很很美妙，最最好還能有有領(lǐng)銜感如果把這種種生活成為為一種潮流和區(qū)隔隔，那就完美美了[投資客語語錄]這種市場買買房品牌很重要要錢不值錢，，買房保值更安全全大筆投資太太風(fēng)險了，，少出多漲才才是硬道理理有未來才出出手，別讓讓升值等太久久玩轉(zhuǎn)資金是是門藝術(shù)，，以租補(bǔ)貸會有好收益益政策害死老老子了，終終于有房不不限購了他們關(guān)注潛力+品牌牌+空間+配套很明確，但但問題是不作出區(qū)隔隔，就永遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒法跳脫脫歸根到底，，企劃除了了道產(chǎn)品，，還得講些些對位的感感覺品質(zhì)感，體體驗感，格格調(diào)感，領(lǐng)領(lǐng)先感尋定位營銷第四步步（項目定位位）產(chǎn)品定位案案名建建議還是要看回回我們的目目標(biāo)客戶70后，心心懷夢想的的社會支柱柱他們是繼承父輩們們失去的社社會價值，，伴隨著社會會體制轉(zhuǎn)型型而成長，，是當(dāng)今社會最最后一群過過于理想主主義的人群群?！救后w特征征】他們中規(guī)中中矩、穩(wěn)扎扎穩(wěn)打，為為了理想和和事業(yè)貢獻(xiàn)獻(xiàn)青春，對對生活充滿滿信心和希希望，家庭庭意識濃厚厚、極富責(zé)責(zé)任心、有有閱歷，具具備一定社社會地位、、事業(yè)小有有成就，但但依然心懷懷夢想，前前行不止。。80年代，，壓力重重重的時代弄弄潮兒他們是在改革開放放的環(huán)境中中成長，迅迅速接受無無數(shù)新生事事物，敢于于突破原有有束縛，能力強(qiáng)大卻卻又不得不不面臨諸多多壓力的一一群人?！救后w特征征】他們被稱為為“垮掉的一代代”，“宅”是生活的主主旋律，初初涉社會，，面臨工作作、婚姻、、買房等人人生重大事事件，壓力力重重，學(xué)學(xué)習(xí)能力極極強(qiáng)，工作作上手快，，熟練掌握握網(wǎng)絡(luò)知識識，不管喜喜不喜歡藝藝術(shù)，都愛愛用藝術(shù)裝裝點(diǎn)一下自自己。他們們的夢想剛剛起起步，已經(jīng)經(jīng)成為社會會的主力軍軍。90后，初初出茅廬的的后起之秀秀他們是在價值觀動動蕩的社會會中漸漸長長大，飽受受社會“詬病”，卻非常具具有自我主主見，敢為天下先先的一群人人?！救后w特征征】他們好奇心心極強(qiáng)，幾幾乎反叛既既有的一切切，生活依依賴網(wǎng)絡(luò)，，在父母的的庇護(hù)下開開始接觸社社會，也開開始更為客客觀地認(rèn)識識社會，個個性敏感而而自信，思思維方式異異于常態(tài)，，理想變得得更為現(xiàn)實實，他們儼儼然成為時時代的新鮮血液。。再回頭看看看我們的產(chǎn)產(chǎn)品面積區(qū)區(qū)間：方案一對！就是——““我覺得（（Ifeel）””大部分80后認(rèn)為，，我覺得需要的才是是重要！我覺得是這樣的，，才是這樣樣的！因為在他們們心中，自我>你和他和他他和他和他他……對于這個問問題，其實所有人人都一樣，，都有自己的的想法，同同時信任自自己的感覺覺，就是愛自己己所愛，就是喜歡隨隨時隨地的的說：Ifeel……所以，我們的案名就是——ifeelIfeel……就是我的看看法，我的的主張、我我的立場、、我的世界界、我的選選擇、我的的家……這樣一群人人會關(guān)注什什么？新奇奇的，和現(xiàn)現(xiàn)在不一樣樣的！所以以我們的樓樓盤，要和和太倉的樓樓盤不一樣樣，形成區(qū)區(qū)隔所以對對他們來說說，我們就就是新東西新的不一定定好，新，，還要對味味才能讓他他們喜歡。。他們喜歡什什么？他們喜歡舒舒適隨意的的生活，而而不是鋼筋筋水泥的叢叢林。他們喜歡將將最真實的的自己擺在在朋友面前前，對生活活的各種伎伎倆有些免免疫。他們相信每每個人都有有柔軟的靈靈魂，人們們不需要被被教育，而而需要被感感動。在他們面前前，只要有有最真實寬寬容的自然然，就能讓讓他們快樂樂。新東西隨意生活區(qū)區(qū)ifeel新東西隨意生活區(qū)區(qū)項目定位語語方案二也許不知道道，下一站站落在哪里里但理想，決決不妥協(xié)——下一站彈彈起起！朋友從香港港帶回來的的《香港，，彈起》一一直在Allen腦腦海里浮現(xiàn)現(xiàn)。因為早有類類似的想法法，所以一一直在尋找找讓自己觸觸動的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)。讓平面的生生活立體起起來，改變變一點(diǎn)，改改變一切??！太倉啟程了了，下一站站，明天?。“该ㄗh寶龍Station太倉啟程了了，下一站站，明天！！謀推廣營銷第五步步（營銷策略略）銷售目標(biāo)銷銷售策策略推推廣策略銷售價格測測算銷售價格測測算銷售價格測測算綜上分析，，根據(jù)市場場客觀比對對，本項目住宅宅的市場比比準(zhǔn)實收均均價為：6772元元/平米（（毛坯）銷售價格測測算價格目標(biāo)：：實現(xiàn)毛坯坯酒店式公公寓均價6800元元/㎡。目標(biāo)周期：：2013年10月月~2014年6月月，共9個個月。銷售指標(biāo)目目標(biāo)：完成成95%的的銷售任務(wù)務(wù)。銷售目標(biāo)銷售策略根據(jù)項目銷銷售目標(biāo)，，確保項目目資金回籠籠計劃達(dá)成成原則保證項目順順利去化，，引爆市場場原則使用平開高走的價格策略略，通過高高性價比，，迅速占領(lǐng)領(lǐng)市場蓄客目標(biāo)推廣目標(biāo)三大平臺公關(guān)行銷廣告推廣產(chǎn)品銷售制造話題和和影響力新聞、事件對話、活動、、口碑對位人群，傳傳遞價值軟文、戶外雜雜志、電電臺呼應(yīng)、驗證、、說服現(xiàn)場體驗、物物料、服務(wù)、三級市市場聯(lián)動媒體策略媒體選擇：蘇蘇州交廣網(wǎng)網(wǎng)或太倉收聽聽率較高的電電臺投放形式：整整點(diǎn)報時，增增加曝光頻率率電臺——整點(diǎn)點(diǎn)報時1、租賃雙層層巴士將其外外部進(jìn)行品牌牌形象包裝2、將其內(nèi)部部改造為項目目宣傳之用，，穿梭于太倉倉各大商圈，，要道，成為為流動的戶外外載體以吸引引眼球，可往往返于市中心心及周邊地區(qū)區(qū)等人流量大大的地點(diǎn)，形形成更廣泛的的宣傳效果。。雙層巴士———吸引受眾眼眼球娛樂-電影院院推薦覆蓋區(qū)域域：太倉各大影城城傳播形式：走廊通道燈箱箱、展架、售售票處票夾溫馨短信樓書書采用溫情提醒醒的短信樓書書，帶出軟性性項目賣點(diǎn)，，替代功利性性的銷售信息息。工作日在各個個企業(yè)，周五五、周六晚上上，鎖定周邊邊小區(qū)、超市市等等場所定定點(diǎn)短信轟炸炸。通過DM直郵郵重點(diǎn)突破社社區(qū)、企業(yè)兩兩大渠道，深深化賣點(diǎn)，進(jìn)進(jìn)行定向客戶戶拓展。傳播形式：贈精美環(huán)保便便簽本、創(chuàng)意意筆、環(huán)保袋袋等DM直郵特色直郵折頁頁寶龍station寶龍station線上大規(guī)模廣廣告主打知名名度線下渠道鎖定定目標(biāo)客戶目標(biāo)人群：1、市區(qū)其他他區(qū)域客源2、上海投資資客戶客戶策略1.與當(dāng)?shù)馗鞲魃鐓^(qū)合作，，舉行表演活活動，植入樓樓盤的信息。。2.活動期間間投放硬廣或或別冊。3.專場推介介會，定點(diǎn)推推介項目，并并靈活運(yùn)用折折扣手段，推推出社區(qū)組團(tuán)團(tuán)購房享尊貴貴優(yōu)惠擴(kuò)大圈圈層口碑傳播播的。社區(qū)專場推介介會上海市場轉(zhuǎn)介介通過和上海當(dāng)當(dāng)?shù)刂闹兄薪槁?lián)動，增增加市場投資資客戶資源。。派出4~5人人團(tuán)隊，定期期走訪大型企企業(yè)，進(jìn)行定定向推介和團(tuán)團(tuán)購活動，集集中突擊拓展展。企業(yè)專場推介介會拓展計劃：定期安排多名名大學(xué)生在指指定地點(diǎn)(小小區(qū)、企業(yè)、、商場)派發(fā)發(fā)產(chǎn)品宣傳單單。渠道攔截推廣原則廣：城市包圍，，立體攻擊大：大事件，大大體驗，大聲聲音聚：聚客積客，，活動攻勢2013.72013.9廣告線銷售線2014公關(guān)線開盤持銷亮相高潮持續(xù)信息釋放蓄客活動炒作產(chǎn)品發(fā)布會活動持續(xù)2013.82013.10售樓處開放產(chǎn)品項目形象期項目產(chǎn)品期項目銷售期推廣階段推廣重點(diǎn)活動切入廣告占位通過主題活動的深入，廣告形象以“新東西隨意生活區(qū)”占位，初步建立項目形象精神溝通現(xiàn)場高潮噱頭造足后，通過廣告與客群互動，配合現(xiàn)場展示征服客戶。精神共鳴產(chǎn)品演繹隨著銷售的持續(xù)，形象結(jié)合產(chǎn)品不斷演繹。新東西隨意生活區(qū)告別一“層”不變10.1別，來這套！推廣主題推廣階段形象推廣期執(zhí)行要點(diǎn)聲勢/品品牌/韻韻動全城執(zhí)行要點(diǎn)1像咖啡館的接接待中心一個電影吧+一個精品展展示吧+一個個未來吧原來去售樓處處也是一件開開心的事情一個電影吧播放產(chǎn)品短片片，樣板房故故事片還有電影大片片一個精品展示示吧奢侈品展示長長廊一個未來吧寫給未來的明明信片每一位客戶，，都能可以為為自己的未來來寫一張明信片片，在特定的的時間有案場人員親親手寄送售樓處升級開開放送蘋果活活動活動目的：結(jié)合售樓處開開發(fā)，闡述““成熟”概念念活動形式：1、售樓處開開放當(dāng)天派送送蘋果活動，，寓意這是一一個成熟區(qū)域域的項目，打打造一種成熟熟的生活氛圍圍，同時引發(fā)發(fā)輿論；2、將蘋果進(jìn)進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計計，并展示，，供來客觀賞賞投票；3、發(fā)起微博博互動，“我我最喜歡的蘋蘋果”，將蘋蘋果拍照上傳傳微博，@寶寶龍Ifeel，即有有機(jī)會獲得IPhone一臺（可設(shè)設(shè)置不同的獎獎項級別）?！，F(xiàn)場蘋果設(shè)計計藝術(shù)展示（（示意圖）執(zhí)行要點(diǎn)2花開絢爛/盛放的太太倉一本帶花籽的的筆記本定制筆記本，，全城派送，，親鑒收獲時時節(jié)執(zhí)行要點(diǎn)3手繪地圖/和寶龍一一起游覽太倉倉一張寶龍的手手繪地圖新區(qū)地圖，太太倉標(biāo)志性建建筑地圖，寶寶龍項目地址址產(chǎn)品推廣期執(zhí)行要點(diǎn)非常規(guī)/精精細(xì)/質(zhì)質(zhì)感體驗執(zhí)行要點(diǎn)1魔盒行動不一樣的城市市巡展，吸引引關(guān)注，更要要成為話題執(zhí)行要點(diǎn)2幾米裝置展引進(jìn)幾米裝置置展，形成城城市新話題執(zhí)行要點(diǎn)3日常小型活動動就之前成交老老客戶及平時時蓄積的新客客戶，利用雙雙休日，在售售樓處現(xiàn)場舉舉辦小型活動動，一方面通通過活動維系系客戶與項目目之間關(guān)系，，同時可以在在活動過程中中傳遞項目不不同階段的利利好信息；另另一方面，可可以通過老客客戶帶新客戶戶參加活動，，擴(kuò)大項目口口碑宣傳途徑徑?？燔嚑幭蠕h，，測距贏好禮禮活動形式：發(fā)動太倉主城城區(qū)及周邊區(qū)區(qū)域的目標(biāo)客客戶群，一起起尋找項目最最近的路線。?；顒右饬x：結(jié)結(jié)合項目推廣廣主題，以尋尋找最近路線線的方式，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項目離城城不遠(yuǎn)地段。?；顒有问剑河扇齻€品牌組組成車隊，分分別由太倉各各個區(qū)域，同同時開赴本項項目售樓處，，所有到達(dá)售售樓處的車主主均可得百元元加油卡好禮禮，最先到達(dá)達(dá)的車主更可可贏得驚喜大大獎。同時，，在車隊車身身貼項目宣傳傳車貼，形成成宣傳，在售售樓處準(zhǔn)備冷冷餐、抽獎等等暖。場活動動，烘托氣氛氛。銷售推廣期執(zhí)行要點(diǎn)匯客/聚聚勢/名名人效應(yīng)公關(guān)引爆-開開盤盛典開盤前，在完完成前期項目目價值認(rèn)知以以后，需要一一場引爆性的的公關(guān)事件，，將項目推至至輿論最高點(diǎn)點(diǎn)?！皽嘏珎}，，老朋友見面面會”開盤前，通過過營造與友人人許久不見的的思念氛圍，，喊出“與老老朋友見面吧吧”的口號，，使消費(fèi)者從從內(nèi)心共鳴，，進(jìn)而前往項項目現(xiàn)場參加加老朋友見面面系列活動。。時間：9月初初以一場老朋友友聚會活動，，吸引市場關(guān)關(guān)注，線上以以“見面”為為由，線下以以“系列暖場場活動”，給給到場的人親親切、溫暖感感。溫暖太倉，老老朋友見面會會線上以“見面面”為由線下以“系列列暖場活動””吸引目標(biāo)人人群“溫暖太倉，，老朋友見面面會”系列暖場活動動：車友友會會：：我們們一一起起駕駕車車去去寶寶龍龍Ifeel（和和4S店店合合作作進(jìn)進(jìn)行行宣宣傳傳，，訴訴求求駕駕車車活活動動））老友友記記：：好久久不不見見了了，，約約個個地地見見面面吧吧，，寶寶龍龍Ifeel怎怎么么樣樣（選選擇擇咖咖啡啡館館、、書書店店等等地地點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行宣宣傳傳，，訴訴求求老老友友見見面面活活動動））球友友會會：：今天天打打完完球球去去寶寶龍龍Ifeel看看看看吧吧（和和足足球球俱俱樂樂部部合合作作進(jìn)進(jìn)行行宣宣傳傳，，訴訴求求球球友友聚聚會會活活動動））在整整個個系系列列活活動動中中，，不不斷斷渲渲染染，，不不斷斷鋪鋪陳陳，，讓讓受受眾眾通過過聽聽、、看看、、感感受受，，留留下下深深刻刻的的印印象象，輔輔以以美美學(xué)學(xué)論論壇壇、、攝攝影影展展等等手手段段，，達(dá)達(dá)到到將項項目目““不不限限貸貸/4.5米米挑挑高高””的的觀觀念念深入入人人心心、、提升升項項目目形象象。。正式式開開盤盤““倒倒記記時時””10月月1日日盛盛大大開開盤盤“心心跳跳加加速速度度””“今天天距寶龍Ifeel開盤還有有10天天”、““還有有5天””、“還還有3天天”、““還有2天”、、“還有有1天””、“正正式開盤盤”；寶龍Ifeeln的開盤盤同其他他樓盤的的開盤不不同，就就象奧運(yùn)運(yùn)會，是是一個聚聚集所有有人的關(guān)關(guān)注點(diǎn)；；現(xiàn)場表現(xiàn)現(xiàn)===============約5萬占占總投投入的4.6%含售樓處處重新包包裝…銷售道具具及禮品品===============10萬萬占占總投入入的9.3%折頁、單單頁、名名片、包包袋、禮禮品……媒介廣告告===============60萬占占總總投入的的56%網(wǎng)絡(luò)、短短信、報報紙、戶戶外、直直郵…推廣活動動費(fèi)用=================30萬占占總投投入的28%銷售活動動費(fèi)用、、巡展費(fèi)費(fèi)用、SP活動動…機(jī)動費(fèi)用用=================2萬占占總投投入的2%本案酒店店式公寓寓營銷預(yù)預(yù)算暫定定為總銷銷金額的的1.5%，6800元/㎡㎡x10540㎡=7143萬元，，約為107萬萬元以下為包包含內(nèi)容容以及分分配：關(guān)于合作作企業(yè)簡介介典典型案例例合合作模式式團(tuán)團(tuán)隊架構(gòu)構(gòu)中國房地地產(chǎn)業(yè)市市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型、撲撲溯迷離離、傳播播過度新一輪房房地產(chǎn)服服務(wù)業(yè)洗洗牌大幕幕已經(jīng)拉拉開新市場環(huán)環(huán)境呼喚喚新話語語領(lǐng)袖新市場領(lǐng)領(lǐng)地呼喚喚新戰(zhàn)略略視角新市場問問題呼喚喚新系統(tǒng)統(tǒng)工具新市場風(fēng)風(fēng)云呼喚喚新銳奇奇勁旅惟有更高高的專業(yè)業(yè)眼光，，更實效效的營銷銷策略體體系方能能消弭市市場噪音音，摧毀毀市場堅堅冰。善攻者，，動于九九天之上上。南京品基基地產(chǎn)機(jī)機(jī)構(gòu)是一一家集市市場調(diào)研研、開發(fā)發(fā)定位、、形象整整合、營營銷整合合、市場場推廣、、終端執(zhí)執(zhí)行于一一體的多多元化成成長型房房地產(chǎn)服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)，下設(shè)設(shè)新瑞基基地產(chǎn)顧顧問有限限公司、、唐采置置業(yè)、崇崇業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)顧問等等多家子子公司。。公司智智囊團(tuán)隊隊均來自自于業(yè)內(nèi)內(nèi)的實戰(zhàn)戰(zhàn)資深人人士，擁擁有豐富富的房地地產(chǎn)住宅宅及商業(yè)業(yè)地產(chǎn)從從業(yè)經(jīng)驗驗，致力力于為新新形勢下下地產(chǎn)商商提供產(chǎn)產(chǎn)品與市市場的全全面解決決之道，，公司運(yùn)運(yùn)作始終終以精準(zhǔn)準(zhǔn)營銷為為導(dǎo)向，，接軌融融入當(dāng)?shù)氐厥袌觯?，為客戶戶?chuàng)造利利潤最大大化。[企業(yè)業(yè)簡介介][競爭爭優(yōu)勢勢]高者為為王，，智者者為尊尊四大核核心能能力前瞻性性的市市場研研究產(chǎn)異化化的競競爭策策略強(qiáng)大的的資源源整合合能力力富有戰(zhàn)戰(zhàn)斗力力的專專業(yè)團(tuán)團(tuán)隊五大競競爭優(yōu)優(yōu)勢———▲專業(yè)業(yè)優(yōu)勢勢品基地地產(chǎn)作作為一一家專專業(yè)的的地產(chǎn)產(chǎn)策略略供應(yīng)應(yīng)商,不僅僅在戰(zhàn)戰(zhàn)略高高度和和策略略的整整合上上有著著自己己獨(dú)到到的專專有體體系，，而且且在策策略的的執(zhí)行行上，，也是是低調(diào)調(diào)務(wù)實實的營營銷專專家;▲后發(fā)發(fā)優(yōu)勢勢品基地地產(chǎn)作作為一一個專專業(yè)的的房地地產(chǎn)代代理機(jī)機(jī)構(gòu),所有有骨干干專業(yè)業(yè)人員員都是是在房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展相對對成熟熟的市市場環(huán)環(huán)境下下進(jìn)入入地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的,均有有著豐豐富的的成功功操盤盤經(jīng)驗驗和超超前的的市場場理念念,在在激烈烈的市市場競競爭中中，完完全是是以專專業(yè)的的操盤盤實力力制勝勝,而而并非非以項項目的的先天天優(yōu)勢勢取勝勝;▲資源優(yōu)勢勢地產(chǎn)經(jīng)營過過程是一條條完整的價價值鏈，在在某個專業(yè)業(yè)環(huán)節(jié)建立立局部優(yōu)勢勢，已不再再是房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)商獨(dú)獨(dú)步市場的的制勝法寶寶，南京品品基地產(chǎn)能能有效整合合戰(zhàn)略、資資金、土地地、專業(yè)、、品牌、渠渠道等資源源為服務(wù)單單位創(chuàng)造更更大的價值值；品基地產(chǎn)本本著植根當(dāng)當(dāng)?shù)乩砟?，，已在?zhèn)江江等地利用用成功操作作過的多個個的項目和和各行業(yè)整整合的客戶戶資源成功功建立當(dāng)?shù)氐乜蛻糍Y源源數(shù)據(jù)庫；；▲市場優(yōu)勢勢品基地產(chǎn)在在當(dāng)?shù)夭僮髯黜椖康娜巳藛T均最大大化實行本本土化運(yùn)作作，尤其在在鎮(zhèn)江，以以最大程度度熟悉當(dāng)?shù)氐厥袌?，并并在區(qū)域市市場設(shè)立了了專門的市市場調(diào)研機(jī)機(jī)構(gòu),以期期望在項目目操作的過過程中能獲獲得更多的的數(shù)據(jù)支撐撐和正確的的市場判斷斷;▲執(zhí)行優(yōu)勢勢品基地產(chǎn)作作為一個新新興的專業(yè)業(yè)公司，朝朝氣蓬勃，，團(tuán)隊成員員均以高執(zhí)執(zhí)行力著稱稱，專做別別人想到?jīng)]沒認(rèn)真做的的事和別人人想到?jīng)]堅堅持做的事事。[典型案例例]鎮(zhèn)江案例【已銷售】】鎮(zhèn)江魏瑪假假日鎮(zhèn)江江旭輝朗香香郡鎮(zhèn)江江旭輝時代代城綜合體體鎮(zhèn)江馨馨海家園鎮(zhèn)鎮(zhèn)江京口口美地【在售】鎮(zhèn)江大港如如意城綜合合體（9月月上市）南京案例【已銷售】】南京阿爾卡卡迪亞南南京魯佩佩特南南京金地中中央【在售】南京御沁園園南京京中杭國際際綜合體連云港案例例【已銷售】】博威江南明明珠苑安徽案例【已銷售】】中泰國際廣廣場綜合體體【在售】成越華庭龍龍城國國購廣場綜綜合體[項目簡介介]魏瑪假日位位于南徐新新城與丹徒徒新區(qū)交匯匯處，項目目占地228畝，總總建筑面積積20萬平平米，容積積率1.3，日照間間距系數(shù)1：1.34，綠化化率達(dá)45％以上，，小區(qū)規(guī)劃劃1700戶，車位位配比達(dá)40％以上上。整個小小區(qū)的規(guī)劃劃設(shè)計以德德國的魏瑪瑪小鎮(zhèn)為設(shè)設(shè)計藍(lán)本，，利用項目目本身的坡坡地原貌，，通過獨(dú)具具魅力的德德國現(xiàn)代建建筑表現(xiàn)，，力圖在鎮(zhèn)鎮(zhèn)江再現(xiàn)一一座原汁原原味的德國國公園小鎮(zhèn)鎮(zhèn)。[占地及建建筑規(guī)模]占地228畝，總建建筑面積20萬平米米[產(chǎn)品類型型]多層\花園園洋房\聯(lián)聯(lián)排別墅\小高層\商業(yè)[實戰(zhàn)經(jīng)歷歷]產(chǎn)品形象定定位---尋求產(chǎn)品品差異化；；活動集客---景觀觀樣板體驗驗,迅速提提升產(chǎn)品認(rèn)認(rèn)同；滾動營銷——滾動營銷銷的本質(zhì)是是主動集客客，變坐銷銷為拉銷；；[實戰(zhàn)業(yè)業(yè)績]]開盤后連連續(xù)數(shù)月月穩(wěn)坐鎮(zhèn)鎮(zhèn)江銷售售前三甲甲，板塊塊市場在在高于周周邊項目目500元/平平米的基基礎(chǔ)上連連續(xù)數(shù)月月蟬聯(lián)銷銷售第一一，創(chuàng)造造了鎮(zhèn)江江市場高高價快銷銷的“魏魏瑪奇跡跡”。[典型案案例][典型案案例][項目簡簡介]旭輝?朗朗香郡，，建筑座座落大港港片區(qū)金金港大道道以南，，港中路路以東，，揚(yáng)子江江路以北北。項目總占占地面積積總建面面積5.7萬多多平方米米，規(guī)劃劃戶數(shù)488戶戶。[占地及及建筑規(guī)規(guī)模]占地面積積5.3萬平米米，建筑筑面積5.7萬萬平米[產(chǎn)品類類型]情景多層層\花園園洋房[實戰(zhàn)經(jīng)經(jīng)歷]形象占位位——以以“海派派經(jīng)典純純粹洋洋房”以以及“讓讓別墅嫉嫉妒的洋洋房”形形象定位位和深入入挖掘海海派洋房房文化與與項目價價值結(jié)合合，在區(qū)區(qū)域內(nèi)形形成高端端產(chǎn)品形形象；情景營銷銷——整整合旭輝輝集團(tuán)蘇蘇州芭堤堤蘭灣經(jīng)經(jīng)典項目目以及項項目自身身現(xiàn)場樣樣板景觀觀、樣板板房等資資源，通通過行銷銷團(tuán)隊拓拓展區(qū)域域內(nèi)和周周邊縣市市客戶，，以活動動集聚客客戶?？蛻敉卣拐埂砸孕袖N為為主要推推廣渠道道，結(jié)合合活動全全方位拓拓展區(qū)域域和周邊邊政府、、機(jī)關(guān)、、企業(yè)等等單位，，以形成成新客戶戶滾動積積累。[實戰(zhàn)業(yè)業(yè)績]成為區(qū)域域乃至鎮(zhèn)鎮(zhèn)江高價價快銷標(biāo)標(biāo)桿項目目，連續(xù)續(xù)數(shù)月榮榮登鎮(zhèn)江江商品房房銷售排排行榜前前十。[項目簡簡介]公司與中中國房地地產(chǎn)50強(qiáng)企業(yè)業(yè)旭輝集集團(tuán)又一一戰(zhàn)略合合作項目目，項目目位于南南大市口口青年廣廣場核心心位置的的13萬萬方城市市綜合體體，由5幢高層層豪宅（（時代華華府）、、1幢甲甲級寫字字樓（時時代大廈廈）、以以及國際際風(fēng)情商商業(yè)街（（時代廣廣場）共共同組成成的ARTDECO地地標(biāo)藝術(shù)術(shù)建筑群群。[占地及及建筑規(guī)規(guī)模]建筑面積積13萬萬[產(chǎn)品類類型]高層豪宅宅、寫字字樓、商商業(yè)[實戰(zhàn)業(yè)業(yè)績]服務(wù)期間間開盤即即逆市熱熱銷，銷銷售冠軍軍；區(qū)域域銷售前前列[典型案案例][典型案案例][項目簡簡介]項目位于于新區(qū)大大港揚(yáng)子子江路，，40萬萬方風(fēng)尚尚綜合體體，涵蓋蓋住宅、、商業(yè)街街區(qū)、寫寫字樓、、商務(wù)會會所、學(xué)學(xué)校于一一體，全全面激活活大港區(qū)區(qū)勃勃生生機(jī)，展展現(xiàn)地標(biāo)標(biāo)級中心心綜合體體的領(lǐng)航航價值。。[占地及及建筑規(guī)規(guī)模]占地面積積17萬萬方，建建筑面積積40萬萬方[產(chǎn)品類類型]高層\商商業(yè)\辦辦公[實戰(zhàn)經(jīng)經(jīng)歷]目前商業(yè)業(yè)前期招招商中，，引進(jìn)了了奧地利利AST室內(nèi)冰冰雪主題題公園、、意大利利FF國國際奢侈侈品中心心、成龍龍影院、、臺灣美美食城、、國際卡卡丁車俱俱樂部等等主力業(yè)業(yè)態(tài)。[典型案例][項目簡介]連云港博威??江南明珠苑苑是博威集團(tuán)團(tuán)在連云港開開發(fā)的第一個個大型高尚綜綜合性住宅項項目，位于連連云港市政治治文化中心新新浦區(qū)——郁郁洲公園東面面，小區(qū)總規(guī)規(guī)劃用地25.5萬平米米，容積率為為1.9，地地上總建筑面面積36.08萬平米，，地下總建筑筑面積3.15萬平米。。其中住宅(含SOHO)建筑面積積30.9萬萬平米，商業(yè)業(yè)為2.98萬平米，其其他公共配套套設(shè)施4530平米。。[占地及建筑筑規(guī)模]占地25.5萬平米，總總建筑面積39.23萬萬平米[產(chǎn)品類型]多層\小高層層\高層\SOHO\商商業(yè)[實戰(zhàn)經(jīng)歷]活動集客---低成本高高效推廣體驗營銷---全面體驗驗升級,迅速速形成認(rèn)同會員營銷---客戶轉(zhuǎn)介介紹深度挖掘掘[實戰(zhàn)業(yè)績]2008年，，整體市場形形勢急劇惡化化，連云港甚甚至出現(xiàn)超過過整體市場超超過100個個在售項目而而月度總銷僅僅200套的的慘淡情形，，房價也整體體大幅下挫，，部分項目甚甚至出現(xiàn)50%以上的降降幅的情況下下,自2008年9月月以來，作為為連云港地區(qū)區(qū)僅有的售價價保持最高且且無任何降價價的情況下,成交更是占占到近80%市場份額，，創(chuàng)造了連云云港市場逆市市強(qiáng)銷的“博博威神話”；；榮獲“港城城2008十十大明星樓盤盤”之首、““2008連云港新盤盤銷售冠軍””等榮譽(yù)。[典型案例][項目簡介]項目位于南京京武家嘴濕地地公園旁。項項目占地約11.6萬平平方米，總建建筑面積約15萬平方米米，由別墅區(qū)區(qū)、公寓區(qū)和和商業(yè)組成。。泛公園的景景觀設(shè)計，47%的超高高綠地率，讓讓生活回歸自自然，項目建建筑密度為22.78%，容積率1.33，其其中別墅區(qū)容容積率僅為0.84，是是一個親水公公園高尚社區(qū)區(qū)。[占地及建筑筑規(guī)模]占地面積11.6萬平方方米，總建筑筑面積約15萬平方米[產(chǎn)品類型]聯(lián)排別墅\疊疊加別墅\獨(dú)獨(dú)棟別墅\電電梯洋房\高高層\商業(yè)[實戰(zhàn)經(jīng)歷]差異定位———通過充分整整合項目依靠靠的武家嘴濕濕地公園、汶汶溪濕地公園園的雙公園景景觀和生態(tài)等等賣點(diǎn)，以““雙公園生態(tài)態(tài)豪宅社區(qū)””形象定位突突出項目獨(dú)特特的區(qū)位價值值，樹立項目目差異化大盤盤形象，高調(diào)調(diào)強(qiáng)勢推廣；；節(jié)奏控制———合理把握大大盤營銷節(jié)奏奏，利用分批批多頻率小盤盤量推售制造造市場饑渴效效應(yīng)；旅游營銷———充分利用高高淳旅游城市市和項目公園園景觀最大資資源優(yōu)勢，贊贊助高淳各大大旅游節(jié)活動動組織外地客客戶參觀項目目；同時在南南京主城與各各自駕游、汽汽車俱樂部、、銀行等機(jī)構(gòu)構(gòu)合作，組織織南京客戶““高淳一日游游”體驗活動動，吸引了大大量外地和南南京主城投資資客。[實戰(zhàn)業(yè)績]區(qū)域年度商品品房銷售冠軍軍，目前熱銷銷中[典型案例][項目簡介]阿爾卡迪亞目目位于南京市市大廠經(jīng)五路路，總占地面面積約560余畝，75萬㎡生態(tài)態(tài)水景城，6000戶家家庭、10萬萬㎡綠地、5萬㎡水系、、800㎡長長人工河、14萬平風(fēng)情情商業(yè)，2大大休閑商業(yè)街街、2大休閑閑廣場、室內(nèi)內(nèi)外游泳池、、籃球場、網(wǎng)網(wǎng)球場……超超強(qiáng)的規(guī)模、、超凡的手筆筆，大廠僅有有。[占地及建筑筑規(guī)模]占地面積約560余畝，，建筑面積75萬㎡[產(chǎn)品類型]多層、高層、、小高層、商商業(yè)[實戰(zhàn)經(jīng)歷]品牌概念造勢勢--圍繞““75萬平生生態(tài)水景城””的核心定位位，結(jié)合產(chǎn)品品的推出，有有效整合媒體體，通過邀請請江蘇衛(wèi)視主主持人代言、、榮盛集團(tuán)巡巡展活動、榮榮盛會定期活活動等，進(jìn)行行整合推廣，，品牌造“城城”。產(chǎn)品體驗增值值--利用水水景廣場、樣樣板區(qū)、游泳泳池、坡地公公園、小型動動物園等相繼繼落成，場地地體驗營銷全全面啟動，圍圍繞體驗“城城市大公園生生活大視界界”為主題，，以“眼見為為實、真實體體驗”為主進(jìn)進(jìn)行體驗式推推廣。渠道發(fā)力--針對客戶主主力為區(qū)域揚(yáng)揚(yáng)子、南化、、南鋼等企業(yè)特點(diǎn)，積積極深入企業(yè)業(yè)宣傳，組織織推介活動以以及團(tuán)購等，，實現(xiàn)了區(qū)域域企業(yè)80%員工購買項項目，也極大大的降低了推推廣成本。[實戰(zhàn)業(yè)績]區(qū)域銷售冠軍軍、榮獲“2006南京京銷售排行龍龍虎榜”前十十。[典型案例][項目簡介]30萬平米高高淳核心城市市綜合體，雄雄踞高淳新中中心?？傉嫉孛娣e13萬㎡，總總建筑面積30萬㎡，項項目周邊交通便利，，多所名校.項目規(guī)劃由由8棟9層住住宅，2棟10層，，13棟11層，4棟17層，共計計27棟，及及9棟2至4層別別墅式商業(yè)組組成。世界500強(qiáng)TESCO樂購購超市、高淳首首家星級今典典影院入駐中中杭國際花園園﹑一站式休閑購購物中心﹑別別墅式休閑街街區(qū)等綜合業(yè)業(yè)態(tài)。[占地及建筑筑規(guī)模]占地面積13萬㎡，總建建筑面積30萬㎡[產(chǎn)品類型]商業(yè)、小高層層[實戰(zhàn)業(yè)績]目前已引進(jìn)TESCO樂樂購、今典影影院，商業(yè)和和住宅熱銷中中[典型案例][項目簡介]地處皖北商業(yè)業(yè)圈的核心位位置人民路，，與市政府相相鄰，是輻射射黃淮海地區(qū)區(qū)的城市綜合合體，集休閑閑、購物、餐餐飲、娛樂和和現(xiàn)代電子商商務(wù)等功能為為一身，囊括括五星級酒店店、寫字樓、、超級購物中中心、多功能能會展中心等等設(shè)施。[占地及建筑筑規(guī)模]占地160畝畝，建筑面積積近45萬平平方米[產(chǎn)品類型]五星級酒店、、寫字樓、超超級購物中心心、多功能會會展中心[實戰(zhàn)業(yè)績]淮海經(jīng)濟(jì)圈體體驗型商業(yè)新新勢力，定位位皖北首席HOPSCA，通過品牌牌差異化定位位和銷售模式式差異化策略略，面向廣域域商圈，打造造休閑體驗商商業(yè)，遠(yuǎn)交近近攻,廣域市市場挖掘撼動動本地市場等等策略執(zhí)行，，銷售領(lǐng)先當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌?，成成功招商沃爾爾瑪、麥?dāng)勞勞、肯德基、、必勝客等品品牌店，成為為區(qū)域商業(yè)標(biāo)標(biāo)桿。[典型案例][項目簡介]項目位于安徽徽旌德城東新新區(qū)江村大道道以北，城東東路以東，地地理位置優(yōu)越越，交通便利利，群山環(huán)繞繞，風(fēng)景優(yōu)美美。規(guī)劃多層層、高層住宅宅、商業(yè)和國國際酒店。[占地及建筑筑規(guī)模]占地面積8.6萬方，建建筑面積17萬方[產(chǎn)品類型]多層\小高層層\商業(yè)[實戰(zhàn)經(jīng)歷]在代理期間無無推廣費(fèi)用的的情況下,通通過電話直銷銷、定點(diǎn)、拜拜訪等方式拓拓展客源，通通過一系列列的實效渠道道拓展，成功功完成了開發(fā)發(fā)公司制定的的任務(wù)目標(biāo)。。[實戰(zhàn)業(yè)績]超額完成了開開發(fā)公司年度度任務(wù)，區(qū)域域銷售前三。。[合作模式]寶龍城市廣場場項目經(jīng)理案場經(jīng)理策劃經(jīng)理行銷經(jīng)理新瑞基決策咨詢平臺運(yùn)營策略指導(dǎo)導(dǎo)項目執(zhí)行團(tuán)隊隊項目總監(jiān)策劃總監(jiān)后方專業(yè)團(tuán)隊隊保障新瑞基資源整合平臺文案駐場關(guān)于合作設(shè)計師商業(yè)總監(jiān)銷售總監(jiān)[團(tuán)隊架構(gòu)]客服專員拓展專員置業(yè)顧問[團(tuán)隊架構(gòu)]陸榮華公公司總經(jīng)理99年進(jìn)入房房地產(chǎn)行業(yè)，，先后在順馳馳、世茂、蘇蘇寧等知名企企業(yè)工作，歷歷任項目副經(jīng)經(jīng)理、項目經(jīng)經(jīng)理、營銷總總監(jiān)、總經(jīng)理理等管理職位位。熟悉房地產(chǎn)開開發(fā)及營銷的的各個環(huán)節(jié)及及流程，具備備較高的市場場高度，見證證并親歷過中中國地產(chǎn)發(fā)展展的起伏與跌跌宕，地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)驗十分豐富富。張振東總總部銷售總監(jiān)監(jiān)國內(nèi)知名品牌牌開發(fā)商服務(wù)務(wù)多年，具備備豐富的銷售售管理與策劃劃經(jīng)驗，曾職職從仁恒、雨雨潤等知名品品牌開發(fā)商。。12年房地產(chǎn)產(chǎn)營銷從業(yè)經(jīng)經(jīng)驗、熟悉房房地產(chǎn)相關(guān)法法律法規(guī)，行行業(yè)規(guī)范及項項目開發(fā)運(yùn)作作流程，具有有房地產(chǎn)全程程策劃、全程程整合營銷、、全程運(yùn)作執(zhí)執(zhí)行能力，為為實戰(zhàn)型操盤盤手。[團(tuán)隊隊架構(gòu)構(gòu)]宋飛總總部商商業(yè)部部總監(jiān)監(jiān)2003年年先后后從事事瑞地地、易易居等等知名名地產(chǎn)產(chǎn)機(jī)構(gòu)構(gòu)以及及萬達(dá)達(dá)、華華夏融融創(chuàng)等等品牌牌開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)，先先后為為五礦礦地產(chǎn)產(chǎn)、中中南建建設(shè)、、越秀秀集團(tuán)團(tuán)、萬萬達(dá)等等多個個商業(yè)業(yè)項目目服務(wù)務(wù)，對對商業(yè)業(yè)定位位、招招商、、銷售售、運(yùn)運(yùn)營均均有較較深見見解。。姚開兵兵總總部部策劃劃總監(jiān)監(jiān)8年專專業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃行業(yè)業(yè)歷練練，先先后從從事于于新景景祥等等知名名代理理公司司，服服務(wù)于于金地地自在在城、、金地地名津津、萬萬科金金域藍(lán)藍(lán)灣等等項目目。在在房地地產(chǎn)營營銷策策劃及及前期期策劃劃方面面具有有深厚厚的理理論和和操盤盤經(jīng)驗驗，在在房地地產(chǎn)項項目銷銷售管管理和和推廣廣及媒媒介策策略方方面具具有豐豐富的的理論論和實實操項項目經(jīng)經(jīng)驗。。[團(tuán)隊隊架構(gòu)構(gòu)]談明田田蘇蘇南南區(qū)域域總經(jīng)經(jīng)理10年年的專專業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)營銷銷策劃劃及策策略資資歷，，資深深地產(chǎn)產(chǎn)實戰(zhàn)戰(zhàn)派專專家，，尤其其對市市場調(diào)調(diào)研、、項目目定位位、營營銷策策劃、、品牌牌策劃劃推廣廣等方方面有有較深深研究究及操操作經(jīng)經(jīng)驗，，先后后從事事于品品牌開開發(fā)企企業(yè)以以及知知名代代理公公司，，歷任任招商商經(jīng)理理、策策劃總總監(jiān)、、營銷銷總監(jiān)監(jiān)等職職，有有豐富富的房房地產(chǎn)產(chǎn)營銷銷實戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)驗驗。操操作的的項目目包括括新城城市廣廣場、、金輪輪國際際廣場場、阿阿爾卡卡迪亞亞、大大華錦錦繡華華城、、鎮(zhèn)江江旭輝輝朗香香郡、、旭輝輝時代代城等等。賈瑞蘇蘇南區(qū)區(qū)域策策劃總總監(jiān)國內(nèi)知知名品品牌開開發(fā)商商服務(wù)務(wù)多年年，銷銷售管管理與與策劃劃經(jīng)驗驗達(dá)8年，，曾職職從易易居中中國，，先后后服務(wù)務(wù)于仁仁恒、、金地地集團(tuán)團(tuán)、棲棲霞建建設(shè)、、恒大大等知知名品品牌開開發(fā)商商。負(fù)負(fù)責(zé)蘇蘇南片片區(qū)項項目策策劃管管理與與把控控。熟悉房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)及營營銷的的各個個環(huán)節(jié)節(jié)及流流程，，尤其其對項項目產(chǎn)產(chǎn)品定定位以以及營營銷實實戰(zhàn)策策劃、、團(tuán)隊隊管理理頗有有心得得，先先后成成功操操作過過各種種類型型如多多層、、高層層公寓寓、別別墅、、綜合合體等等不同同類別別的地地產(chǎn)項項目，，具備備高效效的專專業(yè)能能力、、溝通通能力力與管管理協(xié)協(xié)調(diào)能能力。。[團(tuán)團(tuán)隊隊架架構(gòu)構(gòu)]陳旭旭項項目目經(jīng)經(jīng)理理房地地產(chǎn)產(chǎn)從從業(yè)業(yè)行行業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)驗驗6年年，，先先后后服服務(wù)務(wù)項項目目包包括括安安徽徽中中泰泰國國際際廣廣場場、、南南京京御御沁沁園園、、中中航航樾樾府府、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江冠冠城城國國際際、、云云開開甲甲第第等等，，有有著著豐豐富富的的項項目目管管理理經(jīng)經(jīng)驗驗。。陳官官員員項項目目銷銷售售經(jīng)經(jīng)理理4年年的的案案場場管管理理經(jīng)經(jīng)驗驗，，先先后后參參與與的的項項目目包包括括南南京京中中杭杭國國際際、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江永永隆隆城城市市廣廣場場、、金金港港生生活活廣廣場場等等。。[團(tuán)團(tuán)隊隊架架構(gòu)構(gòu)]睢建建軍軍項項目目策策劃劃經(jīng)經(jīng)理理7年年策策劃劃經(jīng)經(jīng)驗驗，，先先后后服服務(wù)務(wù)于于南南京京御御沁沁園園、、金金地地中中央央、、金金地地自自在在城城、、明明發(fā)發(fā)濱濱江江新新城城等等多多個個地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目，，實實戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)經(jīng)驗驗豐豐富富，，熟熟悉悉運(yùn)運(yùn)作作全全程程策策劃劃。。李軍軍項項目目外外拓拓經(jīng)經(jīng)理理有著著豐豐富富的的渠渠道道拓拓展展和和行行銷銷經(jīng)經(jīng)驗驗，，先先后后服服務(wù)務(wù)南南京京中中行行國國際際、、魯魯佩佩特特、、金金地地中中央央、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江馨馨海海家家園園、