偉業(yè)前期策劃報告年

偉業(yè)顧問2006-4吉林濱江項目項目前期策劃報告項目背景用地分析開發(fā)商分析政策分析市場研究市場初步定位綜合分析經(jīng)濟測算匯報內(nèi)容框架市場分析項目宏觀背景分析宏觀經(jīng)濟發(fā)展城市發(fā)展規(guī)劃吉林市為吉林省經(jīng)濟發(fā)展支撐的“兩條腿”之一吉林市位于吉林省中部，總面積27120平方公里，城區(qū)面積81.1平方公里；總?cè)丝诩s450萬，城區(qū)人口約180萬。距離北京1100余公里。吉林市是吉林省除省會長春以外的次政治經(jīng)濟中心，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。長春市除輻射全省外，主要輻射省域的西北部；而吉林市則主要負擔(dān)帶動輻射省域東南部。吉林市四平市長春市松原市延吉市通化市磐石市蛟河市宏觀經(jīng)濟發(fā)展項目宏觀背景分析吉林市國民經(jīng)濟保持較快增長勢頭2004年吉林市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值703.7億元,按可比價格計算，比上年增長13%。2004年吉林市人均生產(chǎn)總值達到16239元(按現(xiàn)行匯率折算為1962美元)，按可比價格計算比上年增長13.3%。項目宏觀背景分析經(jīng)濟的持續(xù)較高的增長為吉林城市發(fā)展奠定了比較雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)。宏觀經(jīng)濟發(fā)展吉林市五大支柱產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟快速發(fā)展提供了先決條件石化業(yè)集群以吉林石化、吉化集團、吉林化纖為骨干企業(yè)實力雄厚，產(chǎn)業(yè)鏈條龐大，拉動效益明顯汽車工業(yè)集群T4商務(wù)車被指定為2008年奧運專用車；通田經(jīng)濟型轎車批量投放市場，輕微型車擴能改造進度進一步加快，初步奠定了60萬輛整車的生產(chǎn)規(guī)模冶金工業(yè)擁有亞洲最大的炭素生產(chǎn)企業(yè)、中國最大的鐵合金生產(chǎn)基地和年產(chǎn)200萬噸鋼的建龍鋼鐵集團公司電力集群東北電網(wǎng)的重要命脈，知名的電站有：豐滿水電廠和白山電廠食品業(yè)以長白山品牌為龍頭的各級食品企業(yè)生機勃勃、分別在各級市場中占有重要份額項目宏觀背景分析宏觀經(jīng)濟發(fā)展可持續(xù)效益農(nóng)業(yè)及綠色食品生產(chǎn)和集散中心環(huán)境友好型化工產(chǎn)業(yè)及綠色化工技術(shù)中心綠色汽車工業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)環(huán)保產(chǎn)業(yè)生態(tài)資源水利生態(tài)旅游業(yè)吉林的產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入了新的階段，將為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟騰飛提供強大的支撐。也將為房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。與其他幾個城市相比，吉林市的經(jīng)濟指標并不落后，人均GDP在七個對比城市中次于濟南、沈陽、呼和浩特，優(yōu)于石家莊、太原、鄭州；人均可支配收入僅次于濟南，排名第二。吉林市經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，經(jīng)濟指標相對較高項目宏觀背景分析宏觀經(jīng)濟發(fā)展注：比較體系中的幾個城市，除北京外均為中國北方省會城市，在中國城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)中整體處于二級位置。近年來吉林城市居民收入持續(xù)增長2004年吉林市全年城市居民人均可支配收入8550元，比上年增長11.0%，人均消費性支出6540元，增長11.3%。城市人均住宅使用面積達14.1平方米，增加0.83平方米居民可支配收入的持續(xù)增長使吉林大批居民開始產(chǎn)生改善住房條件的需求，也推動了房地產(chǎn)市場較快發(fā)展。項目宏觀背景分析宏觀經(jīng)濟發(fā)展近年來吉林市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模增長較快，房地產(chǎn)業(yè)開始進入較快發(fā)展階段2004年吉林全市實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資350.1億元，比上年增長12.5%。2004年吉林房地產(chǎn)開發(fā)完成投資30.5億元。吉林市的房地產(chǎn)開發(fā)近幾年來在國家加大固定資產(chǎn)投資力度，拉動內(nèi)需，刺激消費的政策支持和引導(dǎo)下，得到了迅速的發(fā)展，逐漸發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)。項目宏觀背景分析宏觀經(jīng)濟發(fā)展住房分配貨幣化和住房金融的深入發(fā)展，促進了居民住房消費，近年來吉林市住宅銷售面積持續(xù)保持增長勢頭隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，居民收入不斷提高，以商品住宅為代表的吉林市房地產(chǎn)業(yè)將具有廣闊的發(fā)展空間和前景。項目宏觀背景分析宏觀經(jīng)濟發(fā)展項目目宏宏觀觀背背景景分分析析宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展城市市發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃吉林林市市為為單單中中心心城城市市結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，南南部部是是城城市市發(fā)發(fā)展展重重心心吉林林市市區(qū)區(qū)共共分分為為四四個個行行政政區(qū)區(qū)；；龍?zhí)短秴^(qū)區(qū)位位老老工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，傳傳統(tǒng)統(tǒng)工工業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)聚聚集集，，生生存存居居住住條條件件相相對對較較差差；；船營營區(qū)區(qū)為為傳傳統(tǒng)統(tǒng)城城市市核核心心區(qū)區(qū)所所在在，，城城市市基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施完完善善、、配配套套成成熟熟，，當(dāng)當(dāng)前前市市委委、、市市政政府府就就在在此此區(qū)區(qū)；；豐滿滿區(qū)區(qū)為為新新興興城城區(qū)區(qū)，，擁擁有有吉吉林林高高新新開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，發(fā)發(fā)展展迅迅速速，，前前景景樂樂觀觀，，各各項項配配套套設(shè)設(shè)施施有有待待于于進進一一步步完完善善。。龍?zhí)秴^(qū)昌邑區(qū)船營區(qū)豐滿區(qū)項目目宏宏觀觀背背景景分分析析城市市發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃吉林林市市將將近近嚴嚴格格控控制制城城市市規(guī)規(guī)劃劃區(qū)區(qū)的的用用地地與與人人口口規(guī)規(guī)模模。。到2030年年，，吉吉林林市市城城市市建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積達達到到240平平方方公公里里。。合理理調(diào)調(diào)整整城城市市功功能能分分區(qū)區(qū)，，壓壓縮縮主主城城區(qū)區(qū)工工業(yè)業(yè)用用地地比比例例，，適適度度分分離離各各類類商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)、、居居民民區(qū)區(qū)，，形形成成城城市市核核心心區(qū)區(qū)一一個個主主中中心心和和四四個個副副中中心心的的指指狀狀城城市市組組團團格格局局。。強化化中商商、、南南教教、、北北工工、、西西流流、、西西南南住住的區(qū)區(qū)域域特特色色。。城市市發(fā)發(fā)展展具具有有良良好好的的城城市市規(guī)規(guī)劃劃政政策策性性導(dǎo)導(dǎo)引引吉林林市市區(qū)區(qū)南南部部將將作作為為城城市市新新的的功功能能重重心心，，發(fā)發(fā)展展為為文文化化教教育育和和生生態(tài)態(tài)居居住住區(qū)區(qū)域域城市發(fā)展規(guī)劃劃項目宏觀背景景分析吉林市將發(fā)揮揮自然條件優(yōu)優(yōu)勢，保護““江城”風(fēng)貌貌建設(shè)和發(fā)展展國際花園城城市完善生態(tài)景觀觀系統(tǒng)，打造造魅力型山水水城市。依托一江環(huán)城、四四山拱衛(wèi)的自然優(yōu)勢，，加強環(huán)城山山系生態(tài)景觀觀規(guī)劃，不斷斷提高市區(qū)綠綠化水平，建建設(shè)多層次立立體綠地系統(tǒng)統(tǒng)。加強城市建筑筑的統(tǒng)一規(guī)劃劃，提高建筑品位位和格調(diào)。城市發(fā)展規(guī)劃劃項目宏觀背景景分析政府層面的““城市營銷””已經(jīng)開展，，為城市經(jīng)濟濟的進一步發(fā)發(fā)展特別是房房地產(chǎn)市場的的發(fā)展提供了了更為廣闊的的舞臺和想象象空間“松花花江岸岸線景景觀軸軸”是是吉林林的城城市靈靈魂結(jié)合““清水綠綠帶”工程程，在在松花花江兩兩岸進進行文文化景景觀建建設(shè)，，把松松花江江城區(qū)區(qū)段建建設(shè)成成吉林林市的的生態(tài)態(tài)走廊廊、景景觀走走廊和和文化化走廊廊。按沿江江的自自然地地勢，，合理理確立立兩岸岸不同同區(qū)域域的開開發(fā)強強度，，保護護空間間輪廓廓的協(xié)協(xié)調(diào)統(tǒng)統(tǒng)一。。沿江建建筑要要與自自然相相協(xié)調(diào)調(diào)，在在高度度、形形式、、色彩彩、綠綠化方方面，，精心心設(shè)計計，豐豐富空空間輪輪廓。。保護兩兩岸的的歷史史文化化遺跡跡，在在重點點地段段塑造造一批批具有有生態(tài)態(tài)文化化內(nèi)涵涵和濃濃郁地地方文文化特特色的的景觀觀建筑筑物和和雕塑塑。充分利利用松松花江江，結(jié)結(jié)合霧霧淞奇奇觀，，組織織霧淞淞、冰冰雕、、雪雕雕等活活動，，展現(xiàn)現(xiàn)"江江城"特色色。本項目目位置置本項目地地處松松花江江岸線線景觀觀軸的重要要節(jié)點點，從從城市市空間間區(qū)位位的角角度具具備成成為清水綠綠帶上上的““明珠珠”城市發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃項目宏宏觀背背景分分析豐滿區(qū)區(qū)濱江江地區(qū)區(qū)將成成為吉吉林市市的文文化教教育與與旅游游休閑閑區(qū)建設(shè)霧霧凇走走廊觀觀賞區(qū)區(qū)、江江南公公園渡渡假休休閑區(qū)區(qū)和建建華體體育文文化區(qū)區(qū)。重點發(fā)發(fā)展旅旅游休休閑、、商貿(mào)貿(mào)服務(wù)務(wù)、文文化娛娛樂產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。。新落成成的北北華大大學(xué)新新校區(qū)區(qū)坐落落于江江畔南南岸。。北華華大學(xué)學(xué)是省省屬重重點綜綜合性性大學(xué)學(xué)，是是吉林林市的的文化化教育育中心心。得天獨獨厚的的區(qū)域域氛圍圍和配配套條條件將將為本本項目目提供供重要要的高高品質(zhì)質(zhì)的外外部基基礎(chǔ)城市發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃項目宏宏觀背背景分分析2006年年吉林林市城城市建建設(shè)將將以棚棚戶區(qū)區(qū)改造造為重重點，，實施施項目目6個個，投投資502520萬萬元2006年年全年年將完完成棚棚戶區(qū)區(qū)拆遷遷130萬萬平方方米，，還要要做到到如期期回遷遷。重點支支持騰騰空工工業(yè)集集中區(qū)區(qū)工業(yè)業(yè)用地地的棚棚戶區(qū)區(qū)改造造項目目。梯次推推進商商貿(mào)區(qū)區(qū)和平平房集集聚區(qū)區(qū)的棚棚戶區(qū)區(qū)改造造，妥妥善安安排回回遷區(qū)區(qū)集中中安置置用地地。2006年年房地地產(chǎn)將將開發(fā)發(fā)130萬萬平方方米，，年內(nèi)內(nèi)竣工工80萬平平方米米。2006年年內(nèi)將將引進進5戶戶以上上域外外知名名企業(yè)業(yè)。加加快中中低價價位、、中小小戶型型普通通商品品房建建設(shè)，，努力力建立立面向向不同同收入入家庭庭的住住房消消費供供求。。城市發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃項目宏宏觀背背景分分析在開展展棚戶戶區(qū)改改造的的同時時，2006年年吉林林市將將展開開大規(guī)規(guī)模的的城市市環(huán)境境建設(shè)設(shè)建設(shè)生生態(tài)休休閑工工程56項項，計計劃投投資15259萬元元。配合道道路改改造對對相關(guān)關(guān)街路路路燈燈照明明設(shè)施施進行行更新新改造造；城市綠綠化新新增綠綠地100公頃頃，栽栽植喬喬灌木木120萬萬株、、草坪坪70公頃頃、攀攀緣植植物60萬萬株、、花卉卉180萬萬株；；新增硬硬覆蓋蓋面積積50萬平平方米米；““百里里清水水綠帶帶”新新增綠綠化帶帶3處處、游游泳房房2處處，續(xù)續(xù)建4個園園區(qū)。。棚戶區(qū)區(qū)改造造以及及城市市環(huán)境境建設(shè)設(shè)都將將促進進吉林林發(fā)展展為宜宜居城城市城市發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃項目宏宏觀背背景分分析吉林市市“四四路兩兩橋一一館””重點點工程程全面面啟動動霧淞中中路琿春中中街濱江東東路豐滿壩壩西景景觀路路霧淞中中路與與吉林林大街街立交交橋與桃源源路立立交橋橋冰上訓(xùn)訓(xùn)練中中心重點工工程建建設(shè)進進一步步改善善了吉吉林城城市功功能，，提升升城市市檔次次。各項工工程總總體上上在4月份份開工工。霧凇中中路、、琿春春中街街9月月底前前竣工工。濱江東東路8月底底前完完工。。西南環(huán)環(huán)連接接線等等6條條續(xù)建建路6月底底前完完工。。城市發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃項目宏宏觀背背景分分析2006年年吉林林市將將新建建10條街街路，，改造造60條主主次街街路、、4座座橋梁梁和400條無無名小小巷投資710233萬萬元，，實施施588個個項目目。新建琿琿春北北街、、解放放西路路、東東灘街街北段段、豐豐滿壩壩西沿沿江路路、東東山街街及訓(xùn)訓(xùn)練館館場地地平整整、林林蔭路路、幸幸福街街、西西河路路、沙沙河子子廣場場等10條條街路路(含含廣場場)。。續(xù)建霧霧凇中中路、、琿春春中街街、濱濱江東東路、、西南南環(huán)連連接線線、珠珠江路路、秀秀水街街、西西安路路、江江灣路路、鐵鐵西路路等9條街街路。。對光華華路等等18條主主街路路，平平山街街、團團結(jié)路路等42條條次街街路，，龍?zhí)短洞髽驑?、松松江大大橋等?座座橋梁梁，中中興街街、長長春路路等14項項排水水設(shè)施施進行行維修修改造造。發(fā)達的的交通通路網(wǎng)網(wǎng)體系系將進進一步步改善善居民民出行行，促促進吉吉林城城市化化發(fā)展展。城市發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃項目宏宏觀背背景分分析吉林——長春春城際際快速速鐵路路將縮縮短吉吉林與與長春春兩城城市之之間的的距離離將在““十一一五””期間間實施施的吉吉長高高速鐵鐵路建建設(shè)項項目，，計劃劃投資資60億元元。全封閉閉、對對開的的高速速列車車，設(shè)設(shè)計時時速為為300公公里。。吉長高高速鐵鐵路將將實現(xiàn)現(xiàn)兩市市之間間20分鐘鐘通勤勤，從從而消消除兩兩個城城市之之間居居民的的兩地地分居居的問問題。。吉長高高速鐵鐵路將將大大大增強強吉林林市聚聚集人人口和和承載載產(chǎn)業(yè)業(yè)的能能力，，對兩兩市的的經(jīng)濟濟發(fā)展展起到到極大大的促促進作作用。。吉林——長春春城際際快速速鐵路路的建建成將將從本本質(zhì)上上縮小小城市市之間間的時時空距距離，，進而而從本本質(zhì)上上改變變吉林林市的的房地地產(chǎn)市市場‘‘質(zhì)’’‘量量’和和格局局城市發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃項目宏宏觀背背景分分析吉林市市將建建設(shè)成成為特特大型型生態(tài)態(tài)經(jīng)濟濟城市市根據(jù)自自然地地理、、生態(tài)態(tài)功能能及經(jīng)經(jīng)濟社社會發(fā)發(fā)展基基礎(chǔ)，，將市市域范范圍劃劃分成成三大大生態(tài)態(tài)經(jīng)濟濟區(qū)北部黑黑土地地資源源保護護與綠綠色農(nóng)農(nóng)牧業(yè)業(yè)經(jīng)濟濟區(qū)中部為為生態(tài)態(tài)工業(yè)業(yè)和城城郊型型生態(tài)態(tài)農(nóng)業(yè)業(yè)經(jīng)濟濟區(qū)東部、、南部部為水水源地地保護護與特特產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟區(qū)區(qū)北部部為黑黑土地地資源源保護護與綠綠色農(nóng)農(nóng)牧業(yè)業(yè)經(jīng)濟濟區(qū)。。城市發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃項目宏宏觀背背景分分析到2030年左左右，，城區(qū)區(qū)人口口規(guī)模模達到到300萬萬人吉林市市將建建成山山青、、水碧碧、天天藍、、草綠綠的生生態(tài)城城市和和具有有國際際影響響的旅旅游和和宜居居名城城。吉林將將建設(shè)設(shè)成為為特大大型生生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟城城市俊美的的自然然環(huán)境境，高高品位位的城城市建建設(shè)將將吸引引大批批區(qū)內(nèi)內(nèi)外的的購房房者來來到吉吉林棲棲居。。本項項目良良好的的區(qū)位位將成成為置置業(yè)者者的最最佳選選擇。。城市發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃項目宏宏觀背背景分分析小結(jié):吉林市市經(jīng)濟濟發(fā)展展具有有堅強強的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支支撐吉林加加緊建建設(shè)特特大型型生態(tài)態(tài)經(jīng)濟濟城市市,宜宜居是是城市市發(fā)展展的戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標以棚戶戶區(qū)改改造為為代表表的吉吉林城城市建建設(shè)正正加快快步伐伐“清水水綠帶帶”工工程使使松花花江岸岸線景景觀軸軸成為為吉林林市的的靈魂魂吉林松花江江南部地區(qū)區(qū)是城市發(fā)發(fā)展的新重重心豐滿區(qū)濱濱江地區(qū)區(qū)正成為為吉林市市高品質(zhì)質(zhì)的文化化教育和和生態(tài)居居住區(qū)項目宏觀觀背景分分析項目用地地分析城市尺度度分析區(qū)域地塊塊尺度分分析吉林市豐豐滿區(qū)江江南板塊塊，是吉吉林未來來重點發(fā)發(fā)展的城城市新區(qū)區(qū)豐滿區(qū)，，地處北北國江城城吉林市市南部。。它是吉吉林市四四個行政政區(qū)之一一，全區(qū)區(qū)總面積積1066.7平方公公里，轄轄四鄉(xiāng)一一鎮(zhèn)六個個街道和和兩個經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)。江南板塊塊，包括括了休閑閑區(qū)、文文教區(qū)，，體育區(qū)區(qū)，高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)等幾幾個主要要功能區(qū)區(qū)域。吉林市傳傳統(tǒng)的城城市商業(yè)業(yè)中心與與行政中中心項目所在在的板塊塊是正在在快速成成長中的的區(qū)域，，發(fā)展前前景廣闊闊。城市尺度度分析項目用地地分析板塊區(qū)內(nèi)內(nèi)交通便便捷該板塊與與松花江江對岸的的傳統(tǒng)城城市中心心遙相呼呼應(yīng)。東西兩側(cè)側(cè)分別與與吉林大大橋和江江灣大橋橋相接，，西臨吉吉林大街街，北臨臨濱江東東路，南南臨華山山路。距吉林火火車站2.5千千米，距距飛機場場15千千米。江灣大橋橋吉林高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)文化教育育區(qū)體育中心心吉林大街街吉林大橋橋本項目城市尺度度分析項目用地地分析科教文化化區(qū)：多多眾院校校提供相相對優(yōu)越越的就學(xué)學(xué)環(huán)境科教文化化區(qū)主要要指吉林林市恒山山西路以以南、吉吉林大街街西側(cè)區(qū)區(qū)域北華大學(xué)學(xué)吉林市體體育運動動學(xué)校吉林市第第二高級級中學(xué)松花江中中學(xué)豐滿區(qū)英英語實驗驗小學(xué)新世紀幼幼兒園陽光實驗驗幼兒園園吉林市文文化藝術(shù)術(shù)幼兒園園良好的文文教體育育環(huán)境能能夠充分分滿足區(qū)區(qū)內(nèi)居民民和外來來投資者者子女的的就學(xué)和和成長需需要，品品牌和知知名度還還有提升升空間。。體育中心心在江南南板塊東東側(cè)4萬人體體育場，，用于田田徑、足足球、大大型表演演和室外外展覽；；1萬人多多功能室室內(nèi)體育育館，用用于冰上上運動、、籃球、、排球和和大型娛娛樂；3千人游游泳館，，包括游游泳、水水球、跳跳水、水水上芭蕾蕾和娛樂樂設(shè)施配套訓(xùn)練練館新聞、商商務(wù)中心心將促進吉吉林市競競技體育育水平的的提高，，對拉動動城市經(jīng)經(jīng)濟增長長起到重重要作用用。體育中心心區(qū)：集集中建設(shè)設(shè)一批現(xiàn)現(xiàn)代化體體育活動動設(shè)施城市尺度度分析項目用地地分析吉林高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)是江江南板塊塊的經(jīng)濟濟引擎高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)位于吉吉林市深深圳街兩兩側(cè)區(qū)域域，面積積大約2平方公公里，是是吉林重重點發(fā)展展高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)的基地地。2003年該區(qū)區(qū)技工貿(mào)貿(mào)總收入入完成160億億元；工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值完成成140億元；；GDP完成48億元元。開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)集中了了吉林市市大部分分高新技技術(shù)，主主要形成成幾個支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)：新材料精細化工工汽車關(guān)鍵鍵零部件件技術(shù)光、機電電一體化化電子信息息生物工程程開發(fā)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展為該板板塊提供供了產(chǎn)業(yè)業(yè)支撐，，形成了了區(qū)域自自身購買買力，有有利于從從內(nèi)部帶帶動板塊塊內(nèi)的房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展。城市尺度度分析項目用地地分析項目周圍圍的配套套與休閑閑設(shè)施完完善休閑：世紀廣場場水上樂園園江南公園園交通：周圍有3路、33路、、130路、52路、、19路路等多條條公交線線路商業(yè)：距華聯(lián)吉吉買盛約約1公里里距江南家家私城約約1公里里距江南菜菜市場約約2公里里距江南科科貿(mào)城約約2.3公里醫(yī)療：距離吉林林中心醫(yī)醫(yī)院1.2公里里距離吉林林市創(chuàng)傷傷醫(yī)院約約800米465醫(yī)醫(yī)院近在在咫尺生活便利利性和舒舒適性將將在這里里得到很很好的詮詮釋。城市尺度度分析項目用地地分析項目北臨臨濱江景景觀帶，，從這里里可俯瞰瞰松花江江四季美美景春天，這這里百花花盛開，，百鳥爭爭鳴；夏季，這這里碧波波流青，，山水相相映；秋天，東東面滿山山紅葉映映得江城城醉；冬季，這這里雪沃沃千里，，霧繞冰冰橫，寒寒江雪柳柳，風(fēng)姿姿天成；；夜晚，這這里霓虹虹華美，，長夜未未央。獨特的景景觀資源源使本項項目具有有無可比比擬的居居住與投投資價值值。城市尺度度分析項目用地地分析注：類似似地塊在在吉林已已經(jīng)罕見見小結(jié)：項目所在在江南區(qū)區(qū)域是吉吉林城市市發(fā)展新新區(qū)，具具有良好好發(fā)展前前景區(qū)域板塊塊交通便便利，配配套發(fā)展展比較完完備、江江景絕佳佳，高度度提升了了本項目目的居住住價值區(qū)域的發(fā)發(fā)展為本本項目帶帶來良好好的附加加投資價價值城市尺度度分析項目用地地分析項目用地地分析城市尺度度分析區(qū)域地塊塊尺度分分析項目用地地分析用地經(jīng)濟濟指標區(qū)域地塊塊尺度綠化隔離帶原定商業(yè)用地原定綠地，用途待定原定商住用地1234原地塊指標控規(guī)由于開發(fā)發(fā)商良好好的政府府資源，，在用地地指標上上政府完完全不作作要求，，只審方案案不審指指標。即是說說用地的的容積率率、建筑筑密度、、限高以以及綠化化率都可可以隨甲甲方產(chǎn)品品策劃方方案變動動?？梢宰远ǘㄖ笜藶轫椖坎畈町惢惺袌龆ㄎ晃惶峁┝肆朔浅Ｖ刂匾膹棌椥钥臻g間。項目用地地分析地塊四至至世紀廣場濱江東路吉林大橋華山路江灣大橋區(qū)域地塊尺度度項目用地分析析周邊景觀配套套華聯(lián)吉買盛豐滿中醫(yī)院江景江景四六五空軍醫(yī)醫(yī)院華山路沿街商商鋪華聯(lián)吉買盛位于本項目地塊西南角，由于老板席卷貨款潛逃，導(dǎo)致商廈關(guān)門倒閉。但據(jù)了解，目前已有大型超市準備收購盤活該處商廈。如果成功，將會與本項目的商業(yè)形成江南地塊的小型商圈，為項目提供良好的商機以及生活配套。465醫(yī)院院隸屬于空軍部隊，96年被評為三級甲等醫(yī)院。醫(yī)院占地8.7萬平米，建筑面積6.6萬，醫(yī)療用房2.79萬，床位500張。該醫(yī)院的心胸外科是原第四軍醫(yī)大心外科中心，現(xiàn)在是吉林市的重點?？圃谌A山路兩側(cè)沿街底商都比較多。主要以餐飲、小百貨等社區(qū)配套型商業(yè)為主，還有少量洗浴、網(wǎng)吧診所等。沿街門臉的租金由西到東逐漸便宜。西側(cè)30平米門臉一年租金在1.2—1.5萬不等，中部7、80平米一間價格也就在1.3萬/年左右。區(qū)域地塊尺度度項目位置項目用地分析析區(qū)域地塊尺度度交通可達性吉林大橋、江江灣大橋為本本項目地塊聯(lián)聯(lián)系對岸的兩兩個城市交通通樞紐；地塊整體被華華山路和濱江江東路包圍，，形成流暢的的交通環(huán)。優(yōu)秀的交通出出行條件為本本項目放大輻輻射市場提供供了堅實的基基礎(chǔ)項目用地分析析用地規(guī)劃綠化隔離帶原定商業(yè)用地原定綠地，用途待定原定商住用地1234原定商業(yè)用地地，3.8公公頃?？紤]到到目前區(qū)域商商業(yè)需求量還還沒有這么大大，建議部分用作作商業(yè)和小區(qū)區(qū)會所，其余可作居居住用地。1號地：原商住用地，，總占地6.7公頃，東東西長約600米，南北北最大距離約約200米，，最短處不到到100米。。地塊較為完整整，景觀好，，居主路有一一段距離，比比較安靜。是是整個地塊中中宜居性最好好的部分。北部的綠化帶帶對小區(qū)的濱濱江景觀有一一定的隔離，建議減薄綠綠化帶厚度，，或取消隔離離帶。2號3號地：：原定濱江綠地地，占地1.3公頃，三三角形狀，東東西長約300米，南北北最厚處近90米。土地的利用率率較低，建議作一些些功能性配套，如文教、體育設(shè)設(shè)施等。4號地：區(qū)域地塊尺度度開發(fā)商和政策策分析開發(fā)商分析政策分析錫華集團創(chuàng)立立于1992年，經(jīng)過十十幾年的發(fā)展展，錫華集團團目前已成為為集教育、房房地產(chǎn)、投資資等多元化經(jīng)經(jīng)營的大型集集團企業(yè)。教育資源開發(fā)發(fā)為集團龍頭頭產(chǎn)業(yè)。錫華教育多年年來屢次被評評為國內(nèi)最具具影響力的教教育品牌之一一，錫華集團的教教育產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)形成從大學(xué)學(xué)、預(yù)科、國國際教育、基基礎(chǔ)教育到學(xué)學(xué)前教育完整整的教育體系系。錫華集團集團良好的教教育資源與背背景將為開發(fā)發(fā)住宅房地產(chǎn)產(chǎn)帶來價值增增值錫華集團權(quán)屬屬公司：北京錫華未來來教育實業(yè)股股份有限公司司北京郵電大學(xué)學(xué)世紀學(xué)院北京加州大學(xué)學(xué)（河濱）國國際教育學(xué)院院北京市二十一一世紀實驗學(xué)學(xué)校北京市二十一一世紀實驗幼幼兒園北京錫華偉業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司北京錫華世紀紀物業(yè)管理有有限公司北京錫華通用用航空有限責(zé)責(zé)任公司北京錫華俱樂樂部北京凱富酒店店包頭凱富酒店店有限公司開發(fā)商和政策策分析開發(fā)商分析進入吉林市房房地產(chǎn)市場是是錫華集團的的戰(zhàn)略舉措房地產(chǎn)是錫華華集團的發(fā)展展戰(zhàn)略中的又又一大產(chǎn)業(yè)。。先后投資、合合資興建了北北京中電信息息大廈、北京京錫華俱樂部部、北京海淀淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)回回遷小區(qū)、包包頭錫華俱樂樂部、包頭世世紀花園小區(qū)區(qū)、福建南平平翠城花園小小區(qū)等。錫華集團在物物業(yè)及娛樂業(yè)業(yè)亦有所涉足足，北京錫華華世紀物業(yè)公公司、包頭錫錫華世紀物業(yè)業(yè)公司、北京京凱富酒店、、北京錫華俱俱樂部、包頭頭錫華凱富酒酒店等。其中中包頭錫華物物業(yè)公司是包包頭唯一具備備二級資質(zhì)物物業(yè)管理公司司，包頭錫華華世紀花園被被評為全國物物業(yè)示范小區(qū)區(qū)。通過本項目開開發(fā)，將為集集團在吉林市市房地產(chǎn)市場場打開局面，，樹立品牌，，為后續(xù)項目目開發(fā)奠定良良好基礎(chǔ)。開發(fā)商和政策策分析開發(fā)商分析實現(xiàn)資源整合合董事長張杰庭庭先生現(xiàn)任全全國政協(xié)委員員、北京市工工商聯(lián)合會副副會長、中國國青年企業(yè)家家協(xié)會副會長長、中國民辦辦教育工作者者聯(lián)誼會副主主席、中國APEC常務(wù)務(wù)理事、北京京國際奧林匹匹克委員會委委員。集團具有良好好的政府資源源與社會關(guān)系系，對本項目目開發(fā)可以提提供相應(yīng)的平平臺支持。在吉林市房地地產(chǎn)市場確立立品牌地位。。通過對本項目目的開發(fā)實踐踐，為后續(xù)項項目連續(xù)開發(fā)發(fā)積累經(jīng)驗。。對每個開發(fā)的的項目進行獨獨立核算，實實現(xiàn)贏利。集團對本項目目的寄予厚望望開發(fā)商和政策策分析開發(fā)商分析小結(jié)：錫華集團具有有良好的教育育資源與政府府資源。錫華集團積累累了較好的類類似二級城市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗。錫華集團對進進軍吉林房地地產(chǎn)市場充滿滿信心并寄予予厚望。錫華集團希望望通過本項目目開發(fā)實現(xiàn)項項目贏利并建建立品牌。開發(fā)商和政策策分析開發(fā)商分析開發(fā)商和政策策分析開發(fā)商分析政策分析國家在宏觀上上希望房地產(chǎn)產(chǎn)市場穩(wěn)步健健康發(fā)展房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展帶動了一一大批產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，對國國家和地方經(jīng)經(jīng)濟產(chǎn)生巨大大的推動作用用，因此國家家希望房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展繼續(xù)為為國民經(jīng)濟作作出貢獻。國家采取宏觀觀調(diào)控政策，，意在控制局局部地區(qū)的房房地產(chǎn)過熱，，引導(dǎo)全國房房地產(chǎn)市場向向穩(wěn)定、健康康、有序方向向發(fā)展。吉林市重視房房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展與招商引引資吉林市將房地地產(chǎn)開發(fā)作為為招商引資的的重要方向，，先后引進了了大連萬達、、河北建龍、、長春亞泰、、大連富麗華華等一批國內(nèi)內(nèi)知名的大型型房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)。吉林市希望通通過引進區(qū)外外具有實力的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)，將新新的房地產(chǎn)開開發(fā)和運營理理念帶入吉林林。在相當(dāng)當(dāng)長的的一段段時間間內(nèi)，，房地地產(chǎn)仍仍將是是國家家與地地方的的支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，政政府不不過分分鼓勵勵其激激進發(fā)發(fā)展，，但也也不會會抑制制房地地產(chǎn)市市場正正常發(fā)發(fā)展。。購房者者購買買以中中華名名苑為為代表表的高高檔樓樓盤時時盡管管需要要提交交50%的的首付付資金金，但但由于于吉林林存在在著具具有較較強購購買力力的群群體，，因而而并不不影響響相關(guān)關(guān)樓盤盤的銷銷售狀狀況。。開發(fā)商商和政政策分分析政策分分析吉林市市政府府為加加快城城市建建設(shè)步步伐，，積極極推進進棚戶戶區(qū)改改造，，并出出臺相相應(yīng)的的政策策棚戶區(qū)區(qū)改造造是吉吉林市市未來來幾年年的城城市建建設(shè)重重點方方向，，一系系列優(yōu)優(yōu)惠政政策對對于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)是難難得的的機遇遇。政府對對參與與棚戶戶區(qū)改改造的的房地地產(chǎn)企企業(yè)實實行優(yōu)優(yōu)惠政政策：：對房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)參參與棚棚戶區(qū)區(qū)改造造償還還原拆拆遷面面積房房屋部部分，，經(jīng)主主管稅稅務(wù)機機關(guān)核核準，，暫不不征收收營業(yè)業(yè)稅。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)參與與棚戶戶區(qū)改改造納納稅確確有困困難的的，可可申請請減免免土地地使用用稅。。對其其開發(fā)發(fā)的閑閑置商商品房房，售售出前前免征征房產(chǎn)產(chǎn)稅。。對參與與棚戶戶區(qū)改改造的的房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)，，以劃劃撥方方式從從國有有土地地儲備備中心心取得得的土土地使使用權(quán)權(quán)不征征收契契稅。。政府對對棚戶戶區(qū)改改造項項目用用地實實行優(yōu)優(yōu)惠政政策：：把棚戶戶區(qū)改改造項項目供供地作作為國國土資資源管管理工工作重重點，，制定定棚戶戶區(qū)改改造項項目用用地計計劃并并備案案。對涉及及棚戶戶區(qū)改改造的的存量量土地地優(yōu)先先列入入土地地收購購儲備備計劃劃，支支持城城市棚棚戶區(qū)區(qū)改造造項目目建設(shè)設(shè)。居民回回遷房房和不不以贏贏利為為目的的的基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、、公益益事業(yè)業(yè)用地地均以以劃撥撥方式式提供供，其其他用用地以以招標標拍賣賣掛牌牌方式式出讓讓。開發(fā)商商和政政策分分析政策分分析住宅市市場供供需分分析供應(yīng)市市場研研究潛在市市場供供應(yīng)重點個個案需求市市場研研究吉林市市房地地產(chǎn)市市場目目前正正處于于啟動動階段段發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費者收入水平提高；區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進行；政府的住房福利少量存在。房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主、市場為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)；土地市場與商品房市場完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。競爭條件有實力競爭者較少；需求簡單、市場結(jié)構(gòu)單一。大量新競爭者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復(fù)雜、市場細分顯現(xiàn)；競爭以市場份額的競爭為主。競爭者數(shù)量減少；市場細分充分，占有新的細分市場較難；開發(fā)商注重效益/低成本。競爭者數(shù)量進一步減少，消費者需求減少。需求特征滿足基本生存需求，客戶結(jié)構(gòu)簡單。生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴大需求增長趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣。改善需求為主，需求趨于多樣化。供應(yīng)特征單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無附加值。產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。產(chǎn)品注重質(zhì)量，價值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。產(chǎn)品形式極為豐富，高質(zhì)量。吉林市市所處處階段段吉林市市狀況況人均GDP2000美元元單位集集資建建房情情況減減少，，公房房政策策被取取代。。區(qū)域域特征征逐漸漸形成成，房房地產(chǎn)產(chǎn)價值值與區(qū)區(qū)域價價值屬屬性的的結(jié)合合在沿沿江地地帶顯顯現(xiàn)明明顯，，其它它區(qū)域域的區(qū)區(qū)域價價值未未能體體現(xiàn)。。市場結(jié)結(jié)構(gòu)簡簡單，，以本本地開開發(fā)商商為主主，規(guī)規(guī)模較較小。。大量量外地地開發(fā)發(fā)商關(guān)關(guān)注；；部分分已經(jīng)經(jīng)開始始介入入。新新建項項目逐逐步呈呈現(xiàn)大大規(guī)模模開發(fā)發(fā)的特特點，，市場場定位位逐漸漸出現(xiàn)現(xiàn)細分分?？蛻魧訉用骈_開始擴擴大，，部分分客戶戶購房房基于于生存存需求求；也也有大大量客客戶出出現(xiàn)換換房需需求是是為了了改善善居住住環(huán)境境。產(chǎn)品形形式單單一，，同質(zhì)質(zhì)化現(xiàn)現(xiàn)象嚴嚴重，，附加加值小小；少少量有有特色色產(chǎn)品品已開開始出出現(xiàn)。。調(diào)研區(qū)區(qū)域確確定住宅市市場供供需分分析供應(yīng)市市場研研究重點競競爭區(qū)區(qū)域本項目目為濱濱江地地塊，，因此此本次次的重重點調(diào)調(diào)研區(qū)區(qū)域就就確定定在松花江江沿岸岸的濱濱江區(qū)區(qū)域。非重點點競爭爭區(qū)域域市區(qū)內(nèi)內(nèi)部板板塊和和江南南地區(qū)區(qū)內(nèi)部部板塊塊由于于不臨臨江，，只作作為輔助調(diào)調(diào)研區(qū)區(qū)域，用于于對吉吉林市市房地地產(chǎn)市市場整整體狀狀況進進行判判斷。。項目地地塊市場綜綜合描描述住宅市市場供供需分分析供應(yīng)市市場研研究紫光秀秀苑2200-2900世紀花花園2400-3100萬星現(xiàn)現(xiàn)代城城2100-3000水韻名名城2788-4288中華名名苑4050-4350五星國國際名名家2800-4690紫光名名苑2900-3800萬達江畔畔人家1700-4350鴻博景園園1300-1980江畔御園園980-1800巨朋大廈廈3000湘江名苑苑1218-1900伊利雅居居園1400-1600化建·江江畔明珠珠1700-1900昌茂花園園2568-3288朝陽花園園1988-2288圓樂園1600-1900伊江麗景景1800-3400德威御園園1600-1800錦繡花園園1800龍鼎花園園1700順隆陽光光翠苑1600-2300重點競爭爭項目高層項目目多層項目目一級競爭爭區(qū)域位于松花花江中上上游沿江江兩岸，，遠離工工業(yè)區(qū)，，空氣清清新，并并有著最好好的江景景資源。該區(qū)域靠靠近市中中心商業(yè)業(yè)區(qū)，城市配套套設(shè)施完完善，是吉林林市目前前的高檔檔豪宅熱熱點居住住板塊。。均價在2900—4200元元/平米米。本項目就就位于該該區(qū)域。。二級競爭爭區(qū)域位于松花花江上游游和中游游的沿江江側(cè)。但但由于該該段區(qū)域域江流呈呈南北向向，使得得該地段段項目江江景資源源的利用用率變差差。距市市中心距距離較一一級區(qū)域域更遠，，人氣下下降。區(qū)域均價價在2000元元左右三級競爭爭區(qū)域位于松花花江下游游沿江兩兩側(cè)。屬屬于吉林林市的老老工業(yè)區(qū)區(qū)，雖然然有著較較多的工工廠企業(yè)業(yè)，但由由于空氣氣污染和和安全的的原因，，該地區(qū)區(qū)居民開始始南遷置置房，該區(qū)域的均均價在1400—1800元元左右。供應(yīng)量分分析產(chǎn)品類型型分析戶型分析析價格分析析配套及設(shè)設(shè)施分析析物業(yè)管理理住宅市場場供需分分析供應(yīng)市場場研究住宅市場場供需分分析供應(yīng)市場場研究樣板項目目框住宅市場場供需分分析供應(yīng)市場場研究供應(yīng)量統(tǒng)統(tǒng)計一級競爭爭區(qū)總供應(yīng)量量為41.6萬萬平米，目前已已經(jīng)銷售售了20.5萬萬平米。。剩余的的21萬萬有14萬平米米是水韻韻名城的的二期，，預(yù)計年年底開盤盤。其余余樓盤銷銷售率都都在50%以上上，特別別是中華名苑苑，開盤盤2個月月銷售率率就超過過50%。二級競爭爭區(qū)項目目較多，，總供應(yīng)量量近160萬平平米，已銷售售126萬平米米，平均銷售售率79.3%。其中萬萬達江畔畔和昌茂茂花園兩兩個大盤盤是分期期開發(fā)，，其銷售售率是項項目整體體銷售率率?？梢砸钥闯鲞@這部分項項目基本本都是05年后開開盤，整體銷銷售速度度非?？炜欤从秤沉思址康氐禺a(chǎn)市場場處于快快速發(fā)展展時期。3級競爭爭區(qū)總供應(yīng)量量僅20萬平米米，雖然銷銷售不錯錯，但都是03年的早早期項目目，近年來沒有有新開樓盤。?？梢钥闯鼋眳^(qū)域市場場不具有競爭爭力。供應(yīng)量大，銷銷售速度快，，處于房地產(chǎn)產(chǎn)的快速上升升期，是入市的好時時機。住宅市場供需需分析供應(yīng)市場研究究產(chǎn)品類型多層比例占31%(實際際上多層比例例更高)———市場初級階段段的表現(xiàn)。高層板樓占45%——主要分布在沿沿江地段，滿滿足觀景需求求，也是初級級階段向“上上樓階段”發(fā)發(fā)展的表現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)式酒店數(shù)數(shù)量極少(僅僅北奇廣場一一個)——整體市場缺乏乏旅游等基礎(chǔ)礎(chǔ)條件，流動動人口少，承承租戶少，缺缺乏市場基礎(chǔ)礎(chǔ)條件。別墅市場現(xiàn)狀狀供應(yīng)少——目前客戶對這這種物業(yè)類型型缺乏認知，，處于發(fā)展階階段；板樓遠多于于塔樓——由于北方居居民對于日日照的要求求，板樓在在同等條件件下，更受受東北地區(qū)區(qū)市場的歡歡迎。住宅市場供供需分析供應(yīng)市場研研究戶型分析一級競爭區(qū)區(qū)域主要以3居室大大戶型為主主，主力戶型型面積都在在135平平米以上，，以150-160平平米為主。二級競爭區(qū)區(qū)域江南板塊項目也是以以3居室大大戶型為主主，面積在在135-180平平米；其他他的大部分以2居室為主主，主力戶型型面積相差差較大，主主要在100-130平米米左右。三級競爭區(qū)區(qū)域項目較較少，2居居與3居比比例大致相相當(dāng)。住宅市場供供需分析供應(yīng)市場研研究戶型分析總體戶型比比例總體戶型比比例來看，，2居和3居居的比例大大致相當(dāng)，1居和4居比例非非常少，這這說明吉林林市處于房房地產(chǎn)初級級階段，投投資型和豪豪華型的戶戶型還沒有有占據(jù)市場場份額。從細分市場場來看，一級競爭區(qū)區(qū)域3居比比例較大，，為63%，有少量4居以上的的戶型；而而二級競爭爭區(qū)域2居居比例稍大大，為62%，沒有有4居的戶戶型。我們認為：：高端市場場已經(jīng)開始始注重戶型的的完整性和和功能性。住宅市場供供需分析供應(yīng)市場研研究戶型分析一居：58—68平平方米二居：70—130平方米米三居：110—180平方方米四居以上：：167、、225平平方米通過調(diào)查了了解到，投投資的客戶戶在吉林市市很少，因因此一居供應(yīng)較較少；現(xiàn)在市場上上供應(yīng)的一一居主要是是新建多層層住宅頂層層退臺，當(dāng)當(dāng)?shù)胤Q為““閣樓”，，價格一般為為3、4層層價格的一一半左右。1居：58—68平平米住宅市場供供需分析供應(yīng)市場研研究戶型分析吉林的兩居居戶型主要要在80——110平平米之間，，普通居民民更傾向于于購買90—100平米上下下的兩居，，高檔項目目2居戶型型較少，戶戶型面積在在120——130平平米左右。。2居：70—130平米3居：110—180平米3居戶型比比較受歡迎迎，其面積積分布也比比較大。普普通住宅3居面積在在110——130平平米左右，，而高檔住住宅基本都都是140—170平米左右右。3居戶型中中，客戶對對于主臥的的開間大小小不太注重重，但非常?？粗乜蛷d廳的面積大大小。另外外套房式主主臥（帶衛(wèi)衛(wèi)生間、衣衣帽間）開開始受到市市場歡迎。。住宅市場供供需分析供應(yīng)市場研研究戶型朝向分分析在調(diào)研的樓樓盤項目中中我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：絕大多多數(shù)樓盤均均為正南正北朝朝向，且主臥室室均朝南；；少量戶型型有起居室室為北向。。通過與銷售售員和客戶戶溝通，我我們還了解解到：當(dāng)?shù)氐赜捎跉夂蚝蛟驅(qū)τ谟诔蛞笄筝^高，主臥必須朝朝南，客廳廳盡量為南南向，客臥臥要求不高高。例如：水韻韻名城由于于景觀原因因客廳大多多朝北，有有少部分客客戶就不能能接受；五五星國際名名家雖然在在吉林形象象和口碑都都很好，但但由于有一一側(cè)戶型都都是東南朝朝向，因此此其銷售率率不如預(yù)期期的好。建議本項目目主臥朝南，客廳考慮慮景觀原因因，主要為為北向，但但可設(shè)置部分南南向客廳戶戶型，迎合部分分客戶的需需求。東西西向戶型不不考慮。住宅市場供供需分析供應(yīng)市場研研究戶型結(jié)構(gòu)分分析從目前市場場來看，絕絕大多數(shù)戶戶型結(jié)構(gòu)以以平層為主主，少數(shù)高高層項目有有頂層復(fù)式式的戶型，，水韻名城城和隆鑫城城市廣場有有部分錯層層、躍層戶戶型，這些些戶型從市市場反映來來看，接受受度還不錯錯，但因為為整體供應(yīng)應(yīng)量不大，，因此市場場前景還不不是非常明明朗。疊拼類低密密度產(chǎn)品基基本沒有市市場供應(yīng)，，在萬星現(xiàn)現(xiàn)代城里有有3排4層層疊拼產(chǎn)品品，供應(yīng)量量不大，受受到客戶的的喜愛，目目前已經(jīng)售售罄。吉林市供應(yīng)應(yīng)的戶型產(chǎn)品還還處于初級級階段，但目前市市場已經(jīng)有有了對新的的戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)有需求的的客戶。本項目可以以對這部分分需求加以以引導(dǎo)，不不僅能擴大客戶戶群體，也能提升項目的的檔次定位位。住宅市場供供需分析供應(yīng)市場研研究戶型結(jié)構(gòu)分分析重點競爭項項目的幾個個高層層高高都是3米米和3.15米，只只有水韻名名城是2.9米。更更高的空間間感能夠使使得大面積積的高檔住住宅更加舒舒適。二級競爭區(qū)區(qū)域項目有有高層也有有多層，但但層高主要要為2.8米，2.9米層高高的項目非非常少。在整體層高高較低的市市場環(huán)境下下，3米以以上的層高高不僅能提提升住宅的的居住舒適適度，更能能提升項目目的整體定定位檔次。。考慮到成本本原因，建建議多層層層高在3米米以上，高高層層高3米左右。。住宅市場供供需分析供應(yīng)市場研研究功能和裝修修從調(diào)查情況況來看，目目前市場供供應(yīng)項目的的戶型設(shè)計計絕大多數(shù)數(shù)為基本功功能類型，，而對于可可提高居住住品質(zhì)的附附屬功能空空間如獨立立的洗衣機機位、儲藏藏間、衣帽帽間等很少少考慮。建議本項目目通過加強附屬功功能的設(shè)計計提高居住品品質(zhì)，增強強項目的競競爭力目前市場上上精裝修的的項目只有有北奇城市市廣場，它它還是產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店，，純住宅項項目全部為為毛坯房。。主要原因因還是因為為當(dāng)?shù)厥袌鰣鎏幱诜康氐禺a(chǎn)發(fā)展初初期，消費費者對于精精裝修住宅宅認可度非非常低，而而且精裝修修對于開發(fā)發(fā)商的現(xiàn)場場管理和建建材采購方方面要求也也較高。由于吉吉林房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的初初級性性，加加上開開發(fā)商商初次次進入入當(dāng)?shù)氐厥袌鰣?，建建議本本項目目不做精精裝修修，但應(yīng)應(yīng)該設(shè)置現(xiàn)現(xiàn)場樣樣板間間。紫光秀秀苑2200-2900世紀花花園2400-3100萬星現(xiàn)現(xiàn)代城城2100-3000水韻名名城2788-4288中華名名苑4050-4350五星國國際名名家2800-4690紫光名名苑2900-3800萬達江江畔人人家1700-4350鴻博景景園1300-1980江畔御御園980-1800巨朋大大廈3000湘江名名苑1218-1900伊利雅雅居園園1400-1600化建··江畔畔明珠珠1700-1900昌茂花花園2568-3288朝陽花花園1988-2288圓樂園園1600-1900伊江麗麗景1800-3400德威御御園1600-1800錦繡花花園1800龍鼎花花園1700順隆陽陽光翠翠苑1600-2300重點競競爭項項目高層項項目多層項項目住宅市市場供供需分分析供應(yīng)市市場研研究價格分分析一級區(qū)區(qū)域項項目不不多，，但均價目目前都都在3500元元以上上，高出出其他他區(qū)域域一大大截。。二級區(qū)區(qū)域項項目均均價在在2000元上上下，，變動動幅度度較大大，總總體來來說，，沿江高高層住住宅的的均價價已經(jīng)經(jīng)接近近2500元/平米米。同等區(qū)區(qū)位條條件下下，高高層住住宅單單價比比多層層住宅宅要高高出500-800元不不等。。住宅市市場供供需分分析供應(yīng)市市場研研究價格分分析目前外外圍競競爭區(qū)區(qū)均價價在2000元元/平平米上上下波波動，，而核心競競爭區(qū)區(qū)內(nèi)的的市場場均價價已經(jīng)經(jīng)達到到3500元/平米米——由由于吉吉林市市城市市規(guī)劃劃和經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的的關(guān)系系，目目前在在江南南區(qū)域域沿江江兩岸岸，高檔觀觀景豪豪宅板板塊已已經(jīng)開開始成成形，這對對于本本項目目來說說是一一個利利好的的信息息。現(xiàn)在沿沿江地地塊已已經(jīng)所所剩無無幾，，具有有絕佳佳景觀觀價值值和配配套環(huán)環(huán)境的的地塊塊更是是絕跡跡，因因此本本項目目地塊塊的先先天地地塊優(yōu)優(yōu)勢在在觀景景豪宅宅板塊塊成形形后，，顯得得更加加珍貴貴和稀稀少，，這為為本項項目的的實行行獨立立定價價體系系創(chuàng)造造了良良好的的條件件。周邊項項目價價格的的分析析，再再加上上房地地產(chǎn)市市場的的發(fā)展展以及及入市市時間間的考考慮，，本項項目不不做任任何策策劃，，順勢勢開發(fā)發(fā)的預(yù)預(yù)估市市場均均價也也能達達到3500元元/平平米。。如果跳跳出現(xiàn)現(xiàn)有市市場體體系，，進行行嚴密密的前前期產(chǎn)產(chǎn)品策策劃和和市場場差異異化定定位，，我們們預(yù)測測：項目均均價達達到3800——4000元/平米米是有可可能實實現(xiàn)的的。住宅市市場供供需分分析供應(yīng)市市場研研究小區(qū)配配套設(shè)設(shè)施普通小小區(qū)主主要以以遠程程抄表表和寬寬帶接接口入入戶為為主，，水韻韻名城城還使使用了了一卡通通門禁禁、小區(qū)音音樂背背景系系統(tǒng)、VOD視頻頻點播播等，五五星國國際名名家還還有衛(wèi)星電電視接接收系系統(tǒng)，中華華名苑苑則使使用了了電子磁磁力門門鎖。安防系系統(tǒng)普普通小小區(qū)使使用不不多，，高檔檔項目目則都都有可可視對對講系系統(tǒng)和和燃氣氣報警警系統(tǒng)統(tǒng)；水水韻名名城使使用電子巡巡更系系統(tǒng)，五星星國際際使用用閉路監(jiān)監(jiān)控系系統(tǒng)。高檔住宅客戶戶都是有錢人人，他們對于于智能化和安安防要求都比比較高，便利性和安全全性是他們購房關(guān)關(guān)注的焦點所所在。智能化設(shè)施建議本項目在在安防系統(tǒng)方方面要做到不不落后，最好好有所創(chuàng)新，，以增強項目目的競爭力。。高檔住宅和很很多新建項目目都使用地?zé)崾讲膳@種情況與與呼和浩特比比較相似，客戶認為這是是目前的流行行趨勢，建議議本項目也采采用地?zé)峁┡?。暖氣都是市政政集中供暖，，采暖費為2.5元/平平米·季。供暖系統(tǒng)住宅市場供需需分析供應(yīng)市場研究究小區(qū)配套設(shè)施施吉林市目前僅僅有三個項目目有會所———萬達江畔人人家、水韻名名城和中華名名苑，主要內(nèi)內(nèi)容是健身房房、乒乓球、、桌球室、咖咖啡廳、兒童童樂園等。為了提高市場場競爭力，便便利小區(qū)居民民的活動，一一般高檔項目目和規(guī)模較大大的項目均設(shè)設(shè)有會所，而而且內(nèi)容檔次次相對較高。。建議本項目設(shè)設(shè)立小型會所所，提高項目目檔次定位，，滿足小區(qū)居居民的需求，，主題內(nèi)容可可以健身為主主題。會所住宅市場供需需分析供應(yīng)市場研究究小區(qū)配套設(shè)施施車位情況車位配比最高高2：1，從從吉林市目前前私車保有量量來看，這個個配比并不低低。考慮到本本項目規(guī)模較較大，在車位位配比上可略略低于市場平平均水平，建建議本項目車車位配比保持持在3：1的水平平。地上車庫的價價格在2000—3000元/平米，地下車位在在7—10萬元元/個不等住宅市場供需需分析供應(yīng)市場研究究物業(yè)管理目前吉林市住住宅項目的物物業(yè)基本都是是由開發(fā)商自自營管理。吉林市居民已已經(jīng)開始認識識到好的物業(yè)業(yè)管理能夠給給生活帶來更更多的便利。。萬達江畔人家家能夠得到較較高的市場認認可，其中重重要一點就是是他完善、快捷、、人性化的物物業(yè)服務(wù)，這在吉林市市已經(jīng)是有口口皆碑。良好的物業(yè)管管理對高檔項項目及高端可可戶來說非常常重要，尤其其是物業(yè)管理理已成為當(dāng)?shù)氐睾饬繕潜P品品質(zhì)的一個重重要標準，建建議本項目可可以引進外部部物業(yè)管理資資源，提升項項目品質(zhì)。住宅市場供需需分析供應(yīng)市場研究究區(qū)域市場小結(jié)結(jié)供應(yīng)量大，銷銷售速度快，，處于房地產(chǎn)產(chǎn)的快速上升升期，是入市的好時時機。項目檔次整體體水平不高，，同質(zhì)化較強強，本項目充充分發(fā)揮地段優(yōu)勢勢條件，形成差異化化競爭優(yōu)勢；；沿江板塊項目目的戶型面積，在供給和需需求兩方面都都偏“大”，為本項目戶戶型設(shè)計和項項目定位提供供了明確的市市場空間指引引。核心競爭區(qū)域域市場供應(yīng)均均價為3500元以上，，仍有較大的的上升空間；；本項目預(yù)測均價應(yīng)在在3500——4200元元之間。競爭項目在社社區(qū)配套和硬硬件設(shè)施方面面整體水平中中等偏上，本本項目應(yīng)做到到不落后，最最好有創(chuàng)新，，以增強項目目的競爭力和和吸引力。住宅市場供需需分析供應(yīng)市場研究究潛在市場供應(yīng)應(yīng)重點個案需求市場研究究潛在供應(yīng)分布布潛在供應(yīng)特點點重點潛在供應(yīng)應(yīng)住宅市場供需需分析潛在供應(yīng)市場場住宅市場供需需分析潛在供應(yīng)分布布潛在供應(yīng)市場場上海中環(huán)集團團證大華誠集團團伊利集團鴻博集團另外，在調(diào)研研過程中，我我們通過采訪訪得知翰星集集團（開發(fā)紫紫光房產(chǎn)系列列）有兩塊沿沿江地塊也在在籌備中，具具體位置不詳詳，但規(guī)模都都不大。住宅市場供需需分析潛在供應(yīng)特點點潛在供應(yīng)市場場幾個已知的潛潛在項目主要要分布在江南南區(qū)域的沿江江兩側(cè)。目前這些潛在在項目都處于于籌備期，還還沒有正式動動工，預(yù)計與與本項目入市市時間會有重重疊。中環(huán)項目拆遷遷工作動工較較早，但由于于資金原因擱擱置到現(xiàn)在，，目前由于資資金到位，拆遷工作已經(jīng)經(jīng)重新開始，不過據(jù)現(xiàn)場場了解，拆遷工作并不不順利。證大華誠集團團的地塊位于于江流轉(zhuǎn)彎處處的一塊灘涂涂地，地塊景景觀條件不錯錯，目前已經(jīng)經(jīng)有工地標識識和圍擋了。。住宅市場供需需分析重點潛在供應(yīng)應(yīng)潛在供應(yīng)市場場——中環(huán)集團團和證大集團團兩個項目中環(huán)項目靠近近本項目地塊塊，但地塊不臨江，景觀條件不如如本項目。且該項目東東側(cè)臨近吉林林市體育中心心高架立交橋橋未完成段，，將來施工和和通車都會對對該項目造成成一定的影響響。證大項目地塊塊的景觀條件件較好，但卻卻遠離中心區(qū)域域，缺乏生活配套套設(shè)施和人氣；另外外由于該項目目屬于灘涂地，地質(zhì)條件可可能會對項目目有一定影響響不同點都是異地開發(fā)發(fā)商進入當(dāng)?shù)氐厥袌?，有著著對房產(chǎn)市場場更高層次的的理解和把握握。都是濱江板塊塊項目，有著著較好的景觀觀資源。都位于江南板板塊，是吉林林市新的熱點點居住區(qū)域。。相似點相較兩個有著著硬傷的重點點潛在競爭項項目，本項目目有著更加突突出而平衡的的先天優(yōu)勢，，這使得本項項目在后期的的競爭中取得得了領(lǐng)先優(yōu)勢勢住宅市場供需需分析潛在分析潛在供應(yīng)市場場區(qū)域潛在項目目的本質(zhì)關(guān)系系是——競合合由于共同處于于沿江板塊，，都是異地開開發(fā)商開發(fā)的的高檔景觀住住宅項目，幾幾個高檔大盤盤的開發(fā)能夠夠迅速打造出“江南南濱江高檔居居住板塊”的的概念，通過項目開開發(fā)的合力，，營造出區(qū)域域板塊的人氣氣，吸引更大大范圍的消費費者前來購房房。本項目是區(qū)域域板塊的———領(lǐng)頭羊中環(huán)項目和證證大項目由于于先天地理條條件，都有一一定的硬傷。。而本項目各方面面條件都比較較突出，通過縝密的的前期項目定定位策劃，在在可預(yù)見的將將來，必將成成為“江南濱濱江高檔居住住板塊”的領(lǐng)領(lǐng)頭羊。住宅市場供需需分析供應(yīng)市場研究究潛在市場供應(yīng)應(yīng)重點個案需求市場研究究住宅市場供需需分析中華名苑重點個案位置：松江東東路，江城賓賓館東側(cè)20米開發(fā)商：吉林林市吉信地產(chǎn)產(chǎn)有限公司物業(yè)管理：開開發(fā)商自己管管理規(guī)模：總建面面5萬平米，，135戶開盤日期：2006年3月建筑形式：1幢24層板板樓戶型：三居：：180、208、218、229、224m2頂層復(fù)式：290m2600m2項目概況：價格：4050——4350元/平平米主力總價：85—88萬萬車位價格：8-10萬/個住宅市場供需需分析中華名苑重點個案框架剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)、復(fù)合式式鋁合金門窗窗地?zé)釤岵刹膳椒绞绞?，，提提高高戶戶?nèi)內(nèi)面面積積利利用用率率入口口采采用用電電子子磁磁力力門門鎖鎖，，密密碼碼與與磁磁卡卡兼兼用用全市市獨獨家家應(yīng)應(yīng)用用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)電電視視入入戶戶系系統(tǒng)統(tǒng)50個個監(jiān)監(jiān)控