同策-江蘇蘇州君地上郡號(hào)地塊營(yíng)銷(xiāo)推廣備忘錄

君地·上郡3號(hào)地塊

營(yíng)銷(xiāo)推廣備忘錄

2009.08.06蘇州同策大綱君地上郡，大勢(shì)所趨

巧遇最佳的機(jī)遇、手握上帝的權(quán)杖，展現(xiàn)龍血鳳髓的臻貴

“權(quán)尊勢(shì)重“權(quán)區(qū)域樓盤(pán)09.1月2月3月4月5月6月7月月均園區(qū)上郡11171012144213.86旭輝芭堤藍(lán)灣511264918241721.43萬(wàn)科中糧本岸聯(lián)排44653334萬(wàn)科中糧本岸疊加20110103151110水墨江南-1001062425.86中海御湖熙岸-23-131218136.57中海國(guó)際社區(qū)////2821016.33榮域300012142.86吳中星島仁恒01178398611.29相城三江尊園4108771488.29市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)大市場(chǎng)普遍回暖,上郡去化態(tài)勢(shì)良好,逐漸鼎立,乘勝追擊,力求全線飄紅區(qū)域樓盤(pán)總體量已推存量未推園區(qū)旭輝芭堤藍(lán)灣6.4萬(wàn)6.4萬(wàn)1.02萬(wàn)0萬(wàn)科中糧本岸12萬(wàn)7.7萬(wàn)0.62萬(wàn)4.3萬(wàn)水墨江南14.68萬(wàn)8.44萬(wàn)0.63萬(wàn)6.24萬(wàn)中海御湖熙岸/9.03萬(wàn)2.19萬(wàn)/中海國(guó)際社區(qū)一期1.71萬(wàn)1.71萬(wàn)0.35萬(wàn)0榮域3.31萬(wàn)3.31萬(wàn)1.06萬(wàn)0吳中星島仁恒10.6萬(wàn)8.91萬(wàn)1.66萬(wàn)1.69萬(wàn)相城三江尊園4.8萬(wàn)4.8萬(wàn)1.6萬(wàn)0合計(jì)9.13萬(wàn)目前競(jìng)爭(zhēng)別墅市場(chǎng)存量小，供應(yīng)空缺，適時(shí)而推，緊抓市場(chǎng)機(jī)遇市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)營(yíng)銷(xiāo)主動(dòng)權(quán)（回顧來(lái)人來(lái)電情況）3月4月為內(nèi)部整修探討期，來(lái)人來(lái)電源于攔截及原有戶外4月底至5月更換所有戶外形象，網(wǎng)絡(luò)、短信、DM（高端小區(qū)）出擊，參加房展會(huì)、第六空間巡展活動(dòng)6月網(wǎng)絡(luò)、短信持續(xù)，有效的SP活動(dòng)（第六空間）、業(yè)務(wù)派單7月增加戶外、泰華商城DM郵寄八月主要依靠口碑營(yíng)銷(xiāo)，業(yè)務(wù)跟蹤5月、6月、7月，因推廣的促進(jìn)，來(lái)人質(zhì)量有所升級(jí)；網(wǎng)絡(luò)、短信、DM為有效的傳播思考:3號(hào)地塊來(lái)人層次需求更高圈層營(yíng)銷(xiāo)的通路需更為廣泛營(yíng)銷(xiāo)主動(dòng)權(quán)（回顧來(lái)人來(lái)電媒體）來(lái)人：

介紹>戶外>網(wǎng)絡(luò)=直郵=短信>房展會(huì)來(lái)電：

戶外>介紹>網(wǎng)絡(luò)=直郵=短信>房展會(huì)三號(hào)地塊,營(yíng)銷(xiāo)手法在原有基礎(chǔ)上如何拓展升級(jí)吳中區(qū)5組市區(qū)35組湖東75組新區(qū)9組相城區(qū)3組外省及吳江市6組湖西及周邊客129組其它郊縣3組營(yíng)銷(xiāo)主動(dòng)權(quán)（回顧客戶區(qū)域及需求）湖西及周邊區(qū)域客為主陣地,湖東為主陣地市區(qū)\新區(qū)客戶,有所增加,市場(chǎng)潛力不容忽視

隨成交數(shù)據(jù)評(píng)估,外區(qū)域客有所增加,投資客明顯增多小眾輻射市區(qū)\新區(qū)第二主戰(zhàn)場(chǎng)小眾輻射注重輻射外省區(qū)域湖西及周邊湖東第一戰(zhàn)場(chǎng)3號(hào)地塊思考:以園區(qū)為主陣地,將市區(qū)與新區(qū)客有效挖掘外省客(上海)如何大面積輻射?營(yíng)銷(xiāo)主動(dòng)權(quán)（回顧客戶區(qū)域及需求）3號(hào)地塊思考

1.客戶地位將更為顯貴,客戶領(lǐng)袖,如何吸引與尋找?

2.產(chǎn)品訴求在基礎(chǔ)上升級(jí),頂級(jí)及稀貴概念如何表現(xiàn)?貴產(chǎn)品之貴貴八百米景觀河道水系及景觀組團(tuán)圍繞貴則分析析：臻貴:實(shí)實(shí)景成熟熟,美景景伺環(huán)稀貴:水水中央奢貴:臨臨湖第一一排解讀三號(hào)號(hào)地塊之之貴臨湖最近近的席位位上郡主流流客戶升升級(jí)規(guī)律律人群顯貴貴富貴尊貴奢貴一期第一一階段一期第二二階段三號(hào)地塊塊,二期期資產(chǎn)豐厚厚注注重門(mén)面面

注重重貴氣躋躋于于“貴族族眼光獨(dú)到到

社會(huì)會(huì)地位高高講講究體面面

閱歷歷豐富關(guān)注產(chǎn)品品氛圍財(cái)富與能能力的領(lǐng)領(lǐng)袖貴族中的的上層真正的名名流選擇最好好的\最最稀貴的的產(chǎn)品,能力的的表現(xiàn)資資本1.市區(qū)區(qū)新區(qū)園園區(qū)較知知名私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主主\企業(yè)業(yè)高管2.產(chǎn)業(yè)業(yè)園外資資企業(yè)高高管事業(yè)業(yè)單位、、機(jī)關(guān)高高收入人人群\政政府高級(jí)級(jí)官員3.外外省投資資客健康的、、享受的的稀有的、、天然的的少數(shù)人的的,錯(cuò)過(guò)過(guò)即絕版版稀有,因因?yàn)椴辉僭儆蠫roupPeople廣告調(diào)性性之貴榮耀之上上,精雕雕細(xì)琢.大器已已成奢豪,稀稀貴,至尊,皇家血脈脈勢(shì)一:新氣勢(shì),為二期期命推廣廣名目的:1.視視覺(jué)新鮮鮮感覺(jué)2.展展現(xiàn)本期期在上郡郡的榜首首之位上郡豪豪庭上上郡御御府府上郡皇皇冠上郡帝帝翰園園上郡豪豪爵府府上郡御御堤上郡品品尊上郡皇皇爵上郡瀚瀚景上郡瀚瀚宮上郡?央央座上郡?璽璽印上郡?福福灣上郡?金金殿上郡?貴貴府上郡?帝帝駿上上郡?冠冠庭上郡?晟晟景上郡?勛勛章上郡?領(lǐng)領(lǐng)岸形象案名名系列形象定位位語(yǔ):奢藏,殿殿堂級(jí)別別墅絕版尊席席,傳世世藏品藏品私私享享推廣傳播播訴求:水景中央央,實(shí)景景墅王撼撼世登臨臨二:新形勢(shì),為二期期樹(shù)立權(quán)權(quán)貴形象象目的:1.視視覺(jué)新鮮鮮感覺(jué)2.展展現(xiàn)本期期在上郡郡的榜首首之位票選前三三名案名名重推廣守則則1.重在在機(jī)遇,抓住現(xiàn)現(xiàn)有時(shí)機(jī)機(jī)2.著重重開(kāi)拓戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng),園園區(qū)主戰(zhàn)戰(zhàn),新區(qū)區(qū)市區(qū)擴(kuò)擴(kuò)大力度度,輻射射力度增增強(qiáng)3.重在在圈層推推廣,但但在DM\短信信\網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加以以拓寬4.重級(jí)級(jí)人群的的布點(diǎn)聯(lián)聯(lián)盟宣傳傳5.看重重口碑效效應(yīng),SP活動(dòng)動(dòng)的有效效利用.老帶新新促交分階段推推廣細(xì)則則銷(xiāo)售進(jìn)度完成時(shí)段聯(lián)排總價(jià)（聯(lián)排）總銷(xiāo)金額（萬(wàn)）第一階段8-10月322307360推案策略略：一批推案案借助高高性價(jià)低低開(kāi)平走走，與二二號(hào)地塊價(jià)價(jià)格進(jìn)行行銜接，，后期憑憑借第一一批熱銷(xiāo)的的知名度度，平緩緩上揚(yáng)，，提升項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)值值，通過(guò)過(guò)不同產(chǎn)產(chǎn)品的搭搭配銷(xiāo)售售，拉升項(xiàng)項(xiàng)目檔次次。推案體量量：6棟聯(lián)排排32套套房源理由：好差搭配配，靈活活銷(xiāo)售一批首推推，價(jià)格格主導(dǎo)，，房源位位置以性性價(jià)比為為核心第一批通通過(guò)高性性價(jià)比房房源，達(dá)達(dá)到良好好銷(xiāo)售，，引爆市市場(chǎng)均價(jià)12000業(yè)務(wù)指標(biāo)標(biāo):一批批房源時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：09年8-10月月基礎(chǔ)戰(zhàn)略略1.現(xiàn)有有戶外更更換,全全新預(yù)告告:水景中央央,實(shí)景景墅王撼撼世登臨臨(9月5日前完完畢)2.基礎(chǔ)礎(chǔ)物料籌籌備,DM折頁(yè)頁(yè),三號(hào)號(hào)地塊精精裝欣賞賞版樓書(shū)書(shū):(9月月20日日前完畢畢)3.網(wǎng)絡(luò)絡(luò)\短信信,每周周維持推廣細(xì)則則:重在在話題,形象出出擊(8-10月)重力戰(zhàn)略略1.雜志志投放(上海+蘇州),附帶帶看房活活動(dòng)2.上上海古北北巡展3.根據(jù)據(jù)區(qū)域戰(zhàn)戰(zhàn)略,新新增簡(jiǎn)而而有效的的戶外點(diǎn)點(diǎn)4.DM郵寄選選擇,美美羅商城城,太湖湖國(guó)際高高爾夫\游艇俱俱樂(lè)部等等頂級(jí)會(huì)會(huì)員規(guī)格與報(bào)報(bào)價(jià)數(shù)量:120桿桿規(guī)格:1.35m*0.65m*雙雙面優(yōu)惠價(jià):800元/月月/桿優(yōu)惠價(jià)：：70萬(wàn)萬(wàn)元/翻翻.半年年推案策略略：借助第一一批銷(xiāo)售售與10月房展展會(huì)的時(shí)時(shí)機(jī)再次推推出一批批，推出出房源位位置相對(duì)對(duì)較好價(jià)格格可以慢慢緩上揚(yáng)揚(yáng)，拉升升項(xiàng)目品品質(zhì)，通過(guò)過(guò)不同產(chǎn)產(chǎn)品的搭搭配銷(xiāo)售售，達(dá)到到良好的去去化目標(biāo)標(biāo)。推案體量量：6棟聯(lián)排排36套套房源理由：好差搭配配，靈活活銷(xiāo)售通過(guò)位置置好壞引引導(dǎo)不同同需求的的客戶利用有些些較好位位置的房房源在房房展會(huì)上上造勢(shì)宣宣傳銷(xiāo)售進(jìn)度完成時(shí)段聯(lián)排總價(jià)（聯(lián)排）總銷(xiāo)金額（萬(wàn)）第二階段10-12月322308280均價(jià)12300業(yè)務(wù)指標(biāo)標(biāo):二批批房源時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：09年10-12月基礎(chǔ)戰(zhàn)略略:1.10月房展展會(huì)2.短信信,網(wǎng)絡(luò)絡(luò)話題營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo):三大大樣板房房,隆重重揭幕推廣細(xì)則則:重在在聯(lián)盟,拓寬區(qū)區(qū)域(10-12月)重力戰(zhàn)略略1.10月金金秋,商商會(huì)聯(lián)盟盟SP活活動(dòng)(溫溫州商會(huì)會(huì)\臺(tái)商商會(huì))2.上上海辦事事處英商商會(huì)會(huì)員員,相聚聚上郡(有待商商議)目目的:制造下下期話題題:君地地上郡,英國(guó)商商會(huì)會(huì)員員聚會(huì)定定點(diǎn)樓盤(pán)盤(pán)推案策略略：借助09年的較較好銷(xiāo)售售態(tài)勢(shì)以以及良好好的口碑碑傳播再次推出出第三批批，推出出核心區(qū)區(qū)位房源可可以針對(duì)對(duì)大量的的來(lái)人進(jìn)進(jìn)行銷(xiāo)售，同時(shí)時(shí)通過(guò)良良好的綠綠化以及及現(xiàn)房實(shí)景利用用客戶資資源再次次達(dá)到宣宣傳目的的推案體量量：7棟聯(lián)排排40套套房源理由：好差搭配配，靈活活銷(xiāo)售一批首推推，價(jià)格格主導(dǎo)，，房源位位置以性性價(jià)比為為核心第一批通通過(guò)高性性價(jià)比房房源，達(dá)達(dá)到良好好銷(xiāo)售，，引爆市市場(chǎng)銷(xiāo)售進(jìn)度完成時(shí)段聯(lián)排總價(jià)（聯(lián)排）總銷(xiāo)金額（萬(wàn)）第三階段1-3月382309200均價(jià)12350業(yè)務(wù)指標(biāo)標(biāo):三批批房源時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：10年1-3月基礎(chǔ)戰(zhàn)略略:1.短信信,網(wǎng)絡(luò)絡(luò)維持,部分戶戶外更換換話題營(yíng)營(yíng)銷(xiāo):英英商會(huì)駐駐點(diǎn)推廣細(xì)則則:重在在持續(xù),口碑引引爆(1-3月月)重力戰(zhàn)略略1.老老帶新活活動(dòng),裝裝修講座座2.泰泰華商城城,節(jié)前前客戶答答謝會(huì)3.高端端商城巡巡展推案策略略：部分成型型的小區(qū)區(qū)實(shí)景能夠更有有利的推推動(dòng)銷(xiāo)售售，再次次通宣傳傳不斷提升小小區(qū)品質(zhì)質(zhì)，價(jià)格格有一個(gè)個(gè)攀升的的過(guò)程通過(guò)幾次次的推案案銷(xiāo)售，，項(xiàng)目的的知名度度已經(jīng)穩(wěn)固固，故此此推出部部分最好好的房源源，進(jìn)行年底的的剩余房源源銷(xiāo)售工作作。推案體量：：9棟聯(lián)排36套房源理由：位置主導(dǎo)，，精品銷(xiāo)售售以利潤(rùn)最大大值為銷(xiāo)售售目標(biāo)銷(xiāo)售進(jìn)度完成時(shí)段聯(lián)排總價(jià)（聯(lián)排）總銷(xiāo)金額（萬(wàn)）第一階段3-5月242305520均價(jià)13000業(yè)務(wù)指標(biāo):四批房源源時(shí)間節(jié)點(diǎn)：：10年3-5月基礎(chǔ)戰(zhàn)略:1.短信,網(wǎng)絡(luò)維持持,部分戶戶外更換(導(dǎo)旗)2.房展會(huì)會(huì)3.DM郵郵遞話題營(yíng)銷(xiāo):臨湖第一排排,誰(shuí)將奢奢藏?推廣細(xì)則:重在速結(jié)結(jié),精準(zhǔn)去去化(3-5月)重力戰(zhàn)略1.老帶帶新SP活活動(dòng)銷(xiāo)售進(jìn)程第一階段第二階段第三階段第四階段總套數(shù)總銷(xiāo)金額（萬(wàn)元）推量（套數(shù)）32323824126-銷(xiāo)售量（預(yù)計(jì)）2025201545-合計(jì)金額（萬(wàn)元）7360828092005520-30360目前3號(hào)地地塊剩余聯(lián)聯(lián)排126套預(yù)計(jì)09年年下半年銷(xiāo)銷(xiāo)售45套套聯(lián)排預(yù)計(jì)09年年整體資金金回籠達(dá)到到1.5億三號(hào)地塊推推案節(jié)奏三號(hào)地塊媒媒體費(fèi)用預(yù)預(yù)算推廣途徑8-10月(1批)10-12月(2批)09年1-3月09年3-5月總計(jì)現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)視及物料5萬(wàn)5萬(wàn)戶外6萬(wàn)（更換）3萬(wàn)（更換）9萬(wàn)電視2萬(wàn)2萬(wàn)2萬(wàn)2萬(wàn)8萬(wàn)報(bào)紙6萬(wàn)6萬(wàn)6萬(wàn)18萬(wàn)短信3萬(wàn)3萬(wàn)3萬(wàn)3.萬(wàn)12萬(wàn)DM4萬(wàn)4萬(wàn)4萬(wàn)4萬(wàn)16萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)20萬(wàn)20萬(wàn)巡展7萬(wàn)5萬(wàn)12萬(wàn)SP活動(dòng)3萬(wàn)3萬(wàn)3萬(wàn)3萬(wàn)12萬(wàn)房展會(huì)20萬(wàn)20萬(wàn)40萬(wàn)后備款20萬(wàn)總計(jì)172萬(wàn)THANKS9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。00:27:0300:27:0300:271/6/202312:27:03AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2300:27:0300:27Jan-2306-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。00:27:0300:27:0300:27Friday,January6,202313、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。1月-231月-2300:27:0300:27:03January6,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。06一一月202312:27:03上上午00:27:031月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2312:27上午1月-2300:27January6,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/60:27:0300:27:0306January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。12:27:03上上午午12:27上上午00:27:031月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。00:27:0300:27:0300:271/6/202312:27:03AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。1月-2300:27:0300:27Jan-2306-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無(wú)無(wú)限限完完美美。。。。00:27:0400:27:0400:27Friday,January6,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月-2300:27:0400:27:04January6,202314、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。06一一月月202312:27:04上上午午00:27:041月月-2315、楚塞三三湘接，，荊門(mén)九九派通。。。。一月2312:27上上午1月-2300:27January6,202316、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/60:27:0400:27:0406January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來(lái)來(lái)秋秋。。。。12:27:04上上午午12:27上上午午00:27:041月月-239、楊柳柳散和和風(fēng)，，青山山澹吾吾慮。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、閱讀一切切好書(shū)如同同和過(guò)去最最杰出的人人談話。00:27:0400:27:0400:271/6/202312:27:04AM11、越是沒(méi)有有本領(lǐng)的就就越加自命命不凡。1月-23