房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)之商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)

房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)之商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)主講：閔新聞目錄第一部分：商業(yè)零售基礎(chǔ)知識(shí)1、零售業(yè)態(tài)的分類及定義2、購(gòu)物中心的定義及分類3、購(gòu)物中心發(fā)展史4、購(gòu)物中心建筑特征5、購(gòu)物中心定位要素6、購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)7、購(gòu)物中心招商及營(yíng)銷策劃要點(diǎn)8、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理要點(diǎn)目錄第二部分：商業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)1、房地產(chǎn)的含義2、商業(yè)房地產(chǎn)的含義3、商業(yè)物業(yè)的分類4、建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)5、招商專業(yè)術(shù)語(yǔ)第一部分：商業(yè)零售基礎(chǔ)知識(shí)1、零售業(yè)態(tài)的定義及分類零售業(yè)Retailindustry以向消費(fèi)者銷售商品為主，并提供相關(guān)服務(wù)的行業(yè)。零售業(yè)態(tài)RetailFormats零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)。1、零售業(yè)態(tài)的定義及分類分類原則：零售業(yè)態(tài)按零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn),根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無(wú)固定營(yíng)業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行分類。分類：食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購(gòu)物中心、廠家直銷中心、電視購(gòu)物、郵購(gòu)、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購(gòu)物等。

2、購(gòu)物中心的定義及分類購(gòu)物中心是指：

國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的解釋為：購(gòu)物中心是指一群建筑，組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)整體來(lái)計(jì)劃、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，并且擁有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。根據(jù)購(gòu)物中心的建筑、設(shè)施和形態(tài)的不同，國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)又將購(gòu)物中心細(xì)分為"摩爾"(Mall，停車場(chǎng)與店鋪間有一定的距離，通常在整體建筑的地下或外圍，而店鋪間有專門的步行街連接，如區(qū)域型、超區(qū)域型購(gòu)物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場(chǎng)，店鋪間通常沒(méi)有專門的步道連接，如鄰里型、社區(qū)型等)。2、購(gòu)物中心的定義及分類摩爾(Mall)購(gòu)物中心是指：

面積在10萬(wàn)平方米以上，由專業(yè)購(gòu)物中心管理集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營(yíng)，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度及深度極深（商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。商品組合的深度極深由無(wú)數(shù)各類品牌專賣店、專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。）

2、購(gòu)物中心的定義及分類城市綜合體HOPSCA是指：城市綜合體一般是由高級(jí)酒店，高檔寫字樓，大型綜合商業(yè)中心、步行街區(qū)、市民廣場(chǎng)等組成。城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體，以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)為特點(diǎn)，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃堋Ｒ蚱湟?guī)模宏大、功能齊全，城市建筑綜合體常被稱為“城中之城”。城市綜合建筑體又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑。2、購(gòu)物物中心的的定義及及分類購(gòu)物中心心分類A、社區(qū)區(qū)購(gòu)物中中心Communityshoppingcenter是在城市的區(qū)區(qū)域商業(yè)中心心建立的，面面積在5萬(wàn)平平方米以內(nèi)的的購(gòu)物中心。。B、市區(qū)購(gòu)物物中心Regionalshoppingcenter是在城市的商商業(yè)中心建立立的，面積在在10萬(wàn)平方方米以內(nèi)的購(gòu)購(gòu)物中心。C、城郊購(gòu)物物中心Super-regionalshoppingcenter是在城市的郊郊區(qū)建立的，，面積在10萬(wàn)平方米以以上的購(gòu)物中中心。D、廠家直銷銷中心Factoryoutletscenter由生產(chǎn)商直接接設(shè)立或委托托獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者者設(shè)立，專門門經(jīng)營(yíng)本企業(yè)業(yè)品牌商品，，并且多個(gè)企企業(yè)品牌的營(yíng)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所集中中在一個(gè)區(qū)域域的零售業(yè)態(tài)態(tài)。2、購(gòu)物中心心的定義及分分類3、購(gòu)物中心心發(fā)展史早期探索階段段美國(guó)：早在19世紀(jì)紀(jì)，美國(guó)購(gòu)物物中心建設(shè)拉拉開(kāi)序幕，。。20世紀(jì)20一30年代代，購(gòu)物中心心在設(shè)計(jì)、開(kāi)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)方方面取得了顯顯著的進(jìn)步英國(guó)：20—30年年代，英國(guó)郊郊區(qū)的獨(dú)立商商店紛紛組合合成小型鄰里里中心，開(kāi)發(fā)發(fā)商將鄰里中中心作為居住住區(qū)的配套建建設(shè)內(nèi)容。澳大利亞：20年代，，購(gòu)物中心的的建設(shè)已經(jīng)納納入首都堪培培拉的規(guī)劃3、購(gòu)物中心心發(fā)展史20世紀(jì)50年代成型階階段：（郊區(qū)大型購(gòu)購(gòu)物中心的發(fā)發(fā)展，標(biāo)志著著購(gòu)物中心已已經(jīng)成型）50年代，現(xiàn)現(xiàn)代意義上的的大型區(qū)域購(gòu)購(gòu)物中心在美美國(guó)郊區(qū)正式式登場(chǎng)20世紀(jì)60年代勃興階階段60年代末期期，美國(guó)大小小購(gòu)物中心數(shù)數(shù)量已經(jīng)超過(guò)過(guò)10000個(gè)中國(guó)購(gòu)物中心心發(fā)展歷史購(gòu)物中心的在在中國(guó)的發(fā)展展可以追溯到到二十世紀(jì)80年代末，，中國(guó)開(kāi)始興興建一些綜合合性的商業(yè)設(shè)設(shè)施，通過(guò)出出租或出售的的方式引入一一些商戶進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，一般般沒(méi)有統(tǒng)一的的規(guī)范，租售售形式雜合，，功能單一，，服務(wù)和配套套設(shè)施嚴(yán)重缺缺乏。與規(guī)范范的購(gòu)物中心心還相差甚遠(yuǎn)遠(yuǎn)。真真正的購(gòu)物物中心在中國(guó)國(guó)的出現(xiàn)與發(fā)發(fā)展，應(yīng)該是是90年代的的中期，典型型代表是廣州州的天河城，，項(xiàng)目以統(tǒng)一一規(guī)劃與管理理，只租不賣賣經(jīng)營(yíng)模式，，成為中國(guó)歷歷史上最為成成功的購(gòu)物中中心。但在功功能的安排和和租戶的選擇擇方面，依然然過(guò)于單一，，不能滿足顧顧客復(fù)合性的的消費(fèi)需求。。近近年來(lái)中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)發(fā)展，人民生生活水平，特特別是城市居居民的生活水水平的大幅度度提高，加之之天河城等第第一代購(gòu)物中中心開(kāi)發(fā)成功功，刺激了購(gòu)購(gòu)物中心行業(yè)業(yè)在中國(guó)飛的的發(fā)展，新一一代的購(gòu)物中中心以北京金金源燕莎為代代表，功能及及品牌極大滿滿足了消費(fèi)者者需求。4、購(gòu)物中心心建筑特征商業(yè)空間步行行化商業(yè)空間室內(nèi)內(nèi)化公共空間社會(huì)會(huì)化5、購(gòu)物中心心定位要素定位[定位基礎(chǔ)礎(chǔ)：自身?xiàng)l件件分析、市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)、、城市規(guī)劃條條件][定位依據(jù)據(jù)：消費(fèi)者需需求、區(qū)域商商業(yè)設(shè)施及商商業(yè)資源供應(yīng)應(yīng)狀況]A、市場(chǎng)環(huán)境境定位：項(xiàng)目目可進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境的判斷斷例如：綜合專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)及底商周邊尚未形成有影響、成規(guī)模的商業(yè)街商業(yè)街環(huán)境至關(guān)重要，并需要有清晰的定位商業(yè)街以開(kāi)放性、參與性、多元性方向發(fā)展社區(qū)商業(yè)及底商供需兩旺受到經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的限制，周邊底商以服務(wù)業(yè)為主社區(qū)商業(yè)以便利、實(shí)用、服務(wù)多樣為特色趨向集中化、完善的服務(wù)功能、便利等特點(diǎn)周邊缺乏綜合、專業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一般交通便利，本地有特產(chǎn)如岫玉由單一、少門類向著綜合、多門類發(fā)展百貨/購(gòu)物中心/超市百貨由多種經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向主體性經(jīng)營(yíng)、主題經(jīng)營(yíng)對(duì)超市、購(gòu)物中心具有巨大需求體驗(yàn)業(yè)態(tài)成為中高檔商業(yè)市場(chǎng)需求的動(dòng)力專業(yè)化商店受到歡迎通過(guò)左圖分析析，建議本項(xiàng)項(xiàng)目可進(jìn)入的的市場(chǎng)：大型型購(gòu)物中心，，中型專業(yè)、、專營(yíng)商店及及中小規(guī)模專專業(yè)市場(chǎng)5、購(gòu)物中心心定位要素之之定位B、目標(biāo)客層層定位根據(jù)消費(fèi)者需需求因素的市市場(chǎng)調(diào)查可以以得到的前三三位的影響因因素：品種、、價(jià)格、鄰近近，通過(guò)進(jìn)一一步分析各類類消費(fèi)者第一一及第二需求求的組合狀況況，識(shí)別份額額較大的需求求，并將其作作為目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)。例如：居民家庭月收入增加對(duì)價(jià)格敏感程度將逐步下降對(duì)鄰近和產(chǎn)品品種的要求逐步提高單次購(gòu)買量增加消費(fèi)者教育程度增加對(duì)價(jià)格的敏感程度下降對(duì)品種、鄰近的需求增加逐漸強(qiáng)調(diào)購(gòu)物效率居民小區(qū)化形成社區(qū)購(gòu)物的習(xí)慣，對(duì)便利性和效率的需求增加對(duì)品種和環(huán)境的需求下降家庭規(guī)模變小對(duì)價(jià)格敏感程度將逐步下降對(duì)鄰近和產(chǎn)品品種的要求逐步提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活方式變化追求效率；價(jià)格敏感度下降更強(qiáng)調(diào)零售品牌的選擇對(duì)品種的需求增加，對(duì)生活品質(zhì)的需求提高消費(fèi)者需求的變化趨勢(shì)從需求組合看看，在各類市市場(chǎng)層面上最最主要的存在在兩大核心目目標(biāo)群體組合合—“價(jià)價(jià)格+品品種”需求組組合和“價(jià)格格+鄰近近”需求組合合5、購(gòu)物中心心定位要素之之定位C、經(jīng)營(yíng)檔次次定位按照品牌在消消費(fèi)者心中的的價(jià)值高低可可將品牌分出出不同的檔次次，如高檔、、中檔和低檔檔，不同檔次次的品牌帶給給消費(fèi)者不同同的心理感受受和情感體驗(yàn)驗(yàn)。D、主題定位位商業(yè)項(xiàng)目主題題的確定需要要從目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)客群現(xiàn)在及及未來(lái)的特點(diǎn)點(diǎn)、消費(fèi)傾向向、消費(fèi)習(xí)慣慣等等入手，，深入考慮項(xiàng)項(xiàng)目所屬商業(yè)業(yè)類型的國(guó)內(nèi)內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀狀及趨勢(shì)，全全面把握各種種成功的商業(yè)業(yè)模式以及新新興商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、形式，結(jié)結(jié)合商業(yè)項(xiàng)目目自身的規(guī)劃劃條件及類型型特點(diǎn)，找出出具有明顯市市場(chǎng)差異化、、對(duì)目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體有強(qiáng)大大聚合力，同同時(shí)又適合項(xiàng)項(xiàng)目自身特點(diǎn)點(diǎn)的主題內(nèi)容容，來(lái)指導(dǎo)項(xiàng)項(xiàng)目的整體運(yùn)運(yùn)作。E、其他定位位：形象定位位、主題定位位、特殊功能能等等6、購(gòu)物中心心規(guī)劃及設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃通常來(lái)講，購(gòu)購(gòu)物中心的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)據(jù)其市場(chǎng)定位位、經(jīng)營(yíng)定位位和功能定位位進(jìn)行劃分6、購(gòu)物中心心規(guī)劃及設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)第三代萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃以一個(gè)面積15萬(wàn)平方米米左右的萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)為例，，其主力店約約占70%-80%，室室內(nèi)步行街約約占20%-30%，零零售業(yè)態(tài)約占占50%、休休閑娛樂(lè)餐飲飲文化等業(yè)態(tài)態(tài)約占40%、配套服務(wù)務(wù)等功能性業(yè)業(yè)態(tài)約占10%6、購(gòu)物中心心規(guī)劃及設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)功能規(guī)劃抓住購(gòu)物中心心的集“買、、吃、玩”這這三種最基本本的消費(fèi)功能能，加上多種種附加功能的的整合及互補(bǔ)補(bǔ)，自然可吸吸引不同需求求的多（年齡齡）客層的客客流。因此，，一般項(xiàng)目中中功能定位是是將購(gòu)物、休休閑、娛樂(lè)、、餐飲、文化化、酒店、商商務(wù)辦公和綜綜合服務(wù)等多多功能于一體體，力求滿足足消費(fèi)者一天天消費(fèi)、一家家消費(fèi)、一站站消費(fèi)的需求求。6、購(gòu)物中心心規(guī)劃及設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)交通規(guī)劃購(gòu)物中心的客客行交通購(gòu)物中心的步步行人流分為為兩種：一種種是從停車場(chǎng)場(chǎng)到購(gòu)物中心的運(yùn)動(dòng)；；另一種是從從購(gòu)物中心到到購(gòu)物中心的的運(yùn)動(dòng)。購(gòu)物中心的車車流交通車流包括購(gòu)物物車流、貨運(yùn)運(yùn)車流和公共共交通車流。。交通組織原則是分流流，讓購(gòu)物交交通和后勤貨貨運(yùn)交通各行行其道。購(gòu)物中心交通通規(guī)劃分為兩兩部分，一部部分是周圍道道路把交通引引入購(gòu)物中心心，另一部分分是購(gòu)物中心心自身用地范范圍內(nèi)的交通通組織和規(guī)劃劃，以及建筑筑內(nèi)部的人流流組織。6、購(gòu)物中心心規(guī)劃及設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)平面規(guī)劃A、平面設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容是確定步步行街形態(tài)，，確定承租戶戶單元的布局局和面積大小小，為所有承承租戶提供一一個(gè)互利互惠惠的機(jī)會(huì)，最最大限度為每每個(gè)承租戶帶帶來(lái)穿行人流流，提供最多多的購(gòu)物機(jī)會(huì)會(huì)。B、柱距與單元面面寬有直接關(guān)關(guān)系：大商店店面寬，8，，９，１4，，１6，２２４。柱子不不宜落在店面面線上。根據(jù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一一般在8—14米比較合合適。如果開(kāi)開(kāi)間方向的柱柱距是8米(9,14,16,24)，那么么進(jìn)深可以是是2×6,3×6，4××6。9米柱柱距是ＭＡＬＬＬ開(kāi)發(fā)比較較常用的選擇擇，對(duì)于面積積分割以及降降低施工成功功有益。C、平面設(shè)計(jì)的結(jié)結(jié)構(gòu)形狀一定定要規(guī)整、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，不要使使用曲率過(guò)大大的圓弧，避避免實(shí)用面積積太少，不僅僅便于業(yè)態(tài)布布局與商鋪分分割，而且有有利于未來(lái)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，方便人人流對(duì)不同業(yè)業(yè)態(tài)不同區(qū)域域的識(shí)別，可可以通過(guò)外立立面裝修和頂頂部造型，美美化整個(gè)的外外形。平面設(shè)計(jì)6、購(gòu)物中心心規(guī)劃設(shè)計(jì)要要點(diǎn)之平面規(guī)規(guī)劃剖面設(shè)計(jì)：A、層高B、中庭空間間C、從不同的的層面同時(shí)引引入人流D、垂直交通通工具E、景觀的垂垂直吸引力F、貨區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)其他要素設(shè)計(jì)計(jì)：照明、景觀等等7、購(gòu)物中心心招商及營(yíng)銷銷策劃要點(diǎn)招商要點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查業(yè)態(tài)規(guī)劃、品品牌組合、品品牌落位招商（租金））政策團(tuán)隊(duì)組建招商方案（計(jì)計(jì)劃、節(jié)點(diǎn)、、原則、方法法）啟動(dòng)招商、跟跟進(jìn)招商、甄甄選商家合同簽署商家進(jìn)場(chǎng)7、購(gòu)物中心心招商及營(yíng)銷銷策劃要點(diǎn)策劃要點(diǎn)A、開(kāi)業(yè)前項(xiàng)目主題策劃劃商業(yè)形象策劃劃招商階段性策策劃（招商宣傳推推廣、大型招招商活動(dòng)策劃劃、核心商戶戶選擇與吸引引、供應(yīng)商入入場(chǎng)）B、開(kāi)業(yè)全方位預(yù)熱宣宣傳（開(kāi)業(yè)前前兩周），保保證有足夠多多的客流量，，確保95％％商戶統(tǒng)一開(kāi)開(kāi)業(yè)。環(huán)境和氛圍營(yíng)營(yíng)造標(biāo)示和引導(dǎo)（（廣義）開(kāi)業(yè)慶典儀式式開(kāi)業(yè)后延續(xù)宣宣傳（一周））C、開(kāi)業(yè)后事件營(yíng)銷文化營(yíng)銷服務(wù)營(yíng)銷（人人性化、顧客客物流等）目的性促銷8、購(gòu)物中心心運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)購(gòu)物中心的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理水平平關(guān)系到永續(xù)續(xù)運(yùn)營(yíng)的成敗敗，我們必須須按可持續(xù)發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)略，，穩(wěn)步提高管管理水平。經(jīng)經(jīng)營(yíng)期間的商商業(yè)管理主要要包括四個(gè)方方面：承租商的優(yōu)化化管理、整體體形象策劃推推廣與促銷推推廣活動(dòng)、服服務(wù)管理、日日常的物業(yè)管管理。租賃政策（承承租商優(yōu)化））日常經(jīng)營(yíng)管理理營(yíng)銷管理（整整體形象推廣廣與促銷推廣廣）服務(wù)管理（人人性化服務(wù)、、多元化服務(wù)務(wù)）商業(yè)物業(yè)管理理（日常物業(yè)業(yè)維護(hù)保安保保潔）購(gòu)物中心歸屬屬---產(chǎn)生生---發(fā)展展---分類類---建設(shè)設(shè)---開(kāi)業(yè)業(yè)---運(yùn)營(yíng)營(yíng)第二部分：商業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)中的專業(yè)術(shù)術(shù)語(yǔ)1、房地產(chǎn)的的含義房地產(chǎn)具體是是指土地、建建筑物及其地地上的附著物物，包括物質(zhì)質(zhì)實(shí)體和依托托于物質(zhì)實(shí)體體上的權(quán)益。。又稱不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，是房產(chǎn)與與地產(chǎn)的總稱稱，兩者具有有整體性和不不可分割性。。包括：土地建筑物及地上上附著物房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物物權(quán)除所有權(quán)權(quán)外，還有所所有權(quán)衍生的的租賃權(quán)、抵抵押權(quán)、土地地使用權(quán)、典典當(dāng)權(quán)等。2、商業(yè)房地產(chǎn)的的含義商業(yè)房地產(chǎn)：：人們習(xí)慣上上將商業(yè)物業(yè)業(yè)叫商鋪或商商業(yè)用房，商商業(yè)房地產(chǎn)是是指用于各種種零售、餐飲飲、娛樂(lè)、健健身服務(wù)、休休閑設(shè)施等從從事商業(yè)和為為居民生活服服務(wù)所用于經(jīng)經(jīng)營(yíng)用途的并并可出租或出出售的房地產(chǎn)產(chǎn)形式。它它包括購(gòu)物中中心、商業(yè)街街、主題商場(chǎng)場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)、折扣店、、工廠直銷店店、娛樂(lè)類商商業(yè)房地產(chǎn)、、住宅和寫字字樓的底層商商鋪等等。從從經(jīng)營(yíng)模式、、功能和用途途上完全區(qū)別別于普通住宅宅、公寓、寫寫字樓、別別墅房地產(chǎn)等等類別。國(guó)外外通行的叫法法為零售業(yè)房房地產(chǎn)。。(也有認(rèn)為為商業(yè)地產(chǎn)就就是指商業(yè)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商作為投資主主體直接參與與的、為生產(chǎn)產(chǎn)和消費(fèi)提供供交易平臺(tái)而而進(jìn)行的商業(yè)業(yè)活動(dòng)。商業(yè)業(yè)地產(chǎn)包括批批發(fā)市場(chǎng)、零零售市場(chǎng)、娛娛樂(lè)休閑消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)、社區(qū)區(qū)服務(wù)市場(chǎng)等等相關(guān)的商業(yè)業(yè)運(yùn)作；其內(nèi)內(nèi)容包括策劃劃、招商和日日常運(yùn)營(yíng)管理理；其任務(wù)是是為生產(chǎn)者（（或中間商））和消費(fèi)者提提供交易平臺(tái)臺(tái)，并為地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲獲取未來(lái)不確確定的收益。。)3、商業(yè)物業(yè)業(yè)的分類3、商業(yè)物業(yè)業(yè)的分類4、建筑規(guī)劃劃及設(shè)計(jì)規(guī)范范術(shù)語(yǔ)規(guī)劃術(shù)語(yǔ)建筑面積密度度建筑面積密度度是反映建筑筑用地使用強(qiáng)強(qiáng)度的主要指指標(biāo)。計(jì)算建建筑物的總建建筑面積時(shí)，，通常不包括括±0以下地地下建筑面積積。建筑面積積密度的表示示公式為：建建筑面積密度度=(總建筑筑面積÷建建筑用地面積積)（m2/hm2）容積率一定地塊內(nèi)內(nèi)，總建筑筑面積與建建筑用地面面積的比值值。是衡量量建筑用地地使用強(qiáng)度度的一項(xiàng)重重要指標(biāo)。。建筑密度一定地塊內(nèi)內(nèi)所有建筑筑物的基底底總面積占占用地面積積的比例,是反映建建筑用地經(jīng)經(jīng)濟(jì)性的主主要指標(biāo)之之一。計(jì)算算公式為：：

建筑筑密度=建建筑基底底總面積÷÷建筑用地地總面積道路紅線規(guī)劃的城市市道路路幅幅的邊界線線。建筑紅線城市道路兩兩側(cè)控制沿沿街建筑物物或構(gòu)筑物物（如外墻墻、臺(tái)階等等）靠臨街街面的界線線。又稱建建筑控制線線。建筑間距兩棟建筑物物或構(gòu)筑物物外墻之間間的水平距距離。4、建筑規(guī)規(guī)劃及設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)語(yǔ)綠地率城市一定地地區(qū)內(nèi)各類類綠化用地地總面積占占該地區(qū)總總面積的比比例。在居居住區(qū)用地地范圍內(nèi)指指各類綠地地的總和占占居住區(qū)用用地的比率率。綠地應(yīng)應(yīng)包括：公公共綠地、、宅旁綠地地、公共服服務(wù)設(shè)施所所屬綠地和和道路綠地地（即道路路紅線內(nèi)的的綠地），，不包括屋屋頂、曬臺(tái)臺(tái)的人工綠綠地。占（基/用用）地面積積：指城市規(guī)劃劃行政主管管部門確定定的建設(shè)用用地界線所所圍合的用用地水平投投影面積，，不包括代代征地的面面積。總建筑面積積：也叫“建筑筑展開(kāi)面積積”。建筑筑物各層水水平投影面面積的總和和，包括使使用面積、、輔助面積積和結(jié)構(gòu)面面積三項(xiàng)。。使用面積積指建筑物物各層平面面中直接為為生產(chǎn)或生生活使用的的凈面積的的總和。在在居住建筑筑中的使用用面積也稱稱“居住面面積”。輔輔助面積是是指建筑物物各層平面面為輔助生生產(chǎn)或生活活活動(dòng)所占占的凈面積積的總和，，例如居住住建筑中的的樓梯、走走道、廁所所、廚房等等。使用面面積與輔助助面積的總總和稱“有有效面積””。結(jié)構(gòu)面面積指建筑筑物各層平平面中的墻墻、柱等結(jié)結(jié)構(gòu)所占面面積的總和和。城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施分為工工程性基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和社社會(huì)性基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施兩類類。工程性性基礎(chǔ)設(shè)施施一般指能能源供應(yīng)、、給水排水水、交通運(yùn)運(yùn)輸、郵電電通信、環(huán)環(huán)境保護(hù)、、防災(zāi)安全全等工程設(shè)設(shè)施。社會(huì)會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施則指文文化教育、、醫(yī)療衛(wèi)生生等設(shè)施。。我國(guó)一般般講城市基基礎(chǔ)設(shè)施多多指工程性性基礎(chǔ)設(shè)施施。4、建筑規(guī)規(guī)劃及設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)語(yǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)術(shù)語(yǔ)建筑面積房產(chǎn)的建筑筑面積是指指建筑物外外墻外圍所所圍成空間間的水平面面積，如果果計(jì)算多個(gè)個(gè)的建筑面面積，則是是各房產(chǎn)建建筑面積之之和。建筑筑面積包含含了房產(chǎn)的的可用面積積、墻體柱柱體占地面面積、樓梯梯走道面積積、其他公公攤面積等等。使用面積房產(chǎn)的使用用面積，指指房產(chǎn)各層層平面中直直接供使用用者使用的的凈面積之之和。計(jì)算算使用面積積時(shí)有一些些特殊規(guī)定定：內(nèi)墻面面裝修厚度度計(jì)入使用用面積。公用面積房產(chǎn)的公用用面積是指指房產(chǎn)內(nèi)為為客戶出入入方便、正正常消費(fèi)或或生活所設(shè)設(shè)置的公共共走廊、樓樓梯、電梯梯間、水箱箱間等所占占面積的總總和。開(kāi)發(fā)發(fā)商在出售售商品房時(shí)時(shí)計(jì)算的建建筑面積存存在公共面面積的分?jǐn)倲倖?wèn)題。實(shí)用面積它是"建筑筑面積"扣扣除公共分分?jǐn)偯娣e后后的余額。。計(jì)租面積作為計(jì)算房房租的面積積。非住宅宅用房按建建筑面積計(jì)計(jì)算。4、建筑規(guī)規(guī)劃及設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)語(yǔ)套內(nèi)面積俗稱"地磚磚面積"。。它是在實(shí)實(shí)用面積的的基礎(chǔ)上扣扣除了柱體體、墻體等等占用空間間的建筑物物后的一個(gè)個(gè)內(nèi)容空間間的概念。。動(dòng)既有章章可循，也也有利可圖圖，吸引居居民和機(jī)構(gòu)構(gòu)投資非房房產(chǎn)租賃市市場(chǎng)。竣工工面面積積竣工工面面積積是是指指竣竣工工的的各各幢幢房房屋屋建建筑筑面面積積之之和和。。房房屋屋建建筑筑的的竣竣工工應(yīng)應(yīng)是是按按照照設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要求求全全部部完完工工，，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收收合合格格的的建建筑筑.共有有建建筑筑面面積積系指指各各產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)主主共共同同占占有有或或共共同同使使用用的的建建筑筑面面積積。。共有有建建筑筑面面積積分分?jǐn)倲傁迪禂?shù)數(shù)整幢幢建建筑筑物物的的共共有有建建筑筑面面積積與與整整幢幢建建筑筑物物的的各各套套套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積之之和和的的比比值值，，即即為為共共有有建建筑筑面面積積分分?jǐn)倲傁迪禂?shù)數(shù)。。即即公公用用建建筑筑面面積積分分?jǐn)倲傁迪禂?shù)數(shù)＝＝公公用用建建筑筑面面積積／／套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積之之和和。。層高高層高高是是指指房房產(chǎn)產(chǎn)高高度度以以"層層"為為單單位位計(jì)計(jì)量量，，每每一一層層的的高高度度國(guó)國(guó)家家在在設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上有有要要求求，，這這個(gè)個(gè)高高度度就就叫叫層層高高。。它它通通常常包包括括下下層層地地板板面面或或樓樓板板面面到到上上層層樓樓板板面面之之間間的的距距離離。。凈高高凈高高是是指指層層高高減減去去樓樓板板厚厚度度的的凈凈剩剩值值。。實(shí)用用率率實(shí)用用率率是是套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積和和房房產(chǎn)產(chǎn)面面積積之之比比，，大大于于使使用用率率。。即即實(shí)實(shí)用用率率＝＝套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積／／套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積＋＋分分?jǐn)倲偟牡墓补灿杏泄补灿糜媒ńㄖ婷娣e積4、、建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃及及設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)規(guī)范范術(shù)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)一次次商商裝裝：：指商商場(chǎng)場(chǎng)為為其其所所經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的各各種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)提提供供基基礎(chǔ)礎(chǔ)的的物物業(yè)業(yè)基基礎(chǔ)礎(chǔ)、、條條件件及及硬硬件件環(huán)環(huán)境境，，主主要要涉涉及及天天、、地地、、柱柱、、墻墻、、水水、、電電氣氣、、空空調(diào)調(diào)、、消消防防、、安安防防、、廣廣播播設(shè)設(shè)備備、、通通道道、、照照明明、、美美陳陳、、促促銷銷設(shè)設(shè)施施等等方方面面。。二次商裝裝：指以一次次商裝為為基礎(chǔ)，，為展示示品牌和和商品形形象，按按照商場(chǎng)場(chǎng)要求的的標(biāo)準(zhǔn)，，進(jìn)行的的二次裝裝飾裝修修，主要要涉及壁壁柜、柜柜臺(tái)、貨貨架、陳陳列、形形象、燈燈光、色色彩等方方垂直交通通：是指不同同標(biāo)高空空間或樓樓層的垂垂直聯(lián)系系如樓梯梯、電梯梯和自動(dòng)動(dòng)扶梯。。劃分防火火分區(qū)：：在建筑中中采有耐耐火性能能較好的的分隔物物將建筑筑物空間間分隔成成若干區(qū)區(qū)域的防防火技術(shù)術(shù)措施。。劃分防煙煙分區(qū)：：是通過(guò)設(shè)設(shè)置擋煙煙設(shè)施將將煙氣控控制在一一定范圍圍內(nèi)，以以便用排排煙設(shè)施施將其排排出，保保證人員員安全疏疏散，消消防撲救救工作順順利進(jìn)行行。購(gòu)物空間間：購(gòu)物空空間是在在整個(gè)空空間中，，由貨柜柜和貨架架作為空空間限定定的元素素劃分出出的直接接進(jìn)銷售售活動(dòng)的的現(xiàn)場(chǎng)。。交通空間間：包括商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)的通通道、樓樓梯、自自動(dòng)扶梯梯及電梯梯，其位位置、數(shù)數(shù)量、布布置及寬寬度等既既能使急急需型購(gòu)購(gòu)物者迅迅速到達(dá)達(dá)購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所，又又能使顧顧客輕松松完成瀏瀏覽觀賞賞的行為為。4、建筑筑規(guī)劃及及設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范術(shù)語(yǔ)語(yǔ)商品展示示空間：從常規(guī)規(guī)的柜架架到地臺(tái)臺(tái)、墻面面及空中中掛件，，展示的的商品從從只能觀觀賞到可可觸摸、、可試聽(tīng)聽(tīng)、可試試用，創(chuàng)創(chuàng)造出視視覺(jué)焦點(diǎn)點(diǎn)。服務(wù)空間間：是商品銷銷售的輔輔助空間間，如：：試衣間間、聽(tīng)音音室、問(wèn)問(wèn)訊處、、寄存處處等。休閑空間間：為顧客提提供餐飲飲、休息息、娛樂(lè)樂(lè)、文化化等場(chǎng)所所在地，，點(diǎn)綴以以綠化小小品，既既滿足了了顧客的的需求，，也促進(jìn)進(jìn)了消費(fèi)費(fèi)。柜臺(tái)：柜臺(tái)是供供營(yíng)業(yè)員員展示、、計(jì)量、、包裝出出售商品品及顧客客參觀挑挑選商品品所用的的設(shè)備，，柜臺(tái)或或全部用用于展示示商品，，或上部部展示商商品，下下部用于于貯藏。。貨架：貨架是營(yíng)營(yíng)業(yè)員工工作現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)中分類類分區(qū)地地陳列商商品并少少量?jī)?chǔ)存存商品的的設(shè)施。。租賃商鋪鋪：產(chǎn)權(quán)人將將一定時(shí)時(shí)間內(nèi)的的商鋪使使用權(quán)與與承租人人交易，，取得或或分時(shí)段段取得現(xiàn)現(xiàn)金收益益；對(duì)承承租人而而言，承承租人用用現(xiàn)金或或分時(shí)段段的租金金付出取取得一定定時(shí)間內(nèi)內(nèi)的商鋪鋪使用權(quán)權(quán)利。轉(zhuǎn)租商鋪鋪：商鋪?zhàn)罱K終使用人人并非與與商鋪權(quán)權(quán)利人直直接建立立租賃關(guān)關(guān)系，而而是通過(guò)過(guò)轉(zhuǎn)租人人取得使使用商鋪鋪的權(quán)利利，商鋪鋪?zhàn)罱K使使用人與與轉(zhuǎn)租人人發(fā)生權(quán)權(quán)利、義義務(wù)關(guān)系系。５、招商商專業(yè)術(shù)術(shù)語(yǔ)商圈：是是指零售售店以其其所在地地點(diǎn)為中中心，沿沿著一定定的方向向和距離離擴(kuò)展，，吸引顧顧客的輻輻射范圍圍，簡(jiǎn)單單的說(shuō)，，也就是是來(lái)店顧顧客所居居住的地地理范圍圍。消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查對(duì)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目所在在的社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況、商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)及及競(jìng)爭(zhēng)狀狀況、居居民的購(gòu)購(gòu)買力及及消費(fèi)水水平、商商品品牌牌資源及及人們的的消費(fèi)行行為進(jìn)行行專業(yè)的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查，為為商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的功功能規(guī)劃劃、業(yè)態(tài)態(tài)定位、、市場(chǎng)定定位、以以及為企企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略略、發(fā)展展戰(zhàn)略提提供依據(jù)據(jù)。商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位根根據(jù)當(dāng)?shù)氐氐氖袌?chǎng)場(chǎng)條件和和商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模、面面積、物物業(yè)現(xiàn)狀狀，進(jìn)行行業(yè)態(tài)定定位及市市場(chǎng)定位位，科學(xué)學(xué)的確定定項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)形形態(tài)和目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)。樓層定位位根據(jù)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的的面積、、形狀、、層數(shù)，，合理確確定各樓樓層的商商品經(jīng)營(yíng)營(yíng)類別、、面積、、區(qū)位，，確定各各樓層服服務(wù)設(shè)施施的配套套及分布布。動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)對(duì)商業(yè)企企業(yè)的客客流動(dòng)線線、物流流動(dòng)線、、人流（（員工））動(dòng)線、、車流交交通進(jìn)行行平面和和立體的的設(shè)計(jì)。。５、招商商專業(yè)術(shù)術(shù)語(yǔ)產(chǎn)權(quán)證書(shū)書(shū)產(chǎn)權(quán)證書(shū)書(shū)是指"房屋所所有權(quán)證證"和"土地使使用權(quán)證證"。房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證書(shū)包包括：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類別別、產(chǎn)權(quán)權(quán)比例。。房產(chǎn)坐坐落地址址、產(chǎn)權(quán)權(quán)來(lái)源、、房屋結(jié)結(jié)構(gòu)、間間數(shù)、建建筑面積積、使用用面積、、共有數(shù)數(shù)紀(jì)要、、他項(xiàng)權(quán)權(quán)利紀(jì)要要和附記記，并配配有房地地產(chǎn)測(cè)量量部門的的分戶房房屋平面面圖。加盟商加盟商僅僅是終端端商的一一種,是是銷售點(diǎn)點(diǎn)的一種種,產(chǎn)品品價(jià)格方方面沒(méi)有有優(yōu)勢(shì),不過(guò)銷銷售任務(wù)務(wù)一般不不會(huì)很重重.代理商代理商是是在授權(quán)權(quán)地區(qū)能能代表或或替代公公司，在在營(yíng)銷上上擁有更更多的自自主權(quán)，，與公司司在授權(quán)權(quán)地區(qū)平平等；而而加盟商商要認(rèn)同同經(jīng)營(yíng)理理念，遵遵守公司司的規(guī)定定，并接接受公司司監(jiān)督。代理商可可以享受受到區(qū)域域性的產(chǎn)產(chǎn)品保護(hù)護(hù),價(jià)格格優(yōu)勢(shì),屬于廠廠家在當(dāng)當(dāng)?shù)氐拇匀?要一個(gè)個(gè)銷量的的要求,廠家會(huì)會(huì)有廣告告,技術(shù)術(shù),設(shè)備備方面的的去持。意向書(shū)意向書(shū)是是國(guó)家、、單位、、企業(yè)以以及經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)體與與個(gè)人之之間，對(duì)對(duì)某項(xiàng)事事務(wù)在正正式簽訂訂條約、、達(dá)成協(xié)協(xié)議之前前，由一一方向另另一方表表明基本本態(tài)度或或提出初初步設(shè)想想的一種種具有協(xié)協(xié)商性的的應(yīng)用文文書(shū)。租賃合同同租賃合同同是出租租人將租租賃物交交付承租租人使用用、收益益，承租租人支付付租金的的合同。。凡是當(dāng)當(dāng)事人需需要取得得對(duì)方標(biāo)標(biāo)的物的的臨時(shí)使使用、收收益而無(wú)無(wú)須取得得所有權(quán)權(quán)，并且且該物不不是消耗耗物時(shí)，，都可以以適用租租賃合同同。５、招商商專業(yè)術(shù)術(shù)語(yǔ)協(xié)議書(shū)協(xié)議書(shū)是是契約文文書(shū)的一一種。協(xié)協(xié)議書(shū)是是當(dāng)事人人雙方（（或多方方）為了了解決或或預(yù)防糾糾紛，或或確立某某種法律律關(guān)系，，實(shí)現(xiàn)一一定的共共同利益益、愿望望，經(jīng)過(guò)過(guò)協(xié)商而而達(dá)成一一致后簽簽署的書(shū)書(shū)面意見(jiàn)見(jiàn)。定金定金是是指當(dāng)當(dāng)事人人約定定由一一方向向?qū)Ψ椒浇o付付的，，作為為債權(quán)權(quán)擔(dān)保保的一一定數(shù)數(shù)額的的貨幣幣，它它屬于于一種種法律律上的的擔(dān)保保方式式，目目的在在于促促使債債務(wù)人人履行行債務(wù)務(wù)，保保障債債權(quán)人人的債債權(quán)得得以實(shí)實(shí)現(xiàn)。。根據(jù)據(jù)我國(guó)國(guó)發(fā)法法通則則和《《擔(dān)保保法》》八十十九條條規(guī)定定，定定金應(yīng)應(yīng)當(dāng)以以書(shū)面面形式式約定定，當(dāng)當(dāng)事人人在定定金合合同中中應(yīng)約約定交交付定定金的的期限限。定定金合合同從從實(shí)際際交付付定金金之日日起生生效，，定金金的數(shù)數(shù)額由由當(dāng)事事人約約定，，但不不得超超出合合同標(biāo)標(biāo)的額額的20%。如如果購(gòu)購(gòu)房者者交了了定金金之后后改變變主意意決定定不買買，開(kāi)開(kāi)發(fā)商商有權(quán)權(quán)以購(gòu)購(gòu)房者者違約約為由由不退退定金金；如如果開(kāi)開(kāi)發(fā)商商將房房產(chǎn)賣賣給他他人，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向購(gòu)購(gòu)房者者雙倍倍返還還定金金。違約金金違約金金是指指違約約方按按照法法律規(guī)規(guī)定和和合同同的約約定，，應(yīng)該該付給給對(duì)方方的一一定數(shù)數(shù)量的的貨幣幣。違違約金金是對(duì)對(duì)違約約方的的一種種經(jīng)濟(jì)濟(jì)制裁裁，具具有懲懲罰性性和補(bǔ)補(bǔ)償性性，但但主要要體現(xiàn)現(xiàn)懲罰罰性。。只要要當(dāng)事事人有有違約約行為為且在在主觀觀上有有過(guò)錯(cuò)錯(cuò)，無(wú)無(wú)論是是否給給對(duì)方方造成成損失失，都都要支支付違違約金金。謝謝謝1月-2320:43:1220:4320:431月-231月-2320:4320:4320:43:121月-231月-2320:43:122023/1/520:43:129、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。20:43:1320:43:1320:431/5/20238:43:13PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2320:43:1320:43Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。20:43:1320:43:1320:43Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。1月-231月-2320:43:1320:43:13January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。05一一月20238:43:13下午午20:43:131月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月238:43下下午1月-2320:43January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/520:43:1320:43:1305January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。8:43:13下下午午8:43下下午午20:43:131月月-239、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-23