房地產(chǎn)營銷策劃案

中強項目營銷溝通報告

201505202015

白銀時代元年——地產(chǎn)新常態(tài)下營銷策2015年，房地產(chǎn)風向急轉，前進的腳步倍感吃力。開發(fā)商之間血拼，逐漸回歸常態(tài)，企業(yè)或從高質量樓盤中脫身而出或主打現(xiàn)金流之戰(zhàn)！市場滯留產(chǎn)品多元化，營銷策略親民化，商丘市場開發(fā)關鍵詞逐漸演變?yōu)椤吧嫒同F(xiàn)金流活下去”在地產(chǎn)新常態(tài)下，如何在變中求變，贏得市場！

目錄宏觀政策回顧區(qū)域市場掃描項目營銷策略推盤及執(zhí)行策壹房地產(chǎn)宏觀政策回顧1、宏觀政策回顧：調控政策回顧——分類調控出臺（）3月5日，國務院總理李克強在人大2014年政府工作報告中關于房地產(chǎn)方面的表述包括：做好房地產(chǎn)稅的相關立法工作，完善住房保障機制，針對不同城市情況分類調控等。限購取消前（2014.3-2014.6）受國家宏觀經(jīng)濟下滑影響，銀行信貸收緊，上半年樓市處于相對低迷態(tài)勢，無論交易量、房價走勢或土地市場表現(xiàn)以及開發(fā)商投資熱情均不太樂觀，期間政府出臺了“雙向分類調控”等微刺激手段扶持，但市場依然不盡如意。各大城市相繼取消限購（2014.7-2014.9）在全國樓市持續(xù)下行狀況下，6月29日呼和浩特率先取消限購，緊接著兩個月內(nèi)，近40個二三線城市相繼放松或取消限購。限購的取消一定程度上刺激了樓市的信心，對部分項目的銷量提升、改善型用戶購房需求等方面有一定的作用，但長期來看在銀行銀根偏緊的情況下，僅僅取消限購對樓市的提振作用相當有限。限貸取消（2014.9.30-至今）9月底，在放松限購之后，樓市仍繼續(xù)下行的背景下，央行及銀監(jiān)會發(fā)布了全面支持限貸放松的政策，對扭轉市場起到明顯的積極作用，但具體實施細則各城市分行仍未出臺詳細執(zhí)行方案。整體來看，隨著年中限購逐步放開，大部分城市經(jīng)歷初期反彈之后，成交量依然低迷，隨著限貸放開，降低剛需購房成本，對刺激改善性需求和投資類需求同樣利好，預計第四季度市場將在此影響下成交量一定程度回升，但是鑒于房企年度目標完成度較低，壓力較大，在現(xiàn)金為王的時期，回籠資金才是上選，因此市場會出現(xiàn)漲價現(xiàn)象但是幅度有限，多數(shù)呈謹慎態(tài)度。宏觀政策逐步放寬、利好信息逐步刺激樓市政策主基調1、宏觀政策回顧：2015年房產(chǎn)政策回顧——限貸取消、利率下調，金融政策逐步放寬金融主基調年初房貸利率普遍上調2014年初多家銀行目前貸款額度依然緊張，多數(shù)銀行的首套房貸利率是基準利率再上浮10%，中信銀行最低上浮5%，而招商銀行則是基準利率再上浮20%-30%，這也就意味著目前鄭州房貸市場上1.1倍的基準利率已經(jīng)成為主流，房貸利率上調已經(jīng)成為事實。國務院八議穩(wěn)增長微刺激組合拳迭出5月官方制造業(yè)PMI超預期轉暖，經(jīng)濟向上動能有所恢復，而梳理4月份以來的國務院常務會議也不難看出，“微刺激”政策有加碼跡象，且愈發(fā)強調有的放矢。擬出臺房貸新政中低收入家庭可申請組合貸鄭州住房公積金個人住房組合貸款管理暫行辦法》的通知正式對外公布，6月15日起，凡是符合公積金貸款和銀行按揭貸款條件的市民均可申請住房公積金個人住房組合貸款。據(jù)悉，最高貸款額度為70萬元，目前僅限于鄭州市區(qū)的一手住房貸款，房貸沒還完者不能申請?；鶞世氏抡{11月21日下午，中國人民銀行宣布，自2014年11月22日起，決定下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。其中，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%，一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整，并對基準利率期限檔次作適當簡并。針對一二線城市及三四線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不均衡，國家提出了雙向分類調控的原則，適時地推出各種微刺激手段支持樓市健康穩(wěn)健發(fā)展，保障剛性置業(yè)者的需求。鄭州作為二三線城市，房地產(chǎn)環(huán)境相對比較穩(wěn)健，金融政策隨國家金融調控浪潮逐步放松1、宏觀政策回顧：2015年全國房地產(chǎn)市場回顧——投資萎縮，商品房銷售額與銷售面積持續(xù)下滑房地產(chǎn)主基調2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資——2014年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68751億元，同比名義增長12.5%(扣除價格因素實際增長11.7%)，增速比1-8月份回落0.7個百分點。其中，住宅投資46725億元，增長11.3%，增速回落1.1個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.0%(1-7月為68.2%，1-8月為68.1%)，住宅投資比重在逐月下降。2014年房地產(chǎn)全國商品房銷售額——２０１４年１－９月份，全國商品房銷售額４９２２７億元，下降８．９％，降幅與１－８月份持平。其中，住宅銷售面積下降１０．３％，辦公樓銷售面積下降９．５％，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長７．０％。典型房企競爭激烈，升級轉型意識逐步形成聚焦一線綠地全球會員平臺成立以互聯(lián)網(wǎng)思維促企業(yè)轉型升級2月12日，綠地集團GClub全球會員平臺成立，GClub將運用“開放、互動、極致”的互聯(lián)網(wǎng)思維，借助移動互聯(lián)、大數(shù)據(jù)、云計算等新科技，對綠地旗下產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品、客戶進行高效整合，促進綠地產(chǎn)業(yè)及業(yè)績持續(xù)健康增長。綠地集團同時宣布，將進一步全面積極運用互聯(lián)網(wǎng)思維和手段升級商業(yè)模式、培育新產(chǎn)業(yè)，助推新一輪轉型升級，釋放再成長新動力。進入2015年，綠地更將在全平臺、全產(chǎn)業(yè)鏈全面擁抱互聯(lián)網(wǎng)，加速推動轉型升級，如2月8日，綠地集團正式宣布全面進軍“大消費”領域，四大海外直采中心揭牌，通過引入O2O概念，連接從自產(chǎn)、直采到直銷的全產(chǎn)業(yè)鏈，構筑線上線下全渠道。萬達并購盈方是一次雙贏的合作2月10日，萬達集團牽頭三家知名機構及盈方管理層，戰(zhàn)勝11家來自全球的競爭對手，成功并購總部位于瑞士的盈方體育傳媒集團（簡稱盈方）100%的股權，其中萬達集團控股68.2%。萬達集團收購盈方有著非常重要的意義，首先能夠推動體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。萬達并購盈方使得中國在國際體育產(chǎn)業(yè)擁有更大話語權，能夠參與制定國際體育產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則，有力幫助中國足球、冬季運動等落后的項目提高水平。其次，這次并購有利于萬達做大文化產(chǎn)業(yè)。第三，此次并購有利于萬達跨國戰(zhàn)略的實施。并購盈方使萬達一舉成為世界體育產(chǎn)業(yè)龍頭，萬達在全球體育產(chǎn)業(yè)的知名度和影響力大幅提升，將為萬達帶來更大的發(fā)展前景和更多的投資機會。恒大地產(chǎn)去年1315億奪內(nèi)房企第一今年1月售116億恒大地產(chǎn)2月6日發(fā)布的業(yè)績公告顯示，公司1月實現(xiàn)合約銷售116億元，實現(xiàn)合約銷售面積151.1萬平方米，分別同比增5.1%、5.9%。1月銷售均價為每平方米7679元。恒大地產(chǎn)2014年全年累計實現(xiàn)銷售金額1315.1億元，內(nèi)房企第一，同比增31%；全年實現(xiàn)銷售面積1819.8萬平方米，同比增22.2%。其12月銷售額108.1億元，同比增幅達437.8%，銷售面積151.7萬平方米，同比增幅達428.6%，增幅均全國第一。完成年度目標的119.6%，年度目標完成率全國第一，成為去年樓市調整期的贏家。業(yè)內(nèi)人士認為，2014年房地產(chǎn)市場面臨調整，在市場分化下恒大地產(chǎn)業(yè)績再創(chuàng)新高，主要得益于與其廣泛的項目布局、高周轉模式及隨行就市的銷售策略。房地產(chǎn)政策長效機制逐步建立，堅持穩(wěn)中求進總基調政策環(huán)境12534我國將取消暫暫住證全面面實施居住證證近日，《關于全面深化化公安改革若若干重大問題題的框架意見見》及相關改革方方案，已經(jīng)中中央審議通過過，即將印發(fā)發(fā)實施。扎實實推進戶籍制制度改革，取取消暫住證制制度，全面實實施居住證制制度，建立健健全與居住年年限等條件相相掛鉤的基本本公共服務提提供機制。33縣試點集體經(jīng)經(jīng)營用地入市市，農(nóng)村土改改艱難前行2月4日晚間，央行行宣布自2015年2月5日起，下調金金融機構人民民幣存款準備備金率0.5個百分點。這這是央行自2012年5月18日以來，首次次全面降準。。這次降準依依然對小微、、“三農(nóng)”有有所傾斜，小小微企業(yè)貸款款占比達到一一定比例的部部分金融機構構，可以額外外降低人民幣幣存款準備金金率0.5個百分點，對對中國農(nóng)業(yè)發(fā)發(fā)展銀行額外外降低人民幣幣存款準備金金率4個百分點。國稅總局：今今年將推動房房地產(chǎn)稅等相相關稅收立法法國家稅務總局局26日印發(fā)《關于全面推進進依法治稅的的指導意見》。今年首要任任務是認真貫貫徹落實新預預算法，嚴格格依法征稅，，堅決遏制““空轉”、收收“過頭稅””、越權減免免稅等違法行行為，堅決落落實各項稅收收優(yōu)惠政策，，依法發(fā)揮稅稅收調控作用用。新政:央行兩兩年半半來首首次全全面降降準2月25日，第第十二二屆全全國人人大常常委會會第十十三次次會議議召開開，審審議了了國務務院關關于提提請審審議《關于授權權國務院院在北京京市大興興區(qū)等33個試點縣縣（市、、區(qū)）行行政區(qū)域域暫時調調整實施施有關法法律規(guī)定定的決定定（草案案）》的議案，，試點內(nèi)內(nèi)容包括括有前提提地允許許集體經(jīng)經(jīng)營性建建設用地地出讓，，將宅基基地審批批權下放放，提高高土地征征收補償償標準等等。土地確權權登記：：河南等等9省區(qū)被中中央定為為頒證試試點備受關注注的土地地承包經(jīng)經(jīng)營權確確權登記記頒證試試點今年年將再度度擴容。。根據(jù)部部署甘肅肅、寧夏夏、吉林林、河南南、貴州州等9省區(qū)今年年將被納納入土地地確權登登記頒證證試點范范圍。截截至去年年底，中中央安排排及地方方自行推推進的全全國開展展土地承承包經(jīng)營營權確權權登記頒頒證試點點縣數(shù)已已達1988個，涉及及1.3萬個鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)、19.5萬個村，，3.3億畝承包包耕地。。貨幣政策策積極穩(wěn)穩(wěn)健、不動產(chǎn)登登記影響響較大、、進入新新常態(tài)宏觀環(huán)境境不動產(chǎn)登登記其他關注注點經(jīng)濟增長長將進一一步放緩緩，貨幣幣政策松松緊適度度中央經(jīng)濟濟會議指指出保持持經(jīng)濟運運營在合合理區(qū)間間，強調調深化改改革，做做到“調調速不減減勢，量量增質更更優(yōu)”。。貨幣信信貸方面面，中央央仍將繼繼續(xù)實施施積極的的財政政政策和穩(wěn)穩(wěn)健的貨貨幣政策策，其中中“積極極的財政政政策要要有力度度，貨幣幣政策要要更加注注重松緊緊適度””，面對對當前不不斷增加加的經(jīng)濟濟下行和和通縮壓壓力，2015年出現(xiàn)現(xiàn)降息降降準的可可能性較較大；房地產(chǎn)產(chǎn)政策等等方面，，限購限限貸等行行政手段段逐漸退退出，調調節(jié)回歸歸市場化化，長效效機制逐逐步建立立，同時時受不同同城市市市場分化化影響，，地方政政策調整整也更趨趨靈活。。不動產(chǎn)登登記條例例或于年年內(nèi)出臺臺房地地產(chǎn)稅征征收在即即《不動產(chǎn)產(chǎn)登記暫暫行條例例》基本本敲定已已由國務務院簽發(fā)發(fā)，定于于年內(nèi)頒頒布，自自2015年3月1日日起施行行。不動動產(chǎn)登記記可為房房地產(chǎn)稅稅的征收收奠定基基礎，不不動產(chǎn)信信息的統(tǒng)統(tǒng)一登記記歸類整整理，有有利于相相關部門門掌握全全國不動動產(chǎn)的數(shù)數(shù)量、類類別、分分布及產(chǎn)產(chǎn)權狀況況，斬斷斷利益輸輸送，對對普通市市民影響響不大。?？赡軒淼挠坝绊懭缦孪拢?、財產(chǎn)產(chǎn)情況的的公開化化是反腐腐的新利利器，會會導致一一部分人人尋找新新的方式式規(guī)避，，或將引引起房產(chǎn)產(chǎn)的拋售售狂潮；；2、政府府出臺的的各種調調控政策策終于要要奏效。。因為通通過各種種離婚、、結婚方方式逃避避“限購購”的人人將幾乎乎無處遁遁形；3、中國國人必然然會尋找找其他投投資渠道道，特別別是近期期的股票票市場的的火熱將將吸引大大量資金金流入，，盡管存存在一定定的風險險，但其其短期的的高回報報存在極極大的誘誘惑；4、繳納納房產(chǎn)稅稅的主力力是中產(chǎn)產(chǎn)階層，，他們透透明了自自己的財財產(chǎn)，必必然要求求政府透透明財稅稅，登記記制度將將是財稅稅公開的的一大步步。新常態(tài)：房地產(chǎn)市場場由高速增增長時期進進入平穩(wěn)增增長的新常常態(tài)，投資資增速變緩緩；去庫存：2014年年房地產(chǎn)量量價下行，，庫存高企企，去庫存存仍是2015年市市場主基調調；謀變革：房地長行業(yè)業(yè)將加快市市場化轉型型，增長速速度回歸理理性平穩(wěn)，，房企面臨臨變革壓力力，房企需需要根據(jù)自自身業(yè)務特特點和資源源積累狀況況積極進行行變革調整整，深度挖挖掘客戶價價值，整合合多維資源源應對市場場調整。2、整體市場場表現(xiàn)：2015年下半年市市場預期———政策預期經(jīng)濟環(huán)境預預判——我我國經(jīng)濟發(fā)發(fā)展進入新新常態(tài)1、經(jīng)濟政政策：穩(wěn)中中求進，適適度寬松，，首要目標標是穩(wěn)增長長；2、房地產(chǎn)產(chǎn)政策：調調控繼續(xù)放放松，加快快棚戶區(qū)改改造1、新常態(tài)態(tài)下，市場場發(fā)揮決定定性作用，，新的經(jīng)濟濟增長方式式將形成；；2、經(jīng)濟下下行壓力猶猶存，年度度經(jīng)濟增長長目標將下下調，全年年預計7.3%。政策環(huán)境預預判總體趨松，，繼續(xù)實行行“雙向調調控、分類類指導”；；金融信貸政政策，需求求端放松，，供應端中中性；財稅政策，，加快推進進房地產(chǎn)稅稅立法；住房保障政政策，全面面推進棚戶戶區(qū)改造，，加大金融融支持力度度；地方政策，，救市繼續(xù)續(xù)蔓延，一一線城市可可能局部松松綁。房地產(chǎn)市場場預判1、市場供供應全國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)土地購置置面積預計計2015年增長3%左右；；20典型城城市土地成成交建筑面面積預計2015年年增長8%左右全國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資預計2015年增增長10%左右；全國房屋新新開工面積積預計2015年下下降3%左左右；房企資金壓壓力預計2015年年有所緩解解。2、市場成成交全國商品房房銷售面積積預計2015年增增長5%左左右。3、市場價價格全國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)土地購置置平均價格格預計2015年增增長10%左右；70個大中中城市放價價指數(shù)環(huán)比比增幅預計計2015年年中時時止跌反彈彈。1、商品房：：供應量上上升，成交交低迷市場供過于于求，導致致本年度庫庫存上漲明明顯，房地地產(chǎn)下行趨趨勢明顯，，預計未來來時間內(nèi)去去化庫存仍仍將是主流流。2、商品住宅宅：供應激激增，去化化變緩，供供求矛盾日日趨凸顯2014年商品住宅宅表現(xiàn)相對對平穩(wěn)，成成交均價率率高于同期期水平，限限貸放松但但國慶期間間各樓盤銷銷售價格未未有明顯變變化，多數(shù)數(shù)處于觀望望狀態(tài)，另外各各大銀行具具體實施細細則并未出出臺，因此此，房價在在年內(nèi)不會會有大幅度度變化。3、15年市場：經(jīng)經(jīng)濟增長進進一步放緩緩，貨幣政政策將適度度放松整體市場下下滑，去化化庫存將是是15年的主基調調，但是股股票的復蘇蘇等因素將將對15年市場造成成不可忽視視的沖擊。。市場總結14年以前前：房地產(chǎn)產(chǎn)黃金時代代；15年：房地產(chǎn)產(chǎn)白銀時代代15年整體體市場出現(xiàn)現(xiàn)新常態(tài)，，競爭更激激烈，去庫庫存是共識識更是目標標！貳區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展狀況況掃描神火大道板板塊：城市房地地產(chǎn)開發(fā)熱熱點區(qū)域，，作為城市市南向發(fā)展展的橋頭堡堡，周邊生生活、教育育配套齊全全，交通便便捷，區(qū)域域認可度極極高；區(qū)域域樓盤集中中分布在神神火大道沿沿線，絕大大部分項目目規(guī)模大，，定位高端端，高層均價集集中在4000-6000元/㎡，是商丘丘市場價格格最高區(qū)域域。梁園區(qū)板塊塊：周邊主要要是郊區(qū)農(nóng)農(nóng)村，以自自建房、集集資建房和和單位家屬屬院為主，，區(qū)域環(huán)境境面貌較差差；區(qū)域樓樓盤主要集集中分布在在梁園區(qū)政政府周邊區(qū)區(qū)域，產(chǎn)產(chǎn)品主要以以多層和高高層為主，，少量別墅墅產(chǎn)品，高高層均價集集中在4000-4500元/㎡；開發(fā)區(qū)板塊塊：主要是為為城市的目目前發(fā)展次次主流區(qū)域域，未來發(fā)發(fā)展?jié)摿Υ蟠螅悄磕壳皡^(qū)域生生活、教育育配套較弱弱；樓盤集集中分布在在南京大道道沿線及以以市政規(guī)劃劃新區(qū)及日日月湖作為為組團核心心，產(chǎn)品主主要以高層層為主，少少量多層產(chǎn)產(chǎn)品，均價價帶主要集集中在4100-4700元/㎡。1、商丘房地地產(chǎn)市場格格局概況市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)項目較多多，開發(fā)區(qū)區(qū)多為新入入市項目；；價格方面面神火大道道為價格標標桿，4000-5700元/㎡,；梁園區(qū)為為全市價格格低谷，高高層3500-4300元/㎡；開發(fā)區(qū)3800-4400元/㎡；去化方面面：神火大大道板塊去去化為商丘丘市場高地地，其中北北海路以北北板塊月均均去化多為為15-30套，北海路路南部板塊塊40-90套；中心板板塊次之15-20套，梁園區(qū)區(qū)為5-15套，開發(fā)區(qū)區(qū)月均去化化5-15套。2、項目分部部從供求關系系看，商丘丘市2014年推貨量121萬平米，去去化量68萬平米，供供需比為1.78：：1，2014年年庫存量占占推貨量的的42%，開始出現(xiàn)現(xiàn)供大于求求的局面。。在市場趨冷冷的市場下下，客戶需需求飽和，，進入買方方市場。從量價關系系來看，2014年年銷量下滑滑50%左右，價格格下降了200元/平米左右。。市場趨冷去去化困難，，區(qū)域市場場轉入以價價換量的價價格之爭。。時間20132014推貨量（萬㎡）138121去化量（萬㎡）12068庫存量（萬㎡）1851均價（元/㎡）430041001、本市、、本區(qū)域商商品房供求求分析3、本市、本本區(qū)域商品品房供求分分析4、本市、本本區(qū)域住宅宅價格動態(tài)態(tài)分析2010年年至2013年整體體市場價格格呈上揚趨趨勢，至2013年年，商丘市市均價上揚揚1600元/㎡，，本區(qū)域均均價上漲1400元元/㎡，其其中，2012年上上漲幅度最最大。隨著市場的的走冷，2014年年價格開始始下滑，且且下滑幅度度明顯，整整體平均價價格下降約約200元/㎡，市區(qū)均均價下滑至至4100元/㎡，，本區(qū)域均均價下滑至至4300元/㎡商丘2014年成交面積積以90——120㎡㎡的舒適三三房產(chǎn)品為為主，其次次為90㎡㎡左右的兩兩房產(chǎn)品，，120——140㎡㎡的奢適三三房少于剛剛需兩房產(chǎn)產(chǎn)品，140㎡以上上戶型則成成交較少。。5、本市住宅宅成交面積積段分析6、區(qū)域代表樓樓盤析奕銘陽光城城巴比倫星鉆鉆遠洋新天地地商都奕景東方塞納溫莎陽光蘭溪谷國際廣場天明城水岳藍山奕銘陽光城城2期典型樓盤2地址：神火火大道與雪雪苑路交匯匯處東300米占地面積:133333平方米建筑面積:600000平方米開發(fā)商:商丘奕銘置置業(yè)有限公公司產(chǎn)權年限:70年住宅宅70年產(chǎn)權開盤時間二二期2015年6月底7月初開盤項目配套金拇指幼兒兒園、商丘丘第一實驗驗小學、五五中分校、、商丘華僑僑良浩高級級中學、商商丘職業(yè)技技術學院從從幼兒園到到大學一站站式教育資資源；市第一人民民醫(yī)院、睢睢陽區(qū)衛(wèi)生生院等醫(yī)療療機構齊備備；市體育館、、奧林匹克克公園、應應天公園、、宋城公園園近在咫尺尺；巴比倫星鉆鉆典型樓盤1地址：文化路路與睢陽大道道交匯處南100米路東項目特色：經(jīng)經(jīng)濟住宅,低密居所,宜居生態(tài)地產(chǎn)產(chǎn)建筑類別：板板樓小高層層裝修狀況毛毛坯容積率1.99綠化率45%開盤時間2013-11-23[交房時間2015-5-1開發(fā)商商商丘偉鵬房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司配套：京華醫(yī)醫(yī)院，商丘工工學院，興華華學校雙氣，，戶外電子子滅蚊系統(tǒng)、、景觀霧森系系統(tǒng)、廚房垃垃圾處理器、、雙層彩鋁中中空窗、中央央直飲水系、、健身廣場、、休閑花園、、闊達2368平米中心景觀觀廣場東方塞納典型樓盤3地址：商丘長江路和和星林路交界界處建筑類別：普通住宅公公寓

別墅寫寫字樓商商鋪

商住裝修狀況毛毛坯建筑面積：400000方綠化率40%規(guī)劃戶數(shù)：2000開發(fā)商：：商丘永順地產(chǎn)產(chǎn)周邊商業(yè)：自自身配有數(shù)萬萬平方米商業(yè)業(yè)設施，包含含無公害蔬菜菜超市、品牌牌餐飲、銀行行等，火車南南站商業(yè)圈周邊醫(yī)院：社社區(qū)內(nèi)設衛(wèi)生生服務站周邊學校：商商丘中學、商商丘工學院、、國際雙語幼幼兒園（本項項目配建）小3路、15路、5路、13路、29路、53路、60路、62路新城國際蘭蘭溪谷典型樓盤4樓盤位置：商商丘神火大道道商字北200米路西物業(yè)類型：普普通住宅產(chǎn)權：70年大產(chǎn)權權房戶數(shù)：1500建筑面積：370000平方米戶型面積：97-134平方米二室室三室開發(fā)商：：商丘市富饒饒置業(yè)有限公公司建筑設計：河河南華中建筑筑設計有限公公司建筑類型：板板樓塔樓小小高層高高層容積率：：1.5綠化率：：40%占地面積：240000平方米道路交通：毗毗鄰市主干道道路神火大道道，乘坐3路、60路、16路皆可到達。。遠洋新天地典型樓盤5地址：長江路路豫苑路交匯匯處商丘工學學院對面建筑類別：板板樓小高層層裝修狀況毛毛坯容積率1.8綠化率40%規(guī)劃戶數(shù)：400開發(fā)商：：河南鴻貿(mào)有有限公司配套：社區(qū)內(nèi)內(nèi)配幼兒園，，會所，運動動場，精品商商業(yè)街，天然然氣，暖氣雙雙氣接入等，，采用全人車車分流設計，，保證業(yè)主的的居住舒適感感；在景觀設設計上，打造造“一環(huán)三帶帶”的多層次次立體空間，，充裕的景觀觀資源，打造造綠色的城市市居所;同時遠洋·新天地把科技技與生活完美美融合，把物物聯(lián)網(wǎng)技術（（商丘首家））運用到項目目中，打造現(xiàn)現(xiàn)代化的宜居居社區(qū)小結：區(qū)域競競爭市場分析析：競爭態(tài)勢——一、產(chǎn)品形態(tài)態(tài)沖擊-----------高高層二、性價比的的沖擊-----------低低價促銷三、大品牌的的沖擊-----------遠遠洋名門一、項目入市市，營銷展示示區(qū)開放，將會給項目帶帶來極大的利利好信息；一、2015年下半年房地地產(chǎn)市場走向向尚不明朗，對本項目節(jié)點點安排帶來不不確定性；二、下半年投資風風向轉變，加加上區(qū)域同質質化產(chǎn)品投量量增加，將會會對本項目造成一定數(shù)量量的客戶分流流；三、目前區(qū)域域高層、大戶戶型去化難度度較大，庫存存積壓較為嚴嚴重。小結：競爭預預判：項目威脅、機機會預判2015年項目威脅預預判下半年項目機機會預判叁項目營銷推廣廣難點及應對對策略1項目分析定位位城市主核心，，政府旁繁華配套，坐坐享其成學校：商丘一一高、英才小小學、幼兒園園等社區(qū)：地稅局局家屬院、家家和小區(qū)等配套：酒店、、會所、洗浴浴中心等80萬平米規(guī)模大大盤，功能齊齊全地址：本案位位于商丘市中中州路與長江江路匯處，項項目位置優(yōu)越越。市政配套：毗毗鄰市政府及及城市中心配配套，商業(yè)及及市政配套豐豐富；地段價值：處于市中心地地段價值稀缺缺，但是城中中村改造項目目，也面對拆拆遷等多項挑挑戰(zhàn)。80萬平米規(guī)模大大盤，功能齊齊全地址：本案位位于商丘市中中州路與長江江路匯處，項項目位置優(yōu)越越。市政配套：毗毗鄰市政府及及城市中心配配套，商業(yè)及及市政配套豐豐富；地段價值：處于市中心地地段價值稀缺缺，但是城中中村改造項目目，也面對拆拆遷等多項挑挑戰(zhàn)。繁華配套行政中心交通便利規(guī)模大盤因此，項目屬屬性定位是中州路市市府旁80萬㎡城市綜合合體項目形象定位位商丘核心世界·大城功能大盤·商業(yè)·酒店公寓·寫字樓項目客群定位全商丘剛需+有品質情結的改善客群一級客群：市市區(qū)內(nèi)剛需客客群二級客群：中中青年剛需首首改客群三級客群：周周邊縣市及外外地求學務工工剛需首改客客群三級客群全力力拓展客戶輻輻射邊界！項目案名建議議中強·世界城2核心問題及策策略圍追堵截--大市場新新常態(tài)工程之后–如何彌補不足足如何操盤–項目如何運營營營銷策略1：主打性價比比對比周邊項目目，我項目與與競爭對手共共享區(qū)域發(fā)展展資源，在項項目產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，品牌規(guī)模模上都不占絕絕對優(yōu)勢，競爭對手入市市周期都較長長，區(qū)域影響響力較大，客客戶積累充分分！性價比為王，，營銷揚長補補短，有效區(qū)區(qū)域突圍是項項目營銷制勝勝的關鍵點??！項目問題分析析思考：營銷策略2：體驗式營銷銷售中中心：：是一一種生生活方方式展展現(xiàn)銷售廣場布置在功能豐富的區(qū)域，包括停車場、休閑桌椅，以及水景等，并配備以保安、保潔、車輛引導員等，通過硬件與服務的結合，營造項目品質感；銷售中心外部通過與產(chǎn)品立面特點的結合，代言產(chǎn)品特點。第一步步：強化外外展點點銷售售功能能5D沙盤第二步步：景觀示示范區(qū)區(qū)提前前呈現(xiàn)現(xiàn)購置項目看房車，并進行車體廣告包裝；合理設置看房通道，突出人性化的特點；看房通道設禮賓接待人員，保持良好形象與精神面貌；優(yōu)化樣板房家具擺放，增加空間的通透感與開闊感；增加樣板房背景音樂；樣板房設置專職服務，如有可能，提供香薰或咖啡烹煮。第三步步：看房通通道、、樣板板間樣板間間在景觀觀示范范區(qū)內(nèi)內(nèi)設置置樣板板間，，打造造不同同風格格的戶戶型感感觀，，給客客戶以以更直直觀的的感受受；細節(jié)服服務徹徹底征征服客客戶建議體體驗區(qū)區(qū)從門門崗到到停車車區(qū)再再到門門衛(wèi)全全部用用女性性，連連身高高和服服裝都都要高高標準準禮賓、、保潔潔服務務人員員營銷策策略3：營銷銷推廣廣挖掘核核心銷銷售策策略，，提升升產(chǎn)品品溢價價值，，實現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)業(yè)銷售售利潤潤最大大化。。品牌價值落地地，打造項目整體形象象，制造在區(qū)區(qū)域內(nèi)品牌形形象。截至2015年下半年，，，完成銷售金金額2億。①流量目標②形象目標③溢價目標三羊開泰，走走紅2015年營銷目標制定定：根據(jù)對市場初初步判斷：目標制定目標明確問題關鍵：以以什么樣的營營銷動作，達達到2015年三大目標？？2、營銷策略總總綱：長期：借勢，，塑造精品化化形象短期：求量，，追求最大去去化率長線：借勢運運作，迎合市市場，伺機區(qū)區(qū)域突圍短線：修煉內(nèi)內(nèi)功，強調包包裝，以導視視帶銷售如何解決？項目營銷戰(zhàn)略略解析長線：借勢運運作，迎合市市場，伺機區(qū)區(qū)域突圍借勢而起——“勢”，區(qū)域域發(fā)展走勢、、內(nèi)部競爭態(tài)態(tài)勢；推波助瀾——“起勢”需要要支持，作為為要打造區(qū)域域內(nèi)精品項目目，結合項目目年度營銷活活動，為項目目二批新品入入市造勢，聚聚焦市場及媒媒體眼球。伺機區(qū)域突圍圍——項目銷售后期期進入攻堅期期，需要強有有力銷售隊伍伍進行攻堅，，制定“快、、準、狠”銷銷售策略，銷銷售團隊培訓訓加強，快速速去化剩余房房源。借勢起行，迎迎合市場抓眼眼球項目營銷戰(zhàn)略略解析短線：修煉內(nèi)內(nèi)功，強調包包裝，以導視視帶銷售修煉內(nèi)功——“內(nèi)功”項目目自身的產(chǎn)品品配套、案場場的接待專業(yè)業(yè)度、殺客能能力等區(qū)域客客戶為區(qū)域內(nèi)內(nèi)各項目的““共享”客戶戶，大多數(shù)會會在區(qū)域內(nèi)進進行對比，我我們所要做的的是在客戶對對比到我項目目時將其拿下下，因此，在在做出好的產(chǎn)產(chǎn)品下，以我我們的專業(yè)度度和服務的熱熱情留住客戶戶，做好內(nèi)功功修煉強調包裝——項目展示區(qū)、、案場展示區(qū)區(qū)、工地展示示區(qū)等；客戶對比其他他項目更多的的是品牌效應應、規(guī)模效應應，我們并不不占優(yōu)勢，我我們所要做的的就是讓客戶戶一到我們項項目范圍內(nèi)就就有與眾不同同的感覺，展展示良好以導視帶銷銷售——我們不跟其其他項目爭爭品牌、爭爭廣告、爭爭價格，我我們爭的是是區(qū)域的客客戶截留，，充分的導導視系統(tǒng)完完全截留區(qū)區(qū)域看房客客戶，并以以產(chǎn)品對比比和性價比比拿下客戶戶區(qū)域突圍，，進行無死死角攔截11月7月8月9月10月2015年售房部開放放蓄客期：蓄客期：蓄客期12月2016年6月商鋪認籌住宅認籌第一大戰(zhàn)役役第二大戰(zhàn)役役第三大戰(zhàn)役役營銷階段營銷節(jié)點蓄客期商鋪開盤2015下半年營銷銷節(jié)點鋪排排住宅開盤經(jīng)營客戶感感覺，區(qū)隔隔市場形象象肆項目下半年年營銷推廣廣執(zhí)行銷售目標及及分解待補充去庫存快快周期樹樹品牌看客戶和自自身問題1.知名度一般般，美譽度度榮損各半半。問題2.庫存壓力大大，周期短短，如何快快速消化？？問題3.核心客群由由剛需客群群和首改客客群向首改改客群和再再改客群轉變，如何何推貨？問題4.客戶前期推推廣不詳，，但市場如如何擴容？？問題題5.低首首付付+首付付分分期期政政策策已已無無優(yōu)優(yōu)勢勢的的市市場場上上，，如如何何改改變變？？看市市場場1、、2015年商商丘丘競競爭爭走走勢勢：：去去庫庫存存，，搶搶客客戶戶通過過區(qū)區(qū)域域貨貨源源盤盤點點，，2015年年商商丘丘市市區(qū)區(qū)特特別別是是神神火火大大道道板板塊塊可可售售貨源源持持續(xù)續(xù)增增加加，，2014年整整體體供供需需比比為為1.94：：1，，2015年年供供需需比比例將將進進一一步步拉拉大大，供大大于于求求的的局局面面形形成成。2、、2015年商商丘丘房房價價走走勢勢：：以以價價換換量量，，價價格格下下行行商丘丘整整體體市市場場價價格格下下滑滑趨趨勢勢明明顯顯，，特特別別是是神神火火大大道道板板塊塊，，價價位位在市市場場最最高高點點，，下下行行空空間間較較大大，，預計計將將降降200-500元/平米米。下半年戰(zhàn)略訴求12價值值塑塑造造品牌牌塑塑造造策略略關關鍵鍵命命題題：：【【守守正正出出奇奇】】①產(chǎn)品品再再升升級級，，提升升項項目目性性價價比比，，低低成成本本，，高高附附加加值值②物業(yè)業(yè)服服務務，，提高高軟軟實實力力，，塑塑造造無無形形價價值值；；①活動動營營銷銷，定定義義項項目目品品牌牌價價值值與與實實力力；；②體驗驗營營銷銷，銷銷售售中中心心內(nèi)內(nèi)外外包包裝裝，，樣樣板板間間、、情情景景樣樣板板間間；；③客戶戶營營銷銷，注注重重老老客客戶戶維維系系，，塑塑造造口口碑碑；；3精準準營營銷銷①渠道道策策略略，車車主主、、微微信信、、單單頁頁三三位位一一體體精精準準打打擊擊；；②專業(yè)業(yè)團團隊隊，專專業(yè)業(yè)、、規(guī)規(guī)范范、、完完善善團團隊隊架架構構。。③狼性性營營銷銷，高高激激勵勵政政策策支支持持，，執(zhí)執(zhí)行行力力，，速速度度制制勝勝；；推貨貨策策略略待補補充充營銷銷執(zhí)執(zhí)行行第一一階階段段：：商丘丘核核心心世界界·大城城（輔輔主主題題：：亮亮相相，，VIP）營銷銷推推廣廣第第一一階階段段：：定義義項項目目立立形形象象營銷銷時時間間：：2015年6月—8月營銷主題：商商丘核心，世世界大城目標：形象亮亮相營銷預算：約60萬工程配合：工程全面動工工建設景觀示范區(qū)進進入施工建設設營銷事件：產(chǎn)品說明會售房部開放活活動動工典禮儀式式售房部開放活活動媒體布局營銷費用合理理精準分配，，渠道有效組合合，提升費效效比線上推廣結合合“大活動””，不斷拔高高項目形象，，提升影響力力，常規(guī)媒體體（戶外、候候車廳、報紙紙、網(wǎng)絡、廣廣播）全面滲滲透項目銷售售信息;傳統(tǒng)30%新媒體30%拓客40%線下合理利用用短信、拓客客、直投等多多類型渠道進進行深入滲透透，發(fā)掘潛在在客戶；窄眾眾媒體（短信信、拓客、高高速地圖、今今日加油、定定向直投等））精準拓客;通過微博、微微信等手機APP客戶端，、項項目官方網(wǎng)站站以及各個專專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)站，等結合合“搶紅包””“拆禮盒””“點贊贏禮禮品”等活動動，擴大客群群基數(shù)；報紙大河報一版、河南商報一版，輸出項目入市和造勢活動信息。戶外保證戶外投放的連續(xù)性，從5月份開始持續(xù)投放；2015年計劃每月平均投放戶外2-4塊，降低戶外費用的投放比例，將營銷費用傾斜到時效渠道媒體上。候車廳保持候車廳投放力度，5月-12月份每月保證投放候車亭100-200塊，主要覆蓋二七區(qū)及管城區(qū)。網(wǎng)絡節(jié)日節(jié)點、活動啟動初期、促銷期投放網(wǎng)絡廣告，增加媒體曝光量；以網(wǎng)絡條形式，輸出項目產(chǎn)品信息和銷售信息；配合使用網(wǎng)絡軟文炒作、看房團、索要400后臺意向客戶電話等。廣播保持每月投放FM91.2路況天使/88,1，攔截上下班高峰期聽眾；以向廣播電臺提供禮品的形式組織線下互動活動，宣傳項目。線上媒體，拉拉高項目形象象【線上渠道】【新媒體】利用移動互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)平臺，突突破區(qū)域直面面競爭，搶占占話語權微信營銷項目介紹全面介紹樓盤詳細情況金牌銷售與置業(yè)顧問在線交流焦點圖展示最熱最新效果圖便捷預覽分類微博樓盤分類微博全接觸戶型展示主力熱銷戶型圖全面展示留言板第一時間留言或提問售樓電話有效電話直達售樓處最新公告最新銷售動態(tài)及活動實時更新相關微博樓盤相關微博全面展示企業(yè)介紹最新的企業(yè)品牌宣傳微投票微博投票及活動發(fā)布陣地微直播視頻樓盤視頻及微直播推廣微博售樓處：：可全方位展示示樓盤信息建立在企業(yè)官官方微博上的的樓盤信息展展示APP應用?？稍O置置為企業(yè)官博博首頁，由企企業(yè)自定義展展示內(nèi)容。微信售樓3大招式一、建立“1+N”微矩陣增加客戶黏性性：增加置業(yè)顧問問與客戶溝通通，實現(xiàn)微信信“圈養(yǎng)”客客戶；節(jié)約營銷成成本：如節(jié)約樓書書等物料印印刷郵遞費費用；深挖客戶價價值：可實現(xiàn)同區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤盤聯(lián)動銷售售；用體系彌補補個人能力力不足：用微信體系系，彌補部部分置業(yè)顧顧問能力不不足或信息息傳達不到到位之處。?！拘旅襟w】二、手機APP精美的畫面、戶型、文字和視頻供客戶向身邊的朋友隨時隨地展示項目賣點保持溝通、聯(lián)絡感情，讓客戶切實感受到關懷和體貼，圖文并茂。這一切居然是免費的隨時隨地在線推薦，免去老客戶推薦的心理障礙，將老帶新政策落實到實處隨時了解工程進展情況，強化客戶對開發(fā)商的信心，增強客戶的凝聚力和向心力查閱合同費用全部細項，并獲知繳交明細，讓客戶買得放心，繳得安心微信售樓3大招式【新媒體】世界城第二階段：：商業(yè)盛大大認籌（輔主題：：亮相，VIP）營銷推廣第第二階段：：定義項目立立形象營銷時間：：2015年8月—9月營銷主題：：商業(yè)認籌籌中目標：商業(yè)業(yè)產(chǎn)品出售售營銷預算：：約100萬工程配合：：工程全面動動工建設景觀示范區(qū)區(qū)進入施工工建設營銷事件：：意向商家家簽約5、商業(yè)建建議建議引進我我們現(xiàn)已有有的意向大大咖（奧特特萊斯）以以及其他品品牌主力店店（蘇寧、、奧斯卡等等）打造未未來新中心心。同時，，引進與社社區(qū)居民衣衣食住行息息息相關的的配套性商商業(yè)，實現(xiàn)現(xiàn)全生命周周期的生活活配套。輻射全城品品牌商家：：奧特萊斯斯、蘇寧、奧奧斯卡、漢漢堡王、DQ等。全生命周期期商業(yè)：兒童體驗館館、老年運運動館、KTV、咖啡店、、健身房等等意向商家簽簽約5、商業(yè)建建議建議引進我我們現(xiàn)已有有的意向大大咖（奧特特萊斯）以以及其他品品牌主力店店（蘇寧、、奧斯卡等等）打造未未來新中心心。同時，，引進與社社區(qū)居民衣衣食住行息息息相關的的配套性商商業(yè)，實現(xiàn)現(xiàn)全生命周周期的生活活配套。商鋪開盤第三階段：：住宅盛大大認籌（輔主題：：亮相，VIP）營銷推廣第第二階段：：定義項目立立形象營銷時間：：2015年10月—12月營銷主題：：商業(yè)銷售售目標：商商業(yè)產(chǎn)品出出售營銷預算：：約120萬工程配合：：樣板房開開放營銷事件：：氣球玩歐歐秀住宅開盤大型氣球玩偶秀時間：5月下旬住宅開盤匯報至此謝謝謝聆聆聽9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。20:42:1820:42:1820:421/5/20238:42:18PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2320:42:1820:42Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。20:42:1820:42:1820:42Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2320:42:1820:42:18January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。