廣東東莞中天白馬商業(yè)項目規(guī)劃發(fā)展建議-XXXX

中天白馬項目規(guī)劃發(fā)展建議2010年6月

首先，感謝中天地產(chǎn)公司對博文道營銷策劃公司的信任與支持！本次報告研究重點本次報告主要以商業(yè)定位及住宅產(chǎn)品定位為重點！研究東莞主要商圈及廣州專業(yè)市場情況，找出項目商業(yè)的切入點！項目SWOT分析，找出項目的機(jī)會點與優(yōu)勢，為項目定位奠定基礎(chǔ)！

合理的商、住規(guī)劃，利用招商和銷售，將項目價值最大化!讓我們先分析一下最近的樓市新政?？纯次覀冺椖克幍暮暧^環(huán)境。新政解讀4月15日國務(wù)院常務(wù)會：貸款買二套房首付不得低于50%。

14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。新政解讀4月17日國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸

《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。新政解讀4月21日住建部：未獲預(yù)售許可項目房企不得收定金

住建部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》要求：今后未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。新政解讀解讀：這一系列政策被業(yè)內(nèi)稱為“史無前例的嚴(yán)控”，而精準(zhǔn)打擊投資和投機(jī)需求的調(diào)控組合拳使人們對樓市“高燒”降溫充滿期待，買房人進(jìn)入觀望期。1、新出臺的“國十條”是重點精確打擊重點城市房價過高問題，但對于調(diào)控房價，效果不大。2、未來一段時間房屋成交量會降低，價格會有松動。3、即使大勢進(jìn)入調(diào)整，東莞房價的調(diào)整空間比較有限。4、信貸收緊對首次置業(yè)影響面超過70%；二次置業(yè)60%的購房者都會受到影響；對大戶型、合拼戶型影響較大，市場影響面超過10%。5、自住中小戶型、商用物業(yè)、中心區(qū)地段物業(yè)受影響較小。6、信貸收緊對公積金購房影響不大，市場有20%購房群體不受影響。市場趨勢預(yù)判新政對項目的影響威脅機(jī)會對本項目住宅影響較大，會減少部分投資需求。策略：增加住宅戶型亮點、同時盡量減少90平米以上戶型的戶數(shù)。新政主要針對住宅方面，對商業(yè)的約束少。而通貨膨脹即將來臨，資產(chǎn)的保值增值將成為中高端人群的主要需求之一，為本項目商業(yè)帶來機(jī)會。策略：以特色純街鋪商業(yè)形式為規(guī)劃亮點，將商業(yè)價值最大化，同時在規(guī)劃設(shè)計上打造亮點和核心價值，利于市場銷售。商業(yè)定位位及規(guī)劃劃建議12PART-1南城商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀分分析PART-2白馬消費費市場分分析PART-3項目分析析PART-4項目定位位思維導(dǎo)圖圖一、南城城CBD商圈分析析南城商業(yè)業(yè)是項目目研究重重點，在在對CBD商圈研究究中，我我們將分分析項目目周邊商商業(yè)項目目的業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃等等，以作作為項目目在規(guī)劃劃上借鑒鑒。對CBD商圈商業(yè)業(yè)的分析析，旨在在對各營營業(yè)項目目商業(yè)組組成、業(yè)業(yè)態(tài)及規(guī)規(guī)劃進(jìn)行行分析，，為項目目發(fā)展定定位提供供有力的的借鑒。對南城商商業(yè)步行行街及白白馬社區(qū)區(qū)商圈分分析，在在南城商商業(yè)大環(huán)環(huán)境上，，探討各各個商圈圈的競爭及互互補關(guān)系系，指導(dǎo)項項目發(fā)展展定位。。南城商圈圈分布目前南城城各商業(yè)業(yè)核心圈圈已形成成，以數(shù)數(shù)個商業(yè)業(yè)焦點為為中心以以發(fā)散性性分布。。CBD商圈分析析第一國際際綜藝曼哈哈頓時代代（海雅雅百貨））騰龍商務(wù)務(wù)大廈（（電器城城）鴻福廣場場萊蒙商業(yè)業(yè)中心沃爾瑪廣廣場中環(huán)財富富廣場（（蘇寧））品牌商家家紛紛搶搶占戰(zhàn)略略要點，，CBD商圈已形形成規(guī)模模！沃爾瑪廣廣場東莞人流流量最大大的超市市之一規(guī)模：4萬平方米米業(yè)態(tài)分布布：二層、三三層：沃沃爾瑪超超市（1.8萬㎡）沃爾瑪具具備強(qiáng)大大的人氣氣聚集能能力，是是CBD商圈當(dāng)之之無愧的的商業(yè)發(fā)發(fā)動機(jī)。。規(guī)模：10737平方米業(yè)態(tài)分布布：一層：時尚精品品區(qū)；二層、三三層：蘇寧電電器四層：大型餐飲飲商鋪使用用率：55%銷售率：：達(dá)到85—90%。銷售均價價：3.2萬元/平方米招商率：：臨鴻福路路商鋪租租賃完畢畢，內(nèi)鋪鋪及后面面街鋪空空置大量量面積；；以銷售為為主的營營銷策略略，間接接性提高高了租價價，給招招商帶來來難度；；招商面積積小，但但業(yè)態(tài)定定位模糊糊，招商商力度不不強(qiáng)，招招商進(jìn)度度緩慢。。中環(huán)財富富廣場萊蒙商業(yè)業(yè)中心定位：東莞市CBD“東莞最最具魅力力和檔次次的時尚尚休閑式式主題購購物中心心”；；功能：以以“娛娛樂、休休閑、時時尚”為為主題打打造一站站式消費費集散地地；新引引入入業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：：中中影影集集團(tuán)團(tuán)旗旗下下的的中中影影時時代代影影城城、、杭杭州州神神采采飛飛揚揚全全國國連連鎖鎖大大型型主主題題娛娛樂樂項項目目；；香香港港四四方方百百面面、、韻韻道道等等特特色色休休閑閑餐餐飲飲；；香香港港六六福福珠珠寶寶、、鉆鉆石石世世家家等等著著名名珠珠寶寶連連鎖鎖品品牌牌；；三三葉葉草草、、CABBEEN、MISSK、NICE等時時尚尚服服飾飾品品牌牌規(guī)模模：：3.5萬平平方方米米業(yè)態(tài)態(tài)分分布布：：1——6層為為海海雅雅百百貨貨以世世博博廣廣場場內(nèi)內(nèi)的的海海雅雅百百貨貨首首家家店店進(jìn)進(jìn)行行借借鑒鑒世博博廣廣場場海海雅雅百百貨貨：：規(guī)模模：：四層層，，共共28500平方方米米檔次次：：中等等偏偏上上大型型品品牌牌商商家家對對CBD商圈圈認(rèn)認(rèn)同同感感強(qiáng)強(qiáng)，，期期望望值值高高。南城城CBD商圈圈的的提提升升器器，，提提升升整整體體商商圈圈消消費費檔檔次次及及形形象象；；綜藝藝曼曼哈哈頓頓競爭爭激激烈烈：：家家樂樂福福鴻鴻福福店店，，與與沃沃爾爾瑪瑪南南城城店店相相距距僅僅300米~400米。。兩大大國國際際零零售售巨巨頭頭如如此此““短短兵兵相相接接””在其其他他城城市市均均屬屬鮮鮮見見。。除除此此之之外外，，海海雅雅百百貨貨、、嘉嘉榮榮超超市市與與家家樂樂福福鴻鴻福福店店僅僅一一路路之之隔隔。。競爭爭策策略略：：力力求求在在產(chǎn)產(chǎn)品品特特色色、、經(jīng)經(jīng)營營方方式式、、店店面面陳陳設(shè)設(shè)和和配配套套設(shè)設(shè)施施上上有有所所突突破破。。希爾爾頓頓廣廣場場開業(yè)業(yè)時時間間：：2009年10月12日營營業(yè)業(yè)面面積積10000平方方米米左左右右主題題、、特特色色性性商商業(yè)業(yè)街街，，是南南城城餐餐飲飲、、酒酒店店集集中中地地之之一一，餐餐飲飲及及酒酒店店為為主主要要業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，兩兩者者共共占占據(jù)據(jù)了了近近80%的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)比比例例。?；洸瞬?、、湘湘菜菜是是餐餐飲飲中中所所占占比比例例最最大大的的業(yè)業(yè)種種，，在總總體體業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)比比例例中中占占了了約約8%的市市場場份份額額。。銀豐豐路路美美食食街街經(jīng)營營狀狀況況良良好好，，晚晚上上燈燈火火不不斷斷。。項目名位置體量中環(huán)財富廣場鴻福路10737綜藝曼哈頓時代鴻福路與莞太路交匯處35000沃爾瑪廣場鴻福路40000鴻福廣場鴻福路12000騰龍商務(wù)大廈鴻福路與莞太路交匯處8000-10000萊蒙商業(yè)中心鴻福路20250合計12798712萬平平方方米米商商業(yè)業(yè)量量同同期期入入市市場場,南城城CBD商業(yè)業(yè)將將經(jīng)經(jīng)歷歷挑挑躍躍性性的的發(fā)發(fā)展展，，直接接透透支支了了南南城城未未來來商商業(yè)業(yè)潛潛力力，，市市場場競競爭爭異異常常激激烈烈。。南城城CBD商業(yè)業(yè)體體量量項目位置商家代表業(yè)態(tài)代表經(jīng)營檔次希爾頓廣場鴻福路家樂福超市、百貨中檔次中環(huán)財富廣場鴻福路蘇寧、必勝客家電、餐飲、精品、娛樂休閑中檔次綜藝曼哈頓時代鴻福路與莞太路交匯處海雅百貨百貨、餐飲、娛樂休閑中檔次沃爾瑪廣場鴻福路沃爾瑪超市、百貨中低檔次騰龍商務(wù)大廈鴻福路與莞太路交匯處國美電器電器城中低檔次萊蒙商業(yè)中心鴻福路麥當(dāng)勞、星巴克咖啡、中影時代電影城服裝、餐飲、娛樂、休閑中檔次銀豐路銀豐路銀城酒店、花園粥城酒店、餐飲中檔次業(yè)態(tài)態(tài)全全面面，，覆覆蓋蓋面面廣廣，，幾幾乎乎包包括括了了所所有有的的商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。。經(jīng)營檔次上上以中檔次次為主，中中高端消費費缺少，同同質(zhì)化競爭爭初顯端倪倪。南城CBD商業(yè)業(yè)態(tài)分分析CBD商圈特點：：高起點，業(yè)業(yè)態(tài)成熟齊齊備，競爭爭激烈，中中高檔次；；CBD商圈消費力力：潛在消消費力強(qiáng)大大；CBD商類未來發(fā)發(fā)展：將形形成東莞首首個中高次次消費力的的商圈，品品牌匯聚，，承載東莞莞中高消費費力。南城CBD商圈總結(jié)對項目商業(yè)業(yè)發(fā)展形成成強(qiáng)烈競爭爭和業(yè)態(tài)限限制對本項目的的影響二、南城富富民步行街街分析28物業(yè)類型：：綜合購物物廣場地理位置：：東莞南城城區(qū)新基總營業(yè)面積積：20000㎡業(yè)態(tài)：商鋪鋪600余間，主要要經(jīng)營中外外品牌服裝裝、首飾精精品、休閑閑餐飲等。。

步行街街規(guī)格：街街寬20余米，長900余米，建筑筑新穎裝修修古老。簡介：經(jīng)營分區(qū)：：名店廊：品品牌服裝，，已入駐有有法國的富富鋌、香港港的鱷魚仔仔、美國米米奇、銳步步、茵寶、、蜜雪兒等等品牌服裝裝。A、B、C、D區(qū)：綜合區(qū)區(qū)域，經(jīng)營營面廣，有有品牌服裝裝、鞋類、、通訊器材材、藥店、、眼鏡、鐘鐘表、珠寶寶等；E區(qū)是餐飲區(qū)區(qū)，集我國國八大菜系系之精華，，以粵菜、、川菜、湘湘菜和江浙浙滬風(fēng)味菜菜肴為主。。租金：一層租金約約為30—50元/平方米；二二至四層租租金為15—20元/平方米不等等先進(jìn)經(jīng)營管管理步行街由南南城區(qū)政府府和已成功功開發(fā)了中中國服裝名名城虎門服服裝業(yè)富民民時裝城等等九大市場場的富民服服務(wù)公司投投資管理。。業(yè)態(tài)：，集集購物、健健身、休閑閑、娛樂、、旅游于一一體，經(jīng)營營檔次以中中低為主。。服裝、餐飲飲是兩大主主要業(yè)態(tài),各占了21%及13%。餐飲是其其經(jīng)營亮點點之一。。南城商業(yè)步步行街商圈圈以南城富富民步行街街為代表，，總體規(guī)模模大；隨著餐飲的的發(fā)展，南南城富民步步行街已成成為了南城城商業(yè)亮點點，是南城特點鮮明明的主題商商業(yè)之一。。商家規(guī)模上上和品牌性性難以和CBD商圈競爭；；商業(yè)主題鮮鮮明，能夠夠與CBD商圈形成互互補，共同同發(fā)展南城富民步步行街小結(jié)結(jié)與CBD商圈競爭優(yōu)優(yōu)勢商業(yè)現(xiàn)狀分分析結(jié)論結(jié)論1：各步行街業(yè)業(yè)已成熟，，形成較穩(wěn)穩(wěn)定的商業(yè)業(yè)氛圍。結(jié)論2：南城商業(yè)競競爭激烈，，業(yè)態(tài)雷同同，商業(yè)體體量大。結(jié)論3：南城商業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢將將是中高檔檔消費商圈圈。結(jié)論4：富民步行街街在品牌和和檔次上難難以與南城城CBD商圈抗衡，，但其差異異化主題商商業(yè)街，使使其在競爭爭中得以生生存發(fā)展。。對項目的思思考我們是做挑挑戰(zhàn)者，與與南城CBD商圈、富民民步行街挑挑戰(zhàn)？還是是差異化互互補形成竟竟合生存？？一切源于我我們所擁有有的資源。。我們片區(qū)內(nèi)內(nèi)的消費力力情況、項項目本身的的質(zhì)素、人人流量、通通達(dá)性等，，便決定了了項目在市市場中是“挑戰(zhàn)者”還是“差異互補者者”。35PART-1南城商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀分析PART-2白馬消費市市場分析PART-3項目分析PART-4項目定位思維導(dǎo)圖白馬的地理理位置：白馬社區(qū)位位于南城區(qū)區(qū)的南端，，占地面積積約有4.2平方公里居民小組數(shù)數(shù)：下轄燈頭、、壙一、壙壙二、沖一一、沖二、、門一、門門二、門三三、和后、、方一、方方二、方三三、坑一、、坑二、坑坑三、新村村、鋪前、、連壙步18個居民小組組。人口構(gòu)成：：社區(qū)居民總總戶數(shù)871戶，常住戶戶籍人口3204人，新莞人約8000人（主要為為：工廠中中低層人員員及周邊小小職員）。。36消費基礎(chǔ)薄薄弱：人口口構(gòu)成以務(wù)務(wù)工新莞人人為主，本本地人大多多是村民。。項目片區(qū)主主要消費基基礎(chǔ)分析對項目的思思考無論是商業(yè)業(yè)還是住宅宅僅依告本本片區(qū)人群群是難以支支撐的。故故而，需要要在購買群群體上擴(kuò)大大至整個南南城區(qū)域范范圍。而對于商業(yè)業(yè)來說，片片區(qū)薄弱的的消費力是是難以使項項目成為片片區(qū)商業(yè)的的挑戰(zhàn)者和和跟隨者。。對項目的思思考對項目的思思考因而，對于于商業(yè)：我我們注定要要成為“差差異互補者者”。而我們要做做什么樣的的“差異互互補者”呢呢？先看看我們有有什么，才能能決定我們做做什么。40PART-1南城商業(yè)現(xiàn)狀狀分析PART-2白馬消費市場場分析PART-3項目分析PART-4項目定位思維導(dǎo)圖41南城區(qū)：位置：東莞新城中心心南部總面積：59平方公里常住人口：3.8萬外來人口：10萬企業(yè)：外向型企業(yè)226家，生產(chǎn)“諾諾基亞”移動動電話、“金金霸王”電池池，“雀巢””咖啡，“先先鋒”音響、、“可口可樂樂”等一批國國際知名的產(chǎn)產(chǎn)品。區(qū)位分析整個南城區(qū)域域經(jīng)濟(jì)實雄厚厚，有許多企企業(yè)支撐，外外來人口多。。42項目所在地距東莞市中心心約3.8公里距東莞厚街鎮(zhèn)鎮(zhèn)約3.5公里距萬江約3.2公里臨行政中心區(qū)區(qū)毗鄰南城車站站交通便利，處處于中心區(qū)一一級輻射區(qū)域域，具備商業(yè)業(yè)所需的“交交通通達(dá)”要要素。項目所在區(qū)位位43商業(yè)規(guī)模：約約20000平方米，中等等體量；商業(yè)建筑及布布局：住宅底底商業(yè)，臨街街性商鋪，成成狹長型分布布，規(guī)模分散；建筑形態(tài)：總總共四棟，各各棟成條，臨臨街分布，整整體成梯形；；展示性：與主主干道之間臨臨近，極大提提升了商鋪的的展示性。項目規(guī)模及臨臨街面存在優(yōu)優(yōu)勢，規(guī)劃利利益點多；商業(yè)呈狹長分分布，面積分分散，難以形形成集中效應(yīng)應(yīng)，不具備發(fā)發(fā)展大型購物物中心的條件件。項目本體分析析44項目周邊分析析1、周邊物業(yè)形形態(tài)：以居民民住宅為主、、社區(qū)缺少綜綜合性商業(yè)體體系45便利店，餐飲飲店為主，無無集中型商業(yè)業(yè)2、周邊業(yè)態(tài)與與檔次：以特特色餐飲、便便利店，小百百貨店和飲食食店等業(yè)態(tài)為為主，檔次低低。項目周邊分析析46項目臨街馬路路流動車輛稀稀少，使得臨臨街路段也缺缺少商業(yè)人流流。3、項目周邊人人流：稀少項目周邊分析析47周邊以中低收收入人群為主主要構(gòu)成，高高端消費人員員稀少，若在在此發(fā)展集中中式商業(yè)，培培育期較長。。4、項目周邊商商業(yè)培育期：：缺少高端消消費人群，培培育期較長。。項目周邊分析析項目分析結(jié)論論結(jié)論1：雖然白馬片區(qū)區(qū)消費力弱，，但整個南城城區(qū)域消費力力強(qiáng)，有外資資企業(yè)支撐。。結(jié)論2：項目交通便利利，是中心區(qū)區(qū)一級輻射地地，具備“交能通通達(dá)”的商業(yè)業(yè)要素。結(jié)論3：項目自身規(guī)模模、地形以及及周邊人群構(gòu)構(gòu)成限制了其成為為大型購物中中心的可能。。對項目的思考考通過南城商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀、白馬馬片區(qū)消費群群體分析、項項目分析，我我們知道我們們只有走“差差異互補”之之路。但我們做什么么？服裝？餐飲？？或女人街？？如果我們做這這些，我們無無法抗衡富民民步行街，我我們無法抗衡衡南城CBD的商業(yè)群，因因為這是已有有業(yè)態(tài)，競爭爭已激烈，無無需再多一個個新人。尋找市場的空空白點，是一一個痛并快樂樂的過程！市場機(jī)會的發(fā)發(fā)現(xiàn)，正應(yīng)證證了“魔島理理論”的結(jié)果果。53PART-1南城商業(yè)現(xiàn)狀狀分析PART-2白馬消費市場場分析PART-3項目分析PART-4項目定位思維導(dǎo)圖不在城中心核核心商業(yè)圈內(nèi)內(nèi)，勢單力薄??；項目周邊商業(yè)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，，難以借勢而而為；區(qū)域內(nèi)人員較較少。難點項目定位思考考緊鄰莞太大道道，通往厚街街、城區(qū)地段段，必將特色色型商業(yè)創(chuàng)造造機(jī)會；項目所處區(qū)域域為南城汽車車站主要交通通要到，每日日有數(shù)量龐大大的流動人口口，對項目特特色商業(yè)形成成具有很強(qiáng)的的推動作用??！新城缺少主題題鮮明，經(jīng)營營有特色的新新型商業(yè)，市市場亮點易于于制造。機(jī)會：打造特特色商業(yè)項目定位思考考社區(qū)配套商業(yè)業(yè)，外圍街鋪鋪！合理規(guī)劃劃，差異化，，特色商業(yè)經(jīng)經(jīng)營。發(fā)展方向56項目定位目標(biāo)標(biāo)以特色商業(yè)提提升社區(qū)形象象，為住宅推廣作作鋪墊滿足東莞的特色務(wù)消費功功能滿足本社區(qū)居居民基本生活配套套功能滿足片區(qū)居住住者高尚/品質(zhì)/休閑消費穩(wěn)扎小區(qū)域，，滿足居民日日常生活要求求擴(kuò)大商業(yè)影響響力、輻射力力，向外要人人流、要生意意57傳統(tǒng)商業(yè)和專專業(yè)市場在片片區(qū)招商可實實現(xiàn)難度較大大，無生存空空間都市特色/休閑情景街區(qū)和社區(qū)生活配套套商業(yè)是兩個可可行的發(fā)展方方向小結(jié)項目業(yè)態(tài)態(tài)市場檢檢驗業(yè)態(tài)選址基本要求物業(yè)選址特點可行性傳統(tǒng)百貨商業(yè)多在商業(yè)中心對開間、進(jìn)深等形態(tài)要求較高傳統(tǒng)商業(yè)中心/鎮(zhèn)區(qū)與次級商業(yè)中心競爭激烈，位置偏遠(yuǎn)不可行專業(yè)市場交通便利；面積要求較大，能形成規(guī)模效應(yīng)對開間、進(jìn)深等形態(tài)要求高一般地處城郊處檔次較低，與庭院式高檔社區(qū)定位不符不可行社區(qū)生活配套商業(yè)多在居民生活集中區(qū)匹配項目定位檔次/形象滿足本項目社區(qū)需求可行都市特色/休閑情景街區(qū)交通便利對景觀有一定要求對規(guī)模要求不高高知/高品質(zhì)消費群后期可以營造空間大對高消費品質(zhì)人群吸引力大租金較高可行58提升商業(yè)業(yè)價值的的核心要要素尋找社區(qū)區(qū)商業(yè)的的主體和和靈魂建立特色色生活街街區(qū)迎合區(qū)域域消費市市場個性性需求59項目商業(yè)業(yè)定位屬屬性項目周邊邊消費市市場決定定了社區(qū)性的的，特色色性的60最終目標(biāo)標(biāo)借勢補缺創(chuàng)先例——項目處于于東莞最最具發(fā)展展?jié)摿Φ牡哪铣?，，較大范范圍內(nèi)高高檔住宅宅樓盤較較多，現(xiàn)現(xiàn)有常住住中高層消消費人群群13.8萬，片區(qū)區(qū)整體消消費力較較高，且項目目規(guī)模適適中，具具有發(fā)展展為中高高檔社區(qū)區(qū)商業(yè)的的基礎(chǔ)條條件?！善淖∽≌^(qū)區(qū)氛圍促促進(jìn)了商商業(yè)的發(fā)發(fā)展和成成熟，但但缺少商業(yè)業(yè)個性化化主題，，整體片片區(qū)缺乏乏了商業(yè)業(yè)靈魂，主要商業(yè)業(yè)形態(tài)為為滿足基基本生活活需求的的散鋪型型社區(qū)配配套商業(yè)業(yè)，項目目發(fā)展存存在市場場契機(jī)。?！苓厰?shù)個個知名度度高的中中天住宅宅樓盤，，以中天天品牌為為依托，，打造中中天商業(yè)業(yè)的代表表作，形成中天天自有商商業(yè)品牌牌，專為為大型社社區(qū)商業(yè)業(yè)服務(wù)，，創(chuàng)造企企業(yè)未來來“特設(shè)設(shè)型商業(yè)業(yè)”的社區(qū)開開發(fā)模式式。項目商業(yè)業(yè)品牌創(chuàng)創(chuàng)建思路路園林花卉卉寵物一一條街項目發(fā)展展方向一一主要業(yè)態(tài)態(tài):寵物店、、咸淡水水族及器器材、花花卉盆景景、奇石根藝藝、鳥雀雀、工藝藝品、蘭蘭花等業(yè)業(yè)態(tài)。但是這些些消費力力在東莞莞從來沒沒被重視視，從來來沒被釋釋放，在在目前仍仍然屬于于市場空空白，我我們來看看看東莞莞園林、、花卉、、花鳥的的市場情情況南城勝和和花市地址址：東莞莞市南城城塘貝市市場對面面主營產(chǎn)品品：花卉卉,盆景莞城東門門廣場花花市地址址：莞城城東門廣廣場旁新新河北路路的花街街主營產(chǎn)品品：花卉卉,盆景東城旗峰峰花卉市市場地址址：東莞莞市東城城旗峰公公園旁主營產(chǎn)品品：花卉卉,盆景莞城光明明路花卉卉市場地址址：東莞莞市莞城城光明路路主營產(chǎn)品品：花卉卉,盆景東莞現(xiàn)有有花卉市市場小結(jié)結(jié)經(jīng)營品種種少且雷雷同缺少奇特特新奇產(chǎn)產(chǎn)品及咸咸淡水族族及器材材、花卉卉盆景景、奇石石根藝、、鳥雀、、工藝品品等規(guī)模小，，不能滿滿足客戶戶一站式式購買的的需求檔次不高高、專業(yè)業(yè)度不夠夠東莞現(xiàn)有有寵物水水族店規(guī)模小，，經(jīng)營分分散，只只有運河河邊上有有零星的的幾家小小店寵物水族族市場發(fā)發(fā)展空間間截至目前前東莞尚尚無一家家頗具規(guī)規(guī)模和檔檔次的綜綜合型寵寵物及水水族市場場廣東現(xiàn)有有規(guī)模型型花鳥蟲蟲魚市場場越和花鳥鳥魚藝大大世界廣州芳村村花地花花鳥蟲魚魚市場廣東現(xiàn)有有規(guī)模型型花鳥蟲蟲魚市場場廣東現(xiàn)有有規(guī)模型型花鳥蟲蟲魚市場場廣州市東東風(fēng)西路路流花鳥鳥苑在廣州等等周邊城城市——成熟專業(yè)業(yè)花卉、、花鳥、、蟲魚及及寵物市市場已成成功運營營多年在東莞——經(jīng)濟(jì)飛速速的發(fā)展展中城市市，尚無無一家規(guī)規(guī)模專業(yè)業(yè)花卉、、花鳥、、蟲魚及及寵物市市場我們找到到了東莞莞商業(yè)的的機(jī)會點點、空白白點發(fā)展園林林花卉寵寵物蟲魚魚一條街街東莞現(xiàn)有有市場證證明可行??！它將是東東莞園林林花卉蟲蟲魚市場場的先鋒鋒他經(jīng)營的的業(yè)態(tài)是是有生命命的“花花、鳥、、魚”等等與家居居相關(guān)的的業(yè)態(tài)，，與藝展展中心““無生命命”的家家居業(yè)態(tài)態(tài)形成補補充與延延展。他是一個個可以觀觀賞、零零售、批批發(fā)的平平臺。ONESTOPSHOPPING一站站式式集集水水族族,園藝藝、、盆盆景景、、花花卉卉、、寵寵物物、、雕刻刻一一條條街街!盆景景、、花花卉卉；；水族族；；雀鳥鳥；；寵物物；；紅木木家家私私；；根雕雕；；業(yè)種種：：1花卉卉盆盆景景裝點點家家居居生生活活2水族族具有有裝裝飾飾性性、、觀觀賞賞性性的的魚魚和和水水草草3雀鳥鳥奇珍珍異異鳥鳥，，涉涉奇奇獵獵艷艷。。80奇形形怪怪狀狀的的寵寵物物，，滿滿足足男男女女老老少少對對寵寵物物的的不不同同需需求求。。4寵物物81紅木木家家私私，，充充滿滿古古意意，，彰彰顯顯尊尊貴貴。。5紅木木家家私私82奇雕雕藝藝術(shù)術(shù)品品，，高高檔檔家家居居裝裝飾飾品品6根雕雕、、木木雕雕83商家家組組成成建建議議1、集集中中東東莞莞各各分分散散水水族族經(jīng)經(jīng)營營戶戶集集中中經(jīng)經(jīng)營營。。2、引引進(jìn)進(jìn)廣廣州州、、深深圳圳等等專專業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營基基地地商商戶戶。。3、開開發(fā)發(fā)東東莞莞潛潛在在商商戶戶。。84廣東東民民俗俗產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)一一條條街街項目目發(fā)發(fā)展展方方向向二二手工工藝藝品品、、充充滿滿情情調(diào)調(diào)的的西西餐餐廳廳、、有有個個性性的的小小酒酒吧吧、、充充滿滿情情舊舊味味的的飾飾品品店店。。一個個有有情情調(diào)調(diào)、、有有故故事事、、可可以以從從早早逛逛到到晚晚的的地地方方。。86特色色型型商商業(yè)業(yè)成成功功案案例例分分享享廣西西陽陽朔朔西西街街民俗俗風(fēng)風(fēng)情情的的建建筑筑，，置置身身于于奇奇特特的的場場所所中中，，生生活活在在別別處處的的體體驗驗。。87特色色型型商商業(yè)業(yè)成成功功案案例例分分享享廣西西陽陽朔朔西西街街燈光光通通明明，，人人流流不不息息。。88特色色型型商商業(yè)業(yè)成成功功案案例例分分享享廣西西陽陽朔朔西西街街畫像像、、風(fēng)風(fēng)情情藝藝術(shù)術(shù)飾飾品品，，充充滿滿著著文文化化的的趣趣味味。。89特色色型型商商業(yè)業(yè)成成功功案案例例分分享享廣西西陽陽朔朔西西街街異域域風(fēng)風(fēng)情情的的飾飾品品店店。。90特色色型型商商業(yè)業(yè)成成功功案案例例分分享享廣西西陽陽朔朔西西街街懷舊舊的的情情懷懷。。91特色色型型商商業(yè)業(yè)成成功功案案例例分分享享廣西陽陽朔西西街各種民民間手手工藝藝品，，讓人人流連連忘返返。92特色型型商業(yè)業(yè)成功功案例例分享享廣西陽陽朔西西街少數(shù)民民族飾飾品，，充滿滿風(fēng)情情。93特色型型商業(yè)業(yè)成功功案例例分享享廣西陽陽朔西西街特色餐餐飲店店94特色型型商業(yè)業(yè)成功功案例例分享享廣西陽陽朔西西街每天都都有不不同的的人來來逛。。95特色型型商業(yè)業(yè)成功功案例例分享享廣西陽陽朔西西街不夜天天的生生活96特色型型商業(yè)業(yè)成功功案例例分享享廣西陽陽朔西西街充滿創(chuàng)創(chuàng)意的的商品品97特色型型商業(yè)業(yè)成功功案例例分享享廣西陽陽朔西西街有個性性、有有情調(diào)調(diào)酒吧吧街。。---販賣快快樂和和啤酒酒的地地方。。98特色型型商業(yè)業(yè)成功功案例例分享享廣西陽陽朔西西街99業(yè)態(tài)組組合建建議●避免出現(xiàn)南南城步步行街街雷同同消費品品，拔高高民俗俗特色色，差差異化化經(jīng)營營●必須有有服務(wù)性性中型型超市市，聯(lián)結(jié)結(jié)散社社區(qū)配配套商商戶;●配套中檔或或偏高高的大大型中中餐（（海鮮鮮、燒雞、炭燒）酒樓樓1、民間間藝術(shù)術(shù)、民俗精品、、特色小小店、特色小小作坊坊。2、特色色玩具具、特色奢奢侈品品。3、工藝藝制作作、概概念館館等100組成商商家建建議1、提取廣廣東各各地特特色民民俗民民風(fēng)文文化。。2、引進(jìn)進(jìn)國內(nèi)內(nèi)特色色產(chǎn)品品，協(xié)協(xié)助商商家采采購貨貨源。。3、組織織建立立東莞莞特色色產(chǎn)業(yè)業(yè)群，，將街街區(qū)打打造成成廣東東民俗俗特色一一條街街。101ONESTOPSHOPPING一站式式集購購物,觀光旅旅游,休閑娛娛樂,商務(wù)約約會,餐飲美美食,生活品味味,潮流時時尚,民俗產(chǎn)產(chǎn)品俱俱全的的廣東民民俗產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一一條街街!102商業(yè)開開發(fā)模模式商業(yè)開開發(fā)模模式：：商住住結(jié)合合·特色型型商業(yè)街街區(qū)商業(yè)形形式：：單層層條形形街區(qū)區(qū)+復(fù)式商商鋪發(fā)展模模式：：出售型型商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)，采采用統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，，利用用建筑筑規(guī)劃劃和商商鋪形形態(tài)上上突出出項目目特色色，商商戶自自主經(jīng)經(jīng)營檔次定定位：：中檔、、特色色適度度拔高高，升升級版版街鋪鋪商住結(jié)結(jié)合：：商業(yè)與與住宅宅的平平臺花花園互互聯(lián)，，商住住完美美結(jié)合合,相互聯(lián)聯(lián)動,互不干干擾的的組合合形態(tài)態(tài),103總體建建筑形形式及及風(fēng)格格建議議為體現(xiàn)現(xiàn)項目目的與與別不不同，，成功功塑造造定位位，吸吸引片片區(qū)高高品質(zhì)質(zhì)消費費人群群的日日常消消費，，就要要首先先從建建筑著著手，，設(shè)計計出與與眾不不同建建筑，，使本本項目目成為為白馬馬社區(qū)區(qū)乃至至周邊邊城、、鎮(zhèn)區(qū)區(qū)最富富有建建筑特特色的的民風(fēng)風(fēng)民俗俗商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)。雙層獨獨立式式的商商鋪立立體感感、通通透性性感強(qiáng)強(qiáng),與眾不不同!商業(yè)定定位及及規(guī)劃劃建議議結(jié)束束，下下面是是住宅宅發(fā)展展建議議。住宅發(fā)發(fā)展建建議思維導(dǎo)導(dǎo)圖PART-3形象定定位PART-2案名建建議PART-1客戶定定位PART-4戶型建建議核心客客戶南城本本地及及周邊邊區(qū)域域80后置置業(yè)業(yè)者者、、個體體工工商商戶戶、、村村民民；；重要要客客戶戶老師師、、公公務(wù)務(wù)員員、、工工廠廠管管理理層層游離離客客戶戶投資資客客、、莞莞深深商商貿(mào)貿(mào)人人士士目標(biāo)標(biāo)客客戶戶圈圈層層分分析析小資資生生活活崇崇尚尚者者，，尤尤其其是是80后精精英英人人物物對對項項目目起起帶帶動動作作用用決定定東東莞莞定定居居的的外外來來即即將將步步入入婚婚姻姻殿殿堂堂的的人人士士意見見領(lǐng)領(lǐng)袖袖客群群定定位位意見見領(lǐng)領(lǐng)袖袖一一：：南南城城及及80后精精英英人人士士城市市精精英英一一族族、、南南城城本本地地自自住住年年輕輕一一族族年齡齡：：25－35歲收入入穩(wěn)穩(wěn)定定，，有有一一定定經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，即即將將步步入入婚婚姻姻殿殿堂堂的的80后需求自住物業(yè)業(yè)：公寓（經(jīng)經(jīng)濟(jì)實用）意見領(lǐng)袖二：：公務(wù)員本地戶籍為主主，本土觀念念深重表現(xiàn)沉穩(wěn)含蓄蓄，處世低調(diào)調(diào)、不嗜張揚揚，具備豐厚厚經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)崇拜權(quán)力、有有潛在物質(zhì)享享受欲望，同同時有較高的的審美眼界置業(yè)目的:自住為主、投投資為輔家庭人口:4-6人，部分與老老人同住需求戶型：3-4房（高級公務(wù)務(wù)員）、2-3房（中低級公公務(wù)員）關(guān)注點:私密\景觀\舒適意見領(lǐng)袖三：：老師、工廠廠管理層南城及周邊區(qū)區(qū)域，年齡30-55歲具備豐厚經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)喜歡有文化底底內(nèi)涵、體現(xiàn)現(xiàn)格調(diào)與自身身素質(zhì)的小區(qū)區(qū)生活置業(yè)目的:自住為主、投投資為輔家庭人口:3-5人，部分與老老人同住需求戶型：2-3房（普通級別別）、3-4房（高級別））關(guān)注點:小區(qū)環(huán)境\人文與同層次的人人為鄰意見領(lǐng)袖四：：小資女人南城及周邊區(qū)區(qū)域，年齡30-45歲具備豐厚經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)喜歡個性化生生活，講究情情調(diào)的小區(qū)生生活置業(yè)目的:自住為主、投投資為輔家庭人口:1-2人，部分與朋朋友同住需求戶型：1-2房（普通級別別）、3房（高級別））關(guān)注點:小區(qū)文化\情調(diào)生活客群比例如下下：目標(biāo)客戶群規(guī)劃比例南城本地及定居?xùn)|莞的80后待婚人士、富裕村民、個體工商戶、城市精英；他們是本項目的意見領(lǐng)袖；50%本地公務(wù)員、老師、工廠高層；40%莞深投資客及其它類型客戶10%他們代表主流流人士廣泛的的置業(yè)需求。。思維導(dǎo)圖PART-3形象定位PART-2案名建議PART-1客戶定位PART-4戶型建議案名建議原則則與客戶群體心心理特征相吻吻合；易于市場傳播播和記憶；觀感好、有聯(lián)聯(lián)想、有內(nèi)涵涵。案名建議城市優(yōu)品案名釋義城市：沿襲“城市風(fēng)景”的城市系列，，另一方面，，也體現(xiàn)了項項目具備城市市生活的相關(guān)關(guān)配套和功能能：交通便利利，生活方便便。優(yōu)：一是指優(yōu)優(yōu)雅、溫情、、浪漫，寓意意項目的調(diào)性性；二是指優(yōu)優(yōu)越，寓意在在此居住的人人是有優(yōu)越感感的人，有身身份；三是指指房子具備優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)量寓義義。品：有品質(zhì)、、品味和格調(diào)調(diào)的生活方式式。浪漫私語、溫溫情時刻！午后，驟雨初初歇，喜歡在在咖啡館消磨磨時光。下班了，喜歡歡逛著這樣的的街區(qū)，品讀讀格調(diào)。城市優(yōu)品里的的小資情調(diào)思維導(dǎo)圖PART-3形象定位PART-2案名建議PART-1客戶定位PART-4戶型建議精工名宅優(yōu)優(yōu)質(zhì)生活中天·城市優(yōu)品1、外立面：彰彰顯個性與品品味BOX建筑，具有現(xiàn)現(xiàn)代都市感和和建筑品質(zhì)感感；在立面處理上上，可以做一一此不規(guī)則的的窗戶和陽臺臺，形成有個個性的立面。。2、園林---架空層處理園林---小品特色3、售樓處命名名：小資生活活館書吧咖啡館拙樸趣味的陶陶制品小資生活館，，我的物質(zhì)生生活！4、泛會所概念念：藝術(shù)時光光廊放置一些世界界名畫裝飾、、以及一些小小型雕塑，供供人欣賞。也也可以出售這這些物品。原原因：藝術(shù)時時光廊，一方方面提升了項項目形象和檔檔次，同時也也為業(yè)主提供供了休閑觀賞賞的平臺，另另一方面也項項目商業(yè)“園林花卉宏物物街”的業(yè)態(tài)形成補補，形成一條條完整的家居居休閑裝飾鏈鏈。150米度假游泳池池2日光浴場325米全天候玻璃璃泳館4玻璃屋水療按按摩池優(yōu)品水世界配配套設(shè)施泛會所配套設(shè)設(shè)施：優(yōu)品水水世界，暢想想晶瑩新空間間優(yōu)品水世界優(yōu)品水世界5、泛會所功能能配套5桑拿浴室6蒸汽浴室7藝術(shù)創(chuàng)作室8幻影保齡球場場9極速網(wǎng)絡(luò)游戲戲室優(yōu)品無限時區(qū)區(qū)配套設(shè)施建議議：優(yōu)品無限限時區(qū)，小資資歡樂新天地地MOHO蒸汽浴室MOHO樂與怒創(chuàng)作室優(yōu)品蒸汽浴室優(yōu)品藝術(shù)創(chuàng)作室室健身室私人健身房健康舞/瑜珈室優(yōu)品健美區(qū)配套設(shè)施建議議：優(yōu)品健美美區(qū)、游樂區(qū)區(qū)，健康貼身身新時空當(dāng)今世界最為為先進(jìn)的美國國RO膜滲透水處理理技術(shù)——直飲水系統(tǒng)6、物業(yè)管理：：直飲水系系統(tǒng)7、樣板房建議議：居家主線線，六派齊發(fā)發(fā)，引領(lǐng)優(yōu)品品生活品位自然派小資貴族派色彩地帶派浪漫滿屋派乖乖寶貝派白色主義派思維導(dǎo)圖PART-3形象定位PART-2案名建議PART-1客戶定位PART-4戶型建議利用標(biāo)桿產(chǎn)品品，提升整體體價值；以2房、3房為主力戶型型，滿足80后剛性需求；；創(chuàng)新設(shè)計，最最大限度提高高附加值；1、總體思路戶型賞析66-67平米左右2房，緊湊實用用。62-67平米左右2房，方正雅室室空間緊緊湊。49-60平米左右2房，方正戶型型結(jié)構(gòu)合合理、動靜分分離。100平米左右3房，方正戶型型超寬客客廳、6.1米觀景陽臺，，全名戶型。。戶型建筑面積套數(shù)比備注1房1廳4515%有客廳、洗手間、陽臺2房2廳6725%舒適享受，緊湊實用2房2廳7535%舒適享受，有大露臺3房2廳12825%有入戶花園合計

-----100%----

1房1廳2房2廳3房2廳滿足基本小資資生活居住需需求滿足城市精英英居住需求滿足本地居民民居住需求戶型配比建議議：說起80后的人，人們們會說他們是是幸運的人，，因為他們生生長在改革開開放的年代，，享受著豐富富的物質(zhì)生活活。但是我們說，，我們是靠不不著邊的人。。因為經(jīng)濟(jì)適適用房我們靠靠不著，豪華華的大宅我們們買不起，而而我們需要一一個房子來安安放我們的青青春，我們的的愛情。所以現(xiàn)在流行行蟻族、裸婚婚。但是，我們有有穩(wěn)定收入，，有良好的發(fā)發(fā)展前景。我我們是“奮斗斗”的一代。。所以，我們希希望：在城市優(yōu)品，，享受生活；；在城市優(yōu)品，，品味與這座座城市一起成成長的快樂??！沒有富爸爸，，我們一樣可可以買好房子子！2010年，幸福生活活從城市優(yōu)品品出發(fā)！151THANKS9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Saturday,January7,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。21:46:4221:46:4221:461/7/20239:46:42PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2321:46:4221:46Jan-2307-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。21:46:4221:46:4221:46Saturday,January7,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2321:46:4221:46:42January7,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，