明洲半島定價報告

雅戈爾●明洲半島●價格定位報告2015年6月一、寧波整體市場環(huán)境分析二、明洲半島產(chǎn)品概述三、現(xiàn)階段客戶分析四、基礎(chǔ)定價體系構(gòu)建五、核心競品對比分析六、價格定位實施七、棟均價配價建議目錄壹寧波整體市場環(huán)境分析準(zhǔn)息雙降‖2015年上半大力度利好信貸政策密集出臺，扶持強度尤勝于2014自2015年2月5日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點自2015年3月1日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款的基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點，公積金貸款利率相應(yīng)下調(diào)。自2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點自2015年5月11日起金融機構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至5.1%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.25%，同時，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。2015年上半，兩次降準(zhǔn)兩次降息，適度寬松大勢所趨2014年，2次定向降準(zhǔn)，1次不對稱降息上半年貨幣政策略有收緊，年中通過兩次定向降準(zhǔn)有所放松，定向降準(zhǔn)主要針對“三農(nóng)”和“小微”兩個領(lǐng)域投放流動性。14年底，央行采取不對稱降息，同時推進存款利率市場化。目的在于降低貸款利率，穩(wěn)定經(jīng)濟，解決企業(yè)融資貴的問題。未來預(yù)判：15年下半信貸政策方面會持續(xù)釋放利好，16年以后政策趨于平穩(wěn)2015年為政策扶持年：整體經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度沒有根本性改變，基于今年7%的經(jīng)濟指標(biāo)考量，15年下半年將延續(xù)對房市的扶持，預(yù)計降息、降準(zhǔn)等信貸政策會再推出。2016年政策區(qū)域平穩(wěn)：2014年下半年開始利好政策持續(xù)加碼，當(dāng)下力度是歷史之最，未來的加碼空間非常??；另外隨調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長的經(jīng)濟新常態(tài)的提出，經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度將會持續(xù)降低。注：205年6月27日，央行存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25%；“三農(nóng)”貸款占比達到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)銀行降低存款準(zhǔn)備金率0.5%。成交量升，存量壓力‖14下半成交開始井噴，15年1-5月成交174萬方，但全年總體供應(yīng)超900萬方，巨量庫存與潛在供應(yīng)壓力仍在，而且價格在低位箱體震蕩競爭市場‖高端項目眾多，120-140/160-180已知預(yù)推量都近800套Remark除上表所列競品外，另有更多次級分流項目，尤其集中在140㎡左右的面積。項目名稱121-140141-160161-180181-200201-220221-240241-260261-280281-300301以上在售泊璟廷

10

29寧波中心

111

2

金茂府195

22

25

25

華茂悅峰130134

5660

6866

江東府107

129

銀泰城20

維科東院20

64

江灣城

15

13

50

月湖花園

1026

存量合計472149

3956025508811929待售江東府未推107

泊璟廷二期188

36

36

印江南一期482

64

江灣城二期

48164

9648

48銀泰城未推

300

100

東院未推68

126

城市之光未推

206

76

待推量合計845487701263609612410048改善發(fā)力，品質(zhì)凸顯‖剛需產(chǎn)品成交比收窄，改善型產(chǎn)品占比提升，未來漸成首改市場；高品質(zhì)樓盤成交活躍，部分樓盤出現(xiàn)漲價現(xiàn)象，以微幅漲價促進成交為主項目形式動態(tài)與表現(xiàn)萬科江東府續(xù)銷漲價3月底至今單價每套漲幅1500-2000元/㎡，成交套數(shù)逐漸遞減，提價后速度相對緩慢185㎡樓王產(chǎn)品折后均價25000元/㎡左右萬科公園里三月底138㎡總價最高漲5萬、168㎡最高漲9萬兩周成交25套，成交量微漲中海寰宇天下4月1日起總價最高上調(diào)5萬，均價16000元/㎡，兩周成交36套，成交量明顯上漲方興金茂府加推漲價二期開盤均價29500元/㎡，較一期上漲6000元/㎡，推出50套，當(dāng)天成交約15套雅戈爾明洲一期高價快走自去年8月推出，就在保持高價的情況下快速走量，高品質(zhì)、好戶型是重要因素保利印江南高預(yù)期價格預(yù)計15年6、7月開盤，東部新城稀缺洋房，開發(fā)商與客戶預(yù)期價格都較高附表：重點關(guān)注項目2015年3-6月份分產(chǎn)品線成交情況項目面積2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月（至25日）成交套數(shù)成交均價成交套數(shù)成交均價成交套數(shù)成交均價成交套數(shù)成交均價江山萬里138㎡517387221806522179862518253189㎡32014881876612185101220201金茂府139㎡2523153352303938228751223514186㎡

1239071230395830566華茂悅峰137-150㎡242326426229761322369523438199-214㎡15277591326264328612527112寧波中心147㎡125799

00182㎡1247125244851229861226740211㎡

425048426371226188中央公園139㎡1119334291922236193136020235170㎡4220251224692225011522950壹章總結(jié)2015年的政策環(huán)境最優(yōu)，后續(xù)趨于平穩(wěn)，應(yīng)抓住下半年的黃金銷售時期174萬方放量的同時價格也在低位運行；存量有所降低，但整體市場依然有巨額存量與增量，對寧波整體住宅市場環(huán)境應(yīng)該持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度寧波當(dāng)前高端項目供應(yīng)并不缺乏，尤其待推體量巨大，本案預(yù)計六/七月份入市，時間上占據(jù)先機，但鑒于后期競品陸續(xù)入市，銷售周期不宜拉長【核心啟示1】【核心啟示2】【核心啟示3】【核心啟示4】改善需求持續(xù)擴容，高品質(zhì)高價值的產(chǎn)品市場表現(xiàn)更為突出，定價方向應(yīng)該圍繞項目產(chǎn)品力【關(guān)鍵詞】2015下半年〡謹(jǐn)慎樂觀〡先機周期〡產(chǎn)品力定價方向貳明洲半島產(chǎn)品品概述項目一期已將將項目基礎(chǔ)價價值充分鋪開開，不再贅述述；二期更低低容積、低密密度，水系、、公園環(huán)繞，，最小面積139㎡二期（明洲半半島）：地塊塊稟賦更優(yōu)，，產(chǎn)品檔次及及產(chǎn)品力提升升，每棟樓都都是單一產(chǎn)品品Remark【二期概覽】戶型編號面積戶型產(chǎn)品形態(tài)套數(shù)戶型總面積E1139四房兩廳兩衛(wèi)15F中高層567784E2139四房兩廳兩衛(wèi)15F中高層567784F170四房兩廳三衛(wèi)14F/15F中高層549180G252四房兩廳三衛(wèi)6F多層大平層4611592G'254四房兩廳三衛(wèi)6F多層大平層71778合計21938118【戶型配比】總共219套，其中139共計112套，170僅54套，多層大平平層250戶型53席貳章總結(jié)本案一、二期期有同面積產(chǎn)產(chǎn)品，一期價價格體系可作作為二期定價價參考，但二二期地塊稟賦賦更優(yōu)，且產(chǎn)產(chǎn)品檔次及產(chǎn)產(chǎn)品力也有提提升每棟樓都是單單一產(chǎn)品，產(chǎn)產(chǎn)品沒有交叉叉，且樓幢分分布特點不同同，產(chǎn)品面積積相差也比較較大，故應(yīng)該該采取分產(chǎn)品品線的定價方方式?！竞诵膯⑹?】【核心啟示2】【關(guān)鍵詞】一期價格體系系參考〡分產(chǎn)產(chǎn)品線定價〡〡戶型配比因因素【核心啟示3】總體而言二期期體量較小，，139戶型共112套，是供應(yīng)主主力，170戶型54套，針對兩個個戶型體量的的不同可適當(dāng)當(dāng)調(diào)整價格。。叁現(xiàn)階段客戶分分析區(qū)域北侖海曙江北江東鄞州其他合計2146185404251目前的客戶都都是項目周邊邊的江東客戶戶，客戶區(qū)域域單一，應(yīng)進進一步加強推推廣，擴大客客戶區(qū)域，增增加有效意向向客戶。需求面積139170250其他合計38191148251現(xiàn)有客戶的需需求面積主要要以170客戶位置，供供需關(guān)系嚴(yán)重重不平衡，后后期需要通過過價格杠桿進進行調(diào)節(jié)1、客戶的需求求面積2、客戶區(qū)域意向等級ABCDE其他合計07521176212251現(xiàn)有的客戶因因蓄客周期長長，意向度偏偏低以D類客戶為主，，B類有可能成交交的客戶也就就7組，所以從目目前積累的客客戶來看，并并不樂觀心理價位2萬以下2-2.5萬2.5-3萬其他合計1031022125251客戶的心理價價位偏低，多多數(shù)客戶還是是習(xí)慣參照以以一期的價格格，后期需要要通過企劃的的推廣以及銷銷售說辭的引引導(dǎo)來傳遞二二期的價值信信息，讓客戶戶重新定位二二期價格4、客戶的意向向度分析3、客戶的心理理價位小結(jié)目前積累的二二期意向客戶戶多數(shù)都是一一期客戶，因因一期產(chǎn)品面面積太小導(dǎo)致致這部分客戶戶一直等著二二期大面積產(chǎn)產(chǎn)品的推出，，這部分意向向客戶蓄客時時間長意向度度偏低，心理理價位也遠遠遠沒有達到二二期定位的市市場價格，后后期需要通過過不斷的客戶戶開拓以及客客戶價值塑造造來實現(xiàn)二期期的熱銷，任任重而道遠!肆基礎(chǔ)定價體系系確定定價方法確定定就產(chǎn)品本身而而言，明洲半半島主要由三三種產(chǎn)品構(gòu)成成，且各產(chǎn)品品線在市場上上存在較多相相應(yīng)的競爭產(chǎn)品，通過過傳統(tǒng)的市場場比較法可以以得出基礎(chǔ)市市場參考價格格，另外再根根據(jù)銷售情況況修正誤差。。產(chǎn)品力比價體體系之外，基基于項目開發(fā)發(fā)階段、銷售售周期、銷售售策略等其他他特質(zhì)因素考考慮，可對價格進行二二次修正，合合成項目的核核心價格區(qū)間間。1、分產(chǎn)品線線定價2、市場比較較法得出靜靜態(tài)均價（（銷售修正正系數(shù)）3、根據(jù)項目目特質(zhì)修正正價格，合合成項目產(chǎn)產(chǎn)品核心價價格區(qū)間139㎡170㎡構(gòu)建科學(xué)的的比價體系系修正系數(shù)，，確定價格格比價體系構(gòu)構(gòu)建Remark室內(nèi)精裝修修模塊暫未未納入比價價體系，后后作單獨討討論戶型設(shè)計區(qū)域價值規(guī)劃設(shè)計品牌價值景觀環(huán)境物業(yè)+…方法論：選用市場比比較法來推推算項目的的市場可接接受價格。。將需定價價的對象與與類似房地地產(chǎn)進行比比較，對這這些類似房房地產(chǎn)的價價格做適當(dāng)當(dāng)?shù)男拚?，，以此確定定客觀價格格的方法。。維度選?。海簭淖≌椖磕績r值因子子中提取核核心要素；；各要素占占比調(diào)整；；量化參考考實施步驟：：參考系選取取已前置，，搜集參考考項目價值值要素，建建立價格可可比基礎(chǔ)。。交通、位置置、配套、、規(guī)模、建建筑密度、、自然環(huán)境境、停車、、噪音、視視野、戶型型特色、建建筑外型、、物業(yè)管理理、發(fā)展商商品牌、精精裝修等住宅項目價價值因子六大維度比比價體系歸于套外伍參考系選取取及對比分分析參考系選取取原則：基基于客戶重重合判斷①①區(qū)區(qū)位屬性相相似；②產(chǎn)產(chǎn)品類型型、產(chǎn)品線線趨同；③③項目目檔次接近近；④已已開樓盤參考考系系選選取取結(jié)結(jié)論論：：139產(chǎn)品品選選取取金金茂茂府府、、華華茂茂悅悅峰峰、、江江東東府府；；170產(chǎn)品品選選取取江江東東府府、、寧寧波波中中心心、、金金茂茂府府江東東府府金茂茂府府寧波波中中心心蘭蘭園園本案案華茂茂悅悅峰峰江東東府府成成交交均均價價高層層138成交交均均價價21600元/M22高層層185成交交均均價價23900元/M22寧波波中中心心成成交交均均價價高層層186成交交均均價價26200元/M22金茂茂府府成成交交均均價價高層層138成交交均均價價23500元/M22高層層186成交交均均價價29500元/M22華茂茂悅悅峰峰府府成成交交均均價價高層層137成交交均均價價22900元/M22高層層199成交交均均價價28300元/㎡㎡對比樓盤

對比指標(biāo)雅戈爾明洲半島萬科江東府寧波中心蘭園南塘金茂府華茂悅峰項目概述項目定位水鄉(xiāng)鄰里低密度精奢豪宅江東核心區(qū)高端精裝住宅東部新城核心區(qū)精裝豪宅綠色科技精裝高端住宅鄞州中心區(qū)建筑標(biāo)桿豪宅規(guī)模指標(biāo)住宅戶數(shù)：219戶，

容積率1.6；樓面價9930元/㎡總建:17.6萬方；住宅戶數(shù)：707戶

容積率2.0；樓面價10800元/㎡總建:88萬方；住宅戶數(shù)：778戶

容積率2.79總建：15.8萬方；住宅戶數(shù)：777戶

容積率2.55；樓面價9010元/㎡總建：27萬方；住宅戶數(shù)：607戶

容積率2.5項目地址東部新城百丈東路與江澄南路交匯處姚隘路與寧徐路交匯處河清北路與寧穿路交匯處鄞奉路與尹江岸路交叉口鐘公廟路與聯(lián)盛廣場交接處區(qū)位價值區(qū)位屬性東部新城核心區(qū)江東核心區(qū)東部新城核心區(qū)老海曙鄞奉片區(qū)鄞州中心區(qū)核心配套東部新城市級商圈、世紀(jì)東方廣場

鄰里中心商業(yè)（印江南）金光中心；新江廈商城；家樂福

1.5公里內(nèi)享三江口城市級商圈東部新城市級商圈：宏泰廣場、文化廣場、城市之光、門戶區(qū)、銀泰城南塘老街、舟宿夜江

未來江灣城商業(yè)綜合體萬達廣場、聯(lián)盛廣場

SMART商圈、南部商務(wù)區(qū)交通價值中山東路、百丈東路、世紀(jì)大道寧徐路，徐戎路，姚隘路，驚駕路

600m地鐵1號線站臺寧穿路、河清路、中山東路

300m地鐵1號線海晏北路站長豐橋、寧波南站

臨近軌道交通2號線和4號線四明中路，寧南北路

臨近地鐵3號線景觀資源外部景觀兩條自然水系（內(nèi)部人工河道聯(lián)通）

城市公園外部自然景觀缺乏楊木碶河、市政公園奉化江濱水江景資源相對缺乏，鄞州濕地公園與奉化江都有1.5公里左右距離項目景觀2萬方濱水綠化景觀大組團景觀，做到戶戶有景，均好性強

中式園林登堂入室的三進式手法遞進城市度假酒店風(fēng)格園林，鄞州層次多變、豐富的造型、充滿色彩的園林景觀對稱平衡布局手法，從共享大堂、中庭景觀、組團景觀等三重勝景2萬方大中庭景觀

星河灣景觀團隊人文資源/惇敘堂/寧波商幫/江東六業(yè)/老海曙/南塘老街/規(guī)劃設(shè)計排布特點景觀資源最大化

南側(cè)多層大平層，北側(cè)中高層十字中軸對稱布局

圍合，高低錯落住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)分離限于長條地形，分三個組團

沿奉化江排布大面積戶型僅5棟高層和超高層建筑，大圍合風(fēng)格立面現(xiàn)代建筑風(fēng)格石材+真石漆立面現(xiàn)代新古典主義藝術(shù)建筑石材+真石漆立面現(xiàn)代風(fēng)格玻璃幕墻立面法式新古典建筑風(fēng)格石材+真石漆立面ART-DECO風(fēng)格石材+真石漆立面項目其他突出特點高品質(zhì)精裝標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)精品商業(yè)/2000㎡高端會所項目內(nèi)綜合高端購物中心恒溫、恒濕、恒氧綠色科技系統(tǒng)/會所獨棟商業(yè)街區(qū)、風(fēng)情商業(yè)街區(qū)開發(fā)商品牌雅戈爾萬科綠城（杉杉、伊藤忠）方興華茂物業(yè)公司及物業(yè)費雅戈爾定制專屬物業(yè)萬科物業(yè)，住宅3.9元/㎡*月綠城物業(yè)，住宅4.5元/㎡*月金茂物業(yè)，3.8元/㎡*月綠城物業(yè)，住宅4.5元/㎡*月學(xué)區(qū)劃定華東師范大學(xué)附屬藝術(shù)實驗學(xué)校李惠利櫻花幼兒園

江東實驗小學(xué)櫻花校區(qū)新城第一實驗學(xué)校

新城第一幼兒園//基于于與與參參考考系系套套外外五五個個價價值值維維度度的的比比較較，，本本案案基基本本都都處處中中上上水水平平，，部部分分參參考考系系也也有有突突出出價價值值點點參考考系系1位于于江江東東姚姚隘隘路路與與寧寧徐徐路路交交匯匯處處。。占地地面面積積6.7萬方方，，建建筑筑面面積積13.3萬方方。。總戶數(shù)818戶，主要要為139㎡、185㎡兩個面面積，高高層/中高層?！，F(xiàn)代新古古典主義義建筑風(fēng)風(fēng)格，氣氣勢雄偉偉壯觀，，更具儀儀式感目前推出出138㎡㎡，185㎡㎡共707套，均價價為23000元/㎡（精裝裝標(biāo)準(zhǔn)2500-3500元/㎡），主主力總價價為280-400萬。萬科·江東府憑借江東東核心地地段稀缺缺土地資資源及人人文資源源，主力力打造城城市居住住標(biāo)桿。。——銷售情況況——2014年9月24日首次開開盤，截截止目前前銷售9個月，推推出707套，共計成交交約552套（備案案）138㎡產(chǎn)品成成交均價價21600元/㎡，185㎡產(chǎn)品成成交均價價23900元/㎡產(chǎn)品類型面積段套數(shù)占比備案套數(shù)備案率高層138三房507%4896%138四房38254%35693%183537%3057%18522231%11853%總和707100%55278%目前江東東府總共共推出707套，備案案552套，去化化率達到到78%。138㎡戶型去去化率在在90%以上，185㎡戶型去去化率53%。都為精裝裝修產(chǎn)品品，138㎡裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)約2500元/㎡，185㎡裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)約3000元/㎡。參考系2寧波中心心·蘭園位于東部部新城河河清路與與寧穿路路交匯處處。占地面積積11.4萬方，總總建88萬方。住宅戶數(shù)數(shù)778戶，主要要為115㎡、186㎡及214㎡，均為為高層?！，F(xiàn)代建筑筑風(fēng)格，，玻璃幕幕墻立面面。目前全部部推出，，目前均均價為25300元/㎡（精裝裝標(biāo)準(zhǔn)3000-5000元），主主力總價價為280——600萬元。新市府旁旁88萬方城市市綜合體體，綠城城精裝豪豪宅?！N售情況況——2012年6月22日首次開開盤，截截止目前前銷售36個月，共計成交交約458套（備案案）186產(chǎn)品均價價26200元/㎡產(chǎn)品類型面積段套數(shù)占比備案套數(shù)備案率高層11524832%10040%145223%2091%18624832%14558%21420426%14169%288527%4892%頂復(fù)45041%4100%總和778100%45859%目前寧波波中心住住宅全部部推出，，總共778套，截止止目前備備案458套，將近近3年的銷售售周期去去化率59%，其價格格定位略略高?？倢幉ㄖ行男拇竺娣e產(chǎn)產(chǎn)品去化相相對較好，，186去化率58%。都為精裝修修產(chǎn)品，138㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)約3000元/㎡，186㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)約5000元/㎡。參考系3南塘·金茂府位于海曙曙區(qū)鄞奉奉路與尹尹江岸路路交叉口口。占地面積積6.2萬方，總總建15.8萬方。住宅戶數(shù)數(shù)777戶，主要要為130㎡、180㎡、186㎡產(chǎn)品，，均為高高層。新古典風(fēng)風(fēng)格，南南面奉化化江一線線江景。。目前共計計推出465套，138㎡均價為為23500元/㎡，186產(chǎn)品29500元/㎡，（科科技系統(tǒng)統(tǒng)2800元/㎡，138㎡精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3500元/㎡，186㎡精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡），主主力總價價為300——570萬元。以恒溫恒恒濕恒氧氧概念打打開寧波波豪宅市市場。產(chǎn)品類型面積段套數(shù)占比備案套數(shù)備案率高層13945677%29765%1805913%59100%1865011%2958%總和565100%38568%2014年8月29日首次開開盤，截截止目前前銷售10個月，推推出565套，共計成交約385套（備案）138㎡均價為23500元/㎡，臨江江186㎡產(chǎn)品品29500元/㎡目前金金茂府府總共共推出出565套，備備案3385套，去去化率率達到到68%。186㎡戶型型為一一線臨臨奉化化江，，江景景資源源突出出，均均價達達到29500元/㎡。都為精精裝修修產(chǎn)品品，科科技系系統(tǒng)2800元/㎡，138㎡精裝裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3500元/㎡，186㎡精裝裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)5000元/㎡——銷售情情況——參考系系4華茂·悅峰位于鄞鄞州鐘鐘公廟廟路與與聯(lián)盛盛廣場場交接接處。。占地面面積6.7萬方，，總建建27萬方。。住宅戶戶數(shù)607戶，主主要為為137㎡、150㎡、199㎡、214㎡產(chǎn)品品，均均為高高層。。法式ART-DECO風(fēng)格，，星河河灣景景觀。。目前共共計推推出360套，，，（小小面積積精裝裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3000元/㎡，大大面積積精裝裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)8000元/㎡），，主力力總價價為300——620萬元元。。利用用大大理理石石鋪鋪面面選選用用超超奢奢華華的的精精裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，客客戶戶對對于于豪豪宅宅的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)認(rèn)認(rèn)可可度度高高產(chǎn)品類型面積段套數(shù)占比備案套數(shù)備案率高層13711231%4439%15011231%3834%1996819%1826%2146819%812%總和360100%10830%2015年3月26日正正式式對對外外開開盤盤，，截截止止目目前前推推出出360套，，共計計成成交交約約108套（（備備案案））137/150㎡㎡均價價為為22900元/㎡，199/214㎡產(chǎn)品28300元/㎡目前華茂悅悅峰總共推推出360套，備案89套，去化率率30%；137㎡戶型去化化率39%，相對較好好；137/150㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3000元/㎡，199/214㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)8000元/㎡.——銷售情況——序號項目名稱明洲半島品牌江東府品牌寧波中心品牌金茂府品牌華茂悅峰1地暖品牌威能威能無地源熱泵系統(tǒng)/毛細管網(wǎng)威能2廚電斯麥格西門子西門子博世博世5件套3櫥柜威乃達漢森博來櫥柜柏麗博羅尼4地板進口橡木地板實木復(fù)合地板莫干山原木漿玉石、大理石5風(fēng)暖電暖松下奧普無無無6空調(diào)東芝（暫定）日立東芝無大金（日立）7冰箱斯麥格無西門子西門子斯麥格8墻紙未知無無東鵬/諾貝爾私人定制墻紙9凈水器愛惠浦無濱特爾凈水處理器無未知10馬桶小高層杜拉維特多層平墅英國凱樂瑪TOTO凱樂瑪杜拉維特卡德維11衛(wèi)浴五金小高層高儀多層平塑漢斯格雅摩恩漢斯格雅杜拉維特漢斯格雅/當(dāng)代12恒溫水籠頭漢斯格雅摩恩漢斯格雅高儀漢斯格雅13新風(fēng)系統(tǒng)法國空氣法國蘭舍honeywell新風(fēng)華劍瑞風(fēng)法國蘭舍14粉粹機愛適易無無無三星、耶魯15門鎖耶魯（暫定）耶魯耶魯凱特曼耶魯卡德維16浴缸小高層杜拉維特，多層平塑卡德維TOTO無杜拉維特凱樂瑪17電梯西子奧的斯日立日立通力日立■萬科江江東府的功能優(yōu)化的精裝方向向帶給客戶戶不少的感感官價值提提升，精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)2500-3000元/㎡，明洲精裝裝品牌與用用材要更優(yōu)優(yōu)；■綠城的的精裝品質(zhì)通常為客戶戶所信賴，，選用品牌牌也比較高高端，相比比之下，明明洲精裝品品牌也要優(yōu)優(yōu)于寧波中中心；■金茂府府以科技系統(tǒng)的精裝特色色，科技成成本就達到到2800元/㎡，但從常常規(guī)精裝的的品牌與明明洲的精裝裝標(biāo)準(zhǔn)與其其186㎡產(chǎn)品精裝裝產(chǎn)品基本本持平而優(yōu)于138㎡產(chǎn)品的精精裝標(biāo)準(zhǔn)；；■悅峰8000元/㎡（大面積積）精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)樹立標(biāo)桿，選用品牌牌、材質(zhì)都都很考究，，相比之下下明洲的精精裝標(biāo)準(zhǔn)并并不顯得弱弱勢，但悅悅峰137㎡產(chǎn)品價值標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為3000元/㎡，顯得比比較普通。。與參考系精精裝修對比比，明洲半半島精裝修修品牌優(yōu)勢勢比較明顯顯參考系5保利·印江南位于江東百百丈路與海海晏路交叉叉口。占地面積13萬方，總建建23萬方。一期住宅戶戶數(shù)730戶，主要為為高層108㎡、127㎡，多層138㎡、168㎡產(chǎn)品。法式ART-DECO風(fēng)格，星河河灣景觀。。2015年6月27日開盤，全全部為毛坯坯，高層均均價18800元/㎡，多層產(chǎn)產(chǎn)品均價24300元/㎡保利23萬方住區(qū)，，主力產(chǎn)品品為區(qū)域稀稀缺多層洋洋房——開盤銷售——幢號套數(shù)面積（㎡）樓層總價區(qū)間（按首付30%）銷控套數(shù)銷控率1#201372-6276-301萬420.00%2#201372-6271-298萬315.00%5#281371-7300-341萬2589.29%6#281371-7311-326萬2796.43%9#241371-6325-353萬2187.50%10#241681-6404-426萬2395.83%13#321371-8311-330萬2887.50%14#321371-8294-322萬2165.63%16#64東西首127

中間1082-17東首227-254萬

中間183-206萬

西首208-235萬5687.50%17#642-175890.63%合計336

26679.17%■高層戶戶型為108、127㎡，高層折折后均價18800元/㎡，銷控率89%；■多層戶戶型為137、168㎡，多層折折后均價24300元/㎡，銷控率率73%。■根據(jù)購購買贈送禮禮品（蘇泊泊爾智能電電燉盅）統(tǒng)統(tǒng)計，截止止中午12點實際成交交約240套，實際去去化率71%。印江南6月27日開盤，共共推出2幢高層、8幢多層共計計336套房源，高高層開盤均均價18800元/㎡，多層均均價24300元/㎡，當(dāng)天12點銷控266套，實際成成交240套，截止周周日成交283套。陸價格定位實實施維度內(nèi)容權(quán)重分值區(qū)間本案江東府金茂府悅峰區(qū)域價值區(qū)位級別9%0-98878配套完善度9%0-97879交通便捷度4%0-44444社會認(rèn)可度5%0-54445景觀資源外部景觀5%0-44232項目景觀6%0-66656人文價值4%0-42422規(guī)劃設(shè)計樓棟排布5%0-44333建筑設(shè)計5%0-55344物業(yè)及其他物業(yè)服務(wù)6%0-64646學(xué)區(qū)價值7%0-77555品牌價值開發(fā)商品牌5%0-54554社會認(rèn)可度5%0-55544戶型設(shè)計功能設(shè)計14%0-1414111110戶型附加值6%0-66555物業(yè)形態(tài)5%0-55444合計89837781【139量化】Remark華茂悅峰137㎡產(chǎn)品均價價22900元/㎡，精裝修修標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡左右；金金茂府138產(chǎn)品均價23500元㎡，精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)2800+3500元/㎡左右；江江東府138產(chǎn)品均價21600元/㎡，裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)2500元/㎡；鑒于產(chǎn)產(chǎn)品面積及及戶型功能能差異不大大，單價參參考價值較較高；因素悅峰金茂府江東府比價評判系數(shù)1.101.171.10銷售修正系數(shù)0.941.101.07

參考系價格(毛坯價)199001720019100修正后價格205802215022400

權(quán)重15%40%45%

基于產(chǎn)品力的市場比較價格（銷售修正）21527【139量化】Remark通過市場競競爭項目推推貨數(shù)量、、銷售周期期（本案基基準(zhǔn)按一年年考慮）、、認(rèn)籌情況況等銷售端端因素得出出修正系數(shù)數(shù)；系數(shù)修正系系數(shù)示例（（金茂府））：（月均均去化套數(shù)數(shù)/9）/（參考系已已推量/本案體量）），偏差過過大數(shù)值需需要修正。。維度內(nèi)容權(quán)重分值區(qū)間本案蘭園金茂府江東府區(qū)域價值區(qū)域級別9%0-98978配套完善度9%0-97778交通便捷度4%0-44444社會認(rèn)可度5%0-54444景觀資源外部景觀5%0-44332項目景觀6%0-66556人文價值4%0-42224規(guī)劃設(shè)計樓棟排布5%0-44333建筑設(shè)計5%0-55343物業(yè)及其他物業(yè)服務(wù)6%0-64646學(xué)區(qū)價值7%0-77555品牌價值開發(fā)商品牌5%0-54555社會認(rèn)可度5%0-55545戶型設(shè)計功能設(shè)計14%0-41471111戶型附加值6%0-66355物業(yè)形態(tài)5%0-55444合計89757783【170量化】寧波中心蘭蘭園186㎡產(chǎn)品均價價26200元/㎡，裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡；萬科江東東府185㎡產(chǎn)品均價價23900元/㎡，精裝修修標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡；金茂府府186㎡產(chǎn)品均價價29500元/㎡，裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)2800+5000元/㎡；基于戶戶型功能差差異不大，，總價因素素也存在一一定的參考考價值；Remark因素金茂府蘭園江東府比價評判系數(shù)1.071.151.1銷售修正系數(shù)0.980.951.05參考系價格（毛坯價）232002060020500修正后價格243302250023680權(quán)重40%20%40%基于產(chǎn)品力的市場比較價格（銷售修正）24704【170量化】Remark通過市場競競爭項目推推貨數(shù)量、、銷售周期期（本案基基準(zhǔn)按一年年考慮）、、認(rèn)籌情況況等銷售端端因素得出出修正系數(shù)數(shù)；注：蘭園、、江東府入入市節(jié)點及及續(xù)銷周期期因素也有有影響，故故需要人為為修正；基于產(chǎn)品力力比價體系系得出139㎡21500元/㎡，170㎡產(chǎn)品24700元/㎡1、本案一期期139㎡中高層樓樓王產(chǎn)品均均價21500元/㎡，銷售速速度也比較較快，相比比之下明洲洲半島139㎡產(chǎn)品地塊塊雖升級但但樓幢沿街街，總體產(chǎn)產(chǎn)品力持平平，故21500元/㎡可做其毛毛坯價重要要參考。2、由于戶型型功能相差差無幾，170㎡產(chǎn)品選取取參考系的的總價可成成為其總價價參考。3、鑒于對市市場環(huán)境的的謹(jǐn)慎樂觀觀判斷及后后續(xù)競爭體體量不斷增增加，價格格定位不宜宜過于樂觀觀。4、考慮明洲半半島面積配比比因素，可小小幅調(diào)整139㎡/170㎡之間的差價價。產(chǎn)品力外影響響因素價格定位（毛毛坯）結(jié)論：：139㎡21500元/㎡，170㎡產(chǎn)品25000元/㎡參考面積參考項目面積戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)

（報價/客戶感知）裝修成本

（預(yù)估）溢價幅度139㎡江東府138㎡三房兩廳兩衛(wèi)2500元/㎡2000元/㎡左右500元/㎡金茂府138㎡四房兩廳兩衛(wèi)3500元/㎡2800元/㎡左右700元/㎡悅峰137㎡四房兩廳三衛(wèi)3000元/㎡2500元/㎡左右500元/㎡170㎡寧波中心186㎡三房兩廳三衛(wèi)5000元/㎡4000元/㎡左右1000元/㎡江東府185㎡四房兩廳三衛(wèi)3000元/㎡2400元/㎡左右600元/㎡金茂府186㎡四房兩廳兩衛(wèi)5000元/㎡4000元/㎡左右1000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)及其其溢價因素價格定位（精精裝）結(jié)論：：139㎡26500元/㎡，170㎡產(chǎn)品30000元/㎡參考系是寧波波主力精裝高高端項目，精精裝標(biāo)準(zhǔn)報價價與成本之間間通常有一定定溢價，絕對對值在500-1000元/㎡左右，表現(xiàn)現(xiàn)為溢價幅度度為20%左右。本案為精裝修修豪宅產(chǎn)品，，雅戈爾又是是寧波精裝豪豪宅標(biāo)桿項目目打造者，另另外再結(jié)合明明洲整個項目目樹立的高端端形象及帶給給客戶的高品品質(zhì)感受。本本案精裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3500-4000元/㎡，可考慮溢價價至5000元成交均價測算算樓盤本案江東府金茂府寧波中心江山萬里139在售均價？21600234002420021400170在售均價？23900295002620023700戶型四開間朝南三開間/四開間500800三開間500800三開間600900三開間600800學(xué)區(qū)華師大12年制櫻花小學(xué)600600未定600600新城實驗300300惠風(fēng)書院300300樓層15層23層50050031層50050022層30030028層300300面積對比139、170138、185200300138、185100300185100100138、189100100面寬數(shù)14.1、17.8511.4、15.330030011.6、15.8530030010.250050011.9、16.05500400層高3.13.1、3.1503003.15、3.15-1003003.153003003.15-100300裝修品牌國際一線國際三線300300國際一線100100國際一線100100選裝30004000小區(qū)戶數(shù)219815200200317套100100340套100100609200200開發(fā)商雅戈爾萬科-100-200方興100100綠城100100KK300300物業(yè)雅戈爾萬科-500-600金茂-綠城-600-800普羅旺斯00外立面石材+鋁板局部石材600600石材00玻璃幕墻200200石材干掛00一層架空4.2局部200200有00有005.2-200-200景觀視野一線甬新河中庭800800奉化江00差500500一線鄞州公園00合計加價36004100220031002500260050006500139對比均價2530028000256003260026700288002640030200139測算參考成交均價26225170測算參考成交均價29900柒高層棟均價配配價建議配價目的：根據(jù)每棟樓所所處的位置以以及資源稟賦賦差異,通過準(zhǔn)確、合合理的定價，，使得各樓棟能夠快速去化，從從而達到預(yù)期期的銷售目標(biāo)標(biāo)，實現(xiàn)利潤潤最大化。配價考慮：南北樓幢差——E5地塊四幢中高高層，因前后后幢所享的景景觀資源及樓樓幢的視野采采光差異較大大，首先需要要制定前后樓樓幢的差價.東西樓幢差——東邊兩幢靠中中央公園，而而西面兩幢緊緊鄰江澄路，，資源差異大大，需要制定定東西樓幢的的價差.東面的170戶型與西面的的139戶型，兩個戶戶型所屬客群群不同，制定定樓棟差.23#25#中庭景觀觀內(nèi)河水系系景觀+500元/平方日照+300元/平方干擾-200元/平方喜好+500元/平方景觀+200元/㎡日照-200元/㎡干擾-1000元/㎡南北樓棟差-139戶型A、景觀因素：25號樓南面有中中庭景觀，建建議加價200元/㎡，而23號樓西南面均均臨河景觀資資源較好，建建議23號樓加價500元/平方米B、日照因素：25號樓南面的23號樓高層，采采光、視野受受阻，建議減減200元/㎡，23號樓南面是6層的洋房，整整棟樓的視野野及采光都非非常好，建議議加價300元/㎡;C、干擾因素1:25號樓北面規(guī)劃劃大型醫(yī)院，，不適宜居住住，客戶抗性性較大，建議議減價700元/㎡;23號樓樓離離醫(yī)醫(yī)院院較較遠遠且且間間隔隔25號樓樓，，影影響響不不大大，，建建議議適適當(dāng)當(dāng)減減價價-200元/㎡D、干擾擾因因素素2:25號樓樓受受南南面面的的配配電電房房以以及及東東面面的的車車行行出出入入口口影影響響，，相相比比23號樓離路路較近，，建議減減價300，23號樓道路路干擾因因素減價價100E、客戶喜好好，23號樓客戶戶喜好度度高，為為了合理理去化，，建議加加價500元/㎡;根據(jù)樓棟棟的景觀觀資源、、日照、、干擾、、客戶喜喜好等因因素制定定樓棟差差價規(guī)劃劃醫(yī)醫(yī)院院通過上圖圖定價因因素分析析，得出出23/25號樓差價價2000元整23/25號樓差價價序號定價因素25號樓23號樓A景觀資源200500B日照視野-200300C干擾1

(后面醫(yī)院）-700-200D干擾2（配電房、車行入口）-300-100D客戶喜好0500合計-10001000A、景觀因素素：從景觀觀資源來來看24號樓南面面有中庭庭景觀，，東面臨臨中央公公園，建建議加價價200，而22號樓東南南面均臨臨河景觀觀資源較較好，建建議22號樓加700元/平方米B、日照因素素：24號樓南面面是高層層，采光光、視野野受阻，，建議減減200元/㎡，22號樓南面面是6層的洋房房，整棟棟樓的視視野及采采光都非非常好，，建議加加價300元/㎡;C、干擾因素素:24號樓北面面規(guī)劃大大型醫(yī)院院，不適適宜居住住，客戶戶抗性較較大，建建議減價價700元/㎡;22號樓離醫(yī)醫(yī)院較遠遠且間隔隔25號樓，影影響不大大，建議議適當(dāng)減減價-200元/㎡D、干擾因素素2：24號樓受西西面車行行出入口口影響建建議減價價200E、客戶喜好好，22號樓客戶戶喜好度度高，為為了合理理去化，，建議加加價500元/㎡;F、明星產(chǎn)品品優(yōu)勢：：170戶型產(chǎn)品品優(yōu)勢強強，戶型型稀缺，，并且大大面積客客戶能承承受高溢溢價，為為了提高高項目利利潤，建建議加價價800元/平方中央公園根據(jù)樓棟棟的景觀觀資源、、日照、、干擾、、客戶喜喜好等因因素制定定樓棟差差價南北樓棟棟差—170戶型景觀+200元/㎡日照-200元/㎡干擾-900元/㎡中庭景景觀觀內(nèi)河水水系系景觀+500元/㎡日照+300元/㎡干擾-200元/㎡喜好+500元/㎡溢價+1000元/㎡規(guī)劃劃醫(yī)醫(yī)院院22#24#通過上上圖定定價因因素分分析，，得出出22/24號樓差差價3000元整22/24號樓差差價序號定價因素24號樓22號樓A景觀資源200700B日照-200300C干擾-700-200D客戶喜好0500F產(chǎn)品溢價-200800合計-9002100E5地塊樓樓棟均均價分分布根據(jù)上上述定定價報報告得得出的的139㎡27000元/㎡，170㎡產(chǎn)品品30000元/㎡計算各各樓棟棟均價價24號樓170㎡29000元/㎡25號樓139㎡26000元/㎡22號樓170㎡32000元/㎡23號樓139㎡28000元/㎡本盤E5地塊總總計4幢，4幢高層層均價價28292元/㎡，139均價27000元/㎡，170均價30000元/㎡；E10地塊整整盤總總銷6.99億。整盤總銷產(chǎn)品幢號建筑面積單價總價高層224468.6232000142995840244776.5329000138519370237781.7628000217889280257709.5226000200447520總計

24736.43282926.99億THANKS!以上所所建議議的雅雅戈爾爾·明洲半半島（（139/170）定價價方案案妥否否？請董事事會討討論決決定謝謝1月月-2320:53:1720:5320:531月月-231月月-2320:5320:5320:53:171月-231月-2320:53:172023/1/520:53:179、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。20:53:1820:53:1820:531/5/20238:53:18PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2320:53:1820:53Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。