易居上海君蓮項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

中央企劃中心2007年7月11日1目錄：第一部分：上海城南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第二部分：顓橋板塊市場(chǎng)調(diào)研第三部分：項(xiàng)目主題定位第四部分：產(chǎn)品策略第五部分：項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略第六部分：營(yíng)銷推廣策略第七部分：銷售計(jì)劃及資金回籠計(jì)劃第八部分：企劃展示2城南主要板塊分布及價(jià)格情況

第一部分：上海城南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析吳涇泗涇浦江鎮(zhèn)江川區(qū)域分布圖莘莊顓橋九亭春申古美梅隴田林華涇植物園本項(xiàng)目目前上海城南板塊主要以徐家匯以南，黃浦江以北為劃分界限，主要有13個(gè)板塊，各板塊價(jià)格分別是：第一梯隊(duì):田林：12700-13500元/m2植物園：9000-11000元/m2古美梅隴：9500-11000元/m2第二梯隊(duì):華涇：8000-9000元/m2春申：8600-95000元/m2

莘莊：8500-9100元/m2浦江鎮(zhèn)：9000-9300元/m2

第三梯隊(duì):九亭：6000-6500元/m2

顓橋：6000-7300元/m2江川：5500-6300元/m2吳涇：5700-6500元/m2泗涇：5000-6000元/m2

3第一梯隊(duì)均屬于市中心區(qū)域，發(fā)展都很成熟，成為整個(gè)城南的標(biāo)桿，市場(chǎng)需求也非常旺盛。第二梯隊(duì)經(jīng)過(guò)相當(dāng)一段時(shí)間的發(fā)展，逐漸已經(jīng)成為市場(chǎng)上追捧的區(qū)域，也是城市擴(kuò)張過(guò)程的最受益的區(qū)域，市場(chǎng)需略大于供。從供應(yīng)量分布來(lái)看，主要集中在第三梯隊(duì)，但市場(chǎng)需求量和客戶認(rèn)可度有一定的有限，出現(xiàn)供大于求，因此競(jìng)爭(zhēng)激烈主要在第三梯隊(duì)中。城南板塊供求情況分析第三梯隊(duì)4上海城南置業(yè)客戶類型及特征分析客戶分類購(gòu)房動(dòng)機(jī)特征需求區(qū)域內(nèi)客戶改善需求生活或工作在徐匯或閔行，對(duì)區(qū)域較為熟悉，但購(gòu)買力不強(qiáng)的購(gòu)房者，他們可能是換房，出售原先的房屋作為首付款，其余貸款按揭。2房、3房剛性需求原居住在徐匯或閔行，小兩口準(zhǔn)備結(jié)婚成家，采取就近購(gòu)房原則2房、1房區(qū)域外客戶新上海人在上海南市區(qū)擁有穩(wěn)定的工作與收入,渴望擺脫租房的日子，手頭有部分積蓄，同時(shí)父母可以解決一部分2房、3房過(guò)渡需求在徐匯/黃浦/長(zhǎng)寧/靜安區(qū)域工作，以距離換空間，低成本過(guò)渡居住條件2房向市中心靠攏的郊區(qū)人群住在松江、奉賢、金山，有向市中心城區(qū)靠近趨向的購(gòu)房者2房、3房52007年1至6月上海商品房成交分析市場(chǎng)主力銷售單價(jià)段為5000-7000元，主力總價(jià)段為50-70萬(wàn)元。從整個(gè)市場(chǎng)的消化情況來(lái)分析，整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是中低收入者的剛性需求為主導(dǎo)；本項(xiàng)目正好處于該客戶群范圍內(nèi)。6上海城南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)從上海城南供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，競(jìng)爭(zhēng)最激烈的主要集中在第三梯隊(duì)中，即九亭、顓橋、江川和浦江鎮(zhèn)板塊。第三梯隊(duì)的置業(yè)消費(fèi)特征是單價(jià)集中在5000-7000元，主力總價(jià)段為50-70萬(wàn)元的兩房。7本項(xiàng)目銀河新都君蓮居住小區(qū)A地塊君蓮新城-中城苑第二部分：顓橋板塊市場(chǎng)調(diào)研在售項(xiàng)目主要集中在顓橋鎮(zhèn)周遍，以及地鐵沿線，未來(lái)潛在樓盤主要分布在蓮花路沿線；因此，可將本項(xiàng)目所在區(qū)域獨(dú)立出來(lái)，稱為蓮南板塊。蓮南板塊A4高速2.1區(qū)域市場(chǎng)分析8項(xiàng)目分類項(xiàng)目名稱位置建筑面積容積率建筑形態(tài)主力戶型開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)客戶結(jié)構(gòu)在售項(xiàng)目東苑米藍(lán)城滬閔路、顓興路路口

40萬(wàn)(一期2.6萬(wàn))2.2多層、小高層、現(xiàn)代風(fēng)格87-100平米二房二廳一衛(wèi)、121-125平米三房二廳二衛(wèi)2004-097152公寓80%為本地，

其余20%為徐匯，

浦東，等區(qū)域客戶；劍橋馨苑顓興東路1550弄6.5萬(wàn)1.1小高層，英倫風(fēng)格98平米的2房2廳1衛(wèi)123平米3房2廳2衛(wèi)2005－05661885%為本地客戶；

其他區(qū)域的客戶占了其余的15%眾眾德尚世嘉都市路2899弄7.4萬(wàn)1.0公寓、聯(lián)排別墅，歐式風(fēng)格一房72—87二房86—132三房113—149疊加172—175聯(lián)體雙拼173—2182006－046608(公寓)80%為勞閔行客，

10%為市中心動(dòng)拆遷戶；

其余為其他地區(qū)潛在樓盤銀河新都蓮花南路北綠蓮路南北塊25萬(wàn)—現(xiàn)代簡(jiǎn)潔風(fēng)格1房48-65；2房67-923房89-922005－10未定未知君蓮居住小區(qū)A地塊都會(huì)路3199弄19萬(wàn)—地中海1房62-652房83-943房107-1242007－01未定未知君蓮新城-中城苑春都路75弄10.6萬(wàn)—地中海1房62-652房83-943房107-1242007－03未定未知主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤明細(xì)2.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析92.3君蓮四高基地S.W.O.T分析優(yōu)勢(shì)：1.項(xiàng)目均已結(jié)構(gòu)封頂，接近準(zhǔn)現(xiàn)房2.戶型面積適緊湊3.臨蓮花南路主干道，出入方便4.外立面及品質(zhì)較好5、地理位置及周邊大配套有優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)：1.社區(qū)生活配套缺乏，交通配套有限，且有交通瓶頸2.環(huán)境建設(shè)滯后，視覺(jué)沖擊力差3.部分房型不好，且立面較陳舊機(jī)會(huì)：1.推出時(shí)機(jī)好，市場(chǎng)需求大2、區(qū)域供應(yīng)量有限，需求前景樂(lè)觀3、與周邊供應(yīng)的商品房有明顯的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)威脅：1.該板塊內(nèi)四高標(biāo)準(zhǔn)房近遠(yuǎn)期供應(yīng)量大（近期：主體建筑完成已有約4500套）,如該期于項(xiàng)目上市,將影響本項(xiàng)目銷售.10上海樓市市市場(chǎng)特征征結(jié)合本案案產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)倡導(dǎo)工薪薪階層置置業(yè)理念念掀起新一一輪的自自住浪潮潮倡導(dǎo)一種種全新置置業(yè)理念念掀起一輪輪全新自自住浪潮潮3.1策策劃理念念第三部分分：項(xiàng)目目主題定定位適合的才才是最好好的為全市工工薪階層層和自住住用戶度身定制制113.2項(xiàng)項(xiàng)目定位位閔行蓮花花路·24萬(wàn)平平方米““薪”生生活標(biāo)桿桿■針對(duì)本本案所處處地段以以及產(chǎn)品品基點(diǎn)分分析，我我們將產(chǎn)產(chǎn)品定位位于以工工薪階層層（小白白領(lǐng)）自自住置業(yè)業(yè)為主的的產(chǎn)品。。■同時(shí)我們們要將其其打造成成一個(gè)區(qū)區(qū)域性的的，引領(lǐng)領(lǐng)一種潮潮流的特特色產(chǎn)品品?！鲈谕茝V廣上，堅(jiān)堅(jiān)持走““蓮”字字號(hào)，不不走“顓顓”字號(hào)號(hào)案名：蓮花新城蓮花新時(shí)代花花園12■“薪”生活活——薪，代代表工薪階層層，概括了本本案的客戶群群屬性。新生生活的諧音，，一語(yǔ)雙關(guān)，，工薪階層在在此會(huì)有新的的生活。■開(kāi)創(chuàng)薪生活活時(shí)代——站站在工薪階層層的角度，來(lái)來(lái)表現(xiàn)居住和和生活品質(zhì)的的全面升級(jí)。。同時(shí)，本案案也是在倡導(dǎo)導(dǎo)一種新的自自住置業(yè)理念念，將引發(fā)一一種適應(yīng)時(shí)代代、適合需求求的購(gòu)房大潮潮，是樓市的的一個(gè)新時(shí)代代的開(kāi)始?！龃酥魍茝V語(yǔ)語(yǔ)涵蓋面廣，，對(duì)客戶面和和生活方式、、置業(yè)理念方方面的都有寓寓意，便于延延伸和深化。。走進(jìn)新時(shí)代，，暢享薪生活活3.3項(xiàng)目推推廣定位13第一層面：是指變“坐銷”為“行銷”，改“坐等客客戶上門”為為“主動(dòng)出擊擊”，充分發(fā)發(fā)揮業(yè)務(wù)員和和已購(gòu)房業(yè)主主的積極性，，全方位，多多角度、多層層次、低成本本的推進(jìn)項(xiàng)目目銷售。第二層面：是指徹底顛覆覆銷售人員在在一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)售樓樓處坐等客戶上門門的銷售模式式，整合普潤(rùn)潤(rùn)及金豐易居居的各種營(yíng)銷渠道道，并結(jié)結(jié)合各各種活活動(dòng)，，形成成由“點(diǎn)點(diǎn)”到到“線線”結(jié)結(jié)成““面””的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)式復(fù)復(fù)合行行銷。。單點(diǎn)營(yíng)營(yíng)銷大網(wǎng)絡(luò)絡(luò)復(fù)合合行銷銷充分整整合渠道資源，，全面面踐行行普潤(rùn)潤(rùn)行銷模式3.3營(yíng)營(yíng)銷總總體策策略14整合的的銷售售渠道道資源源千名業(yè)業(yè)務(wù)派派單一個(gè)展展示中中心百余門門店同同步三個(gè)接接待點(diǎn)點(diǎn)15在顓橋橋設(shè)置置接待待點(diǎn)一一個(gè)。。在蓮花花南路路南方方商城城，設(shè)設(shè)置接接待點(diǎn)點(diǎn)一個(gè)個(gè)。在徐家家匯，，設(shè)置置接待待點(diǎn)一一個(gè)。。建議在在項(xiàng)目目啟動(dòng)動(dòng)時(shí)即即投放2－3部看看房班班車，，巡回在在各個(gè)個(gè)接待待點(diǎn)和和SP活活動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)。。16金豐易易居中中介門門店＋＋巡回回SP演出出和派派單上房置置換門門店尤尤其是是上海海南市市區(qū)板板塊的的門店店、普普潤(rùn)所所有門門店、、金豐豐易居居網(wǎng)等等，張張貼海海報(bào)、、放置置易拉拉寶、、派發(fā)發(fā)DM。重重要區(qū)區(qū)域的的門店店還可可作為為分銷銷點(diǎn)。。每周巡巡回在在各個(gè)個(gè)門店店和接接待點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行行SP表演演和派派單，，并派派車接接送客客戶至至售樓樓現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)或接接待點(diǎn)點(diǎn)。17全方方位位SP表表演演活活動(dòng)動(dòng)＋＋派派單單活活動(dòng)動(dòng)全方方位位的的SP表表演演活活動(dòng)動(dòng)＋＋派派單單活活動(dòng)動(dòng)顓橋橋、、北北橋橋、、馬馬橋橋、、吳吳涇涇、、老老閔閔行行、、浦浦江江、、莘莘莊莊、、七七寶寶等等區(qū)區(qū)域域人人流流集集中中的的區(qū)區(qū)域域派派單單（（可可結(jié)結(jié)合合SP路路演演））徐匯匯人人流流集集中中的的區(qū)區(qū)域域派派單單各個(gè)個(gè)中中介介門門點(diǎn)點(diǎn)周周邊邊大大賣賣場(chǎng)場(chǎng)、、廣廣場(chǎng)場(chǎng)等等人人流流集集中中區(qū)區(qū)域域派派單單（（可可結(jié)結(jié)合合SP路路演演））由兼兼職職人人員員（（大大約約100元元/天天））穿穿印印有有本本樓樓盤盤LOGO的的文文化化衫衫，，在在地地鐵鐵一一號(hào)號(hào)線線（（徐徐匯匯－－莘莘莊莊））、、輕輕軌軌5號(hào)號(hào)線線各各個(gè)個(gè)出出口口散散發(fā)發(fā)單單頁(yè)頁(yè)，，可可選選擇擇在在晚晚上上下下班班時(shí)時(shí)間間，，周周末末全全天天派派發(fā)發(fā)18地緣關(guān)系型（閔行區(qū)域內(nèi)改善客戶）婚房需求型就近上班型（開(kāi)發(fā)區(qū)員工）新上海人南市區(qū)工作人群（徐匯、靜安）向市中心靠攏型客戶類型養(yǎng)老型工薪薪階階層層3.4客客戶戶定定位位19客戶分析析客戶分類購(gòu)房動(dòng)機(jī)特征需求本項(xiàng)目相關(guān)區(qū)域內(nèi)客戶改善/養(yǎng)老需求生活在閔行（顓橋、北橋、馬橋、吳涇、老閔行、浦江、莘莊、七寶等區(qū)域的中青年人或者老年人，對(duì)區(qū)域較為熟悉，但購(gòu)買力不強(qiáng)的購(gòu)房者，他們可能是換房，有置業(yè)成本較低的消費(fèi)特征，由于價(jià)格排擠等原因選擇居住在價(jià)格偏低的區(qū)域2房、3房★★★★開(kāi)發(fā)區(qū)工作人員工作在閔行開(kāi)發(fā)區(qū)、紫竹科學(xué)園區(qū)和莘莊工業(yè)區(qū)的員工，就近購(gòu)房原則2房、1房★★★區(qū)域外客戶新上海人在上海南市區(qū)擁有穩(wěn)定的工作與收入,渴望擺脫租房的日子，但手頭積蓄較少2房、3房★★★★★婚房需求工作時(shí)間不長(zhǎng)的小兩口，父母資助有限，想買套緊湊的房子結(jié)婚，比較務(wù)實(shí)2房、1房★★★★★養(yǎng)老需求居住在市區(qū)，生活經(jīng)濟(jì)來(lái)源不足的中老年人，在靠近市區(qū)的地方養(yǎng)老2房、1房★★★過(guò)渡需求在徐匯/靜安區(qū)域工作，以距離換空間，低成本過(guò)渡居住條件2房、3房★★★向市中心靠攏的郊區(qū)人群住在松江、奉賢、金山，有向市中心城區(qū)靠近趨向的購(gòu)房者2房、3房★★★20自身商業(yè)業(yè)的利用用——低低租金、、免租引引入生活活必須商商業(yè)在小區(qū)臨臨街的公公建引入入以生鮮鮮食品為為特色的的聯(lián)華或或農(nóng)工商商，彌補(bǔ)補(bǔ)周邊無(wú)無(wú)菜市之之不足；；在公共區(qū)區(qū)域引入入銀行等等生活必必須的商商業(yè)設(shè)施施；在小區(qū)內(nèi)內(nèi)部引入入便利店店、理發(fā)發(fā)店等商商業(yè)設(shè)施施；第四部分分：產(chǎn)品品策略4.1商商業(yè)配套套先行21開(kāi)通大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)、易易買得班班車本案大潤(rùn)發(fā)易買得與蓮花路路沿線賣賣場(chǎng)大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)、易易買得進(jìn)進(jìn)行聯(lián)系系，在本本項(xiàng)目區(qū)區(qū)域增加加路線或或設(shè)置班班車站點(diǎn)點(diǎn)；22教育———未來(lái)的的希望幼兒園用用地該幼兒園園用地面面積6600平平方米，，可以設(shè)設(shè)置國(guó)家家03標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)最高高等級(jí)的的15班班幼兒園園；適時(shí)引入入較有特特色和知知名度的的特色幼幼兒園或或?qū)嶒?yàn)幼幼兒園；；設(shè)立具有有特色和和規(guī)模的的幼教設(shè)設(shè)施23交通及出出行方案案——班班車本案蓮花路站站本案———蓮花路路地鐵站站路線一：：本案———莘莊地地鐵站路線二：：莘莊站本案———徐家匯匯路線三：：路線一、、二同為為到一號(hào)號(hào)線地鐵鐵站，可可選其一一操作莘莘莊站往往返更為為合理。。路線三為為每天上上下班高高峰時(shí)段段，對(duì)于于客戶出出行的補(bǔ)補(bǔ)充。在執(zhí)行中中根據(jù)客客戶實(shí)際際情況和和班車運(yùn)運(yùn)營(yíng)情況況確定是是否增加加顓橋路路線。24班車實(shí)施施方案本案———莘莊地地鐵站（（以方案案二為例例）車輛配備備：4輛輛空調(diào)公公交車（（考慮往往返時(shí)間間約50分鐘））運(yùn)營(yíng)時(shí)間間：交房房后一年年，后期期根據(jù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況及公交交引入情情況而定定；運(yùn)營(yíng)班次次：周一—周周五：早早7：00—8：30，15分鐘間間隔，本本案—莘莘莊地鐵鐵站周一—周周五：晚晚5：00—6：30，15分鐘間間隔，莘莘莊地鐵鐵站—本本案周一—周周日：其其他時(shí)間間，30分鐘間間隔，莘莘莊地鐵鐵站—春春申路——大潤(rùn)發(fā)發(fā)—本案案本案———徐家匯匯運(yùn)營(yíng)時(shí)間間：交房房后一年年，后期期根據(jù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況及公交交引入情情況而定定；運(yùn)營(yíng)班次次：周一—周周五：早早7：00—8：00，30分鐘間間隔，本本案—徐徐家匯周一—周周五：晚晚5：00—6：30，30分鐘間間隔，徐徐家匯——本案車輛配備備：3輛輛空調(diào)公公交車徐家匯匯線路路上的的班車車數(shù)3輛，，無(wú)法法進(jìn)行行重復(fù)復(fù)利用用，但但只在在早晚晚高峰峰時(shí)段段開(kāi)設(shè)設(shè)；莘莊路路線上上班車車數(shù)4輛，，高峰峰時(shí)段段滿負(fù)負(fù)荷運(yùn)運(yùn)行，，非高高峰時(shí)時(shí)段只只要保保證4輛即即可。。20：：00—6：00停停止運(yùn)運(yùn)營(yíng)25班車實(shí)實(shí)施方方案運(yùn)營(yíng)形形式：：租賃賃車輛輛運(yùn)營(yíng)營(yíng)車輛需需要：：工作作日：：7輛輛；非非工作作日：：4輛輛（空空調(diào)配配備））費(fèi)用：25000元元/月/輛輛（包括司司機(jī)費(fèi)用、、養(yǎng)路費(fèi)、、養(yǎng)車費(fèi)用用、油費(fèi)等等）年租賃總費(fèi)費(fèi)用：210萬(wàn)元車身廣告包包裝費(fèi)用：：約10000元/年（以實(shí)實(shí)際制作車車身貼紙價(jià)價(jià)錢為準(zhǔn)））年總費(fèi)用：：217萬(wàn)元元根據(jù)實(shí)際情情況，班車車要進(jìn)行適適當(dāng)收費(fèi)，，莘莊線1元/人，，徐家匯線線2元/人人；據(jù)最保守估估算（僅計(jì)計(jì)算高峰時(shí)時(shí)段往返，，每車按70人計(jì)）），一年收入約約44萬(wàn)元元；26宅間組團(tuán)組團(tuán)組團(tuán)本項(xiàng)目為錯(cuò)錯(cuò)位兵營(yíng)布布局，沒(méi)有有大面積的的中庭景觀觀，多為幾幾棟建筑圍圍合的組團(tuán)團(tuán)景觀；組團(tuán)景觀應(yīng)應(yīng)注重各組組團(tuán)的差異異性和景觀觀的多樣性性，硬景和和軟景的配配合、小品品的點(diǎn)綴等等；4.2產(chǎn)品品環(huán)境優(yōu)化化建議27景觀主軸景觀主軸是是本項(xiàng)目景景觀的靈魂魂，是項(xiàng)目目檔次的重重要體現(xiàn)；；景觀主軸重重要的是對(duì)對(duì)景，在元元素上重視視硬質(zhì)鋪地地與樹(shù)陣的的結(jié)合，注注重的視覺(jué)覺(jué)的收放；；景觀主軸28中心廣場(chǎng)中心廣場(chǎng)講講求的是鋪鋪地的結(jié)合合和變化，，是硬質(zhì)景景觀效果的的集中體現(xiàn)現(xiàn)硬質(zhì)質(zhì)廣廣場(chǎng)場(chǎng)周周邊邊與與軟軟景景的的結(jié)結(jié)合合是是廣廣場(chǎng)場(chǎng)視視覺(jué)覺(jué)效效果果的的重重要要因因素素29景觀觀小小品品30景觀觀細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)宅邊邊綠綠化化層層次次感感強(qiáng)強(qiáng)將明明水水溝溝掩掩蓋蓋自行行車車地地下下入入口口用用灌灌木木進(jìn)進(jìn)行行遮遮擋擋人防防出出口口和和地地庫(kù)庫(kù)出出風(fēng)風(fēng)口口適適當(dāng)當(dāng)修修飾飾31景觀觀樣樣板板段段樣板板房房展板板銷售售中中心心商業(yè)業(yè)樣樣板板展板板景觀觀軸軸景觀觀廣廣場(chǎng)場(chǎng)第一一階階段段展展示示第二二階階段段展展示示第三三階階段段展展示示三階階段段展展示示系系統(tǒng)統(tǒng)4.3樣板段段、樣板房建議議32展示系統(tǒng)—銷銷售中心售樓處布置于于滬光路、蓮蓮花路口，以以鋼結(jié)構(gòu)建造造，占地面積積及高度都需需要有較高要要求；售樓中心在建建筑形態(tài)上、、景觀布置和和室內(nèi)布置上上都要求個(gè)性性！33展示系統(tǒng)—展展板、戶外、、樣板墻34展示系統(tǒng)—模模型35展示系統(tǒng)—樣樣板房樣板房在點(diǎn)式式、板式住宅宅中各做樣板板房，數(shù)量為為五套，其中中點(diǎn)樓半層，，板樓做整層（（考慮多種房房型），由于于電梯已經(jīng)到到位，建議將將樣板房做在在中高層區(qū)；；樣板房風(fēng)格各各異，極簡(jiǎn)、、現(xiàn)代禪義、、溫馨居家都都可體現(xiàn)！樣板房36第五部分：項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略略本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制制定的原則根據(jù)本項(xiàng)目所所遇到的實(shí)際際情況，以及及周邊潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的威脅，，應(yīng)采用進(jìn)攻攻戰(zhàn)，即以較較低的價(jià)格入入市，快速在在市場(chǎng)上形成成轟動(dòng)效應(yīng)，，并快速去化化。戰(zhàn)略性定價(jià)－－－和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的戰(zhàn)爭(zhēng)防守戰(zhàn)壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性過(guò)河拆橋—阻止對(duì)手加入競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)攻戰(zhàn)價(jià)格最低—強(qiáng)調(diào)低成本結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)定價(jià)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的價(jià)值游擊戰(zhàn)價(jià)格最高—目標(biāo)明確，控制需求以小博大—目標(biāo)是殺傷對(duì)手迂回包抄戰(zhàn)差異定價(jià)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)老大非行業(yè)老大，，大規(guī)模市場(chǎng)場(chǎng)中等規(guī)模市場(chǎng)場(chǎng)，地產(chǎn)界常常用戰(zhàn)略次/非非主流流市場(chǎng)場(chǎng)湯臣一一品翠湖天天地青年城城上?？悼党?7君蓮基基地價(jià)價(jià)格制制定樣本選選取樣本必必須具具有參參照意意義，，否則則將影影響價(jià)價(jià)格的的準(zhǔn)確確性，，樣本本選取取原則則：相近原原則成功原原則，只有有成功功的樓樓盤才才具有有參考考意義義；功能原原則，樣本本樓盤盤必須須具有有相同同的功功能定定位。。項(xiàng)目名稱市場(chǎng)均價(jià)（元/m2）開(kāi)盤時(shí)間總建筑面積（m2）德尚世嘉73042006-04-2974742劍橋馨苑72732005-05-0165000東苑米藍(lán)城71832004-09-2040000038結(jié)論將各比比較對(duì)對(duì)象的的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格經(jīng)比比較系系數(shù)修修正后后得出出本本項(xiàng)目目的參參考定定價(jià)：：以項(xiàng)目目A為為參考考：7304x0.916＝6691.92以項(xiàng)目目B為為參考考：7273x0.908＝6610.43以項(xiàng)目目C為為參考考：7183x0.856＝6152.96本案價(jià)格推推算：本案價(jià)格=以項(xiàng)項(xiàng)目A為參參考的定價(jià)價(jià)×A權(quán)重重+……+以項(xiàng)目D為參考的的定價(jià)×D權(quán)重=6691.92××0.3+6610.43××0.4+6152.96××0.3≈6497.64元/平方米根據(jù)市場(chǎng)比比較法客觀觀研判，本本項(xiàng)目近期期市場(chǎng)可接接受的整盤均價(jià)范范圍為：6500元元/㎡左右右。預(yù)計(jì)未來(lái)月月均去化速速度為100套左右右，整盤的的銷售周期期約為2年年。39一期二期三期“田忌賽馬馬”策略：：區(qū)位較差差的一期快快速去化，，二期針對(duì)對(duì)其他同質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目的一一期，核心心景觀三期期應(yīng)對(duì)同質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目的二二期。售樓處銷售策略———分期銷銷售示意圖圖40分期開(kāi)發(fā)的的定價(jià)策略略時(shí)間價(jià)格1.理想2常見(jiàn)3市場(chǎng)資源集中市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)地位策略發(fā)展商狀況市場(chǎng)狀況產(chǎn)品狀況可達(dá)成目的1.提升無(wú)資金壓力，品牌需求平穩(wěn)，可控，體量大，較平庸占領(lǐng)份額，逐步提升2.取脂有回籠要求，體現(xiàn)檔次動(dòng)蕩，但有機(jī)會(huì)一般，考慮少量后期提升盡快獲得利潤(rùn)3.綜合前期要求舒緩資金壓力，價(jià)值最大變化，機(jī)會(huì)和威脅參半較小，不考慮后期提升可變化，降低風(fēng)險(xiǎn)41本項(xiàng)目分期期銷售價(jià)格格制定本項(xiàng)目分期期銷售價(jià)格格制定原則則：項(xiàng)目規(guī)模大大，銷售周周期短，對(duì)對(duì)資金回籠籠要求高；；考慮本項(xiàng)目目周邊潛在在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手可能上市市銷售，形形成惡性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)；保持整盤達(dá)達(dá)到預(yù)定的的銷售均價(jià)價(jià)；（一）通過(guò)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目目因素的綜綜合考慮，，采取低開(kāi)開(kāi)小幅上升升的價(jià)格策策略，迅速速回籠資金金，即采用用策略二；；（二）一、、二、三期期的價(jià)格制制定采取““田忌賽馬馬”策略。。a、適當(dāng)提提高一期開(kāi)開(kāi)盤價(jià)格，，提高對(duì)整整盤達(dá)到6500元元均價(jià)的貢貢獻(xiàn)；b、二期銷銷售價(jià)格根根據(jù)市場(chǎng)形形勢(shì)進(jìn)行適適當(dāng)微調(diào)，，避免當(dāng)時(shí)時(shí)周邊同質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目入市市形成價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)，影影響整盤均均價(jià)；同時(shí)時(shí)利用二期期部分多層層提高整盤盤均價(jià)貢獻(xiàn)獻(xiàn)；c、三期在在二期基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行適適當(dāng)調(diào)整，，保證整盤盤達(dá)到預(yù)期期均價(jià)。三期銷售均均價(jià)：（實(shí)際均價(jià)價(jià)要根據(jù)三三期各銷售售量來(lái)制定定，以保證證三期銷售售之和達(dá)到到整盤均價(jià)價(jià)6500元/平方方米）一期：均價(jià)價(jià)6200-6300元/平平方米二期：均價(jià)價(jià)6500-6600元/平平方米三期：均價(jià)價(jià)6800-6900元/平平方米42我們何時(shí)““開(kāi)局”？？■房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)因素宏觀市場(chǎng)形形勢(shì)好轉(zhuǎn)，，但隨著7090政政策的落實(shí)實(shí)，與本尤尤項(xiàng)目面積積段的小戶戶型將陸續(xù)大量上上市，快速速去化應(yīng)為為上策。■競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手因素周邊潛在的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手不是很明明確上市時(shí)時(shí)間，與本本案產(chǎn)品同同質(zhì)化嚴(yán)重重，搶先爭(zhēng)爭(zhēng)客源為上策策。■項(xiàng)目自身身因素本案具備準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房銷售售的條件。。開(kāi)盤時(shí)機(jī)定定為2007年年9月中旬旬較為合適第六部分：：廣告策略略6.1推廣廣策略開(kāi)盤時(shí)間：：43開(kāi)盤條件1、現(xiàn)場(chǎng)售售樓處（建建議鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)，施工快快）和內(nèi)部部包裝完畢畢2、接待點(diǎn)點(diǎn)布置完畢畢，看房班班車落實(shí)3、工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)布置完完畢4、銷售資資料與宣傳傳資料準(zhǔn)備備齊全5、戶外宣宣傳到位（（高炮與路路牌）6、新聞炒炒作與硬廣廣稿已經(jīng)持持續(xù)宣傳1個(gè)月左右右7、客戶積積累期一個(gè)個(gè)月左右，，且意向客客戶達(dá)到500組以以上我們“開(kāi)局局”的前提提條件是什什么？銷售周期銷售比例時(shí)間20070920080520090120090950%100%開(kāi)盤期強(qiáng)銷期續(xù)銷期尾盤期44■虛實(shí)結(jié)合合避避實(shí)就虛

虛——薪薪階層置業(yè)業(yè)觀念引導(dǎo)導(dǎo)，推廣主主題以及樓樓盤形象

實(shí)——規(guī)規(guī)避產(chǎn)品缺缺乏生活配配套等不利利因素，強(qiáng)強(qiáng)化高性價(jià)價(jià)比、小戶戶型、低總總價(jià)、大社社區(qū)所等利利好因素

既把樓盤盤的賣點(diǎn)如如數(shù)家珍般般訴之于客客戶，又樹(shù)樹(shù)立起樓盤盤的薪生活活時(shí)代開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)者的形象象我們采取什什么策略推推廣？■軟硬兼施施以以軟帶硬

軟——軟軟新聞報(bào)道道，主要針針對(duì)薪階層層置業(yè)、薪薪生活方式式進(jìn)行詮釋釋

硬——硬廣廣告，主要配配合銷售推盤盤進(jìn)行投放，，將目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)有針對(duì)性地地進(jìn)行各個(gè)擊擊破。

在媒體投放放上，采用軟軟、硬相互穿穿插進(jìn)行，以以軟新聞報(bào)道道為主，硬廣廣告為輔。戶戶外媒體是重重頭戲，加大大投放力度。。6.2推推廣媒體45第一階段主要要營(yíng)銷推廣手手段薪階層置業(yè)理理念引導(dǎo)重點(diǎn)鎖定區(qū)域域客戶設(shè)立咨詢處，，外圍包裝吸吸引客戶鎖定區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)以橫幅進(jìn)行行宣傳針對(duì)性區(qū)域進(jìn)進(jìn)行DM信函函派發(fā)動(dòng)線通路視覺(jué)覺(jué)封殺兼職人員地鐵鐵口派單選擇報(bào)紙媒體體進(jìn)行軟新聞聞炒作46我們的傳播渠渠道整合四大媒體體數(shù)十種傳播播渠道小眾媒體短信帳帳單直郵海海報(bào)夾報(bào)派派單道旗橫橫幅巨幅專業(yè)媒體上海樓市租售情報(bào)網(wǎng)絡(luò)媒體項(xiàng)目網(wǎng)站上海搜房網(wǎng)天天房展網(wǎng)大眾媒體報(bào)紙地地鐵廣告雜志車車身47薪生活/新主主張（引發(fā)薪階層層置業(yè)浪潮））薪生活/新體體驗(yàn)（見(jiàn)證幸福薪薪生活）開(kāi)創(chuàng)“薪”生活時(shí)代延伸與深化總體構(gòu)架薪生活運(yùn)動(dòng)（發(fā)表《薪階階層置業(yè)宣言言》）6.3推廣訴訴求48我們?cè)趺从胁讲襟E的推廣？？第一期銷售第二期銷售第一階段置業(yè)觀念引導(dǎo)導(dǎo)期第二階段樓盤形象樹(shù)立立期期第三期銷售推廣節(jié)奏銷售節(jié)奏靠近蓮花南路路房源南向房源（包包含多層）西北部房源（（景觀廣場(chǎng)））第三階段社區(qū)品質(zhì)展示示期薪生活運(yùn)動(dòng)薪生活，新主主張薪生活，新體體驗(yàn)階段主題200709200805200901200909開(kāi)盤整體推廣三大大節(jié)奏49第一階段：薪薪生活運(yùn)動(dòng)置業(yè)觀念引導(dǎo)導(dǎo)期——全城城“薪”潮澎澎湃！第一波銷售第一階段觀念引導(dǎo)期推廣節(jié)奏銷售節(jié)奏推廣任務(wù)靠近蓮花南路路房源[目的]1、全面造勢(shì)勢(shì)，發(fā)表《薪薪階層置業(yè)宣宣言》，引導(dǎo)導(dǎo)新的置業(yè)理理念，引起市市場(chǎng)關(guān)注2、充分挖掘掘區(qū)域內(nèi)客戶戶，直接促進(jìn)進(jìn)一期銷售，，積累人氣3、銷售渠道道全面建立。。開(kāi)盤20070920080520090120090950（1）低總價(jià)價(jià)＋低首付+低月供：主標(biāo)題正面訴訴求：一“薪”兩兩用，生活活供房?jī)扇涿?！為了生活品品質(zhì)，請(qǐng)一一“薪”多多用！低總價(jià)約##萬(wàn)--#萬(wàn)低首付首付約7萬(wàn)萬(wàn)元起低月供月供＃起副標(biāo)題：我們對(duì)客戶戶說(shuō)些什么么51（2）低總總價(jià)＋低首首付+低月月供：主標(biāo)題反面面訴求：警告：不要為買買房子太分分“薪”??！警告：不要為買買房子全““薪”出擊擊！警告：不要為買買房子用““薪”良良苦?。?）小面面積（包含含低首付＋＋低總價(jià)））：以小博大，，省“薪””安居?？們r(jià)36萬(wàn)萬(wàn)起航““薪”生活活首付7萬(wàn)生生活好““薪”情52輕軌“薪””干線，坐坐享“動(dòng)車車簇”生活活！36萬(wàn)起，，輕松開(kāi)啟啟輕軌幸福福生活！月供1000多開(kāi)開(kāi)啟生活““薪”干線線（4）輕軌軌交通：（6）安家家貸款計(jì)算算：（5）居住住區(qū)配套＋＋別墅區(qū)環(huán)環(huán)境：蓮花薪城，，為生活品品質(zhì)“加薪薪”！安家“薪””計(jì)劃，心心動(dòng)不如行行動(dòng)?。?）活動(dòng)動(dòng)包裝：省“薪”計(jì)計(jì)劃/“薪薪”運(yùn)分享享大禮包53開(kāi)盤日期：暫暫定2007年10月1日主題：薪動(dòng)全上海，，暢享新生活活！——蓮花新城城9月16日日薪鮮綻放，，全城動(dòng)員！！方式：開(kāi)盤活活動(dòng)以大型的的演唱會(huì)為載載體，來(lái)迅速速增加本案的的知名度。操操作方式如下下：（1）建議請(qǐng)請(qǐng)部分知名度度一般的歌星星參與演唱會(huì)會(huì)；（2）在活動(dòng)動(dòng)前期，以廣廣告、派單形形式散布開(kāi)盤盤信息和活動(dòng)動(dòng)信息（3）購(gòu)房即即送門票，當(dāng)當(dāng)日來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的的人有機(jī)會(huì)抽抽取門票等開(kāi)盤活動(dòng)我們?nèi)绾巍伴_(kāi)開(kāi)局”？54階段性主要推推廣主題與活活動(dòng)舉辦日期：在在樓盤啟動(dòng)宣宣傳之際主題：走進(jìn)新時(shí)代、、暢享薪生活活目的與方式：：為了引導(dǎo)新新的住宅消費(fèi)費(fèi)潮流，引導(dǎo)導(dǎo)薪階層置業(yè)業(yè)理念，建議議與各大報(bào)刊刊、網(wǎng)絡(luò)和房房產(chǎn)媒體聯(lián)合合，進(jìn)行為期期1－2個(gè)月月的軟新聞炒炒作：（1）主要通通過(guò)發(fā)布《薪薪階層置業(yè)宣宣言》，來(lái)闡闡釋薪階層置置業(yè)方式。（2）另外可可通過(guò)反面的的批判現(xiàn)有的的貪大求虛榮榮、甘愿做房房奴的不合理理購(gòu)房行為，，來(lái)引導(dǎo)合理理的消費(fèi)。1、媒體炒作作（發(fā)布《薪薪階層置業(yè)宣宣言》）：552、連環(huán)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)，閃亮“薪薪”運(yùn)星舉辦日期：在在樓盤正式開(kāi)開(kāi)盤后持續(xù)進(jìn)進(jìn)行目的：作為工工薪階層購(gòu)房房，往往離不不開(kāi)小利益刺刺激：活動(dòng)一：【“薪”隨我我動(dòng)】道具：“薪””運(yùn)大轉(zhuǎn)盤，，在轉(zhuǎn)盤上劃劃分百個(gè)格子子并寫上優(yōu)惠惠金額（可為為易買得和大大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物卡卡）。如：30元、50元、100元、200元，客戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到哪個(gè)金額額，其房?jī)r(jià)就就可按每平米米獲取相應(yīng)優(yōu)優(yōu)惠?；顒?dòng)方式：參參加活動(dòng)者自自由轉(zhuǎn)動(dòng)“薪薪運(yùn)大轉(zhuǎn)盤””，當(dāng)轉(zhuǎn)盤停停下即可得知知購(gòu)房?jī)?yōu)惠金金額?；顒?dòng)二：【“薪”運(yùn)放放送】為了方便客戶戶出行，對(duì)于于購(gòu)買本項(xiàng)目目的每位客戶戶均贈(zèng)送價(jià)值值2000元元的電動(dòng)助動(dòng)動(dòng)車一輛，限限前100名名購(gòu)房客戶。。使得客戶出出行隨心所欲欲。563、中介門店店競(jìng)賽與團(tuán)購(gòu)購(gòu)優(yōu)惠捆綁舉辦日期：在在樓盤正式開(kāi)開(kāi)盤后持續(xù)進(jìn)進(jìn)行主題：薪生活運(yùn)動(dòng)，，大家一起來(lái)來(lái)！活動(dòng)方式：1、以各個(gè)區(qū)區(qū)域中心的門門店為單位，，每月開(kāi)展業(yè)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，評(píng)評(píng)出優(yōu)勝者，，給與5000元左右的的團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)，1000元個(gè)個(gè)人最高業(yè)績(jī)績(jī)獎(jiǎng)。2、以各個(gè)區(qū)區(qū)域中心的門門店為單位，，每月實(shí)行客客戶團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠惠，每多一個(gè)個(gè)客戶，單價(jià)價(jià)即可優(yōu)惠1元/平方米米，如徐匯區(qū)區(qū)域中介本月月總共有50個(gè)客戶，即即可給與50元/平方米米的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠惠。57舉辦日期：視視銷售的時(shí)間間節(jié)點(diǎn)而定地點(diǎn)：工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)主題：薪生活活的序幕，已已徐徐拉開(kāi)目的：通過(guò)綠綠化景觀段和和大型廣場(chǎng)的的施工完畢，，顯示項(xiàng)目高高端品質(zhì)。進(jìn)進(jìn)一步樹(shù)立樓樓盤形象，堅(jiān)堅(jiān)定客戶購(gòu)買買信心，進(jìn)而而全面促銷銷銷售活動(dòng)方式：參參觀樣板段、、廣場(chǎng)SP表表演活動(dòng)＋趣趣味性游戲4、工地開(kāi)放放日活動(dòng)：58在銷售時(shí)定期期舉辦一些文文體活動(dòng)，可可發(fā)行薪生活服務(wù)卡卡，該卡用于購(gòu)買房子子享受折扣和和優(yōu)惠，推介親友購(gòu)房房可獲積分，，積分可換現(xiàn)現(xiàn)金或禮品的的功能，以最最大限度的調(diào)調(diào)動(dòng)新老客戶戶的推介熱情情。本項(xiàng)目很很大部分客戶戶為工薪階層層，親友之間間喜歡扎堆，，也比較熱心心推介，很有有發(fā)動(dòng)價(jià)值。。定期組織老客客戶訪談會(huì)，，一方面獲知知客戶信息，，用以銷售策策略制定參考考，一方面發(fā)發(fā)放薪生活服務(wù)卡卡，擴(kuò)大會(huì)員。。5、“薪”生活服服務(wù)卡（客戶戶俱樂(lè)部積分分卡）59第二階段：薪薪生活，新主主張生活方式的訴訴求——將““薪”生活進(jìn)進(jìn)行到底！第二期銷售第二階段形象樹(shù)立期推廣節(jié)奏銷售節(jié)奏推廣任務(wù)南向房源（包包含多層）[目的]1、逐步樹(shù)立立本案的形象象；2、在與周邊邊推出的同質(zhì)質(zhì)樓盤競(jìng)爭(zhēng)中中，確保主動(dòng)動(dòng)地位3、二期去化化堅(jiān)持跑量為為主要目的，，開(kāi)盤20070920080520090120090960薪階層生活方方式面向全市進(jìn)行行攻擊行動(dòng)持續(xù)的SP巡巡演大型系列活動(dòng)動(dòng)樣板段開(kāi)放廣告?zhèn)鞑タ蛻糍Y源開(kāi)發(fā)發(fā)與利用中介門店第二階段主要要營(yíng)銷推廣手手段61主要具體行動(dòng)動(dòng)：舉辦日期：視視銷售的時(shí)間間節(jié)點(diǎn)而定活動(dòng)地點(diǎn)：售售樓中心與已已建成的廣場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：建議聯(lián)手上海市總工會(huì)會(huì)，組織“薪””階層生活秀秀大型系列活活動(dòng)。具體包包括以下比賽賽活動(dòng)（成本本低，傳播力力強(qiáng)）1、上海市““薪”階層生生活攝影大賽賽（包括數(shù)碼碼攝影、手機(jī)機(jī)攝影、DV攝像）2、上海市““薪”階層生生活征文大賽賽（主題圍繞繞“薪”生活活大討論）3、上海市““薪”階層生生活書法繪畫畫大賽活動(dòng)階段：活動(dòng)可以逐步步推出，適當(dāng)當(dāng)?shù)膹V告投入入宣傳，最終終宣傳“薪””階層的生活活方式?！靶健彪A層生生活秀大型系列活動(dòng)動(dòng)：62第三階段：薪薪生活，新體體驗(yàn)品質(zhì)與客服的的訴求——見(jiàn)見(jiàn)證幸?！靶叫健鄙?！推廣節(jié)奏銷售節(jié)奏推廣任務(wù)[目的]1、開(kāi)展系列列社區(qū)活動(dòng)與與客戶服務(wù)活活動(dòng)；2、三期以相相對(duì)較高價(jià)格格順利去化西北部部房源源（景景觀廣廣場(chǎng)））第三階階段社區(qū)品品質(zhì)展展示期期第三期期銷售售開(kāi)盤20070920080520090120090963薪生活活體驗(yàn)驗(yàn)持續(xù)制制造熱熱點(diǎn)客戶服服務(wù)SP活活動(dòng)針對(duì)性性區(qū)域域路演演重點(diǎn)區(qū)區(qū)域的的派單單高效效媒媒體體的的持持續(xù)續(xù)投投放放大眾眾媒媒體體的的軟軟新新聞聞跟跟蹤蹤中介介門門店店活活動(dòng)動(dòng)及及廣廣告告客戶戶積積分分卡卡第三三階階段段主主要要營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣手手段段64主要要具具體體行行動(dòng)動(dòng)：：每月月不不定定期期舉舉行行老老客客戶戶回回饋饋活活動(dòng)動(dòng)（（客客戶戶積積分分回回饋饋））1、、老老客客戶戶SP活活動(dòng)動(dòng)：：2、、社社區(qū)區(qū)文文化化活活動(dòng)動(dòng)：：（1））綠綠色色新新生生活活（（植植樹(shù)樹(shù)節(jié)節(jié)））（2））活活共共創(chuàng)創(chuàng)健健康康社社區(qū)區(qū)（（社社區(qū)區(qū)運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)節(jié)節(jié)））（3））活活動(dòng)動(dòng)主主題題：：百百場(chǎng)場(chǎng)電電影影進(jìn)進(jìn)社社區(qū)區(qū)65主要具體體行動(dòng)：：每月不定定期舉行行老客戶戶回饋活活動(dòng)（客客戶積分分回饋））1、老客客戶SP活動(dòng)：：2、社區(qū)區(qū)文化活活動(dòng)：（1）綠綠色新生生活（植樹(shù)節(jié)）（2）活活共創(chuàng)健健康社區(qū)區(qū)（社區(qū)區(qū)運(yùn)動(dòng)節(jié)節(jié)）（3）活活動(dòng)主題題：百場(chǎng)場(chǎng)電影進(jìn)進(jìn)社區(qū)661、第一一階段銷銷售計(jì)劃劃與資金金回籠計(jì)計(jì)劃第七部分分：銷售售計(jì)劃及及資金回回籠計(jì)劃劃階段時(shí)間月去化套數(shù)階段性銷售價(jià)格回籠資金階段回籠資金第一階段20070916062008352.6450115.8410200620010440.811120625063151210062805287.762008018063004243.6826063503208.02310063805371.96413063006895.98672、第二二階段銷銷售計(jì)劃劃與資金金回籠計(jì)計(jì)劃階段時(shí)間月去化套數(shù)階段性銷售價(jià)格回籠資金階段回籠資金第二階段518063509624.0659470.46615064008083.2712064006466.56810064505430.9913065007114.91018065509927.181113066007224.361210066505599.3683、第三三階段銷銷售計(jì)劃劃與資金金回籠計(jì)計(jì)劃三個(gè)階段段共實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資金回回籠額：：15.477億元階段時(shí)間月去化套數(shù)階段性銷售套數(shù)回籠資金階段回籠資金第三階段2009019067005077.2645184.24626067303399.996310067505683.5412067806850.512513068007443.28612068206890.92879068505190.9388069004647.8469第八部分分：企劃劃展示LOGO170LOGO271VI727374757677秀稿78798081828384858687高炮88讓我們用用兩年的的時(shí)間，，創(chuàng)造一一種老百百姓式的的置業(yè)方方式，用用兩年的的時(shí)間，，實(shí)現(xiàn)居居住理念念的“大大躍進(jìn)””！89909、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。01:25:2601:25:2601:251/6/20231:25:26AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。1月月-2301:25:2601:25Jan-2306-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。01:25:2601:25:2601:25Friday,January6,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2301:25:2601:25:26January6,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。06一一月月20231:25