易居中國新鄉(xiāng)市盛潤盛世年二期房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略

盛世年華收官之作盛潤·盛世年二期營銷戰(zhàn)略目錄Contents

市場·掃描2營銷·策動4推廣·謀劃35定位·延展33產(chǎn)品·研判31

攻擊·執(zhí)行36

產(chǎn)品·研判

NO.1

產(chǎn)品形態(tài)分析

產(chǎn)品現(xiàn)狀綜述（標紅部分）：建筑形態(tài)：典型點式高層（地面以上25層）。分布特點：毗鄰新飛大道，自北向南呈線性分布（共3棟，本棟樓宇處于最北端）。產(chǎn)品形態(tài)：臨街為3層商業(yè)，剩余樓層（22層）為住宅產(chǎn)品。體量指標：樓宇建筑面積約1.8萬平米。（住宅：約1.6萬，商業(yè)：約0.2萬平米）一產(chǎn)品現(xiàn)狀分析：產(chǎn)品·研判建筑形態(tài)：典型點式高層建筑，在區(qū)域市場中，屬于大眾化產(chǎn)品，較其他競爭對手不具備絕對優(yōu)勢。分布特點：◆緊鄰新飛大道，地段優(yōu)勢和投資價值彰顯無遺?！舯緱潣怯钐幱谧畋倍?，整棟樓宇的采光性相對較差，但其北側附近再無高層建筑物，視野開闊，觀景效果佳。產(chǎn)品形態(tài)：臨街底商+高層住宅，典型的臨街高層業(yè)態(tài)分布特點，同時兼顧商業(yè)、居住和投資價值。體量指標：目前區(qū)域市場剛性需求較大，項目總體量較?。ú蛔?萬平米），整體去化相對迅速，適合“短、平、快”的操作。一產(chǎn)品·研判NO.2戶型統(tǒng)計分析

高層住宅戶型統(tǒng)計分析表戶型套數(shù)套數(shù)比例面積（平米）面積比例朝向朝向比例兩室兩廳(E)44套25%82.73約24%朝南25%兩房兩廳(F)44套25%81.36約24%朝北25%三房兩廳(B)44套25%132.78約40%朝南25%一室一廳(G)44套25%44.18約12%朝北25%合計176套100%100%100%一產(chǎn)品·研判樓體樓層平面戶型圖一產(chǎn)品·研判戶型分析1.朝向分析

（1）南向戶型較大（大兩房、三房），采光性佳，舒適度較高，適宜居?。槐毕驊粜兔娣e較?。ㄒ环?、小兩房），總價低，投資價值較高，更適宜投資。（2）北向戶型均較小，既有效規(guī)避了“90/70政策”，同時，可以結合產(chǎn)品特點，在后期銷售中靈活實行捆綁銷售或將兩戶改造合并為一套，促進進行銷售。2.戶型分析（1）戶型類型豐富，面積跨度廣，同時兼顧居住、投資等，客戶可選擇范圍較廣。（2）戶型均為全明設計，功能布局較合理，有助于提升市場認可度。一產(chǎn)品·研判3.面積分析

（1）面積段控制合理,戶型設計迎合當?shù)厥袌鲂枨?主力戶型為市場暢銷戶型.

（2）

面積區(qū)間在迎合市場的同時也兼顧戶型創(chuàng)新,豐富戶型的類型和面積跨幅(主要針對投資客的小戶型),在追求戶型差異化的同時,也實現(xiàn)客戶差異化.4.總價分析

住宅戶型:面積較市場主流面積段小,總價低,降低了置業(yè)門檻,更容易被置業(yè)者接受.

投資戶型:市場產(chǎn)品稀缺，同時面積小，升值大，功能多，在總價方面相對其他戶型也擁有優(yōu)勢。

一

產(chǎn)品·研判

一

結論：

通過以上的綜述、分析，可以看出本項目的產(chǎn)品是：一個體量較小，適合“短、平、快”快速操作的贏利型產(chǎn)品；一個以迎合市場需求為主，同時兼顧創(chuàng)新的大眾化產(chǎn)品；一個緊靠新飛大道，未來升值潛力巨大的投資型產(chǎn)品；

啟示：

面對這樣的產(chǎn)品結論，從利潤最大化角度來說，本項目在進入銷售階段前，需要對市場近期走勢有一個準確地把脈和研究。二市場·掃描NO.1區(qū)域市場綜述

高新區(qū)階段性開發(fā)（初步開發(fā)）告一段落，近期區(qū)域市場氛圍初步形成。該區(qū)域從03年開始起掀起一陣開發(fā)熱潮，在一段時期內，同時涌現(xiàn)出多個項目樓盤。到目前為止，這些樓盤和社區(qū)開發(fā)已基本進入尾聲，部分樓盤已經(jīng)開始入住。區(qū)域市場規(guī)模也初步形成。伴隨著政府發(fā)展重心的轉移（新區(qū)開發(fā)），該區(qū)域的開發(fā)也將告一段落。區(qū)域內市場供應量和消化量雙雙持續(xù)走高。與高新區(qū)開發(fā)相伴隨的是區(qū)域市場的活躍和發(fā)展。近幾年高新區(qū)內商品房市場的供應量和消化量雙雙持續(xù)走高，帶動了區(qū)域市場的活躍和氛圍的形成，使其成為新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場代表區(qū)域。有效支撐和推進了新鄉(xiāng)房產(chǎn)市場的成熟。區(qū)域內內市場場存量量不足足，近近期新新飛大大道兩兩側高高層更更加稀稀缺。。伴隨著著政府府重心心轉移移和區(qū)區(qū)域市市場階階段開開發(fā)的的告一一段落落。目目前，，區(qū)域域市場場內的的產(chǎn)品品市場存存量不不足。。具體體體現(xiàn)現(xiàn)在：：新盤盤供應應量銜銜接不不上，，老盤盤開發(fā)發(fā)接近近尾聲聲。市市場面面上多層層仍舊舊有存存量，，但余余量不不足。。高層層稀缺缺，新新飛大大道兩兩層更更是出出現(xiàn)高高層空空白。。區(qū)域內內產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)豐富富，多多層依依舊為為市場場主流流，高高層、、小高高層暫暫露頭頭角。。目前，，區(qū)域域內產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)豐豐富，，多層層、小小高層層、高高層和和別墅墅以及及單位位自建建房，，呈現(xiàn)現(xiàn)出“亂亂花漸漸與迷迷人眼眼”的的形象象。但但總體體來說說，多多層仍仍為市市場市市場主主流，，高層層和小小高層層暫露頭頭角，，從長長遠角角度來來看，，將成成為區(qū)區(qū)域未未來發(fā)發(fā)展趨趨勢。。二市場··掃掃描描市場銷銷售價價格穩(wěn)穩(wěn)步提提升，，上漲漲幅度度和空空間，，較市市中心心和新新區(qū)有有一定定差距距。區(qū)域內內樓盤盤市場場價格格近年年來也也隨著著整體體市場場的發(fā)發(fā)展和和區(qū)域域開發(fā)發(fā)的成成熟也也逐步步增長，呈呈現(xiàn)現(xiàn)出逐逐年穩(wěn)穩(wěn)步提提升的的現(xiàn)狀狀。目前，，區(qū)域域內多多層均均價基基本維維持在在2000元/㎡，高高層均均價基基本在在2200元元/平平米。。在均均價高高度方方面，，與市市中心心樓盤盤價格格有一一定的差距距；在在上漲漲幅度度和未未來上上漲空空間方方面，，與新新區(qū)樓樓盤有有一定定差距距。6.目目標標客群群來源源渠道道相對對穩(wěn)定定。該區(qū)域域目標標客戶戶群體體來源源渠道道總體體來說說，相相對穩(wěn)穩(wěn)定。。具有有一定定的固固定性性和區(qū)區(qū)域性。通通常以以區(qū)域域內居居民、、區(qū)域域內大大型企企事業(yè)業(yè)單位位職工工、區(qū)區(qū)域內內私營營業(yè)主主以及及區(qū)域投資資客等等。二市場··掃掃描描NO.2區(qū)區(qū)域域競爭爭對手手近況況二市場··掃掃描描對手一一：建建業(yè)天天鵝堡堡建筑形態(tài)高層、小高層總體量約13萬銷售均價2800元/㎡銷售情況售罄目標客群針對高端客戶，以私營業(yè)主為主，客戶以市區(qū)為主，其他區(qū)域較少。近況分分析：：該項目目可作作為區(qū)區(qū)域內內高端端項目目的標標桿，，其其價格格也是是本區(qū)區(qū)域的的標桿桿，其其目標標客群群與本本項目目也有有一定定的差差異化化。目前，，該項項目銷銷售已已結束束，鑒鑒于其其地理理位置置和建建筑形形態(tài)來來說對對本項項目有有一定定的參參考價價值。。對手二二：隆隆基·金金禧園園二市場··掃掃描描建筑形態(tài)多層、多層帶電梯總體量約9。6萬銷售均價2100元/㎡銷售情況90%以上目標客群中檔產(chǎn)品，客戶主要為區(qū)域內企事業(yè)單位職工、周邊固定居民和新鄉(xiāng)縣的區(qū)域內目標客群。近況分分析：：此項目目產(chǎn)品品以多多層產(chǎn)產(chǎn)品為為主，，其中中有多多層帶帶電梯梯的創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品。。作為區(qū)域內內中高高檔樓樓盤產(chǎn)產(chǎn)品的的代表表。目目前銷銷售已已進入入清盤盤期，，無后后續(xù)開開發(fā)量量，未來對本項項目入入市銷銷售影影響不不大，，可作為為本項項目的的參考考對象象，對項目目的價價格制制定以以及目標標客群群的研研究和和把控控，提提供一一定的的參考考依據(jù)據(jù)。對手三三：青青青家家園建筑形態(tài)多層、小高層總體量約9.3萬平米銷售均價多層：2100元/㎡小高層：2300元/㎡銷售情況三期：90%四期：1.6萬平米目標客群中高檔產(chǎn)品，目標客群與隆基金禧園的目標客群基本一致。近況分分析：：產(chǎn)品較較為新新穎，，為高高新區(qū)區(qū)目前前的代代表項項目。。項目目共分分為4期開開發(fā)，，目前前在售售為第第3期期。目前銷銷售情情況良良好，，3期期銷售售已基基本完完畢，，4期期以多多層為為主，，預計計在明明年推推出。。該項項目4期為為多層層產(chǎn)品品，與與本項項目產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)不不同。。可將將其3期作作為本本項目目的參參考對對象，，進行行研研究。。二市場··掃掃描描二市場··掃掃描描NO.3區(qū)區(qū)域域市場場未來來預測測區(qū)域發(fā)發(fā)展模模式將將由狂狂飆式式轉為為平穩(wěn)穩(wěn)式發(fā)發(fā)展模模式。。政府發(fā)發(fā)展重重心的的轉移移和區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展的的初步步成熟熟，為為該區(qū)區(qū)域未未來的的發(fā)展展放方方向奠奠定了了基調：：將會會向平平穩(wěn)發(fā)發(fā)展的的模式式轉化化。未來市市場供供應量量將會會有所所降低低，市市場存存量相相對不不足。。目前，，該區(qū)區(qū)域內內主要要樓盤盤銷售售已基基本進進入尾尾期，，市場場現(xiàn)有有存量量不足足。未未來新新增樓樓盤有限限，市市場供供應量量會相相對降降低，，而目目前市市場的的剛性性需求求仍將將持續(xù)續(xù)一段段時期期，市市場存量量相對對不足足。高層和和小高高層將將會成成為該該區(qū)域域的產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)發(fā)展趨趨勢。。受土地地稀缺缺性和和整體體發(fā)展展形勢勢影響響，未未來高高層和和小高高層將將會成成為市市場主主流。。區(qū)域主主力戶戶型將將會逐逐步減減弱，，向緊緊湊型型和實實用性性轉化化。受“國國六條條”政政策和和目前前宏觀觀發(fā)展展趨勢勢影響響，戶戶型將將逐步步緊湊湊。二市場··掃掃描描NO.4項項目目自身身SWOT分析析S（優(yōu)優(yōu)勢勢））：：w（劣劣勢勢））：：O（機機會會））：：T（風風險險））：：1.緊緊鄰鄰新飛飛大道道的地地段優(yōu)優(yōu)勢2.特特有有小戶戶型的的稀缺缺優(yōu)勢勢3.公公眾眾對該該區(qū)域域的認認可優(yōu)優(yōu)勢與周邊邊準現(xiàn)現(xiàn)房項項目的的比較較劣勢勢。4.一一期期現(xiàn)房房實景景的品品牌優(yōu)優(yōu)勢1.新新飛大大道上上高層層產(chǎn)品品的空空白2.區(qū)區(qū)域市市場的的存量量不足足3.體體量小小，““短平平快””的操操作成成功機會較較大。。4戶戶型型較主主流戶戶型更更緊湊湊實用用。政府發(fā)發(fā)展重重心的的東移移，所所帶來來的潛潛在影影響力力。定位··支支點點項目定定位突突破方方向關于定定位…………..定位是是對項項目自自身潛潛在的的價值值進行行突破破重組組和挖挖掘升升華。。好的定定位等等于成成功的的一半半項目定定位核心價價值定位項目價價格定位目標客客群定位三定位··支點點NO.1核核心價價值定定位核心價價值延展區(qū)域價價值產(chǎn)品價價值軟性價價值項目價價值的的挖掘掘區(qū)域潛潛力、、地段段優(yōu)勢勢、戶戶型特點、、產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)、建建筑特特色、、高性價價比、、品牌牌服務務等………三定位··支點點區(qū)域價價值延延展區(qū)域價價值挖挖掘高新區(qū)區(qū)·新新飛大大道升升級絕絕版高高層，，現(xiàn)存存的標標桿。。高新技技術開開發(fā)區(qū)區(qū)———新飛飛大道道之價價值引引力：：新飛大大道是是新鄉(xiāng)鄉(xiāng)市目目前南南北的的景觀觀大道道。新飛大大道是是新鄉(xiāng)鄉(xiāng)市的的核心心軸線線，更更是高高新區(qū)區(qū)的交交通動動脈。。新飛大大道是是新鄉(xiāng)鄉(xiāng)市高高尚居居住社社區(qū)的的集中中地和和樞紐紐新飛大大道也也是新新鄉(xiāng)市市商品品房市市場發(fā)發(fā)展的的起源源地和和成長長地。。因此，，我們們對項項目除除要挖挖掘作作為宏宏觀背背景下下的高高新技技術開開發(fā)區(qū)區(qū)的發(fā)發(fā)展含義外外，更更應該該將焦焦點放放在更更為準準確的的花園園路上上。三定位··支點點產(chǎn)品價價值挖挖掘新飛大大道上上僅存存的絕絕版高高層產(chǎn)品價價值延延展產(chǎn)品形形態(tài)-------高層層產(chǎn)品品（大眾眾化產(chǎn)產(chǎn)品，，區(qū)域域存量量不足足，相相對稀稀缺））高層的的產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)比較較符合合區(qū)域域內未未來的的發(fā)展展趨勢勢，屬屬于大大眾化化產(chǎn)品品。但但項目目緊鄰鄰新飛飛大道道，區(qū)區(qū)域內內目前前市場場存量量不足足，產(chǎn)產(chǎn)品相相對稀稀缺，，成就就了本本項目目新飛飛大道道絕版版高層層的優(yōu)優(yōu)勢。。戶型特特點———中中小戶戶型（戶型型面積積比主主流面面積小小10—15㎡㎡，且且戶型型種類類豐富富）。。目前產(chǎn)產(chǎn)品戶戶型面面積比比目前前市場場主流面面積小小10—15㎡㎡，總總價少少了3萬萬元左左右。?；痉夏磕壳俺浅鞘兄髦髁髻徺彿咳喝后w需需求以以及消消費者者對高高新區(qū)區(qū)購房房心理理期待待。三定位··支點點軟性價價值挖挖掘借一期期之勢勢銷二二期之之量軟性價價值延延展盛潤品品牌本地品品牌：：經(jīng)過過多個個項目目開發(fā)發(fā)運作作和多多年的的推廣廣及品品牌塑塑造，，盛潤潤的企企業(yè)品品牌得得到業(yè)業(yè)界同同仁的的尊重重，同同時也也得到到了消消費者者的認認可，，成成功樹樹立自自身的的品牌牌性和和企業(yè)業(yè)美譽譽度。。一期品品質經(jīng)過一一期的的培養(yǎng)養(yǎng)和塑塑造，，本本項目目即將將成為為成熟熟社區(qū)區(qū)，較較高品品質在在彰顯顯盛潤潤品牌牌實力力的同同時，，也給給消費費者留留下關關于二二期的的美好好期待待。一期業(yè)業(yè)主利用一一期業(yè)業(yè)主的的資源源優(yōu)勢勢進行行客戶戶關系系傳播播。三核心價價值整整合高新區(qū)區(qū)的獨獨特居居住價價值新飛大大道的的居住住引力力品牌實實力和和一期期產(chǎn)品品的實景效效應和和軟軟性服服務大眾化化產(chǎn)品品市場主主流產(chǎn)產(chǎn)品軟性價價值產(chǎn)品價價值區(qū)域價價值突破核心價價值定定位：：新飛大大道絕絕版高高層精精英英居所所定位··支點點三挖掘NO.2目目標客客群定定位定位··支點點三重點挖挖掘老老客戶資源源和投投資客客準確地地把握握目標標客群渠渠道，，是項項目成功功銷售售的基基石。渠道一一：對該區(qū)區(qū)域有有居住住情結結，區(qū)區(qū)域企企業(yè)職職工和和私營營業(yè)主主。（與與其他他競爭爭對手手共享享此客客戶群群體））渠道二二：看重該該地段段投資資價值值的投投資客客（主要要針對對小戶戶型））渠道三三：了解該該區(qū)域域，向向往生生活在在該區(qū)區(qū)域的的市區(qū)區(qū)其他他區(qū)域域或周周邊縣縣市的的客戶戶。渠道四四：本項目一期所所積累的老客戶資源及及其所帶來的的新客戶資源源。四大目標客群群渠道NO.4價價格定位定位·支點三建業(yè)·天鵝堡隆基·金禧園青青家園高層、小高層層多層帶電梯多層、小高層層區(qū)域內代表樓樓盤均價：2800元/平米米均價：2100元/平米米均價：2300元/平米米結論：建筑形形態(tài)與本案一一致，但定位位不同，可作作為該區(qū)域的的價格標桿，，進行參考。。結論：建筑形形態(tài)與本案不不同，其目標標客群定位也也有差異，同同樣可作為參參考對象，不不做重點研究究。結論：其小高高層價格可作為本項目價格格定位的重要要市場依據(jù)尋找價格標桿本案價格定位位：均價2350元/平平米------2450元/平米米營銷·策動四NO.1營營銷目標標總銷售周期：：07年12月月------08年5月（６個月）主力銷售周期期：０８年２月－－－０８年４４月（３個個月）總銷售面積：：實現(xiàn)總銷售面面積的90%，約1.4萬平米總銷售套數(shù)：：實現(xiàn)銷售房源源約150套總銷售金額：：實現(xiàn)合同銷售售金額約3360萬，約占總銷售售金額的90%。春節(jié)前回款目目標：５００萬（說明：價格格按均價2400元/平平米計算。））營銷·策動四NO.２營營銷思路核心營銷基調調－－“短、、平、快”的基調核心銷售策略略－－“閃電戰(zhàn)”策策略根據(jù)項目體量量小、戶型種種類豐富、具具備差異化等等特點，確定項目“短短、平、快””的營銷基調，，追求速度致致勝，確定流流量最大化的的基本原則。。借助節(jié)點事件件營銷啟動，集中力量，全全部推出，一一鼓作氣，速速度致勝，快快速回籠資金。營銷·策動四NO.２具具體營銷方式式結合項目的銷銷售目標和項項目的營銷思思路，針對本本項目的營銷銷方式我們提提出了下述兩種營營銷模式：互動營銷+會員營銷互動營銷：利用項目一期期老客戶資源源，借助恰當當?shù)墓?jié)點，進進行互動活動動或是能直接接帶來銷售的促銷活動動：如利用一一期交房的節(jié)節(jié)點，進行節(jié)節(jié)點營銷活動動，推出“老老客戶帶新客戶”等公關關性活動。會員營銷：在項目銷售前前期進行VIP會員卡的的認籌發(fā)放活活動，根據(jù)戶戶型及認籌金金額的不同，設置為金金卡和銀卡兩兩種優(yōu)惠程度度不同的會員員卡，以此來來回籠部分資資金。營銷·策動四NO.3特特殊營銷方式式在上述兩種營營銷模式的之之外，針對項項目的工程進進展情況，另另外再推出一一種特殊的營銷方式：品牌體驗模式式營銷品牌體驗：利用一期成熟熟社區(qū)的品質質和體驗，形形成消費者對對盛潤品牌的的信賴。因此此，盛世年華一期必須須在交房之后后，通過社區(qū)區(qū)園林景觀的的完善；物業(yè)業(yè)管理的人性性化和細節(jié)品質的雕琢，，使其盡快成成為一個具有有吸引力的樣樣板社區(qū)，實實景樣板的說說服力是驚人的，也是對對二期銷售無無聲的宣傳和和支持。營銷·策動動四NO.3價價格走勢勢策略銷售時間線線價格走勢線線認籌期公開銷售期期持續(xù)銷售期期尾盤期確定入市價價格價格第二次次上調價格第一次次上調價格第三次次上調價格走勢圖圖均價：2350元/平米均價：2400元/平米均價：2450元/平米均價：2600元/平米說明：在整體的價價格走勢過過程中，建建議進行3次價格的的提升，以以確保在控控制銷售速速度的同時時，兼顧項項目的利潤潤。（價格格需要在認認籌期間就就要推出））尾盤期保持持高價格，，在確保利利潤的同時時提升和塑塑造形象。。營銷·策動動四NO.4階階段銷售售計劃準備期認籌期公開銷售期期持續(xù)銷售期期尾盤期12月份認籌相關事事宜準備借助交房契契機開始進進行認籌正式開始發(fā)發(fā)售，價格格提升08年1月月初08年3月月初08年4月月中旬08年5月月中旬價格提升進進行第二次次提升價格提升進進行第三次次提升，作作為標桿階段銷售目目標分解：：08年1月月—3月初初，認籌客客戶蓄水200組，，資金回籠籠約500萬；08年3月月---4月，實現(xiàn)現(xiàn)銷售100套，回回籠資金約約2600萬（總總銷售金額額）；08年4月月---5月，實現(xiàn)現(xiàn)總銷售160套，，總回籠資資金約3360萬（（占總銷售售金額的90%）推廣·謀劃五NO.1推推廣基基調注重推廣的的實效性，，以事件活活動推廣為為主，媒體體推廣輔助助，以最有效的的推廣組合，實現(xiàn)現(xiàn)項目的成成功銷售。。總思路路：科學合理的媒介組合先聲奪人的的現(xiàn)場包裝裝有效實用的活動推廣推廣組合拳拳NO.2推推廣組組合拳拳推廣·謀劃五現(xiàn)場包包裝裝項目外圍環(huán)環(huán)境包裝區(qū)域攔截：：將項目現(xiàn)場圍墻重重新全線筑筑高，并進進行搶眼廣廣告包裝。精神導向：：在項目附近近設置導示系統(tǒng)---導導示牌（在在新飛大道道或是化工工路上），，吸引客戶眼球球，攔截客客戶。銷售中心包包裝外圍廣場：：設置燈桿旗旗以及精神神堡壘，進進行客戶引引導和廣告告宣傳。內部包裝：：1）建議針針對此次推推售樓宇，，單獨設置置一套樓宇宇單體模型型及戶型模模型。2）結合推推售產(chǎn)品特特色，進行行相應的廣廣告包裝。。推廣·謀劃五媒介組組合組合原則：：大眾媒體和和終端媒體體相結合；；廣泛傳播與與小眾營銷銷相結合組合方式：：戶外+公公交廣告告+短信廣廣告+宣宣傳派單重要媒體：：戶外—大眾媒體體，廣泛傳傳播-----主題題：新飛大道··絕版高層層·精英居居所主要媒體：：公交廣告---大眾眾媒體，廣廣泛傳播-----主題：2007新新飛大道高高層收官之之作次要媒體：：短信廣告----終終端媒體，，準確打擊擊—主題：：2007新新飛大道高高層收官之之作重要結點的的優(yōu)惠活動動信息常規(guī)媒體：：宣傳派單—終端媒體體，準確打打擊-----主主題：項目形象地地塑造和宣宣傳。推廣·謀劃五活動推推廣廣活動推廣手手段：節(jié)點活動推推廣+親親民活活動推廣節(jié)點活動推推廣：利用節(jié)假日日（春節(jié)））或是項目目進程特殊殊節(jié)點（交交房時），，進行促銷推廣，重重點在于加加速項目的的銷售進度度，加速資資金回籠。。親民活動推推廣：組織一系列列互動性強強、參與性性強親民活活動，吸引引公眾參與與，制造公眾效應（如：老客客戶帶新客客戶），在促進銷售售的同時，，提升項目目的公眾影影響力。推廣·謀劃五NO.3廣廣告告表現(xiàn)現(xiàn)案名名：盛世經(jīng)經(jīng)典結合二期產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)，，建議在項項目一期案案名的基礎礎上，進行行延伸，給給二期賦予予一個新的的案名如下：：釋義：經(jīng)典釋義：：人類共有的的特殊記憶憶，文明的的精彩片段段，具有恒恒久留存的的價值。盛世經(jīng)典：：（案名保持持與一期的的聯(lián)系性，，并從絕版版高層訴求求升華為經(jīng)經(jīng)典生活訴訴求。）經(jīng)典（價值值提煉）：：新飛大道旁旁最后的高高層，經(jīng)典典戶型，高高性價比，，創(chuàng)造樓市市經(jīng)點，演繹經(jīng)典生生活。主推廣語：：新飛大道··絕版高層層·精英居居所攻擊·執(zhí)行六NO.1攻攻擊節(jié)點點綜述根據(jù)前面階階段銷售計計劃排期，，可以得得出如下攻攻擊點：項目開始蓄蓄水-----------12月上上旬一期交房節(jié)節(jié)點-----------12月31日二期認籌開開始-----------08年1月開始二期認籌結結束----------08年2月月底二期公開銷銷售----------08年3上上旬二期尾盤銷銷售----------08年5月月說明：根據(jù)據(jù)上述六大大營銷節(jié)點點，將項目目銷售周期期劃分為：：準備期-----認認籌期----公開開銷售期------持續(xù)強強銷期-----尾尾盤期攻擊·執(zhí)行六NO.2銷銷售執(zhí)行行準備期期時間節(jié)點：：07年12月30日前主要工作：：1）銷售團團隊的組建建，培訓，，以及銷講講的制作。。2）項目相相關宣傳資資料和銷售售物料的準準備3）項目現(xiàn)現(xiàn)場的包裝裝（圍墻、、導示系統(tǒng)統(tǒng)的重新更更換）。4）銷售中中心的廣告告包裝及沙沙盤模型的的制作。5）一期交交房的準備備工作。6）針對老老客戶資料料的梳理及及資料庫的的建立。階段營銷目目標：為一一期的交房房和二期的的啟動做準準備。圍墻模式參參考圖片攻擊·執(zhí)行六認籌期期時間：12月31日日----08年2月底核心策略：：借助交房房契機，深深度挖掘和和利用老客客戶資源，，低調認籌籌，口碑傳傳播。主要工作：：1）做好交交房工作的的同時，借借助交房房契機，開開始開展““老客戶帶帶新客戶””的優(yōu)惠活活動，為項目目二期蓄水水。老客戶帶新新客戶活動動內容：以以禮品贈送送貫穿活動動始終。具具體來說：：方案一：凡一期老客客戶成功介介紹新客戶戶交納認購購金者，均均贈送食食用油1桶桶（或是門門墊一個））方案二：凡一期老客客戶成功介介紹新客戶戶最終成交交者，均贈贈送一年的的物業(yè)費。。攻擊·執(zhí)行六2）做好項項目二期的的認籌蓄水水工作（同同時在此之之前，做好好項目認籌籌合同及購購房合同，為項目目認籌和公公開銷售做做準備）。。說明：在認認籌期間，，對外公布布均價（但但具體價格格暫不公布布），定房房型但不定定房源。具體會員卡卡優(yōu)惠策略略：銀卡：小小戶型（（50平米米以下），，交2萬萬沖抵2.5萬房款款。金卡：大大戶型（（50平米米以上），，交3萬萬沖抵4萬萬元房款。。認籌基本策策略：采用VIP會員卡排排號的方式式認購，集集中客戶以以排號順序序選房。會會員卡也也根據(jù)房型面積段段的不同，，分為金卡卡和銀卡，，根據(jù)卡的的不同確定定不同的優(yōu)優(yōu)惠金額。。階段營銷目目標：實現(xiàn)現(xiàn)認籌200組準客客戶，實實現(xiàn)資金回回籠約500萬。攻擊·執(zhí)行六傳播播策策略略：：低調調入入市市，，制制造造神神秘秘，，利利用用老老客客戶戶資資源源，，進進行行口口碑碑傳傳播播媒體體計計劃劃：：1））戶戶外外：：建建議議在在新新飛飛大大道道和和人人民民路路兩兩處處進進行行戶戶外外廣廣告告布布置置。。主題題：：盛盛世世經(jīng)經(jīng)典典面面世世信信息息如如：：2007新新飛飛大大道道高高層層收收官官之之作作2））公公交交廣廣告告（（含含車車亭亭））：：重重點點鎖鎖定定開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)域域內內。。主題題：：盛盛世世經(jīng)經(jīng)典典面面世世及及認認購購信信息息如如：：2007新新飛飛大大道道高高層層收收官官之之作作3））進進行行單單頁頁派派發(fā)發(fā)4））短短信信廣廣告告：：重重點點客客戶戶的的準準確確打打擊擊主題題：：盛盛世世經(jīng)經(jīng)典典認認購購信信息息5））一一期期業(yè)業(yè)主主的的小小范范圍圍傳傳播播。。6））借借節(jié)節(jié)點點（（春春節(jié)節(jié)））進進行行事事件件營營銷銷。。攻擊擊·執(zhí)行行六公開開發(fā)發(fā)售售期期時間間：：08年年3月月初初----08年年4中中旬旬核心心策策略略：：將將準準客客戶戶轉轉化化為為成成交交客客戶戶，，實實現(xiàn)現(xiàn)盛盛世世經(jīng)經(jīng)典典的的熱熱銷銷，，資資金金迅迅速速回回籠籠。。工作作執(zhí)執(zhí)行行：：有效效利利用用老老客客戶戶資資源源和和相相應應的的優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策的的刺刺激激，，加加速速實實現(xiàn)現(xiàn)準準客客戶戶轉轉化化，，最最大大限度度地地將將其其轉轉化化為為有有效效客客戶戶，，盡盡快快簽簽約約，，實實現(xiàn)現(xiàn)資資金金的的快快速速回回籠籠，，達達到到流流量量最最大化化的的目目的的。。同同時時，，針針對對價價格格進進行行第第一一次次提提升升，，以以兼兼顧顧項項目目利利潤潤。。階段段營營銷銷目目標標：：實現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售100套套，，回回籠籠資資金金約約2600萬萬（（合合同同金金額額））。。攻擊擊·執(zhí)行行六持續(xù)續(xù)銷銷售售期期時間間：：08年年4月月下下旬旬----08年年5中中旬旬核心心策策略略：：借借助助媒媒體體組組合合和和房房展展會會的的展展示示推推廣廣，，進進行行項項目目促促銷銷去去化化。。工作作執(zhí)執(zhí)行行：：借助助房房展展會會契契機機，，并并配配以以相相應應的的媒媒體體組組合合，，推推出出一一系系列列促促銷銷活活動動，，加加速速項項目目的的銷售售。。同同時時，，再再次次針針對對項項目目價價格格進進行行提提升升，，注注重重對對利利潤潤的的進進一一步步回回收收。。階段段營營銷銷目目標標：：實現(xiàn)現(xiàn)總總銷銷售售160套套，，回回籠籠資資金金約約3300萬萬（（合合同同金金額額）），，占占總總銷銷售售額額的的約約90%。。尾盤盤期期時間間：：08年年5月月中中旬旬以以后后核心心策策略略及及工工作作：：在持持續(xù)續(xù)進進行行銷銷售售的的同同時時，，再再一一次次提提升升價價格格，，將將其其作作為為本本項項目目的的價價格格標標桿桿，，進進行行項目目形形象象的的拔拔高高。。階段段營營銷銷目目標標：：銷售售層層面面：：剩余余房房源源的的去去化化，，剩剩余余資資金金的的回回收收（（約約500萬萬））。。品牌牌形形象象方方面面：：通過過價價格格的的拉拉升升，，進進一一步步提提升升本本項項目目的的項項目目品品質質和和檔檔次次，，以以及及進一一步步塑塑造造企企業(yè)業(yè)形形象象和和企企業(yè)業(yè)品品牌牌。。攻擊擊·執(zhí)行六謝謝！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。01:25:4001:25:4001:251/6/20231:25:40AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2301:25:4001:25Jan-2306-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。01:25:4001:25:4001:25Friday,January6,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2301:25:4001:25:40January6,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。06一月20231:25:40上午01:25:401月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月231:25上上午午1月-2301:25January6,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/61:25:4001:25:4006January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周