2021年房地產(chǎn)項目市場分析報告

2021年房地產(chǎn)項目市場分析報告房地產(chǎn)市場分析報告1隨著我縣經(jīng)濟的快速發(fā)展,居民生活水平日益提高,教育.住宅.汽車.通信已成為新的消費熱點,尤其是住宅消費成為民眾首選.我縣的房地產(chǎn)業(yè)從_98年開始,受住房體制改革的刺激,市場消費得到實質(zhì)性的啟動,目前,商品住房建設進入高潮,縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園,榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū).__年,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費（營業(yè)稅.企業(yè)所得稅.土地增值稅.契稅）和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財政收入1/5,房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一.為促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展,筆者對對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀.存在的問題等情況進行了調(diào)研,形成了一些認識與思考.一.我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀（一）縣城基本概況.永興縣地處湖南省東南部.郴州市北陲,東鄰資興,南連蘇仙,西靠桂陽,北接安（安仁）耒（耒陽）,全縣轄8鎮(zhèn)_鄉(xiāng),土地總面積為_79.4平方公里,占湖南省土地總面積的0.93%,全縣人口63.85萬,是郴州市人口第二大縣,縣城區(qū)面積約_平方公里,城市化率達到36.75%.根據(jù)__年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,我縣城區(qū)常住人口約_萬,城區(qū)戶籍約3萬戶,城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米.（二）房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情況.目前,我縣三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有_家,具有四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家.近幾年我縣高品房年平均開發(fā)量達_.8萬平方米.其中:__年開發(fā)量1._萬平方米,完成投資0.56億元;__年開發(fā)量達_.7萬平方米,完成投資1._億元;__年_.69萬平方米,完成投資2._億元;__年開發(fā)量35.9萬平方米,完成投資4.37億元.__年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元,房屋施工面積25._萬平方米,房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售面積6.78萬平方米.（三）商品房銷售及價格情況:__年,我縣商品房銷售面積1.1萬平方米,住宅均價_93元/平方米;__年,我縣商品房銷售面積_.4萬平方米,住宅均價_69元/平方米;__年,我縣商品房銷售面積_.2萬平方米,住宅均價__元/平方米;__年,我縣商品房銷售面積_.9萬平方米,住宅均價_80元/平方米;___,1-6月縣城區(qū)普通住房均價為_58元/平方米,電梯房均價為2350元/平方米,商業(yè)用房均價為4495元/平方米.1.需求方面分析:一是進城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求.隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進及農(nóng)村富余勞動力的轉移,不少農(nóng)民進城先租房,做點小本生意,積累一定資金后,購買小面積居室或二手房,以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房,這是欠發(fā)達地區(qū)大部分外出打工人員的中遠期目標.二是居民改善居住條件的升級性需求.三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高.四是消費觀念與時俱進,對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉變,住房升級需求強烈.五是儲蓄存款利率走低,國債發(fā)行量小,股票投資風險大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下,不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè).2.成本方面分析:目前我縣多層住宅成本價在__-__元/平方米,高層建筑成本價在__-__元/平方米左右.造成房價成本上漲的主要原因:一是土地價格上漲直接導致房地產(chǎn)價格整體走高.近年來,政府加強土地總量控制,實行統(tǒng)一公開拍賣,土地交易價格節(jié)節(jié)攀升.二是稅費增加推動成本上升.房地產(chǎn)方相關的稅費多達_多種,且均有不同程度上漲,增加了成本.三是建材價格及人工費等也在上漲,也增加了商品房建筑成本.鋼鐵.水泥等建筑材料價格不斷上升,直接增加了商品房的建筑成本,是導致房價上漲的一個原因.四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目都是成片開發(fā),品質(zhì)不斷提高,環(huán)境改善了,售后服務.物業(yè)管理也跟進了,都相應增加了商品房開發(fā)成本,從而拉動住房價格的上漲.二.我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題（一）市場不景氣.受國際金融危機和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響,居民消費預期下降,消費信心不足,觀望情緒濃厚,對高層建筑的電梯維修更換.供水供電等不可預測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮,加之到縣外購房者的外流量增多,導致我縣銷售進度放緩,銷售面積減少,部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷.（二）總體規(guī)劃滯后.在開發(fā)建設過程中,存在著盲目開發(fā)現(xiàn)象.占地混亂,沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域,不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小,檔次低.環(huán)境差.用地的規(guī)劃布局不合理,商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜,缺乏層次感.（三）樓盤戶型比例不盡合理.目前,我縣房產(chǎn)市場上的住房主要以90平米-_0平米的戶型為主,而小戶型的住房為數(shù)較少,不能滿足中低收入家庭的購房需求.因為大戶型的房屋結構其開發(fā)成本較小戶型來說要低,開發(fā)利潤空間大,開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅.（四）資金鏈緊張.房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),資金投入量大,建設周期長.而我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè),自有資金少,以期房預售為主,主要依靠滾動發(fā)展.在房地產(chǎn)銷售旺季,房屋銷售順暢,資金回籠快,擴大投資呈良性發(fā)展趨勢;但在銷售淡季,特別是受__年金融危機的影響和市場不景氣,商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩,資金周轉困難,賴以發(fā)展的資金鏈受到了較大的影響.（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力不強.我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在的_家,以前大的項目都是外地企業(yè)來投資的,目前只有浴榮國際新城.昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的.總的來說,縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小.實力不強,開發(fā)產(chǎn)品品位不高.（五）住房二級市場不夠活躍.近年來,我縣住房二級市場（二手房交易市場）的交易量較以往有所增加.但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢,對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大.主要原因:一是房屋交易信息不暢,交易行為不夠規(guī)范,相關服務發(fā)展滯后;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費者在購房觀念上總想一步到位,二手房并不作為首選目標,對消費者的吸引力有限.（七）.建筑風格單一.大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低,技術含量低,開發(fā)樣式單一,設計千篇一律,缺少特色,造成建設檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào).在經(jīng)濟利益趨動下,不顧規(guī)劃設計,在審批土地上多蓋樓.少建綠地的情況嚴重,大部分小區(qū)綠地都被小房.車庫擠占,綠地面積根本達不到設計要求.小區(qū)內(nèi)配套設施不完善,缺乏統(tǒng)一標準,比較落后.（八）物業(yè)管理滯后.我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè),8個小區(qū)實行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位.發(fā)展滯后的問題.大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的,處在〝誰開發(fā).誰管理〞的階段,房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā).銷售,忽視物業(yè)管理,物業(yè)管理市場化運營沒有啟動,缺乏競爭.各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機制沒有建立,關心小區(qū).自覺參與的意識和氛圍沒有形成.（九）非市場化動作依然存在.〝委托代建〞.〝定向開發(fā)〞等變相福利分的現(xiàn)象.利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結合部利用安置用地.集體土地進行〝小產(chǎn)權房〞開發(fā)仍然存在,給我縣房地產(chǎn)消費市場造成了一定的的沖擊.三.加快我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議針對存在的問題,必須以科學發(fā)展觀為指導,把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生.推動大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來抓.圍繞實現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目標,加強宏觀指導,完善發(fā)展規(guī)劃,落實調(diào)控措施,確保市場供需大體平衡,城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障,城市化率及縣城品位得到進一步提升.（一）制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī).把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入縣經(jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃,作為保障和改善民生.推動經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來抓.圍繞經(jīng)濟社會發(fā)展目標的總體建設布局,制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,落實建設項目和年度計劃,確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進.健全房地產(chǎn)開發(fā)投資機制,引導外來企業(yè)和資本投資開發(fā),不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率.結合修編全縣總體規(guī)劃,盡快制定〝__〞住房建設規(guī)劃,健全和完善住房建設片區(qū)詳細規(guī)劃,為打造山水宜居的旅游城市.改善居民住房條件.全面提升縣城建設品位提供有效保障.（二）控制土地開發(fā)規(guī)模.建議每年年初,向社會公布本年度擬出讓土地計劃.具體的規(guī)劃設計條件,做到有計劃地出讓,并接受社會監(jiān)督;出讓土地量,按每年開發(fā)_.5萬平方米左右（_80套）建筑面積來控制,按照容積率1.5計算,共_0畝土地.同時,房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模應在4萬平方米以上,對不足4萬平方米的不予審批,項目控制模式為〝組團-小區(qū)〞式,實行帶方案招標出讓,開發(fā)方式上鼓勵在新區(qū),住宅結構上鼓勵高層住宅建設,主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實力,確保小區(qū)品位的提升.在此基礎上,政府采取有效措施,沿每年基礎設施的投資方向合理儲備土地,土地的儲備量為建設用地量的_-_%,用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場.（三）控制單位自建住房.為滿足職工住房需求,通過市場改善住房條件,建設部.監(jiān)察部.國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]_6號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào),〝自本通知下發(fā)之日起,一律停止審批黨政機關集資合作建房項目.嚴禁黨政機關.公用事業(yè)單位利用職權或其影響,以任何名義.任何方式搞集資合作建房,超標準為本單位職工牟取住房利益.〞因此,機關單位.公用事業(yè)單位住房改造要走法制化.正規(guī)化軌道.要樹立〝要住房,找市場〞的觀念,杜絕新的住房實物分配和〝委托代建〞.〝定向開發(fā)〞〝聯(lián)合建房〞等變相福利分房的現(xiàn)象.（四）注重開發(fā)梯次結構.一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結構.以保障性住房建設為重點,加快廉租房.啟動經(jīng)濟適用房建設和普通商品住房建設步伐,適時規(guī)劃建設一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū),完善服務功能,提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準,努力構建相互促進.互為補充的住房供應體系,滿足不同層次住房需求.二是控制住房建設戶型結構.控制普通商品房開發(fā)套型面積和價格,保持中低價位住房市場適度供應量.三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結構.制定房地產(chǎn)開發(fā)相關優(yōu)惠政策,鼓勵和引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴大投資領域,圍繞城市建設和服務業(yè)發(fā)展需要,主動投資商場.賓館.酒店等商業(yè)用房開發(fā),帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展.四是引導.扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,提高物業(yè)管理水平及服務質(zhì)量.（五）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境.在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設時,本著〝誰受益,誰服務〞的原則,供水.供電.供氣.廣電.郵電.通訊.電信部門必須將水網(wǎng).電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡設施統(tǒng)一鋪設至項目紅線,并預留接口.政府要不斷加大投入,著力改善道路.交通等城市基礎設施,加強教育.衛(wèi)生.文化等民生工程建設,創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,以吸引實力更強的房地企業(yè)來我縣投資.（六）破_解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸.受__年全球性金融危機及房產(chǎn)市場不景氣的影響,加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張.政府要當好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的〝紅娘〞,建立良好的組織平臺.運行平臺.管理平臺,形成政府.房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系,促進銀企對接,盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈.（七）培育龍頭企業(yè).引導縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過重組.兼并.控股等多種方式實行強強聯(lián)手,拓寬發(fā)展思路,優(yōu)化管理模式,樹立品牌意識,打造精品建設,爭取做成一批有概念.有主題.有規(guī)模的房地產(chǎn)項目,同時要引進一批有實力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資,帶動和推進我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展,把我縣建設成全市最為適宜居住的縣城之一.（八）保障低收入家庭住房需求.相關部門要加大廉租房的建設資金的籌集力度和啟動公共租賃房.經(jīng)濟適用房建設,增加有效供給,完善廉租房的租住.退出.后期管理和公共服務制度,建立健全以經(jīng)濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系,解決低收入困難家庭的住房問題.（九）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場.進一步促進住房二級市場和租賃市場發(fā)展,促進住房梯度消費,引導居民的住房消費習慣,形成合理的住房消費需求,以推動我縣居民住房消費結構的優(yōu)化升級,使住房一.二.三級市場進入一個有效互補的良性循環(huán).（十）規(guī)范房地產(chǎn)市場.一是加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全程監(jiān)管,加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度,堅持整頓與規(guī)范相結合,嚴格按照國家相關文件要求,加大執(zhí)法力度,全面完成房地產(chǎn)市場秩序的治理整頓工作,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營審批程序,堅決杜絕或重點查處無資質(zhì)或無效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為,為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境;二是建立市場預預警預報體系.建立多部門參與的房地產(chǎn)市場預警預系統(tǒng)建,定期收集房地產(chǎn)市場的各項數(shù)據(jù)和信息,認真做好房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析與市場發(fā)展形勢預測,為政府宏觀調(diào)控,穩(wěn)定住房價格提供強有力的支持,實現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享,實現(xiàn)政府.企業(yè).公眾的直接溝通和互動.三是加強住調(diào)查,規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查.（作者分別系縣建設局副局長.房產(chǎn)局局長.縣房產(chǎn)局副局長）房地產(chǎn)市場分析報告2一.背景介紹從___年至今,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽.發(fā)展.壯大的規(guī)模態(tài)勢,企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進.據(jù)不完全統(tǒng)計,__市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,有項目企業(yè)預計3_余個.單拿__為例,房地產(chǎn)企業(yè)已達428家,開發(fā)項目_0余個,我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展.___年稅收收入0.9億,___年截止_月份,已增到_億,房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上.可以說,房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況.縱觀___年-___年__市房地產(chǎn)走勢,我們發(fā)現(xiàn),在經(jīng)歷了〝控制房價過快上漲〞〝抑制房價過快上漲〞〝遏制部分城市房價過快上漲〞的過程中,__市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,受政策影響不大.在剛剛閉幕的十八屆三中全會上,關于對財稅體制的改革,集體土地使用權的變化,以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響.我們辯證地得出結論,對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,而對非普通住宅.商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降.二.影響房價的變動因素土地費用:目前這是重要組成部分.政府是土地財政,財政中一大部分源于政府轉讓土地使用權的收入,也就是賣地,地價越高,土地成本越大,這部分成本都會轉稼到消費者頭上.隨著改革力度加大,中央對財稅體制的改革,土地財政的現(xiàn)象會逐步改善,那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大,也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變,根據(jù)經(jīng)濟學中需求供給函數(shù)的變化,供給增多,則同樣的均衡量下,均衡價格下降,因此這是對房價的重要影響因素.稅金及費用:___年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7%左右,目前的稅負率近_%.拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說,當年的銷售收入過1.2億/80套,新增稅負就要達到6_萬,平均每套房多承擔稅負7.5萬,平均每平米房價增加535元.房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀:對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收,從租按照_%,但對國家機關企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅,對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅.三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認為開征的可能性很小.那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價,所以我們認為普通住宅會按照市場供求關系確定價格,從趨勢來看應該是上升的.對于非普通住宅,利潤空間較大.我們做過調(diào)查,恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,開盤時4萬/平米,目前已升至6萬/平米.隨著房產(chǎn)稅的開征,投資者會轉向別的投資市場,導致市場上房屋供大于求房價會下跌.拿星河灣來說,開盤時一房難求2萬/平米,到目前已降至1.8萬/平米,該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢.建安成本.配套設施費.廣告開發(fā)費用.開發(fā)商利潤2.社會因素國民經(jīng)濟的發(fā)展水平體制改革的深化程度居民收入水平的變化政策導向社區(qū)環(huán)境選擇地理位谿其中,國民經(jīng)濟發(fā)展水平.居民收入水平,隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展,這兩項都是逐年遞增,這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求,特別是影響需求.通常來講,一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高.經(jīng)濟增長越快.產(chǎn)業(yè)結構越合理.就業(yè)率.收入水平和投資水平越高,財政收入越多.金融形勢越好,房地產(chǎn)市場需求就越大,房價總體水平也越高.反之,房價總體水平越低.從中國的情況來看,改革開放_多年后的今天與改革初相比,房價有了巨幅增長,就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平.居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展.三.政府的調(diào)控政策三中全會提出，要讓市場在資源配谿中起決定性作用,那么政府的調(diào)控政策就是保障,不能主導,真正將資源推向市場,與國際接軌.體制改革的深化程度稅制的設谿房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細則中未提及征收二手房交易_%的個稅問題.隨著市國五條細則的出臺,太原樓市開始趨于明朗化,接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關人士反映:市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè),加大了（銷）預售證等相關證件的審評力度,這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價.四.房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,開發(fā)商相對比較理性,通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價,吸引消費者,達到銷售目標.對于二線城市來說,對于普通住宅的銷售,如正規(guī).知名房地產(chǎn)商,如首開等,房價緩中有升,對于高檔房,如星河灣,房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場.房地產(chǎn)市場分析報告3自去年下半年以來,國家相繼出臺了取消〝限購〞.降息降準.《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）等新政,為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,國家統(tǒng)計局巴中調(diào)查隊采取實地走訪房產(chǎn).國土等相關部門,與問卷調(diào)查社會群眾相結合的方式,開展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研,現(xiàn)將有關情況報告如下,以期為黨委.政府及相關部門提供決策參考依據(jù).一.近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀（一）新建商品房售價企穩(wěn),銷量同比呈下降趨勢一是售價企穩(wěn),同.環(huán)比基本持平.根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù):今年以來,受〝降息降準〞等新政因素影響,1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場均價為4_9.5元/m2,較一年1季度的3988元/m2上漲了91.5元/m2,同比上漲2.3%,較—年_-_月的4_4元/m2下滑了44.5元/mz,環(huán)比下降1.1%.二是銷量同比明顯下降.環(huán)比增幅收窄.在《條例》頒布實施的影響下,1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3_3套.325451m,較—年1-2月同比下降_.3%._.2%.同時今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了_.6%.一家二級資質(zhì)開發(fā)商反映:〝去年僅1-2月銷量就達5_余套,而今年截止3月中旬才銷售了不到3_套,表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀.究其原因主要有兩個方面:一是__年國內(nèi)整體經(jīng)濟發(fā)展呈下行態(tài)勢,作為巴中購房主力軍的外出務工人員,帶回熱錢大幅減少,致使購買能力減弱;二是一系列新政出臺后,促使剛需型購房群體駐足觀望,改善.投資型購房群體放緩或大幅減少購買〞.（二）二手房交易總體下行,租賃市場有所降溫今年來,巴中市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加,銷量.單價雙下行,租賃市場價格小幅下降的總體趨勢.一是受《條例》影響,房源同.環(huán)比均有所增加.通過對5家房地產(chǎn)中介實地走訪了解,今年一月以來,受《條例》頒布實施的影響,二手房房源呈現(xiàn)了三個新特點:首先,房源同.環(huán)比小幅增加.今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長趨勢,同.環(huán)比上漲幅度分別達_%._%.其次,業(yè)主主動投放的房源比例提升約兩成.據(jù)各中介反映,__年以前,業(yè)主主動投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3:7,而在《條例》實施.房產(chǎn)稅不久將開征的背景下,今年的房源構成比例變成了近5:5.第三個新特點是主動投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多.一家中介今年1-2月共接受主動登記的二手房房源28套,其中_套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅,其中一名業(yè)主一次性投放房源3套,《條例》影響可見一斑.二是交易量回落明顯,單價小幅下降.據(jù)5家中介企業(yè)反映,今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑,平均降幅至少在_-_%,其中一家中介去年月均銷售30套,而今年月均不到_套,降幅達到了33%以上.同時企業(yè)反映單價下降幅度達4-_%左右,如去年江北_0面的普裝二手房交易均價在48-52萬之間，而今年交易價格降到了44-48萬之間.三是租賃市場有所降溫,租金環(huán)比下降明顯.由于去年以來國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力較大.物價低位運行,同時隨著巴城拆遷還房工作有序推進,巴中市區(qū)二手房租賃市場有所降溫.今年春節(jié)后,二手房年租金均價環(huán)比下降8-_%,如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區(qū)，1_近的二手房年租金由一年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬,江北的1_平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右.二.《條例》反響明顯,心態(tài)影響市場通過對1_名社會群眾（包括城鄉(xiāng)居民,機關.事業(yè)單位工作人員,國有.民營企業(yè)員工,個體工商戶,離退休人員）進行入戶面訪.問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn),《條例》試點實施以來,群眾表現(xiàn)出知曉率關注度高.對內(nèi)容作用了解甚少.改善投資性購房步伐放緩.不動產(chǎn)處置等待觀望等特點.一是新政社會關注度高.3月1日,《條例》正式落地四川瀘州,標志著《條例》正式實施.此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示:有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點實施;對不動產(chǎn)登記改革及《條例》試點實施關注度調(diào)查發(fā)現(xiàn),僅_%的受調(diào)查者表示不關注,有49%的受調(diào)查者表示非常關注,有35%的受調(diào)查者表示比較關注.表明社會各界對《條例》實施關注度很高.二是具體內(nèi)容知之甚少.《條例》已試點實施近一月,社會公眾對《條例》的詳細內(nèi)容.登記范圍.實施步驟等知曉幾何,通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),除_%的受訪者表示了解,有33%的人對此不了解,有51%的受訪者表示知之甚少.究其原因,部分受訪者表示:一方面是由于不動產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點實施,個人直接利益尚未受影響;另一方面是因為沒有出臺配套政策,群眾處于觀望狀態(tài);再者是因為《條例》試點實施時間短,宣傳解讀信息量少,信息獲取渠道狹窄.宣傳解讀工作有待進一步強化.三是觀望心態(tài)比較普遍.通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),受調(diào)查者中僅有_%的人考慮近期購置不動產(chǎn),剛需購房者仍然是主力,改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動產(chǎn)的受訪對象在回答〝是否準備在近期處置不動產(chǎn)〞問題時,僅有6人選擇〝近期急于出手〞,所占比例不到_%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定,所占比例達到了56%,表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯.四是作用意義理解偏差.受訪者在回答〝《條例》實施作用〞時,大家都知曉〝簡政放權.保護權利人合法財產(chǎn)權〞.〝利好剛需購房.有效調(diào)控房價〞.〝提高政府治療效率和水平.方便企業(yè).群眾〞等核心作用以及〝反腐敗〞.〝為房產(chǎn).遺產(chǎn)稅開征夯實基礎〞等其他衍生作用,但存在著主次不明的現(xiàn)象:選擇〝反腐敗〞.〝為房產(chǎn).遺產(chǎn)稅開征夯實基礎〞兩項的分別達到了68%.55%,在作用重要程度中分別排第一和第三位,由此可見,群眾在認知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況,有待進一步正確解讀引導.五是擔憂新政泄露隱私.對〝《條例》實施后最大擔憂〞的問題,有60%的受訪者選擇了〝怕個人信息等隱私被泄露〞,表明受訪者對《條例》中的〝?shù)怯浶畔⒐蚕砼c保護〞存在不理解.有疑慮,希望在這方面進一步完善查詢.調(diào)閱機制,確保個人信息等隱私不被非法竊取.其次有51%的受訪者選擇了〝多處房產(chǎn)會被征過高的稅.〞表明公眾對輿論傳導的房產(chǎn)稅.遺產(chǎn)稅等稅開征的隱憂.更表明了公眾期待政府及時公布相關政策實施時間表,利于群眾妥善處置相關事宜.同時有44%的受訪者對不動產(chǎn)登記程序是否簡化便民產(chǎn)生擔憂,亦表明希望《條例》實施具體方案應盡快出臺落實.三.新政影響初現(xiàn),程度尚需觀察（一）企業(yè)多措并舉適應新政為了適應《條例》實施.〝降息降準〞等新政實施,巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商.二手房中介積極采取舉措,應對新政實施帶來的影響.一是開發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進.積極應對.首先,走訪的5家房開企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營銷策略.優(yōu)化促銷方案.積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進行銷售策略整合,力促穩(wěn)價保量.其次,對已納入開發(fā)計劃的項目進行整體發(fā)展評估,擇優(yōu)選擇開發(fā),放緩整體開發(fā)腳步;同時針對巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場實際情況,結合新政影響,減少購地計劃,有的放矢地購買土地,確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進.二是二手中介多措并舉.促成交易.面對二手房交易市場供大于求的局面,部分企業(yè)首先取消看房傭金.降低提成費率,力促降低買賣雙方交易成本;其次強化服務保障,提升貸款辦理.房產(chǎn)過戶.納稅報備等工作效率,切實提升服務水平,降低買賣雙方時間成本;同時采取切實可行舉措,積極做好買賣雙方溝通說明工作,認真履行居間職責,努力提升交易成功率.（二）百姓買跌賣空持續(xù)觀望一是購房者觀望心態(tài)較重,等待價格繼續(xù)下行.在新建商品房.二手房單價出現(xiàn)下降,房源供給大于需求的背景下,不少購房者認為《條例》等新政實施必然會使更多的房源涌現(xiàn),價格勢必會繼續(xù)下行,因此問多買少.持續(xù)觀望.期待價格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍.二是大量拋售未出現(xiàn),希望相關政策盡快出臺.二手房源雖然較同期相比小幅增長,但由于《條例》實施現(xiàn)屬于試點階段,且各地實施細則及相關配套制度還未建立健全,致使大幅降價趨勢未有顯現(xiàn),故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮.同時多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實施細則.房產(chǎn)稅實施時間表等盡快出臺,利于社會群眾做出合理判斷和相應舉措.（三）新一輪政策出臺,博弈心態(tài)將凸顯3月30日,五部門相繼出臺降低二套房購買首付及調(diào)整征收營業(yè)稅期限相關政策,標志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進一步?jīng)_擊市場,作為房屋銷售將迎來利好,尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業(yè)稅雙重利好政策的推動下,將會一定程度上擴大交易量;但由于《條例》實施.房產(chǎn)稅實施方案未出臺的影響,作為改善型需求的購買者博弈心態(tài)也將凸顯.四.相關意見及建議通過問卷收集和實地面訪,現(xiàn)將群眾提出的意見和建議歸納如下:一是強化政策宣傳,正確引導解讀.進一步強化不動產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀,特別是針對普通群眾,利用電視.網(wǎng)絡.報紙.微信等采取通俗易懂.群眾喜聞樂見的方式強化宣傳引導,確保群眾清楚了解不動產(chǎn)改革方案和《條例》實施細則,并給予支持配合,為不動產(chǎn)登記改革及《條例》實施穩(wěn)步推進夯實群眾基礎.二是強化責任落實,出臺配套政策.針對不動產(chǎn)登記改革和《條例》實施的具體問題及時研究出臺配套政策,如改革后監(jiān)管及個人信息隱私的問題.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問題.反腐敗的問題.不動產(chǎn)征稅的問題.多部門聯(lián)動充分發(fā)揮衍生作用的問題等,進一步明確責任,逐步完善配套政策,努力構建符合群眾主體利益需求的體制機制.三是強化配套服務,夯實物權保障.進一步梳理職能,簡化和優(yōu)化辦事程序,提高工作效率和服務質(zhì)量,從基本工作職能和各項具體業(yè)務事項出發(fā),做到一窗受理.一次性告知.一條龍審批,讓老百姓少跑冤枉路;同時,重點規(guī)范登記行為,提高登記質(zhì)量,嚴厲查處各類違法違規(guī)行為,增強不動產(chǎn)登記的嚴肅性.權威性和公信力,保護群眾合法權益.四是強化監(jiān)管職能,優(yōu)化市場環(huán)境.加強對不動產(chǎn)登記監(jiān)管工作,建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺,實現(xiàn)不動產(chǎn)審批.交易和登記信息在有關部門間依法依規(guī)互通共享,實現(xiàn)跨部門.跨領域.跨地域信息實時傳遞和對接,消除〝信息孤島〞;另外,加強市場監(jiān)測和行為監(jiān)管,建立健全完善的社會信用體系和市場監(jiān)管體系,保障房地產(chǎn)市場健康.有序運行.房地產(chǎn)市場分析報告4南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長,銷竣比顯示供需仍不平衡.___年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額445.97億元,同比增長27%,___年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元,同比增長41%.__年以來平均銷竣比為2.64,__年全年呈現(xiàn)供不應求的局面,但是__年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積,主要原因可能是受市場拐點論的影響.__年南京商品房銷售均價平穩(wěn)增長,__年初售價同比增長_.1%,環(huán)比略有下降.___年,南京市商品房全年銷售均價為53_.8元/平方米.__年1-2月份商品房銷售均價為5331元,同比__年2月份增長_.1%,相比__年全年銷售均價增長0.5%,但是比較__年末的銷售均價略有下降.__年_月份南京市商品房成交量顯著放大,__年前兩個月成交量較少,相比__年1-2月份同比減少60%多.__年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),較__年同比有所減少.__年3月份累計成交面積約40萬平方米,同比減少_%左右,4月份截至到4月_日累計成交40.2萬平方米,有望超過3月份的成交量,但同比__年4月仍有縮減.南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召,土地供應不會對房地產(chǎn)市場過度限制.未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策,增加中低價位.中小戶型商品房的供應量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,__年土地供應相比__年減少_5萬平方米左右,但是__年將在__年的基礎上增加_萬平方米的土地供應,因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應的限制.二,__年以來南京商品房銷售情況___年,南京市商品房全年銷售額為6_.51億元,銷售面積_37.88萬平方米,銷售均價為53_.8元/平方米,其中住宅全年銷售額533.42億元,銷售面積為1_4.52萬平方米,銷售均價為5_1元/平方米,現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元,銷售面積為_0.27萬平方米,銷售均價為4__7元/平方米,期房全年銷售額為455.84億元,銷售面積為874.24萬平方米,銷售均價為52_元/平方米.__年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元,銷售面積46.41萬平方米,銷售均價為5331元,售價同比__年2月份增長_.1%,相比__年全年銷售均價增長0.5%.其中住宅銷售額為_.61億元,銷售面積42.63萬平方米,銷售均價為4835元/平方米,同比增長_.23%,現(xiàn)房銷售額為2._億元,銷售面積為4.37萬平方米,銷售均價為4691元/平方米,同比下降_.2%,期房銷售額為_.56億元,銷售面積38.26萬平方米,銷售均價為4851元/平方米,同比增長27.83%.從各月商品房銷售均價的走勢來看,__年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢,但是__年末到__年初房價有略微的下降.從圖表6的每月銷售量來看,___年_月份南京市商品房成交量顯著放大,__年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點論影響,成交量較少,相比__年1-2月份同比減少60%多.__年以來,南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊.截至到__年4月_日,江寧板塊累計成交近5_0套,約38.9萬平方米,浦口板塊累計成交近34_套,約32.9萬平方米.江寧板塊3月份成交約_.5萬平方米,浦口板塊成交約_.44萬平方米,分別占全市總成交額的29%和31%.河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),該板塊的項目大多屬于知名開放商,樓盤房型結構和質(zhì)量也相對比較好,但是價位偏好,離市中心較遠,適合有車族的消費群體,__年該板塊成交量位居全市第三.城南板塊4月份成交量有顯著放大,截至到4月_日,城南板塊4月份成交近8.7萬平方米,占全市總成交量的_.8%.四,南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息,南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況如圖表9所示.玄武.白下.鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位.玄武區(qū)的樓盤售價在9_0元/平方米_25_0元/平方米之間,白下區(qū)普遍在9_0元/平方米___0元/平方米左右,鼓樓的房價普遍在1__元/平方米以上,位置較偏的蘇寧千秋情緣在7_0元/平方米左右.建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊,該板塊環(huán)境比較好,樓盤質(zhì)量也比較高,知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn).萬科.棲霞建設等都在該板塊開發(fā)項目,老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,目前該板塊的銷售均價都在1__元/平方米以上.新樓盤比較多的是江寧區(qū),江寧區(qū)是南京高新技術開發(fā)區(qū),環(huán)境也比較好,售價相對較低,比較適合來南京落戶的外地大學生,目前普通住宅售價大概在6_0元/平方米左右,各個不同的樓盤價格差異也比較大.由于江寧區(qū)房價相對較低,環(huán)境較好,并有大量別墅項目,是富人聚集地,同時將受惠于即將開通的地鐵2號線,預計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間.五,南京未來兩年住房建設計劃根據(jù)南京市住房建設計劃,__年南京各類住房上市量將達__萬平方米,其中普通住房上市總量約850萬平方米,經(jīng)適房（含廉租房）約240萬平方米,比__年_0萬平方米的經(jīng)濟適用房供應量增加了近一倍,中低價商品房約30萬平方米.__年南京廉租房建設計劃投入資金3.6億,籌