建設(shè)工程投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)及計(jì)算實(shí)例解析

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)及其計(jì)算一、靜態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評估時，若不考慮資金的時間價值，稱為靜態(tài)評估，其計(jì)算指標(biāo)稱為靜態(tài)指標(biāo)。常用的靜態(tài)指標(biāo)有投資利潤率、投資回收期等。（一）投資利潤率投資利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。對生產(chǎn)期內(nèi)各年的利潤總額變化幅度較大的項(xiàng)目，應(yīng)計(jì)算生產(chǎn)期年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率。其計(jì)算公式為：投資利潤率＝（5－10）項(xiàng)目投資利潤率越高，表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。在利用投資利潤率進(jìn)行評估時，首先要確定一個利潤率標(biāo)準(zhǔn)（例如20％），當(dāng)投資方案的投資利潤率高于此標(biāo)準(zhǔn)時則接受該投資方案，否則就拒絕該投資方案。如果要從多個可接受的互斥方案中進(jìn)行選擇，應(yīng)該選投資利潤率最高的方案。例如，某項(xiàng)目的總投資為500萬元，其年平均銷售利潤為146萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤率是多少？該項(xiàng)目的投資利潤率為：×100％＝29.2％如果確定的投資利潤率標(biāo)準(zhǔn)為20％，則可接受該投資方案。投資利潤率對于快速評估一個壽命期較短項(xiàng)目方案的投資經(jīng)濟(jì)效果是有用的指標(biāo)；當(dāng)項(xiàng)目不具備綜合分析所需的詳細(xì)資料時，或在建設(shè)項(xiàng)目制定的早期階段或研究過程對其進(jìn)行初步評估也是一個有實(shí)用意義的指標(biāo)。該指標(biāo)特別適用于工藝簡單而生產(chǎn)情況變化不大的項(xiàng)目方案的選擇和項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的最終評價。投資利潤率法主要有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）經(jīng)濟(jì)意義易于理解，凈利潤是會計(jì)人員較為熟悉的概念；（2）使用簡單、方便；（3）考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份的收益情況。其主要缺點(diǎn)在于：（1）沒有考慮資金的時間價值；（2）由于凈利潤只是會計(jì)上通用的概念，與現(xiàn)金流量有較大差異，因此投資利潤率并不能真正反映投資報(bào)酬率的高低。（二）投資回收期投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時間內(nèi)足額收回。用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度的評估指標(biāo)稱為投資回收期，它是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時間。投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開始年算起，其表達(dá)式為：式中為投資回收期；CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量；為年的凈現(xiàn)金流量。投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算求得。其計(jì)算公式為：（5－11）求出的投資回收期與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期比較，當(dāng)≤時，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時間內(nèi)收回，經(jīng)濟(jì)效果好。例如，甲乙兩方案前5年的凈現(xiàn)金流量如表5－6所示，求這兩個方案的投資回收期，并利用投資回收期指標(biāo)對這兩個方案進(jìn)行評估。表5－6甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量單位：萬元年份012345甲方案凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量－1000－1000400－600400－2004002004006004001000乙方案凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量－1000－1000200－800300－500300－200400200600800從甲方案計(jì)算所得為：（年）由于甲方案各年凈現(xiàn)金流量為年值形式，亦可簡化計(jì)算為：（年）從乙方案計(jì)算所得為：（年）如果行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期為4年，則甲乙兩方案都可以接受。如甲乙兩方案互斥，由于甲方案的投資回收期短于乙方案，故應(yīng)選擇甲方案。投資回收期法的主要優(yōu)點(diǎn)在于：（1）使用簡單、方便。主要體現(xiàn)在三個方面：一是評估指標(biāo)計(jì)算較為簡單；二是采用該方法只需要確定投資項(xiàng)目前幾年的凈現(xiàn)金流量，而不必確定投資項(xiàng)目壽命期所有年份各年凈現(xiàn)金流量；三是不用確定貼現(xiàn)率。（2）投資回收期的經(jīng)濟(jì)意義易于理解。（3）在一定意義上考慮了投資風(fēng)險因素，因?yàn)橥ǔＭ顿Y回收期越短則投資風(fēng)險越小。正是由于投資回收期法具有以上優(yōu)點(diǎn)，所以對小投資項(xiàng)目評估時，經(jīng)常采用該方法，即使在對大型項(xiàng)目評估時，也經(jīng)常將此法與其他動態(tài)指標(biāo)結(jié)合使用。投資回收期法的主要缺點(diǎn)有：（1）沒有考慮資金的時間價值，這一點(diǎn)體現(xiàn)在將不同年份的現(xiàn)金流量直接相加。（2）不考慮投資回收期以外各年凈現(xiàn)金流量，所以不利于對投資項(xiàng)目進(jìn)行整體評估。（3）投資回收期標(biāo)準(zhǔn)的確定主要依賴決策者對風(fēng)險的態(tài)度。二、動態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評估時，考慮資金時間價值的方法，稱為動態(tài)評估，計(jì)算的指標(biāo)稱為動態(tài)指標(biāo)。動態(tài)指標(biāo)比較全面地反映開發(fā)項(xiàng)目投資活動有效期的經(jīng)濟(jì)效益，使評估更加符合實(shí)際，常用的動態(tài)評估指標(biāo)有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。（一）凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值是指開發(fā)項(xiàng)目在投資活動有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先規(guī)定的貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率，折算到開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施開始的基準(zhǔn)年的代數(shù)和。用凈現(xiàn)值評估開發(fā)項(xiàng)目投資效益的方法，稱為凈現(xiàn)值法。其計(jì)算公式為：（5－12）式中NPV為凈現(xiàn)值；n為開發(fā)項(xiàng)目投資活動有效期；為貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率。在利用凈現(xiàn)值評估項(xiàng)目時，若NPV＞0，表示開發(fā)項(xiàng)目方案的收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余；若NPV＜0，則說明方案的收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率預(yù)定的投資收益水平；若NPV＝0，則表示開發(fā)項(xiàng)目方案的收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平。所以，只有NPV≥O時，該方案在經(jīng)濟(jì)上才是可取的；反之則不可取。舉例如下：例：甲乙兩個互斥投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表5－7所示，已知基準(zhǔn)收益率為10％。表5—7甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量單位：萬元年份O12345甲方案凈現(xiàn)金流量量乙方案凈現(xiàn)金流量量－1000－1000300100300200300300300400300500試?yán)脙衄F(xiàn)值法判斷甲乙兩方案的可行性，如果都可行，應(yīng)該選擇哪一個？甲方案的凈現(xiàn)值為：＝137.24（萬元）乙方案的凈現(xiàn)值為：＝65.26（萬元）由于甲乙兩方案的凈現(xiàn)值都大于零，因此這兩個方案都可以接受。但甲方案的凈現(xiàn)值大于乙方案的凈現(xiàn)值，根據(jù)凈現(xiàn)值法知甲方案優(yōu)于乙方案，應(yīng)該選擇甲方案。由此可以看出，凈現(xiàn)值法的基本思想是投入與產(chǎn)出相對比，只有當(dāng)后者大于前者時，投資才是有益的。為了便于考慮資金的時間價值，將不同時點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量統(tǒng)一折算為同一時點(diǎn)（項(xiàng)目實(shí)施的開始時點(diǎn)），未來各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和就是進(jìn)行投資的“產(chǎn)出”，而初始投資就是“投入”。例：甲乙兩個投資方案所需初始投資都是1000萬元，若基準(zhǔn)收益率為10％，甲乙兩個投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表所示。甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量單位：萬元年份O123甲方案凈現(xiàn)金流量量乙方案凈現(xiàn)金流量量－1000－1000400300400300407300甲方案的凈現(xiàn)值為：乙方案的凈現(xiàn)值為：＝300×（P／F，10％，3）－1000＝300×2.4869－1000＝－253.93（萬元）甲方案的凈現(xiàn)值等于零，恰好滿足所預(yù)定的投資收益水平，該方案可以接受。乙方案的凈現(xiàn)值出現(xiàn)負(fù)值，說明投資該項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的投資效益，反而導(dǎo)致虧本，故該方案不能被接受。不難看出，凈現(xiàn)值法主要具有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）凈現(xiàn)值的計(jì)算考慮了資金的時間價值。（2）凈現(xiàn)值能明確反映出從事一項(xiàng)房地產(chǎn)投資會使企業(yè)獲利（或虧本）數(shù)額大小。正由于此，人們通常認(rèn)為凈現(xiàn)值法是投資評估方法中最好的一個，并被廣泛使用。它也有不足之處：（1）凈現(xiàn)值的計(jì)算依賴于貼現(xiàn)率數(shù)值的大小，貼現(xiàn)率越大則所計(jì)算出來的凈現(xiàn)值越小，而貼現(xiàn)率的大小主要由籌資成本所決定。也就是說，一項(xiàng)投資機(jī)會的獲利能力大小并不能由凈現(xiàn)值指標(biāo)直接反映出來，一項(xiàng)獲利很高的投資機(jī)會可能由于籌資成本較高而使得該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值較低。（2）凈現(xiàn)值指標(biāo)不能反映投資效率的高低，一項(xiàng)投資規(guī)模大、投資利潤率低的項(xiàng)目可能具有較大的凈現(xiàn)值；而一項(xiàng)投資規(guī)模較小、投資利潤率較高的項(xiàng)目可能具有較小的凈現(xiàn)值。（二）內(nèi)部收益率所謂內(nèi)部收益率（IRR），是指方案計(jì)算期內(nèi)可以使各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值累計(jì)等于零的貼現(xiàn)率。根據(jù)等值的概念，也可以認(rèn)為內(nèi)部收益率是指在方案壽命期內(nèi)使現(xiàn)金流量的凈將來值或凈年值為零的貼現(xiàn)率。故內(nèi)部收益率可定義為：使得投資方案各年現(xiàn)金流入量的總現(xiàn)值與各年現(xiàn)金流出量的總現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率。它反映了項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要動態(tài)指標(biāo)。為了與資本的利率加以區(qū)別，可以用表示方案的內(nèi)部收益率。其計(jì)算公式如下：應(yīng)用凈現(xiàn)值等于零求內(nèi)部收益率時，可以將凈現(xiàn)值NPV看做是關(guān)于r的一元高次冪函數(shù)。先假定一個，值，如果求得的NPV為正，則說明r值假定得太小，應(yīng)再假定一個較大的，值計(jì)算凈現(xiàn)值；若求得的凈現(xiàn)值為負(fù)，則應(yīng)減小r值以使凈現(xiàn)值接近于零，當(dāng)兩次假定的，值使凈現(xiàn)值由正變負(fù)或由負(fù)變正時，則在兩者之間必定存在著使凈現(xiàn)值等于零的r值，該值即為欲求的該方案的內(nèi)部收益率。其幾何意義如圖所示。在評估時，將求出的全部投資或自有資金（投資者的實(shí)際出資）的內(nèi)部收益率（IRR）與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率（）比較，當(dāng)IRR≥時，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，該方案是可以接受的。下面介紹幾種計(jì)算方法：1．試算法。由圖可以看出，隨著貼現(xiàn)率的不斷增加，凈現(xiàn)值越來越小，當(dāng)貼現(xiàn)率增加到某一數(shù)值時，凈現(xiàn)值為零。此時的貼現(xiàn)率即為內(nèi)部收益率IRR。此后隨著貼現(xiàn)率的繼續(xù)增加，凈現(xiàn)值變?yōu)樨?fù)值。利用這個特點(diǎn)即可以通過試算，求出內(nèi)部收益率。例如，某投資項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如表5－9所示，求該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。表5－9某項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量單位：萬元年份O12345凈現(xiàn)金流量－1002030304050首先適當(dāng)選擇一個貼現(xiàn)率r值，計(jì)算相應(yīng)的凈現(xiàn)值。若取r＝10％，其相應(yīng)的凈現(xiàn)值為：＝23.88（萬元）試算結(jié)果表明，凈現(xiàn)值大于零，所取貼現(xiàn)率偏小，應(yīng)進(jìn)一步增加。當(dāng)取r＝15％再次計(jì)算得相應(yīng)凈現(xiàn)值NPV＝7.53，仍然大于零，說明還要再增大貼現(xiàn)率r值，再取r＝20％進(jìn)行試算，結(jié)果相應(yīng)凈現(xiàn)值NPV＝－5.75，凈現(xiàn)值小于零表明所取的貼現(xiàn)率過大。重復(fù)這種試算過程便可以得到內(nèi)部收益率。2．插值法。插值法是利用兩個直角三角形相似，對應(yīng)邊成比例的特點(diǎn)，求投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率的近似解，其計(jì)算步驟如下：（1）通過試算得兩個貼現(xiàn)率和，使之滿足：（2）利用下述公式求近似的內(nèi)部收益率。（5－14）求內(nèi)部收益率采用插值法的直觀解釋如圖所示。顯然，當(dāng)與越接近，誤差越小。仍以上例所述的投資項(xiàng)目為例，現(xiàn)利用插值法求近似的IRR。由上例的前四步試算可知，當(dāng)貼現(xiàn)率為17％時，相應(yīng)NPV為1.89，當(dāng)貼現(xiàn)值為18％時，相應(yīng)NPV為－0.76，于是?。?7％，＝1.89；＝18％，＝－0.76，利用上述公式（5－16）得：＝17.71％此結(jié)果與上述試算結(jié)果相同。3．查表法?？芍苯硬殚喯嚓P(guān)經(jīng)濟(jì)類書籍附錄的因素表中所列系數(shù)，求出內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率法具有以下主要優(yōu)點(diǎn)：（1）內(nèi)部收益率的計(jì)算考慮了資金的時間價值；（2）內(nèi)部收益率的計(jì)算不需要首先確定所要求的報(bào)酬率；（3）內(nèi)部收益率表示投資項(xiàng)目內(nèi)在收益率，所以能在一定程度上反映投資效率高低。其缺點(diǎn)主要表現(xiàn)在：（1）內(nèi)部收益率不能直觀地顯示項(xiàng)目投資獲利數(shù)額的大??；（2）內(nèi)部收益率的計(jì)算較為復(fù)雜；（3）當(dāng)投資項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量不是常規(guī)模式時，一個投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率可能存在多個解或無解，此時內(nèi)部收益率無明確的經(jīng)濟(jì)意義。（三）凈現(xiàn)值法與內(nèi)部收益率法的比較這兩種方法的區(qū)別主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟(jì)意義不同，凈現(xiàn)值表示從事一項(xiàng)投資會使資金增加或減少的現(xiàn)值，而內(nèi)部收益率則表示投資項(xiàng)目的內(nèi)在利潤率；（2）計(jì)算凈現(xiàn)值需要首先確定貼現(xiàn)率大小，而內(nèi)部收益率的計(jì)算則不需要；（3）在對多個互斥項(xiàng)目排序時，有時會得出不同的結(jié)論。舉例如下：甲乙兩個互斥投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表5－10所示，則甲乙兩方案凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率的關(guān)系如表5－11所示。表5－10甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量單位：萬元年份O12345甲項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量量乙項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量量－1000－2200300550300600300700300650300600表5－11凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率的關(guān)系貼現(xiàn)率r（％）甲方案乙方案5810121517298.84197.81137.2581.435.65－40.20477.59265.46138.3021.18－137.85－234.01甲乙兩方案凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率之間的關(guān)系見圖所示。圖中兩條曲線大約在r＝10％處相交，曲線Ⅰ（對應(yīng)于甲項(xiàng)目）與橫軸交于15.24％，曲線Ⅱ（對應(yīng)于乙項(xiàng)目）與橫軸交于12.37％，它們分別是甲乙兩項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。從該圖可以看出，當(dāng)貼現(xiàn)率大于10％時，采用凈現(xiàn)值法與采用內(nèi)部收益率法會得出相同結(jié)論——甲項(xiàng)目優(yōu)于乙項(xiàng)目；但當(dāng)貼現(xiàn)率小于10％時，采用凈現(xiàn)值法與采用內(nèi)部收益率法會得出相反的結(jié)論。出現(xiàn)上述不一致的主要原因在于：（1）兩個投資項(xiàng)目的投資規(guī)模不同。（2）上述兩種計(jì)算方法對再投資利潤率的假定不同。其中凈現(xiàn)值法假定了再投資利潤率等于計(jì)算凈現(xiàn)值所用的貼現(xiàn)率，而內(nèi)部收益率法假定再投資利潤率等于IRR。下面通過例子分別說明。例：甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如表5－12所示。已知貼現(xiàn)率為10％，經(jīng)計(jì)算得甲乙兩項(xiàng)目的凈現(xiàn)值分別為267.95萬元和535.90萬元，乙項(xiàng)目的凈現(xiàn)值恰為甲項(xiàng)目凈現(xiàn)值的兩倍，而甲乙兩項(xiàng)目的內(nèi)部收益率相等，均為21.86％。產(chǎn)生這種結(jié)果的原因在于乙項(xiàng)目的初始投資是甲項(xiàng)目初始投資的兩倍，同時各年凈現(xiàn)金流量也是甲項(xiàng)目相應(yīng)年份凈現(xiàn)金流量的兩倍。表5－12甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量單位：萬元年份01234甲項(xiàng)目乙項(xiàng)目－1000－2000400800400800400800400800例：甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如表5－13所示。表5－13甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量單位：萬元年份012345甲項(xiàng)目乙項(xiàng)目－1243.6－1243.614001001001001001001001001003813經(jīng)計(jì)算得＝30％。按內(nèi)部收益率法，甲乙兩項(xiàng)目優(yōu)劣程度完全相同，由于甲乙兩項(xiàng)目的初始投資相同，所以無論是投資于甲項(xiàng)目還是乙項(xiàng)目，所收到的現(xiàn)金凈收入在第5年末的終值應(yīng)該相同。因此有：甲項(xiàng)目1～5年凈現(xiàn)金流量終值＝乙項(xiàng)目1～5年凈現(xiàn)金流量終值若以表示再投資利潤率，則有：所以：上式經(jīng)化簡得：這就是說，在用內(nèi)部收益率法對甲乙兩項(xiàng)目優(yōu)劣比較時，實(shí)際上假定了兩個投資項(xiàng)目再投資利潤率等于其內(nèi)部收益率。例：甲乙兩項(xiàng)