平安房地產(chǎn)信托業(yè)務投資風控指引2022年版本

平安信托機密平安信托機密平安信托有限責任公司房地產(chǎn)信托業(yè)務投資風控指引2023年三月平安信托機密平安信托機密本文內(nèi)容涉及中國平安保險〔集團〕股份商業(yè)隱秘，版權(quán)全部，未經(jīng)書面許可，不得以任何形式披露、傳播或集中。本文內(nèi)容涉及中國平安保險〔集團〕股份商業(yè)隱秘，版權(quán)全部，未經(jīng)書面許可，不得以任何形式披露、傳播或集中。1011頁目錄總則 2第一章其次章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章

定義 2業(yè)務模式 6交易對手 7財務指標 8風控指標 9交易構(gòu)造 10定價策略 12風控措施 13綜合評價 15工程投后節(jié)點治理 .5法律合規(guī) 17附則 17總則第一條為有效防范平安信托有限責任公司〔以下簡稱“公司〕險，明晰投資標準，促進公司房地產(chǎn)信托業(yè)務穩(wěn)健進展，特制定本指引。其次條本指引適用于公司物業(yè)投資部和產(chǎn)品研發(fā)部開展的房地產(chǎn)信托業(yè)務。第一章 定義第三條房地產(chǎn)信托業(yè)務本指引所稱“房地產(chǎn)信托業(yè)務目的的投資業(yè)務，包括以自有資金過橋，將來賣斷給第三方資金的房地產(chǎn)信托業(yè)務。第四條工程安全邊際率工程安全邊際率是指依據(jù)評估時點周邊同類可比產(chǎn)品的當期市場價格作為參照來衡量工程無杠桿的稅后凈利潤與當期銷售收入的比率的當期價格下跌幅度，以評價工程投資的安全性。=當期銷售收入營業(yè)稅金及附加?預征土地增值稅?預征所得稅總投資本錢當期銷售收入營業(yè)稅金及附加?預征土地增值稅?預征所得稅當期銷售收入=周邊同類可比產(chǎn)品當期售價×可售面積總投資本錢=土地本錢+建筑本錢+銷售費用+治理費用(不包含財務費用)第五條投資安全邊際率投資安全邊際率是指開發(fā)商及信托打算投入的資金與依據(jù)評估時的當期售價所計算的忍的當期價格下跌幅度，以評價客戶資金投資于工程的安全性，=當期售價計算的凈利潤+開發(fā)商與信托打算總投資額?需保障的投資本金當期銷售收入營業(yè)稅金及附加?預征土地增值稅?預征所得稅當期售價計算的凈利潤=當期銷售收入-營業(yè)稅金及附加-預征土地增值稅-預征所得稅-總投資本錢〔總投資本錢=土地本錢+建筑本錢+銷售費用+治理費用+財務費用〕投資資金為同股同權(quán)投資時：需保障的投資本金=雙方股東投入金額投資資金享受劣后受益權(quán)且該劣后受益權(quán)優(yōu)先于開發(fā)商受償時：需保障的投資本金=優(yōu)先本金+優(yōu)先利息+劣后本金投資資金享有優(yōu)先受益權(quán)時：需保障的投資本金=優(yōu)先本金第六條現(xiàn)金倍數(shù)現(xiàn)金倍數(shù)是指信托打算退出時工程產(chǎn)生的累計凈現(xiàn)金流加上已歸還的信托本金及已支付的信托利息，扣除當期應支付的銀行本金和利息后的凈額對信托本金和收益的保障倍數(shù)，用以評價信托打算退出的安全性。現(xiàn)金倍數(shù)=

工程累計現(xiàn)金流累計到信托退出時需支付銀行本金及利息信托本金+信托收益工程累計現(xiàn)金流=工程營運累計現(xiàn)金流+信托資金+開發(fā)商投入資金+工程現(xiàn)金流實際缺口所需要的銀行開發(fā)貸款第七條抵押率〔靜態(tài)抵押率及動態(tài)抵押率〕靜態(tài)抵押率是指抵押貸款總額與抵押物價值的比率。=

抵押貸款總額抵押物價值抵押貸款總額=信托貸款+銀行開發(fā)貸款+其他抵押貸款開發(fā)期間須在每季度末計算動態(tài)抵押率=

抵押貸款余額抵押物價值其他債權(quán)金額、已投入可對抗第三方的信托/銀行專戶的資金金額。值稅影響。方法一：本錢法=抵押物初始評估價值+工程已投入資金額?撤銷抵押物的價值載明的抵押物價值。發(fā)票，銀行劃款額和工程量監(jiān)理報告的孰小值。撤銷抵押物的價值：工程累計投入額＊〔工程可銷售面積／累計已銷售面積〕其中，工程累計投入額=抵押物初始評估值+工程已投入資金額方法二：剩余法對于在建工程，還可承受剩余法對在建工程進展評估，具體公式為：=剩余抵押物開發(fā)完成后市場價值?剩余抵押物續(xù)建開發(fā)本錢治理費用?投資利息?銷售費用?營業(yè)稅金及附加購置在建工程應繳納稅費?續(xù)建投資利潤對于承受剩余法評估在建工程，對于其中續(xù)建投資的利潤、期間費用(治理費用、銷售費用、投資利息)、購置在建工程應繳稅費等關(guān)鍵假設，需依據(jù)工程進度進展評估和取值。由投資評估部依據(jù)各個工程具體狀況進展評審。第八條銷售凈利潤率銷售利潤率衡量房地產(chǎn)開發(fā)工程單位銷售收入盈利水平的指標。銷售利潤率=

工程凈利潤銷售收入

*100%第九條本錢凈利潤率本錢利潤率是指開發(fā)利潤占總開發(fā)本錢的比率個經(jīng)濟評價指標。=

工程凈利潤總投資本錢

*100%本錢利潤率=工程凈利潤/總投資本錢×100%總投資本錢=土地本錢+建筑本錢+期間費用〔包括不限于治理費用、銷售費用、財務費用等〕第十條信托投資年化收益率對于有浮動收益的股權(quán)工程及夾層工程，需計算工程信托投資年化收益率，用以衡量工程收益率水平。信托投資年化收益率=〔

按信托股權(quán)比例安排利潤〕信托股權(quán)投資本金

〕÷投資年期第十一條 工程IRR工程IRR是指無杠桿的工程總投資本錢現(xiàn)金流消滅值與凈流入現(xiàn)值相等、凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。0=工程NCF1+

工程NCF2

+?+

工程NCFn1+IRR (1+IRR)2 (1+IRR)n第十二條 信托打算投資IRR信托打算投資IRR是指從工程投資所獲得的投資回報現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于信托打算募集投入的資金0=信托打算NCF1+信托打算NCF2+?+信托打算NCFn1+IRR (1+IRR)2 (1+IRR)n信托打算投資IRR依據(jù)信托打算的收益方式可分為債性投資IRR、股性投資IRR和夾層投資IRR。債性投資IRR信托打算從房地產(chǎn)投資工程獵取固定收益時，不管其投資方式是債權(quán)投資還是股權(quán)投資，均認定其為債性投資，用債性投資IRR來衡

股性投資IRR信托打算依據(jù)其對房地產(chǎn)投資工程的控股比例共享工程清算時的凈利潤方式上與開發(fā)商同股同權(quán)

夾層投資IRR信托打算從房地產(chǎn)投資工程獵取固定收益的同時分享工程的肯定比例利潤分成，不管其投資方式是債權(quán)投資量其投資回報率。

資IRR來衡量其投資回報率。層投資，用夾層投資IRR來衡量其投資回報率。對應的投資屬性IRR來衡量其投資回報率。第十三條 風險調(diào)整后經(jīng)濟資本回報率〔RAROEC〕本指引所稱“風險調(diào)整后經(jīng)濟資本回報率(RiskAdjustReturnofEconomicCapital該指標是用來衡量風險調(diào)整后投資績效的有效工具指標。風險調(diào)整后資本回報率=風險調(diào)整后收益/經(jīng)濟資本風險調(diào)整后經(jīng)濟資本回報率的具體含義和計算和參照《房地產(chǎn)業(yè)務風險量化工作指引。第十四條 同類可比產(chǎn)品〔如容積率、限高等、同類建筑產(chǎn)品〔指別墅、高層、洋房等不同產(chǎn)品、近似戶型面積和同期銷售時點的工程〔15%，依據(jù)以上選擇標準選取的工程定義為同類可比產(chǎn)品。第十五條風險權(quán)重資產(chǎn)RWA信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務應擔當?shù)娘L險權(quán)重資產(chǎn)〔RWA〕為RWA=RW×EAD風險權(quán)重RWRWRW3《房地產(chǎn)信托業(yè)務風險評級標準另外，信托公司所要擔當?shù)娘L險權(quán)重RW，還要依據(jù)貸款期限的長短進展調(diào)整，具體調(diào)整方法參見《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險量化指引》風險敞口EAD險披露程度及投資者風險承受力量等因素進展調(diào)整敞口EAD。其次章 業(yè)務模式第十六條 房地產(chǎn)標準業(yè)務本指引所稱“房地產(chǎn)標準業(yè)務交易對手：平安內(nèi)部評級或平安資管評級需在BB以上〔含BB；交易構(gòu)造：信托打算投資本質(zhì)和交易構(gòu)造須是債性工程；風控措施：最根本風控措施必需同時滿足信用連帶責任擔保；土地及在建工程抵押；資金監(jiān)管：BB級交易對手，承受半封閉資金監(jiān)管1；BB+〔含BB+〕以上，可視工程狀況而定；融資規(guī)模：單筆信托業(yè)務的融資規(guī)模需在7億元以內(nèi)〔含7億元；集中度掌握：單個交易對手累計總?cè)谫Y額度，不超過其最近一年財報凈資產(chǎn)規(guī)模20%，具體參照風險治理部《授信治理操作指引51常規(guī)業(yè)務進展操作。對于滿足條件的標準業(yè)務，可以按《房地產(chǎn)標準業(yè)務定義及流程指引》進展操作。第十七條 房地產(chǎn)買漁業(yè)務要求進展工程端風控設置與投后治理件的設置原則上不低于同等條件下平安信托同類信托業(yè)務相應要求。夫信托產(chǎn)品收益權(quán)并另行對外出售，投資者與平安信托簽訂信托合同。第三章 交易對手第十八條 交易對手〔主要指合作開發(fā)商〕的信用水平信用評級是評價交易對手風險的重要參考指標評級以了解其信用風險狀況。同時為避開公司與信用水平過低的交易對手開展業(yè)務，防范交易對手風險，公司選擇交易對手時應遵循以下原則：參考附件一。股權(quán)工程：對于純股權(quán)合作的交易對手，要求是在BB-以上可開展業(yè)務合作，且最好是雙方已有債性等業(yè)務合作的歷史利益的行為。12方面又有浮動收益的股權(quán)投資。這類業(yè)務，總體上可分為2大類：偏債型夾層：此類交易構(gòu)造，可以在B+以上交易對手進展合作，但前提是要滿足要求，且各個財務指標能滿足第四章要求。偏股型夾層：此交易構(gòu)造，需滿足BB-以上交易對手進展合作，同時最終財務指標需滿足第四章要求，如信托投資年華收益率到達20%以上等。在此狀況下，可以以股性的風控措施設計交易構(gòu)造。信用評級承受平安資產(chǎn)治理有限責任公司〔以下簡稱“資產(chǎn)治理公司〕方信用評級，同時參照國際評級機構(gòu)〔標普、穆迪和惠譽〕的評級；11息的，在資料齊全的狀況下〔所需資料詳見《房地產(chǎn)信用評級工作指引〕需6個工作日。不良的企業(yè)不予開展業(yè)務。第四章 財務指標第十九條 工程層面的財務指標下表：衡量指標債性/偏債型夾層股性/偏股型夾層工程指標要求工程指標要求工程安全邊際率≥20%≥25%IRR≥15%≥20%現(xiàn)金倍數(shù)≥1.5-銷售凈利潤率≥12%≥15%信托投資年化收益率滿足風險定價標準≥20%第五章 風控指標其次十條 投資集中度中度和單一工程集中度進展掌握。本指引通過RWA限額和《授信治理操作指引》來掌握投資集中度的風險。房地產(chǎn)信托投資RWA限額：公司對房地產(chǎn)信托各類業(yè)務進展RWA限額掌握，具體參照《2023該指標和限額由風險治理部定期監(jiān)控和跟蹤。單一交易對手投資限額：單一交易對手的累計RWA限額設置為信托公司RWA5%；單一交易對手和平安合作的投資確定限額與其信用評級各個交易對手的授信額度和計算公式參照《授信治理操作指引》單一工程的投資限額：單一工程的RWA限額設置為物業(yè)投資部RWA10%；單一工程的投資確定限額原則上不超過50億；單一工程的自有資金投資限額不超過510億。其次十一條區(qū)域市場集中度發(fā)投資總規(guī)模進展掌握，對于單個城市區(qū)域內(nèi)物業(yè)投資規(guī)模應符合以下要求：區(qū)域一線城市〔單個城市〕二線城市〔單個城市〕三線城市〔單個城市〕

房地產(chǎn)開發(fā)投資占比≤30%≤20%≤10%〔庫存量房地產(chǎn)信托投資總額和增房地產(chǎn)信托投資總額之和一線城市指：北京、上海、廣州、深圳GDP5000〔2023年〕的地級市。三線城市指：除一線城市、二線城市以外的其他地級市。其次十二條高息債集中度44用級別在B〔含B〕以下的業(yè)務可定義為高風險、高收益的高息債業(yè)務，這類業(yè)務規(guī)模的集中度為每年增高息債業(yè)務規(guī)模，不超過當年增房地產(chǎn)信托總規(guī)模的25%。第六章 交易構(gòu)造其次十三條分類按投融資實質(zhì)，交易構(gòu)造可分為債性、股性、夾層三類。債性：交易對手即房地產(chǎn)企業(yè)托付信托公司針對房地產(chǎn)工程設立信托打算〔或擔保公司等業(yè)依照信托合同按時還本付息。股性：〔通常是在房地產(chǎn)信托打算終止時〔評估者信托財產(chǎn)的歸還和信托收益的實現(xiàn)。夾層：為綜合運用股性及債性投資的信托投資方式其次十四條要素交易構(gòu)造要素主要包括：資金來源、進入/退出方式、久期、風控措施等四項。風控措施要求將在下面章節(jié)作專題描述，本章不作贅述。資金來源自有資金原則上只允許做過橋制度。銀信合作資金原則只針對BB-及以上交易對手進展，BB-及以上交易對手需同時供給A級銀行擔保；BBB-及以上交易對手無需銀行擔保。使用集合信托資金應事先了解公司有無突破銀監(jiān)會規(guī)定的集合信托貸款上限。進入/退出方式〔僅供參考〕債性進入方式進入方式退出方式信托貸款〔集合信托、單一信托、集合套單一〕交易對手還本付息增資入股+股東貸款交易對手股權(quán)回購+還本付息增資入股+特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓交易對手股權(quán)回購+特定資產(chǎn)收益權(quán)回購特定資產(chǎn)收益權(quán)、應收賬款收益權(quán)等權(quán)益轉(zhuǎn)讓交易對手權(quán)益回購股性進入方式一般為股權(quán)出資、增資入股、受讓股權(quán)，同時可承受股東貸款方式股東出資比例及股東貸款比例時應考察后期引進銀行開發(fā)貸款時對于工程公司資本金的要求?！苍u估〕方式回購股權(quán)，如存在股東貸款，還需協(xié)作承受還本付息的方式。夾層可綜合上述債性/股性進入/退出方式進展選擇。久期房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟和政策面的影響格外顯著，為避開周期性波動而導致的投資風險，久期即投資期限上應遵循以下原則：1年，不超過3年，對超大工程〔建筑面積超過50萬平方米〕可考慮分期發(fā)行信托打算。還款的選擇權(quán)。具體工程的投資期限應依據(jù)市場狀況與產(chǎn)品部協(xié)商確定。第七章 定價策略其次十五條工程定價策略投資工程的定價應聽從風險和收益相匹配的原則定價可參靠《房地產(chǎn)風險定價報告RW衡量；工程風險RW的具體計算方法參見《房地產(chǎn)信托業(yè)務風險量化指引工程定價應聽從原則的圖示：其次十六條浮動定價策略而做相應調(diào)整。者的預期浮息收益。第八章 風控措施其次十七條實物資產(chǎn)抵押措施抵押物包括有房產(chǎn)、土地等抵押物，且交易對手需對該抵押物擁有100%處置權(quán)，抵押估時點測算靜態(tài)抵押率和動態(tài)抵押率有以下要求：交易對手信用評級靜態(tài)抵押率動態(tài)抵押率BBBB≤60%≤60%BB-≤55%≤55%B+≤50%≤50%B〔含B〕≤40%≤40%對于上述抵押物，物業(yè)中臺需對抵押物的用地性質(zhì)、評估值、地理位置、流通性等質(zhì)量進展綜合評估。對于動態(tài)抵押率，將在工程開發(fā)期內(nèi)進展動態(tài)跟蹤及反響。如同時存在其他增信措施，結(jié)合其他增信措施的效力可以降低抵押率。其次十八條股權(quán)質(zhì)押措施30070%，其他上市公司股票不超過50%1年小于220%；考慮到流淌性，原則上不考慮禁售期2年以上的股票質(zhì)押；暫不考慮虧損或預虧上市公司股票質(zhì)押；如同時存在其他增信措施，結(jié)合其他增信措施的效力可以降低股權(quán)質(zhì)押率；交易對手的關(guān)聯(lián)企業(yè)〔實際掌握人或被掌握人〕股權(quán)質(zhì)押視為信用擔保。其次十九條擔保措施擔保是指法律為確保特定的債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)第三十條 優(yōu)先/劣后構(gòu)造設置措施通過交易構(gòu)造中的優(yōu)先/劣后構(gòu)造的設置，由于劣后是對優(yōu)先的一個增信，從而提高對工程風險掌握力量。第三十一條資金監(jiān)管措施行預留我司印鑒，以對監(jiān)管賬戶中的款項調(diào)撥予以監(jiān)控治理。專用于工程開發(fā)，我司通過預留印鑒、治理U盾等方式對工程公司的根本賬戶和銷售回款賬戶、日常用款賬戶、融資貸款賬戶等一般賬戶進展全封閉監(jiān)管。半封閉資金治理是指，我司通過預留印鑒、治理U盾等方式對工程公司的根本賬戶和工程的實際銷售進度和信托的退出時點做相應調(diào)整目的。承受全封閉式治理方式還是半封閉式治理方式應結(jié)合交易對手的信用評級等綜合考慮。第三十二條退出前保證金退出前保證金是指依據(jù)工程的久期設置退出前3風險，且對償債打算做提前預警和預備。算利息。第三十三條銷售比例歸集保證金該風控措施一方面用于主動監(jiān)控投資工程的銷售狀況和現(xiàn)金回流狀況公司或集團消滅風險的時候，對工程公司資金賬戶帶來查封等其他風險。BB-10%，B+15%，B20%以上歸集比例。第三十四條降價權(quán)風控措施B以下〔含B〕一般都要設置降價權(quán)條款。降價權(quán)設置主要目的是為保障平安監(jiān)管的各個資金賬戶在各個特別時點留有相應貨幣〔121518個月等〕進展考核，如未到達目標則平安擁有單方面降價權(quán)。第三十五條參股權(quán)和控股權(quán)進展變更，導致平安投后治理無法落實。目前而言，對于BB以上的交易對手，原則上可不入股權(quán)；對于B、B+、BB-的交易對手，平安需入股權(quán)；對于B-以下〔含B-〕51%以上的控股權(quán)。上述各個信用級別的交易對手，其業(yè)務合作的風控措施建議具體可見附件一。第九章 綜合評價第三十六條公司自有業(yè)務風險調(diào)整后經(jīng)濟資本回報率險調(diào)整后經(jīng)濟資本回報率進展考量，其中資金本錢是以信托打算立項時的SHIBOR3M的上個1%作為扣減的資金本錢。第三十七條工程綜合評價體系綜合評價分區(qū)推舉綜合評價分區(qū)推舉中性偏上中性中性偏下不推舉RAROEC≥130%105%-130%80%-105%60%-80%≤60%第十章 工程投后節(jié)點治理第三十八條工程節(jié)點治理發(fā)關(guān)鍵節(jié)點進展跟蹤治理。本文內(nèi)容涉及中國平安保險〔集團〕股份商業(yè)隱秘，版權(quán)全部，未經(jīng)書面許可，不得以任何形式披露、傳播或集中。本文內(nèi)容涉及中國平安保險〔集團〕股份商業(yè)隱秘，版權(quán)全部，未經(jīng)書面許可，不得以任何形式披露、傳播或集中。1611頁平安信托機密序號債性投資跟蹤的關(guān)鍵節(jié)點股性投資跟蹤的關(guān)鍵節(jié)點1取得國有土地使用證取得國有土地使用證2取得建設工程施工許可證取得建設用地規(guī)劃許可證3工程開工(Key)取得建設工程規(guī)劃許可證4取得預售許可證取得建設工程施工許可證5工程開盤(Key)工程開工(Key)6工程出地面〔+-0.0〕7取得預售許可證8工程開盤(Key)9工程主體構(gòu)造封頂10竣工決算和驗收11交房第三十九條夾層投資的關(guān)鍵節(jié)點跟蹤適用于股權(quán)投資的關(guān)鍵節(jié)點跟蹤。第四十條 工程節(jié)點反響機制對上述工程開發(fā)節(jié)點的掌握，需落實在日常的開發(fā)治理中，并建立其相應的反響機制，具體如下：跟蹤類型 跟蹤事項5關(guān)鍵節(jié)點和股性工程進度11鍵節(jié)點工程預算的執(zhí)行預算支出狀況

反響匯報機制 適用投資類型1由物業(yè)資產(chǎn)治理部每月跟進工程開發(fā)的關(guān)鍵節(jié)點，并將達成信息反響風控物債性投資業(yè)中臺；股性投資23信息在中臺報告中預警。1、物業(yè)資產(chǎn)治理部應定期獵取監(jiān)理報告，跟蹤工程的預算執(zhí)行狀況；股性投資210%的狀況，應反響風控物業(yè)中臺。1獵取工程的銷售