某世紀廣場公寓部分營銷策劃案

千禧世紀廣場公寓部分

營銷策劃案

匯峰房地產咨詢有限公司二零零六年七月前言所謂知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆。在本案與周邊產品項目差異特征的情況下，運用差異化企劃和獨特性企劃（USP）策略，規(guī)避產品本身缺點，夸大產品的優(yōu)勢，跳出傳統(tǒng)的包裝手法，以創(chuàng)新的策略引導市場和特殊的廣告手法包裝產品才是該案的唯一出路。項目定位要與周圍競爭對手有差異性，產品有獨特性及賣點。定價要結合太原市場實際購買承受力，不宜盲目追求高價，而應重視性價比。具有實際銷售操作的可行性，并能盡快展開銷售回籠資金。要全方位地考慮：銷售難度、銷售周期、銷售方式、成本、利潤、付款方式、物業(yè)成本等問題。一、項目基本情況1、項目開發(fā)商簡介

千禧世紀廣場項目的開發(fā)商——山西千禧投資有限公司是山西太原親賢村集體經濟的龍頭企業(yè)。先后開發(fā)建設的親鳳苑、親賢苑、文華苑等住宅小區(qū)，長風大賣場等商業(yè)項目均取得圓滿成功。經過幾年的發(fā)展，公司總資產達到20億元以上，目前，公司經過改制后已成為以房地產開發(fā)投資為主的股份制企業(yè)。2、項目四至及規(guī)模整體規(guī)劃四至——千禧世紀廣場西依長治路，東鄰體育西路，北靠永康街，面朝長風大街，地處太原市新的政治、經濟、文化中心。總占地面積——50929.8平方米；總建筑面積——182373平方米；（包括地下部分）其中：地上建筑面積146576平方米地下建筑面積35797平方米3、項目整體規(guī)劃

本項目由山西千禧投資有限公司投資開發(fā)，定位于追求高品位、綜合性、品牌化、產業(yè)化之商業(yè)設施構架，滿足游客休閑、購物、餐飲、住宿的理想場所。千禧世紀廣場是集五星級酒店、商務辦公、餐飲娛樂、休閑觀光為一體的大型綜合項目。

項目地上建筑由三部分組成：A座——五星級酒店及裙樓；B座——商務辦公樓及裙樓；C座——公寓式商住樓及裙樓。其中A座裙樓為五星級酒店配套部分；B座裙樓為商業(yè)及休閑娛樂；C座裙樓為商業(yè)及美食城。地下建筑為兩層，除人防、設備用房外，主要用于停車，規(guī)劃停放約800輛機動車，此外地面也布置約200輛停車位，環(huán)繞在項目周邊。主要經濟技術指標

建筑部位建筑面積（平方米）一、地下層1、地下一層17326㎡2、地下二層17583㎡3、機動車出入口坡道673㎡4、鍋爐房69㎡地下層小計35651㎡二、A座1、主樓30844（標準層1447㎡/層）2、裙樓20113㎡A座小計50957㎡三、B座1、主樓27236（標準層1169㎡/層）2、裙樓26249㎡B座小計53485㎡四、C座1、主樓23589（標準層1090㎡/層）2、裙樓23797㎡C座小計47386㎡總計187479㎡其中：地上（±0.0米以上）建筑面積151828㎡其中：A、B、C座裙樓面積合計70159㎡其中：B、C座裙樓面積合計50046㎡4、地地區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀分分析長風大大街是是太原原市城城市規(guī)規(guī)劃中中“南南移西西進””的重重頭戲戲，未未來的的省、、市兩兩級政政府部部門都都將搬搬遷到到這條條路上上，這這也是是國內內和省省內大大機構構看好好這一一地段段，紛紛紛搶搶灘登登陸這這一地地段的的原因因。地地塊距距親賢賢街不不到五五百米米，而而親賢賢街、、體育育西路路、長長治路路已成成為全全省聞聞名的的餐飲飲、娛娛樂、、休閑閑黃金金區(qū)域域。項項目周周邊已已發(fā)展展成為為山西西省的的商業(yè)業(yè)、消消費、、休閑閑一體體的高高級生生活區(qū)區(qū)。從從整個個區(qū)域域來講講，項項目所所在的的道路路、公公共設設施，，對外外聯(lián)系系等的的現(xiàn)狀狀和發(fā)發(fā)展前前景均均得到到社會會各階階層的的認可可。5、環(huán)環(huán)境質質量道路交交通系系統(tǒng)發(fā)發(fā)達，，避免免了老老城區(qū)區(qū)的交交通擁擁擠的的弊端端；高高檔小小區(qū)林林立，，人居居環(huán)境境質量量在太太原排排在首首位；；區(qū)域域規(guī)劃劃好，，人口口素質質高；；各項項公共共設施施比較較到位位和完完善，，可以以提供供很舒舒適的的生活活環(huán)境境，包包括商商業(yè)、、居住住、消消費、、休閑閑、教教育等等。千千禧世世紀廣廣場的的南面面規(guī)劃劃為城城市廣廣場，，是長長風大大街不不可多多得的的城市市綠化化、景景觀、、休閑閑地帶帶。二、房房地產產環(huán)境境分析析1、““十十五””回回顧顧“十五五”期期間，，我省省進一一步實實施經經濟結結構戰(zhàn)戰(zhàn)略性性調整整，努努力拓拓寬社社會需需求的的領域域，加加大對對房地地產業(yè)業(yè)等新新興產產業(yè)的的扶持持力度度，房房地產產開發(fā)發(fā)業(yè)呈呈現(xiàn)迅迅速成成長、、發(fā)展展壯大大的良良好格格局。。全省省嚴格格貫徹徹執(zhí)行行國家家宏觀觀政策策，引引導房房地產產業(yè)健健康發(fā)發(fā)展，，努力力改善善房地地產開開發(fā)投投資環(huán)環(huán)境，，加大大房地地產開開發(fā)投投資力力度，，引導導居民民住房房合理理消費費，房房地產產業(yè)成成為拉拉動社社會需需求，，促進進經濟濟發(fā)展展的新新的增增長點點。全全省房房地產產開發(fā)發(fā)業(yè)的的發(fā)展展改善善了城城市環(huán)環(huán)境和和人居居環(huán)境境，已已成為為拉動動經濟濟增長長，促促進社社會進進步的的重要要產業(yè)業(yè)。2、2006年年房地地產市市場預預測一看供供求今年上上半年年，全全市房房地產產開發(fā)發(fā)投資資完成成16.5億元元，同同比增增長46.9%，占占全市市固定定資產產投資資總額額的14%。新新建商商品房房房屋屋竣工工面積積12.7萬平平方米米，同同比增增長49%。其其中，，住宅宅10.7萬平平方米米，同同比增增長114%；；商業(yè)業(yè)營業(yè)業(yè)用房房2萬萬平方方米，，同比比增長長66.7%。?？梢娨?，新新落成成的各各類房房屋為為人們們提供供了多多樣選選擇。。然而，，在供供應結結構中中卻有有局部部失衡衡現(xiàn)象象，表表現(xiàn)為為：一一是高高價位位、高高檔住住房在在市場場供應應中所所占比比例較較高，，而中中低價位位，普普通商商品房房與經經濟適適用房房比例例偏小小，但但市場場需求求總量量卻較較高；；二是是大戶戶型、、大面面積住住房面面積供供應總總量較較大，，而中中、小小戶型型和中中、小小面積積住房房供應應不足足，但但需求求量很很大。。據市場場調查查顯示示：單價價在3500元元左右右的80－－120平平米的的兩居居和三三居室室是住住宅需需求的的主力力產品品；單單價在在4300元左左右的的160－－250平平米的的別墅墅則是是2005年別別墅需需求的的主力力產品品，而而高收收入人人群將將依舊舊是太太原購購房的的群體體主力力軍。。本次調調查發(fā)發(fā)現(xiàn)，，家庭庭年收收入在在4萬萬至10萬萬元的的潛在在購房房需求求群體體占總總體潛潛在需需求群群體的的5成成以上上，家家庭年年收入入在10萬萬元以以上的的占潛潛在需需求總總量接接近兩兩成。。其中中，28－－35歲的的群體體是太太原住住宅市市場購購買的的中堅堅力量量。在在兩年年內有有購房房意向向的需需求群群體達達到3成以以上，，所占占份額額最大大。二看銷銷售上半年年，全全市新新建商商品房房屋銷銷售面面積為為72.1萬平平方米米，同同比增增長57.5%，商商品房房銷售售總額額為35.11億元元。其其中，，銷售售住宅宅52.26萬萬平方方米，，同比比增長長67.79%，占占總面面積的的72.51%；辦辦公樓樓銷售售4.32萬平平方米米；商商業(yè)營營業(yè)用用房銷銷售15.5萬萬平方方米。。同時，，由于于高層層、大大戶型型房屋屋供應應量過過大，，土地地價格格較高高導致致房價價居高高不下下等原原因，，形成成了一一定數數量的商品品房空空置。。目前前，全全市商商品房房空置置面積積15.47萬萬平方方米，，空置置一年年以上上(含含一年年)面面積為為7.46萬平平方米米，其其中住住宅空空置3.61萬萬平方方米，，辦公公樓空空置3700平平方米米，商商業(yè)營營業(yè)用用房空空置3.33萬萬平方方米，，其它它用房房空置置1500平方方米。。三看房房價上半年年，太太原市市新建建商品品房銷銷售均均價為為每平平方米米4872元，，同比比增長長8.62%，，每套套商品品住宅宅銷售售均價價為40萬萬元。。而上上半年年太原原市人人均可可支配配收入入為4620元元，同同比增增長13.3%，新新建商商品住住宅的的價格格漲幅幅低于于居民民可支支配收收入漲漲幅，，且低低于全全國商商品住住宅價價格漲漲幅。。國際際經驗驗認為為，房房價增增長速速度超超過GDP增長長速度度的兩兩倍以以上，，就會會產生生嚴重重泡沫沫。目目前太太原市市房價價遠離離警戒戒線，，房地地產市市場發(fā)發(fā)展空空間很很大，，供銷銷均呈呈現(xiàn)增增長態(tài)態(tài)勢。。然而，，調查查中發(fā)發(fā)現(xiàn)，，太原原市80%的購購房者者承受受價位位為每每平方方米1800元元以下下，而而商品品住房房供應應中每每平方方米2500元元以上上的占占85%以以上。。造成成房價價上漲漲的原原因主主要有有：一一是土土地價價格過過高，，在太太原市市商品品住房房成本本構成成中，，土地地價格格占21.4%；二二是拆拆遷成成本高高；三三是城城市居居住人人口的的增加加，住住房制制度改改革深深化，，擴大大了市市場需需求量量；四四是鋼鋼材、、水泥泥等原原材料料的上上漲，，直接接導致致住房房價格格的上上漲；；五是是經濟濟適用用房在在住房房供應應中所所占的的比例例小，，平抑抑商品品房價價格作作用相相對薄薄弱。。四看存存量上半年年，太太原市市存量量房交交易價價格為為每平平方米米2013元，，同比比增長長27.07%。每每套存存量住住宅交交易均均價為為21萬元元。盡盡管存存量住住房價價格上上漲幅幅度超超過新新建商商品住住房，，但存存量住住房仍仍呈供供不應應求之之勢，，市場場潛力力很大大。從從交易易情況況來看看，上上半年年存量量房交交易總總額為為3.9億億元，，其中中住宅宅7460萬元元；住住宅交交易348套，，交易易面積積4.69萬平平方米米，同同比降降低243.18%，其其中房房改房房、經經濟適適用房房交易易186套套，同同比降降低157.88%。五看拆拆遷上半年年，全全市城城區(qū)共共批準準拆遷遷項目目17個，，核準準拆遷遷面積積4.5萬萬平方方米，，同比比下降降82.7%，，拆遷遷居民民1399戶，，拆遷遷總量量大幅幅下降降。造造成拆拆遷總總量下下降的的宏觀觀因素素是：：央行行房貸貸政策策收緊緊和清清理拖拖欠農農民工工工資資政策策出臺臺后，，開發(fā)發(fā)商融融資渠渠道有有限、、資金金不足足，加加之舊舊城改改造優(yōu)優(yōu)惠政政策落落實不不到位位，影影響了了房地地產開開發(fā)企企業(yè)對對舊城城區(qū)改改造的的積極極性，，舊城城改造造項目目啟動動乏力力。微微觀因因素是是：太太原市市近兩兩年來來拆遷遷難度度逐步步增大大，一一方面面由于目目前中中、小小戶型型、低低價位位的普普通商商品房房和經經濟適適用房房供應應量不不足，，致使使貨幣幣安置置居民民在拿拿到貨貨幣補補償款款后在在市場場上難難以買買到合合適的的住房房，影影響了了群眾眾配合合拆遷遷的積積極性性，另另一方方面小小部分分被拆拆遷人人脫離離拆遷遷政策策提出出不合合理的的補償償要求求，漫漫天要要價，，個別別開發(fā)發(fā)商采采取偷偷拆和和擅自自強拆拆等違違法行行為，，激化化了矛矛盾。。六看前景景近兩年來來，太原原市房地地產開發(fā)發(fā)大幅增增長，商商品住房房的供應應會在今今年下半半年和明明年有較較大增加加，但是是隨著新新增供地地和城市市房屋拆拆遷量的的減少，，以及銀銀行房貸貸的收緊緊，新開開工的商商品住房房增幅會會有明顯顯回落。。因此，，全年商商品住房房銷售量量會維持持在20%至30%的的增幅，，到明年年供給總總量約為為130至140萬平平方米。。據統(tǒng)計，，目前太太原市人人均GDP為15206元、、恩格爾爾系數為為32.2%、、人均住住房建筑筑面積為為22平平方米，，這3項項指標同同房地產產快速發(fā)發(fā)展的要要求相吻吻合。此此外，隨隨著居民民住房觀念念發(fā)生轉轉變，二二次置業(yè)業(yè)、梯次次消費的的觀念已已基本形形成；隨隨著太原原城市化化進程加加速，城城市人口口的增加加帶動住住房消費費需求的的增加。。到明年年，商品品房需求求量約為為130至160萬平平方米，，加之二二手房供供應的增增長，供供需將大大體平衡衡。因此，預預測今年年下半年年和明年年，太原原住宅市市場需求求向導仍仍然以““普通住住宅”為為主，需需求占比比超過7成；高高檔公寓寓市場的的需求比比例達2成以上上。太太原市房房地產市市場沒有有引起房房價暴漲漲或暴跌跌的因素素，房價價總體穩(wěn)穩(wěn)中有升升，但漲漲幅趨緩緩。三、樓盤盤分析就太原市市整個房房地產量量體而言言，小店店區(qū)的項項目相對對集中，，且價格格處于龍龍城之首首。周邊邊項目的的熱銷無無一不在在驗證城城南區(qū)在在人們心心目中的的魅力。。隨著該該區(qū)域價價值的飛飛速攀升升，各大大開發(fā)商商都看中中了此地地的投資資潛力，，市場的的激烈程程度不言言而喻，，尤其是是隨著首首創(chuàng)的加加入，該該區(qū)域的的競爭已已達到了了白熱化化。物業(yè)類型樓盤名稱推出特色實際用途競爭級別公寓飛云現(xiàn)代城商務公寓小戶型

辦公+投資

一級怡和國際廣場酒店式公寓辦公+投資一級奧林·禮頓5.4米復式居住為主二級北美新天地·御苑未正式推出居住為主二級千里洋場SOHO投資占2/3三級太和軒酒店式以投資為主三級銅鑼灣城市公寓城市獵人的棲息地居住+投資三級王府大廈公寓酒店式商務公寓辦公+投資三級雅典金座白領公寓+商務公寓辦公+居住+投資

三級米拉公寓五一路新地標居住為主三級從上表可可以看出出，太原原目前公公寓市場場無明確確定位，，這些項項目中有有的是臨臨街住宅宅改公寓寓，有的的是寫字字樓改公公寓，還還有是空空置多年年的爛尾尾樓以公公寓的模模式銷售售；從結結構上看看有平層層公寓、、復式公公寓；從從用途上上看有SOHO、商務務公寓、、白領公公寓、酒酒店式公公寓等。。物業(yè)名稱位置

建筑形式外立面總建面戶型面積主打面積均價(元)綠化飛云現(xiàn)代城商務公寓親賢北街板樓高檔石材或瓷磚12.3㎡38—132㎡65㎡550020%怡和國際廣場親賢北街板樓未定20萬㎡40—140㎡40—85㎡未定1500㎡空中花園奧林·禮頓長治路塔樓暫定瓷磚3.5萬㎡43—112㎡50—70㎡起價4500和奧林花園共享北美新天地·御苑長風大街板樓高級涂料10萬㎡61—450㎡137㎡起價40007層頂5000㎡太和軒柳南28號塔樓玻璃幕墻4.5萬㎡38—82㎡40—50㎡起價5600無千里洋場柳南15號塔樓玻璃幕墻+鋁塑板2萬㎡50—150㎡70㎡4500無銅鑼灣城市公寓柳巷北路塔樓高級涂料2萬㎡60—147㎡80㎡4500小區(qū)內部共享王府大廈府西街塔樓灰鋁塑板7.3萬㎡40—115㎡78㎡65001300㎡雅典金座五一路190號塔樓玻璃幕墻+鋁塑板2萬㎡52—177㎡100㎡4300無米拉公寓五一路191號塔樓高級涂料3萬㎡65—147㎡80—90㎡3800中庭花園物業(yè)名稱采暖方式裝修標準建筑現(xiàn)狀物業(yè)費車位銀行按揭總套數飛云現(xiàn)代城地暖毛坯房主體封頂1.5元/㎡·月含電梯費400個最低八成二十年300怡和國際廣場戶式中央空調精裝修送家電地上三層未定800個未定未定奧林·禮頓燃氣壁掛爐毛坯房地上二層1元/㎡·月不含電梯費和奧林花園共享七成二十年442北美新天地集中供熱毛坯房地基1元/㎡·月不含電梯費562個七成二十年200套太和軒戶式中央空調精裝現(xiàn)房3.5元/㎡·月含電梯費200多個七成二十年300多套千里洋場戶式中央空調毛坯房已封頂1元/㎡.月地上周邊少量七成二十年126銅鑼灣城市公寓集中供熱毛坯房剛挖坑0.8元/㎡.月七成二十年207王府大廈公寓中央空調毛坯房進行外裝3元/㎡.月380個六成十年130雅典金座小區(qū)供熱簡裝送潔具現(xiàn)房0.85元/㎡.月含電梯費立體車位1:1七成二十年130米拉公寓集中供熱毛坯房主體封頂1元/㎡.月電梯費20元/戶.月地上及地下達到1：1七成二十年224從上表可可以得出出以下結結論：前期定位位偏重商商務的項項目，外外立面大大多采用用玻璃幕幕墻進行行裝修；；因政策因因素及市市場需求求因素,以50—100㎡的的小戶型型為主的的公寓項項目占總總調研項項目的90%；；市場上上公寓的的平均均均價為4700元/㎡㎡；各項目采采暖方式式使用集集中供熱熱的占40%，，中央空空調占40%，，其它占占20%；交房標準準70%都采用用毛坯房房形式；；市場上正正銷售的的公寓項項目60%是準準現(xiàn)房或或現(xiàn)房；；物業(yè)費在在1元/㎡·月月以下（（含1元元）的項項目占調調研項目目的60%；銀行按揭揭最低七七成二十十年的項項目占調調研項目目的70%；銷售周期期：項目名稱開盤日期銷售情況備注飛云現(xiàn)代城商務公寓2006年3月60%

怡和國際廣場未開盤

酒店式公寓奧林·禮頓未開盤

北美新天地·御苑未開盤

太和軒2006年4月底少量公攤過大，價格偏高千里洋場2006年4月50%戶型開間小，進深太大銅鑼灣城市公寓2006年3月70%其中20%為農行團購王府大廈公寓2005年8月80%

雅典金座2005年12月75%

米拉公寓2005年12月80%

個案案飛云現(xiàn)代代城A基本情情況:飛云現(xiàn)代代城位于于親賢街街和平陽陽路的交交匯處，，規(guī)劃總總占地面面積17600㎡,總總建筑面面積123523㎡，，其中地地上建筑筑面積104006平平方米，，地下19517平方方米，主主樓自西西向東依依次為26層、、21層層、13層、10層，，裙房為為5層，，五座為為聯(lián)體梯梯形布置置。開發(fā)商：：山西飛飛云房地地產開發(fā)發(fā)有限公公司裝修標準準：毛坯坯房得房率：：78%層差：50元南北朝向向差：500元元左右電梯：3部B、重點點推廣戶戶型：時尚辦公公型S（1+5）戶戶型----一一名高管管+5名名員工（（建筑面面積65平方米米）溫馨居家家型（建建筑面積積65平平方米））經典復式式型（建建筑面積積133平方米米）C、推廣廣賣點新晉商財財富中心心；私人貼身身管家、、個性商商務秘書書，領略略尊崇人人生；坐擁行政政中樞黃黃金商圈圈，坐擁擁“金””地，““錢”程程似錦；；親賢街百百米投資資型地標標建筑；；Mini時尚空空間—可可商可住住，亦可可無憂投投資；綜合分析析飛云現(xiàn)代代城從地地理位置置和業(yè)態(tài)態(tài)上都和和我們十十分接近近，是我我們項目目的直接接競爭對對手之一一。它的的公寓部部分3月月份開盤盤時為3900元/㎡㎡起價，，現(xiàn)在起起價為4600元/㎡㎡。兩個個項目對對比有以以下幾點點：工期方面面我們項項目是劣劣勢；房間結構構布局上上我們是是優(yōu)勢；；（飛云云大部分分戶型開開間4.2米，，進深在在11米米以上，，而從我我們現(xiàn)在在的分隔隔方案上上來看，，大部分分戶型開開間在4.5米米以上，，進深在在10米米以下））從公寓配配套情況況上我們們占很大大優(yōu)勢，，每層16—29戶只只有3部部電梯，，而我們們每層16戶有有4部電電梯；從綠化環(huán)環(huán)境上我我們占有有很大優(yōu)優(yōu)勢，不不僅有近近30000㎡㎡的城市市廣場，，還有休休閑景觀觀內街。。怡和國際際廣場怡和國際際廣場親親賢北街街和體育育西路交交匯處，，共分兩兩座樓，，東側13層，，1—8層為商商業(yè)，其其中1——5層為為主力店店，據介介紹引進進北京王王府井占占用1——4層的的西區(qū)及及5層，，新崗商商城占用用1—4層東區(qū)區(qū)，6層層定位為為時沿青青年百貨貨，7層層為美食食廣場，，8層為為娛樂休休閑；其其中1——6層為為散售，，間隔為為15——25㎡㎡的小型型店面出出售。西側案名名“怡和和國際中中心”，，總高15層，，1—3層為商商業(yè)，4—9層層為定制制式精裝裝修平層層酒店式式公寓，，10——15層層為6米米高的復復式酒店店式公寓寓。重點推廣廣戶型：：40—85㎡精精裝修定定制式酒酒店公寓寓推廣賣點點南城之城城，中心心之中親賢街永永恒的商商業(yè)金角角在親賢街街享受您您的私人人酒店生生活奧林·禮禮頓1、項目目基本情情況位置：長長治路開發(fā)商：：山西石石林房地地產16層（（-1——2層為為一托三三門面房房，3層層為寫字字樓，4—16層為復復式公寓寓），南南座和北北座相距距30米米裝修標準準：毛坯坯房，一一次性付付款開發(fā)發(fā)商給做做隔層樓樓板車位：和和房一起起購買地地下車庫庫9萬/個，立立體車庫庫8萬/個2、目前前銷售狀狀況未開盤，，申請優(yōu)優(yōu)惠的客客戶約3000個左右右3、推廣賣點點小戶型里里的闊生生活（5.4米米層高））炫耀精彩彩是每天天都會發(fā)發(fā)生的事事情（主主要指社社區(qū)成熟熟的配套套設施））地段決定定價值悉心物管管，為精精彩生活活加一份份“保險險”4、目標客戶戶25—30歲第第一次置置業(yè)的年年輕人30歲以以上有實實力的投投資人士士成長性中中小公司司5、促銷銷手段意向客戶戶可申請請免費優(yōu)優(yōu)惠卡優(yōu)惠卡主主要內容容：本卡為奧奧林禮頓頓開盤當當天買房房的優(yōu)惠惠卡，當當天沒有有買房，，本卡自自行失效效；本卡必須須與《優(yōu)優(yōu)惠卡確確認書》》同時生生效，持持卡人必必須與購購房人身身份一致致；在2006年6月20日之前前確認的的優(yōu)惠卡卡，從優(yōu)優(yōu)惠卡確確認之日日起至2006年6月月20日日，每日日增加100元元，從2006年6月月21日日至開盤盤日，每每日增加加58元元；北美新天天地·御御苑1、項目目基本情情況位置：長長治路與與長風大大街交匯匯處開發(fā)商：：山西瀚瀚達房地地產開發(fā)發(fā)有限公公司規(guī)模：總總建筑面面積10萬㎡層數：28層（（商業(yè)+公寓+空中別別墅）電梯：每每單元2部，每每層3戶戶得房率：：78%裝修標準準：毛坯坯房銷售率：：未開盤盤，蓄客客期2、推廣廣賣點NO.1金鉆級級地段，，稀缺型型資源頂頂級公寓寓顯赫區(qū)位位，萬眾眾所向無可替代代稀缺資資源，無無限升值值潛力，，締造財財富升值值不敗神神話！“最私密密”豪宅宅之現(xiàn)代代主義屋屋頂大花花園，上上風上水水帝廷王王座，誰誰與爭鋒鋒？酒店服務務，無盡盡周全尊尊寵3、目前前銷售狀狀況戶型已出出來，蓄蓄客期，，暫不排排號，不不認購。。綜合分析析該項目處處于我們們正南面面，中間間只隔一一條長風風大街，，從業(yè)態(tài)態(tài)上來講講，他有有商業(yè)和和公寓與與我們的的業(yè)態(tài)都都比較接接近，但但單從公公寓方面面來講，，北美新新天地的的公寓偏偏向居住住，而我我們的公公寓是偏偏向商住住，客戶戶群不同同。所以以在公寓寓方面競競爭力不不大。四、SWOT分分析A．項目目優(yōu)勢（1）項項目核心心優(yōu)勢（2）項項目一般般優(yōu)勢B.項目目主要劣劣勢C.主要要競爭與與威脅D.主要要機會A．項目優(yōu)勢勢（1）項項目核心心優(yōu)勢1、項目目處在城城市發(fā)展展的主要要方向上上，又位位于“長長風商務務區(qū)”尊尊貴地段段，區(qū)位位優(yōu)勢十十分突出出。2、難得得的大面面積（30000m2）城市市廣場，，在整個個太原市市絕無僅僅有。3、規(guī)劃劃設計條條件可以以把項目目打造或或包裝成成高端產產品。4、市場場上對小小戶型的的住宅有有較大需需求5、單體體之間互互為支撐撐,強勢勢互補。。（2）項項目一般般優(yōu)勢1、產品品體量大大，功能能多，有有強大的的消費容容納力和和吸引力力，升值值潛力巨巨大。2、周邊邊這居民民人口和和密度都都在迅速速增加，，為本項項目積累累良好的的市場氛氛圍。C.主主要競競爭與威威脅1、同一一區(qū)域內內樓盤同同質化、、同類化化現(xiàn)象嚴嚴重，供供應總量量過剩，，競爭激激烈。2、本項項目的多多數優(yōu)勢勢是其它它不少項項目也共共有的，，如北美美新天地地等，無無形中較較大的削削弱了本本項目的的競爭力力。D.項項目機機會1、太原原市“南南移西進進”戰(zhàn)略略已經深深入人心心，南邊邊成為房房地產開開發(fā)的重重點區(qū)域域；2、自用用和投資資型客戶戶比較認認可親賢賢—長風風區(qū)域；；3、有機機會同時時選擇““差異化化”和““低成本本”的競競爭戰(zhàn)略略。4、本項項目只要要肯進行行調整就就可以營營造錯位位競爭，，有機會會在同質質化產品品中脫穎穎而出。。五、產品品定位分分析定位原則則：適應應市場，，創(chuàng)造差差異性以中國傳傳統(tǒng)文化化為根，，創(chuàng)建人人、自然然、建筑筑于一體體的生態(tài)態(tài)居住環(huán)環(huán)境。它它具有綠綠化、居居住、交交往三重重功能，，是人與與人交往往、人與與自然對對話、人人與生活活默契的的場所。?；径ㄎ晃环羌兙幼∽」?，，可住、、可商適合自用用也適合合出租或或長期持持有升值值體量不大大，采用用小戶型型為主，，兼顧大大戶型需需求高檔公寓寓符合高高端客戶戶人群低總價、、低首付付、低月月供稀缺性產產品，市市場供應應量少時尚青年年、現(xiàn)代代風格定定位配備獨立立衛(wèi)生間間及開放放式廚房房第一產產品定位位定位原則則：突出出個性，，創(chuàng)造差差異性定位：““生態(tài)休休閑服務務型公寓寓”之典典范集龍城人人文資源源與高科科技手段段、現(xiàn)代代材料融融合，開開發(fā)出立立體、三三度空間間的生態(tài)態(tài)住宅產產品。一、居住住的一度度空間屬于業(yè)主個個人的私密密空間，單單元戶內空空間，合理理的空間布布局，良好好的通風采采光；并且且可以根據據自身需要要營造自己己所需要的的一度空間間，體會高高科技帶來來的幸福感感。二、居住的的二度空間間指開發(fā)商““以人為本本”營造的的小區(qū)空間間，具有科科學的劃分分領域空間間、組織空空間的序列列。遵循人人的行為軌軌跡，安排排建筑群體體。充分利利用土地，，布置公共共綠化，營營造水景觀觀賞景點，，提高生活活環(huán)境質量量及親密鄰鄰里關系。。保障環(huán)境境質量，合合理分配建建筑密度。。獨特的小小區(qū)形象，，滿足業(yè)主主的精神需需求。三、居住的的三度空間間是指小區(qū)周周邊可借用用的自然環(huán)環(huán)境，如山山景、水景景等，甚至至都市風光光也是住宅宅小區(qū)的一一道風景線線。本項目目具有得天天獨厚的環(huán)環(huán)境優(yōu)勢，，并利用體體育西路和和長治路等等交通要道道，為業(yè)主主的出入帶帶來便利，，使項目與與外界的交交流更加通通暢，并樹樹立了良好好的自我形形象。項目南側大大型的城市市廣場及綠綠地，以及及內廷式的的商業(yè)中庭庭步行街，，都是項目目的寶貴財財富，是營營造項目環(huán)環(huán)境和品質質的重要資資源。由一、二、、三度空間間構成了““生態(tài)休閑閑服務式公公寓”的成成功要素，，也形成了了千禧公寓寓居住+休閑（娛樂樂）+投資的獨特特個性，并并創(chuàng)造了產產品差異性性，使得產產品更具有有競爭性，，為開發(fā)商商達到未來來市場期望望值提供保保障。四、產品檔檔次定位可可行性本產品的檔檔次定位為為“城市新新貴追求的的休閑精品品公寓”，，而不是豪豪宅。其概概念包含了了小區(qū)的規(guī)規(guī)劃合理性性、戶型結結構的實用用性、單體體外立面的的美觀性等等。在同等等建造成本本的基礎上上，設計出出時尚前衛(wèi)衛(wèi)、富有創(chuàng)創(chuàng)意的單體體項目。更更重要的是是各種生活活設施的配配置。例如如：安全設設施系統(tǒng)、、公共活動動空間、餐餐飲娛樂休休閑、購物物文化享受受等充滿生生活情調的的居住環(huán)境境。第二產品品文化定位位定位原則：：講究個性性，追求共共性，提升升產品附加加值定位位：東方方文文化化與與西西方方文文化化相相融融合合傳統(tǒng)統(tǒng)與與現(xiàn)現(xiàn)代代相相融融合合生活活與與社社會會相相融融合合人與與環(huán)環(huán)境境相相融融合合第三三產品品形形象象定位位原原則則：：提提升升企企業(yè)業(yè)品品牌牌形形象象以以及及產產品品的的知知名名度度、、美美譽譽度度、、社社會會認認知知度度。。定位位：：現(xiàn)現(xiàn)代代都都市市新新貴貴的的““風風雅雅逸逸境境””----顯示示身身份份的的名名片片產品品形形象象定定位位不不是是開開發(fā)發(fā)商商為為自自己己產產品品隨隨心心所所欲欲的的定定一一個個什什么么形形象象，，而而是是順順應應消消費費趨趨勢勢、、消消費費心心理理、、消消費費追追求求、、向向往往的的，，在在消消費費者者““心心里里””的的定定位位。。在在消消費費者者心心里里樹樹立立起起的的產產品品形形象象，，讓讓消消費費者者喜喜歡歡、、認認同同并并追追求求，，并并與與消消費費者者自自己己身身份份相相匹匹配配，，使使住住在在該該項項目目的的業(yè)業(yè)主主，，有有一一張張尊尊貴貴的的““名名片片””。。第四四住住宅宅產產品品定定位位構構成成分分析析一、、住住宅宅產產品品構構成成因因素素“核核心心產產品品””----核核心心產產品品是是由由產產品品的的基基本本功功能能組組成成；；“形形式式產產品品””----形式式產產品品是由由和和核核心心產產品品不不可可分分割割的的部部分分帶來來的的附附加加值值；；“延延伸伸產產品品””----延延伸伸產產品品是是由由產產品品質質量量、、形形象象、、物物業(yè)業(yè)管管理理等帶帶來來的的產產品品品品牌牌與與開開發(fā)發(fā)商商品品牌牌形形象象；；二、核心產品品—產品的基本功功能本項目的市場場定位是以““新生活+新新人居”為市市場主導，引引導城市新貴貴的消費心理理?！白≌?，不不言而喻就是是居家；本項項目的“公寓寓”概念已經經打破傳統(tǒng)““家，僅僅是是睡覺的地方方”的觀念。。因此，無論論是戶型、外外形、環(huán)境、、配套等諸多多方面都要滿滿足這個要求求。（1）、平面布局局本公寓位于C座塔樓8——25層，單單層戶型布置置為16套。。主力戶型以以40平方米米----80平方米的的一室或一室室一廳的小戶戶型為主，約約占到總體戶戶型的80%；并同時兼兼顧大客戶的的需求，適當當安排90平平方米-150平方米的的大戶型，分分別為96平平方米（二室室二廳）、130平方米米（三室二廳廳）及150平方米（四四室二廳）三三種，約占到到總體戶型的的20%。戶型及面積配配比戶型房型面積戶數比例A一室二廳9616.3%B一室43.316.3%B1一室46.6318.8%C二室二廳131.216.3%D1一室一廳50.4212.5%E二室二廳79.216.3%F一室一廳44.916.3%F1一室一廳51.116.3%F2一室一廳55.416.3%F3一室一廳61.516.3%G四室二廳150.316.3%H一室一廳65.2212.5%小計

16100.0%（2）、戶型特點點各功能區(qū)分布布合理，動與與靜、潔與污污、共享空間間與私密空間間區(qū)分開來，，互不干擾。。1、臥室空間臥室是房間內內的基本空間間，主要套功功能是睡眠、、休息，對采采光、通風要要求很嚴，設設計時不允許許出現(xiàn)“暗暗房”。2、廚房空間廚房盡可能接接近住宅入口口，便于食品品、蔬菜、垃垃圾的進出，，并與餐廳相相連。根據戶戶型大小的不不同，廚房的的合理面積在在2.5-3m2，三室以上的的戶型在5m2以上。3、衛(wèi)生間空空間公用衛(wèi)生間應應靠近臥室，，并應接近廚廚房，以利管管通道及通風風口的集中，，降低材料和和施工成本。。室內衛(wèi)生間間面積不小于于3m2，大戶型要適當當放大，根據據戶型面積大大小適當按比比例布局。4、廚衛(wèi)設備備廚房和衛(wèi)生間間是住宅里設設備最集中的的空間，特別別是公寓，是是項目檔次、、文明的體現(xiàn)現(xiàn)。本項目盡盡量要做到定定型化、配套套化、標準化化。A、依照尺寸寸的需要，配配置配套化的的廚衛(wèi)設備、、部品配件、、保證配件和和建筑、部品品和管道之間間的連接配合合。B、合理有序序地布置廚衛(wèi)衛(wèi)的各項設備備和設施，冰冰箱要入廚，，衛(wèi)生間要適適當分隔。C、廚衛(wèi)均應應配置性能良良好的通風機機和風道。風風道應滿足不不串氣、不傳傳音、暢通無無阻的要求，，盡量為直排排風道。D、各戶應集集中管井，實實現(xiàn)戶外查表表，隱藏和隱隱蔽水平管道道。設立水平平管道區(qū)；強強調自家與支支線管不進鄰鄰居家。E、各種管線線綜合處理，，一次敷就，，防止以后安安裝破壞裝修修和設備。（3）、形式產品品形式產品的附附加值是公寓寓必備的硬件件，如綠化、、交通、外立立面等，而這這些必備的因因素，又直接接刺激消費者者在購買之前前的心理附加加值及購買之之后使用過程程中的附加值值的升值。以點、線、面面組成的整體體綠化空間。。由城市干道及及項目景觀軸軸構成項目交交通的外圍道道路；由連連同各組團，，以及消防、、搬家、救護護功能的交通通網構成了項項目的道路系系統(tǒng)。（4）、延伸產品品----產品品牌與形形象延伸產品包括括售前服務及及售后服務，，以體現(xiàn)開發(fā)發(fā)商的品牌及及產品品牌。。通過良好的的服務，使消消費者在體現(xiàn)現(xiàn)“物超所值值”的基礎上上，更體會到到“上帝”的的滋味，把這這種體會轉變變?yōu)閭鞑?，達達到“知名度度、美譽度、、社會認知度度”的提升。。1、在購買之之前的產品附附加值對消費費心理的影響響因素通過產品包裝裝圍墻、售樓樓處、樣板間間、規(guī)劃項目目的未來前景景展示等，都都會提升消費費者在購房前前對產品附加加值的認同感感，并產生購購買行為的作作用。因此，好的產產品一定要有有好的包裝，，使消費者不不僅體會到產產品功能的實實惠，更體會會到產品附加加值帶來的心心理滿足感。。2、使用過程程中的產品附附加值對消費費心理的影響響因素使用過程中是是業(yè)主入住后后，真實看到到的項目、自自己入住的單單元及良好的的售后服務，，給業(yè)主心理理的附加值提提升。（5）、裝修定位位1）、公共部部分首層門廳：地地面、墻面采采用石材，天天花為乳膠漆漆配燈飾及不不銹鋼信報箱箱，設接待前前臺及沙發(fā)茶茶幾。電梯間：地面面鋪地磚，發(fā)發(fā)紋不銹鋼門門套。墻面、、天花為膠漆漆配燈飾。2）、室內部部分戶門：防盜門門內門：模壓門門及門套。外窗：鋁合金金中空玻璃，，配紗窗。散熱器：銅鋁鋁復合散熱器器（選配）。。燈飾：吸頂燈燈。地面：復合地地板。墻面及天花：：乳膠漆。電器：贈送壁壁掛式冷暖空空調。衛(wèi)生間：墻面：墻磚。。地面：地磚。。天花：鋁扣板板吊頂配浴霸霸和燈具。潔具：全套衛(wèi)衛(wèi)浴潔具及五五金件。熱水器：電熱熱水器。開放式廚房：：墻面：：墻磚磚。地面：：地磚磚。天花：：鋁扣扣板吊吊頂配配燈具具。櫥柜：：整體體櫥柜柜,配配油煙煙機及及五金金件。。3）、、樓宇宇系統(tǒng)統(tǒng)建議議：供水：：市政政供水水，卡卡式水水表。。供電：：市政政供電電，卡卡式電電表。。采暖：：小區(qū)區(qū)市政政供暖暖（選選配））。電視：：有線線接收收系統(tǒng)統(tǒng)。通訊：：電話話線入入戶，，廳室室及衛(wèi)衛(wèi)生間間設電電話插插孔。。電梯：：品牌牌電梯梯。安防系系統(tǒng)：：公寓寓樓公公共走走道和和電梯梯內均均有攝攝像頭頭，24小時監(jiān)監(jiān)控。。公寓寓樓門門設可可視對對講門門禁系系統(tǒng)。。公共走道道設煙煙感噴噴淋裝裝置。。信息網網絡：：寬帶帶接入入，每每戶設設信息息端口口。第五目目標標客戶戶定位位定位原原則：：選取取目標標，穩(wěn)穩(wěn)準出出擊定位位：：都市市新貴貴1、產品--目標客客戶從區(qū)域域發(fā)展展前景景，及及主要要產業(yè)業(yè)結構構、輔輔助產產業(yè)結結構來來看，，該區(qū)區(qū)域已已經成成為省省內投投資者者匯集集的重重點。。根據據項目目的整整體功功能定定位及及檔次次，主主要面面向投投資型型及自自用型型客戶戶，特特別是是大型型的投投資客客戶。。因此此，項項目的的目標標客戶戶群體體要面面向全全?。ǎòɡㄔ谔すぷ鞯牡氖葍热耍惺械氖惺袌霰缺戎卣颊嫉?0%，省省內其其他地地方的的比重重占到到40%。。2、目標客戶細細分個體和私企企業(yè)老板該階層對生生活質量要要求比較高高，且在長長期的經營營過程中對對“功能價價格比”有有著較清楚楚的認識，，文化方面面都有一定定修養(yǎng)，對對“居住+休閑+投投資”概念念的理解要要高于其他他階層。文、教、衛(wèi)衛(wèi)圈人士該族群文化化素質較高高，追求自自由浪漫的的工作和生生活方式，，生活空間間不一定追追求太奢華華，但一定定要有品位位，并注重重生活質量量，對居住住環(huán)境有著著較高的要要求。該族族群是本項項目期望的的目標客戶戶。外企、合資資企業(yè)高級級職員；在太原這一一族群人數數并不太多多，但本項項目對他們們還是具有有很大的誘誘惑力。細細分如下：：企業(yè)業(yè)主；；高級職業(yè)業(yè)經理人；；高級技術術人員；該族群是本本項目主要要目標客戶戶。政府公務員員；相當一部分分公務員的的綜合經濟濟實力在當當地屬于上上流階層，，有較強的的購置固定定資產及投投資意向。。因此，該該族群也是是我們項目目的主力目目標客戶。。外來高級打打工人員；；成長型企業(yè)業(yè)；服務行業(yè)從從業(yè)人員；；六、產品價價格定位定價原則：：市場無形形，定價有有道一、價值取取向二、定價分分析七、項目經經營與營銷銷建議第一品牌牌經營戰(zhàn)略略一、以樹品品牌為主導導二、品牌經經營戰(zhàn)略的的實施要點點1、制定遠期、、近期品牌牌戰(zhàn)略目標標及計劃2、制定項目實實施戰(zhàn)略3、制定項目統(tǒng)統(tǒng)籌管理系系統(tǒng)第二營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略一、概念賣賣點展望未來，，升值無限限-----餐飲、休閑閑、娛樂、、購物一條條街；完善配套、、開心品位位、時尚生生活----享受我的生生活城市、廣場場、景觀------生態(tài)健康式式經典公寓寓二、規(guī)劃賣賣點低密度，高高綠化；以建筑文化化為底蘊，，開創(chuàng)現(xiàn)代代的“文化化建筑”噴泉雕塑，，流水疊云云；半百綠化景景觀擋不住住的誘惑；；專業(yè)服務，，解除您的的后顧之憂憂三、感性賣賣點都市新貴的的風雅逸境境—享受生活，，體驗精彩彩四、理性賣賣點中高檔物業(yè)業(yè)----高尚人文社社區(qū)；豪宅的風范范、別墅的的享受、城城市的情趣趣—都市新貴的的“名片””輕松置業(yè)------買房不再是是夢想神圣的的工作作在每每個人人的日日常事事務里里，理理想的的前途途在于于一點點一滴滴做起起。創(chuàng)造性性模仿仿不是是人云云亦云云，而而是超超越和和再創(chuàng)創(chuàng)造。。逆境給人寶寶貴的磨練練機會。只只有經得起起環(huán)境考驗驗的人，才才能算是真真正的強者者。21:0921:0921:09:3421:09:34所謂天才，，只不過是是把別人喝喝咖啡的功功夫都用在在工作上了了。強烈的欲望望也是非常常重要的。。人需要有有強大的動動力才能在在好的職業(yè)業(yè)中獲得成成功。你必必須在心中中有非分之之想，你必必須盡力抓抓住那個機機會。患難可以試試驗一個人人的品格，，非常的境境遇方才可可以顯出非非常的氣節(jié)節(jié);風平浪靜的的海面，所所有的船只只都可以并并驅競勝。。命運的鐵鐵拳擊中要要害的時候候，只有大大勇大智的的人才能夠夠處之泰然然。不放過任任何細節(jié)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久久的競爭爭優(yōu)勢，，就是比比你的競競爭對手手學習得得更快的的能力。。把你的競競爭對手手視為對對手而非非敵人，，將會更更有益。。一旦做出出決定就就不要拖拖延。任任何事情情想到就就去做!立即行動動!如果通用用公司不不能在某某一個領領域坐到到第一或或者第二二把交椅椅，通用用公司就就會把它它在這個個領域的的生意買買掉或退退出這個個領域。。我的宗宗旨一一向是是逐步步穩(wěn)健健發(fā)展展，既既不要要靠聳聳人聽聽聞的的利潤潤，也也不要要在市市場不不景氣氣時，，突然然有資資金周周轉不不靈的的威脅脅。05-1月月-2321:09:34在艱難難時期期，企企業(yè)要要想獲獲得生生存下下去的的機會會，唯唯一的的辦法法就是是保持持一種種始終終面向向外界界的姿姿態(tài)。。若想想長期期生存存，僅僅有的的途徑徑就是是要使使人人人竭盡盡全力力，千千方百百計讓讓下一一代產產品進進入用用戶家家中。。時間是一個個偉大的作作者，它會會給每個人人寫出完美美的結局來來。自始自終把把人放在第第一位，尊尊重員工是是成功的關關鍵。讓流程說話，，流程是將說說轉化為做的的惟一出路。。1月-231月-2321:09:34在一個崇高的的目的支持下下，不停地工工作，即使慢慢，也一定會會獲得成功。。微軟離破產永永遠只有18個月。堅持是一種種智慧，固固執(zhí)是一種種死板。1月-231月-23命運是一件件很不可思思議的東西西。雖人各各有志，但但往往在實實現(xiàn)理想時時，會遭遇遇到許多困困難，反而而會使自己己走向與志志趣相反的的路，而一一舉成功。。一個管理者者如果不了了解其下屬屬的工作，，那他就無無法有效地地管理他們們。人們所認識到到的是成功者者往往經歷了了更多的失敗敗，只是他們們從失敗中站站起來并繼續(xù)續(xù)向前。21:09:3421:091月-23等待。我將要要在這三塊基基石上建立我我成功的金字字塔。千方百計請一一個高招的專專家醫(yī)生，還還不如請一個個隨叫隨到且且價格便宜的的江湖郎中。。是員工養(yǎng)活活了公司。。2023/1/521:09能用他人智智慧去完成成自己工作作的人是偉偉大的。不滿足讓客客戶滿意，，要追求讓讓客戶感動動，創(chuàng)造客客戶終身價價值。新經濟時代代，不是大大魚吃小魚魚，而是快快魚吃慢魚魚。路是腳腳踏出出來的的，歷歷史是是人寫寫出來來的。。人的的每一一步行行動都都在書書寫自自己的的歷史史。05一一月月20239:09下下午午1月-23差錯發(fā)發(fā)生在在細節(jié)節(jié)，成成功取取決于于系統(tǒng)統(tǒng)。速度就就是一一切，，它是是競爭爭不可可或缺缺的因因素。。管得少，，就是管管得好。。05一一月2023命運本來來就不公公平所以以我要改改變命運運。投機取巧的人人。9:09:34下午21:09:34質量是維護顧顧客忠誠的最最好保證。最好的CEO是構建他們們的團隊來來達成夢想想，即便是是邁克爾·喬丹也需要要隊友來一一起打比賽賽。2023/1/521:091月-23在這個世界界上，沒有有人能使你你倒下。如如果你自己己的信念還還站立的話話。一個個人人要要發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)卓卓有有成成效效的的真真理理，，需需要要千千百百萬萬個個人人在在失失敗敗的的探探索索和和悲悲慘慘的的錯錯誤誤中中毀毀掉掉自自己己的的生生命命。。1月月-2321:09:34感情情投投資資是