某新城項(xiàng)目現(xiàn)階段營(yíng)銷(xiāo)推廣建議方案

強(qiáng)佑清河新城項(xiàng)目現(xiàn)階段營(yíng)銷(xiāo)推廣建議銳馳地產(chǎn)機(jī)構(gòu)（市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心）2014.5.5

NO.1目錄市場(chǎng)環(huán)境再剖析項(xiàng)目再梳理現(xiàn)階段營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道建議銷(xiāo)售支持1、土地政策國(guó)家土地總督察要求6?。▍^(qū)）人民政府限期整改有關(guān)縣（市、區(qū)）嚴(yán)重土地違法違規(guī)問(wèn)題國(guó)土部:2016年全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度國(guó)土資源部發(fā)布《2013中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》國(guó)土部：不動(dòng)產(chǎn)登記客觀上利于降房?jī)r(jià)、抑腐敗首都經(jīng)濟(jì)圈一體化規(guī)劃正在編制救市第一槍打響：南寧官方正式下文“松綁”限購(gòu)北京住房保障立法形成草案初稿將提出共有產(chǎn)權(quán)保障房后續(xù)管理加強(qiáng)，繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)宏觀政策面2、金融政策中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)召開(kāi)2014年第一季度例會(huì)資金面繼續(xù)收緊風(fēng)險(xiǎn)國(guó)開(kāi)行：力爭(zhēng)前四月棚改貸款1000億元加快組建住宅金融事業(yè)部財(cái)政部推PPP模式助地方融資城鎮(zhèn)化資金缺口42萬(wàn)億小微企業(yè)成長(zhǎng)再逢及時(shí)雨擴(kuò)大所得稅減半優(yōu)惠范圍以工農(nóng)中建為首的國(guó)有商業(yè)銀行均上調(diào)首套房貸款利率至基準(zhǔn)利率興業(yè)銀行證實(shí)暫停向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款光大銀行和交通銀行首套房貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再上浮5%3、土地市場(chǎng)表現(xiàn)施工、竣工、銷(xiāo)售面積變化截至1季度末，全市商品房施工面積為11522.1萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)15.8%。其中，住宅施工面積為5826.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.8%；寫(xiě)字樓為1959.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)44.7%；商業(yè)、非公益用房及其他為3736萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.3%。1季度，全市商品房新開(kāi)工面積為525.5萬(wàn)平方米，比上年同期下降6.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積為296萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.4%；寫(xiě)字樓為101.7萬(wàn)平方米，同比下降20%；商業(yè)、非公益用房及其他為127.8萬(wàn)平方米，同比下降37.3%。1季度，全市商品房竣工面積為362.1萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)97.7%。其中，住宅竣工面積為177.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.5%；寫(xiě)字樓為83.8萬(wàn)平方米，比上年同期增加79.9萬(wàn)平方米；商業(yè)、非公益用房及其他為101萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)78.4%。1季度，全市商品房銷(xiāo)售面積為260.5萬(wàn)平方米，比上年同期下降34.3%。其中，住宅銷(xiāo)售面積為170.8萬(wàn)平方米，同比下降43.2%；寫(xiě)字樓為50.4萬(wàn)平方米，同比下降16.3%；商業(yè)、非公益用房及其他為39.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.1%。一季度開(kāi)發(fā)投資面積1季度，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資537.9億元，比上年同期增長(zhǎng)8.9%。其中，住宅完成投資275.2億元，同比增長(zhǎng)30.9%；寫(xiě)字樓完成投資105.9億元，同比增長(zhǎng)21.5%；商業(yè)、非公益用房及其他完成投資156.7億元，同比下降20.3%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，建安工程投資為238.7億元，比上年同期增長(zhǎng)17.7%，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為44.4%。1季度度，，全全市市保保障障性性住住房房完完成成投投資資119.4億元元，，比比上上年年同同期期增增長(zhǎng)長(zhǎng)16.1%，完完成成全全年年任任務(wù)務(wù)的的23.9%。住住建建部部門(mén)門(mén)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示，，1季度度新新開(kāi)開(kāi)工工建建設(shè)設(shè)保保障障性性住住房房15083套，，竣竣工工18438套，，分分別別完完成成全全年年任任務(wù)務(wù)的的21.5%和18.4%。橡樹(shù)樹(shù)灣灣開(kāi)發(fā)發(fā)商商：：華華潤(rùn)潤(rùn)置置地地占地地面面積積：：31萬(wàn)平平米米總建建筑筑面面積積：：70萬(wàn)平平米米商業(yè)業(yè)配配套套：：10萬(wàn)平平米米容積積率率：：2.25綠化化率率：：30%物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)：：五期期預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)7——10元元/平米米/月建筑筑類(lèi)類(lèi)型型：：板板樓樓總戶(hù)戶(hù)數(shù)數(shù)：：待待定定均價(jià)價(jià)：：五五期期預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)銷(xiāo)銷(xiāo)售售均價(jià)價(jià)62000元元/平平米米，，總價(jià)價(jià)800萬(wàn)萬(wàn)——1200萬(wàn)萬(wàn)；；目前前屬屬于于封封盤(pán)盤(pán)無(wú)無(wú)房房可可售售階階段段。。二手手房房?jī)r(jià)價(jià)格格：：一二二期期55000元元/平平米米，，三三四四期期57000元元/平平米米主力力戶(hù)戶(hù)型型：：住住宅宅145平平方方米米三三居居、、185平方方米米四四居居近期期個(gè)個(gè)案案表表現(xiàn)現(xiàn)與本本案案項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?yōu)優(yōu)劣劣勢(shì)勢(shì)對(duì)對(duì)比比強(qiáng)佑佑清清河河新新城城項(xiàng)目目地地塊塊占占據(jù)據(jù)清清河河橋橋絕絕版版位位置置；；項(xiàng)目目一一期期已已交交房房，，區(qū)區(qū)域域昭昭示示性性明明顯顯；；區(qū)域域位位置置優(yōu)優(yōu)于于華華潤(rùn)潤(rùn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，更更貼貼近近清清河河橋橋及及高高速速。。雖然然華華潤(rùn)潤(rùn)項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期也也已已交交房房，，但但是是相相對(duì)對(duì)于于對(duì)對(duì)外外部部昭昭示示性性來(lái)來(lái)講講，，本本案案要要強(qiáng)強(qiáng)與與橡橡樹(shù)樹(shù)灣灣，，本本案案一一期期的的樓樓體體案案名名昭昭示示對(duì)對(duì)外外部部客客戶(hù)戶(hù)的的吸吸引引是是本本區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)最最強(qiáng)強(qiáng)的的。。優(yōu)勢(shì)勢(shì)現(xiàn)房房或或準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售；；價(jià)格格優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；；現(xiàn)房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售對(duì)對(duì)客客戶(hù)戶(hù)的的吸吸引引力力（（12#、、13#））本案案區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)價(jià)價(jià)格格優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯，，華華潤(rùn)潤(rùn)項(xiàng)項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)價(jià)價(jià)格格最最高高房屋屋使使用用成成本本；；萬(wàn)橡橡府府物物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)7——10元元/平平米米/月月，，且且為為分分戶(hù)戶(hù)壁壁掛掛爐爐式式供供暖暖（（考考慮慮到到項(xiàng)項(xiàng)目目五五期期產(chǎn)產(chǎn)品品，，很很可可能能后后期期會(huì)會(huì)有有三三代代同同堂堂家家庭庭形形式式同同住住一一室室，，或或?qū)?duì)居居住住品品質(zhì)質(zhì)有有較較高高要要求求客客戶(hù)戶(hù)））基基本本上上為為全全體體24小小時(shí)時(shí)使使用用供供暖暖系系統(tǒng)統(tǒng)，，這這倆倆項(xiàng)項(xiàng)均均加加大大了了房房屋屋使使用用成成本本。。項(xiàng)目目近近期期在在市市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)略略顯顯寂寂靜靜（（諸諸多多客客戶(hù)戶(hù)誤誤以以為為本本案案已已經(jīng)經(jīng)售售罄罄，，或或是是處處于于尾尾房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售階階段段））；；華潤(rùn)潤(rùn)項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?nèi)內(nèi)部部坡坡地地園園林林景景觀觀優(yōu)優(yōu)于于本本案案劣勢(shì)勢(shì)售樓樓處處現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)接接待待能能力力體體現(xiàn)現(xiàn)；；華潤(rùn)潤(rùn)項(xiàng)項(xiàng)目目售售樓樓處處雖雖然然現(xiàn)現(xiàn)階階段段處處于于局局部部裝裝修修，，且且臨臨街街處處有有部部分分綠綠植植遮遮擋擋，，但但就就期期售售樓樓處處面面積積、、內(nèi)內(nèi)部部功功能能、、內(nèi)內(nèi)外外安安保保等等功功能能明明顯顯優(yōu)優(yōu)于于本本案案華潤(rùn)潤(rùn)項(xiàng)項(xiàng)目目五五期期均均為為一一梯梯倆倆戶(hù)戶(hù)板板樓樓入入市市，，低低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品明明顯顯優(yōu)優(yōu)于于本本案案橡樹(shù)樹(shù)灣灣升升級(jí)級(jí)萬(wàn)萬(wàn)橡橡府府，，市市場(chǎng)場(chǎng)聲聲音音不不斷斷。。項(xiàng)目目園園區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部園園林林景景觀觀；；項(xiàng)目目自自身身產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征；；項(xiàng)目目?jī)?nèi)內(nèi)部部地地塊塊由由于于拆拆遷遷等等問(wèn)問(wèn)題題，，形形象象較較差差；；華潤(rùn)潤(rùn)項(xiàng)項(xiàng)目目各各地地塊塊道道路路鋪鋪裝裝效效果果較較好好，，各各地地塊塊圍圍擋擋早早已已搭搭建建完完畢畢。。附贈(zèng)贈(zèng)精精裝裝修修及及廚廚衛(wèi)衛(wèi)家家電電；；華潤(rùn)潤(rùn)項(xiàng)項(xiàng)目目附附贈(zèng)贈(zèng)品品牌牌精精裝裝修修，，及及廚廚衛(wèi)衛(wèi)家家電電（（洗洗碗碗機(jī)機(jī)、、坐坐便便器器、、浴浴缸缸、、微微波波爐爐、、烤烤箱箱等等））停車(chē)車(chē)位位問(wèn)問(wèn)題題；；雖然然華華潤(rùn)潤(rùn)項(xiàng)項(xiàng)目目一一二二期期也也存存在在停停車(chē)車(chē)位位問(wèn)問(wèn)題題，，但但是是本本案案車(chē)車(chē)位位問(wèn)問(wèn)題題更更加加明明顯顯，，其其五五期期車(chē)車(chē)位位比比可可做做到到1：：1世華華龍龍樾樾開(kāi)發(fā)發(fā)商商：：北京京城城建建興興華華地地產(chǎn)產(chǎn)有有限限公公司司總建建筑筑面面積積：：782052平方方米米容積積率率：：2.4綠化化率率：：30%物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)：：3.49元/平米米/月開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)時(shí)間間：：二二期期預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)2014年10月月份份開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)入住住時(shí)時(shí)間間：：2016年年10月均價(jià)價(jià)：：預(yù)計(jì)計(jì)56000元元/平平米米主力力戶(hù)戶(hù)型型：：二期期預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)2014年上上半半年年開(kāi)開(kāi)C5地塊塊,戶(hù)型型為為87平兩兩居居、、94、128、147平三三居居,9層洋洋房房產(chǎn)產(chǎn)品品,低密密,精裝裝.與本本案案項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?yōu)優(yōu)劣劣勢(shì)勢(shì)對(duì)對(duì)比比強(qiáng)佑佑清清河河新新城城項(xiàng)目目地地塊塊占占據(jù)據(jù)清清河河橋橋絕絕版版位位置置；；項(xiàng)目目一一期期已已交交房房，，區(qū)區(qū)域域昭昭示示性性明明顯顯；；城建建項(xiàng)項(xiàng)目目售售樓樓處處旁旁回回遷遷房房產(chǎn)產(chǎn)品品影影響響其其項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)和和形形象象。。優(yōu)勢(shì)勢(shì)現(xiàn)房房或或準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售；；雖然然城城建建項(xiàng)項(xiàng)目目二二期期也也有有可可能能現(xiàn)現(xiàn)房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，但但期期入入市市時(shí)時(shí)間間肯肯定定會(huì)會(huì)比比預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)入入市市時(shí)時(shí)間間更更晚晚，，其其期期房房或或準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售可可能能性性較較大大。。本案案區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)價(jià)價(jià)格格優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯，，城城建建項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格后后期期高高于于本本案案區(qū)域域位位置置明明顯顯優(yōu)優(yōu)于于城城建建項(xiàng)項(xiàng)目目，，距距市市區(qū)區(qū)更更近近。。銷(xiāo)售售價(jià)價(jià)格格優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯；；項(xiàng)目近近期在在市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)略略顯寂寂靜（（諸多多客戶(hù)戶(hù)誤以以為本本案已已經(jīng)售售罄，，或是是處于于尾房房銷(xiāo)售售階段段）；；城建項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部坡坡地園園林景景觀及及大量量原生生樹(shù)出出現(xiàn)優(yōu)優(yōu)于本本案劣勢(shì)售樓處處現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)接待待能力力體現(xiàn)現(xiàn)；城建項(xiàng)項(xiàng)目售售樓處處面積積、內(nèi)內(nèi)部功功能、、內(nèi)外外安保保等功功能明明顯優(yōu)優(yōu)于本本案城建項(xiàng)項(xiàng)目二二期具具體產(chǎn)產(chǎn)品尚尚未最最終確確定，，但目目前已已確定定為9層低低密度度產(chǎn)品品，產(chǎn)產(chǎn)品容容積率率明顯顯優(yōu)于于本案案世華龍龍樾項(xiàng)項(xiàng)目市市場(chǎng)聲聲音不不斷。。項(xiàng)目園園區(qū)內(nèi)內(nèi)部園園林景景觀；；項(xiàng)目自自身產(chǎn)產(chǎn)品特特征；；項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部地地塊由由于拆拆遷等等問(wèn)題題，形形象較較差；；城建項(xiàng)項(xiàng)目各各地塊塊道路路鋪裝裝效果果較好好，各各地塊塊圍擋擋早已已搭建建完畢畢，昭昭示性性及廣廣告效效果較較好。。附贈(zèng)精精裝修修及廚廚衛(wèi)家家電；；城建項(xiàng)項(xiàng)目附附贈(zèng)品品牌精精裝修修，并并附帶帶專(zhuān)利利新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)，及及廚衛(wèi)衛(wèi)家電電（洗洗碗機(jī)機(jī)、坐坐便器器、冰冰箱等等）停車(chē)位位問(wèn)題題；城建項(xiàng)項(xiàng)目車(chē)車(chē)位比比明顯顯高于于本案案NO.2目錄錄市場(chǎng)環(huán)環(huán)境再再剖析析項(xiàng)目再再梳理理現(xiàn)階段段營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣廣渠道道建議議銷(xiāo)售支支持強(qiáng)佑清清河新新城占占地23萬(wàn)平方方米，，總建建筑面面積80萬(wàn)平方方米，，其中中綜合合商業(yè)業(yè)面積積近20萬(wàn)平方方米，，是集集高檔檔住宅宅、商商務(wù)辦辦公、、大型型商場(chǎng)場(chǎng)、主主題街街區(qū)(餐飲、、娛樂(lè)樂(lè)、運(yùn)運(yùn)動(dòng)、、休閑閑、文文化)為一體體的綜綜合性性社區(qū)區(qū)，社社區(qū)由由18棟高層層板樓樓與1棟綜合合樓組組成，，樓間間距最最高達(dá)達(dá)到103米，樓樓間綠綠化組組團(tuán)面面積均均達(dá)到到了兩兩萬(wàn)平平米以以上，，其中中最大大組團(tuán)團(tuán)的園園林綠綠化面面積達(dá)達(dá)到了了29000平米。。綠化化率達(dá)達(dá)到40%，是迄迄今為為止城城市中中軸線(xiàn)線(xiàn)北部部八達(dá)達(dá)嶺沿沿線(xiàn)，，建筑筑規(guī)模模最大大的房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目，成成為進(jìn)進(jìn)出首首都市市中心心的北北門(mén)。。強(qiáng)佑佑地產(chǎn)產(chǎn)在強(qiáng)強(qiáng)佑清清河新新城項(xiàng)項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)發(fā)建造造上本本著高高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、高高品質(zhì)質(zhì)、高高科技技、高高性?xún)r(jià)價(jià)比的的開(kāi)發(fā)發(fā)宗旨旨，提提出了了“生生態(tài)、、節(jié)能能、環(huán)環(huán)保、、人性性”的的高檔檔建筑筑理念念。西三旗小營(yíng)板塊本案上地板塊清河學(xué)府板塊亞奧板塊回龍觀居住區(qū)本案項(xiàng)項(xiàng)目地地理位位置優(yōu)優(yōu)越，，占據(jù)據(jù)清河河學(xué)府府板塊塊、上上地板板塊、、西三三旗小小營(yíng)板板塊及及亞奧奧板塊塊四大大板塊塊交匯匯核心心區(qū)，，黃金金絕版版位置置不可可復(fù)制制。現(xiàn)階段段項(xiàng)目目推售售產(chǎn)品品及2014年跟進(jìn)進(jìn)推售售產(chǎn)品品樓座座分布布就現(xiàn)階階段的的推售售計(jì)劃劃看，，2014年7月推出出13#樓，8—9月推出出5#樓，其其余樓樓座另另作計(jì)計(jì)劃相相繼進(jìn)進(jìn)入市市場(chǎng)，，如按按此推推售計(jì)計(jì)劃實(shí)實(shí)施，，勢(shì)必必會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致本本案期期房與與現(xiàn)房房會(huì)在在某一一時(shí)間間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)同時(shí)時(shí)銷(xiāo)售售的情情況，，按入入市時(shí)時(shí)間及及加權(quán)權(quán)分析析，后后入市市的5#樓的銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格很很可能能會(huì)高高于前前期入入市的的13#樓，在在同一一項(xiàng)目目?jī)?nèi)，，期房房?jī)r(jià)格格高于于現(xiàn)房房的銷(xiāo)銷(xiāo)售單單價(jià)很很有可可能出出現(xiàn)。。基于上上清板板塊周周邊市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境、、其他競(jìng)競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目升升級(jí)、、大政政策引引導(dǎo)及及變化化、客客戶(hù)群群體變變化等等諸多多因素素，項(xiàng)項(xiàng)目自自身推推盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售策策略（（期房房?jī)r(jià)格格高于于現(xiàn)房房?jī)r(jià)格格）我司建建議對(duì)對(duì)未開(kāi)開(kāi)發(fā)入入市地地塊產(chǎn)產(chǎn)品（（暫定定強(qiáng)佑佑清河河新城城大二二期））做一一次統(tǒng)統(tǒng)一的的、全全方位位的項(xiàng)項(xiàng)目定定位及及包裝裝升級(jí)級(jí)，重重新統(tǒng)統(tǒng)一形形象再再次入入市，，即拔拔高了了項(xiàng)目目形象象，拉拉升開(kāi)開(kāi)發(fā)商商口碑碑，同時(shí)又又抵消消了客客戶(hù)誤誤以為為本案案已售售罄或或?yàn)槲参脖P(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售的的不利利傳聞聞。項(xiàng)目大大二期期劃分分及項(xiàng)項(xiàng)目升升級(jí)必必要性性?xún)?yōu)勢(shì)：：大區(qū)域域位置置及大大交通通環(huán)境境的優(yōu)優(yōu)越性性，地地塊絕絕版黃黃金位位置不不可復(fù)復(fù)制；；項(xiàng)目自自身80萬(wàn)萬(wàn)體量量的區(qū)區(qū)域號(hào)號(hào)召力力；濃郁的的文化化學(xué)府府氛圍圍，及及對(duì)周周邊高高校學(xué)學(xué)府的的輻射射性；；占據(jù)上上清板板塊核核心位位置，，區(qū)域域內(nèi)擁?yè)碛写蟠罅靠涂蛻?hù)資資源；；超前規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)理理念及及建筑筑形式式；內(nèi)部及及外部部景觀觀資源源豐富富；20萬(wàn)萬(wàn)平米米商業(yè)業(yè)配套套滿(mǎn)足足項(xiàng)目目自身身需求求；一期交交房，，昭示示性明明顯；；現(xiàn)房或或準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)銷(xiāo)售優(yōu)優(yōu)勢(shì)明明顯。。本項(xiàng)目目位于于主干干道太太湖大大道北北側(cè)，，而項(xiàng)項(xiàng)目南南面臨臨水，，造成成一定定的交交通不不便。。周邊商商業(yè)發(fā)發(fā)展速速度較較緩，，氛圍圍不強(qiáng)強(qiáng)。SWOT分析劣勢(shì)：：片區(qū)內(nèi)內(nèi)部交交通混混亂，，形象象較差差；拆遷地地塊對(duì)對(duì)項(xiàng)目目整體體有一一定影影響；；容積率率偏高高。機(jī)會(huì)：：區(qū)域規(guī)規(guī)劃帶帶來(lái)的的未來(lái)來(lái)發(fā)展展愿景景；強(qiáng)佑在在京的的品牌牌效應(yīng)應(yīng)；上清板板塊對(duì)對(duì)外部部其他他板塊塊客戶(hù)戶(hù)的吸吸引力力度；；區(qū)域內(nèi)內(nèi)部供供給量量不足足。威脅：：80萬(wàn)萬(wàn)體量量的大大項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)機(jī)銷(xiāo)銷(xiāo)售周周期較較長(zhǎng)，，諸多多不確確定因因素較較多；；市場(chǎng)環(huán)環(huán)境及及地產(chǎn)產(chǎn)政策策的不不確定定性；；SWOT項(xiàng)目核核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)再再提煉煉：強(qiáng)佑躬躬耕北北京多多年，，強(qiáng)大大的市市場(chǎng)號(hào)號(hào)召力力及開(kāi)開(kāi)發(fā)商商品牌牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)；現(xiàn)房及及準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)銷(xiāo)售；；項(xiàng)目一一期產(chǎn)產(chǎn)品已已交房房，項(xiàng)項(xiàng)目昭昭示性性明顯顯（清清河橋橋這一一側(cè)昭昭示性性明顯顯）；；項(xiàng)目區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)黃金金地段段不可可復(fù)制制；項(xiàng)目社社會(huì)規(guī)規(guī)?；?，80萬(wàn)建筑筑面積積在區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)名列列前茅茅；自身建建筑品品質(zhì)及及設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格格，具具有現(xiàn)現(xiàn)代氣氣息、、時(shí)尚尚、簡(jiǎn)簡(jiǎn)約、、大氣氣的設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格正正符合合我們們項(xiàng)目目目標(biāo)標(biāo)人群群的喜喜好；；外部交交通道道路通通達(dá)性性較好好；學(xué)區(qū)房房?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)明顯顯，周周邊各各大知知名學(xué)學(xué)府云云集，，海淀淀實(shí)驗(yàn)驗(yàn)二小小等名名校有有較強(qiáng)強(qiáng)的吸吸引力力；20萬(wàn)平米米商業(yè)業(yè)配套套滿(mǎn)足足業(yè)主主需求求。項(xiàng)目二二期再再定位位項(xiàng)目定定位推推導(dǎo)：：清河片片區(qū)未未來(lái)良良好的的發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)上清學(xué)學(xué)府板板塊、、上地地板塊塊、西西三旗旗小營(yíng)營(yíng)板塊塊、亞亞奧板板塊的的交匯匯點(diǎn)，，未來(lái)來(lái)發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)無(wú)可可限量量本案黃黃金地地段的的無(wú)法法復(fù)制制性緊鄰八八達(dá)嶺嶺高速速公路路，與北五五環(huán)清清河交交匯處處上清清橋西西北角角，黃黃金地地段無(wú)無(wú)法復(fù)復(fù)制，，有成成為地地標(biāo)性性建筑筑的先先天優(yōu)優(yōu)勢(shì)節(jié)能、、生態(tài)態(tài)、環(huán)環(huán)保符符合當(dāng)當(dāng)下趨趨勢(shì)，，學(xué)區(qū)區(qū)房?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)明明顯節(jié)能環(huán)環(huán)保概概念深深入人人心，，項(xiàng)目目周邊邊高校校云集集，清清華、、北大大、體體育大大學(xué)、、國(guó)防防大學(xué)學(xué)等學(xué)學(xué)術(shù)中中心都都聚集集于此此。上清新地地標(biāo)絕版生態(tài)學(xué)區(qū)府邸區(qū)域內(nèi)（（海淀區(qū)區(qū)）供給給量稀少少區(qū)域內(nèi)今今年供給給量少，，入市項(xiàng)項(xiàng)目稀缺缺，知名名企業(yè)及及知名項(xiàng)項(xiàng)目更是是屈指可可數(shù)四大板塊塊交匯核核心區(qū)，，絕版地地塊不可可復(fù)制slogan方向一：：地段位位置方向向出發(fā)絕版府邸邸，一宅宅看（擁?yè)恚┨煜孪律鷳B(tài)超大大型絕版版項(xiàng)目，，學(xué)區(qū)府府邸值得得擁有slogan方向二：：建筑品品質(zhì)、學(xué)學(xué)區(qū)房等等其他主主要賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)方向出出發(fā)絕版學(xué)府府核心美美宅，生生態(tài)新城城不爭(zhēng)已已勝客群再定定位—客戶(hù)來(lái)源源區(qū)域分分析大型企業(yè)業(yè)、壟斷斷行業(yè)，，注重圈圈層生活活的高端端人士剛需客戶(hù)戶(hù)：富裕裕白領(lǐng)、、高校教教師、政政企高管管、城市市精英以“一步步到位””首置及及首改需需求為主主以?xún)煽谥壹叭谥壹覟橹骺粗亟逃涮?、、看重?hù)戶(hù)型的實(shí)實(shí)用性及及功能性性承受能力力有限，，對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型二居居、三居居需求量量高資源占有有型客戶(hù)戶(hù)：中產(chǎn)產(chǎn)富豪、、金領(lǐng)階階層在外區(qū)看看重項(xiàng)目目黃金位位置及學(xué)學(xué)區(qū)房的的，且擁?yè)碛匈?gòu)買(mǎi)買(mǎi)資格的的終端改改善型客客戶(hù)（基基于現(xiàn)階階段限購(gòu)購(gòu)政策影影響）社會(huì)成功功人士居居多兩代同堂堂及三代代同堂居居多承受能力力較強(qiáng)，，較為看看重戶(hù)型型的奢華華感及舒舒適度，，體現(xiàn)自自身價(jià)值值客戶(hù)定位位客群特征征細(xì)分現(xiàn)階段客客戶(hù)研判判：根據(jù)對(duì)周周邊本區(qū)區(qū)域項(xiàng)目目及前期期項(xiàng)目客客群的定定位分析析我們認(rèn)認(rèn)為““清河新新城”在在現(xiàn)階段段及未來(lái)來(lái)一段時(shí)時(shí)間內(nèi)主主要客群群應(yīng)是：：中關(guān)村、、上地信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)基地高高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)及私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主主；亞奧商圈圈高級(jí)白白領(lǐng)階層層及企業(yè)業(yè)高管；；周邊高校校教職員員工；中關(guān)村及及西三旗旗地區(qū)改改造過(guò)程程中的搬搬遷居民民；中關(guān)村的的科學(xué)院院、研究究所的職職工及家家屬；京北地區(qū)區(qū)目標(biāo)性性較強(qiáng)的的學(xué)區(qū)房房客戶(hù)。。案名建議議：在項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)階段賣(mài)賣(mài)點(diǎn)重新新提煉，，及項(xiàng)目目定位、、客群再再度分析析后，基基于項(xiàng)目目再次定定位的基基礎(chǔ)上，，建議項(xiàng)項(xiàng)目二期期更換案案名后入入市，以以便提升升項(xiàng)目形形象，拉拉升項(xiàng)目目后期銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格。案名一：：強(qiáng)佑尚尚府尚：取高高尚之意意，海淀淀區(qū)上風(fēng)風(fēng)上水諧諧音，又又有項(xiàng)目目節(jié)能生生態(tài)大盤(pán)盤(pán)的項(xiàng)目目氣質(zhì)，，又符合合學(xué)區(qū)房房的文化化氣息。。府：直接接拉升項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品品質(zhì)。。案名二：：強(qiáng)佑尚尚品云端端尚：取高高尚之意意，海淀淀區(qū)上風(fēng)風(fēng)上水諧諧音，又又有項(xiàng)目目節(jié)能生生態(tài)大盤(pán)盤(pán)的項(xiàng)目目氣質(zhì)，，又符合合學(xué)區(qū)房房的文化化氣息。。云端：本本區(qū)域內(nèi)內(nèi)后繼競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目產(chǎn)品多多為9—16層產(chǎn)品，，本案大大部分產(chǎn)產(chǎn)品樓層層數(shù)超過(guò)過(guò)22層，相應(yīng)應(yīng)將本案案高容積積率轉(zhuǎn)為為賣(mài)點(diǎn)優(yōu)優(yōu)勢(shì)可謂謂取巧，，云端直直點(diǎn)高層層建筑，，地標(biāo)建建筑主題題。NO.3目錄錄市場(chǎng)環(huán)境境再剖析析項(xiàng)目再梳梳理現(xiàn)階段營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣渠道建建議銷(xiāo)售支持持現(xiàn)階段營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣策略站穩(wěn)區(qū)域域（黃金位位置），，俯瞰全市市（針對(duì)全全市看重重本區(qū)域域內(nèi)學(xué)區(qū)區(qū)房客戶(hù)戶(hù)及項(xiàng)目目地處北京上風(fēng)風(fēng)上水寶寶地），，選準(zhǔn)對(duì)手手（關(guān)注主主要競(jìng)品品項(xiàng)目及及市場(chǎng)動(dòng)動(dòng)態(tài)，找找準(zhǔn)項(xiàng)目目自身推推廣策略及及方向）），凸顯價(jià)值值（突出、、彰顯、、宣傳項(xiàng)項(xiàng)目主要要賣(mài)點(diǎn)，，將賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)最大化化推向市場(chǎng)），，重新定位位（基于項(xiàng)項(xiàng)目入市市時(shí)間已已經(jīng)較長(zhǎng)長(zhǎng)，客戶(hù)戶(hù)關(guān)注度度現(xiàn)階段段較低，，周邊主主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目均已已重新包包裝升級(jí)級(jí)，且二二期項(xiàng)目目產(chǎn)品客客戶(hù)群體體與前期期產(chǎn)品客客戶(hù)略有有變化，重新定定位包裝裝入市勢(shì)勢(shì)在必行行）再度造勢(shì)勢(shì)，喊出出聲音，，強(qiáng)佑項(xiàng)項(xiàng)目重裝裝入市；；拔高項(xiàng)目目形象，，拉升開(kāi)開(kāi)發(fā)商品品牌效應(yīng)應(yīng)；站穩(wěn)區(qū)域域內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)；繼續(xù)擴(kuò)大大項(xiàng)目影影響力；；二期開(kāi)盤(pán)盤(pán)前的客客戶(hù)積累累。現(xiàn)階段推推廣目的的3月7月8—9月月13#樓樓入市熱熱銷(xiāo)期5#入市市銷(xiāo)售及及后期產(chǎn)產(chǎn)品蓄客客項(xiàng)目二期期營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備13#樓樓首次開(kāi)開(kāi)盤(pán)5#首次次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)佑項(xiàng)目目升級(jí)后后市場(chǎng)再再度認(rèn)知知項(xiàng)目認(rèn)可可價(jià)值認(rèn)同同13#、、5#樓樓持續(xù)熱熱銷(xiāo)期12月持續(xù)銷(xiāo)售售二期產(chǎn)品品蓄客期期營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)劃分3月7月8—9月月王者強(qiáng)佑佑強(qiáng)勢(shì)回回歸絕版府邸邸不可復(fù)復(fù)制項(xiàng)目二期期營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備13#樓樓首次開(kāi)開(kāi)盤(pán)5#首次次開(kāi)盤(pán)第一階段段項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值及地地段位置置傳播產(chǎn)品核心心賣(mài)點(diǎn)塑塑造圈層價(jià)值值滲透，，拔高項(xiàng)目目口碑12月持續(xù)銷(xiāo)售售生態(tài)大盤(pán)盤(pán)、學(xué)區(qū)區(qū)美宅分階段推推廣訴求求階段訴求求推廣目標(biāo)標(biāo)云端生活活、俯瞰瞰北京建立項(xiàng)目目絕版地地段形象象建立區(qū)域域、圈層層影響力力重裝高調(diào)調(diào)入市。樹(shù)立區(qū)域域價(jià)值標(biāo)標(biāo)桿引爆業(yè)內(nèi)內(nèi)、圈層層影響力力充分進(jìn)行行老客戶(hù)戶(hù)挖潛，，釋放社社會(huì)影響響力專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站站項(xiàng)目信信息提前前發(fā)布，，首先引引發(fā)業(yè)內(nèi)內(nèi)的高度度關(guān)注；；針對(duì)北京京客群網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)停留留時(shí)間場(chǎng)場(chǎng)的特點(diǎn)點(diǎn)，建議議地產(chǎn)門(mén)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站站持續(xù)發(fā)發(fā)布；重大關(guān)鍵鍵時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)做專(zhuān)專(zhuān)欄、專(zhuān)專(zhuān)訪(fǎng)；重大項(xiàng)目目節(jié)點(diǎn)做做專(zhuān)題發(fā)發(fā)布及提提前預(yù)告告。地產(chǎn)門(mén)戶(hù)戶(hù)網(wǎng)站持持續(xù)發(fā)布布二期入市市營(yíng)銷(xiāo)推推廣渠道道建議增加網(wǎng)絡(luò)絡(luò)論壇投投放力度度及監(jiān)管管力度基于對(duì)本本案項(xiàng)目目客群研研判為高高知高階階層人群群，其每每天接觸觸網(wǎng)絡(luò)及及社區(qū)購(gòu)購(gòu)房論壇壇較多，，建議加加大對(duì)本本項(xiàng)目論論壇的優(yōu)優(yōu)化和監(jiān)監(jiān)管力度度。分階段發(fā)發(fā)布項(xiàng)目目信息，，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)，樹(shù)立立項(xiàng)目形形象，引引起市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注；；掌握客戶(hù)戶(hù)動(dòng)向，，引導(dǎo)客客戶(hù)情緒緒；事實(shí)報(bào)道道項(xiàng)目相相關(guān)信息息節(jié)點(diǎn)，，發(fā)布活活動(dòng)及項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)圖片高位引導(dǎo)導(dǎo)價(jià)格，，為熱銷(xiāo)銷(xiāo)奠定輿輿論基礎(chǔ)礎(chǔ)。輿論營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)——網(wǎng)絡(luò)論壇壇應(yīng)用增加擴(kuò)大大硬廣投投放區(qū)域域及地點(diǎn)點(diǎn)建議在保保證現(xiàn)有有戶(hù)外硬硬廣投放放不減少少的情況況下，增增加對(duì)中中關(guān)村區(qū)區(qū)域及奧奧北商圈圈的戶(hù)外外硬廣投投放。自身資源源利用強(qiáng)佑及代代理公司司老客戶(hù)戶(hù)資源可可通過(guò)郵郵寄客戶(hù)戶(hù)通訊的的形式進(jìn)進(jìn)行告知知梳理完客客戶(hù)資源源后，分分階段、、分層次次短信或或電話(huà)溝溝通短信發(fā)送送要求：：短信不宜宜采用簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的群群發(fā)形式式;短信中首首先需有有客戶(hù)具具體稱(chēng)謂謂（如：：李總、、張女士士），提提高客戶(hù)戶(hù)觀看率率；注意有禮禮有節(jié)，，避免使使客戶(hù)產(chǎn)產(chǎn)生反感感。選擇北京京較有實(shí)實(shí)力的短短信群發(fā)發(fā)公司，，為項(xiàng)目目做短信信推廣，，保證項(xiàng)項(xiàng)目每月月來(lái)電基基數(shù)；建議短信信公司每每2—3個(gè)月更換換一家，，以確保保其數(shù)據(jù)據(jù)質(zhì)量；；與短信數(shù)數(shù)據(jù)公司司洽談，，要其提提供相應(yīng)應(yīng)的客戶(hù)戶(hù)電話(huà)資資料，及及周邊競(jìng)競(jìng)品項(xiàng)目目客戶(hù)資資料（如如果可以以提供）），作為為本案項(xiàng)項(xiàng)目電開(kāi)開(kāi)拓客使使用。短信群發(fā)發(fā)目的：重樹(shù)形象象，再入入市場(chǎng)，，積攢高高端客戶(hù)戶(hù)群體執(zhí)行形式式：1、媒體發(fā)發(fā)布：雜志：清清華北大大校刊《清華人》、《IT經(jīng)理世界界》、《中國(guó)企業(yè)業(yè)家》、《中國(guó)之翼翼》等2、新聞、、軟文發(fā)發(fā)布：以以新聞的的形式發(fā)發(fā)布項(xiàng)目目各類(lèi)信信息，提高市場(chǎng)場(chǎng)信任度度；或制制作項(xiàng)目目專(zhuān)題報(bào)報(bào)道等形形式切入入市場(chǎng)，引發(fā)關(guān)關(guān)注點(diǎn)。。發(fā)布時(shí)間間：項(xiàng)目大二二期入市市前1到到2個(gè)月月內(nèi)，項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盤(pán)前后1個(gè)月內(nèi)內(nèi)，項(xiàng)目重重大活動(dòng)動(dòng)等相繼繼在刊物物上推出出。建議增加加部分雜雜物媒體體發(fā)布重要時(shí)間間節(jié)點(diǎn)的的報(bào)廣投投放建議在重重要時(shí)間間節(jié)點(diǎn)如如：新產(chǎn)產(chǎn)品入市市、認(rèn)購(gòu)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)盤(pán)或階段段性促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)時(shí)在北青青、新京京報(bào)等報(bào)報(bào)媒上配配合項(xiàng)目目銷(xiāo)售，，做有一一定力度度的投放放，增加加短期內(nèi)內(nèi)客戶(hù)來(lái)來(lái)電數(shù)量量.報(bào)紙：北北京青年年報(bào)、新新京報(bào)、、精品購(gòu)購(gòu)物指南南客戶(hù)推介介充分利用用周邊二二手房門(mén)門(mén)店資源源及公司司員工推推薦進(jìn)行行全民式式營(yíng)銷(xiāo)，，增加項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售業(yè)績(jī)。。加大老帶帶新優(yōu)惠惠力度，，促進(jìn)銷(xiāo)銷(xiāo)售進(jìn)度度基于項(xiàng)目目一期銷(xiāo)銷(xiāo)售狀況況良好，，形成較較好項(xiàng)目目口碑，，且目前前項(xiàng)目整整體已經(jīng)經(jīng)有較大大老客戶(hù)戶(hù)資源和和數(shù)量，，建議在在現(xiàn)有基基礎(chǔ)上適適當(dāng)加大大老帶新新的優(yōu)惠惠力度及及宣傳范范圍，盡盡可能多多的增加加項(xiàng)目準(zhǔn)準(zhǔn)客戶(hù)基基數(shù)。目前強(qiáng)佑佑清河新新城售樓樓處位置置不十分分理想，，客戶(hù)識(shí)識(shí)別度較較低，建建議在清清河橋十十字路口口處設(shè)置置售樓處處指引牌牌，引導(dǎo)導(dǎo)客戶(hù)到到訪(fǎng)，提提升項(xiàng)目目形象。。售樓處整整體形象象提升———售樓樓處指引引售樓處現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理理提升建建議尊貴體驗(yàn)驗(yàn)提升——現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)務(wù)項(xiàng)目整體體形象包包裝提升升，建議議售樓處處現(xiàn)場(chǎng)管管理及服服務(wù)同時(shí)時(shí)也有一一定提升升（周邊邊大多項(xiàng)項(xiàng)目都已已做到））1、停車(chē)管管理——停車(chē)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)需全天天候有服服務(wù)人員員隨時(shí)準(zhǔn)準(zhǔn)備接待待客戶(hù)，，為客戶(hù)戶(hù)開(kāi)關(guān)車(chē)車(chē)門(mén)，夏天氣溫溫高且多多雷雨天天氣，為為使得客客戶(hù)的車(chē)車(chē)輛得到到更好照照料，需需準(zhǔn)備遮遮陽(yáng)棚或或遮雨棚棚等工具，，并指揮揮客戶(hù)停停車(chē)，進(jìn)進(jìn)出售樓樓處時(shí)注注意行禮禮。2、聘請(qǐng)高高素質(zhì)服服務(wù)人員員——對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)吧臺(tái)臺(tái)等場(chǎng)所所需聘請(qǐng)請(qǐng)素質(zhì)高高、形象象佳的服服務(wù)生。。提升現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)品質(zhì)感感的同時(shí)時(shí)，體現(xiàn)現(xiàn)客戶(hù)的的尊貴感感。3、現(xiàn)場(chǎng)物物業(yè)細(xì)節(jié)節(jié)服務(wù)——項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)提供多多種飲料料，如：：咖啡、、檸檬汁汁、茶等等。特殊殊季節(jié)另根據(jù)據(jù)需要增增添消暑暑涼品、、健康熱熱飲。讓讓客戶(hù)充充分感受受高質(zhì)量量的服務(wù)務(wù)。此三項(xiàng)服服務(wù)華潤(rùn)潤(rùn)項(xiàng)目及及城建項(xiàng)項(xiàng)目均已已做到微營(yíng)銷(xiāo)建議結(jié)合合當(dāng)下流流行的微微信APP營(yíng)銷(xiāo)模式式對(duì)項(xiàng)目目做以推推廣。大企業(yè)團(tuán)團(tuán)購(gòu)針對(duì)上清清板塊及及亞奧板板塊高新新企業(yè)眾眾多、高高校集中中、國(guó)企企匯集的的特點(diǎn)，，做集中中性、長(zhǎng)長(zhǎng)期性的的大企業(yè)業(yè)陌拜團(tuán)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)動(dòng)。圈層小眾眾活動(dòng)建建議項(xiàng)目準(zhǔn)客客戶(hù)或周周邊高校校、政企企組織——高爾夫精精英挑戰(zhàn)戰(zhàn)賽利用項(xiàng)目目周邊高高爾夫球球場(chǎng)資源源；以社會(huì)高高知精英英人群為為主，聯(lián)系歐美美同學(xué)會(huì)會(huì)或FESCO舉辦相應(yīng)應(yīng)活動(dòng)。。投資理財(cái)財(cái)、環(huán)保保、教育育等互動(dòng)動(dòng)活動(dòng)根據(jù)不同同客戶(hù)的的不同特特點(diǎn)，舉舉辦不同同的講座座，吸引引更多客客戶(hù)參加加，擴(kuò)大大項(xiàng)目知知名度。。奧林匹克克森林公公園戶(hù)外外徒步（（距離奧奧運(yùn)公園園較勁，，直線(xiàn)距距離2.5公里里，此活活動(dòng)可執(zhí)執(zhí)行）——增進(jìn)新老老客戶(hù)圈圈層交流流在向往健健康戶(hù)外外生活的的高端人人群中推推廣項(xiàng)目目生活理理念；增加項(xiàng)目目形象，，聚集人人氣，提提高口碑碑，突出出項(xiàng)目生生態(tài)、文文化氣息息濃厚的的氣質(zhì)。。圈層活動(dòng)動(dòng)延展——公園競(jìng)競(jìng)走大賽賽本案奧運(yùn)公園園注：售樓樓處、樣樣板間、、樣板區(qū)區(qū)作為整整體營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)費(fèi)用考慮，未未含在以以上推廣廣費(fèi)用內(nèi)內(nèi)。推廣費(fèi)用用配比建建議本年度為為強(qiáng)佑項(xiàng)項(xiàng)目大二二期重新新入市開(kāi)開(kāi)盤(pán)年，，建議年年度營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣費(fèi)費(fèi)用占總總銷(xiāo)售任任務(wù)的1%左右右。加強(qiáng)圈層層活動(dòng)費(fèi)費(fèi)用比例例，提高高圈層活活動(dòng)影響響力，做做好后期期老帶新新維護(hù)；；增加戶(hù)外外硬廣投投放比例例，增加加區(qū)域外外部影響響力，強(qiáng)強(qiáng)佑項(xiàng)目目要在北北京喊出出聲音；；網(wǎng)絡(luò)持續(xù)續(xù)投放，，不能間間斷，盡盡量做到到網(wǎng)絡(luò)渠渠道全覆覆蓋。NO.4目錄錄市場(chǎng)環(huán)境境再剖析析項(xiàng)目再梳梳理現(xiàn)階段營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣渠道建建議銷(xiāo)售支持持市場(chǎng)環(huán)境境再剖析析項(xiàng)目再梳梳理現(xiàn)階段營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣建議銷(xiāo)售支持持特殊戶(hù)型型提傭增增加針對(duì)項(xiàng)目目二期部部分產(chǎn)品品戶(hù)型較較大，且且產(chǎn)品力力較弱的的情況下下（試銷(xiāo)銷(xiāo)售進(jìn)度度及情況況挑選戶(hù)戶(hù)型產(chǎn)品品），選選擇較難難出貨的的產(chǎn)品戶(hù)戶(hù)型做傭傭金增加加甚至翻翻番的獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)政策策，促進(jìn)進(jìn)滯銷(xiāo)產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售售工作。。市場(chǎng)環(huán)境再剖剖析項(xiàng)目再梳理現(xiàn)階段營(yíng)銷(xiāo)推推廣建議銷(xiāo)售支持設(shè)立銷(xiāo)售業(yè)績(jī)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)為激勵(lì)及獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)銷(xiāo)售人員熱熱情，鼓舞信信心，建議設(shè)設(shè)立銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)機(jī)制，具體體辦法如下；；月度銷(xiāo)售冠軍軍評(píng)比：完成當(dāng)月銷(xiāo)售售計(jì)劃中規(guī)定定任務(wù)額（以以合同金額為為準(zhǔn)）的置業(yè)業(yè)顧問(wèn)才能參參加此項(xiàng)評(píng)比比；進(jìn)入評(píng)比范圍圍的銷(xiāo)售顧問(wèn)問(wèn)的最終排名名，以完成的的銷(xiāo)售金額（（以合同金額額為準(zhǔn)）的多多少作為唯一一評(píng)比依據(jù)，，評(píng)出冠軍一一名（如入圍圍人員不足，，可空缺）。。獎(jiǎng)勵(lì)辦法：：銷(xiāo)售冠軍，，在常規(guī)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)的基礎(chǔ)上，，額外獎(jiǎng)勵(lì)800元/人/月。年度銷(xiāo)售冠軍：：參加評(píng)比的置置業(yè)顧問(wèn)必須須滿(mǎn)足以下條條件:在測(cè)評(píng)年度內(nèi)完成當(dāng)月月銷(xiāo)售計(jì)劃規(guī)規(guī)定任務(wù)額（（以合同金額額為準(zhǔn)）的次次數(shù)不得低于于8次，測(cè)評(píng)年度內(nèi)的銷(xiāo)售總總額（以合同同金額為準(zhǔn)））不得低于年度內(nèi)各月銷(xiāo)售售計(jì)劃中規(guī)定定任務(wù)額的總總和；進(jìn)入評(píng)比范圍圍的銷(xiāo)售顧問(wèn)問(wèn)的最終排名名，以完成的的銷(xiāo)售金額（（以合同金額額為準(zhǔn)）的多多少作為唯一一評(píng)比依據(jù)，，評(píng)出冠、亞亞、季軍各一一名（如入圍圍人員不足，，可空缺）獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)辦法：銷(xiāo)銷(xiāo)售冠軍，在在常規(guī)獎(jiǎng)勵(lì)的的基礎(chǔ)上，額額外獎(jiǎng)勵(lì)3000元；銷(xiāo)銷(xiāo)售亞軍額外外獎(jiǎng)勵(lì)2000元；銷(xiāo)售售季軍額外獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)1000元。市場(chǎng)環(huán)境再剖剖析項(xiàng)目再梳理現(xiàn)階段營(yíng)銷(xiāo)推推廣建議銷(xiāo)售支持全民營(yíng)銷(xiāo)充分調(diào)動(dòng)強(qiáng)佑佑集團(tuán)及代理理公司各崗位位人員能動(dòng)性性，最大限度度發(fā)揮個(gè)人人人脈資源，做做到項(xiàng)目全民民營(yíng)銷(xiāo)，最大大限度保證銷(xiāo)銷(xiāo)售，促進(jìn)業(yè)業(yè)績(jī)，實(shí)施方方法：項(xiàng)目各部門(mén)人人員銷(xiāo)售買(mǎi)房房提傭與一線(xiàn)線(xiàn)銷(xiāo)售人員相相等，且不計(jì)計(jì)銷(xiāo)售留存。。（一線(xiàn)銷(xiāo)售售人員有銷(xiāo)售售經(jīng)理把控及及銷(xiāo)售任務(wù)制制約，很難其其中造假。））；集中給各部門(mén)門(mén)人員做好銷(xiāo)銷(xiāo)售培訓(xùn)及簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的沙盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)講；充分準(zhǔn)備好銷(xiāo)銷(xiāo)售物料。佳兆業(yè)、碧桂桂園的保潔阿阿姨和物業(yè)大大叔都沖到前前線(xiàn)講解沙盤(pán)盤(pán)賣(mài)房了，我我們還等什么么？市場(chǎng)環(huán)境再剖剖析項(xiàng)目再梳理現(xiàn)階段營(yíng)銷(xiāo)推推廣建議銷(xiāo)售支持做好現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售售配合工作（（銷(xiāo)售支援））在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、、活動(dòng)或節(jié)假假日等特殊時(shí)時(shí)間點(diǎn)有可能能會(huì)出現(xiàn)瞬間間客戶(hù)激增，，或某名置業(yè)業(yè)顧問(wèn)突然到到訪(fǎng)2組以上上客戶(hù)情況，，要求現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售經(jīng)理、其其他置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)及水吧前臺(tái)臺(tái)接待人員做做好客戶(hù)引領(lǐng)領(lǐng)及配合銷(xiāo)售售洽談工作。。避免客戶(hù)遺遺漏、降低客客戶(hù)滿(mǎn)意度及及對(duì)項(xiàng)目信心心降低等不良良影響。THANKS9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:49:40PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果