某地產(chǎn)東莞松山湖號(hào)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略-中原

Strategy&Research萬(wàn)科松山湖項(xiàng)目與之前諸多策劃報(bào)告有所不同的是，本提案的主旨不在于創(chuàng)造，甚至不在于提出建議，更多的是中原基于對(duì)萬(wàn)科的理解，對(duì)松山湖的理解，而作出的相關(guān)分析，并從中原的資源出發(fā)，提出切實(shí)可行的操作方案，貢獻(xiàn)出可供整合的資源。認(rèn)識(shí)你自己！Q1：萬(wàn)科松山湖項(xiàng)目的特殊之處必須明確的前提直覺(jué)/判斷/萬(wàn)科松山湖項(xiàng)目萬(wàn)科在東莞的標(biāo)桿之作萬(wàn)科在東莞與本土大鱷光大的對(duì)決絕版松山湖景觀2006年萬(wàn)科松山湖也是片區(qū)內(nèi)推出惟二的物業(yè)！區(qū)內(nèi)從未有類(lèi)似樓盤(pán)推出，價(jià)值在想象之中清晰界定競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)，才能指引未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)的策略與操作未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)：時(shí)機(jī)的競(jìng)爭(zhēng)眼球的競(jìng)爭(zhēng)客戶(hù)的競(jìng)爭(zhēng)誰(shuí)用最快的時(shí)間吸引客戶(hù)并維護(hù)好誰(shuí)就是勝利者我們思考的支點(diǎn)：誰(shuí)是我們的客戶(hù)

誰(shuí)是愿意付出最多的客戶(hù)

如何說(shuō)服他們？我們要去哪里找我們的客戶(hù)？廣州深圳香港東莞松山湖20分鐘交通圈10分鐘交通圈30.2%40分鐘交通圈從區(qū)域判斷：我們最最可能能和最最有價(jià)價(jià)值的的客戶(hù)戶(hù)在哪哪里？？觀瀾?hù)漪浯錇碁痴J(rèn)籌籌客戶(hù)戶(hù)（30））（（2）紅樹(shù)灣灣/福福田分分行投投資客客戶(hù)（（18）（（1）惠州別別墅投投資客客戶(hù)（（20）深圳中中原豪豪宅部部VIP客戶(hù)（（15）（（1）云深處處客戶(hù)戶(hù)(5)（（1）深圳客客戶(hù)：：主流投投資類(lèi)類(lèi)口碑傳傳播類(lèi)類(lèi)我們做做了哪哪些功功課問(wèn)卷調(diào)調(diào)查5組客客戶(hù)共共發(fā)出出100分分問(wèn)卷卷回收90份份，有有效樣樣本81紅色為為定性性訪(fǎng)談?wù)劰参逦迦硕ㄐ栽L(fǎng)訪(fǎng)談深圳客客戶(hù)的的考慮慮因素素4822147612111101315113321891311984531412010203040506070稀缺景觀開(kāi)發(fā)品牌保值升值建筑外觀配套生活設(shè)施施物業(yè)管理戶(hù)型安全私密周邊人群建筑質(zhì)量最重要其次重要第三重要%q能接受總價(jià)在在200-300萬(wàn)之間間，占9%；；能接受總價(jià)在在301-400萬(wàn)之間間，占15%；能接受總價(jià)在在401-500萬(wàn)之間，占21%；有能夠接受總總價(jià)在501-600萬(wàn)萬(wàn)之間，占12%；人能接受總價(jià)價(jià)在601-700萬(wàn)之之間，占25%；能接受總價(jià)在在701萬(wàn)以以上，占18%。q其中別墅客戶(hù)戶(hù)主要接受總總價(jià)區(qū)間在400-600萬(wàn)之間，，townhouse主力總價(jià)區(qū)間間在200-500萬(wàn)之之間，占71%。作為度假/投投資別墅的總總價(jià)接受度一個(gè)有趣的價(jià)價(jià)格測(cè)試9000110001300015000170001900021000230001234567要具體看看最高出價(jià)第一組測(cè)試東莞松山湖結(jié)論：第一個(gè)拐點(diǎn)出出現(xiàn)在13000元，因因?yàn)樗麄冞€是是按照平時(shí)所所想象的東莞莞的價(jià)格比如如三正，覺(jué)得得要具體看看看什么產(chǎn)品什什么環(huán)境。第二個(gè)拐點(diǎn)出出現(xiàn)在14500元，因因?yàn)檫@些客戶(hù)戶(hù)馬上就會(huì)問(wèn)問(wèn)，三期萬(wàn)科科搞了什么？？我們統(tǒng)一的回回答都是你自自己想象萬(wàn)科科會(huì)搞什么東東西出來(lái)？客客戶(hù)也覺(jué)得萬(wàn)萬(wàn)科的產(chǎn)品貴貴點(diǎn)是正常的的。跟著我們說(shuō)其其實(shí)是要賣(mài)兩兩萬(wàn)的，客戶(hù)戶(hù)認(rèn)為不能接接受，特別觀觀瀾認(rèn)籌的客客戶(hù)覺(jué)得其實(shí)實(shí)觀瀾加上送送的面積也就就才2萬(wàn)左右右，所以客戶(hù)戶(hù)覺(jué)得17000是最大大限度。還應(yīng)應(yīng)該是獨(dú)棟別別墅的價(jià)格。。15000170001900021000230002500027000290001234567最高出價(jià)第二組測(cè)試萬(wàn)科將推出的的頂級(jí)的別墅墅項(xiàng)目典型客戶(hù)業(yè)主姓名：戴小姐年齡：33籍貫：原籍江蘇，現(xiàn)現(xiàn)籍加拿大家庭結(jié)構(gòu)：一家二口與父父母同住職業(yè)：某電子公司老老總學(xué)歷：本科畢業(yè)后至至加拿大留學(xué)學(xué)描述：父親經(jīng)營(yíng)電子子公司多年，，自己留學(xué)后后加深接手家家業(yè)，認(rèn)可房房地產(chǎn)投資前景，，，曾投資紅樹(shù)樹(shù)西岸3套，，在世金漢宮宮投資10套套，第五園交了三三個(gè)籌，未買(mǎi)買(mǎi)到，觀瀾?hù)漪浯錇迟?gòu)買(mǎi)兩兩套別墅。因因?yàn)樾袠I(yè)的原原因知道松山湖認(rèn)認(rèn)為如果低于于2萬(wàn)絕對(duì)值值得投資典型客戶(hù)業(yè)主姓名：方先生年齡：42籍貫：中國(guó)籍家庭結(jié)構(gòu)：一家三口與父父母同住職業(yè)：某煙草公司老總總學(xué)歷：本科畢業(yè)描述：由于某種特別別的原因有大大量的資金進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)投投資，所投資資的物業(yè)都要買(mǎi)最貴最最好的，通過(guò)過(guò)中原購(gòu)買(mǎi)云云深處，紅樹(shù)樹(shù)西岸，觀瀾瀾?hù)浯錇常操?gòu)買(mǎi)過(guò)天琴琴灣，不清楚楚松山湖，但但對(duì)萬(wàn)科印象象很好，現(xiàn)在在在深圳的居居所波托菲諾。十分注重細(xì)節(jié)節(jié)，文化修養(yǎng)養(yǎng)較高，因?yàn)闉樘烨贋忱采系南阊婉R上購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，在觀瀾ARTDECO藝術(shù)品鑒會(huì)上上看到一件展展品不是ARTDECO風(fēng)格，十分生生氣。此人是圈子內(nèi)內(nèi)的意見(jiàn)領(lǐng)袖袖式人物，可可以影響周邊邊很多人。典型客戶(hù)業(yè)主姓名：李先生年齡：38籍貫：香港籍家庭結(jié)構(gòu)：一家三口職業(yè)：建材公公司老板學(xué)歷：不清楚描述：李先生所經(jīng)營(yíng)營(yíng)的建材公司司，專(zhuān)門(mén)代理理世界頂級(jí)瓷瓷磚，龍頭。。許多別墅業(yè)主也是他客客戶(hù)，現(xiàn)在他他所經(jīng)營(yíng)的公公司與中原是是戰(zhàn)略聯(lián)盟。。購(gòu)買(mǎi)翡翠灣灣的原因一是希望作為為商務(wù)活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所，一是作作為他的產(chǎn)品品展示區(qū)域。。李先生與香港港及國(guó)內(nèi)的大大部分頂級(jí)室室內(nèi)設(shè)計(jì)師合合作，比如香香密湖一號(hào)的的樣板房大多從李先生生公司采購(gòu)。。是比較隱性性的意見(jiàn)領(lǐng)袖袖。東莞東城山莊莊換房客戶(hù)（（2）愉景別墅客戶(hù)戶(hù)（1）TOWNHOUSE客戶(hù)（2）萬(wàn)科高爾夫復(fù)復(fù)式業(yè)主（1）運(yùn)河?xùn)|投資客客（2）東莞客戶(hù)東莞城區(qū)別墅墅豪宅業(yè)主（（65）發(fā)出380個(gè)個(gè)問(wèn)卷回收163份份，有效樣本本65定量定性訪(fǎng)談5人人政府官員本土豪客臺(tái)灣籍/新東東莞人（潮州州籍）萬(wàn)科忠實(shí)客戶(hù)戶(hù)（本地人））本地投資客戶(hù)戶(hù)/深圳投資資客戶(hù)主流客戶(hù)口碑傳播通過(guò)中原資源源及與未來(lái)地地產(chǎn)合作東莞客戶(hù)的考考慮因素39281886121111213131133218101411984531412010203040506070稀缺景觀開(kāi)發(fā)品牌安全私密建筑外觀配套生活設(shè)施施物業(yè)管理戶(hù)型建筑質(zhì)量周邊人群保值升值最重要其次重要第三重要%q選擇獨(dú)棟別墅墅的占54%q選擇的客戶(hù)占占31%多數(shù)客戶(hù)希望望選擇獨(dú)棟別別墅q在調(diào)研員提及及townhouse產(chǎn)品，并強(qiáng)調(diào)調(diào)產(chǎn)品面積較較小具備總價(jià)價(jià)優(yōu)勢(shì)時(shí)，有有部分別墅客客戶(hù)表示也可可以接受townhouse產(chǎn)品，但希望望townhouse產(chǎn)品做出特色色很多客戶(hù)對(duì)TH疊拼的具體概概念并不十分分清晰300平米以上的超超過(guò)80%選擇300-400的客客戶(hù)接近50%選擇300-400平米米的為主流需需求東城山莊因?yàn)闉橛刑厥獾脑?，所以換換房意愿非常常強(qiáng)烈，影響響整個(gè)東城區(qū)區(qū)萬(wàn)科在很多東東莞本土豪客客的心目中，，并沒(méi)有什么么影響力。很很多是僅僅聽(tīng)聽(tīng)說(shuō)過(guò)沒(méi)什么么特別的感覺(jué)覺(jué)。但不少政府官官員或銀行背背景的客戶(hù)對(duì)對(duì)萬(wàn)科比較認(rèn)認(rèn)同。典型客戶(hù)業(yè)主姓名：劉先生年齡：45左右籍貫：東莞本本地人家庭結(jié)構(gòu)：一家四口職業(yè)：醫(yī)療器器械公司老板板學(xué)歷：不清楚描述：劉先生所經(jīng)營(yíng)的的醫(yī)療器械公公司，公司在在城區(qū)，工廠(chǎng)廠(chǎng)在高步，是是愉景的業(yè)主主在東莞多處有有別墅，超過(guò)過(guò)五套以上，，因?yàn)楣ぷ鞯牡年P(guān)系準(zhǔn)備投投資新的項(xiàng)目目，所以對(duì)松山湖非常常了解和認(rèn)同同。交游廣闊闊，很多別的的樓盤(pán)的客戶(hù)戶(hù)訪(fǎng)談經(jīng)由他他介紹最關(guān)心安全問(wèn)問(wèn)題。東莞本地客戶(hù)戶(hù)的典型代表表，資金勢(shì)力力雄厚，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)別墅都是一一次性付款認(rèn)同黃旗山的的環(huán)境和地理理位置，注重重安全，自己己花了5萬(wàn)元元全部換了防防彈玻璃十分矛矛盾，，有時(shí)時(shí)內(nèi)向向少言言，有有時(shí)滔滔滔不不決與朋友友一起起共同同投資資在松松山湖湖建個(gè)個(gè)藥廠(chǎng)廠(chǎng)。所所以對(duì)對(duì)松山山湖十十分認(rèn)認(rèn)同“很象象澳洲洲”，，典型客客戶(hù)業(yè)主姓姓名：：張先生生年齡：：45左左右籍貫：：臺(tái)灣灣人，，美國(guó)國(guó)籍家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：：一家五五口職業(yè)：：電子子公司司老板板學(xué)歷：：本科描述：：張先生所所經(jīng)營(yíng)營(yíng)的是是電子子音響響公司司，經(jīng)經(jīng)常往往來(lái)香香港，，深圳圳，東東莞，，工廠(chǎng)廠(chǎng)在寮寮步，，公司非非常有有實(shí)力力，在在深圳圳的西西鄉(xiāng)也也有工工廠(chǎng)，，有公公司在在商業(yè)業(yè)銀行行大廈廈辦公公，來(lái)來(lái)大陸陸多年，，曾經(jīng)經(jīng)租住住過(guò)萬(wàn)萬(wàn)科的的荔景景公寓寓，對(duì)對(duì)萬(wàn)科科非常常了解解和認(rèn)認(rèn)同。。知道松松山湖湖但不不是特特別了了解，，現(xiàn)在在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)了世世紀(jì)城城的TH，，有朋友友買(mǎi)了了上海海的蘭蘭喬圣圣菲非常認(rèn)認(rèn)同和和喜歡歡那種種格調(diào)調(diào)。被事情情包圍圍永不停停歇的供供應(yīng)支持他他人留時(shí)間間給自己己由衷感感激自我提提高尊重最好的朋友友善待自己創(chuàng)新的的解決方方式表現(xiàn)自自己與與眾不不同快速的的成功功角色互互換解決之之道（（搞定定）被關(guān)懷懷充滿(mǎn)智智慧欽佩與贊美美我是老老板建立更更好的未未來(lái)釋放自自己角色心靈現(xiàn)實(shí)世界需求成就野心幻想壓力感感受者者老大（（父親親）管理／協(xié)調(diào)者者自自我我釋放與我交交流----客戶(hù)分分享模模型沒(méi)有老老板，，只有有鄰居居20分分鐘讓讓你呼呼吸瑞瑞士的的空氣氣17英英里與與世界界保持持的距距離0769理理想的的家每6000平米米綠地地只建建一棟棟別墅墅東莞本本土客客臺(tái)灣TH客戶(hù)運(yùn)河?xùn)|東投資資客戶(hù)戶(hù)管理協(xié)協(xié)調(diào)者者自我表表現(xiàn)老大（（父親親）五種““與他他溝通通”的的廣告告手法法描繪他他的世世界結(jié)合他他的需需求肯定他他的成成就點(diǎn)燃他他的野野心激勵(lì)他他的幻幻想未來(lái)住住宅產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)入的的兩個(gè)個(gè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)領(lǐng)域域1東莞別墅市場(chǎng)2深圳的度假/投資別墅市場(chǎng)如果我我們進(jìn)進(jìn)入所所面臨臨的挑挑戰(zhàn)和和機(jī)會(huì)會(huì)找到我我們的的最優(yōu)優(yōu)策略略1東莞別墅市場(chǎng)莞城南城萬(wàn)江東城改造莞城鞏固?hào)|城聚焦南城東莞的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)變化趨趨勢(shì)建設(shè)·百悅新新城建面:43萬(wàn)萬(wàn)㎡2007年,現(xiàn)代歐式掛牌土地御花苑建面:55.8萬(wàn)㎡2004年——,西班牙風(fēng)風(fēng)情掛牌土地金眾·葛蘭溪溪谷建面:26萬(wàn)萬(wàn)㎡2006年,法式風(fēng)情深業(yè)項(xiàng)目13萬(wàn)㎡東匯廣場(chǎng)建面:2.5萬(wàn)㎡2006年,現(xiàn)代漢唐項(xiàng)目建面:1.79萬(wàn)㎡2007年,待定中信森林湖建面:65萬(wàn)萬(wàn)㎡2006年,南加州風(fēng)情情世紀(jì)城建面:80萬(wàn)萬(wàn)㎡2004年,澳州風(fēng)情光大錦繡山河河/18萬(wàn)/獨(dú)獨(dú)立別墅300-1000東駿豪苑/48萬(wàn)/r<1.69/小高層+多層層+別墅棋峰天下/21萬(wàn)/220-240TH世紀(jì)城國(guó)際公公館/80萬(wàn)/900套/r=0.69/、TH、疊拼）中信森林湖/65.8萬(wàn)萬(wàn)平米/r=1/別墅+TH(已認(rèn)籌)金眾.葛蘭溪溪谷/26萬(wàn)平米米/r=1.8/TH+洋房空中別墅墅為主4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度20052006200720082009深業(yè)南城項(xiàng)目目/13萬(wàn)平米米/r=1.5/TH+洋房空中別墅墅為主萬(wàn)科松山湖/9.3萬(wàn)/競(jìng)爭(zhēng)非常激烈烈2006年下半年不包包括各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的別墅項(xiàng)目目，TH850套別墅420套左右右中信森林湖世紀(jì)城國(guó)際公公館旗峰天下愉景花園峰景GOLF御花苑海逸豪庭加州陽(yáng)光龍泊東江三正半山豪苑苑碧水天源臥龍山別墅佳兆業(yè)水岸山山城翡翠山湖藍(lán)山錦灣銀湖山莊東駿豪苑錦繡山河根據(jù)不完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，別墅及及TH總的供應(yīng)量在在3000套套左右>>05年年,全市商商品房銷(xiāo)售面面積達(dá)208.65萬(wàn)平米,比04年同期的211.5萬(wàn)萬(wàn)平米下降了了2.85萬(wàn)萬(wàn)平米,商品房銷(xiāo)售面面積連續(xù)兩年年下滑；>>商品住住宅銷(xiāo)售176.13萬(wàn)平米,比去年年的151.42萬(wàn)平米米,增長(zhǎng)了16%,其中中別墅成交量量達(dá)25.25萬(wàn)萬(wàn)平米,基本同去年年持平；約約900套需求分析>>05年年全市房地產(chǎn)產(chǎn)施工面積1127.73萬(wàn)平方米，竣竣工面積為101.78萬(wàn)平米>>施工面積與竣竣工面積倍數(shù)數(shù)比為11.52深圳的度假/投資別墅市場(chǎng)歷年住宅批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面積統(tǒng)統(tǒng)計(jì)961.42716.9806.5707.40200400600800100012002002年2003年2004年2005年萬(wàn)㎡歷年住宅實(shí)際際銷(xiāo)售面積2000-2005年深圳市商品住宅住宅存量統(tǒng)計(jì)-200.00-100.00-50.000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00數(shù)量（萬(wàn)平米）住宅存量21.0853.42237.29-95.00-13.65-197.83200020012002200320042005市場(chǎng)存量基本本消耗殆盡??！結(jié)論是：如何充分的吸吸納深圳的剩剩余購(gòu)買(mǎi)力，，如何啟動(dòng)深深圳市場(chǎng)是本本項(xiàng)目成功的的關(guān)鍵。如何在東莞的的別墅競(jìng)爭(zhēng)中中樹(shù)立標(biāo)桿，，我們不是老老大，我們是是老師。我們的挑戰(zhàn)深圳市場(chǎng)？?jī)?yōu)勢(shì)劣劣勢(shì)品牌認(rèn)同度高高松松山山湖體驗(yàn)東莞市場(chǎng)？?jī)?yōu)勢(shì)劣劣勢(shì)沒(méi)有尊貴品牌牌體驗(yàn)松山湖認(rèn)同度度高關(guān)于概念的建建議neolounge頂級(jí)別墅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)體驗(yàn)特殊風(fēng)格錦上添花增加亮點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)砝碼增加加什么是loungestyle?Lounge是閑散，，懶散，，享受緩緩慢時(shí)光光的意思思Loungestyle的設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格，最最早是在在上世紀(jì)紀(jì)末家具具設(shè)計(jì)中中體現(xiàn)的的風(fēng)潮，，由此而影影響到室室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)，建筑筑設(shè)計(jì)。。成為一一種生活活的方式式和哲學(xué)學(xué)。A、高級(jí)酒店店/豪宅宅發(fā)展的的趨勢(shì)Lessismore現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)被改成成了，lessisbore在這樣的的旅館，，就像是是被包在在一個(gè)的的殼裡，，感受到到的是，，彷彿一一樣的安安適?！词故惯@樣的的安適，，對(duì)於也也許寄望望更多期期待更多多的人來(lái)來(lái)說(shuō)，委委實(shí)顯得得太過(guò)空空乏單調(diào)調(diào)了………頂級(jí)路線(xiàn)線(xiàn)古典華華麗風(fēng)格格的grandhotel。也顯得乏乏味，造造作。在上世紀(jì)末，，loungehotel以著無(wú)與與倫比的的獨(dú)特豐豐姿，證證明了所所謂奢華華、所謂謂身段、、所謂氣氣度、所所謂出眾眾拔群，，絕對(duì)不不僅僅只只有雕樑樑畫(huà)棟鏨鏨金砌玉玉一種答答案。時(shí)尚力量量的注入入loungehotel在各種享享樂(lè)領(lǐng)域域裡，無(wú)無(wú)疑帶來(lái)來(lái)了許許許多多全全新的開(kāi)開(kāi)創(chuàng)與啟啟發(fā)。loungestyle將是未來(lái)來(lái)不可替替代的趨趨勢(shì)。摘譯自美美國(guó)生活活周刊：：LIFE21世紀(jì)此刻刻大大風(fēng)風(fēng)行的chillout音樂(lè)，SPA的風(fēng)潮追溯源頭頭，便是是從loungestyle的部分設(shè)計(jì)理念念轉(zhuǎn)化而來(lái)來(lái)。空中l(wèi)oungeairbus380Customized個(gè)性化international國(guó)際化Reliable可信賴(lài)的的臺(tái)北loungeapartment四維公寓寓的圖片片06年5月到7月，近近2個(gè)月月時(shí)間的的工作重重點(diǎn)是啟啟動(dòng)深圳圳與東莞莞客戶(hù)，，到場(chǎng)體體驗(yàn)Action:啟動(dòng)客戶(hù)戶(hù)——1、正名名：萬(wàn)科科。蘭喬喬圣菲2、以問(wèn)問(wèn)卷和客客戶(hù)訪(fǎng)談?wù)劦男问绞绞崂砜涂蛻?hù)群體體3、中原原利用資資源舉辦辦2-3次活動(dòng)動(dòng)，爭(zhēng)取取100個(gè)認(rèn)籌籌客戶(hù)06/56月月7月月8月9月10月月11月月12月07/1月2月3月100-150批已經(jīng)擁有有資源：：1、少年年領(lǐng)袖活活動(dòng)營(yíng)回回饋VIP客戶(hù)。2、路虎虎車(chē)會(huì)環(huán)環(huán)湖拉力力賽湖岸美美食之旅旅DaniebumannRolandjohriEduardhitzbergerRudolfwanninger+41818587214新華信托托·萬(wàn)科科松山湖湖項(xiàng)目集集合資金金信托計(jì)計(jì)劃信托規(guī)模模：人民幣8000萬(wàn)元至至人民幣幣16000萬(wàn)萬(wàn)元；該信托計(jì)計(jì)劃項(xiàng)下下的信托托合同不不超過(guò)200份份（含200份份）信托期限限：2年年預(yù)計(jì)年收收益率：：預(yù)計(jì)4.8%信托計(jì)劃劃資金收收益來(lái)源源：東莞萬(wàn)科科公司或或萬(wàn)科集集團(tuán)支付付的貸款款利息。。資金要求求：加入信托托計(jì)劃的的資金為為人民幣幣每份固定定金額為為人民幣幣80萬(wàn)萬(wàn)元。推介期限限：2006年8月月10日日至2004年年9月10日安全穩(wěn)健?。f(wàn)萬(wàn)科集團(tuán)團(tuán)對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目貸款款本息的的償還提提供連帶帶責(zé)任擔(dān)擔(dān)保。流動(dòng)性強(qiáng)強(qiáng)－－按按信托文文件的約約定，可可辦理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)贈(zèng)與或繼繼承。收益可觀觀－－與與同期銀銀行存款款、國(guó)債債與企業(yè)業(yè)債券相相比，收收益可觀觀。購(gòu)房折扣扣－－享受由松松山湖提提供的購(gòu)購(gòu)樓優(yōu)惠惠達(dá)85折。（（可轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)┠壳暗男涡蝿?shì)看來(lái)來(lái)，大量量的閑散散資金流流入股票票市場(chǎng)，，普遍預(yù)預(yù)期會(huì)在在今年的的7-8月有有有個(gè)調(diào)整整期，我們是希希望用一一種更創(chuàng)創(chuàng)新的方方式推動(dòng)動(dòng)深圳的的投資客客戶(hù)。06/56月月7月月8月9月10月月11月月12月07/1月2月3月租用凱悅悅酒店多多功能廳廳，改變變看樓策策略凱悅酒店店預(yù)計(jì)7月開(kāi)業(yè)業(yè)，租用用多功能能廳作為為接待處處VS洗腦房理由：1、是松松山湖標(biāo)標(biāo)示性建建筑，好好找2、是本本項(xiàng)目必必須利用用的資源源和增值值點(diǎn)。我們的推推盤(pán)計(jì)劃劃是….123樣板房區(qū)區(qū)沿賓湖路路，用電電瓶車(chē)從從酒店送送到樣板板房區(qū)將本項(xiàng)目目的區(qū)位位價(jià)值最最大化06年8月到10月，，是客戶(hù)戶(hù)積累的的關(guān)鍵時(shí)時(shí)期Action:啟動(dòng)客戶(hù)戶(hù)——1、利用用深圳東東莞兩地地的戶(hù)外外媒體開(kāi)開(kāi)始宣傳傳2、利用用萬(wàn)科會(huì)會(huì)刊物/萬(wàn)科周周刊等優(yōu)優(yōu)質(zhì)媒體體宣傳3、在深深圳舉行行推介會(huì)會(huì)4、中原原開(kāi)始全全面動(dòng)用用深圳/東莞資資源進(jìn)行行認(rèn)籌5、爭(zhēng)取取積累客客戶(hù)1000-150006/56月月7月月8月9月10月月11月月12月07/1月2月3月1000-1500批批中原全體體地鋪月月會(huì)派發(fā)宣傳資資料予全體體地鋪同事事staleyhome豪宅銷(xiāo)售服服務(wù)中心成立暨暨新聞發(fā)布布會(huì)中原龍虎榜中原網(wǎng)站、、中原中國(guó)國(guó)網(wǎng)站發(fā)布布松山湖信信息專(zhuān)項(xiàng)銷(xiāo)售人人員到達(dá)各各個(gè)地鋪?zhàn)鲎鲠槍?duì)性推推廣及擺放放項(xiàng)目資料料地鋪推廣全國(guó)通資訊訊站在東莞舉行行地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)誓師大會(huì)會(huì)123均價(jià)1.75萬(wàn)均價(jià)2.2萬(wàn)均價(jià)2.5-2.8萬(wàn)策略安排推推售順序，，實(shí)現(xiàn)整體體高價(jià)1-3區(qū)的描述分區(qū)1區(qū)2區(qū)3區(qū)物業(yè)素質(zhì)低中高價(jià)格策略?xún)r(jià)格較快走高17000-18000價(jià)格平穩(wěn)走高19800-21000價(jià)格達(dá)到最高25000左右推出時(shí)機(jī)先中后“粘客”：：前推期的的VIP卡可用于后后續(xù)各期Action1：VIP卡客戶(hù)選房房資格確認(rèn)認(rèn)——VIP卡客戶(hù)交5萬(wàn)元確定定選房資格格，制造““銷(xiāo)售漏斗斗”，保證證選房成功功率；Action2：恢復(fù)認(rèn)籌（（交5萬(wàn)元元），最大化積累累人氣500名（（具有選房房資格）3000名名（認(rèn)籌客客戶(hù)）15-20%06/56月7月8月9月10月11月12月07/1月月2月3月Action：制訂價(jià)目表表，誠(chéng)意客客戶(hù)交20萬(wàn)元即可可直接確定定房號(hào)，限限量60-80套06年10月中旬““洗籌”，，保證“底底氣”的同同時(shí)保證正正常選房的的銷(xiāo)售氛圍圍500名（（具有選房房資格）120名[控制總量量]（升級(jí)確認(rèn)認(rèn)房號(hào)的客客戶(hù)）20-25%400名（剩余具有有選房資格格）06/56月7月8月9月10月11月12月07/1月月2月3月13保留Action：一期第一次次選房的同同時(shí)，繼續(xù)續(xù)確定二次次選房資格格，最大限限度避免客客戶(hù)流失100套（（成交客戶(hù)戶(hù)）120名（升級(jí)確認(rèn)認(rèn)房號(hào)的客客戶(hù)）400名（剩余具有有選房資格格）200套（（成交客戶(hù)戶(hù)）06/56月7月8月9月10月11月12月07/1月月2月3月Action：兩次選房期期間，為增增加吸引力力，推出““積分卡””模式（配配合萬(wàn)客會(huì)會(huì)）元旦為二次次推盤(pán)06/56月7月8月9月10月11月12月07/1月月2月3月積分卡傳統(tǒng)VIP卡優(yōu)惠模式1、認(rèn)卡不認(rèn)人2、整個(gè)銷(xiāo)售期均可優(yōu)惠1、必須卡主使用2、權(quán)利隨選房結(jié)束而消失蓄客模式1、獎(jiǎng)勵(lì)看積分，參加活動(dòng)、推薦購(gòu)買(mǎi)均可獲積分2、老帶新：項(xiàng)目-業(yè)主-非業(yè)主1、送物管等直接針對(duì)老業(yè)主的方式（渠道單一）2、老帶新：項(xiàng)目—業(yè)主—業(yè)主管理維護(hù)模式磁卡式，與電腦終端連接，形成客戶(hù)資料庫(kù)僅通過(guò)填寫(xiě)單據(jù)和電子表格記錄數(shù)據(jù)，缺乏數(shù)據(jù)的系統(tǒng)分析費(fèi)用控制模式1、積分卡產(chǎn)生的費(fèi)用已經(jīng)、計(jì)入均價(jià)，不影響最后實(shí)收均價(jià)2、積分卡分?jǐn)?shù)是銷(xiāo)售完成后產(chǎn)生的費(fèi)用，可控制送物業(yè)管理費(fèi)用費(fèi)用由發(fā)展商后期墊付，這種形式具有很大偶然性并且費(fèi)用支出時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，發(fā)展商在費(fèi)用、時(shí)間上很難控制。

12均價(jià)1.75萬(wàn)均價(jià)2.2萬(wàn)“萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)在松山湖湖的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)實(shí)踐，將在在未來(lái)2年年的時(shí)間里里，深刻地地影響東莞莞的地產(chǎn)走走向”9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。22:14:0222:14:0222:141/6/202310:14:02PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2322:14:0222:14Jan-2306-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。22:14:0322:14:0322:14Friday,January6,202313、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。1月-231月-2322:14:0322:14:03January6,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。06一月202310:14:03下午午22:14:031月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:14下下午1月-2322:14January6,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/622:14:0322:14:0306January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線(xiàn)向前前。。10:14:03下下午10:14下午22:14:031月-239、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。22:14:0322:14:0322:141/6/202310:14:03PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2322:14:0322:14Jan-2306-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿(mǎn)滿(mǎn)，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限