某廣場(chǎng)年度營(yíng)銷方案

競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析魯能領(lǐng)秀城信誼項(xiàng)目部09年?duì)I銷優(yōu)化方案

2011康大鳳凰廣場(chǎng)營(yíng)銷方案

方案提供：易居中國(guó)青島公司2011.8謹(jǐn)呈康大置業(yè)提問報(bào)告目錄——一、市場(chǎng)研究二、產(chǎn)品認(rèn)知三、客群定位四、營(yíng)銷策略第一部分/市場(chǎng)研究結(jié)論前置1、限購(gòu)后開發(fā)區(qū)成交有明顯下滑，但仍作為七區(qū)成交主力軍；2、全市公寓產(chǎn)品市場(chǎng)成交占比從1%提升至3%，開發(fā)區(qū)始終維持在4%；3、本案投資客戶市場(chǎng)受濱海大道一線海景產(chǎn)品的直接競(jìng)爭(zhēng)沖擊，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)為解決之道。青島限購(gòu)令的出現(xiàn)，代表著青島樓市進(jìn)入了冰凍期；政策的效果體現(xiàn)主要集中在11年2月至今，呈現(xiàn)出——“量跌價(jià)穩(wěn)”的格局。冰凍期市場(chǎng)研究/青島市場(chǎng)/七區(qū)整體走勢(shì)限購(gòu)后，開發(fā)區(qū)占比中軸較不穩(wěn)定，但身居前四的排位較穩(wěn)。中軸水平區(qū)間水平區(qū)間水平限購(gòu)市場(chǎng)研究/青島市場(chǎng)/各區(qū)成交占比分析整體市場(chǎng)進(jìn)入冰凍期，七區(qū)中開發(fā)區(qū)認(rèn)可度相對(duì)高。限購(gòu)后……雖然限購(gòu)，但大環(huán)境相對(duì)看好市場(chǎng)研究/青島市場(chǎng)/小結(jié)1限購(gòu)對(duì)于青島普通住宅市場(chǎng)影響較大，市場(chǎng)環(huán)比及同比平均水平均持走低。冰凍期市場(chǎng)研究/青島市場(chǎng)/住宅成交走勢(shì)限購(gòu)政策對(duì)于公寓產(chǎn)品的影響要低于住宅；“冰凍期”中的公寓產(chǎn)品環(huán)比走高，同比水平有所下降。冰凍期市場(chǎng)研究/青島市場(chǎng)/酒店式公寓成交走勢(shì)公寓成成交量量/住宅成成交量量均均值為為0.013公寓成成交量量/住宅成成交量量均均值為為0.032政策影影響前后政策影影響后后全市市公寓寓成交交所占占份額額有所所提升升，市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度度相對(duì)對(duì)高于于住宅宅類產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)研研究/青島市市場(chǎng)/兩類產(chǎn)產(chǎn)品比比值分分析全市主主力軍軍住宅宅產(chǎn)品品受打打擊影影響較較大，，而公公寓產(chǎn)產(chǎn)品市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度度要高高于住住宅。。政策影影響全市來來看，，公寓寓類產(chǎn)產(chǎn)品市市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)要要高于于住宅宅項(xiàng)目目。市場(chǎng)研研究/青島市市場(chǎng)/小結(jié)2限購(gòu)前前后，，公寓寓與住住宅成成交量量平均均比值值基本本不存存在偏偏離性性；近一年年(2010/07-2011/07)時(shí)間段段，開開發(fā)區(qū)區(qū)公寓寓產(chǎn)品品在限限購(gòu)后后，市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度度水平平出現(xiàn)現(xiàn)提升升。政策影影響前后公寓成成交量量/住宅成成交量量均均值為為0.04公寓成成交量量/住宅成成交量量均均值為為0.04市場(chǎng)研研究/開發(fā)區(qū)區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)/兩類產(chǎn)產(chǎn)品比比值分分析限購(gòu)政政策導(dǎo)導(dǎo)致，，短期期內(nèi)，，公寓寓產(chǎn)品品市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可可度高高于住住宅項(xiàng)項(xiàng)目。。區(qū)域內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)研研究/開發(fā)區(qū)區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)/小結(jié)物業(yè)類型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案形象與品質(zhì)面積段主力面積及占比精裝投入和售價(jià)比已售套數(shù)及總套數(shù)開盤日期辦公萬邦中心觀賞石外形玻璃幕墻立面高層2000㎡2000㎡整層出售毛坯，價(jià)格待定即將發(fā)售-------凱悅中心玻璃幕墻高層70-260㎡主力面積170-210㎡，占76%毛坯/3200058/602009年11月中鐵中心全業(yè)態(tài)綜合體1800㎡1800㎡整層出售毛坯，價(jià)格待定即將發(fā)售--------本案待定待定毛坯/11000未售--------公寓香港置地中高端高層建筑106-180㎡主力面積106㎡，占50%3500/3500083/942010年03月萬麗海景帆船型玻璃幕墻立面高層128-500㎡主力面積120-170㎡，占48%8000/41000108/2142009年11月凱悅中心玻璃幕墻高層77-380㎡主力面積110-140㎡，占46%7000/40000165/3112009年11月瑞泰假日閉路監(jiān)控社區(qū)47-109㎡主力面積86-88㎡，占21%毛坯/1400088/1942009年11月亞丁海岸巴洛克風(fēng)格立面29-148㎡主力面頰98-99㎡，占23%1000/12000485/6602009年4月千禧龍花園三期節(jié)能科技創(chuàng)新樓盤39-369㎡主力面積53-61㎡，占72%1000/10000227/4082007年11月本案47-97㎡主力面積60-62㎡。占60%4000/15400未售--------產(chǎn)權(quán)式酒店萬麗海景帆船型玻璃幕墻立面高層50-90㎡主力面積70-80㎡，占55%5000/41000117/2252009年11月本案47-97㎡主力面積60-62㎡。占60%4000/14000未售--------高檔寫寫字樓樓集主主力面面積集集中在在2000㎡左右右，多多以毛毛坯形形式發(fā)發(fā)售；；公寓主主力面面積多多集中中在60-100㎡左右右，多多以精精裝形形式發(fā)發(fā)售；；產(chǎn)權(quán)式式酒店店主力力面積積集中中在70-90㎡左右右，精精裝形形式發(fā)發(fā)售。。重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目概概況市場(chǎng)研研究/細(xì)分市市場(chǎng)/代表項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)類型項(xiàng)目名稱區(qū)位形象與品質(zhì)產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡）主力面積及占比精裝投入和售價(jià)比已售套數(shù)及總套數(shù)開盤日期住宅海德公園一號(hào)江山南路333號(hào)英倫風(fēng)格建筑多層94-275主力面積98-122㎡，占42%毛坯/13500115/272多層2011年7月開盤，小高層、高層近期開盤小高層123-269主力面積133-136㎡，占72%毛坯/價(jià)格待定待定高層96-288主力面積116-118㎡，占72%精裝/價(jià)格待定待定盛世江山富春江路1076號(hào)西班牙風(fēng)情建筑高層50-260主力面積87-115㎡，占75%毛坯/82001491/15892009年5月魯商藍(lán)岸江山南路116號(hào)山海雙景高層住宅高層65-220主力面積72-93㎡，占74%1500/115002159/23182009年6月海上嘉年華漓江西路1166號(hào)內(nèi)自身休閑娛樂配套完善，高品質(zhì)精裝修高層100-257主力面積220㎡3000/18000575/14332010年10月龍城御苑開發(fā)區(qū)唐島灣畔普通高層住宅項(xiàng)目高層90-160主力面積為90㎡2000/1600025/2722010年12月公寓長(zhǎng)江國(guó)際江山路與長(zhǎng)江西路交匯處全玻璃幕墻立面高層高層為主47-78主力面積47-62㎡，占80%1000/8400224/4322010年10月市場(chǎng)研研究/細(xì)分市市場(chǎng)/周邊市市場(chǎng)西海岸岸公寓寓類產(chǎn)產(chǎn)品主主要分分布在在沿海海一線線區(qū)域域，中中長(zhǎng)期期潛在在放量量約2500套左右右，市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)趨趨激烈烈。該類產(chǎn)產(chǎn)品以以“高供供應(yīng)、、強(qiáng)資資源、、稀區(qū)區(qū)位””為主要要表現(xiàn)現(xiàn)特征征公寓類類產(chǎn)品品中長(zhǎng)長(zhǎng)期潛潛在放放量樓樓盤：：華瑞瑞銀領(lǐng)領(lǐng)國(guó)際際、中中南海海灣新新城、、海上上嘉年年華、、索菲菲亞酒酒店項(xiàng)項(xiàng)目、、康大大山語(yǔ)語(yǔ)海市場(chǎng)研研究/細(xì)分市市場(chǎng)/潛在供供應(yīng)銷售狀態(tài)項(xiàng)目名稱板塊面積區(qū)間（㎡）供應(yīng)主力面積（㎡）成交主力面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）已售套數(shù)及總套數(shù)開盤日期在售項(xiàng)目鴻潤(rùn)金匯泉商務(wù)中心長(zhǎng)江路片區(qū)40-10543-6043-6012000地板、吊頂基本簡(jiǎn)裝60/2602011.7.1長(zhǎng)江中心長(zhǎng)江路片區(qū)97-30597-18097-18016000地板、吊頂基本簡(jiǎn)裝147/1502006.9.30售罄項(xiàng)目卓亭廣場(chǎng)保稅區(qū)片區(qū)62-12075-9575-957547——515/5152007.4.18中建·紫錦廣場(chǎng)保稅區(qū)片區(qū)43-11343-4543-459611——536/5362007.12.22市場(chǎng)研研究/細(xì)分市市場(chǎng)/寫字樓樓看市場(chǎng)場(chǎng)辦公產(chǎn)產(chǎn)品更更趨于于以小小面積積、毛毛坯形形態(tài)出出售未來西西海岸岸投資資型公公寓第第一熱熱點(diǎn)是是濱海海大道道沿海海一線線本案將將以稀稀缺的的西海海岸城城市都都心海海景公公寓建建立差差異化化形象象周邊市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境來來看公公寓寓類物物業(yè)發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)優(yōu)優(yōu)于其其它類類別物物業(yè)。。市場(chǎng)研研究/細(xì)分市市場(chǎng)/小結(jié)那魯灣達(dá)令港瑞泰假日證大大拇指廣場(chǎng)永新國(guó)際廣場(chǎng)凱悅中心萬麗海景IAHGFEDCB鑫匯國(guó)際唐寧國(guó)際長(zhǎng)江國(guó)際康大鳳凰廣場(chǎng)資源：：本案案距離離西海海岸一一線海海資源源1.3公里；；配套：：石油油大學(xué)學(xué)，唐唐島灣灣步行行街，，藍(lán)海海金港港酒店店等，，配套套資源源相對(duì)對(duì)完善善。J全市競(jìng)品項(xiàng)目同片區(qū)競(jìng)品市場(chǎng)研研究/競(jìng)品研研究/區(qū)位價(jià)價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目主主力戶戶型為為45-100㎡中小小戶型型證大大拇指廣場(chǎng)240以上2402202001601401008060400那魯灣達(dá)令港瑞泰假日永新國(guó)際廣場(chǎng)凱悅中心萬麗海景單位：㎡鑫匯國(guó)際唐寧國(guó)際長(zhǎng)江國(guó)際康大鳳凰廣場(chǎng)全市競(jìng)品項(xiàng)目同片區(qū)競(jìng)品市場(chǎng)研研究/競(jìng)品研研究/戶型價(jià)價(jià)值西海岸岸高端端海景景公寓寓主力力總價(jià)價(jià)明顯顯低于于東海海岸，，整體體市場(chǎng)場(chǎng)主力力總價(jià)價(jià)區(qū)間間為130-160萬200180160140120907050300那魯灣達(dá)令港瑞泰假日證大大拇指廣場(chǎng)永新國(guó)際廣場(chǎng)凱悅中心萬麗海景200以上單位：萬元鑫匯國(guó)際唐寧國(guó)際長(zhǎng)江國(guó)際康大鳳凰廣場(chǎng)全市競(jìng)品項(xiàng)目同片區(qū)競(jìng)品市場(chǎng)研研究/競(jìng)品研研究/競(jìng)品總總價(jià)那魯灣達(dá)令港瑞泰假日證大大拇指廣場(chǎng)永新國(guó)際廣場(chǎng)凱悅中心萬麗海景500010004500400035003000250020001500鑫匯國(guó)際唐寧國(guó)際長(zhǎng)江國(guó)際康大鳳凰廣場(chǎng)西海岸岸房源源裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)普遍遍低于于東海海岸高高端精精裝公公寓，，本案案高品品質(zhì)精精裝修修可以以作為為項(xiàng)目目一亮亮點(diǎn)單位：：元/㎡全市競(jìng)品項(xiàng)目同片區(qū)競(jìng)品市場(chǎng)研研究/競(jìng)品研研究/裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)神圣的的工作作在每每個(gè)人人的日日常事事務(wù)里里，理理想的的前途途在于于一點(diǎn)點(diǎn)一滴滴做起起。創(chuàng)造性性模仿仿不是是人云云亦云云，而而是超超越和和再創(chuàng)創(chuàng)造。。逆境給給人寶寶貴的的磨練練機(jī)會(huì)會(huì)。只只有經(jīng)經(jīng)得起起環(huán)境境考驗(yàn)驗(yàn)的人人，才才能算算是真真正的的強(qiáng)者者。22:4222:4222:42:5122:42:51所謂天天才，，只不不過是是把別別人喝喝咖啡啡的功功夫都都用在在工作作上了了。強(qiáng)烈的的欲望望也是是非常常重要要的。。人需需要有有強(qiáng)大大的動(dòng)動(dòng)力才才能在在好的的職業(yè)業(yè)中獲獲得成成功。。你必必須在在心中中有非非分之之想，，你必必須盡盡力抓抓住那那個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)。?；茧y可可以試試驗(yàn)一一個(gè)人人的品品格，，非常常的境境遇方方才可可以顯顯出非非常的的氣節(jié)節(jié);風(fēng)平浪浪靜的的海面面，所所有的的船只只都可可以并并驅(qū)競(jìng)競(jìng)勝。。命運(yùn)運(yùn)的鐵鐵拳擊擊中要要害的的時(shí)候候，只只有大大勇大大智的的人才才能夠夠處之之泰然然。不放過任任何細(xì)節(jié)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久久的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，，就是比比你的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手學(xué)習(xí)得得更快的的能力。。把你的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手視為對(duì)對(duì)手而非非敵人，，將會(huì)更更有益。。一旦做出出決定就就不要拖拖延。任任何事情情想到就就去做!立即行動(dòng)動(dòng)!如果通用用公司不不能在某某一個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域坐到到第一或或者第二二把交椅椅，通用用公司就就會(huì)把它它在這個(gè)個(gè)領(lǐng)域的的生意買買掉或退退出這個(gè)個(gè)領(lǐng)域。。我的宗旨旨一向是是逐步穩(wěn)穩(wěn)健發(fā)展展，既不不要靠聳聳人聽聞聞的利潤(rùn)潤(rùn)，也不不要在市市場(chǎng)不景景氣時(shí)，，突然有有資金周周轉(zhuǎn)不靈靈的威脅脅。05-1月-2322:42:51在艱難時(shí)時(shí)期，企企業(yè)要想想獲得生生存下去去的機(jī)會(huì)會(huì)，唯一一的辦法法就是保保持一種種始終面面向外界界的姿態(tài)態(tài)。若想想長(zhǎng)期生生存，僅僅有的途途徑就是是要使人人人竭盡盡全力，，千方百百計(jì)讓下下一代產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入入用戶家家中。時(shí)間是一一個(gè)偉大大的作者者，它會(huì)會(huì)給每個(gè)個(gè)人寫出出完美的的結(jié)局來來。自始自終終把人放放在第一一位，尊尊重員工工是成功功的關(guān)鍵鍵。讓流程說說話，流流程是將將說轉(zhuǎn)化化為做的的惟一出出路。1月-231月-2322:42:51在一個(gè)崇崇高的目目的支持持下，不不停地工工作，即即使慢，，也一定定會(huì)獲得得成功。。微軟離破破產(chǎn)永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只有18個(gè)月。堅(jiān)持是一種智智慧，固執(zhí)是是一種死板。。1月-231月-23命運(yùn)是一件很很不可思議的的東西。雖人人各有志，但但往往在實(shí)現(xiàn)現(xiàn)理想時(shí)，會(huì)會(huì)遭遇到許多多困難，反而而會(huì)使自己走走向與志趣相相反的路，而而一舉成功。。一個(gè)管理者如如果不了解其其下屬的工作作，那他就無無法有效地管管理他們。人們所認(rèn)識(shí)識(shí)到的是成成功者往往往經(jīng)歷了更更多的失敗敗，只是他他們從失敗敗中站起來來并繼續(xù)向向前。22:42:5122:421月-23等待。我將將要在這三三塊基石上上建立我成成功的金字字塔。千方百計(jì)請(qǐng)請(qǐng)一個(gè)高招招的專家醫(yī)醫(yī)生，還不不如請(qǐng)一個(gè)個(gè)隨叫隨到到且價(jià)格便便宜的江湖湖郎中。是員工養(yǎng)活活了公司。。2023/1/522:42能用他人智智慧去完成成自己工作作的人是偉偉大的。不滿足讓客客戶滿意，，要追求讓讓客戶感動(dòng)動(dòng)，創(chuàng)造客客戶終身價(jià)價(jià)值。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代代，不是大大魚吃小魚魚，而是快快魚吃慢魚魚。路是是腳腳踏踏出出來來的的，，歷歷史史是是人人寫寫出出來來的的。。人人的的每每一一步步行行動(dòng)動(dòng)都都在在書書寫寫自自己己的的歷歷史史。。05一一月月202310:42下下午午1月月-23差錯(cuò)錯(cuò)發(fā)發(fā)生生在在細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)，，成成功功取取決決于于系系統(tǒng)統(tǒng)。。速度度就就是是一一切切，，它它是是競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不不可可或或缺缺的的因因素素。。管得少，，就是管管得好。。05一一月2023命運(yùn)本來來就不公公平所以以我要改改變命運(yùn)運(yùn)。投機(jī)取巧巧的人。。10:42:51下下午22:42:51質(zhì)量是維維護(hù)顧客客忠誠(chéng)的的最好保保證。最好的CEO是構(gòu)建他他們的團(tuán)團(tuán)隊(duì)來達(dá)達(dá)成夢(mèng)想想，即便便是邁克克爾·喬丹也需需要隊(duì)友友來一起起打比賽賽。2023/1/522:421月-23在這個(gè)世世界上，，沒有人人能使你你倒下。。如果你你自己的的信念還還站立的的話。一個(gè)人人要發(fā)發(fā)現(xiàn)卓卓有成成效的的真理理，需需要千千百萬萬個(gè)人人在失失敗的的探索索和悲悲慘的的錯(cuò)誤誤中毀毀掉自自己的的生命命。1月-2322:42:52感情投投資是是在所所有投投資中中，花花費(fèi)最最少，，回報(bào)報(bào)率最最高的的投資資。壯士臨陣決決死哪管些些許傷痕，，向千年老老魔作戰(zhàn)，，為百代新新風(fēng)斗爭(zhēng)。?？犊?dāng)S此此身。2023/1/522:42:5222:421月-23謝謝各位??！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。22:42:5222:42:5222:421/5/202310:42:52PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2322:42:5222:42Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。22:42:5222:42:5222:42Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2322:42:5222:42:52January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見青青山。。。05一一月月202310:42:52下下午午22:42:521月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2310:42下下午1月-2322:42January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/522:42:5222:42:5205January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。10:42:52下下午10:42下午22:42:521月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。22:42:5222:42:5222:421/5/202310:42:52PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。1月-2322:42:5222:42Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。22:42:5222:42:5222:42Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2322:42:5222:42:52January5,202314、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月202310:42:52下下午午22:42:521月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月2310:42下下午午1月月-2322:42January5,202316、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/522:42:5222:42:5205January202317、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。10:42:52下下午10:42下下午22:42:521月-239