某房地產(chǎn)營銷策劃報告

“加州·藍灣”營銷策劃報告新加坡豪斯機構(gòu)·重慶兆邦公司2005年10月第一部分內(nèi)江房地產(chǎn)市場概述目前住宅市場描述目前商業(yè)市場描述市場發(fā)展前景預測目前住宅市場描述目前其住宅市場尚起步階段，具有以下特點：開發(fā)商多為內(nèi)江本地企業(yè),總體實力不強；項目品質(zhì)普遍不高,建筑形態(tài)多為多層和小高層，小部分為高層；項目多集中在東興區(qū)；住宅銷售情況良好，基本無滯銷情況；一次性付款方式占30%左右，大大高于其他城市的平均水平；目前住宅市場描述主力暢銷戶型為90—135㎡的三房、四房，平均單價在1200—1600元/㎡之間；現(xiàn)場銷售中心包裝不理想；售樓人員服務意識欠缺，綜合素質(zhì)普遍不高；人們對居住環(huán)境、建筑質(zhì)量、物業(yè)服務與管理、社區(qū)配套的要求日漸提高；消費者對小高層、高層物業(yè)形態(tài)亦開始接受。目前商業(yè)市場描述東興區(qū)的鄰街商業(yè)鋪面由于規(guī)劃不到位，同質(zhì)化嚴重，導致空置率較高；休閑、娛樂、餐飲主要集中在市中區(qū)沿江路；目前僅有一個大型購物中心——卓爾購物廣場和一個商品批發(fā)市場；目前商業(yè)市場描述即將完工的科技生活城將為該市的商業(yè)市場注入一股新的力量；卓爾購物廣場的營業(yè)會逐步帶動東興區(qū)商業(yè)的發(fā)展；大量在建樓盤的交房入住，使消費群體擴大，屆時，濱江地帶的生活、購物、飲食、休閑氣氛能給濱江商業(yè)的發(fā)展提供有力保障。市場前景預測

房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大；市場需求量近一兩年內(nèi)將有較大提升；開發(fā)熱點主要集中在西林經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、東桐路與臨街路沿線;濱江地段將會是房地產(chǎn)發(fā)展熱點中的熱點；市場前景預測

濱江地段將成為一體化商業(yè)中心投資意識開始逐步增強，消費者逐步由感性向理性過渡。第二部分項目分析

項目SWOT分析市場定位核心價值定位潛在價值分析目標客戶群——內(nèi)江各階層的高端群體部分規(guī)劃設計建議項目SWOT分析優(yōu)勢/S劣勢/W機會/O威脅/T優(yōu)勢/S區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢:項目目地處處臨江江路羅羅家嘴嘴交通通位優(yōu)優(yōu)勢明明顯；；景觀：：一線線江景景規(guī)劃與與配套套：規(guī)規(guī)模大大;地地標性性建筑筑群;建筑筑體外外立面面有質(zhì)質(zhì)感;大陽陽臺全全采光光;發(fā)展空空間:游泳泳池、、會所所;智智能化化安全全設備備;專專業(yè)化化物業(yè)業(yè)管理理劣勢/W街道陳陳舊，，周邊邊環(huán)境境差；；目前濱濱江經(jīng)經(jīng)濟帶帶發(fā)展展比較較落后后，商商業(yè)部部分經(jīng)經(jīng)濟價價值不不高；；開發(fā)商商為外外來開開發(fā)商商，無無品牌牌優(yōu)勢勢。機會/O內(nèi)江經(jīng)經(jīng)濟增增長率率高，，人口口基數(shù)數(shù)大，，城市市化進進程快快，需需求量量大；；房地產(chǎn)產(chǎn)市場場運行行向規(guī)規(guī)劃范范發(fā)展展；房地產(chǎn)產(chǎn)價格格呈現(xiàn)現(xiàn)上漲漲趨勢勢；本項目目產(chǎn)品品所屬屬的細細分市市場在在市場場上認認可的的程度度較高高；該市消消費者者對江江景房房優(yōu)勢勢有一一定的的認可可，對對電梯梯房慢慢慢開開始接接受。。威脅/T工程進進度、、預售售許可可證的的辦理理延后后有可可能使使銷售售錯過過旺季季（春春節(jié)））；特色商商業(yè)經(jīng)經(jīng)濟地地帶尚尚未形形成，，本項項目的的商業(yè)業(yè)面積積在銷銷售上上將會會有一一定的的難度度；競爭對對手的的陸續(xù)續(xù)開盤盤銷售售，會會分化化部分分客戶戶。市場定定位濱江全全景觀觀高層豪豪宅核心心價價值值地段段————絕絕佳佳的的地地理理位位置置；；景觀觀————豐豐富富的的江江景景資資源源；；配套套————園園林林、、綠綠化化，，會會所所，，游游池池，，電電梯梯等等；；建筑筑————現(xiàn)現(xiàn)代代、、質(zhì)質(zhì)感感、、經(jīng)經(jīng)典典；；戶型型————明明朗朗、、氣氣派派，，動動靜靜分分離離。。潛在在價價值值政府府對對濱濱江江地地段段沿沿線線的的改改造造，，將將極極大大的的帶帶動動濱濱江江區(qū)區(qū)域域的的升升值值空空間間；；文化化街街區(qū)區(qū)————鳳鳳窩窩街街，，緊緊鄰鄰項項目目的的西西北北側(cè)側(cè)，，將將是是本本項項目目打打造造文文化化品品牌牌的的一一大大賣賣點點；；2005年年四四川川省省的的高高考考狀狀元元皆皆出出自自內(nèi)內(nèi)江江，，具具有有良良好好的的教教育育文文化化底底蘊蘊和和氛氛圍圍，，對對周周邊邊區(qū)區(qū)域域影影響響較較大大，，一一定定程程度度上上帶帶動動房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的發(fā)發(fā)展展。。目標標客客戶戶群群———內(nèi)江江各各階階層層的的高高端端群群體體·按按職職業(yè)業(yè)分分··按按收收入入分分（（高高收收入入階階層層））··按按區(qū)區(qū)域域職業(yè)業(yè)政府府、、企企事事業(yè)業(yè)單單位位中中、、高高層層職職員員；；學校校教教職職員員工工；；私營營企企業(yè)業(yè)主主、、個個體體工工商商戶戶；；醫(yī)生生、、律律師師、、會會計計師師等等；；其它它。。區(qū)域域東興興區(qū)區(qū)、、市市中中區(qū)區(qū)————主主力力客客戶戶；；周邊邊區(qū)區(qū)、、縣縣————邊邊緣緣客客戶戶。。部分分規(guī)規(guī)劃劃設設計計建建議議?安安全全防防范范建建議議??內(nèi)內(nèi)部部規(guī)規(guī)劃劃配配套套建建議議安全全防防范范建建議議建議議做做成成封封閉閉式式小小區(qū)區(qū)，，相相對對獨獨立立；；配置置安安防防等等智智能能化化設設施施，，設設立立三三重重門門禁禁系系統(tǒng)統(tǒng)；；商業(yè)業(yè)、、車車流流、、人人流流入入口口分分開開，，減減少少干干擾擾，，增增強強安安全全性性；；水、、電電、、氣氣三三表表出出戶戶。。內(nèi)部部規(guī)規(guī)劃劃配配套套建建議議園林林景景觀觀：：應應與與濱濱江江整整體體景景觀觀規(guī)規(guī)劃劃協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)融融合合，，同同時時體體現(xiàn)現(xiàn)一一定定人人文文特特性性；；設備備：：建建議議配配置置品品牌牌高高速速電電梯梯，，電電梯梯大大堂堂裝裝修修應應有有檔檔次次，，星星級級酒酒店店設設計計標標準準，，以以彰彰顯顯尊尊貴貴特特性性；；會所所：：須須體體現(xiàn)現(xiàn)當當?shù)氐匦菪蓍e閑習習慣慣。。建建議議：：健健身身房房、、閱閱覽覽書書吧吧、、咖咖啡啡館館、、棋棋牌牌室室；；戶戶外外臨臨水水景景休休閑閑區(qū)區(qū)等等；；第三三部部分分營營銷銷推推廣廣總體體定定位位推廣廣主主題題：：尊尊貴貴與與榮榮耀耀階段段推推廣廣：：推廣廣計計劃劃銷售售策策略略廣告告平平面面表表現(xiàn)現(xiàn)(見見附附件件)總體體定定位位住宅宅————高高品品質(zhì)質(zhì)，，尊尊貴貴生生活活社社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)————濱濱江江餐餐飲飲、、休休閑閑、、娛娛樂樂風風情情街街推廣廣主主題題尊貴貴與與榮榮耀耀階段段推推廣廣濱江江全全景景觀觀高高層層豪豪宅宅；；水岸岸豪豪宅宅新新坐坐標標；；首席席華華府府，，領領銜銜甜甜城城；；加洲洲藍藍灣灣，，只只為為尊尊貴貴的的您您打打造造。。推廣廣計計劃劃預熱熱期期開盤盤期期強銷銷期期持續(xù)續(xù)期期銷售售策策略略定價價策策略略銷售售渠渠道道銷售方式式廣告平面面表現(xiàn)LOGO設計方方案LOGO基礎應應用形象稿及及階段推推廣稿戶外看板板現(xiàn)場包裝裝（圍墻墻，迎風風旗）LOGO設計方方案……通過過辛辛勤勤的的工工作作獲獲得得財財富富才才是是人人生生的的大大快快事事。。一個人一一生可能能愛上很很多人，，等你獲獲得真正正屬于你你的幸福福后，你你就會明明白以前前的傷痛痛其實是是一種財財富，它它讓你學學會更好好地去把把握和珍珍惜你愛愛的人。。1月-2322:4622:46:19人只有為為自己同同時代人人的完善善，為他他們的幸幸福而工工作，他他才能達達到自身身的完善善。每項事事業(yè)成成功都都離不不開選選擇，，而只只有不不同尋尋常的的選擇擇才會會獲取取不同同尋常常的成成功。。22:46:1922:461月-23論命運運如何何，人人生來來就不不是野野蠻人人，也也不是是乞討討者。。人的的四周周充滿滿真正正而高高貴的的財富富—身體與與心靈靈的財財富。。人生沒沒有彩彩排，，每一一個細細節(jié)都都是現(xiàn)現(xiàn)場直直播。。對產(chǎn)品品質(zhì)量量來說說，不不是100分就是是0分。成功的的經(jīng)理理人員員在確確定組組織和和個人人的目目標時時，一一般是是現(xiàn)實實主義義的。。他們們不是是害怕怕提出出高目目標，，而是是不讓讓目標標超出出他們們的能能力。。管理就是決決策。22:4622:46:191月-23經(jīng)營管理，，成本分析析，要追根根究底，分分析到最后后一點。再實踐。2023/1/522:46:19世上并沒有有用來鼓勵勵工作努力力的賞賜，，所有的賞賞賜都只是是被用來獎獎勵工作成成果的。除了心存感感激還不夠夠，還必須須雙手合十十，以拜佛佛般的虔誠誠之心來領領導員工。。2023/1/522:4622:46:19預防是解決決危機的最最好方法。。我們不一定定知道正確確的道路在在哪里，但但卻不要在在錯誤的道道路上走得得太遠。不要把所有有的雞蛋放放在同一個個籃子里。。用他，就要要信任他;不信任他，，就不要用用他。溝通通再再溝溝通通。。05一一月月2023多掙掙錢錢的的方方法法只只有有兩兩個個：：不不是是多多賣賣，，就就是是降降低低管管理理費費。。我所所做做的的，，就就是是創(chuàng)創(chuàng)辦辦一一家家由由我我管管理理業(yè)業(yè)務務并并把把我我們們的的錢錢放放在在一一起起的的合合伙伙人人企企業(yè)業(yè)。。我我將將保保證證你你們們有有5%的回回報報，，并并在在此此后后我我將將抽抽取取所所有有利利潤潤的的50%。請示示問問題題不不要要帶帶著著問問題題請請示示，，要要帶帶著著方方案案請請示示。。匯匯報報工工作作不不要要評評論論性性地地匯匯報報，，而而要要陳陳述述性性的的匯匯報報。。2023年年1月月5日日在漫漫長長的的人人生生旅旅途途中中，，有有時時要要苦苦苦苦撐撐持持暗暗無無天天日日的的境境遇遇；；有有時時卻卻風風光光絕絕項項，，無無人人能能比比。。溝通通是是管管理理的的濃濃縮縮。。1月月-2322:46:1922:46員工工培培訓訓是是企企業(yè)業(yè)風風險險最最小小，，收收益益最最大大的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略性性投投資資。。人類類被被賦賦予予了了一一種種工工作作，，那那就就是是精精神神的的成成長長。。企業(yè)發(fā)展需要要的是機會，，而機會對于于有眼光的領領導人來說，，一次也就夠夠了。1月-231月-23發(fā)展和維護他他們的家;至于女子呢?則是努力維護護家庭的秩序序，家庭的安安適和家庭的的可愛。猶豫不決固然然可以免去一一些做錯事的的可能，但也也失去了成功功的機會。管理是是一種種嚴肅肅的愛愛。1月-2322:461月-23選擇?選擇這這個詞詞對我我來說說太奢奢侈了了。沒有商商品這這樣的的東西西。顧顧客真真正購購買的的不是是商品品，而而是解解決問問題的的辦法法。一個人人被工工作弄弄得神神魂顛顛倒直直至生生命的的最后后一息息，這這的確確是幸幸運。。從管理的角角度來講，，兩點之間間最短的距距離不一定定是一條直直線，而是是一條障礙礙最小的曲曲線。22:461月-2322:46:19自覺心是是進步之之母，自自賤心是是墮落之之源，故故自覺心心不可無無，自賤賤心不可可有。05-1月-231月-231月-23切實執(zhí)行行你的夢夢想，以以便發(fā)揮揮它的價價值，不不管夢想想有多好好，除非非真正身身體力行行，否則則，永遠遠沒有收收獲。一個有堅堅強心志志的人，，財產(chǎn)可可以被人人掠奪，，勇氣卻卻不會被被人剝奪奪的。時間間和和結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。22:461月月-231月月-23南懷懷瑾瑾說說：：““心心中中不不應應該該被被蓬蓬茅茅堵堵住住，，而而應應海海闊闊天天空空，，空空曠曠得得纖纖塵塵不不染染。。道道家家講講‘‘清清虛虛’’，，佛佛家家講講空空，，空空到到極極點點，，清清虛虛到到極極點點，，這這時時候候的的智智慧慧自自然然高高遠遠，，反反應應也也就就靈靈敏敏。?！薄?2:4622:46:191月月-2322:46你不不能能衡衡量量它它，，就就不不能能管管理理它它。。拖延將將不斷斷滋養(yǎng)養(yǎng)恐懼懼。2023/1/522:46:1922:4622:46:19想法)，而是你你是不是是愿意為為此付出出一切代代價，全全力以赴赴地去做做它一直直證明它它是對的的。2023/1/522:46:191月-23謝謝各位位！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。22:46:1922:46:1922:461/5/202310:46:19PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2322:46:1922:46Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。22:46:1922:46:1922:46Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2322:46:1922:46:19January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月202310:46:19下午午22:46:191月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月2310:46下下午午1月月-2322:46January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/522:46:1922:46:1905January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。10:46:19下下午10:46下下午22:46:191月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。22:46:1922:46:1922:461/5/202310:46:19PM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2322:46:1922:46Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。22:46:1922:46:1922:46Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2322:46:1922:46:19January5,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月202310:46:19下下午22:46:191月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月2310:46下下午1月-2322:46January5,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/522:46:1922:46:1905January202317、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。10:46:19下午午10:46下下午22:46:191月-239、楊楊柳柳散散和和