某房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃

臨潼·唐御坊項(xiàng)目營銷提案2012年7月?項(xiàng)目概況?“唐御坊”項(xiàng)目位于臨潼區(qū)主干道與西關(guān)正街（進(jìn)入城區(qū)道路），華清路（進(jìn)景區(qū)道路）交匯處，用地三面臨街，呈東西走向三角形地帶，東南高、西側(cè)低，高差約3.6米。秦統(tǒng)一雕塑位于三角形正西端，座東向西，朝向入?yún)^(qū)主干道。項(xiàng)目總占地面積55.938畝（含代征路10.487畝），總建筑面積49621㎡，容積率1.5，總投資1.47億元人民幣。城市入口?本項(xiàng)目從建筑、景觀、名稱上均采用盛唐風(fēng)格，同時(shí)擁有商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅多種物業(yè)形式。?在與開發(fā)公司溝通后，我們避繁就簡(jiǎn)，對(duì)本項(xiàng)目的操作思路提煉為如下三步表述：唐御坊是什么？唐御坊如何賣？唐御坊說什么？?唐御坊是什么??唐御坊是什么？臨潼區(qū)極具風(fēng)格特色的仿古建筑群；地理位置顯著、優(yōu)越；當(dāng)?shù)厥紫笮蜕虡I(yè)綜合體；多種高端業(yè)態(tài)共存；代言臨潼區(qū)形象與未來發(fā)展。?唐御坊是什么？如果把唐御坊比喻成一個(gè)人的話，它應(yīng)該是男性/沉穩(wěn)、大氣、能夠肩負(fù)重任；在四十歲左右/成熟，具有魄力，胸懷寬廣；有品位/既博古又通今，有自己獨(dú)到的眼光與思考；儒商/善于用文化去做企業(yè)經(jīng)營、管理，具備商人特有的氣質(zhì)，是現(xiàn)代社會(huì)的商業(yè)楷模。?唐御坊是什么？對(duì)唐御坊有了一個(gè)輪廓性的認(rèn)識(shí)之后，我們?cè)偕钊氲巾?xiàng)目本身，來看看唐御坊的內(nèi)部組成。酒店：147套豪華客房，三星的價(jià)格，四星的物業(yè)，五星的形象和服務(wù)。公寓：優(yōu)越的地段、完善的商業(yè)配套、酒店式物業(yè)服務(wù)和強(qiáng)大的升值潛力。?唐御坊是什么？沿西關(guān)正街的獨(dú)棟商業(yè)部分：一二層：百貨、服飾、文化用品等；三層：快餐、浴足；四層：茶秀沿華清路的獨(dú)棟商業(yè)部分：一二層：特色餐飲；三層：網(wǎng)吧、健身中心、書館；四層：文物古玩市場(chǎng)、秦唐文化展覽廳；?唐御坊坊是什什么？？地下大大型商商業(yè)部部分：：軸1——軸9部位位（地地下平平面一一）總總建面面積：：3041.72㎡㎡經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)：：網(wǎng)吧吧、數(shù)數(shù)碼影影院；；軸9——軸11部部位（（地下下平面面二））總建建面積積：1971.61㎡㎡經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)：：超超市；；軸11—軸軸17，軸軸a——軸M部位位（地地下平平面三三）總總建面面積：：3496.95㎡㎡經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)：：大型型中餐餐、茶茶餐廳廳；軸11—軸軸17，軸軸A——軸M部位位（地地下平平面四四）總總建面面積：：3106.73㎡㎡經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)：：以特特色演演藝為為主的的夜總總會(huì)、、KTV等等。?唐御坊坊是什什么？？網(wǎng)吧、、數(shù)碼碼影院院超市以特色色演藝藝為主主的夜夜總會(huì)會(huì)大型中中餐、、茶餐餐廳唐御坊坊地下下大型型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)劃分分圖?唐御坊坊是什什么？？所以，，唐御御坊是是當(dāng)?shù)氐厥紫凭频?、、商業(yè)業(yè)和公公寓于于一身身的大大型綜綜合體體，他他的出出現(xiàn)不不僅會(huì)會(huì)改變變臨潼潼的商商業(yè)格格局，，更為為臨潼潼人、、去臨臨潼的的人和和想去去臨潼潼的人人提供供了一一種全全新的的感受受和““逛街街”的的理由由或借借口。。?總結(jié)暨暨定位位中國··臨潼潼·唐唐文化化體驗(yàn)驗(yàn)園?既然為為唐文文化體體驗(yàn)園園，就就要將將唐文文化貫貫穿到到底，，塑造造一個(gè)個(gè)真正正的唐唐城，，為游游客提提供時(shí)時(shí)光穿穿梭““千年年之旅旅”。。?何為體體驗(yàn)？？身臨其其境的的感受受如何體體驗(yàn)？？環(huán)境體體驗(yàn)：：通過整整個(gè)園園區(qū)的的建筑筑及景景觀特特色（（視覺覺體驗(yàn)驗(yàn)）。。如：：統(tǒng)一一貼盛盛唐壁壁紙，，商鋪鋪招牌牌采用用統(tǒng)一一木質(zhì)質(zhì)雕刻刻行為體體驗(yàn)：：通過整整個(gè)園園區(qū)的的語言言行為為、服服務(wù)禮禮儀、、生活活習(xí)慣慣的特特色（（心靈靈體驗(yàn)驗(yàn)）。。如：：所有有服務(wù)務(wù)人員員，統(tǒng)統(tǒng)一穿穿著唐唐朝侍侍女服服；所所有游游人統(tǒng)統(tǒng)稱為為客官官；一一元錢錢統(tǒng)稱稱為紋紋銀一一兩?建議由于本本案位位于““秦統(tǒng)統(tǒng)一雕雕塑””后方方，定定位為為唐文文化，，所以以，在在秦統(tǒng)統(tǒng)一雕雕塑與與唐御御坊中中應(yīng)采采取一一些過過度措措施，，使兩兩個(gè)朝朝代的的風(fēng)格格相互互融合合，同同時(shí)代代表西西安及及臨潼潼的歷歷史變變遷??！?依據(jù)＿＿“一一軸三三帶””一軸：：歷史史軌跡跡軸三帶：：秦＿＿漢＿＿唐?所以在“秦秦統(tǒng)一一廣場(chǎng)場(chǎng)”與與“唐唐御坊坊”中中間，，以漢漢帶的的標(biāo)志志性建建筑體體＿闋闋樓，，為過過度元元素，，讓兩兩個(gè)朝朝代完完美融融合及及連接接！?唐御坊坊如何何賣？？?唐御坊坊如何何賣？？本項(xiàng)目目屬于于當(dāng)?shù)氐卮笮托蜕虡I(yè)業(yè)，商商業(yè)的的一個(gè)個(gè)根本本特點(diǎn)點(diǎn)就是是要““旺””，但但是怎怎樣才才能旺旺呢？？面對(duì)對(duì)當(dāng)?shù)氐爻撩悦缘纳躺虡I(yè)市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境和和有限限的消消費(fèi)需需求，，我們們要做做旺的的第一一步就就是如如何要要引起起市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)關(guān)注。。?唐御坊坊如何何賣？？鑒于當(dāng)當(dāng)?shù)厣躺虡I(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的的銷售售狀況況及經(jīng)經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)狀，，我們們認(rèn)為為本項(xiàng)項(xiàng)目在在入市市之初初，應(yīng)應(yīng)當(dāng)先先拿酒酒店來來說事事，不不僅是是因?yàn)闉榫频甑晷蜗笙蠛?，，可用用資源源多，，便于于形象象塑造造，更更主要要的是是對(duì)于于投資資者來來說酒酒店門門檻較較低，，客戶戶群潛潛在規(guī)規(guī)模較較大，，更便便于項(xiàng)項(xiàng)目的的銷售售和推推廣。。?唐御坊坊如何何賣？？所以我我們對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的銷銷售提提出作作出如如下計(jì)計(jì)劃：：第一階階段：：認(rèn)購購07年年8月月—10月月由于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒酒店面面積小?。涂头棵婷娣e）），對(duì)對(duì)于投投資者者來說說門檻檻較低低，客客戶群群規(guī)模模較大大，將將酒店店部分分作為為一期期入市市可充充分調(diào)調(diào)動(dòng)市市場(chǎng)人人氣，，并保保證項(xiàng)項(xiàng)目必必要的的資金金回籠籠需要要；在在此階階段，，我們們做好好項(xiàng)目目酒店店部分分的預(yù)預(yù)售工工作，，通過過前期期認(rèn)購購為開開盤做做積累累，厚厚積而而薄發(fā)發(fā)。?唐御坊坊如何何賣？？第二階階段：：強(qiáng)銷銷07年年10月——08年2月此階段段酒店店開始始正常常銷售售。商業(yè)本本著先先招商商后銷銷售的的原則則，在在酒店店銷售售過程程中，，我們們一并并開始始啟動(dòng)動(dòng)商業(yè)業(yè)的招招商計(jì)計(jì)劃，，商業(yè)業(yè)招商商的解解決重重點(diǎn)是是地下下部分分。在在此階階段，，我們們銷售售重點(diǎn)點(diǎn)在酒酒店部部分，，但同同時(shí)要要做好好對(duì)商商鋪的的講解解宣傳傳，并并記錄錄商鋪鋪意向向客戶戶。?唐御坊坊如何何賣？？第三階階段：：二次次強(qiáng)銷銷08年年3月月—5月此時(shí)從從工程程進(jìn)度度上看看，項(xiàng)項(xiàng)目外外立面面已基基本展展現(xiàn)，，這對(duì)對(duì)商業(yè)業(yè)銷售售來說說是一一個(gè)很很強(qiáng)的的刺激激信號(hào)號(hào)，因因此酒酒店部部分開開始提提價(jià)銷銷售，，進(jìn)入入第二二輪銷銷售高高潮，，同時(shí)時(shí)在此此階段段，一一方面面我們們前期期招商商已初初具成成果，，并且且意向向客戶戶已有有一定定數(shù)量量積攢攢，我我們可可以開開始進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目地地下商商業(yè)部部分的的銷售售工作作。此階段段招商商工作作重點(diǎn)點(diǎn)開始始轉(zhuǎn)為為地上上商業(yè)業(yè)部分分。?唐御坊坊如何何賣？？第四階階段：：持銷銷08年年11月——09年2月此時(shí)酒酒店部部分已已快進(jìn)進(jìn)入銷銷售尾尾聲，，同時(shí)時(shí)地下下商業(yè)業(yè)部分分已銷銷售過過半，，地上上商業(yè)業(yè)的招招商和和客戶戶積累累已有有一定定結(jié)果果；同同時(shí)在在酒店店正式式開業(yè)業(yè)的又又一次次刺激激下，，地上上商業(yè)業(yè)的價(jià)價(jià)值得得到很很好的的提升升，因因此我我們開開始將將地上上商業(yè)業(yè)正式式推出出，進(jìn)進(jìn)行銷銷售。。?唐御坊坊如何何賣？？第五階階段：：09年3月——9月月項(xiàng)目前前期所所剩余余的商商業(yè)逐逐步銷銷售完完畢，，項(xiàng)目目圓滿滿收官官。以上階階段，，待項(xiàng)項(xiàng)目酒酒店部部分正正式發(fā)發(fā)售后后，根根據(jù)前前期的的招商商成果果及市市場(chǎng)反反應(yīng)，，可適適當(dāng)作作出靈靈活調(diào)調(diào)整。。?唐御坊坊如何何賣？？項(xiàng)目整整體銷銷售計(jì)計(jì)劃分分為““兩明明一暗暗”三三條線線、五五大階階段；；兩條明明線分分別指指酒店店和商商鋪銷銷售線線，從從項(xiàng)目目面市市到結(jié)結(jié)束，，我們們始終終秉持持項(xiàng)目目作為為綜合合型商商業(yè)的的高端端形象象；暗暗線是是指項(xiàng)項(xiàng)目住住宅部部分的的銷售售線，，由于于本項(xiàng)項(xiàng)目住住宅體體量偏偏少，，不足足以形形成規(guī)規(guī)模，，因此此為了了不影影響項(xiàng)項(xiàng)目較較純的的商業(yè)業(yè)血脈脈，我我們將將住宅宅部分分作為為一條條暗線線穿插插在項(xiàng)項(xiàng)目整整體銷銷售過過程中中，靈靈活出出擊。。不過為為了實(shí)實(shí)現(xiàn)住住宅較較高的的銷售售價(jià)值值，我我們建建議將將住宅宅部分分安排排在第第二階階段以以后推推出.???唐御坊坊如何何賣？？為什么么先推推地下下商業(yè)業(yè)？本項(xiàng)目目地下下商業(yè)業(yè)較地地上商商業(yè)相相比，，面積積較大大，總總額較較高，，目標(biāo)標(biāo)客戶戶勢(shì)必必?cái)?shù)量量稀少少，但但我們們認(rèn)為為地下下商業(yè)業(yè)定位位較地地上相相比比比較清清晰，，客戶戶群雖雖然數(shù)數(shù)量少少，但但是目目標(biāo)卻卻比較較集中中，便便于我我們前前期集集中火火力或或人脈脈資源源有的的放矢矢的進(jìn)進(jìn)行招招商；；而地地上商商業(yè)部部分雖雖然客客戶群群體較較大，，但是是實(shí)力力有限限，這這些客客戶受受區(qū)域域環(huán)境境或項(xiàng)項(xiàng)目工工程進(jìn)進(jìn)度影影響，，前期期持幣幣觀望望心里里強(qiáng)烈烈，較較難下下定；；與其其這樣樣，不不如待待地下下商業(yè)業(yè)解決決之后后，項(xiàng)項(xiàng)目的的整體體商業(yè)業(yè)環(huán)境境已初初步形形成氣氣候，，這是是再開開始地地上商商業(yè)的的推售售，而而且此此時(shí)伴伴隨時(shí)時(shí)間的的推移移，相相信地地上商商業(yè)能能夠?qū)崒?shí)現(xiàn)更更好的的銷售售價(jià)值值。?唐御御坊坊如如何何賣賣？？項(xiàng)目目不不同同部部分分的的銷銷售售模模式式酒店店：：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)發(fā)發(fā)售售，，投投資資回回報(bào)報(bào)；；公寓寓：：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)發(fā)發(fā)售售；；地上上一一二二層層商商業(yè)業(yè)：：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)發(fā)發(fā)售售；；地上上三三四四層層商商業(yè)業(yè)：：以以經(jīng)經(jīng)營營權(quán)權(quán)發(fā)發(fā)售售為為主主；；以以產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)發(fā)發(fā)售售為為輔輔；；地下下商商業(yè)業(yè)：：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)發(fā)發(fā)售售、、投投資資回回報(bào)報(bào)；；?唐御御坊坊如如何何賣賣？？既然然我我們們主主張張本本項(xiàng)項(xiàng)目目從從賣賣酒酒店店開開始始，，那那么么酒酒店店到到底底如如何何賣賣呢呢？？對(duì)于于當(dāng)當(dāng)?shù)氐厝巳藖韥碚f說，，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)酒酒店店可可能能并并不不陌陌生生，，因因?yàn)闉榕耘赃呥叺牡牧窳窕ɑň凭频甑曜髯鳛闉楫?dāng)當(dāng)?shù)氐氐诘谝灰患壹耶a(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)酒酒店店早早已已賣賣了了一一年年多多之之久久，，可可該該項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷銷售售率率告告訴訴我我們們，，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)酒酒店店并并非非好好賣賣。。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的參參考可以以更好的的來為本本項(xiàng)目酒酒店部分分設(shè)計(jì)合合理的銷銷售體系系。?唐御坊如如何賣？？榴花酒店店項(xiàng)目賣賣點(diǎn)：地段；酒店管理理經(jīng)驗(yàn)和和資源（（該項(xiàng)目目與臨潼潼賓館同同屬一家家）；10%或或更高的的的投資資回報(bào)率率。榴花酒店店失敗原原因：工程進(jìn)度度遲遲拖拖后；回報(bào)率過過高，讓讓人覺得得不合理理，產(chǎn)生生畏懼心心理；散亂的銷銷售組織織和說辭辭；產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)的硬傷傷（面積積偏大、、公攤偏偏大）；；市場(chǎng)大環(huán)環(huán)境（股股市等證證券市場(chǎng)場(chǎng)火熱））。?唐御坊如如何賣？？對(duì)比本項(xiàng)項(xiàng)目，我我們首先先可以做做到如下下一些基基本點(diǎn)：：從地段上上與榴花花共處同同一區(qū)域域，甚至至交通價(jià)價(jià)值更好好；預(yù)計(jì)10月封頂頂?shù)墓こ坛踢M(jìn)度是是投資信信心的保保障；產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)合理，，尺寸舒舒適，公公攤較小?。唤ㄖ锏牡娜后w效效應(yīng)遠(yuǎn)勝勝于單打打獨(dú)斗的的一座單單體樓；；外立面的的標(biāo)識(shí)性性；………?唐御坊如如何賣？？有了上述述作基礎(chǔ)礎(chǔ)鋪墊，，我們酒酒店的銷銷售體系系如何呢呢？產(chǎn)權(quán)酒店店核心銷銷售主張張：以不偏離離市場(chǎng)平平均投資資回報(bào)率率為基準(zhǔn)準(zhǔn)，作為為保底回回報(bào)向客客戶承諾諾，根據(jù)據(jù)酒店經(jīng)經(jīng)營狀況況向投資資者返還還酒店經(jīng)經(jīng)營利潤潤；當(dāng)酒酒店經(jīng)營營利潤低低于保底底回報(bào)率率時(shí)，酒酒店公司司用自有有資金補(bǔ)補(bǔ)足差額額部分；；當(dāng)酒店店經(jīng)營利利潤高于于保底回回報(bào)率時(shí)時(shí)，該利利潤由酒酒店公司司全部返返還給業(yè)業(yè)主；酒酒店公司司從經(jīng)營營利潤中中收取一一定比例例的管理理費(fèi)用；；開發(fā)商商作為第第三方全全程擔(dān)保保酒店公公司的經(jīng)經(jīng)營承諾諾。此主張的的優(yōu)勢(shì)在在于，使使投資者者真正享享有物業(yè)業(yè)經(jīng)營的的知情權(quán)權(quán)，產(chǎn)期期的動(dòng)態(tài)態(tài)收益權(quán)權(quán)，并刺刺激投資資者共同同參與到到酒店的的運(yùn)營和和管理之之中。?唐御坊如如何賣？？產(chǎn)權(quán)酒店店銷售體體系設(shè)計(jì)計(jì)在銷售初初期階段段，當(dāng)客客戶購買買酒店客客房之后后，酒店店管理公公司以35元/㎡·月月的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，從業(yè)業(yè)主手中中取得為為期十年年的客房房委托經(jīng)經(jīng)營權(quán)，，酒店管管理公司司向業(yè)主主承諾，，在十年年之內(nèi)，，業(yè)主每每月租金金收益從從35元元/㎡㎡開始，，如果酒酒店經(jīng)營營得當(dāng)，，酒店管管理公司司在會(huì)計(jì)計(jì)事務(wù)所所的監(jiān)督督下，將將客房經(jīng)經(jīng)營利潤潤如數(shù)返返還業(yè)主主；如果果酒店經(jīng)經(jīng)營欠佳佳，業(yè)主主每月獲獲得35元/㎡的租租金收益益；開發(fā)發(fā)公司用用自有資資產(chǎn)全程程擔(dān)保。。?唐御坊如如何賣？？本銷售體體系與目目前當(dāng)?shù)氐赝顿Y市市場(chǎng)相比比，具有有如下一一些優(yōu)勢(shì)勢(shì)：當(dāng)?shù)赝顿Y資型物業(yè)業(yè)，回報(bào)報(bào)率單一一，只是是一個(gè)固固定點(diǎn)位位，而本本銷售體體系主張張的是一一個(gè)動(dòng)態(tài)態(tài)上升過過程，伴伴隨酒店店入住率率的提高高或房價(jià)價(jià)的提高高，業(yè)主主的收益益水漲船船高；當(dāng)?shù)赝顿Y資型物業(yè)業(yè)使客戶戶無從參參與到經(jīng)經(jīng)營管理理之中，，對(duì)客戶戶來說就就是交錢錢走人了了事，作作為產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店的的老板，，客戶不不能體會(huì)會(huì)到自身身物業(yè)的的樂趣和和必要的的知情權(quán)權(quán)，而本本項(xiàng)目能能夠很好好的規(guī)避避此點(diǎn)；；在時(shí)間的的推移下下，物業(yè)業(yè)的保值值、升值值功能能能夠很好好地體現(xiàn)現(xiàn)出來。。?唐御坊如如何賣？？各方角色色及任務(wù)務(wù)：◎銷售過過程甲方：開開發(fā)商；；負(fù)責(zé)商商品房的的開發(fā)、、建設(shè)、、銷售等等環(huán)節(jié)；；乙方：投投資者；；投資購購買商品品房；甲乙雙方方簽定商商品房買買賣合同同；◎經(jīng)營過過程甲方：投投資者；；將物業(yè)業(yè)使用權(quán)權(quán)委托乙乙方做酒酒店經(jīng)營營之用，，收取物物業(yè)租金金；乙方：酒酒店管理理（運(yùn)營營）公司司；負(fù)責(zé)責(zé)甲方物物業(yè)的經(jīng)經(jīng)營，并并根據(jù)運(yùn)運(yùn)營狀況況向甲方方支付物物業(yè)租金金；丙方：開開發(fā)商；；擔(dān)保乙乙方向甲甲方支付付租金的的能力及及金額。。甲、乙、、丙三方方共同簽簽定物業(yè)業(yè)委托經(jīng)經(jīng)營合同同，其中中丙方擔(dān)擔(dān)保乙方方每月按按照平米米租金不不低于35元向向甲方支支付。結(jié)算周期期，按照照簽定買買賣合同同時(shí)間，，每六個(gè)個(gè)月進(jìn)行行一次，，物業(yè)用用于出租租經(jīng)營所所產(chǎn)生的的相關(guān)稅稅金，由由甲方承承擔(dān)，乙乙方可代代扣代繳繳。?唐御坊如如何賣？？產(chǎn)權(quán)酒店店銷售模模式銷售任務(wù)務(wù)：10567㎡，總總計(jì)147套客客房；銷售周期期：18個(gè)月；；銷售總額額：完成成總?cè)蝿?wù)務(wù)的95%以上上，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)5391萬元元資金回回籠；具具體階段段回籠資資金量見見附表；；銷售均價(jià)價(jià)：5742元元/㎡（（根據(jù)前前期開發(fā)發(fā)公司的的議定））；保底平均均租金：：36.67元元/㎡··月（此此時(shí)對(duì)應(yīng)應(yīng)的保底底回報(bào)率率為稅前前7.6%）；；客房稅前前毛利潤潤：客房房營業(yè)額額—客房房成本——管理費(fèi)費(fèi)；客房成本本：按照照國際酒酒店管理理公司通通行規(guī)則則，當(dāng)入入住率達(dá)達(dá)到70%時(shí)，，酒店成成本占營營業(yè)額50%；；?唐御坊如如何賣？？酒店核心心銷售賣賣點(diǎn)：在保底的的基礎(chǔ)上上，導(dǎo)入入動(dòng)態(tài)回回報(bào)模式式，一方方面可充充分調(diào)動(dòng)動(dòng)投資者者對(duì)酒店店經(jīng)營的的積極性性，另一一方面增增強(qiáng)本項(xiàng)項(xiàng)目在市市場(chǎng)上的的競(jìng)爭(zhēng)吸吸引力；；每年15天免費(fèi)費(fèi)入??；；獨(dú)立產(chǎn)權(quán)權(quán)；開發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)資金金的擔(dān)保保。?唐御坊如如何賣？？酒店輔助助銷售賣賣點(diǎn)：臨潼區(qū)強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)旅游游資源和和度假環(huán)環(huán)境；臨潼區(qū)經(jīng)經(jīng)營前景景；項(xiàng)目優(yōu)越越位置及及建筑風(fēng)風(fēng)格特色色；業(yè)主投資資當(dāng)老板板的真正正獲益權(quán)權(quán)；準(zhǔn)現(xiàn)房銷銷售；當(dāng)?shù)厥准壹铱勺龉C；升值回購購政策；；即買即投投資即受受益（可可以先返返一年的的保底租租金）；；開發(fā)商品品牌。?客房價(jià)格與入住率在不同情況下的業(yè)主投資收益對(duì)比客房面積50.7銷售價(jià)格5580總價(jià)282906保底租金35入住率客房價(jià)格客房營業(yè)額客房成本管理費(fèi)客房毛利潤業(yè)主收益投資回報(bào)率60%140294001715088211368212947.53%70%3430010291612175%3675011031849880%3920011762087485%41650125023251232518.22%90%44100132325627256279.06%0.6150315001837594512180212947.53%0.7367501103172730.75393751181198190.842000126022365223657.91%0.8544625133924911249118.81%0.947250141827458274589.71%0.61603360019600100812992212947.53%0.7392001176184240.75420001260211400.844800134423856238568.43%0.8547600142826572265729.39%0.9504001512292882928810.35%0.61803780022050113414616212947.53%0.7441001323207270.7547250141823783237838.41%0.850400151226838268389.49%0.85535501607298942989410.57%0.9567001701329493294911.65%?唐御坊如如何賣？？對(duì)于投資資者的保保障措施施：引入著名名酒店管管理公司司，提升升酒店入入住率和和經(jīng)營檔檔次；引入會(huì)計(jì)計(jì)事務(wù)所所，定期期向業(yè)主主公布酒酒店經(jīng)營營狀況；；臨潼區(qū)公公證處全全程公證證；開發(fā)商用用自有資資產(chǎn)做全全程擔(dān)保保；凡購買酒酒店滿三三年之后后，業(yè)主主提出退退房時(shí)，，開發(fā)商商可進(jìn)行行回購，，回購標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為原原房屋合合同總價(jià)價(jià)升值2%執(zhí)行行。?唐御坊如如何賣？？唐御坊產(chǎn)權(quán)酒店銷售節(jié)點(diǎn)及回款計(jì)劃年份200720082009合計(jì)月度8—1011—12123—56—891011—121218個(gè)月銷售進(jìn)度020%10%20%15%15%10%5%95%以上銷售面積021131057211315851585105752810039階段均價(jià)5500565057505800585059005742階段回款30萬11623700581185011940710911403891932906181695311726556982548銷售周期認(rèn)購強(qiáng)銷持銷二次強(qiáng)銷持銷尾銷掃尾——階段租金35373836.67工程配合主體封頂酒店外立面酒店內(nèi)裝酒店軟裝修交房酒店試營業(yè)正式開業(yè)正常營業(yè)?唐御坊如如何賣？？上述是我我們對(duì)本本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店店部分的的銷售思思路及模模式的一一個(gè)基本本闡述；；產(chǎn)權(quán)酒酒店作為為本項(xiàng)目目的第一一步棋，，我們必必須要走走好，通通過酒店店的開盤盤熱銷，，做旺項(xiàng)項(xiàng)目人氣氣，為后后期的商商鋪招商商和發(fā)售售作出良良好開端端。我們相信信，如果果開發(fā)公公司能夠夠?qū)Ρ灸ＤＪ秸J(rèn)可可，我們們將會(huì)注注以更好好的執(zhí)行行力和信信心，圓圓滿完成成本項(xiàng)目目酒店部部分的發(fā)發(fā)售工作作。?唐御坊坊如何何賣？？對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目的的公寓寓部分分，我我們認(rèn)認(rèn)為可可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)1680元/㎡的的銷售售均價(jià)價(jià)；本項(xiàng)目目住宅宅部分分體量量為8600㎡㎡，銷銷售總總額為為14448000元；；具體體計(jì)劃劃如下下：年份20072008合計(jì)月度8910111212345678

銷售進(jìn)度035%30%35%

100%階段價(jià)格0158016801780

1680銷售面積0301025803010

8600階段回款20萬認(rèn)購金475580043344005357800

14448000工程配合基礎(chǔ)正負(fù)零主體封頂立面及內(nèi)裝交房入住

?唐御坊坊如何何賣？？根據(jù)我我們的的銷售售計(jì)劃劃，本本項(xiàng)目目在酒酒店和和公寓寓開始始熱賣賣之后后，我我們將將推出出項(xiàng)目目的商商業(yè)部部分。。?唐御坊坊如何何賣？？項(xiàng)目地地下商商業(yè)部部分的的銷售售策略略：根據(jù)我我們對(duì)對(duì)此部部分的的業(yè)態(tài)態(tài)定位位，本本項(xiàng)目目地下下商業(yè)業(yè)需要要統(tǒng)一一經(jīng)營營管理理，如如果單單純的的賣產(chǎn)產(chǎn)權(quán)難難度勢(shì)勢(shì)必很很大，，所以以我們們主張張此部部分仍仍然采采取產(chǎn)產(chǎn)權(quán)回回報(bào)的的模式式，將將面積積劃分分之后后，以以20平米米為一一個(gè)單單元，，向投投資者者發(fā)售售；開開發(fā)公公司向向投資資者承承諾按按照購購買的的總金金額，，以起起步8.5%，，每年年遞增增0.5%的比比例，，向投投資者者逐年年返還還收益益；首首期租租約簽簽訂5年。。?唐御坊坊如何何賣？？項(xiàng)目地地下商商業(yè)部部分的的價(jià)格格預(yù)測(cè)測(cè)：預(yù)計(jì)整整體實(shí)實(shí)現(xiàn)均均價(jià)：：5400元/㎡；；本項(xiàng)目目地下下商業(yè)業(yè)可售售面積積為13970㎡㎡，銷銷售總總額為為75438000元?銷售面積銷售單價(jià)銷售總價(jià)第一年回報(bào)率第二年回報(bào)率第三年回報(bào)率第五年回報(bào)率期滿后客戶總收益20㎡54001080008.5%9%9.5%10.5%51300+一處繁華地段商業(yè)物業(yè)投資者享受的回報(bào)金額918097201026011340唐御坊坊如何何賣？？本項(xiàng)目目地下下商業(yè)業(yè)投資資說明明表?唐御坊坊如何何賣？？本項(xiàng)目目地下下商業(yè)業(yè)銷售售回款款表年份200720082009合計(jì)月度891011121234567891011—2345678918個(gè)月銷售進(jìn)度020%35%15%20%5%95%以上銷售面積027944889.52095.52794698.513271.5階段回款01257300022002750942975012573000314325059721750工程配合主體封頂商業(yè)外立面商業(yè)內(nèi)裝景觀完畢交房試營業(yè)及開業(yè)?唐御坊坊如何何賣？？由于本本項(xiàng)目目地上上商業(yè)業(yè)部分分鋪位位面積積有些些尚未未明確確，因因此我我們尚尚無法法對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的商業(yè)業(yè)作出出一個(gè)個(gè)通盤盤的銷銷售回回款計(jì)計(jì)劃。。依據(jù)據(jù)自身身過往往銷售售經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，我我們先先對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的商業(yè)業(yè)做出出簡(jiǎn)單單的實(shí)實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)預(yù)預(yù)測(cè)。。?唐御坊坊如何何賣？？項(xiàng)目地地上商商業(yè)部部分的的價(jià)格格預(yù)測(cè)測(cè)：沿西關(guān)關(guān)正街街的獨(dú)獨(dú)棟商商業(yè)部部分：：一二層層預(yù)計(jì)計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)價(jià)：6500元元/㎡㎡；三四層層預(yù)計(jì)計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)價(jià)：3000元元/㎡㎡或25元元/㎡㎡·月月；沿華清清路的的獨(dú)棟棟商業(yè)業(yè)部分分：一二層層預(yù)計(jì)計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)價(jià)：7500元元/㎡㎡；三四層層預(yù)計(jì)計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)價(jià)：3200元元/㎡㎡或28元元/㎡㎡·月月；?唐御坊坊如何何賣？？除了上上述之之外，，本項(xiàng)項(xiàng)目酒酒店一一層部部分還還有少少許商商業(yè)，，我們們認(rèn)為為這部部分商商業(yè)價(jià)價(jià)值較較高，，而且且銷售售難度度也不不大，，我們們初步步預(yù)測(cè)測(cè)用于于做商商鋪經(jīng)經(jīng)營部部分的的商業(yè)業(yè)可實(shí)實(shí)現(xiàn)8500元元—9500元元/㎡㎡的銷銷售均均價(jià)；；至于于做美美食區(qū)區(qū)的商商業(yè)我我們建建議暫暫不發(fā)發(fā)售，，這位位酒店店大堂堂日后后空間間調(diào)整整作出出余地地，此此區(qū)域域可用用于出出租，，我們們初步步推測(cè)測(cè)此區(qū)區(qū)域租租金應(yīng)應(yīng)該在在35—40元元/㎡㎡·月月左右右。?唐御坊坊說什什么？？?項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值：：快速回回報(bào)、、物超超所值值、美美好無無限?主廣告告語世界的的唐朝朝還中國國一個(gè)個(gè)盛世世，給給世界界一個(gè)個(gè)驚喜喜再造一一個(gè)唐唐朝?五點(diǎn)1、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包包裝2、、賣場(chǎng)場(chǎng)包裝裝3、樣樣板街街包裝裝示意意4、、媒介介整合合推廣廣5、外賣場(chǎng)場(chǎng)推廣一線：銷售動(dòng)線五點(diǎn)一線地地產(chǎn)整合推推廣概念?5點(diǎn)1線地地產(chǎn)整合推推廣剖析外賣場(chǎng)—在在外圍銷售售信息再次次傳遞媒介推廣——信息和概概念的傳遞遞賣場(chǎng)包裝——售樓處的的親和力樣板街包裝裝—熟悉力力現(xiàn)場(chǎng)包裝——引導(dǎo)進(jìn)入入+工地的的感染力?現(xiàn)場(chǎng)包裝實(shí)現(xiàn)對(duì)買家家的圍殺半半徑，讓買買家能夠順順利地實(shí)現(xiàn)從外面面導(dǎo)引到工工地現(xiàn)場(chǎng)第一階段：：在沒有項(xiàng)項(xiàng)目形象的的狀態(tài)下建建立的是水平圍殺殺線第二階段：：通過項(xiàng)目目作為核心心點(diǎn)進(jìn)行縱縱向圍殺?現(xiàn)場(chǎng)包裝-主要內(nèi)容容外路牌導(dǎo)示牌立柱掛旗工地路牌圍板售樓處導(dǎo)示示牌售樓處標(biāo)牌牌停車場(chǎng)標(biāo)牌牌歡迎標(biāo)牌看樓專車POP彩旗旗或吊旗設(shè)設(shè)計(jì)樓體招招示布（項(xiàng)項(xiàng)目名稱、、銷售信息息、促銷概概念等等））?賣場(chǎng)包裝售樓處包裝裝。買家一一般到售樓樓處是一種種防范行為，提防和和抗拒心理理非常重，，我們的目目標(biāo)就是把這種心理理弱化，讓讓買家與銷銷售人員進(jìn)進(jìn)行良性溝通。在溫馨愉悅悅的溝通氛氛圍中，讓讓客戶對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品親近感加深，增增強(qiáng)購買欲欲，從而達(dá)達(dá)成交。?樣板街包裝裝主要功能是是對(duì)從售樓樓處到樣板板街示意的的導(dǎo)引讓客客戶直觀感感受產(chǎn)品入入住后的舒舒適感，增增深產(chǎn)品理理解度，加加強(qiáng)購買欲欲。?LOGO????南門戶外?站牌廣告?天橋廣告?售樓部?????事件營銷?通過什么樣樣的事件把把“唐御坊坊”推向西西安、陜西西、中國乃乃至世界？？陜西，是文文物大省；；“唐御御坊”是唐唐文化的楷楷模，所以以——?“鑒寶”與陜西電視視臺(tái)聯(lián)袂，，在古董畫畫廊區(qū)域開開辟300平方米的的區(qū)域，作作為陜西人人自己的““鑒寶”欄欄目的錄制制基地。有有助于品牌牌提升，為為項(xiàng)目升值值打下堅(jiān)實(shí)實(shí)基礎(chǔ)。?2007年年地產(chǎn)博覽覽會(huì)參加2007年中國國地產(chǎn)博覽覽會(huì)，將““唐御坊””展示給中中國，展示示給世界，，有助于項(xiàng)項(xiàng)目招商及及旅游的再再次發(fā)展。。?謝謝觀看?神圣的的工作作在每每個(gè)人人的日日常事事務(wù)里里，理理想的的前途途在于于一點(diǎn)點(diǎn)一滴滴做起起。創(chuàng)造性性模仿仿不是是人云云亦云云，而而是超超越和和再創(chuàng)創(chuàng)造。。逆境給給人寶寶貴的的磨練練機(jī)會(huì)會(huì)。只只有經(jīng)經(jīng)得起起環(huán)境境考驗(yàn)驗(yàn)的人人，才才能算算是真真正的的強(qiáng)者者。22:4822:4822:48:1722:48:17所謂天天才，，只不不過是是把別別人喝喝咖啡啡的功功夫都都用在在工作作上了了。強(qiáng)烈的的欲望望也是是非常常重要要的。。人需需要有有強(qiáng)大大的動(dòng)動(dòng)力才才能在在好的的職業(yè)業(yè)中獲獲得成成功。。你必必須在在心中中有非非分之之想，，你必必須盡盡力抓抓住那那個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)。?；茧y可可以試試驗(yàn)一一個(gè)人人的品品格，，非常常的境境遇方方才可可以顯顯出非非常的的氣節(jié)節(jié);風(fēng)平浪浪靜的的海面面，所所有的的船只只都可可以并并驅(qū)競(jìng)競(jìng)勝。。命運(yùn)運(yùn)的鐵鐵拳擊擊中要要害的的時(shí)候候，只只有大大勇大大智的的人才才能夠夠處之之泰然然。不放過任何細(xì)細(xì)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就就是比你的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的能能力。把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手視為對(duì)手手而非敵人，，將會(huì)更有益益。一旦做出決定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行動(dòng)!如果通用公司司不能在某一一個(gè)領(lǐng)域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就會(huì)把它在這這個(gè)領(lǐng)域的生生意買掉或退退出這個(gè)領(lǐng)域域。我的宗旨一向向是逐步穩(wěn)健健發(fā)展，既不不要靠聳人聽聽聞的利潤，，也不要在市市場(chǎng)不景氣時(shí)時(shí)，突然有資資金周轉(zhuǎn)不靈靈的威脅。05-1月-2322:48:17在艱難時(shí)期，，企業(yè)要想獲獲得生存下去去的機(jī)會(huì)，唯唯一的辦法就就是保持一種種始終面向外外界的姿態(tài)。。若想長期生生存，僅有的的途徑就是要要使人人竭盡盡全力，千方方百計(jì)讓下一一代產(chǎn)品進(jìn)入入用戶家中。。時(shí)間是一個(gè)偉偉大的作者，，它會(huì)給每個(gè)個(gè)人寫出完美美的結(jié)局來。。自始自終把人人放在第一位位，尊重員工工是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流流程程說說話話，，流流程程是是將將說說轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為做做的的惟惟一一出出路路。。1月月-231月月-2322:48:17在一一個(gè)個(gè)崇崇高高的的目目的的支支持持下下，，不不停停地地工工作作，，即即使使慢慢，，也也一一定定會(huì)會(huì)獲獲得得成成功功。。微軟軟離離破破產(chǎn)產(chǎn)永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只只有有18個(gè)月月。。堅(jiān)持是一一種智慧慧，固執(zhí)執(zhí)是一種種死板。。1月-231月-23命運(yùn)是一一件很不不可思議議的東西西。雖人人各有志志，但往往往在實(shí)實(shí)現(xiàn)理想想時(shí)，會(huì)會(huì)遭遇到到許多困困難，反反而會(huì)使使自己走走向與志志趣相反反的路，，而一舉舉成功。。一個(gè)管理理者如果果不了解解其下屬屬的工作作，那他他就無法法有效地地管理他他們。人們所認(rèn)認(rèn)識(shí)到的的是成功功者往往往經(jīng)歷了了更多的的失敗，，只是他他們從失失敗中站站起來并并繼續(xù)向向前。22:48:1722:481月-23等待。我我將要在在這三塊塊基石上上建立我我成功的的金字塔塔。千方百計(jì)計(jì)請(qǐng)一個(gè)個(gè)高招的的專家醫(yī)醫(yī)生，還還不如請(qǐng)請(qǐng)一個(gè)隨隨叫隨到到且價(jià)格格便宜的的江湖郎郎中。是員工養(yǎng)養(yǎng)活了公公司。2023/1/522:48能用他人人智慧去去完成自自己工作作的人是是偉大的的。不滿足讓讓客戶滿滿意，要要追求讓讓客戶感感動(dòng)，創(chuàng)創(chuàng)造客戶戶終身價(jià)價(jià)值。新經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代，不不是大魚魚吃小魚魚，而是是快魚吃吃慢魚。。路是腳踏出來來的，歷史是是人寫出來的的。人的每一一步行動(dòng)都在在書寫自己的的歷史。05一月202310:48下下午1月-23差錯(cuò)發(fā)生在細(xì)細(xì)節(jié)，成功取取決于系統(tǒng)。。速度就是一切切，它是競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不可或缺的的因素。管得得少少，，就就是是管管得得好好。。05一一月月2023命運(yùn)運(yùn)本本來來就就不不公公平平所所以以我我要要改改變變命命運(yùn)運(yùn)。。投機(jī)機(jī)取取巧巧的的人人。。10:48:17下下午午22:48:17質(zhì)量量是是維維護(hù)護(hù)顧顧客客忠忠誠誠的的最最好好保保證證。。最好好的的CEO是構(gòu)構(gòu)建建他他們們的的團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)來來達(dá)達(dá)成成夢(mèng)夢(mèng)想想，，即即便便是是邁邁克克爾爾·喬丹丹也也需需要要隊(duì)隊(duì)友友來來一一起起打打比比賽賽。。2023/1/522:481月月-23在這這個(gè)個(gè)世世界界上上，，沒沒有有人人能能使使你你倒倒下下。。如如果果你你自自己己的的信信念念還還站站立立的的話話。。一個(gè)人要發(fā)現(xiàn)現(xiàn)卓有成效的的真理，需要要千百萬個(gè)人人在失敗的探探索和悲慘的的錯(cuò)誤中毀掉掉自己的生命命。1月-2322:48:17感情投資是在在所有投資中中，花費(fèi)最少少，回報(bào)率最最高的投資。。壯士臨陣陣決死哪哪管些許許傷痕，，向千年年老魔作作戰(zhàn)，為為百代新新風(fēng)斗爭(zhēng)爭(zhēng)?？犊?dāng)S此身身。2023/1/522:48:1722:481月-23謝謝各位位！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。22:48:1722:48:1722:481/5/202310:48:17PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2322:48:1722:48Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:48:1722:48:1722:48Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。1月-231月-2322:48:1722:48:17Janu