北京某項(xiàng)目市場報告

****項(xiàng)目價格定位及銷售速度分析1.價格定位1.1定價方法樣本層次分析法本計算模型是根據(jù)項(xiàng)目各項(xiàng)成本指標(biāo)和市場經(jīng)驗(yàn)值的評估值為依據(jù)，結(jié)合市場競爭對手情況進(jìn)行分析的一種加權(quán)平均定價方法，根據(jù)各樣本項(xiàng)目的銷售單價在樣本中所占比例及綜合評定的分?jǐn)?shù)進(jìn)行計算?？梢詾轫?xiàng)目定價提供可參考的依據(jù)。首先選擇與本案在區(qū)域上存在較明顯競爭的項(xiàng)目，同時選擇了市場中銷售較好，知名度較高，具有代表性的項(xiàng)目作為參考。樣本中各項(xiàng)目的單價全部為按照地上面積銷售的價格，是去掉銷售折扣的最終成交價。計算競爭對手性能價格比計算競爭對手性能價格比確定本案性能價格比反推本案總體均價量化本案和競爭對手的產(chǎn)品質(zhì)確定樣本項(xiàng)目綜合性價比內(nèi)容NAGA上院萬國城MOMA海晟國際公寓幸福三村地理位置及交通狀狀況-20行政區(qū)域及傳統(tǒng)居居住習(xí)慣（55）5444小區(qū)周邊景觀（44）4233周邊生活配套狀況況（3）1223主要交通配套（33）2322主要出行路線方便便程度（3）2323位置升值潛力（22）1212項(xiàng)目規(guī)模-5總規(guī)劃面積（3）2223開發(fā)商聲譽(yù)（2）2212小區(qū)規(guī)劃及產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)容-28總體規(guī)劃設(shè)計（44）3334建筑密度（2）2120.5園林設(shè)計（4）4342綠化率（3）3231區(qū)內(nèi)交通設(shè)計（22）2222建筑形式（2）1112產(chǎn)品配置合理性（2）2221戶型設(shè)計合理性（5）5555建筑外立面設(shè)計（3）2312新型建材使用（11）110.51配套設(shè)施-10整體配套內(nèi)容（77）6657智能化標(biāo)準(zhǔn)（3）221.53裝修標(biāo)準(zhǔn)-8外部裝修標(biāo)準(zhǔn)（44）3422室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)（44）4320物業(yè)包裝-8項(xiàng)目整體宣傳方式式（2）21.510.5項(xiàng)目定位準(zhǔn)確度（2）1.5220.5宣傳力度（2）2210.5銷售現(xiàn)場的明顯性性和現(xiàn)場包裝裝效果（2）21.510.5銷售力度-6銷售人員素質(zhì)（22）1.51.511現(xiàn)場管理水平（22）1111促銷活動使用頻率率（1）0111銷售工具配備情況況（1）110.50工程形象-8施工及入住時間（4）3414施工質(zhì)量（2）1111施工現(xiàn)場管理（22）2212物業(yè)管理-4物業(yè)管理水平（22）2112物業(yè)收費(fèi)水平（22）2112附加選項(xiàng)-3附加選項(xiàng)（3）0000總計8078.564.575項(xiàng)目名稱NAGA上院萬國城MOMA海晟國際公寓****綜合得分8078.564.575當(dāng)前單價300002000018000總面積3.56621面積比重0.03870.72930.2320價格還原1.2501.2741.55037500.000025477.700727906.9777價格權(quán)重1450.276618580.42276475.65221.2最終價格定位最終價格為：19879.767元樣本項(xiàng)目全部是精裝修及贈送部分家具電器，而本案是按照毛坯作為價格基礎(chǔ)進(jìn)行定價的。因此中原建議本項(xiàng)目在強(qiáng)調(diào)其地段優(yōu)勢與后期租金的優(yōu)勢，不提供任何固定回報的銷售方式下，同時考慮到本項(xiàng)目區(qū)域前景不斷變好，投資人群與商務(wù)租客的不斷增多，供應(yīng)量卻在減少的情況，本案最終確定的公寓整體均價為：本項(xiàng)目均價18500元/平方米2.開售時機(jī)2.1客觀原因項(xiàng)目工程進(jìn)度據(jù)中原對項(xiàng)目的了解，本案已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，目前處于停工狀態(tài)，而工程進(jìn)度是促使客戶下定的關(guān)鍵因素，因此中原建議貴司盡快與施工單位協(xié)商復(fù)工事宜。市場競爭情況房地產(chǎn)市場和其他產(chǎn)品市場同樣有淡、旺季之分，一般農(nóng)歷新年后為淡季，4-6月、9-11月是是旺季，大部分項(xiàng)目在此期間進(jìn)入市場，以期在旺銷季節(jié)取得良好的項(xiàng)目推廣效果。由于去年房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響，今年將有大量項(xiàng)目進(jìn)入市場，為了避開春展期間大量新項(xiàng)目的市場競爭，同時為項(xiàng)目重新包裝再次發(fā)售給予充分的前期準(zhǔn)備時間，建議本項(xiàng)目在6月中、下旬開始認(rèn)購，在8月正式開盤，可以為后期9月銷售旺季的到來作好足夠的推廣鋪墊工作。2.2主觀原因以上羅列的條件基本涵蓋了項(xiàng)目開售所需準(zhǔn)備的各項(xiàng)工作及客觀影響因素，假如3月份能夠開始進(jìn)行銷售的前期準(zhǔn)備工作。那么，銷售中心重新包裝及實(shí)樓樣板間工作應(yīng)該在2006年4月開工，一般情況下所有相關(guān)工作需要2個月的時間；銷售策略和銷售工具是項(xiàng)目開售的必要條件，銷售工具的制作可以在建筑方案及其他細(xì)部方案確定時立即開始，估計需時2個月左右。2.3時機(jī)選擇綜合以上主、客觀兩方面影響考慮，我司認(rèn)為本項(xiàng)目2006年6月18日內(nèi)部認(rèn)購，2006年8月6日是正式開盤可行的。3.預(yù)計本案的銷售速度3.1周邊同等項(xiàng)目銷售速度NAGA上院戶型銷售量(套)銷售面積(m2))銷售金額(￥)均價(￥/m2)剩余量(套)剩余面積(m2))四室兩廳1603156000444258632112667三室兩廳13007237537240934312917其它0012400合計2904228375822252756527984開盤時間：2005-11-302006年2月銷售2套月平均銷售2套萬國城MOMA戶型銷售量(套)銷售面積(m2))銷售金額(￥)均價(￥/m2)剩余量(套)剩余面積(m2))三室兩廳112448448921655183419419473其它004614848兩室兩廳18277349124519917716599845一室一廳2017963124686991739641564復(fù)式房型140277344581925042795四室兩廳0031007一室兩廳22103746458178252381兩室一廳115127192601800000合計537780139463733017926212499122006年2月11套2006年1月42套月平均銷售26套海晟國際公寓戶型銷售量(套)銷售面積(m2))銷售金額(￥)均價(￥/m2)剩余量(套)剩余面積(m2))一室一廳5537106835298991842265438772其它001746672一室91412868614978816621321480合計1467839136967966717474860469242006年1、2月未售2005年12月9套2005年11月13套2005年10月124套月平均銷售29套根據(jù)以上樣本項(xiàng)目的銷售速度來看，NAGA上院由于戶型面積較大和總價較高的關(guān)系，銷售量不高。而MOMA、海晟國際公寓的平均銷售速度都在30套左右。3.2預(yù)計本案的銷售速度本項(xiàng)目E座189套，建筑面積2.8萬平方米100平米以下共100套占總體量的53%%100－200平平米之間共70套占總體量的37%%200－300平平米之間共16套占總體量的8.55%500－600平平米之間共3套占總體量的1.55%根據(jù)周邊項(xiàng)目的月銷售量數(shù)據(jù)和本案的產(chǎn)品配比，預(yù)估本項(xiàng)目的平均銷售速度在30套/月。月平均銷售面積4667平方米月平均銷售額8633萬元月平均銷售套數(shù)30套預(yù)計銷售速度6個月整個項(xiàng)目總銷售額額5.18億元4.關(guān)于出租的租金水平本案如果選擇自持，建議選擇與知名的酒店管理集團(tuán)合作的經(jīng)營模式，保證較高的租金回報。周邊的服務(wù)式公寓的租金水平：PropertyyUnitLayyoutArea(sqqm)RatioRental((USD/mmonth//sqm)Donghu1bedrooom93—12011%30-362bedrooom150—21035%3bedrooom235—29036%4bedrooom314—32618%EMASSYHOOUSE2bedrooom21320%30-363bedrooom268—31444%4bedrooom374—43436%Ascott1bedrooom76–125520%32-402bedrooom156—17032%3bedrooom199—38833%4bedrooom325—34015%以上的服務(wù)式公寓的出租率目前都達(dá)到了95%以上，可見服務(wù)式公寓的市場需求還是比較旺盛的。根據(jù)以上的租金水平的研究，中原認(rèn)為，與知名酒店管理集團(tuán)合作，本案的租金可以達(dá)到30美金/月/平米。5.關(guān)于實(shí)現(xiàn)業(yè)績的保證中原為發(fā)展商提供營銷策劃及銷售代理的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)整盤實(shí)際的成交均價，采用浮動費(fèi)率制。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：1）基準(zhǔn)代理費(fèi)為銷售簽約額的1.5%，進(jìn)行指標(biāo)考核之前，標(biāo)準(zhǔn)代理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按銷售簽約額的1.2%結(jié)算。2）每三個月為一個考核階段，階段性考核完畢，完成考核目標(biāo)的，甲方按基準(zhǔn)代理費(fèi)，即實(shí)際簽約額的1.5%補(bǔ)齊代理傭金。2）乙方完成總體考核目標(biāo)，且整體銷售均價達(dá)到19000元/平方米（含）—200