房地產(chǎn)企業(yè)如何從造價的角度進(jìn)行成本控制-

房地產(chǎn)企業(yè)如何從造價的角度進(jìn)行成本控制導(dǎo)語：眾所周知，工程成本是房地產(chǎn)開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點。房地產(chǎn)企業(yè)在項目運作過程中，如何運用工程造價管理的理論與辦法，做好項目的工程造價控制與管理？如何對造價形成過程的一切費用，進(jìn)行科學(xué)的分析與管理手段，保證項目目標(biāo)的順利實現(xiàn)？一、成本控制的含義以及房地產(chǎn)開發(fā)各階段1、成本控制應(yīng)以工程成本控制為重研究房地產(chǎn)企業(yè)成本，其實質(zhì)就是對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的分析研究?？傮w而言，一個項目的開發(fā)成本大體可以分以下六大部分：1、土地成本；2、前期費用；3、工程成本；4、營銷成本；5、管理成本；6、財務(wù)成本。從成本的屬性來看，土地成本、管理費及財務(wù)成本在項目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較??；前期費用、工程成本、營銷成本則會因為項目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。因此，工程成本、營銷成本是項目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點，尤以工程成本為重。2、認(rèn)識全過程造價成本控制一個項目的工程成本，就是一個項目建設(shè)全過程所支付的費用的總和，因此，從廣義上說，工程造價管理也可理解為項目成本管理。在20世紀(jì)80年代和90年代初，我國提出了全過程造價管理的思想，它的核心思想就是要求造價成本的計算與控制必須從項目立項開始直到工程竣工交付使用，進(jìn)行全過程管理。3、涉及造價成本控制的十二個階段就房地產(chǎn)項目而言，其造價成本控制就是從項目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督和控制，以保證項目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實現(xiàn)。二、十二個階段造價成本控制策略1、可行性研究階段一般情況下，可行性研究階段涉及造價成本控制的情況不多，但是項目現(xiàn)場情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時間、工期等等，都會對工程造價產(chǎn)生影響，可行性研究中預(yù)備費和不可預(yù)見費都與造價有關(guān)。注意以上因素將能更好地進(jìn)行造價成本控制。此階段造價成本控制占5％。2、設(shè)計階段設(shè)計階段造價成本控制的重點除了控制好設(shè)計費（報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)），更主要的是通過限額設(shè)計等手段從源頭上控制好建安成本。該階段主要從以下幾方面進(jìn)行控制：（1）設(shè)計供應(yīng)商采購管理：對概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均通過規(guī)范化的設(shè)計供應(yīng)商采購控制流程，以爭取最佳的性價比。（2）通過限額設(shè)計落實目標(biāo)成本的要求：在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。（3）通過規(guī)范化的設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計合同嚴(yán)格控制設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量：在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?。?）通過規(guī)范化的設(shè)計評審流程來評價各重要設(shè)計節(jié)點的設(shè)計成果質(zhì)量鏈接：萬科規(guī)定總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計。此階段造價成本控制占5％。3、審圖與設(shè)計完善階段本階段通過施工圖會審來控制設(shè)計質(zhì)量和工程成本。建設(shè)單位用它進(jìn)行招標(biāo)可以減少圖紙設(shè)計風(fēng)險、減少一些不平衡報價所帶來的損失。因此，從此階段進(jìn)行造價成本控制，可以有效地減少設(shè)計圖紙方面造成的損失。此階段造價成本控制占5％。鏈接：萬科在施工圖完成后組織由設(shè)計、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。4、招標(biāo)文件與合同的編制階段這個階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。（1）招標(biāo)文件內(nèi)容應(yīng)清晰明確一份好的招標(biāo)文件會對以后所有過程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說明，另外對合同中“等”字的運用要慎重，對甲供甲限甲指甲定材料要明確，對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時間實效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評定等級或評杯評優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎懲條款要實際等等。（2）注意控制甲供料的數(shù)量正常情況下不要采用大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，還有就是水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。此階段造價成本控制占20％。5、施工單位的選擇與合同簽訂階段（1）選擇合適的施工單位對于一個工程項目來說，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等等，所以選擇一個好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“……縣施工公司”或“…….分公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對于不入流的公司，一定要在準(zhǔn)入上機制做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)。另外對其注冊資本、公司財務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等都要做出詳細(xì)限制，不能因為某某公司可以讓利、可以墊資就讓其輕易入圍。（2）選擇恰當(dāng)?shù)恼袠?biāo)形式對于房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)來說，首選邀請招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對對方都放心，一般情況下不要搞華而不實的公開招標(biāo)；合同形式采用那種都可以，不過其中風(fēng)險范圍、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫清楚。此階段從造價角度可操作的范圍比較狹窄，但影響巨大，所以占造價成本控制的10％。6、施工組織設(shè)計的審定階段（1）注意可索賠的項目一般造價工程師不怎么注重施工組織設(shè)計或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部二審之后批準(zhǔn)。可是在施工組織設(shè)計中施工單位會隱藏一些結(jié)算時可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運土距離、模板、攤銷周轉(zhuǎn)等等。這也是造價成本控制容易被忽略的地方。(2)注意施工方法與工程進(jìn)度如果施工組織設(shè)計中提出的施工方法與國家強制實行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準(zhǔn)可能導(dǎo)致不必要的損失。在施工各階段中投入的人員和機械是不是與施工組織設(shè)計中預(yù)期的一致，倘若施工方拖期交工，是否在人員和機械上打了埋伏？一般情況下施工方也希望早日把工程結(jié)束以緩解自身的財務(wù)壓力，所以只會多投入提前交工，但要注意施工方采取的趕工措施是不是和施工組織設(shè)計吻合，一般情況下如果施工組織設(shè)計中沒有寫明趕工措施，就必須要求他補充趕工方案。這個階段控制造價的方法比較難以把握，一旦出錯，會使以后的結(jié)算發(fā)生很大麻煩，所以施工組織設(shè)計的審定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該讓其造價人員參與，從而更好地避免以上種種問題發(fā)生。此階段造價成本控制占5％。7、圖紙會審階段該階段一般由監(jiān)理方主持，建設(shè)方施工方設(shè)計方一起對圖紙上疏漏錯誤矛盾筆誤等等進(jìn)行核對并出正式文件，作為設(shè)計變更的一部分直接進(jìn)行結(jié)算。它與審圖不同，審圖是由專家進(jìn)行的，而圖紙會審是由具體實施人員進(jìn)行的，所以更具有實際意義。作為控制理論的事前控制，這個階段比限額設(shè)計實際，而且對造價成本控制相當(dāng)重要。（1）可以修正審圖時未發(fā)現(xiàn)的錯誤，對預(yù)算的正確性有很大幫助。（2）圖紙會審基本都是施工方提出的問題，可以借此查看施工方和監(jiān)理方技術(shù)水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設(shè)計變更建議。因為在圖紙會審時施工方會提出一些對其施工有利的建議和變更，作為房地產(chǎn)企業(yè)的造價人員必須進(jìn)行判定是否對公司有利。（3）在圖紙會審中要注意一點：必須讓設(shè)計方將圖紙會審結(jié)果進(jìn)行仔細(xì)計算后才可出正式文本，否則再進(jìn)行變更將事倍功半。此階段造價成本控制占5％。8、分包階段分包具體包括專業(yè)分包、專項分包、指定分包或甲分包、乙分包。現(xiàn)在的工程幾乎沒有不分包的，因為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)技術(shù)越來越密集，高級裝飾、機電設(shè)備、特殊工程、壟斷、無力承包等都會造成相應(yīng)分包，對于分包的管理必須嚴(yán)格把關(guān)，并且做好責(zé)任延續(xù)、配合施工、工期銜接等等。（1）分包應(yīng)盡量把責(zé)任規(guī)避到一家對于在使用上會造成重大影響并經(jīng)常會出現(xiàn)問題的工程決不能搞甲分包，如防水、外墻面磚、保溫、給排水、暖氣等，一旦出現(xiàn)問題就會造成責(zé)任不清，這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標(biāo)、甲定價乙分包等形式，盡量把責(zé)任都規(guī)避到一家。（2）分包配合費要清晰對于分包中配合費問題合同中一定要寫清晰，分清專業(yè)配合費和專項配合費計費基數(shù)、水電使用結(jié)算方式等。（3）分包要注意時間分包一定要注意時間。例如在主體施工快結(jié)束時才進(jìn)行外裝修分包的招標(biāo)，又寫標(biāo)書又評標(biāo)定標(biāo)，等到分包單位進(jìn)場了，主體可能已經(jīng)封頂十幾天，外墻腳手架已落地，這時窩工損失機械停置工期拖延的等損失都不可估量。所以很多分包工程必須作長時間的提前量，趕早不趕晚才能確保工程連續(xù)有序進(jìn)行。此階段造價成本控制占10％。9、設(shè)計優(yōu)化階段該階段是甲方提出的設(shè)計變更或現(xiàn)場簽證。施工方?jīng)]有提出設(shè)計變更的權(quán)力，設(shè)計方提出的設(shè)計變更多從技術(shù)上考慮。作為開發(fā)企業(yè)的造價控制人員必須知道設(shè)計變更的優(yōu)劣對開發(fā)效益的影響程度，否則就很難把握成本?；驹瓌t是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變。其中經(jīng)濟(jì)上合理是指在其他標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，節(jié)約成本；不過也可能有另外一種情況：即雖然增加成本，可是會提高房地產(chǎn)的售價、口碑、社會效益等潛在指標(biāo)，而且往往會提高很大，甚至達(dá)到新的層次。設(shè)計優(yōu)化的難點就是在于怎么把握這個量度，這就需要造價人員去分析了。此階段造價成本控制占5％10、施工中增加造價部分的管理階段施工階段的造價成本控制主要是施工中增加造價部分的管理，包括對工程變更、現(xiàn)場簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗收資料等的管理，其中沒有定額的分部分項工程單價的確定要及時合理。此階段造價成本控制占10％11、材料采購階段材料采購階段造價成本控制主要是對材料市場價格的掌握。一般建筑工程中材料占工程造價的60-70％，而且材料因為產(chǎn)地、運輸距離、買賣雙方、品牌、生產(chǎn)時間、政策、天氣、時間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的不同會造成價格差異很大。由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般短則一年多則數(shù)年，所以在開發(fā)中會有材料價格波動情況出現(xiàn)，尤其是裝飾材料的價格變動會更大，但是政府出臺的相應(yīng)建筑工程材料價格信息不但閉塞、材料品種不全、實效不及時，矛頭都是指向開發(fā)單位有利于施工單位的，正確性時效性難以把握。房地產(chǎn)企業(yè)的造價控制人員不應(yīng)該完全相信政府的價格信息，而應(yīng)做到：第一，自己走訪市場，了解材料各個參數(shù)；第二，收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)商信息，對比政府的價格信息找出差異；第三，深入工地詢問小包工頭或工人，了解一些綜合單價或分解單價；第四，貨比三家不吃虧，多聯(lián)系誠信商家?？傊?，材料價格的掌握對房地產(chǎn)企業(yè)的造價成本控制有較大影響，此階段占10％。12、結(jié)算審計階段這一階段的造價成本控制，是施工單位最后的機會也是建設(shè)單位最后的努力。房地產(chǎn)企業(yè)的造價控制人員應(yīng)該秉承的原則是：第一，合同協(xié)議及造價變更資料的時效性（國家文件實效，7、14、28天的規(guī)定等）、合法性（是否合同風(fēng)險范圍）、完備性（簽字蓋章等）；第二，矛盾問題解釋順序一致性（所有文件是否統(tǒng)一）；第三，事件的責(zé)任清理，如果施工方說法模糊，一般是按最不利于施工方的解釋來處理；第四，熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強制執(zhí)行條文，防止施工方無中生有渾水摸魚；第五，分析總包分包、工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況，防止施工方高估冒算；第六，依照造價書中的說法一步步審核。這樣基本保證結(jié)算完整并較為正確，一般差額控制在3％以內(nèi)。結(jié)算審計階段由于處在最后，造價成本控制所占比例為10％。三、萬科在造價成本控制上兩大創(chuàng)新1、引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商概念”，建立集團(tuán)統(tǒng)一的采購模式（1）具體措施：①出臺《材料設(shè)備采購規(guī)定》，材料采購階段的造價成本控制占總成本控制的10%，萬科早在2001年就認(rèn)識到了這點，并出臺了《材料設(shè)備采購規(guī)定》，推出了新的采購模式。新模式以“統(tǒng)一采購”為原則，引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”概念。模式包含四個層次，頂層是集團(tuán)戰(zhàn)略供應(yīng)商采購，第二層是區(qū)域戰(zhàn)略供應(yīng)商采購，第三層是網(wǎng)上招投標(biāo)采購，底層是不適用招標(biāo)的小額直接采購。②建立電子商務(wù)平臺。2000年5月，XX電子商務(wù)有限公司成為萬科建材采購的電子商務(wù)平臺。集團(tuán)明令要求各地公司：所有采購業(yè)務(wù)必須在網(wǎng)上完成。效率提高了，以前從招標(biāo)到成交，起碼一兩個月，現(xiàn)在招標(biāo)書上網(wǎng)沒幾天，投標(biāo)的就來了。所有文件都基于互聯(lián)網(wǎng)生成，菜單式的，點擊就行。由于所有交易資料都集中到網(wǎng)上，提高了交易透明度，也避免了過去因為人員調(diào)整變動而導(dǎo)致歷史資料丟失的弊端。就像建起了一座圖書館。③引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”概念，萬科在網(wǎng)上平臺發(fā)布了一份《XX企業(yè)股份有限公司柴油發(fā)電機組統(tǒng)一采購招標(biāo)書》，歷時兩個月，網(wǎng)上招標(biāo)結(jié)束。賓士發(fā)XX（深圳）有限公司、XX（中國）有限公司、廣州XX電梯有限公司以及XX太古漆油（中國）有限公司成為萬科第一批集團(tuán)戰(zhàn)略供應(yīng)商。四家供應(yīng)商和萬科簽署了為期一年的戰(zhàn)略合作協(xié)議書。此后一年內(nèi)，萬科各地產(chǎn)公司的相關(guān)需求將不再具體招標(biāo)，而是按照協(xié)議書里具體規(guī)定的價格和付款條件直接上網(wǎng)采購。（2）成本控制優(yōu)勢采購并不僅僅是招標(biāo)，最關(guān)鍵的還是要達(dá)成交易，購買到適用的、價廉物美的東西，獲得優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)。選擇產(chǎn)品、選擇合作伙伴等傳統(tǒng)流程仍然不可忽略。互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)只是一種工具，其最根本的意義是改造企業(yè)的運作模式。萬科的電子商務(wù)不是做秀