房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)法律實(shí)務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)法律實(shí)務(wù)分析國(guó)運(yùn)律師事務(wù)所上海分所汪東前言自我國(guó)取消福利分房以來，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。但隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷深化，銀根收縮，一批小型房地產(chǎn)開發(fā)商雖然有地，卻無法貸到資金進(jìn)行開發(fā)，而實(shí)力較強(qiáng)的大型開發(fā)商，卻遭受土地不足的困擾。自2005年以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了多起并購(gòu)案例，如香港路勁基建有限公司入資順馳中國(guó)控股有限公司，萬(wàn)科收購(gòu)南都，萬(wàn)通先鋒置業(yè)與東兆長(zhǎng)泰投資有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方同意就東兆長(zhǎng)泰在京、津、渝三地的房地產(chǎn)項(xiàng)目開展全面戰(zhàn)略合作等，無不顯示我國(guó)正面臨房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)大潮的到來，客觀上也促使我國(guó)從事公司并購(gòu)業(yè)務(wù)的律師更多的關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的法律事務(wù)。一、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的模式房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)的目的在于土地和資金：有土地?zé)o資金的小型房地產(chǎn)開發(fā)商，如果得不到資金的及時(shí)注入，將面臨生死的考驗(yàn)；有資金實(shí)力但無土地的房地產(chǎn)企業(yè)，出于優(yōu)勢(shì)企業(yè)內(nèi)在需要發(fā)展的戰(zhàn)略考慮，需要取得土地使用權(quán)，以獲得更大的發(fā)展；不具備房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資格的投資型公司，亦欲投資房地產(chǎn)項(xiàng)目而獲利。從公司并購(gòu)模式而言，主要有以下幾種方式：（一）房地產(chǎn)整體開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，已取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證，已具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的實(shí)質(zhì)上為：（1）土地使用權(quán)；（2）涵蓋了轉(zhuǎn)讓方所取得之立項(xiàng)批準(zhǔn)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等一系列行政許可的建設(shè)開發(fā)權(quán)。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備如下條件：1、轉(zhuǎn)讓方和受讓方都應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，但受讓方受讓項(xiàng)目后并非用于經(jīng)營(yíng)開發(fā)而自用情形除外；2、轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)合法取得土地使用權(quán)，并已交付了土地出讓金。如果是劃撥土地，應(yīng)當(dāng)辦理了有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)并補(bǔ)交了土地出讓金；3、轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4、項(xiàng)目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)開發(fā)投資應(yīng)達(dá)到25％以上。而項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)包括：1、項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體由規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門負(fù)責(zé)辦理；4、向原立項(xiàng)審批部門辦理項(xiàng)目建設(shè)者更名手續(xù)。（二）部分在建工程轉(zhuǎn)讓在建工程轉(zhuǎn)讓，是指房屋建設(shè)工程權(quán)利人在房屋建設(shè)工程竣工前，將在建房屋及土地使用權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)移給購(gòu)買人。與轉(zhuǎn)讓整體項(xiàng)目不同的是，部分在建工程轉(zhuǎn)讓系指轉(zhuǎn)讓方有時(shí)僅以整體項(xiàng)目中的單幢或數(shù)幢在建房屋工程進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，其余工程仍由其自己完成。對(duì)于在建工程轉(zhuǎn)讓，我國(guó)法律法規(guī)未作出具體規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)管理法》（2004年修訂）及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（1998年）均只對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓作了簡(jiǎn)要規(guī)定。目前只有少數(shù)城市專門針對(duì)在建工程轉(zhuǎn)讓作了較為具體的規(guī)定，如上海和石家莊。根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》，轉(zhuǎn)讓在建工程必須符合五項(xiàng)條件：1、在建工程所占土地使用權(quán)為出讓取得，并已支付全部土地使用權(quán)出讓金，或?qū)僭冢保梗梗茨甑浊耙詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)，但已列入市計(jì)委商品房計(jì)劃的內(nèi)資項(xiàng)目；2、土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證（屬１９９４年底前，劃撥取得土地使用權(quán)的，應(yīng)是持有效期內(nèi)的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》）；3、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；4、房屋建設(shè)的開發(fā)投資額已經(jīng)完成２５％以上。在建工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，即在建工程轉(zhuǎn)讓方應(yīng)于簽訂在建工程轉(zhuǎn)讓合同之前向上海市房屋土地資源管理局辦理申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)手續(xù)，只有經(jīng)批準(zhǔn)的工程方可對(duì)外進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；另還需辦理過戶手續(xù)，即在建工程的轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)于在建工程轉(zhuǎn)讓合同簽訂生效后三十日內(nèi)，向上海市房地產(chǎn)交易中心或區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理在建工程轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。根據(jù)《石家莊市城鎮(zhèn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第十條規(guī)定，房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、取得土地使用權(quán)證書；2、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、取得建設(shè)工程施工許可證；4、房屋建設(shè)的開發(fā)投資總額已完成25%以上。房屋建設(shè)工程需轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)持上述文件向房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理部門提出申請(qǐng)，對(duì)符合條件的，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理部門發(fā)給批準(zhǔn)證明，對(duì)不符合轉(zhuǎn)讓條件的，作出轉(zhuǎn)讓的決定，并書面通知申請(qǐng)人。從上述可以看出，整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與部分在建工程轉(zhuǎn)讓的條件及手續(xù)基本相同，但亦有不同之處。整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與部分在建工程轉(zhuǎn)讓的優(yōu)點(diǎn)在于：受讓方在較大程度上可以避免相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，如以項(xiàng)目所有人名義對(duì)外提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，收購(gòu)前的不明債務(wù)或違約合同賠償風(fēng)險(xiǎn)等。缺點(diǎn)在于：一是投資開發(fā)成本較大，需交納辦理土地過戶契稅（成交額的3％）和手續(xù)費(fèi)等；二是除需要處理與政府主管部門的關(guān)系外，還需要處理與勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等各方的關(guān)系，同時(shí)還會(huì)有與購(gòu)房戶、金融單位之間的繁雜關(guān)系，手續(xù)非常繁瑣。（三）合作開發(fā)根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)及最高院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)是指兩方以上當(dāng)事人為合作開發(fā)房地產(chǎn)而共同出資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合作開發(fā)方式。一般是一方提供土地，另一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，共同開發(fā)土地，建筑房屋，并在項(xiàng)目開發(fā)完成后按約定比例分享利益。成功的合作開發(fā)，應(yīng)注意如下問題：1、提供土地一方必須取得了土地使用權(quán)，交納了土地出讓金，或者辦理了土地使用批準(zhǔn)手續(xù)，具備了轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)條件。2、項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)過了立項(xiàng)批準(zhǔn)，取得了報(bào)建許可，手續(xù)合法。3、至少合作一方具備開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。4、應(yīng)當(dāng)辦理合建審批及土地使用權(quán)變更登記。5、應(yīng)堅(jiān)持共同出資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，避免出現(xiàn)不承擔(dān)虧損的保底條款；6、合作開發(fā)協(xié)議應(yīng)就增加投資數(shù)額分擔(dān)比例、建筑面積減少或增加的分配處理、利潤(rùn)分配比例等方面作出具體的約定，以防出現(xiàn)糾紛。（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓和部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，指開發(fā)項(xiàng)目所有人（房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所有人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其專門設(shè)立的項(xiàng)目公司）通過轉(zhuǎn)讓其股權(quán)，受讓人通過受讓該股權(quán)來實(shí)現(xiàn)對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制，從而以資本運(yùn)作來達(dá)到并購(gòu)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的意圖。股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡(jiǎn)單，受讓人只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)即可控制、管理整個(gè)項(xiàng)目。而且不需要受讓方具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，為很多非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資創(chuàng)造了可行條件。另外亦可規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須已投資25%的障礙，但如受讓方或并轉(zhuǎn)讓方是外資企業(yè)者除外，因其股權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)外資委批準(zhǔn)，而外資委同樣也要求以完成25%投資額作為轉(zhuǎn)讓的基本條件；以及土地出讓合同中明確規(guī)定在未完成25%投資額前股權(quán)不得變更者除外。但是股權(quán)轉(zhuǎn)讓也存在一些問題，一是會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)因素增加。如對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所有人的全部債務(wù)都要承擔(dān)償還責(zé)任。而受讓人很難全面掌握項(xiàng)目所有人的債務(wù)，如項(xiàng)目所有人對(duì)外進(jìn)行保證擔(dān)保及簽訂已構(gòu)成違約的合同等。但盡管如此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓以其手續(xù)簡(jiǎn)單、費(fèi)用節(jié)省和開發(fā)快捷的特點(diǎn)深受房地產(chǎn)轉(zhuǎn)受讓雙方青睞，成為目前使用最多的一種并購(gòu)模式。二、律師在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)中的地位和作用房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)因其標(biāo)的巨大，風(fēng)險(xiǎn)亦隨之加大，故無論采取前述任何一種模式，都存在著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，律師在作用便在于根據(jù)客戶的并購(gòu)目標(biāo)進(jìn)行勤勉盡職的調(diào)查，根據(jù)調(diào)查的結(jié)果，向客戶提供高質(zhì)量的法律意見，幫助客戶選擇最優(yōu)的并購(gòu)方案。律師為客戶提供并購(gòu)法律服務(wù)，主要在于向客戶提供《盡職調(diào)查報(bào)告》和《法律意見書》，在客戶確定并購(gòu)方案后，為客戶起草一系列法律文件；以及可為并購(gòu)雙方提供股權(quán)轉(zhuǎn)款監(jiān)管法律服務(wù)等。（一）律師盡職調(diào)查報(bào)告和法律意見書1、律師盡職調(diào)查內(nèi)容，包括但不限于：（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)的一系列文件；（2）轉(zhuǎn)讓方取得項(xiàng)目土地使用權(quán)的一系列文件；（3）轉(zhuǎn)讓方取得用地的一系列文件；（4）工程規(guī)劃許可證的一系列文件，據(jù)此明確規(guī)劃實(shí)用性質(zhì)、規(guī)劃參數(shù)，告知客戶必須在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)預(yù)計(jì)：建筑密度、綠化比率、容積率等；（5）施工許可證的一系列文件；（6）項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、施工合同；（7）項(xiàng)目融資的一系列文件；（8）房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售的一系列文件；（9）其他涉訴案件材料，調(diào)查房屋建設(shè)工程的限制、抵押情況；（10）轉(zhuǎn)受讓雙方的資信狀況；（11）轉(zhuǎn)受讓雙方開發(fā)資質(zhì)情況。2、法律意見書律師應(yīng)就并購(gòu)方案的合法性向客戶提供準(zhǔn)確的法律意見，闡述項(xiàng)目的合法性、與第三人的債權(quán)債務(wù)等，并就其中的法律風(fēng)險(xiǎn)向客戶作出詳盡的提示。（二）律師為并購(gòu)雙方提供股權(quán)轉(zhuǎn)款監(jiān)管法律服務(wù)通常情況下，受讓方出于對(duì)其資金的安全考慮，會(huì)與轉(zhuǎn)讓方及律師事務(wù)所簽訂三方《監(jiān)管協(xié)議》，并以該律師事務(wù)所的名義開立監(jiān)管帳戶，并對(duì)將監(jiān)管資金支付與轉(zhuǎn)讓方的條件、將監(jiān)管資金支付與受讓方的條件、監(jiān)管資金孳息的歸屬、委托監(jiān)管費(fèi)用的支付、監(jiān)管方的責(zé)任、監(jiān)管帳戶的開立時(shí)間、監(jiān)管資金的匯入時(shí)間節(jié)點(diǎn)等作出明確的規(guī)定：1、將監(jiān)管資金支付與轉(zhuǎn)讓方的條件受讓方出于對(duì)自己資金的安全考慮，一般會(huì)要求同時(shí)滿足如下條件時(shí)才能付款：（1）相關(guān)主管行政部門（如房地產(chǎn)管理部門等）已經(jīng)批準(zhǔn)；（2）并購(gòu)項(xiàng)目的變更手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，如工商登記、更名等；（3）并購(gòu)項(xiàng)目的相關(guān)文件資料已經(jīng)移交給受讓方。2、將監(jiān)管資金支付與受讓方的條件受讓方一般會(huì)要求滿足如下條件中的任何一個(gè)，受讓方即有權(quán)向監(jiān)管方發(fā)出書面指令，要求將監(jiān)管資金支付：（1）并購(gòu)方案未獲相關(guān)行政部門批準(zhǔn)；（2）并購(gòu)協(xié)議生效后30日內(nèi)所有變更手續(xù)未辦理完畢；（3）轉(zhuǎn)