房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理實施細則

某某集團目標(biāo)成本管理實施細則1.目的提高集團成本管理水平，建立先進合理的目標(biāo)成本管理體系。2.范圍本實施細則適用于某某集團所屬各地產(chǎn)公司。為集團所屬各地產(chǎn)公司制訂目標(biāo)成本和實施目標(biāo)成本管理提供相應(yīng)依據(jù)和規(guī)范。3.職責(zé)3.1某某集團成本與計劃管理委員會負(fù)責(zé)本實施細則的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實，集團財務(wù)管理部成本審算中心負(fù)責(zé)有關(guān)具體對接事宜。3.2某某集團所屬各地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)貫徹實施。4.方法與過程控制4.1目標(biāo)成本釋義4.1.1目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)集團“以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。4.1.2目標(biāo)成本文件分為三個部分：《目標(biāo)成本測算表》《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》《動態(tài)成本月評估》。4.1.3《目標(biāo)成本測算表》是反應(yīng)項目的總目標(biāo)成本和分項目標(biāo)成本的金額。建設(shè)項目的總目標(biāo)成本是建設(shè)項目成本的控制線，由各分項目標(biāo)成本組成。各分項目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價指標(biāo)及各種費用指標(biāo)。4.1.4《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》是對各項目費用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓(xùn)。4.1.5《動態(tài)成本月評估報告》反映各成本項目的動態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。4.2目標(biāo)成本管理原則市場導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤的實現(xiàn)。4.2.2準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。4.2.3事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。4.2.4動態(tài)管理原則：建設(shè)項目的動態(tài)成本要及時與目標(biāo)成本進行比較并糾偏，確保建設(shè)項目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。4.3目標(biāo)成本科目的分類：詳附件HYPERLINK《目標(biāo)成本科目分類》4.4目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時間要求4.4.1項目定位階段：在投資分析和概念設(shè)計階段，根據(jù)可行性研究報告，以及營銷、設(shè)計、成本、工程、財務(wù)等相關(guān)部門互動討論確定的項目定位，完成“項目定位階段的全成本測算”。確定各項費用的計劃金額，包括設(shè)計、報建、環(huán)境配套、營銷費等，并向各費用的負(fù)責(zé)部門交底達成一致，作為各部門的工作目標(biāo)。主體建安費以設(shè)計部編制的《建設(shè)項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表》為依據(jù)，在五個工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出實施方案設(shè)計階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成《方案設(shè)計階段的成本控制建議》，以此指導(dǎo)實施方案的造價控制。實施方案階段：實施方案確定后五個工作日內(nèi)，對《項目成本測算表》進行細化和修訂。根據(jù)各相關(guān)部門的工作現(xiàn)狀和計劃，對設(shè)計、報建、營銷等費用進行分析或修正。建安費的控制在主要材料設(shè)備選型確定后，需增加主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。結(jié)合設(shè)計院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計指標(biāo)（如鋼筋、砼含量等），形成《施工圖設(shè)計階段的成本控制建議》，作為《設(shè)計任務(wù)指導(dǎo)書》的一部分發(fā)給設(shè)計院作為施工圖設(shè)計階段造價控制的依據(jù)。4.4.3施工圖預(yù)算階段：施工圖完成后十五個工作日內(nèi)，對《目標(biāo)成本測算表》全面進行細化和修訂，作為最終的目標(biāo)成本。并按已完工程的經(jīng)驗和“某某責(zé)任成本體系”的要求，編制正式的《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理。4.4.4各階段的成本測算的相關(guān)資料（成本測算表、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書）在定稿后即時上報集團財務(wù)管理部成本審算中心，相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。4.5目標(biāo)成本測算表的編制4.5.1目標(biāo)成本測算必須應(yīng)用集團統(tǒng)一測算表格（見附件），并體現(xiàn)量價分離的原則。4.5.2目標(biāo)成本的制訂以項目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，目標(biāo)成本測算表必須附詳細的產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)及部品標(biāo)準(zhǔn)（施工圖預(yù)算階段）說明書。4.5.3成本測算表中各成本項目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預(yù)算完成后《成本測算表》中的工程量，應(yīng)是按圖實際計算的結(jié)果。4.5.4成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。4.5.5產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測算是一個互動的決策過程，需要設(shè)計、營銷、工程、成本反復(fù)溝通，標(biāo)準(zhǔn)是“滿足品質(zhì)要求的性價比最大化”。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優(yōu)的方案。4.5.6施工圖預(yù)算完成后《目標(biāo)成本測算表》中的材料設(shè)備，對其品質(zhì)應(yīng)有準(zhǔn)確的描述，且應(yīng)與樓盤的定位相適應(yīng)，能提供品牌和圖片說明為最佳。4.5.7投資分析和實施方案階段的成本測算的量價分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。4.5.8各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，原則上偏差不應(yīng)太大。4.6《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》的編制4.6.1目標(biāo)成本控制責(zé)任書是目標(biāo)成本管理的指導(dǎo)性文件，與設(shè)計任務(wù)管理指導(dǎo)書、工程管理指導(dǎo)書等，互相補充，共同構(gòu)成項目經(jīng)營指導(dǎo)書內(nèi)容。4.6.2目標(biāo)成本控制責(zé)任書的制定，應(yīng)按照《某某集團責(zé)任成本管理體系》要求，明確成本發(fā)生各階段的控制內(nèi)容、控制原則、責(zé)任部門等。4.6.3《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》應(yīng)包含以下內(nèi)容：①項目概況：總規(guī)劃指標(biāo)，分期規(guī)劃指標(biāo)，工程概況，入伙時間。②地價成本控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制手段和要點。③開發(fā)前期準(zhǔn)備費用控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點。④主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施費的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制要點，應(yīng)避免的已完工程的失敗教訓(xùn)總結(jié)；還應(yīng)包括材料的供應(yīng)方式及供應(yīng)商的選擇要點。⑤園林環(huán)境工程及樣板間、賣場裝修費用的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制要點。⑥開發(fā)間接費的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點；包括營銷費、資本化利息、物業(yè)基金等的控制。（各成本項目的具體控制指標(biāo)詳某某責(zé)任成本管理體系指引）4.6.4營銷費的控制包括開發(fā)間接費中的“營銷設(shè)施建造費”和期間費用中的“銷售費用”?！盃I銷設(shè)施建造費”額度的確定及實施過程，均需要設(shè)計、營銷部門的密切配合，兼顧效果與成本的平衡；特別是賣場和樣板間裝修，在總額確定后，由設(shè)計部負(fù)主要控制責(zé)任，并將樣板房裝修費用的銷售收回率作為成本控制的考核指標(biāo)之一?！颁N售費用”應(yīng)結(jié)合推盤計劃，于項目定位完成后制定投放時間和費用額度計劃。4.6.5《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》由成本管理部負(fù)責(zé)編寫，初稿完成后反饋到設(shè)計、工程、營銷、項目經(jīng)理部、項目發(fā)展部、財務(wù)部等各職能部門討論、修改，達成一致后由各部門第一負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行。4.7目標(biāo)成本的執(zhí)行4.7.1在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本管理部每月出一份《項目動態(tài)成本月評估》，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議。4.7.2《項目動態(tài)成本月評估》應(yīng)包括“變更簽證統(tǒng)計表”和“項目動態(tài)成本信息表”，并作為《成本信息月報》的部分內(nèi)容，在完成后的三個日內(nèi)報集團財務(wù)部成本審算中心。（可在成本管理軟件中完成）4.7.3成本管理部應(yīng)根據(jù)合同簽訂情況、預(yù)算核對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本管理軟件”中對各項目的待發(fā)生成本進行評估，在軟件中生成“項目動態(tài)成本信息表”。4.7.4如在月內(nèi)出現(xiàn)影響成本50萬元以上的重大事項，變化發(fā)生的責(zé)任部門應(yīng)及時向成本部提供相關(guān)資料，成本部及時計算相應(yīng)成本變化金額和原因，向公司總經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)匯報。4.7.5在合同審批時，即時揭示施工合同和材料采同的合同造價與目標(biāo)造價的對比概況；反映營銷廣告合同、園林環(huán)境合同的額度使用情況；設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證應(yīng)做到一單一算，月結(jié)月清，并錄入成本管理軟件。4.7.6項目結(jié)算完成后或者年度成本管理工作總結(jié)時，應(yīng)按照《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》對相關(guān)責(zé)任部門進行評估，并提交公司管理層作為業(yè)績考核的依據(jù)之一。4.7.6工程項目結(jié)算后，應(yīng)按目標(biāo)成本科目分類，總結(jié)各成本項目的造價指標(biāo)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標(biāo)準(zhǔn)格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項目測算、結(jié)算初步審核的依據(jù)。4.7.7項目結(jié)算完成后，應(yīng)分析項目的主要材料用量，為相似工程的限額設(shè)計提供經(jīng)驗數(shù)據(jù)。4.8目標(biāo)成本的修訂4.8.1施工圖確定后的測算稿為最終目標(biāo)成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態(tài)變化在《項目動態(tài)成本月評估》中反映即可。4.8.1工程施工和銷售過程中，如果售價、成本發(fā)生較大變化時（對利潤影響達2％），應(yīng)對目標(biāo)成本進行修訂，并報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，同時上報集團財務(wù)部成本審算中心備案。5.支持文件《某某集團責(zé)任成本管理體系指引》《某某成本管理軟件操作實施細則》附件：目標(biāo)成本科目分類成本測算表（標(biāo)準(zhǔn)）目標(biāo)成本科目分類成本科目主要包含內(nèi)容一土地獲得價款1政府地價及市政配配套費土地出讓金、土地地開發(fā)費、大大市政配套費費、契稅、土土地使用費、耕耕地占用稅、土土地變更用途途和超面積補補交的地價等等2合作款項補償合作方地價、合合作項目建房房轉(zhuǎn)入分給合合作方的房屋屋成本和相應(yīng)應(yīng)稅金等3紅線外市政設(shè)施費費紅線外道路、水、電電、氣、通訊訊等建造費、管管線鋪設(shè)費、接接口補償費4拆遷補償費地上、地下建筑物物或附著物的的拆遷補償凈凈支出，安置置及動遷支出出，農(nóng)作物補補償費，危房房補償費等二開發(fā)前期準(zhǔn)備費1勘察設(shè)計費勘測丈量費水文、地質(zhì)、文物物和地基勘察察費，沉降觀觀測費，日照照測試費、撥撥地釘樁驗線線費、復(fù)線費費、定線費、施施工放線費、竣竣工面積丈量量費等規(guī)劃設(shè)計費規(guī)化費：方案招標(biāo)標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)設(shè)計模型制作作費、方案評評審費、效果果圖設(shè)計費、總總體規(guī)劃設(shè)計計費。設(shè)計費：施工圖設(shè)設(shè)計費、修改改設(shè)計費、環(huán)環(huán)境景觀設(shè)計計費等。其他：可行性研究究費、制圖、曬曬圖費、樣品品制作費等建筑研究用房材料及施工費2報建費報批報建費項目報批報建費：：報建時按規(guī)規(guī)定向政府有有關(guān)部門交納納的報批費交易中心手續(xù)費、人人防報建費、消消防配套設(shè)施施費、散裝水水泥集資費、白白蟻防治費、墻墻改基金、路路口開設(shè)費等等、規(guī)劃管理理費、環(huán)境評評測費、費新新材料基金((或墻改專項項基金)、教師住宅宅基金(或中小學(xué)教教師住宅補貼貼費)、拆遷管理理費、招投標(biāo)標(biāo)管理費等增容費水、電、煤氣增容容費3三通一平費臨時道路施工用的臨時道路路設(shè)計、建造造費用臨時用電施工用的臨時用電電規(guī)劃設(shè)計費費、臨時管線線鋪設(shè)、改造造、遷移、臨臨時變壓器安安裝及拆除費費用臨時用水施工用臨時給排水水設(shè)施設(shè)計、建建造、管線鋪鋪設(shè)、改造、遷遷移等費用場地平整基礎(chǔ)開挖前的場地地平整、場地地清運、舊房房拆除等費用用4臨時設(shè)施費臨時圍墻圍墻、圍欄設(shè)計、建建造、裝飾費費用臨時辦公室租金、建造及裝飾飾費用臨時場地占用費施工用臨時占道費費、臨時借用用空地租費臨時圍板臨時圍板的設(shè)計、建建造、裝飾費費用三主體建筑工程費1基礎(chǔ)造價土石方、樁基、護護壁（坡）工工程費、樁基基咨檢測費、降降水2結(jié)構(gòu)及粗裝修砼框架（含獨立柱柱基和條基等等淺基礎(chǔ)）、砌砌體、找平及及抹灰、防水水、垂直運輸輸、腳手架、超超高補貼、散散水、沉降縫縫、伸縮縫、底底層花園砌體體（高層建筑筑的裙樓有架架空層，原則則上架空層結(jié)結(jié)構(gòu)列入裙樓樓、有轉(zhuǎn)換層層結(jié)構(gòu)并入塔塔樓）3門窗工程單元門、入戶門、戶戶內(nèi)門、外墻墻門窗、防火火門等工程費費用4公共部位精裝修大堂、電梯廳、樓樓梯間、屋面面、外立面及及雨蓬、欄桿桿等精裝修費費用5戶內(nèi)精裝修廚房、衛(wèi)生間、廳廳房、陽臺、露露臺的精裝修修費用四主體安裝工程費1室內(nèi)水暖氣電室內(nèi)給排水給排水自來水、排水直飲水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)室內(nèi)采暖地板熱、電熱膜、分分戶燃氣爐、管管道系統(tǒng)、暖暖氣片室內(nèi)燃氣室內(nèi)電氣工程樓棟及單元配電箱箱、電表箱、戶戶配電箱、管管線敷設(shè)、燈燈具、開關(guān)插插座、含弱電電工程管盒預(yù)預(yù)埋2設(shè)備及安裝通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)設(shè)備及安裝費費用、空調(diào)管管道、通風(fēng)系系統(tǒng)電梯供貨及安裝發(fā)電機供貨及安裝裝發(fā)電機供貨、安裝裝、機房降噪噪消防系統(tǒng)含消防水、電、防防排煙水消防系統(tǒng)自動噴淋、主體內(nèi)內(nèi)消火栓箱、獨獨立的室外消消火栓系統(tǒng)電消防系統(tǒng)煙感、溫感、報警警、消防廣播播氣體滅火系統(tǒng)防排煙工程人防設(shè)備及安裝密閉門、氣體過濾濾裝置3弱電系統(tǒng)居家防盜系統(tǒng)陽臺及室內(nèi)紅外探探測防盜、門門磁、緊急按按扭對講系統(tǒng)包括可視及非可視視對講三表遠傳水、電、氣遠程抄抄表有線電視有線電視、衛(wèi)星電電視主體內(nèi)外外布線及終端端插座電話主體內(nèi)外布線及終終端插座寬帶網(wǎng)主體內(nèi)外布線及終終端插座五社區(qū)管網(wǎng)工程費1室外給排水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)給水管道、檢檢查井、水泵泵房設(shè)備、以以及外接的消消火栓雨污水系統(tǒng)2室外采暖系統(tǒng)3室外燃氣系統(tǒng)4室外電氣及高低壓壓設(shè)備高低壓配電設(shè)備及及安裝紅線到配電房的高高壓線、高壓壓柜、變壓器器、低壓柜；；箱式變壓設(shè)設(shè)備電室外強電總平線路路部分室外弱電管道埋設(shè)設(shè)用于電視、電話、寬寬帶網(wǎng)、智能能化布線的管管道預(yù)埋、檢檢查井5室外智能化系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)露天停車場管理系系統(tǒng)、地下室室或架空層停停車場管理系系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控攝像頭、顯示屏及及電氣系統(tǒng)安安裝周界紅外防越紅外對掃小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子公告屏六園林環(huán)境工程費1綠化建設(shè)費公共綠化、組團宅宅間綠化、一一樓私家花園園、小區(qū)周邊邊綠化2建筑小品雕塑、水景、環(huán)廊廊、假山等3道路、廣場建造費費道路廣場鋪設(shè)、開開設(shè)路口工程程及補償費等等車行道廣場、人行道4圍墻建造費永久圍墻、圍欄及及大門5室外照明室外燈光照明工程程6室外背景音樂7室外零星設(shè)施兒童游樂設(shè)施、指指示牌、標(biāo)識識牌、示意圖圖、垃圾桶、座椅、陽陽傘七配套設(shè)施費1游泳池建造成本及配套資資產(chǎn)購置2業(yè)主會所建造成本及配套資資產(chǎn)購置3幼兒園建造成本及配套資資產(chǎn)購置4學(xué)校建造成本及配套資資產(chǎn)購置5網(wǎng)球場6設(shè)備用房配電房、水泵房土土建及裝修費費7車站建造費建造成本及配套資資產(chǎn)購置8……八開發(fā)間接費1工程管理費工程監(jiān)理費支付給聘請的項目目或工程建立立單位的費用用預(yù)結(jié)算編審費支付給造價咨詢公公司的預(yù)結(jié)算算的編制、審審核費用行政管理費直接從事項目開發(fā)發(fā)的部門的人人員工資、獎獎金、補貼等等人工及行政政費施工合同外獎金趕工獎、進度獎工程質(zhì)量監(jiān)督費建設(shè)主管部門的質(zhì)質(zhì)監(jiān)費安全監(jiān)督費建設(shè)主管部門的安安監(jiān)費工程保險費2營銷設(shè)施建造費廣告設(shè)