年福建龍巖房地產(chǎn)市場報告

龍巖市房地產(chǎn)市場報告目錄一、宏觀環(huán)境研究1、人口、行政及面積2、居民收入3、經(jīng)濟概況4、城市規(guī)劃5、政策環(huán)境二、龍巖房地產(chǎn)市場研究1、龍巖房地產(chǎn)市場概況1.1、土地供應量分析1.2、龍巖房地產(chǎn)數(shù)據(jù)運行分析1.3、龍巖市2006年銷售及價格走勢分析1.4、龍巖市房地產(chǎn)發(fā)展前景2、龍巖房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2.1、存量房市場表現(xiàn)2.2、各類型物業(yè)售價分析2.3、當?shù)胤康禺a(chǎn)的消費觀念三、龍巖市住宅房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、住宅市場發(fā)展簡析1.1、住宅市場產(chǎn)品特點分析、產(chǎn)品層次及價位特點、產(chǎn)品分布特點、產(chǎn)品類型比例、產(chǎn)品配套特點.1、區(qū)域配套情況.2、車位設置.3、裝修標準.4、物業(yè)管理、產(chǎn)品風格特點、產(chǎn)品營銷特點1.2、住宅市場現(xiàn)狀總結(jié)1.3、住宅市場發(fā)展趨勢2、項目所在區(qū)域板塊市場競爭分析2.1、市場供應體量分析2.2、類型分析2.3、產(chǎn)品特點2.4、戶型面積規(guī)劃設定及配比情況、房型設置、面積設置2.5、價格分析2.6、銷售情況2.7、消費群體分析2.8、營銷手段3、個案分析4、住宅市場總結(jié)4.1、市場競爭態(tài)勢分析4.2、住宅市場的主流產(chǎn)品4.3、住宅市場空缺產(chǎn)品4.4、住宅市場的機會與空間四、龍巖市房地產(chǎn)商業(yè)市場現(xiàn)狀1、宏觀商業(yè)環(huán)境1.1、龍巖市消費品零售總額1.2、城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃2、在經(jīng)營商業(yè)項目調(diào)查2.1、龍巖商圈分布圖2.3、經(jīng)營商業(yè)現(xiàn)狀總結(jié)2.4、商圈發(fā)展趨勢3、龍巖市商業(yè)市場調(diào)查分析3.1龍巖商業(yè)商圈分布分析3.2、龍巖商業(yè)商圈商業(yè)主題五、項目分析1、項目自身情況2、項目周邊交通狀況分析3、項目周邊環(huán)境分析4、項目SWOT分析一、宏觀環(huán)境研究1、人口、行政及面積2005年末全市常住人口為274萬人，中心城市人口達28.5萬人。龍巖市現(xiàn)轄新羅區(qū)、漳平市和長汀、連城、上杭、武平、永定五縣，下設133個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）；市政府設在新羅區(qū)。龍巖東西長約192公里，南北寬約182公里，總面積1.91萬平方公里，占全省土地面積的15.7%。2、居民收入2006年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11718元，比上年增長10.2%；人均消費性支出8826元，增長13.1%。預計全市農(nóng)民人均純收入4493元，比上年增長8.9%，農(nóng)民人均生活消費支出3443元，增長9.1%。3、經(jīng)濟概況龍巖市２００６年經(jīng)濟持續(xù)提升，運行質(zhì)量較高，經(jīng)濟實現(xiàn)了又好又快發(fā)展，人民生活繼續(xù)提高。據(jù)省統(tǒng)計局初步核算，全市完成生產(chǎn)總值448.64億元，比上年增長12.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值87.44億元，增長3.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值212.31億元，增長17.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值148.89億元，增長11.9%。2006年，龍巖市項目帶動戰(zhàn)略成效繼續(xù)顯現(xiàn)，固定資產(chǎn)投資保持了強勁增長勢頭，完成全社會固定資產(chǎn)投資164.85億元，比上年增長38.4%。4、城市規(guī)劃將龍巖作為閩西政治經(jīng)濟文化教育中心，海峽西岸經(jīng)濟區(qū)西南翼經(jīng)濟樞紐，冶金、煙草、機械、能源、建材、環(huán)保、現(xiàn)代制造業(yè)基地，生態(tài)型山水園林城市。到2010年城市人口發(fā)展到40萬人左右。城市主要向南拓展，實行網(wǎng)絡環(huán)狀發(fā)展戰(zhàn)略，使城市實現(xiàn)“眾星拱月、環(huán)藤結(jié)瓜”的網(wǎng)絡環(huán)狀發(fā)展形態(tài)，中心城市總體布局采取“一城二區(qū)六團一衛(wèi)”（“1261”城市總體布局），即一個主城區(qū)（原總規(guī)的核心區(qū)加五組團，將江山鄉(xiāng)并入）、二區(qū)（新羅區(qū)、永定整體撤縣設區(qū)）、六團（高陂、坎市、培豐、撫市、龍?zhí)丁⑦m中）、一衛(wèi)（雁石）。（該方案從當前中心城市用地不足的實際出發(fā)，立足長遠，在更大范圍內(nèi)進行產(chǎn)業(yè)布局，工業(yè)用地比較充足，城市發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿^大，能比較科學合理地促進各組團的生成、配合、流動）。5、政策環(huán)境國務院發(fā)布“國六條”的影響；“套型建筑面積90平方米以下住房要占開發(fā)總面積的70％”；國稅總局2006年7月18日發(fā)布征收個人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅通知；國務院2006年8月31日關于加強土地調(diào)控有關問題的通知；個稅的提升，幾個政策的疊加效應，讓絕大多數(shù)希望投資普通住宅獲利的投資、投機者不會再進行投資，房價的上漲“推力”被卸去了大半；加息：控制信貸；信貸的增長刺激了投資增長，進而推動了商品價格上漲，有利于調(diào)整國民經(jīng)濟增長的速度，也意味著國家對經(jīng)濟宏觀調(diào)控的開始；龍巖市2006年9月4日關于建設局、規(guī)劃局、房管局等進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知。分析：政府出臺宏觀政策的調(diào)控，對龍巖房地產(chǎn)的發(fā)展有著重大的影響，特別是“90/70”新政，對房地產(chǎn)商的影響相當大，特別是龍巖以大戶需求為主的房地產(chǎn)市場，冷淡觀望的氛圍曾一度相當濃厚；通過采取上述措施，龍巖市商品房開盤價和二手房成交價得到健康、持續(xù)、穩(wěn)定的上漲，性價比得到提高。二、龍巖房地產(chǎn)市場研究1、龍巖房地產(chǎn)市場概況1.1、土地供應量分析（部分2006年12月份——2007年4月份）時間宗地位置用地面積(㎡)總建筑面積(㎡))容積率土地用途使用年限2006年12月月中城北二環(huán)路北側(cè)側(cè)56587581.721.34商服設施40年西城登高西路南側(cè)8普通商品住房50年東肖鎮(zhèn)龍騰南路東東側(cè)(福三線北側(cè))65819871.51.5普通商品住房70年2007年龍巖大道東側(cè)24056.455089.1662.29五星級旅游飯店40年龍騰南路西側(cè)(鄰鄰體育公園)19889.259667.63.0商住綜合40年\70年蓮東小區(qū)東山中路路西側(cè)21875830003.79住宅70年分析：2006年全年龍巖市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應286宗，面積103.99公頃，同比增加26.05%，龍巖市土地市場供應充足；地價持續(xù)的走高；且本地開發(fā)商壟斷了土地市場，外來開發(fā)商少；新城區(qū)突顯、老城區(qū)魅力重現(xiàn)。（單位：億元，萬平方米）1.2、龍巖房地產(chǎn)數(shù)據(jù)運行分析（單位：億元，萬平方米）2006年2005年同比完成投資額27.9519.1146.3%施工面積382.6301.6226.85%其中：住宅293.44237.3223.65%竣工面積100.1792.937.79%其中：住宅71.6578.88-8.79%銷售面積112.33142.3-21.6%其中：住宅94.25117-19.44%空置面積19.4529.26-33.53%從數(shù)據(jù)表可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較快增長態(tài)勢。且投資資金來源有所優(yōu)化。新的商品房供應充足，但竣工率偏低；商品需求旺盛，空置面積得到進一步消化。商品房供應充足，商品房住房結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，但商品房需求將會有所趨緩?！?0/70”對龍巖房地產(chǎn)影響較大，住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整的效果也將于2007年下半年初步顯現(xiàn)，屆時90平方米以下的住房將大量供應，也將對房地產(chǎn)市場造成影響。2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持增長，龍巖市所有項目計劃總投資120億左右，至2006年底，累計完成投資62億元，未完成達58億元?？⒐っ娣e只占施工面積18.94%，絕大部分項目正處于在建階段，建安投資將繼續(xù)加大。（單位：元/平方米）1.3、龍巖市2006年銷售及價格走勢分析（單位：元/平方米）從批準預售情況看，90平方米以下的面積占批準住房預售總面積的19.92%，同比提高了10.58個百分點。按套數(shù)比較，90平方米以下的套數(shù)占總套數(shù)的40.52%，同比提高22.62個百分點。從需求看，90平方米以下的需求占15.56%。按套數(shù)比較，90平主米以下的住房需求占總套數(shù)的31.07%。龍巖市商品房銷售價格漲幅較快，根據(jù)市場調(diào)查，06年上半點到今年4月份，房價上漲幅度為500—1000元/㎡。

2006年2005年增長幅度%多層商品住房交易易平均單價2147.172007.586.95高層商品住房交易易平均單價2476.911865.6232.77存量房買賣價格受商品房房價上漲的影響，漲幅較大。中心城市商品住房銷售價格雖然漲幅較快，全年漲幅為17.52%。1.4、龍巖市房地產(chǎn)發(fā)展前景龍巖市房地產(chǎn)行業(yè)正處于興旺的階段；房貸新政策對龍巖市房地產(chǎn)市場的影響甚微，房地產(chǎn)的價格繼續(xù)走高；龍巖市的快速發(fā)展和建設，交通、配套日益齊全，市政綠化大面積增加，城市品位明顯提升，居住環(huán)境大為改善，從而加速了龍巖市的房地產(chǎn)市場需求；“90/70”政策，影響龍巖市住宅市場，大戶型面積受到控制。2、龍巖房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2.1、存量房市場表現(xiàn)——全市存量房交易情況

2006年1-112月份2005年1-112月份增長率%存量房買賣交易面積29.4140.59-27.54金額4.283.8411.46其中住宅面積22.3935.74-37.35金額2.32.5-8分析：存量房成交量下降。全市存量房交易面積29.41萬平方米，同比下降27.54%，存量住宅交易面積22.39萬平方米，同比下降37.35%?！垘r市新羅區(qū)2006年1-12月份存量房交易情況

2006年1~112月2005年1~112月增長率%新建商品房交易面積36.5336.69-0.44住宅面積28.629.87-4.25金額12.4910.1423.18住宅金額6.135.5510.45存量房買賣交易面積20.821.27-2.21住宅面積15.5812.920.78金額3.682.6240.46住宅金額1.771.336.15分析：中心城市存量房交易面積20.8萬平方米，同比下降2.21%。存量住宅交易面積15.58萬平方米，同比增長20.78%。2.2、各類型物業(yè)售價分析別墅售價集中在4500—5000元/平方米，代表項目御佳園、歐洲世家、中發(fā)??榮寓等；小高層、高層售價集中在3800—4500元/平方米，代表項目**麗都、豐華·世紀華城、明珠城市陽光、裕福國際、水韻·華都；多層售價集中在3300—3800元/平方米，代表項目嘉華新園、水韻·華都、美域中央、中發(fā)·榮寓；商鋪售價集中在3—4萬元/平方米，代表項目**麗都、豐華·世紀華城、裕福國際、文苑·名都；車位售價集中在10—15萬元/個。2.3、當?shù)胤康禺a(chǎn)的消費觀念龍巖市所處位置佳，商業(yè)環(huán)境好，個體經(jīng)濟比較發(fā)達，形成了強大的民間消費能力，也造就了當?shù)厝撕妹孀拥男睦?；龍巖人對房地產(chǎn)投資的概念反映較為強烈，對房地產(chǎn)升值的考慮多，多數(shù)為居家自住，少數(shù)人有為子女購房的現(xiàn)象；龍巖人較喜歡購置商鋪作為投資，較少買房投資。三、龍巖市住宅房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、住宅市場發(fā)展簡析——項目分布圖——龍巖市在售項目一覽表項目名稱地理位置基本指標項目規(guī)劃配套戶型配比價格（元/㎡）銷售情況主訴求點**麗都登高西路中段總占地面積104410㎡，總建筑筑面積333310㎡，容積率率為3.2；其中住宅宅建筑面積為為21810㎡獨棟小高層，1——3層為商業(yè)。一一層店鋪，二二、三層商場場。依托周邊配套。一房：32㎡，2256套；二房：60—80㎡，三房：134㎡，112套；預計單價范圍在44000—5000元/㎡，均價在4500元/㎡左右。一一層商鋪價格格約為35000—40000元/㎡。二層以以上商場進行行招商。銷售率：未開盤，預預計將于今年年7月分左右開開盤；客群：登記的客源源住宅是以自自住為主，60%為龍巖本地地人。35%為縣城及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，5%為外地人。龍巖登高西，廈門門禾祥西豐華?世紀華城登高西路南面總占地面積143397.4㎡總建筑面積積37900㎡，其中住宅宅建筑面積225630㎡，容積率2.63兩棟小高層，133層，A棟1—4層為商業(yè)，B棟一層為商商業(yè)。旁規(guī)劃大型公共停停車場。單身公寓：24㎡㎡，18套；一房：60㎡，34套；二房：70—89㎡，42套；三房：115—150㎡，126套；預計均價價范圍在在4500—4600元/㎡，一層商商鋪價格約為為35000—40000元/㎡，內(nèi)街價格格為2萬元/㎡左右，二層以以上商場進行行招商。銷售率：未開盤，預預計將于今年年7月分左右開開盤；客群：登記的客源源住宅是以自自住為主，65%為龍巖本地地人。30%為縣城及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，5%為外地人。龍巖名筑/世襲榮榮耀永佳香樟名都登高西路總占地136733㎡，總建筑455860㎡，其中住宅宅建筑32285㎡。獨棟小高層依托未來規(guī)劃，以以及周邊配套套——預計均價價范圍在在4500—4600元/㎡，一層商商鋪價格約為為35000—40000元/㎡。銷售率：未開盤——水韻華都新羅區(qū)龍騰路總占地面積1733畝，總建筑筑面積約為30萬㎡中庭4棟高層；23棟多多層住宅，沿沿街一層為商商鋪，二層以以上為住宅20000㎡的中中庭水景觀，會會所，幼兒園園及其他社區(qū)區(qū)配套。周邊邊商業(yè)環(huán)境已已逐漸成熟。三房：120—1145㎡左右，三房房及四房：160—180㎡大戶戶型規(guī)劃；主街：70-1660㎡；附街：70-1550㎡；2F寫字樓3500㎡左右（不不銷售）多層價格范圍：22800—3600元/㎡；小高層層價格范圍為為3700—4600元/㎡。樓層差差價為60—100元/㎡。朝向差差價一般在200元/㎡左右。店店面價格主街街：26000元/㎡；附街均價：9800--180000元/㎡銷售率：多層已銷銷售近93%，小高層也也已銷售近65%。朝向差較較為難買。主主街80%附街60%客群：項目以居住住為主；客源源地以龍巖市市及縣、鎮(zhèn)居居民為主；少少數(shù)外地購買買者173畝國際級水水公園高尚社社區(qū)360度萬象城龍騰路與人民路交交匯處總占地面積46007.1㎡，總總建筑面積21502㎡1棟16層，1棟11層，住宅共有1225戶，商業(yè)共共有16間，寫字樓5戶。依托周邊成熟的商商圈一房：40—466㎡，45戶；三房：113—117—125㎡，80戶；樓中樓樓：200㎡，10戶；店面：40—200㎡住宅單價范圍：22190—2900元/㎡；樓層差差價：30—60—100元/㎡。06年4月均價為2400元/㎡；商業(yè)價格：158800—19500元/㎡；寫字樓樓價格：2800—2900元/㎡。銷售率：已基本售售磬客群：項目以居住住為主；客源源地以龍巖市市及縣、鎮(zhèn)居居民為主；少少數(shù)外地購買買者中發(fā)?榮寓龍騰路與華蓮路交交匯處總占地面積33畝畝；總建筑面積：555027.55㎡單棟別墅1套，雙雙拼別墅4套，4棟4層，4棟14層小型游泳池等，最最主要是依托托周邊成熟配配套單身公寓：20——48㎡，107套；一房：50—90㎡，57套；三房：108—160㎡，238套；四房：210—263㎡，24套住宅單價為33000—4200元/㎡，樓層差差價60—80—100元/㎡；店面規(guī)規(guī)劃路邊上價價格為10000—11000元/㎡銷售率：已基本銷銷售完，少數(shù)數(shù)幾套朝向較較差為出售?？腿海罕镜厝藶橹髦?，有少數(shù)來來自周邊的縣區(qū)，少量量投資客美域中央龍巖龍騰路占地6萬㎡，總建筑面積積為13.8萬㎡23棟多層與小高層，共共有1020多戶，車位447個游泳池、社區(qū)會所所一房：60㎡左右右；三房：128—1147㎡多層住宅均價33300元/m2，高層4280元/㎡。店面20000—30000元/㎡之間銷售率：已銷售完完客群：本市區(qū)地人人群為主，少量投投資人群晟龍豪庭龍巖曹溪路總占地面積137701㎡，總總建筑面積30860㎡5棟多層，車庫1550個，住宅220戶，商業(yè)71間依托周邊成熟的商商圈————銷售率：9月底現(xiàn)現(xiàn)房全部交付付使用客群：本地人為主主，有少數(shù)來來自周邊的縣區(qū)，少量量投資客成熟的建材商圈裕福國際人民路南側(cè)總占地面積105443㎡，總建建筑面積為550600㎡㎡3棟23-25層的高高層，每棟兩部電梯，名名流會所，皇皇家物管；依依托周邊配套套132-146㎡㎡的三房單價范圍在40000—5000元/㎡，均價在4500元/㎡左右銷售率：未開盤，預預計將于今年年7月分左右開開盤；客群：登記的客源源住宅是以自自住為主，70%為龍巖本地地人。25%為縣城及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，5%為外地人。突破龍巖高度明珠城市廣場位于龍巖大道與人人民路交匯處處總用地面積67997.81㎡㎡，總建筑面面積412661.5㎡，住宅建筑面面積260775.56㎡㎡1棟30層高層，1層為店店面，2-4層商場，5層以上為住住宅，地上30層、地下2層二梯三戶，共6部部電梯，其中中3部為弧形觀觀景電梯，電梯背景音音樂，依托周邊配配套樓中樓5套，面面積約211..37-230.999㎡；三房144套，面積約136..20-157.337㎡；二房26套，面積約89.331㎡；一房51套，面積約55.005-59.822㎡；主力戶型型為136..20-157.337㎡三房未定！但預計均價價也將會在44000元/㎡以上銷售率：未開盤，預預計將于今年年10月份開盤；；客群：項目以居住住為主；客源源地以龍巖市市及縣、鎮(zhèn)居居民為主；少少數(shù)外地購買買者位置掌舵財富/高高層提煉生活活；龍巖名流流社會無上至至尊領地。陽光翠庭龍巖鳳凰路總建筑面積360000㎡一層為沿街商鋪，二二層以上為住住宅。共六棟多層住宅統(tǒng)一物業(yè)管理，依依托周邊配套套單身公寓：62㎡㎡三房：143㎡最低價格為33000元/㎡，最高價價格為3700元/㎡，樓層差差價為50-80元/㎡銷售率：已基本售售完，只剩少少數(shù)幾套。公公攤率為15%?？腿海喉椖看蠖家砸宰宰樽。?；客源地以龍龍巖本地人為為主，占75%左右，其他鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、縣。城市生活中央圈御佳園新羅區(qū)龍門鎮(zhèn)閩西西名勝龍門塔塔旁總占地面積2688畝，總建筑筑面積18㎡10棟townhousse，沿街為商商鋪，12棟多層商品品房住宅；別別墅群（獨棟棟及連排）網(wǎng)球場、會所、游游泳池、半山山籃球場、運運動館、高爾爾夫果嶺、雙雙語幼兒園、便便利超市、咖咖啡館一房：43㎡，三房：115㎡，別墅：210-3350㎡商品房：最低價格格3228元/㎡，均價為3500元/㎡，最高價價為3800元/㎡；別墅：：連排小面積積70-95萬元/套，獨棟每每套達200萬元。銷售率：商品房銷銷售緊俏，已已售近80%，townhhouse已售磬，別別墅體量較大大，約售近40%?？腿海荷唐贩考把匮亟謙ownhhouse主要是龍巖巖本地的投資資客及鄉(xiāng)鎮(zhèn)前前來經(jīng)商的客客戶；別墅都都以在龍巖經(jīng)經(jīng)商個體及礦礦場上的礦主主。268畝絕版生活活區(qū)；龍巖最最健全社區(qū)安安防系統(tǒng)，小小區(qū)道路紅外外線實時監(jiān)控控捍衛(wèi)尊貴私私家天地文苑名都位于九一北路一棟小高層一二三層為商場；；住宅188套；店面25間。依托周邊配套一房30-45㎡，445戶；二房60-83㎡，52戶；三房120-1150㎡，91戶；店面：42㎡－－150㎡起價3998元/㎡，最最高價5040元/㎡；均價：4300元/㎡層差60元/㎡；朝向差100元/㎡一層主街4.5萬萬元/㎡；附街均價：2.4萬元/㎡；平均單單價：3萬－4萬銷售率：已售磬。客群：龍巖本地人人，縣城及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)；外來投投資客占有一一定量。柏京城項目位于解放北路路總建筑面積322443.9平方米十六幢多層組成；；地上車位為212個，地下51個。配套齊全,智能化化系統(tǒng)單身公寓27-335㎡40戶；一房45㎡30戶；二房57-70多㎡50套；三房90-1227㎡400套，店面：400-200㎡住宅起價19000元/㎡；最高價3200元/㎡；均價2600元/㎡；層差10－50元/㎡，店面均價8000元/㎡－9000元/㎡銷售率：商品房已已銷售95%剩三房5%；店面已銷售70%%客群：項目大都以以自住為住；；客源地以龍龍巖本地人為為主，占75%左右，其他鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、縣。城市桂冠新羅區(qū)雙泉路788號總占地面積42229㎡；總建筑面面積398886.5㎡18棟9層組成依托周邊配套三房二廳120－－140㎡；380套；樓中樓180－300㎡30套；店面：30－100㎡起價：3400元元/㎡；最高價4500元/㎡；均價3800元/㎡樓層差80元/㎡；店面：均價15000元/㎡，單價13000－17000元/㎡銷售率：住宅955%，店面：30%客群：項目大都以以自住為??；；客源地以龍龍巖本地人為為主，占75%左右，其他鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、縣。1.1、住宅市場產(chǎn)品特點分析、產(chǎn)品層次及價位特點龍巖市目前樓盤以中等價位為主，均價集中在3800-4200元/平方米，主力總價集中在40—60萬/套,龍巖市受90/70政策的影響較重，多數(shù)樓盤的兩房必須得捆買單身公寓（25—40㎡），總價相對較高。據(jù)市場調(diào)查了解，龍巖目前在售樓盤，小高層五層以上、多層在買賣房屋時需捆買車庫一個，車庫總價在10—13萬之間；多層住宅均價集中在3300—3800元/平方米，小高層、高層住宅均價集中在3800-4500元/㎡，別墅售價集中在4500-5000元/㎡；2006年至今，多數(shù)樓盤價格上漲速度較快，一般上漲幅度為500-1000元/平方米。、產(chǎn)品分布特點龍巖市目前的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在四個區(qū)域，分別為分別為龍巖市中城區(qū)域，西城區(qū)域，曹溪區(qū)域，閩西交易城片區(qū)中城區(qū)域樓盤主要以“小戶型+商場裙樓”的開發(fā)模式為主，代表項目如文苑名都（已售完）等；西城區(qū)域為龍巖市新的行政中心所在地，整體規(guī)劃起點較高，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)以中高端產(chǎn)品為主，代表項目如水韻?華都、中發(fā)?榮寓等；曹溪區(qū)域是龍巖市城市擴展的重要區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)相對較晚，代表項目如晟龍豪庭、廈鑫瑞錦等；閩西交易城片區(qū)主要是發(fā)展龍巖的物流基地，以商業(yè)項目為主，住宅項目為輔，代表項目如閩西交易城、御佳園等。、產(chǎn)品類型比例龍巖市目前以多層、小高層為主流產(chǎn)品；別墅項目較少，高層項目呈增長趨勢；龍巖市待推項目高層、小高層產(chǎn)品將占到較大比例，多集中于重要馬路兩側(cè)（登高西路，人民路）。、產(chǎn)品配套特點.1、區(qū)域配套情況位于龍巖老城區(qū)附近的樓盤都具有較完善的配套設施，尤其是商業(yè)配套更加完善，如文苑名都、嘉華新園等項目；而位于西城區(qū)域的樓盤，如水韻華都、美域中央、中發(fā)榮寓等項目，由于所處位置為龍巖市新的行政中心區(qū)，市政規(guī)劃起點較高，區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展迅猛，為龍巖市的行政中心區(qū)及中央居住區(qū)，政府組織投入一系列的配套設施，包括修建道路、設立中學、修建廣場等，該區(qū)域市政配套將更加完善；而位于城市邊緣區(qū)域的樓盤，如東城區(qū)域和曹溪板塊，由于距市中心較遠，市政配套相對缺乏，還需一定時間的發(fā)展，才能彌補這一不足；完善的生活配套是是提供便捷生生活的基礎，這這對生活節(jié)奏奏日益加快的的現(xiàn)代人具有有十分重要的的意義，同時時也有利于提提升項目的居居住品質(zhì)與檔檔次。隨著政政府對登高西西路進行商業(yè)業(yè)一條街規(guī)劃劃，該地段樓樓盤將會發(fā)生生質(zhì)的飛躍。.2、車位設置隨著龍巖經(jīng)濟的快快速發(fā)展，擁擁有小轎車的的家庭比例較較高，公共交交通相對滯后后，對私家車車的需求也較較大。未來購購房客戶中，擁擁有私家車的的家庭會越來來越多，停車車問題也會越越來越突出，中中高檔住宅車車位配置比例例有進一步提提高的趨勢。.3、裝修標準在高層市場中，樓體體外立面裝修修選材絕大多多數(shù)都采用高高級涂料，而而多層樓體外外立面裝修選選材也在改變變，由原使用用瓷磚貼墻，改改為使用涂料料少數(shù)樓盤外外立面還使用用瓷磚。多層住宅均為毛坯坯房，衛(wèi)生間間做簡單裝修修。.4、物業(yè)管理本次調(diào)研的各項目目在通訊系統(tǒng)統(tǒng)、供電系統(tǒng)統(tǒng)等方面并無無較大差異，基基本都能達到到暖氣、天然然氣雙氣入戶戶，電話、有有線電視、寬寬帶三線入戶戶，一戶一表表等較為普遍遍采用的方式式，較高檔的的社區(qū)，都有有完備的智能能化系統(tǒng)和安安保系統(tǒng)，如如可視對講系系統(tǒng)、周界防防范監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)等。目前龍巖客戶對物物業(yè)管理公司司的認知有所所提高，對物物業(yè)管理比較較重視程度，卻卻較關注物業(yè)業(yè)管理費用的的高低，他們對物業(yè)業(yè)管理費用可可承受的價格格在每月1元/平方米以下下，但根據(jù)市市場調(diào)查，龍龍巖在售項目目的物業(yè)管理理費為：多層層0.4—0.5元/平方米，小小高層、高層層0.8—1元/平方米。龍巖物業(yè)管理水平平一般，但部分分檔次較高的的小區(qū)，一般般都擁有完善善的智能化安安保系統(tǒng)，物物業(yè)管理水平平較高。、產(chǎn)品風格特點多數(shù)項目建筑風格格雷同；大多數(shù)樓盤園林設設計缺乏主題題元素，高檔檔樓盤的園林林設計氣派；；園林設計較注重傳傳統(tǒng)風水觀念念。、產(chǎn)品營銷特點路牌圍墻廣告等戶戶外媒體、報報紙廣告、公公交車車體廣廣告均為主要要的宣傳媒介介；由于龍巖特定的區(qū)區(qū)域，廣大消消費者比較熱熱衷于活動的的促銷等，開開盤活動、時時間節(jié)點活動動的策劃，都都是廣大各顯顯身手促進銷銷售的重頭戲戲。一般都聘請專業(yè)代代理公司進行策劃銷售，具有有專業(yè)水準較較高；也有開開發(fā)商自行銷售，但在客戶服務上，整體無法法作到具有一一定的專業(yè)的代理機構(gòu)的服務意識、服務態(tài)度和專業(yè)水準，現(xiàn)場的把控控度不夠。1.2、住宅市場場現(xiàn)狀總結(jié)目前龍巖市住宅市市場正處在快速的的發(fā)展階段，并并呈現(xiàn)出以下下特點：1）三房成樓市熱點，住宅投資成成為房地產(chǎn)開開發(fā)的主流2004年至今，龍龍巖住宅市場場出現(xiàn)的都是是以三房為主主，“水韻華都”、“美域中央”、“恒興·綠景”、“陽光翠庭”等相繼推出出市場，這是迎合龍巖巖購買者的需需求。2）項目同質(zhì)化嚴重重，產(chǎn)品缺乏乏差異性由于龍巖市老城區(qū)區(qū)舊城改造項項目居多，且且項目占地相相對小等特點點，各樓盤的的綜合素質(zhì)相相對于西城片片區(qū)較差。根據(jù)市市場了解，龍龍巖市各樓盤盤多集中于重重要交通干道道兩側(cè)，小高高層、高層產(chǎn)產(chǎn)品大量入市市，但產(chǎn)品的的差異性不強強，社區(qū)缺乏乏主題及景觀觀賣點，建筑筑外觀相近、戶戶型面積大小小相近，未能能因地制宜的的塑造項目賣賣點，樓盤建建設缺乏前瞻瞻意識。3）起步較晚，發(fā)展快快與沿海地區(qū)和大城城市相比，我我市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)起步較晚，但但發(fā)展很快，尤尤其是近幾年年的快速發(fā)展展，已經(jīng)使房房地產(chǎn)業(yè)成為為我市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的重要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。4）商品房供應增加，可可供房源增多多龍巖中心城市竣工工商品房屋面面積年均增速速33.7%，建成了一一批商品住房房，如：銀河河花園、銀河河大廈、裕錦錦園、裕家園園，蓮東經(jīng)濟濟適用房一期期等。還有一一批陸續(xù)竣工工如：蓮東經(jīng)經(jīng)濟適用房二二期、水韻華華都、美域中中央（城市中中心花園）、恒恒興綠景、恒恒億豪園、豐豐源新洲城、匯匯盛花園、柏柏京城、閩西西飼料交易城城、龍騰星城城、國葳購物物廣場等。還還有一批環(huán)境境優(yōu)雅、設計計時尚、美觀觀、實用的商商品房如：碧碧水莊園、歐歐洲世家、**麗都、豐豐華·世紀華城等正正在開發(fā)建設設中，商品房房供應量逐年年增加，可供供房源增多，可可基本滿足不不同層次消費費群體的需要要。1.3、住宅市場場發(fā)展趨勢受住房結(jié)構(gòu)調(diào)整政政策的影響，90平方米以下中中小戶型住房房將陸續(xù)上市市。目前，多數(shù)龍巖家家庭的住房戶戶型設計不是是很合理，缺缺乏足夠的空空間，很多人人希望改變住住房條件，因因此本地人自自身的居住需需求較大；龍巖市外來人口數(shù)數(shù)量不多，購購買房產(chǎn)的數(shù)數(shù)量有限；準購房者購房觀望望的氛圍逐漸漸濃厚，主要要原因受房價價上漲的影響響，考慮承受受能力問題，而“怕漲”搶購的心態(tài)逐步得到緩解。投機炒房的現(xiàn)象逐逐步得到遏制制，主要是投投機的空間受受房價上漲壓壓縮，并預期期上漲空間不不大，再加上上稅收調(diào)控政政策調(diào)整，很很多投機者會會退出炒房的的行列。2、項目所在區(qū)域板塊塊市場競爭分分析2.1、市場供應應體量分析根據(jù)龍巖市“南拓拓、西進、北北擴”的城市發(fā)展展思路，所以主要確確定龍巖市西西城片區(qū)及登登高西路的項項目為本案未未來競爭項目目。項目名稱總占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）住宅存量（㎡）后續(xù)開發(fā)（㎡）建筑形態(tài)**麗都104103331021810——小高層豐華·世紀華城14397.43790025630——小高層永佳香樟名都136734586032285——小高層明珠城市廣場6797.8141261.526075.566——高層裕福國際1054350600約32000——高層水韻·華都115391約為30約49000——多層、小高層合計171212.221458331.5160725——分析：從周邊競爭爭個案來看，多多數(shù)規(guī)模的總總建筑面積都都在5萬平方米以下下，住宅存量量大，且有可可能是同一時時間放量，市市場需求壓力力大。2.2、類型分析析別墅或類別墅產(chǎn)品品的競爭都較較弱；區(qū)域內(nèi)（西城片區(qū)區(qū)）的競爭主主要是高層與與小高層產(chǎn)品品間的競爭；；與區(qū)域外（中城片片區(qū)、曹溪板板塊、東城片片區(qū)等）的競競爭主要是多多層與小高層層產(chǎn)品間的競競爭。2.3、產(chǎn)品特點點項目名稱總占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）建筑形態(tài)產(chǎn)品特點**麗都1041033310小高層戶型品種齊全，且且品質(zhì)高，打打造像廈門禾禾祥西概念豐華·世紀華城14397.437900小高層項目良好的品質(zhì)和和規(guī)劃，領御御登高國際級級生活永佳香樟名都1367345860小高層——明珠城市廣場6797.8141261.5高層龍巖第一高樓，品品質(zhì)高，附有有觀景電梯裕福國際1054350600高層突破龍巖高度，大大宅，高品質(zhì)質(zhì)生活水韻·華都115391約為30多層、小高層社區(qū)規(guī)模大、品質(zhì)質(zhì)高、配套完完善合計171212.221458331.55分析：突破傳統(tǒng)多多層建筑，建建造高品質(zhì)樓樓房。2.4、戶型面積積規(guī)劃設定及及配比情況、房型設置待推戶型以三房為為主，其次為為二房。項目名稱單身公寓一房（戶）二房（戶）三房（戶）四房（戶）復式（戶）別墅（戶）合計（戶）**麗都——25648112——————416豐華·世紀華城183442126——————230永佳香樟名都————————————————明珠城市廣場——5126144——5——226裕福國際——50——258——————308、面積設置項目名稱單身公寓一房（㎡）二房（㎡）三房（㎡）復式（㎡）別墅（㎡）**麗都32——60-80134————豐華·世紀華城2570-89——115-150————永佳香樟名都30－50——80128-139————明珠城市廣場——55-5989136-157211-230——裕福國際——45——116-150————水韻·華都——————120-145160-180——分析：居家自住三三房為主，且且三房存在兩兩個主要的面面積區(qū)間，普普通三房面積積在100-1330平方米，大三三房面積在130-1550平方米。2.5、價格分析析項目名稱最高價（元/㎡）最低價（元/㎡）均價（元/㎡）主力單價（元/㎡㎡）主力總價（元/㎡㎡）樓層差價（元/㎡㎡）**麗都5000以上43004500480040-60萬50-100豐華·世紀華城5000以上4100左右4500450045-55萬60-100永佳香樟名都5000以上4100左右4500450055-65萬50-100明珠城市廣場5000左右3900左右4600430050-60萬50-100裕福國際5000左右4000左右4500450050-65萬50-100中心城市，單價范圍在3600-5000元/㎡，均價為4000-4300元/㎡中心城市，單價范圍在3600-5000元/㎡，均價為4000-4300元/㎡龍騰路、龍巖大道單價范圍在3300-4200元/㎡，均價為3600-3800元/㎡登高西路、人民路單價范圍在4000-5000元/㎡，均價為4300-4500元/㎡龍騰路、龍巖大道單價范圍在3300-4200元/㎡，均價為3600-3800元/㎡登高西路、人民路單價范圍在4000-5000元/㎡，均價為4300-4500元/㎡2.6、銷售情況況項目名稱銷售情況**麗都未開盤，預計將在在2007年7月開盤（商商業(yè)及住宅）豐華·世紀華城未開盤，預計將在在2007年7月開盤（商商業(yè)及住宅）永佳香樟名都未開盤，預計在22007年年底開盤盤，但可能會會根據(jù)樓盤進進度，提前開開盤明珠城市廣場未開盤，預計將在在2007年10月份左右開開始銷售裕福國際未開盤，預計將于于2007年7月份左右開開盤水韻·華都多層已銷售近933%，小高層層也已銷售近近65%。朝向向差較為難買買。商業(yè)：主主街80%附街60%2.7、消費群體體分析龍巖市主要是向西西、向南發(fā)展展的格局，西西城區(qū)域已成成為龍巖市新新的行政中心心區(qū)，聚集了了大量的行政政事業(yè)單位，政政府要求在主主要交通干道道兩側(cè)發(fā)展高高層、小高層層項目，所以以龍巖市的高高檔樓盤主要要也是集中在在這一區(qū)域，因此該區(qū)域域的房價也迅迅速的提升。目目前該區(qū)域的的房價水平高高，客戶群主主要是龍巖本本地人（公務務員、公司高高級管理人員員、私營企業(yè)業(yè)主、個體工工商戶、礦洞洞老板）；縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民（如：：永定、連城城旅游業(yè)的發(fā)發(fā)展等）；少數(shù)的外地地購買者（廈廈門、三明、漳漳州等地）；；主要為30-50歲的中年的的成功人士，這這部份人群較注重重生活質(zhì)量，好好面子，注重重身份、地位位，購買目的的主要也是提提高居住質(zhì)量量，改善居住住環(huán)境，投資資客戶僅占較較少部分。2.8、營銷手段段路牌圍墻廣告等戶戶外媒體、報報紙廣告、公公交車車體廣廣告均為主要要的宣傳媒介介；大部分項目還是主主要把售樓現(xiàn)現(xiàn)場作為營銷銷的據(jù)點，主主要還是通過過售樓人員的的銷售能力完完成營銷的過過程。3、個案分析（附表表）4、住宅市場總結(jié)4.1、市場競爭爭態(tài)勢分析從目前的龍巖市整整個房地產(chǎn)市市場的住宅供供應量來看，總總體數(shù)量較高高，但缺乏幾幾十萬平方米米大盤項目，多多數(shù)項目體量量較小，通常常是分期開發(fā)發(fā)，每一周期期的推出體量量較小，銷售售壓力相應也也較小，但登登高西路等幾幾個項目，都都屬是一次性性開發(fā)及銷售售，雖未開盤盤，但從客戶戶登記來看，明明顯的無銷售售壓力；客戶群主要是龍巖巖本地人（公公務員、公司司高級管理人人員、私營企企業(yè)主、個體體工商戶、礦礦洞老板）；；縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民（如：：永定、連城城旅游業(yè)的發(fā)發(fā)展等）；少少數(shù)的外地購購買者（廈門門、三明、漳漳州等地）；；購買目的主主要也是提高高居住質(zhì)量，改改善居住環(huán)境境，投資客戶戶僅占較少部部分。以后的的房地產(chǎn)市場場當中，不會會出現(xiàn)較大的的波動，市場場的需求量、住住宅價格也會會是一種比較較均勻的增長長，住宅市場場的發(fā)展也會會與整個城市市經(jīng)濟的發(fā)展展、城市格局局的演變；隨著龍巖市“南拓拓、西進、北北擴”的城市發(fā)展展思路的推進，新城區(qū)的建設，住宅市場將面面臨著巨大的的挑戰(zhàn)。4.2、住宅市場場的主流產(chǎn)品品目前市場產(chǎn)品以多多層、小高層層為主，多層層樓盤售價主主要集中在3300—3800元/㎡，小高層層樓盤售價集集中在3800—4500元/㎡；老城區(qū)普通住宅項項目的主流產(chǎn)產(chǎn)品為多層住住宅、面積為為三房的居家家住宅；西城區(qū)域為新的行行政中心區(qū)，主主流產(chǎn)品為多多層、小高層層，主力戶型型面積較大，并并且有一定量量的大面積復復式戶型，小小戶型產(chǎn)品較較少，樓盤售售價集中在33300-44200元/平方米，屬屬于龍巖市單價總總價都較高的的區(qū)域；4.3、住宅市場場空缺產(chǎn)品從龍巖市整個城市布布局特點來看看，特定某個個區(qū)域某種類類型產(chǎn)品存在在空缺或是供供應量不足，以以及存在特定定產(chǎn)品形式的的需求，如：：酒店式公寓寓、SOHO、獨棟小戶戶型產(chǎn)品等。4.4、住宅市場場的機會與空空間龍巖市房地產(chǎn)市場場有自身的特特點，首先城城市發(fā)展?jié)摿α^大，新區(qū)區(qū)的建設極大大促進區(qū)域住住宅市場的大大發(fā)展，住房房需求處于穩(wěn)穩(wěn)步上升的勢勢頭，房價處處于一個比較較理性的區(qū)間間，顯示了本本地住宅市場場巨大的發(fā)展展?jié)摿?；目前龍巖市的房地地產(chǎn)業(yè)正處于于興旺的階段段，房貸新政政策對龍巖市市房地產(chǎn)市場場的影響甚微微，房地產(chǎn)的的價格將會繼續(xù)走高高；創(chuàng)造差異，提供有有特色、符合合市場需求的的產(chǎn)品，提高高產(chǎn)品品質(zhì)、整整體素質(zhì)是最最根本的、最最重要的途徑徑，自然能有有更多的發(fā)展展機會和市場場空間；龍巖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的的啟動，農(nóng)村村人口城市化化進程不斷加加快，外來人人口不斷增加加，導致住宅宅市場買賣活活躍。四、龍巖市房地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)市場現(xiàn)現(xiàn)狀1、宏觀商業(yè)環(huán)境1.1、龍巖市消消費品零售總總額2007年3月份份社會消費品品零售總額1269223萬元，同同比增長111.7%。2006年龍巖市市社會消費品品零售總額145.990億元，比上上年增長13.4%。居民消費價格指數(shù)數(shù)上漲0.9%，穩(wěn)定在較較低水平；社社會保障工作作繼續(xù)得到加加強。出臺新新一輪就業(yè)再再就業(yè)扶持政政策，全市城城鎮(zhèn)登記失業(yè)業(yè)率為4.77%，比上年的4.95%低0.25個百分點。1.2、城市商業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)劃以龍巖大道為南北北向主軸，以以登高東路及及登高西路為為東西向主軸軸，大體上把把龍巖中心城城市分成四塊塊，東北塊為為現(xiàn)有政治文文化中心和中中心商業(yè)區(qū)；；西北塊為批批發(fā)市場區(qū)和和鐵路客運、長長途汽車站等等物流中心；；西南塊為未未來行政中心心和市經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)；東南南塊為體育中中心和兩所大大學園區(qū)，以以此為基礎，形形成與之相配配套、相適應應的“功能明確、分分工合理”的商業(yè)網(wǎng)點點布局。2、在經(jīng)營商業(yè)項目調(diào)調(diào)查中山路商圈、商業(yè)中心2.1、龍巖商圈圈分布圖中山路商圈、商業(yè)中心羅龍路、閩西交易城商圈羅龍路、閩西交易城商圈登高西路新規(guī)劃的未來商圈登高西路新規(guī)劃的未來商圈龍騰路商業(yè)龍騰路商業(yè)2.2、龍巖商業(yè)業(yè)環(huán)境描述、租租金情況2.2.1中山路路商圈中山路的主街店面面的租金水平平在160—200元/平方米之間間，次街的租租金也要120元/平方米；2.2.2閩西交交易城交易城建筑為三層層商業(yè)TOWNHHOUSE形式，底層層經(jīng)營二三層層住家，平均均租金水平約約80～120元/平方米，靠靠中心廣場位位置、主街的的店面租金水水平較高，平平均每月3500－5000元/套，這個位位置主要以經(jīng)經(jīng)營服裝為主主。沿東西兩兩個方向，隨隨著遠離中心心廣場，其租租金水平整體體呈現(xiàn)下降趨趨勢，最低的的為建材區(qū)，每每月1200元/套。三層建建材店，面積積偏小，面積積為30—40㎡，租金為30—35元/㎡；2.2.3羅龍路路沿側(cè)建材、工工業(yè)產(chǎn)品市場場群羅龍路沿街商鋪租租金根據(jù)位置置從70～100元/月高低不等等；2.2.4大洋五五金交易區(qū)租金為40～600元/平方米；2.2.5龍騰路路沿街商鋪面積都在在50—70㎡左右，租租金為30—40元/㎡，但該區(qū)區(qū)域商業(yè)氛圍圍淡，還需進進一步的挖掘掘。2.3、經(jīng)營商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀總結(jié)龍巖作為地級中心心城市，隨著著其基礎設施施建設的日益益完善，其對對周邊縣市和和邊界區(qū)域如如廣東梅縣、江江西等區(qū)域的的輻射力在不不斷增強，這這也促使龍巖巖市的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)范圍和需需求體量在大大幅度增加。龍龍巖市有著濃濃厚的商業(yè)氛氛圍，受廈門門房地產(chǎn)發(fā)展展的影響，當當?shù)厝讼矚g購購買商鋪作為為自身投資的的一種方式，“一鋪養(yǎng)三代”在當?shù)赜兄^為深厚的的基礎，因此此，隨著龍巖巖近年來房地地產(chǎn)投資量及及在建工程量量的不斷增加加，龍巖商鋪鋪的供給和需需求表現(xiàn)旺盛盛。中山路—一作為龍龍巖市最繁華華的商業(yè)中心心，由于其地地段繁華，交交通便利及歷歷史悠久，因因此，中山路路也是目前龍龍巖商鋪售價價最貴、租金金水平最高的的區(qū)域。但根根據(jù)市場調(diào)查查，中山路區(qū)區(qū)塊目前一層層商鋪商家進進駐多，空置置率低；但二二層空置量較較大，出現(xiàn)租租售困難。2001年“閩西交易城”開始發(fā)售，總總商鋪數(shù)量超超過2500間，但整個個交易城目前前的經(jīng)營狀況況卻并不理想想。目前龍巖巖新增商業(yè)面面積主要為建建筑底層沿街街商鋪和部分分項目二層、三三層商場（如如龍御天下、匯匯景天下、新新洲城等均有有二層甚至三三層商場），純純商業(yè)項目較較少，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商業(yè)盈盈利模式依舊舊。目前，龍巖市政府府在新一輪的的城區(qū)規(guī)劃中中實行：市中中心南移，并并同時向東和和向西拓展，這這將為龍巖市市場提供更為為廣闊的發(fā)展展前景和發(fā)展展空間。同時時，龍巖市政政府的南遷，也也為南區(qū)的市市場經(jīng)濟帶來來新的商機和和活力，相信信未來龍巖市市的房地產(chǎn)市市場將進入一一個新的發(fā)展展階段。2.4、商圈發(fā)展展趨勢從目前龍巖市場上上看，現(xiàn)有商商業(yè)體量已達達到一定高度度，新出現(xiàn)的的商業(yè)房產(chǎn)項項目只有通過過新的業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃和建設更更高層次產(chǎn)品品以爭取市場場空間，總體體上看，未來來房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)供給量將出出現(xiàn)下降趨勢勢。根據(jù)龍巖中心城市市“一核兩副衛(wèi)衛(wèi)星鎮(zhèn)”的空間布局局，從滿足市市民基本生活活和便民利民民的功能出發(fā)發(fā)，推動東肖肖、紅坊、紅紅炭山、龍門門、鐵山五個個組團及高坎坎撫和古田兩兩個副中心，雁雁石和適中兩兩個衛(wèi)星鎮(zhèn)的的商業(yè)網(wǎng)點建建設，形成各各自區(qū)域商業(yè)業(yè)中心并與中中心城市商業(yè)相配配套，這也將將是龍巖商圈圈發(fā)展的趨勢勢。3、龍巖市商業(yè)市場調(diào)調(diào)查分析3.1龍巖商業(yè)商商圈分布分析析核心商圈：中山路路商圈專業(yè)市場群：閩西西交易城、羅羅龍路沿街建建材專業(yè)市場場沿街商業(yè)帶：龍川川東西路、登登高東西路、九九一南路、溪溪南路、西安安南北路3.2、龍巖商業(yè)業(yè)商圈商業(yè)主主題、中山路商圈經(jīng)營內(nèi)容包括服裝裝、鞋帽、電電子通訊、電電器、休閑娛娛樂、餐飲等等等。、閩西交易城現(xiàn)經(jīng)營類別包括服服裝針織品、鞋鞋帽箱包、食食品食雜、五五金機電、裝裝飾建材、日日用百貨、電電子電器、干干貨等并各自自形成專業(yè)分分區(qū)。、羅龍路沿側(cè)建材、工工業(yè)產(chǎn)品市場場群沿路形成若干小型型專業(yè)市場，尤尤其是大洋附附近建材專業(yè)業(yè)市場等生意意較為紅火。、嘉華電腦城嘉華電腦城一樓主主要分成三個個區(qū)經(jīng)營的商商品分別為電電器家電類，廚廚衛(wèi)用具，手手機等通訊產(chǎn)產(chǎn)品，二樓與與三樓主要是是電腦的組裝裝業(yè)務，并出出售打印耗材材，電腦桌，常常用軟件與硬硬件。、佳寶商場佳寶一樓主要經(jīng)營營的是個性化化的女裝，檔檔次較低，色色彩艷麗，頗頗受年輕女性性的喜歡。二二樓為輝業(yè)超超市，三樓為為品牌電腦經(jīng)經(jīng)營區(qū)，并出出售相關軟硬件的配套。、龍熏商業(yè)城龍熏商業(yè)城為服裝裝，鞋帽，小小商品批發(fā)市市場。一樓除除了有一個區(qū)區(qū)域經(jīng)營鞋類類外，一至三三樓主要經(jīng)營營服裝。、大洋五金交易區(qū)此處多為臨時搭建建的一層店面面，主要為五五金批發(fā)，其其中有少量的的廚衛(wèi)商店及及建材商店。另另外此板塊在在有較大型的的燈飾行，家家居商場。個案附表1、**麗都項目名稱**麗都項目地址登高西路中段開發(fā)企業(yè)龍巖市**房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司代理商廈門城市年輪基本指標總占地面積104410㎡，總總建筑面積333310㎡㎡，容積率為為3.2；其中中住宅建筑面面積為218810㎡項目規(guī)劃獨棟小高層，1——3層為商業(yè)。一一層店鋪，二二、三層商場場。住宅價格預計單價范圍在44000—5000元/㎡，均價在在4500元/㎡左右。戶型配比一房：32㎡，2256套；二二房：60—80㎡，三房房：134㎡，112套；商鋪價格一層商鋪價格約為為35000—400000元/㎡。二層以以上商場進行行招商。面積配比一層商鋪為30--110銷售率未開盤，預計將于于今年7月分左右開開盤；客群分析登記的客源住宅是是以自住為主主，60%為龍巖巖本地人。335%為縣城城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民民，5%為外地人人。項目分析項目處于新老城區(qū)區(qū)過渡帶，未未來升值潛力力大；臨近市市中心，周邊邊商業(yè)配套較較完善；項目目規(guī)劃有單身身公寓，且１１梯１６戶，若若做酒店式公公寓，將影響響整個小區(qū)的的生活品質(zhì)。2、豐華?世紀華城城項目名稱**世紀華城項目地址登高西路南面開發(fā)企業(yè)龍巖**房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司代理商廈門宏隆升基本指標總占地面積143397.4㎡總建筑面面積379000㎡，其中中住宅建筑面面積256330㎡，容積積率2.633項目規(guī)劃兩棟小高層，133層，A棟1—4層為商業(yè)，BB棟一層為商商業(yè)。住宅價格預計均價價范圍在在4500—4600元/㎡戶型配比單身公寓：24㎡㎡，18套；一房房：60㎡，34套；二房房：70—89㎡，42套；三房房：115—150㎡，126套；商鋪價格一層商鋪價格約為為35000—400000元/㎡，內(nèi)街價價格為2萬元/㎡左右，二二層以上商場場進行招商。面積配比60-120㎡㎡銷售率未開盤，預計將于于今年7月分左右開開盤客群分析登記的客源住宅是是以自住為主主，65%為龍巖巖本地人。330%為縣城城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民民，5%為外地人人。項目分析項目處于新老城區(qū)區(qū)過渡帶，未未來升值潛力力大；臨近市市中心，周邊邊商業(yè)配套較較完善；商業(yè)業(yè)體量大，營營銷期長；項項目旁規(guī)劃大大面積的公共共停車場，為為以后的商業(yè)業(yè)提供了后顧顧之優(yōu)。3、永佳香樟名都項目名稱**香樟名都項目地址登高西路開發(fā)企業(yè)龍巖市**房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司代理商

基本指標總占地136733㎡，總建筑筑458600㎡，其中住住宅建筑322285㎡。項目規(guī)劃兩棟，Ａ棟為三層層商業(yè)，Ｂ棟棟一至二層為為商業(yè)，二層層以上為住宅宅住宅價格預計均價價范圍在在4500—4600元/㎡戶型配比30－50㎡的單身公寓寓，80㎡的二二房,1228－139㎡的的三房商鋪價格一層商鋪價格約為為35000—400000元/㎡。面積配比50㎡－800㎡－90㎡銷售率銷售率：未開盤,預計將在在年底開盤客群分析項目以居住為主；；客源地以龍龍巖市及縣、鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民為主；；少數(shù)外地購購買者項目分析項目處于新老城區(qū)區(qū)過渡帶，未未來升值潛力力大；臨近市市中心，周邊邊商業(yè)配套較較完善；商業(yè)業(yè)體量大，營營銷期長；該該項目商業(yè)銷銷售壓力大，周周邊項目都有有一定量的店店面及二、三三層商場。4、明珠城市廣場項目名稱**城市廣場項目地址位于龍巖大道與人人民路交匯處處開發(fā)企業(yè)

代理商

基本指標總用地面積67997.81㎡㎡，總建筑面面積412661.5㎡，住住宅建筑面積積260755.56㎡項目規(guī)劃1棟30層高層，1層層為店面，22-4層商場場，5層以上為住住宅，地上330層、地下下2層住宅價格未定！但預計均價價也將會在44000元/㎡以上戶型配比樓中樓5套，面面積約2111.37-230..99㎡；；三房1444套，面面積約1336.20--157.337㎡；二二房26套，面積約約89.331㎡；一一房51套，面面積約555.05-559.82㎡；主力戶戶型為1336.20-157..37㎡三三房商鋪價格價格未出，預計價價格約為２..５－４萬元元/㎡面積配比－－－－銷售率未開盤，預計將于于今年10月份開盤盤；客群分析項目以居住為主；；客源地以龍龍巖市及縣、鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民為主；；少數(shù)外地購購買者項目分析項目位于人民路與與龍騰路交匯匯處，離市中中心也只需３３－５分鐘車車程；打造龍龍巖第一高樓樓，帶有３部部弧型觀景電電梯，引領國國際生活品質(zhì)質(zhì)；銷售中心心布局不合理理，銷售人員員素質(zhì)較差，對銷控程序序把握度差。5、裕福國際項目名稱**國際項目地址人民路南側(cè)開發(fā)企業(yè)

代理商基本指標總占地面積105543㎡，總總建筑面積為為506000㎡項目規(guī)劃3棟23-25層的高高層住宅價格單價范圍在40000—5000元/㎡，均價在在4500元/㎡左右戶型配比132-146㎡㎡的三房商鋪價格價格未出，預計價價格約為２..５－４萬元元/㎡面積配比５５－１１０㎡㎡左右銷售率未開盤，預計將于于今年7月分左右開開盤客群分析登記的客源住宅是是以自住為主主，70%為龍巖巖本地人。225%為縣城城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民民，5%為外地人人項目分析項目位于人民路與與龍騰路交匯匯處，離市中中心也只需３３－５分鐘車車程；項目的的主訴求點為為挑戰(zhàn)高度，打打造國際生活活；戶型布局局合理，動靜靜分離，南北北朝向，符合合購房者的需需求。6、水韻華都項目名稱**華都項目地址新羅區(qū)龍騰路開發(fā)企業(yè)龍巖**房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司代理商

基本指標總占地面積173