2012年北京廠房出租率調(diào)查

2012年北京廠房出租率調(diào)查-無憂廠房網(wǎng)隨著中國進(jìn)入重工業(yè)時代，世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移、國家推動重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)，國內(nèi)工業(yè)增加值不斷提高，工業(yè)投資不斷增加，工業(yè)地產(chǎn)的長期需求呈上升趨勢，工業(yè)物業(yè)的租售價格穩(wěn)步上揚(yáng)。年終歲末，我們駐足回望，對2012年工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的租售情況做一個全面的回顧。工業(yè)地產(chǎn)的界定工業(yè)地產(chǎn)指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。目前我國的工業(yè)地產(chǎn)主要包括重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)（物流地產(chǎn)）自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)（指帶有特殊政策的貿(mào)易加工型通用型工業(yè)地產(chǎn)）。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。北京工業(yè)用地供應(yīng)情況圖表1：2012年北京土地計劃供應(yīng)及實(shí)際成交情況土地用途住宅用地商辦用地工業(yè)用地2012計劃供應(yīng)（公頃）85035011002012年實(shí)際成交（萬平方米）286158608成交占計劃比例33.6%45.2%55.3%資料來源：北京市土地整理儲備中心、BBIC根據(jù)《北京市2012年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，2012年全年計劃完成供地總量為5700公頃。截至2012年12月31日北京市共成交商品住宅用地286萬平方米，商業(yè)辦公用地158萬平方米，工業(yè)用地608萬平方米。除工業(yè)成交用地面積占計劃比例高于50%之

外，住宅和商辦用地均低于一半。圖表2：2012年北京各用途土地成交情況用途宗數(shù)（宗）建設(shè)用地面積（萬平方米）建設(shè)用地面積占比（％）住宅3528627.1%商業(yè)辦公3315815.0%工業(yè)9560857.8%合計1631052100%資料來源：北京市土地整理儲備中心、BBIC圖表3：2010-2012年北京市不同規(guī)劃用途建設(shè)用地面積占比■住宅用地■辦公用地■■住宅用地■辦公用地■工業(yè)用地120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%201020112012資料來源：北京市土地整理儲備中心、BBIC2012年工業(yè)用地成交95宗，建設(shè)用地面積占比57.8%，與2011年相比，工業(yè)建設(shè)用地面積占比增加了8個百分點(diǎn)。與住宅用地以及商辦用成交情況相比，工業(yè)用地成交宗數(shù)占半壁江山，成交面積穩(wěn)步增長。圖表4：2012年北京各用途※土地成父情況行政區(qū)宗數(shù)（宗）建設(shè)用地面積（萬平方米）平均地面地價（元/平方米）平均溢價率通州2293.47500%大興20110.77920%順義1746.710233.5%開發(fā)區(qū)16205.76170%房山527.19220%平谷523.56070%懷柔366.110270%密云35.19170%延慶27.33770.5%昌平126280%海淀12.528600%資料來源：北京市土地整理儲備中心、BBIC工業(yè)用地區(qū)域成交方面，仍以通州和大興成交宗數(shù)最大，占總成交宗地的44%，而開發(fā)區(qū)成交建設(shè)用地面積占總成交量的47%。其他成交地塊除一宗分布在海淀中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地外，其他成交的工業(yè)地塊均分布城八區(qū)之外。北京工業(yè)地產(chǎn)需求情況繼商業(yè)地產(chǎn)走熱后，一直處于邊緣化的工業(yè)地產(chǎn)又逐步走入了人們的視野，目前在北京市場的工業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供不應(yīng)求。2012年的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均利好工業(yè)物流市場。在“穩(wěn)增長”政策作用下，北京市全年規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算，比上年增長7%。另據(jù)北京海關(guān)統(tǒng)計，2012年前11個月，北京市進(jìn)出口總額3359.6億美元，同比增長5.8%；同期北京市直接利用外商投資達(dá)74.1億美元，同比增長13.1%。工業(yè)投資的加速增長帶動了工業(yè)廠房的建設(shè)和租賃，市場的活躍使廠房租金止跌回升。目前北京市場的潛力需求相當(dāng)旺盛，奔馳在北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為其汽車零部件及配件生產(chǎn)部門開建工業(yè)園，投資額達(dá)到了49億元。同時，UPS以68億美元收購了荷蘭的TNTExpress，將獲得TNT在亞洲的市場，并增加其在中國的市場份額。該收購顯示著UPS意識到投資中國市場的重要性，從而將產(chǎn)生更多的倉儲物業(yè)需求。圖表5： 2010年以北京市來規(guī)模以上工業(yè)增加值累計增速（％）25.0 「0.0資料來源：北京市統(tǒng)計局、BBIC在當(dāng)前樓市面臨嚴(yán)峻調(diào)控的背景之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)當(dāng)中一道風(fēng)景，或者成為引人關(guān)注的一種現(xiàn)象。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)毫無疑問是很多企業(yè)未來戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、未來拓展新的戰(zhàn)略空間的一個重要方向。筆者看來，在“十八大”之后，在房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)退兩難的市場背景下，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷地轉(zhuǎn)型，也必然使園區(qū)的發(fā)展內(nèi)容和特征存在以下幾個明顯的趨勢：趨勢一、從注重優(yōu)惠政策向發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)變：從世界高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，基本經(jīng)歷了由“單個企業(yè)一同類企業(yè)集群一產(chǎn)業(yè)鏈一產(chǎn)業(yè)集群”的發(fā)展路徑演變，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)只有集群化發(fā)展，才會激發(fā)出更大的能量。從未來高新技術(shù)園區(qū)政策走向看，優(yōu)惠政策將能逐步從區(qū)域傾斜轉(zhuǎn)向技術(shù)傾斜和產(chǎn)業(yè)傾斜（這是國外通行做法）。趨勢二、由加工型高新區(qū)向研發(fā)型高新區(qū)轉(zhuǎn)型。趨勢三、從強(qiáng)調(diào)引進(jìn)大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉(zhuǎn)變：隨著高新產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)化、交叉性的增大，使得科技研發(fā)與轉(zhuǎn)化的復(fù)雜性日益加大，從而大規(guī)模研發(fā)的系統(tǒng)風(fēng)險大大增加。趨勢四、由單純的土地運(yùn)營向綜合的“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”和“氛圍培育”轉(zhuǎn)變：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，未來必然應(yīng)該從孤立的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向綜合的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，通過土地、地產(chǎn)項目的產(chǎn)業(yè)入股等方式，將土地、園區(qū)物業(yè)與產(chǎn)業(yè)開發(fā)結(jié)合起來。趨勢五、由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型，新的產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的綜合性，不是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括配套服務(wù)的各種商業(yè)服務(wù)、金融信息服務(wù)、管理服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、娛樂休憩服務(wù)等綜合功能。趨勢六、生態(tài)工業(yè)園區(qū)將備受關(guān)注。北京工業(yè)地產(chǎn)出租情況1、出租概況工業(yè)土地價格微跌，優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)租金上漲2012年北京市工業(yè)用地價格小幅下降。工業(yè)用地平均價格較去年下跌了3.2%，至每平方米1,908元。然而工業(yè)廠房與物流倉儲設(shè)施租金在本年度上漲，上升幅度分別為18.3%和1.1%，至每月每平方米56.6和37.6元。工業(yè)園辦公物業(yè)租金強(qiáng)勁上升2012年北京工業(yè)園辦公物業(yè)租金大幅度上漲，租金較去年上升了24.6%至每月每平方米145.0元。由于北京寫字樓租金相對較高,部分寫字樓租戶流向城市周邊的工業(yè)園辦公樓，致使北京工業(yè)園辦公樓整體市場需求上升，電子城和中關(guān)村地區(qū)工業(yè)園區(qū)辦公物業(yè)租金漲幅較大，從而帶動北京工業(yè)園辦公樓租金整體上升。工業(yè)物業(yè)租金短期將保持穩(wěn)定增長倉儲設(shè)施和工業(yè)廠房市場供應(yīng)相對不足，新增供應(yīng)通常在投放市場后不久即被市場吸納，同時，上述兩類物業(yè)市場幾乎沒有空置面積供市場選擇，預(yù)計租金報價將在短期保持穩(wěn)定增長。預(yù)計2013和2014年工業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)方面分別將有4.2萬和10萬平方米入市。鑒于2013年的大部分新增供應(yīng)已被預(yù)租，短缺的供應(yīng)將難以舒緩現(xiàn)有和預(yù)期需求。2013年的工業(yè)園辦公物業(yè)新增供應(yīng)量有限，市場對該類物業(yè)的需求依然強(qiáng)勁，工業(yè)園辦公物業(yè)租金將持續(xù)上升。因此北京物流物業(yè)市場整體平均空置率將繼續(xù)穩(wěn)定在個位數(shù)水平,并使租金及資本值保持繼續(xù)增長勢頭。工業(yè)物業(yè)市場平均空置率下降至2012年四季度末，北京工業(yè)物業(yè)整體市場平均空置率為1.71%，環(huán)比下降1.92個百分點(diǎn)。圖表6： 2010年以北京市工業(yè)物業(yè)市場新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率sqm|平方米|畑"2_沖新増供應(yīng) 2:紐竺凈吸納星 空世率資料來源：高力國際、BBIC

2、各區(qū)出租情況2012年北京工業(yè)地產(chǎn)租賃價格以海淀區(qū)高居榜首位置，而其他區(qū)域則比較平均，平均租價均在1.3-1.4元/天.平米。圖表7：2012年北京各區(qū)工業(yè)用地租金情況行政區(qū)開發(fā)區(qū)園區(qū)價位（兀/天.平米）獨(dú)院價位（元/天.平米）通州0.7T.50.5-0.8大興0.8T.50.5-0.8昌平0.8-20.3-0.8順義1-1.50.4-0.8懷柔0.7-10.3-0.6海淀1.5-30.4-0.8房山0.4-0.8（平均價格）密云0.4-0.8（平均價格）豐臺0.4-0.7（平均價格）石景山0.7-1.5（平均價格）朝陽庫房偏多，價格0.5-1.53、相關(guān)門戶網(wǎng)站信息無憂廠房網(wǎng)成立于2005年，是中國專業(yè)的廠房出租出售網(wǎng)絡(luò)信息平臺，提供工業(yè)地產(chǎn)租賃信息的免費(fèi)發(fā)布以及工業(yè)地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)廣告等服務(wù)，為中國最早的專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)門戶網(wǎng)站之一，也是目前中國最大最權(quán)威的工業(yè)地產(chǎn)租售信息平臺。無憂廠房網(wǎng)定位中國工業(yè)地產(chǎn)市場，是目前唯一能與多家園區(qū)及政府達(dá)成戰(zhàn)略合作的招商網(wǎng)絡(luò)平臺，擁有大量的專業(yè)領(lǐng)域用戶。2012年北京市工業(yè)地產(chǎn)租售總量為47521400平方米，無憂廠房網(wǎng)的租售量占據(jù)北京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)20%的市場份額，建立了在北京市場的領(lǐng)先地位。

據(jù)北京無憂廠房網(wǎng)和北京庫房信息網(wǎng)的統(tǒng)計，2012年無憂廠房網(wǎng)出租廠房面積1003704平方米，庫房出租面積565043平方米，土地出租面積1385畝，合計2492542平方米。其中出租的廠房主要集中在通州、大興、順義、昌平等區(qū)域；出租的庫房集中在朝陽、通州、大興等區(qū)域；出租的土地集中在通州、延慶、昌平、房山等區(qū)域。海淀朝陽海淀朝陽豐臺昌平順義通州大興亦莊密云懷柔房山石景山平谷燕郊延慶北京周邊總面積廠房出租面積（萬平米）4.351.722.159.8512.3725.0123.502.463.954.455.591.070.351.302.250.00100.37庫房出租面積（萬平米）3.1620.981.510.789.188.89&110.232.000.271.4056.50土地出租面積（畝）-1902137917323190100530041385北京工業(yè)地產(chǎn)求租方1、求租概況2012年，北京市場對工業(yè)物業(yè)的需求較為旺盛，全年市場需求量約45716000平方米。來自第三方物流企業(yè)、制造商、貿(mào)易公司和電子商務(wù)企業(yè)的詢盤量持續(xù)增長。據(jù)調(diào)查，北京市2012年求購廠房的總數(shù)371900平方米，求租廠房7285000平方米；求租庫房的總面積8434800平方米，求購庫房的總面積56900平方米等；求租土地面積44972畝。無憂廠房網(wǎng)2012年工業(yè)地產(chǎn)需求量約占市場的70%以上的份額。2012年無憂廠房網(wǎng)求租廠房面積約4182600平方米，約占需求總量的57%；求租庫房面積7284038平方米，約占需求總量的86%；求租土地面積約34826畝，約占需求總量的77%；另外，求購廠房面積371900平方米，求購庫房面積56900平方米。2、求租方的情況根據(jù)無憂廠房網(wǎng)和庫房信息網(wǎng)的統(tǒng)計，2012年求租廠房用戶主要集中在順義、昌平、朝陽、海淀等區(qū)域；求租庫房用戶集中在朝陽、大興、通州；求租土地用戶集中在北京周邊地區(qū)以及順義、大興、昌平、朝陽等區(qū)域，求購廠房用戶集中在大興、海淀、朝陽、

延慶等區(qū)域；求購庫房用戶集中在朝陽、順義等區(qū)域。海淀朝陽豐臺昌平順義通州大興亦莊密云懷柔房山石景山平谷燕郊延慶北京周邊總面積求租廠房面積（萬平米）45.7146.5039.1074.45114.700.000.0027.4015.7025.104.2012.804.304.400.903.00418.26求租庫房面積（萬平米）49.57180.1851.9624.0874.01122.23148.5010.153.874.7322.7213.194.720.722.6215.18728.40求租土地（畝）0.210.270.160.350.380.140.350.070.150.200.140.160.160.080.180.493.48求購廠房面積（萬平米）5.874.873.421.571.873.255.940.800.320.001.400.523.520.123.720.0037.19求購庫房面積（萬平米）0.032.400.060.002.001.000.200.000.000.000.000.000.000.000.000.005.69小結(jié)北京建設(shè)未來重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與城市定位規(guī)劃和城市產(chǎn)業(yè)政策有極其緊密的關(guān)系。北京市“十二五”規(guī)劃提出，未來五年年均生產(chǎn)總值