北京酒店式公寓市場

北京市酒店式公寓市場分析一．酒店式公寓概述（一）何謂酒店式公寓？酒店式公寓，也稱服務(wù)式公寓，酒店式公寓是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。從酒店式公寓的定義，我們可以看出酒店公寓具有如下特點：1、酒店式公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能；2、酒店式公寓是一種長期居所（相對于酒店而言）的物業(yè)；3、酒店式公寓必須有酒店般完善的服務(wù)；4、酒店式公寓必須具有居家的氛圍；5、相對于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價格優(yōu)勢；與酒店式公寓的功能相適應(yīng)，酒店式公寓在設(shè)計和配套上具有如下特點：1、酒店式公寓具有較大的空間，而酒店房間的空間比較小；2、酒店式公寓配有設(shè)備齊全的廚房；3、酒店式公寓會配置完善的家用電器和家居化的家具；（二）酒店式公寓的客群定位酒店式公寓主要針對居住市場中的較長居住的居民（包括本國居民和外國居民），一般

居住時間在4天及以上，這個市場的主要客人主要有；1、長期出國的生意人；2、長期在外的經(jīng)營管理者；3、以及正放長假的家庭等；從目前北京酒店式公寓的客群結(jié)構(gòu)來看，主要是歐美客人，其次是日本客人，從職業(yè)分布來看，主要是跨國公司的高級管理人員或者高級職員，使館工作人員，其他外籍人士等，國內(nèi)客戶（包括港、澳、臺在內(nèi)）所占的比例還比較小；但不同區(qū)域的客戶結(jié)構(gòu)存在一定的差異，比如CBD以及整個東部酒店式公寓的客群主要是歐美客戶和日本客戶，大部分甚至是中關(guān)村內(nèi)部的客戶，但隨著國際性客戶不斷入住中關(guān)村，以及中關(guān)村西區(qū)高品質(zhì)寫字樓的入市，國際性客戶的比例會逐漸上升；但不同區(qū)域之間的客戶（尤其是最終的使用者）結(jié)構(gòu)存在較大的差別。（六）酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓總體的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該不低于4星級酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)分起來，客戶對酒店式公寓的裝修要求主要包括如下幾個方面：1、對大堂及公共區(qū)域的裝修要求：酒店式公寓在大堂的面積和挑高（空）方面沒有寫字樓要求得那么嚴(yán)格，但酒店式公寓對于大堂裝修的檔次特別看重；對于公共區(qū)域的裝修重在裝修后的效果，而不一定必須使用非常名貴的材料；2、對外立面的裝修要求：酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墻、高檔石材、瓷磚；3、對衛(wèi)生間的裝修要求：對酒店公寓衛(wèi)生間總體的裝修效果可以概括為“寬敞、明亮、實用”，在功能劃分上需要考慮“浴缸、獨立淋浴房、帶浴缸精裝修、高檔衛(wèi)浴、大浴缸”；4、對廚房的裝修要求：廚房基本上需要配備全套廚房電器，同時基本上需要考慮西式廚

房或者是中西合璧式廚房；（七）酒店式公寓家電家具配置酒店式公寓從業(yè)態(tài)上看，更靠近酒店業(yè)，可以算作酒店物業(yè)的一個細(xì)分市場，同時由于酒店式公寓的買家基本上屬于投資型客戶，而最終使用對象除了在使用時間上相對于酒店客戶更穩(wěn)定更長期，聽以幾乎所有的酒店公寓都是精裝修產(chǎn)品，同時由于酒店式公寓的最張使用客群的層次相對比較高，對于家具和家電的配置一般都比較講究。從酒店式公寓的家具配置來看，至少需要以下配置來看，至少需要以下配置：床（或加長床）、沙發(fā)、書桌、餐桌，根據(jù)入住客群的具體情況可以考慮配置：書柜、酒柜、兒童床等；從品牌的要求來看，一般需要配置國外知名品牌。從酒店式公寓家電配置來看，一般至少需要考慮以下電器：電視、洗衣機(jī)、微波爐、冰箱、空調(diào)、洗碗機(jī)；根據(jù)入住客人的情況備選的家電包括：飲水機(jī)、電飯煲、烘干機(jī)、烤箱、音響等。從品牌的要求來看，應(yīng)該是國外知名品牌。（八）酒店式公寓配套設(shè)施從酒店式公寓項目的配套服務(wù)及設(shè)施來看，健身中心和游泳池是配套比例比較高的設(shè)施，基本上每個項目都具有這兩項配套服務(wù)，另外配套比例比較高的設(shè)施，基本上每個項目都具有這兩項配套服務(wù)，另外配套比例比較高的是兒童活動室和兒童游樂場，主要原因在于有一部分高端長期居住的客戶，往往是整個家庭幾口人都居住在酒店式公寓項目里，并且這些客戶的家庭中有一些未成年的兒童，為了這部分兒童活動和玩耍的需要，相當(dāng)一部分項目設(shè)計了兒童活動或游樂場所；其次對于餐飲、（小型）超市、商務(wù)中心、桑拿、健康俱樂部、銀行的配套比例都比較高。從酒店式公寓最終使用都（主要是租戶）對配套服務(wù)設(shè)施的需求情況來看，“購物場所”、“中餐廳”、“咖啡廳”、“洗衣店”、“銀行”、“健身房”、“西餐廳”、“游泳池”、“商務(wù)中心”必須配置；“酒吧”、“洗浴中心”、“郵局”、“多功能廳”可以考慮；“會議室”、“茶館”基本上不用考慮。（九）酒店式公寓物業(yè)服務(wù)項目需求從目前酒店式公寓提供的服務(wù)內(nèi)容來看，主要包括“家居清潔”、“洗熨及送衣”、“電召的士”、“訂書報雜志”、“送餐”、“叫旱服務(wù)”等，由于部分酒店式公寓不僅僅是純居住功能，具有了項目的商務(wù)兼辦公的功能（市場上開始出現(xiàn)了純粹面向辦公功能的行政公寓），所以部分寫字樓提供服務(wù)項目將會慢慢融合進(jìn)來。（十）酒店式公寓投資分析■酒店式公寓目前的運營模式主要有以下幾種：1、由開發(fā)商持有，聘請專業(yè)的酒店管理公司運營，比如“國貿(mào)”、“凱賓斯基”等老牌酒店式公寓基本上屬于這種模式；2、開發(fā)商開發(fā)以后出售投資客，然后由引入專業(yè)的投資公司替全體投資人打理項目；投資客一般對于投資回報有一定的要求，很多新入市的項目基本上屬于這種模式；■新開盤項目基本上都是采用銷售方式，也就是說基本上是面向投資客的，酒店式公寓投資客在選擇項目時，考慮的因素主要有：1、投資回報是酒店公寓投資客的第一考慮因素，一般最低的投資回報要求在8％以上；2、酒店式公寓的位置最好在商務(wù)核心區(qū)，地段和區(qū)域直接決定酒店式公寓的投資價值，好的區(qū)域，比如CBD以及未來的中關(guān)村區(qū)域都是比較理想的酒店式公寓投資區(qū)域；3、必須由國際知名的專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理和運營，這樣才能保證酒店式公寓的4星級以上酒店的服務(wù)水準(zhǔn)；4、酒店式公寓自及周邊配套應(yīng)該比較齊全；5、項目要有自己的特色和明確的定位。二、北京市酒店式公寓市場現(xiàn)狀（一）市場背景根據(jù)商務(wù)部門的統(tǒng)計，北京目前有星級酒店600家左右，共計客房10萬間。按照奧組委要求，奧運期間，北京星級酒店數(shù)量至少應(yīng)在800家，客房數(shù)量達(dá)到13萬間。也就是說，酒店和酒店式公寓的缺口尚有3萬套的空間。隨著北京2008奧運會的臨近，北京的酒店物業(yè)市場已經(jīng)顯現(xiàn)出了投資良機(jī)，據(jù)不完全統(tǒng)計，2006年以來，北京酒店市場價格不斷上漲，基本漲幅在20%左右。由于市場需求不斷上升，酒店式公寓在北京市場也逐步升溫，預(yù)計星級酒店附近的酒店服務(wù)式公寓在未來3年內(nèi)，其投資也會有相當(dāng)可觀的回報。2006年末，凱雷投資、復(fù)地集團(tuán)、鳳凰衛(wèi)視等機(jī)構(gòu)對北京酒店市場頻頻收購，催熱了北京酒店式公寓的新一輪投資熱潮，這也正是奧運商機(jī)在房地產(chǎn)（特別是酒店物業(yè)）方面的一個集中體現(xiàn)。（二）市場供應(yīng)2008年奧運會將近，眾多開發(fā)商都加快了項目開發(fā)進(jìn)度，力爭在奧運會到來之前把握銷售良機(jī)。據(jù)統(tǒng)計，今年開盤的酒店式公寓項目至少有17個，加上07年之前開盤的7個項目，總供應(yīng)量不低于130萬平米。從地域分布來看，CBD商圈依然是酒店式公寓比較集中的區(qū)域，供應(yīng)量達(dá)到了47.3萬平米，占總供應(yīng)量的36.1%，這與CBD集中了大量的外企、駐華使領(lǐng)館及辦事機(jī)構(gòu)有很大關(guān)系。其次是三元橋地區(qū)，供應(yīng)量達(dá)到35.5萬平米，占總量的27.1%，其中置地公寓和華遠(yuǎn)裘馬都兩個項目供應(yīng)量就達(dá)到了28萬平米，三元橋供應(yīng)量的提升主要受“國門”地理優(yōu)勢及新建寫字樓增多的影響。金融街、中關(guān)村、燕莎三個區(qū)域供應(yīng)量基本相同，都在10平米左右，三個區(qū)域供應(yīng)之和占總供應(yīng)量的22.4%，總的來說供應(yīng)量偏小，有較大的發(fā)展空間。其它分散分布的項目總供應(yīng)量為19萬平米，占總供應(yīng)量的14.5％。朝陽區(qū)內(nèi)擁有使館區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，使得它成為酒店式公寓供應(yīng)量最大的區(qū)域，隨著中央電視臺、北京電視臺的東遷以及國際貿(mào)易往來的加強(qiáng)，CBD的商務(wù)效應(yīng)將更加凸顯出來，在很大程度上都會促使區(qū)域內(nèi)酒店式公寓租賃市場的上升勢頭。（三）價格分析目前市場上酒店式公寓均價普遍在15000－23000元/平米之間，主要分成15000－18000元/平米、20000－23000元/平米、25000－28000元/平米三個價格梯隊，項目數(shù)分別為4個、。從區(qū)域上來看，第一使館區(qū)里項目均價在20000－27000元/平米之間，價格落差較大，這與項目檔次及物業(yè)管理公司資質(zhì)關(guān)系較大；燕莎區(qū)域均價在基本在23000元/平米，與金融街22000元/平米的價格水平相差無幾；三元橋均價18000－22000元/平米。均價代表項目百分比15000－188000元/平米蘋果社區(qū)、富力城城、置地公寓寓、燕莎CLASS、元大大都、艾瑟頓頓25％20000－233000元/平米世華國際、和喬俊俊景、長安驛驛、美華尚層層、華遠(yuǎn)裘馬馬都、萊福行行政公寓、和和喬麗致、波波菲特行政公公寓、US聯(lián)邦、京橋橋國際公館、C-PARRK、維多利亞亞花園50％25000－288000元/平米瑞士公寓、世界城城、立方庭、天天安國匯16.7%總體來說，均價18000－23000元/平米的項目是目前市場主流，都能提供比較正規(guī)的酒店式物業(yè)管理，所有項目一律以精裝修價格出售。（四）戶型分析戶型設(shè)計方面，面積在90平米以下的小戶型項目有6個；主力戶型在70－150平米的項目有11個，格局以零居、一居、二居為主；有5個主要針對高端客戶群的項目，戶型面積在130平米以上，如華遠(yuǎn)裘馬都，最小戶型為80平米一居，甚至有740平米的超大戶型，單套售價高達(dá)1500萬元，是名符其實的豪宅。從戶型設(shè)計來看，市場主流戶型面積為50－150平米，小戶型與大戶型數(shù)量上都相差不多，客戶群定位也比較明確。（五）銷售方式在售和即將開盤的項目中，世華國際中心和遠(yuǎn)洋光華國際兩個項目正在考慮整售，萊福行政公寓計劃零售與整售各一棟，其它項目主要針對投資客實行零售。三、酒店式公寓發(fā)展趨勢預(yù)測（1）產(chǎn)品根據(jù)市場細(xì)分化原則形成差異化