北京青年路某居住用地項(xiàng)目可行性報(bào)告

**（即***）項(xiàng)目可行性分析報(bào)告項(xiàng)目名稱**（即***）項(xiàng)目（暫用名）。位置該用地位于北京市朝陽(yáng)區(qū)***路東，青年溝北側(cè)，北至姚家園路，南至朝陽(yáng)北路，西至東四環(huán)，東至東五環(huán)路。三、土地現(xiàn)狀情況該地塊已經(jīng)平整完結(jié)，已經(jīng)建規(guī)劃圍墻，地塊上僅有幾棵數(shù)。占地353.85畝?？偨ㄖ娣e控制在90920平方米。四、用地性質(zhì)：別墅及娛樂設(shè)施。本次規(guī)劃確定為居住用地建筑控制高度為9米，層數(shù)控制在2-3層。容積率為0。38；教育配套設(shè)施應(yīng)與較為協(xié)商在周遍地區(qū)解決。五、規(guī)劃控制指標(biāo)規(guī)劃工地平衡表：用地名稱占地面積（平方米米）占總用地（%）居住用地23590015.19公共用地65810042.23代征綠地58800010.6道路用地7010037.88總用地1552100100.00周邊建設(shè)情況分析區(qū)域：北至姚家園路，南至朝陽(yáng)北路，西至東四環(huán)，東至東五環(huán)路。因此區(qū)暫未有別墅項(xiàng)目，故擴(kuò)大調(diào)查范圍調(diào)查了部分東部新出的別墅項(xiàng)目。周邊樓盤情況調(diào)查及分析：區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目：珠江羅馬嘉園、國(guó)美第一城、華紡易城、中水金海嘉園。區(qū)內(nèi)待售項(xiàng)目：星河灣周邊代表性別墅樓盤（新面市）：香草天空、濱河花園、東山墅。其他住宅：定福家園、北京青年匯、特區(qū)808、國(guó)門10號(hào)、白云生活廣場(chǎng)、***小區(qū)、甘露晴苑等。與城市熱點(diǎn)區(qū)域的地理關(guān)系:距離朝陽(yáng)公園3.5公里

距離朝陽(yáng)體育公園4公里

距離首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)23公里

距離國(guó)貿(mào)8公里

距離京廣中心6.8公里交通狀況：北有姚家園路，南有朝陽(yáng)北路，西有東四環(huán)，東有東五環(huán)路，路網(wǎng)發(fā)達(dá)?，F(xiàn)北部公交線路尚可，但中部的***暫未拓寬，南部朝陽(yáng)北路公交較少。周邊環(huán)境：周邊商業(yè)氛圍不濃，沒有已存在的大型商業(yè)設(shè)施；僅有一座教育情況較差的小學(xué)；一個(gè)中等規(guī)模私立醫(yī)院；自然環(huán)境一般，周邊除正在建設(shè)的新社區(qū)外，**較多，有待政府拆遷，目前狀況較差。市調(diào)對(duì)象總體情況：(詳見附件一)在售項(xiàng)目:珠江羅馬嘉園項(xiàng)目:由響譽(yù)地產(chǎn)界的珠江-合生地產(chǎn)打造，樓盤戶型采用板樓、塔樓相結(jié)合的建筑形式，全部精裝修。社區(qū)擁有4萬(wàn)平米歐式水景園林，分布多個(gè)主題園林,羅馬廣場(chǎng)，疊水、雕塑、噴泉富特色的大型水景。設(shè)有充滿異國(guó)情趣的意式風(fēng)情商業(yè)街以及7000平米集運(yùn)動(dòng)、休閑于一體的SPA高檔主題會(huì)所，可為業(yè)主提供周到滿意的服務(wù)。珠江羅馬嘉園mini公寓于2004年4月18日開盤，均價(jià)：7000元/平方米，精裝修,62-320平米的戶型中,以140-180平米的三居為主.一期2004.830入住,二期2005.11入住.共有2600戶,現(xiàn)一期售完,二期銷售過半.社區(qū)檔次為該地塊僅次于星河灣的項(xiàng)目.國(guó)美第一城項(xiàng)目:建設(shè)用地面積約24.7公頃，總建筑面積近百萬(wàn)平方米，是集住宅、商業(yè)于一體的大型居住社區(qū)。以塔樓為主,一期已基本銷售結(jié)束,二期開盤在即，二期共有房屋1636套。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)享受99折，起價(jià)4888元/建筑平米(10日內(nèi)有效)。戶型為現(xiàn)代家庭量身定做理想居住空間模式，75~130平方米的大二居、小三居設(shè)計(jì)為主，地板式采暖.項(xiàng)目客戶群鎖定位于CBD的白領(lǐng)階層,價(jià)位及面積設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求,銷售極為火爆.現(xiàn)場(chǎng)(周五)有60組以上客戶.規(guī)劃有10萬(wàn)平米的底商，健身設(shè)施，學(xué)校，配套齊全。華紡易城項(xiàng)目:項(xiàng)目總占地面積25.2萬(wàn)平米，總建筑面積48萬(wàn)平米。為現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，其內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)徹底打破“小面寬、大進(jìn)深”的傳統(tǒng)規(guī)格，引入京城罕有的11.8米的進(jìn)深設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了真正意義的薄板、高通透性、高舒適度、高綠化率完美統(tǒng)一。戶型設(shè)計(jì)上貫穿了“緊湊且舒適”的理念，多達(dá)19種的豐富戶型盡供選擇，戶戶采光；其中主力戶型：二居到三居面積從90--130平方米。項(xiàng)目集園林、休閑、健身、娛樂、購(gòu)物和現(xiàn)代為一體有幼兒園。受國(guó)美熱賣及一期售完影響，銷售現(xiàn)場(chǎng)較清淡，但總體而言銷售狀況尚可。售價(jià)為5500的均價(jià)。二期將5月份開盤。待售項(xiàng)目:星河灣項(xiàng)目:13多萬(wàn)平方米的開發(fā)用地規(guī)劃總建筑面積將達(dá)到40萬(wàn)平方米，容積率在3左右，建筑形式將主要是點(diǎn)式小高層和高層?，F(xiàn)在整體結(jié)構(gòu)已出來,正在進(jìn)行外立面部分,精裝修未入場(chǎng).全區(qū)共分3個(gè)組團(tuán)，與廣州星河灣一樣，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)都規(guī)劃建設(shè)會(huì)所。在建筑外立面以及小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的風(fēng)格上，都將借鑒廣州星河灣的做法。其高標(biāo)準(zhǔn)的精裝修為其一大賣點(diǎn),現(xiàn)未設(shè)售樓處,但目前透出口風(fēng)售價(jià)將在1.5萬(wàn)元一平米.將成為此地段最貴的住宅.業(yè)界目前對(duì)其價(jià)格在此地段的接受度存在一定的懷疑態(tài)度,因現(xiàn)在沒有更詳細(xì)的資料,需要更持續(xù)地調(diào)查.周邊同類項(xiàng)目：朝陽(yáng)公園周邊是京城少有的具有強(qiáng)烈的居住環(huán)境特色的區(qū)域，這里有都市森林和亞洲最大的城市公園。2004年別墅返城的現(xiàn)象在這里上演。首先是位于東四環(huán)邊、朝陽(yáng)公園東側(cè)的東山墅在2004年下半年入市，該項(xiàng)目占地100公頃，155席獨(dú)棟別墅點(diǎn)綴在森林、河流、湖泊、溪谷之間，銷售價(jià)格為26500元/平方米。而在04年10月入市的濱河花園位于朝陽(yáng)公園東北方向，同時(shí)還擁有壩河等水系資源，該項(xiàng)目占地4.21公頃，容積率在0.8左右，首席推出的兩套全球全程定制的“意式尊貴”和“東方貴族”，價(jià)格分別為3500美元/平方米和3000美元/平方米?！裣悴萏炜瘴挥诔?yáng)區(qū)定福莊南區(qū)雙橋東路，緊鄰康城西部，總占地10.3公頃，風(fēng)格定位在成熟的歐美郊野別墅形態(tài)。其中容積率1.19，綠化率36%，共有384套雙拼別墅和疊拼別墅，銷售均價(jià)為130萬(wàn)元/套。戶型邊單元下戶邊單元上戶中單元下戶中單元上戶A333㎡234㎡327㎡227㎡B297㎡234㎡278㎡220㎡C291㎡236㎡278㎡223㎡D189㎡233㎡182㎡219㎡E320㎡251㎡305㎡240㎡●濱河花園位于京城“富人”區(qū)上東區(qū)域，是陽(yáng)光上東一期動(dòng)工興建的3個(gè)組團(tuán)中的一個(gè)，根據(jù)規(guī)劃，濱河花園要真正地體現(xiàn)出低密度的建筑特色，因此以4—6層的板樓為主。占地4.21公頃，容積率在0.8左右，該項(xiàng)目以“全球全程定制城市別墅”的姿態(tài)入市，首席推出的兩套全球全程定制的“意式尊貴”和“東方貴族”，價(jià)格分別為3500美元/平方米和3000美元/平方米?！駯|山墅位于朝陽(yáng)公園東岸，占地100公頃，整體規(guī)劃為11個(gè)半島組團(tuán)，155席獨(dú)棟別墅點(diǎn)綴在森林、河流、湖泊、溪谷之間，有80萬(wàn)平方米的綠化面積、4.5萬(wàn)平方米水面。容積率為0.32，其中美國(guó)著名建筑師道格拉斯·道林先生親自主持設(shè)計(jì)6款經(jīng)典戶型，面積從400平方米至1150平方米，銷售價(jià)格為26500元/平方，現(xiàn)已認(rèn)購(gòu)約計(jì)30套。周邊住宅項(xiàng)目：定福家園：位于五環(huán)以外，CBD配套經(jīng)濟(jì)適用房健康社區(qū)位于定福莊地區(qū)，由北京城建地產(chǎn)精心打造。定福莊居住集團(tuán)是北京市重點(diǎn)發(fā)展的十大居住集團(tuán)之一，也是緊鄰CBD的純居住最佳區(qū)域。隨著CBD的興起，朝陽(yáng)北路的貫通，該地區(qū)已迅速升溫，成為新的居住熱點(diǎn)。定福家園經(jīng)濟(jì)適用房總面積30萬(wàn)平米，由南北通透的板樓與全明窗設(shè)計(jì)的蝶塔完美結(jié)合，戶戶朝陽(yáng)，人文關(guān)懷備至；65-119平米多種貼心戶型：一居、二居、二居半到三居，盛滿幸福生活；2.8米層高，寬闊樓間距，沐浴陽(yáng)光，享受健康生活。社區(qū)交通便利，優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚：以雙向六車道的朝陽(yáng)北路為主、由朝陽(yáng)路、京通高速路、東四環(huán)、東五環(huán)、地鐵八通線組成的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)路，迅捷連通CBD、建外、朝外、燕莎幾大都市核心區(qū)；更有規(guī)劃地鐵六號(hào)線途徑社區(qū)；831、306、991、731、859路等多條公交車穿梭經(jīng)過，園緊鄰北京市綠化隔離帶地區(qū)，周邊環(huán)境優(yōu)美，綠化林間專設(shè)有運(yùn)動(dòng)跑步徑，晨練吸氧、閑庭漫步、悠然自得；成熟黃渠公園碧湖蕩漾、柳岸鶯啼，觀荷望月、滌蕩心扉；社區(qū)內(nèi)四季花香風(fēng)情園林景觀，滿目蒼翠，綠氧生活，健康無價(jià)。社區(qū)周邊生活配套設(shè)施完善，幼兒園、小學(xué)、超市、銀行、醫(yī)院、麥當(dāng)勞等一應(yīng)俱全；華堂商場(chǎng)、易初蓮花、京客隆、蘇寧電器等大型購(gòu)物場(chǎng)所林立周邊，讓都市生活天天精彩。優(yōu)勢(shì)：朝陽(yáng)區(qū)**鄉(xiāng)黃渠村的經(jīng)濟(jì)適用房，靠近朝陽(yáng)北路，目前外出不會(huì)堵車，公交有831路，以后地鐵6號(hào)線通了，上下班應(yīng)更方便。一期30萬(wàn)平方米的大規(guī)模，主要為高層板樓，戶數(shù)肯定多，有得選擇。區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園、小學(xué)和大型商業(yè)設(shè)施等，日常用起來方便，還可去已經(jīng)建好的黃渠公園活動(dòng)。和周邊的樓盤比起來，基準(zhǔn)價(jià)為3595元/平方米的價(jià)格還是最有吸引力的。缺憾：目前小區(qū)外的公共汽車站還比較少；日常生活所需配套設(shè)施不是很多，還得去朝陽(yáng)路附近。期房狀態(tài)，還得等待。容積率2.50,目前價(jià)格3595元/平方米。北京青年匯：位置四環(huán)至五環(huán)，位于朝陽(yáng)區(qū)***與青年北路交匯處向南50米處，北側(cè)毗鄰60米寬的朝陽(yáng)北路，南側(cè)與繁華的朝陽(yáng)路隔河相望，CBD向東4公里趨車直達(dá)性質(zhì)為公寓，是高層板樓/塔樓，目前價(jià)格5800元/平方米，容積率2.96。青年匯總建設(shè)用地約為13.7公頃，地上總建設(shè)規(guī)模約32萬(wàn)平方米。以時(shí)尚、新穎的T型塔樓和經(jīng)典板樓組合而成，項(xiàng)目建成后，中心區(qū)形成近萬(wàn)平米的綠化廣場(chǎng)，人與車分流，形成行走在風(fēng)景中，生活在綠意中的詩(shī)意效果，項(xiàng)目三面被大面積的綠化環(huán)繞，一面緊臨治理過的二道溝河，是得天獨(dú)厚、綠色自然的親水住宅。青年匯分三期開發(fā)建設(shè)，目前銷售一期。一期占地4.1萬(wàn)平方米，建筑面積12萬(wàn)平方米，規(guī)劃總戶數(shù)1600余戶。由南北兩排住宅間隔交錯(cuò)的5幢“T”型塔樓和四幢板樓組成，整體高度不超過20層，塔板形體相互錯(cuò)落，兩排建筑圍合成的空間形成東西300多米，南北七八十米的開闊狹長(zhǎng)的空間效果。青年匯外形設(shè)計(jì)由**聯(lián)合設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，采用新型T型樓和板樓的設(shè)計(jì)，規(guī)避了目前區(qū)域市場(chǎng)塔樓居多的現(xiàn)狀，從而有效的保證了戶型采光、通風(fēng)的均好性；項(xiàng)目園林景觀由創(chuàng)羿高峰設(shè)計(jì)，根據(jù)建筑總體布局，小區(qū)四面皆與城市道路相毗鄰的特性，將小區(qū)內(nèi)的車行以及人行路設(shè)計(jì)成流暢的線條樣式，讓人穿行于風(fēng)景中，創(chuàng)造出風(fēng)景中的建筑。同時(shí)運(yùn)用綠色元素來分割整個(gè)空間，創(chuàng)造純粹的步行綠地的效果，并籍由水景元素來連貫起各具特色的景觀區(qū)域，從而統(tǒng)一出完整的、通透的社區(qū)景觀空間。特區(qū)808：四環(huán)至五環(huán)之間，位于石佛營(yíng)東里，紅領(lǐng)巾公園東畔。朝陽(yáng)北路、姚家園路、東四環(huán)路，四通八達(dá)的交通干道緊扣相連，611路、705路、712路、859路、831路、829路、808路、608路等直達(dá)小區(qū)，暢享迅捷交通。目前均價(jià)5800元/平方米。以華堂商場(chǎng)為中心的眾多生活配套成熟完善，形成CBD地區(qū)后生活之城。40萬(wàn)平米的紅領(lǐng)巾公園，芬芳飄然入室；320萬(wàn)平米的朝陽(yáng)公園，姹紫嫣紅隔路相望，四環(huán)路百米寬的綠化帶蔭影搖窗……隨時(shí)可感受到這里空氣的鮮朗和景色的誘人。108平米二居，150平米三居……，寬松、舒適，演繹特區(qū)808生活質(zhì)感空間的永恒主題。絲絲寧?kù)o中，構(gòu)筑CBD東區(qū)舒適大戶生活，盡現(xiàn)大家庭的濃郁親情氛圍。***小區(qū)***小區(qū)南臨***、西靠***，距京廣中心僅5公里，市區(qū)多路公交線路直達(dá)。從交通改善的角度看，京通高速路的建成，地鐵復(fù)八線、東四環(huán)快速路的開通，將帶動(dòng)整個(gè)東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。綠化率33.00％

容積率3.000

。小區(qū)占地73公頃，規(guī)劃建筑面積75萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房住宅30萬(wàn)平方米。小區(qū)北、東兩側(cè)連接150m至250m寬的城市綠化帶，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。小區(qū)第一批經(jīng)濟(jì)適用房住宅12萬(wàn)平方米已于1998年開工，首期300余套住宅已于19