某房地產(chǎn)營銷策略及推廣提案報告

保利·東灣項目營銷策略及推廣提案我們面對的是一個86萬方體量大盤

我們處于同質(zhì)競爭明顯的下沙

我們要從眾多品牌公司種脫穎而出

我們還不可避免的受到經(jīng)濟形勢的影響

所以今天的提案

沒有長篇大論的市場分析，沒有模板式的行活

只解決戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)問題

尋找一條能體現(xiàn)保利·東灣魅力與氣質(zhì)的可行之路東部，發(fā)現(xiàn)灣作為杭州三個副城之一，以經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和教園區(qū)為骨干的綜合性新城下沙與杭州的關(guān)系在城市東擴的規(guī)劃下，未來人口的大量導(dǎo)入使得下沙新城將迎來新一波住宅需求高潮地鐵一號線的貫通直接拉近了物理與心理距離老杭州人：我寧愿在市區(qū)買個二手房，也不愿意住到下沙去，工業(yè)區(qū)哎……希望之城的尷尬新杭州人1：下沙太遠了，雖然房價便宜，但是我在文三路上班，這樣還是感覺不方便，等等吧……新杭州人2：其實住在下沙也不是不能接受，但是旁邊的朋友都在市區(qū)，到那里社交圈子會狹窄很多，晚上八點路上都沒什么人了，等等吧……下沙給人的感覺無論從實際或者心理都比較遠，配套不成熟，缺乏生活氛圍，工作生活不方便，工業(yè)園區(qū)的形象是消費者產(chǎn)生抗拒心理的主要原因原因1：作為城市東擴的主要發(fā)展方向，目前錢江新城的發(fā)展仍未完善，消費者對下沙的前景還沒有明確的概念，副城生活仍顯遙遠。尷尬的背后原因2：在杭州東部發(fā)展進程中，下沙和杭州主城區(qū)之間還有九堡作為過度，而九堡的發(fā)展目前仍屬起步階段，無論從居住氛圍、商業(yè)配套和交通狀況來看，都不具備完美銜接的條件。世界上錦上添花的人會比雪中送炭的人多現(xiàn)階段我們的客群面（主力）下沙（高教園區(qū)、開發(fā)區(qū)各企業(yè)、和下沙有某種業(yè)務(wù)往來的企業(yè)、下沙事業(yè)單位以及臨近周邊的鄉(xiāng)縣）九堡（四季青市場、東站及市場、華貿(mào)鞋城等市場的私營業(yè)主）現(xiàn)階段我們的客群面（偶得）蕭山（東北部高教園區(qū)或者其他的私營業(yè)主）城東（錢江新城、東站范圍附近從業(yè)人員或私營業(yè)主）現(xiàn)階階段段我們們的的客客群群面面（（游游離離））溫州州、、臺臺州州等等地地的的投投資資客客或或者者和和下下沙沙有有著著某某種種關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)的的異異地地購購房房者者根據(jù)據(jù)之之前前樓樓盤盤的的成成交交狀狀況況和和客客戶戶預(yù)預(yù)約約狀狀況況來來看看，，下下沙沙的的意意向向購購房房群群體體數(shù)數(shù)量量依依然然是是可可觀觀的的，，房房開開企企業(yè)業(yè)和和購購房房群群體體處處于于較較為為平平衡衡的的膠膠著著狀狀態(tài)態(tài)，，但但2008年開開始始，，市市場場的的平平衡衡被被打打破破了了………08年下下半半年年以以來來，，美美國國的的經(jīng)經(jīng)濟濟危危機機已已經(jīng)經(jīng)引引發(fā)發(fā)了了全全球球的的經(jīng)經(jīng)濟濟動動蕩蕩，，隨隨著著時時局局的的發(fā)發(fā)展展和和當當代代經(jīng)經(jīng)濟濟全全球球化化的的聯(lián)聯(lián)動動反反應(yīng)應(yīng)，，我我國國的的金金融融市市場場也也是是一一路路走走低低，，股股票票證證券券市市場場接接連連下下挫挫，，原原材材料料價價格格的的上上漲漲、、通通貨貨膨膨脹脹的的壓壓力力、、高高企企的的房房價價等等眾眾多多原原因因進進一一步步導(dǎo)導(dǎo)致致了了我我國國當當前前總總體體經(jīng)經(jīng)濟濟的的不不景景氣氣。。由于于這這樣樣的的經(jīng)經(jīng)濟濟狀狀況況，，導(dǎo)導(dǎo)致致原原本本有有購購房房需需求求的的消消費費者者由由于于資資金金或或者者生生活活壓壓力力的的問問題題而而延延緩緩了了購購房房時時間間，，甚甚至至有有某某些些高高端端物物業(yè)業(yè)的的業(yè)業(yè)主主已已經(jīng)經(jīng)無無法法償償還還銀銀行行按按揭揭。。2008市場場關(guān)關(guān)鍵鍵詞詞：：金金融融危危機機收到到經(jīng)經(jīng)濟濟危危機機的的影影響響，，為為了了控控制制風風險險，，國國家家對對金金融融機機構(gòu)構(gòu)的的審審核核更更加加嚴嚴格格，，許許多多房房開開企企業(yè)業(yè)開開始始面面臨臨貸貸款款壓壓力力；；同同時時，，由由于于購購房房能能力力的的下下降降，，房房開開企企業(yè)業(yè)的的資資金金回回籠籠也也產(chǎn)產(chǎn)生生了了明明顯顯影影響響。。在在杭杭州州，，萬萬科科率率先先拋拋出出了了打打折折的的口口號號，，復(fù)復(fù)地地、、野野風風等等開開發(fā)發(fā)商商也也紛紛紛紛開開始始采采取取打打折折的的方方式式；；另另外外的的一一些些項項目目為為保保證證回回款款也也開開始始頻頻繁繁調(diào)調(diào)整整開開盤盤價價格格。。2008市場場關(guān)關(guān)鍵鍵詞詞：：打打折折樓盤盤打打折折的的現(xiàn)現(xiàn)象象直直接接影影響響了了已已購購房房客客戶戶的的情情緒緒，，帶帶有有投投資資心心理理的的客客戶戶擔擔心心資資產(chǎn)產(chǎn)縮縮水水，，而而自自住住需需求求的的客客戶戶則則希希望望能能盡盡可可能能降降低低購購房房支支出出。。2008年秋秋季季房房交交會會成成交交套套數(shù)數(shù)為為408套，，成成為為5年來來成成交交套套數(shù)數(shù)最最低低的的一一次次，，同同時時，，這這也也是是5年來來杭杭州州房房交交會會唯唯一一沒沒有有公公布布成成交交均均價價的的一一年年。。2008市場場關(guān)關(guān)鍵鍵詞詞：：打打折折在進進入入““金金九九銀銀十十””后后，，9月供供應(yīng)應(yīng)量量較較8月增增長長近近兩兩倍倍，，由由于于市市場場的的不不景景氣氣，，成成交交量量較較低低，，與與8月相相比比基基本本持持平平，，供供求求比比則則下下跌跌到到08年以以來來的的最最低低點點。。八月月為為傳傳統(tǒng)統(tǒng)意意義義上上的的淡淡季季，，而而原原本本““金金九九銀銀十十””的的九九月月成成交交量量卻卻不不及及上上月月；；9月區(qū)區(qū)域域成成交交量量主主要要集集中中在在江江干干區(qū)區(qū)（（其其中中位位于于錢錢江江新新城城的的萬萬象象城城和和九九堡堡的的魅魅力力之之城城，，分分別別有有429套和222套的銷售量）），同時上城城、拱墅、濱濱江三區(qū)成交交量也在百套套以上。濱江江、之江板塊塊9月打折促銷樓樓盤較多，優(yōu)優(yōu)惠的售價使使得9月成交量較8月大幅增加，，可見在目前前的樓市狀況況下，降價對對于加速房源源的去化具有有一定的效果果。1、成熟區(qū)域折折扣對銷售的的影響明顯從銷售情況來來看，房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展較為成成熟的區(qū)域如如市中心、濱濱江、錢江新新城等地受折折扣影響明顯顯，而發(fā)展剛剛剛起步配套套尚未成熟或或距離市區(qū)較較遠的如城北北、余杭等地地折扣后對銷銷售的促進并并不明顯。由由此可見，目目前成熟區(qū)域域的價格在折折扣后基本已已經(jīng)達到客戶戶的心理預(yù)期期，而那些偏遠未成熟地地區(qū)客戶仍抱抱有較大的價價格調(diào)整期望望。2、部分偏遠不不成熟區(qū)域仍仍未降到客戶戶心理預(yù)期萬科全面折扣扣之后，客戶戶對市場的折折扣期望值加加大，7-8折成為他們的的心理預(yù)期值值，一些成熟熟區(qū)域降價后后已達到客戶戶的心理預(yù)期期因而取得熱熱銷，而一些些區(qū)域較大幅幅度降價后銷銷售并未有太太大起色，還還未達到客戶戶的期望值，，因而客戶繼繼續(xù)觀望，而而發(fā)展商接下下來可能加大大折扣力度，，價格戰(zhàn)將進進一步升溫。。3、同樣的折扣扣幅度下，跟跟進打折樓盤盤銷售效果明明顯不如首先先打折樓盤從魅力之城和和匯盛德堡的的銷售情況可可以看到，由由于客戶數(shù)量量有限，當首首個折扣樓盤盤將需求客戶戶大部分去化化后，跟進打打折樓盤如沒沒有更大幅度度的折扣，將將無法吸引足足夠的購房客客源，這也導(dǎo)導(dǎo)致為取得較較好的銷售成成績，同一區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤折折扣幅度將愈愈加加大以吸吸引客源。4、面對激烈價價格戰(zhàn)保值承承諾成為取得得熱銷的一種種手段部分發(fā)展商未未采用降價折折扣的方式，，而采用保值值承諾的方式式一來吸引市市場眼球，二二來也提升客客戶購買信心心，用另一種種方式吸引客客戶購房。1、從2008年9月16日起，下調(diào)一一年期貸款基基準利率0.27個百分點2、從2008年9月25日起，中小型型存款類金融融機構(gòu)存款準準備金率下調(diào)調(diào)1個百分點3、從2008年9月19日起，單邊征征收股票、證證券交易印花花稅4、從10月9日起下調(diào)一年年期人民幣存存貸款基準利利率各0.27個百分點5、從10月10日起下調(diào)存款款類金融機構(gòu)構(gòu)人民幣存款款準備金率0.5個百分點6、從10月14日起杭州出臺臺“房產(chǎn)救市市24條”2008市場關(guān)鍵詞：：救市1、在外貿(mào)行業(yè)業(yè)和固定資產(chǎn)產(chǎn)投資行業(yè)收收到金融影響響的狀況下，，政府開始積積極的通過拉拉動內(nèi)需來保保證穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)濟增速，相相信在未來內(nèi)內(nèi)部消費力量量會有所顯現(xiàn)現(xiàn)2、杭州新出臺臺的救市政策策，從政府的的初衷來說是是為了遏止當當前房價下滑滑的趨勢，促促成成交量的的上升，但是是諸多利好對對于開發(fā)商與與消費者來說說，又將形成成一輪新的的博弈，目前前的局勢不明明朗，新政需需要一段時間間的消化。3、但是從就是是政策的內(nèi)容容上來看，治治本仍然比較較勉強，某些些條款更像是是選擇社會和和諧的政治背背景和政府土土地出讓的促促銷政策。房房開企業(yè)的根根本問題沒有有得到解決，，消費者買漲漲不買跌的心心態(tài)也會存在在。1、市場仍不明明朗，何時回回暖可能尚不不確定2、對于市場還還需要持謹慎慎態(tài)度3、杭州房產(chǎn)的的板塊爭奪和和區(qū)域內(nèi)爭奪奪始終會長期期存在競爭策略陣地戰(zhàn)集團戰(zhàn)陣地戰(zhàn)1、屯糧備戰(zhàn)2、占領(lǐng)高地1、聯(lián)合進攻2、組織火網(wǎng)1、集中優(yōu)勢2、優(yōu)勝劣汰人們，流向灣灣權(quán)利頂層財富頂層上層（穩(wěn)定資資產(chǎn)層）中上層（新資資產(chǎn)層）中產(chǎn)穩(wěn)定層中產(chǎn)初層市民階層赤貧階層本案的主力客客群將來自于于經(jīng)濟體系中中中產(chǎn)階層的的初層到上層層?？看蚱赐晖瓿韶敻坏某醭醪椒e累，事事業(yè)處于發(fā)展展上升期，是是富有成長力力的中產(chǎn)階層層，故我們將將其稱之為：：陽光資產(chǎn)層客群白描尋求他們在價價值觀、信念念、心態(tài)、生生活方式、社社會角色上的的共同點2530354050初生群體進取群體成就群體還沒有自己的的財產(chǎn)、房子子或車和定型型的事業(yè)“闖”天下，，“創(chuàng)”業(yè)對未來充滿夢夢想，樂于接接受新事物捕捉機會，從從一個高起點點向自己的目目標努力嘗試，挑戰(zhàn)，，多做，快跑跑常問的問題是是：為什么不不？掙下自己的財財產(chǎn)，事業(yè)有有成有更高的目標標，爭取更多多不斷提升自己己，工作大于于生活，忙碌碌見證了自己越越來越好，但但必須努力常問的問題是是：下一個是是什么？擁有家庭，事事業(yè)，身份注重優(yōu)越感、、自得要輕松，不要要松懈，保持成就和舒舒適，事業(yè)很很重要夢想擁有和諧諧平衡充實的的生活孩子教教育，家庭生生活，娛樂社社交，自我實實現(xiàn)都是生活活的重點常問的問題是是：還有什么么是我沒有體體會到的？客群品牌觀重視品牌，有崇洋之嫌嫌；更知道用品牌表現(xiàn)身身份；愿意為高質(zhì)質(zhì)量和獨特風風格而花費金金錢?？腿好襟w觀新型網(wǎng)絡(luò)媒體體的接觸度高高；相對更重視廣告，并并懂得廣告的的格調(diào)；雜志和報紙紙的接觸率與與依賴較高。?？腿盒袨?態(tài)度重視事業(yè)、成成就，追求自自我挑戰(zhàn)和實實現(xiàn)；生活富裕，注注重享受?？腿盒蓍e觀休閑活動多為為社交型和自我我享受型；重視氛圍和和環(huán)境。目標客群價值值取向“時尚的城市市自然主義者者”既追求城市生生活品質(zhì)，又又強調(diào)以環(huán)境境主義為導(dǎo)向向的生活觀目標客群需求求提煉他們需要品牌牌，也懂得品品牌，但他們們的品味和社社會地位決定定了他們需要要的是真正有有價值的品牌牌——有價值的品牌牌表現(xiàn)他們注重格調(diào)調(diào)，注重那種種有品質(zhì)的格格調(diào)，能征服服大眾的東西西就是他們選選擇的目標——大氣的品質(zhì)訴訴求享受才是生活活的本質(zhì)，苦苦心經(jīng)營的目目的就是為了了好好犒勞那那些本來就少少有的個人時時間——愉悅的心理感感受喜歡那種隨心心所欲，切換換與動靜之間間的感覺——公共與私密的的共享不能脫離群眾眾，但要高與與群眾——可感知知的檔檔次體體現(xiàn)經(jīng)過一一個階階段的的推廣廣，我我們來來回顧顧一下下之前前的推推廣感感覺灣區(qū)，，彎曲曲？從之前前的推推廣來來看，，東灣灣整體體大盤盤的氣氣勢已已經(jīng)明明確，，開闊闊的尺尺度感感，優(yōu)優(yōu)美的的視覺覺效果果以及及DBD后花園園那種種舒適適和國國際化化的感感覺。。但是……我們在在下沙沙未來來會面面臨很很明顯顯的同同質(zhì)化化競爭爭，僅僅有的的這些些賣點點仍然然不足足以在在競爭爭中脫脫穎而而出我們需需要改改變訴訴求的的方式式CBD后花園園給人人的感感覺仍仍然太太遙遠遠，而而且灣灣區(qū)生生活的的感覺覺仍然然沒有有清晰晰的訴訴求出出來，，在現(xiàn)現(xiàn)階段段以CBD后花園園的概概念進進行傳傳播還還是缺缺乏沖沖擊力力我們還還需要要改變變形象象定位位同樣，，“DBD之后是是灣區(qū)區(qū)”的的概念念無法法具有有支撐撐一個個86萬方生生活城城區(qū)的的后續(xù)續(xù)延展展，項項目的的氣質(zhì)質(zhì)和包包容性性都還還需要要提升升我們需需要從從產(chǎn)品品的角角度來來擴充充項目目的包包容性性和高高度在延續(xù)續(xù)原有有推廣廣的基基礎(chǔ)上上提出出一種獨獨特的的項目目訴求求一個明明確的的項目目定位位一種強強大的的包容容性和和高度度……一切從從灣展展開聯(lián)聯(lián)想……灣的理理想灣的本本源一一定是是締造造者賦賦予的的中國央央企房房產(chǎn)綜綜合實實力第第1名中國國國有房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)品牌牌價值值第1名中國房房地產(chǎn)產(chǎn)綜合合實力力前4強品牌愿愿景：：打造造中國國地產(chǎn)產(chǎn)長城城品牌理理念:和諧生生活自自然然舒適適這種和和諧包包含了了天地地萬物物，蕓蕓蕓眾眾生，，保利利講究究的是是“和和則生生物，，同則則不繼繼”，，“自然最最舒適適”的的感覺覺。區(qū)區(qū)別于于中國國“和和”文文化的的曲高高和寡寡與遙遙不可可及，，這種種“和和”的的感覺覺更加加溫暖暖，更更容易易親近近，包包容性性更強強。是是一種種豐富的的和諧諧灣的物物理開闊的的尺度感感和大大氣感感。數(shù)字是是最能能表達達的：：1000米，2200畝，180000萬方，，860000萬方……在這里里，拿拿著照照相機機隨便便往哪哪一摁摁，就就是一一張明明信片片……開闊大大氣，，極致致純粹粹的美美，我我們稱稱之——大美灣的精精神美都是是從靈靈魂深深處發(fā)發(fā)出的的?！獎e林斯斯基（（俄俄國））美的事事物是是永恒恒的喜喜悅。?！娫娙藵鷿却茸钅苤敝苯哟虼騽有男撵`的的還是是美。。美立立刻在在想象象里滲滲透一一種內(nèi)內(nèi)在的的欣喜喜和滿滿足。?！獝鄣仙烂溃┟朗堑降教幎级加械牡?。對對于我我們的的眼睛睛，不不是缺缺少美美，而而是缺缺少發(fā)發(fā)現(xiàn)。?！_丹（（法國國）你的心心笑了了，你你感覺覺到了了美。。--康銘灣的精精神其實，，美是是更加加深刻刻的，，是一一種不不經(jīng)意意由內(nèi)內(nèi)心深深處散散發(fā)出出來的的魅力力，一一種原原始的的，本本能的的自然然表現(xiàn)現(xiàn)，心心對于于美來來說，，才是是提升升于物物質(zhì)的的更高高層含含義這種原原始和和本能能，讓讓我們們首先先聯(lián)想想到的的是孩孩子，，孩子透透露出出的笑笑容完完全發(fā)發(fā)自內(nèi)內(nèi)心，，是一種種美的的極致致。灣的精精神——悅心灣的理理想我們懷懷著對對和諧諧的期期待，，在一一個極極美之之處，，發(fā)自自內(nèi)心心的喜喜悅著著，你你可以以居上上流之之上，，也可可以居居上流流之下下；你你可以以是定定制規(guī)規(guī)則的的人，，也可可以不不是。。誰會會在乎乎這些些呢？？大家家在乎乎的，，是那那些生生命中中的種種種元元素在在有機機作用用的烘烘焙下下產(chǎn)生生的排排列組組合，，以及及感受受那些些排列列組合合給自自己帶帶來的的樂趣趣對和諧諧期待待的本本質(zhì)、、極美美的事事物和和愉悅悅的心心情，，三者者缺一一不可可。如果沒沒有和和諧的的本質(zhì)質(zhì)，結(jié)結(jié)果只只能是是矛盾盾，正正如美美女不不能和和美女女長久久的同同處一一室；；沉溺溺上流流生活活帶來來的喜喜悅，，最終終一定定會品品嘗上上流生生活的的孤獨獨；物質(zhì)和和心情情單獨獨存在在，也也終有有窮盡盡的一一天；；所以，，灣的的理想想是把把這些些所有有的事事物融融為一一體，，不同同年齡齡、不不同的的家庭庭機構(gòu)構(gòu)，不不同的的社會會層次次，把把各種種不同同形態(tài)態(tài)，不不同種種類的的元素素組合合起來來，形形成一一個完完整而而豐富富的個個體，，而各各種豐豐富的的個體體又互互相組組合，，和諧諧的成成為一一個更更大的的群體體。如如此龐龐大的的元素素進行行排列列組合合，可可以聯(lián)聯(lián)想的的就是是無限限多，，例如如幸福福，喜喜悅，，幸運運，感感恩，，微笑笑，奔奔跑，，歌唱唱，演演奏，，鄰里里，天天倫，，從容容……世間的的一切切行為為、表表情、、事物物都可可以由由這些些元素素所構(gòu)構(gòu)成，，我們們把這這些稱稱之為為萬象灣的理理想包容萬萬象灣的本本源豐富的的和諧諧灣的外外在大美灣的精精神悅心灣的理理想包容萬萬象SLOGAN大美悅悅心，，灣容容萬象象灣，就就在眼眼前項目全全盤推推廣總總策略略第一階階段：：基于目目前市市場現(xiàn)現(xiàn)狀，，需要要我們們以“倒立”的思維維來思思考項項目推推廣，，顛覆覆常規(guī)規(guī)的先先大盤盤后品品質(zhì)的的手法法。樹立品品質(zhì)：：必須把把大盤盤“尺度”落地到到產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)上，，以最最快的的速度度聚焦焦目標標客群群視覺覺，很很明顯顯面對對市場場現(xiàn)狀狀，品品質(zhì)的的效應(yīng)應(yīng)遠高高于大大盤氣氣勢；；表現(xiàn)手手法：：通過各各種景景觀以以及產(chǎn)產(chǎn)品的的外在在表現(xiàn)現(xiàn)結(jié)合合設(shè)計計的理理念思思路來來闡述述項目目的品品質(zhì)是是有保保障的的；表現(xiàn)元元素：：江景、、濕地地等外外部景景觀的的實景景表現(xiàn)現(xiàn)，項項目的的各類類效果果圖項目全全盤推推廣總總策略略第二階階段：：強化品品質(zhì)：：通過項項目的的實景景展示示，內(nèi)內(nèi)部樣樣板房房的實實景來來確定定項目目的品品質(zhì)感感，營營造出出一種種“東東灣就就是下下沙品品質(zhì)最最好的的樓盤盤”這這樣的的感覺覺；表現(xiàn)手手法：：通過各各種社社區(qū)內(nèi)內(nèi)部樣樣板區(qū)區(qū)的實實景，，樣板板房的的實景景進行行表現(xiàn)現(xiàn)，有有整體體，有有局部部，甚甚至包包含細細節(jié)；；表現(xiàn)元元素：：實景表表現(xiàn)項目全全盤推推廣總總策略略第三階階段：：提升品品質(zhì)：：將大美美轉(zhuǎn)化化成悅悅心，，把外外在的的元素素表現(xiàn)現(xiàn)成內(nèi)內(nèi)在情情緒的的外在在反映映，在在市場場中樹樹立““住在在品質(zhì)質(zhì)最好好的東東灣會會讓生生活更更加美美好””表現(xiàn)手手法：：；各種種人物物的狀狀態(tài)，，這個個時候候的人人物是是單體體，通通過人人的各各種情情緒和和狀態(tài)態(tài)來表表現(xiàn)一一種生生命的的大美美表現(xiàn)現(xiàn)元元素素：：人物物狀狀態(tài)態(tài)實實拍拍，，與與各各種種場場景景的的結(jié)結(jié)合合項目目全全盤盤推推廣廣總總策策略略第四四階階段段：：再次次提提升升品品質(zhì)質(zhì)：：在前前階階段段，，物物質(zhì)質(zhì)和和精精神神已已經(jīng)經(jīng)經(jīng)經(jīng)歷歷了了一一次次有有機機的的融融合合，，而而在在本本階階段段需需要要將將上上階階段段的的融融合合產(chǎn)產(chǎn)物物作作為為基基本本元元素素繼繼續(xù)續(xù)進進行行有有機機融融合合，，真真正正展展現(xiàn)現(xiàn)““東東灣灣包包容容萬萬象象，，營營造造豐豐富富和和諧諧的的氣氣質(zhì)質(zhì)””表現(xiàn)現(xiàn)手手法法：：；把把萬萬象象劃劃分分為為各各種種不不同同形形式式，，有有不不同同年年齡齡的的人人，，有有不不同同家家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的人人，，有有不不同同社社會會階階層層的的人人，，有有父父親親幫幫，，有有母母親親幫幫，，有有孩孩童童幫幫………表現(xiàn)現(xiàn)元元素素：：群體體人人物物實實拍拍，，與與各各種種場場景景的的結(jié)結(jié)合合實景景前前的的大大美美（（現(xiàn)現(xiàn)在在—09年3月））實景景后后的的大大美美（（09年4月—11月））個體體狀狀態(tài)態(tài)的的悅悅心心（（09年12月—10年5月））群體體狀狀態(tài)態(tài)的的包包容容萬萬象象（（10年5月之之后后））項目目全全盤盤推推廣廣階階段段劃劃分分實景景前前的的大大美美階段段任任務(wù)務(wù)：：在在延續(xù)續(xù)東東灣灣大大盤盤“尺度度”基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，進進入入灣灣區(qū)區(qū)品品質(zhì)質(zhì)生生活活。。階段段目目的的：：打打造造品品質(zhì)質(zhì)樓樓盤盤形形象象、、擴擴大大并并深深挖挖目目標標客客群群。。重要要營營銷銷手手段段：：平平面面媒媒體體、、情情景景電電臺臺、、創(chuàng)創(chuàng)新新小小眾眾媒媒體體等等。。階段段１策略略1、品品質(zhì)質(zhì)樓樓盤盤形形象象塑塑造造大美美于于品品，，極極質(zhì)質(zhì)悅悅心心杭州州東東部部86萬方方國國際際品品質(zhì)質(zhì)灣灣流流住住區(qū)區(qū)因為為錯錯落落式式規(guī)規(guī)劃劃，，才才有有了了180000㎡㎡社區(qū)區(qū)園園林林，，令令美美景景充充盈盈園園區(qū)區(qū)，，因為為錯錯落落式式規(guī)規(guī)劃劃，，才才有有了了150米樓樓間間距距，，令令視視野野通通透透無無限限，，因為為錯錯落落式式規(guī)規(guī)劃劃，，才才有有了了270度觀觀景景面面，，令令生生活活詩詩意意如如畫畫，，因為為錯錯落落式式規(guī)規(guī)劃劃，，才才有有了了三三面面通通透透的的賴賴特特排排屋屋，，令令四四季季陽陽光光滿滿室室，，保利利·東灣灣，，承承大大杭杭州州城城市市東東擴擴之之勢勢，，以錯錯落落式式園園區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃，，為為你你呈呈現(xiàn)現(xiàn)灣灣流流住住區(qū)區(qū)大大美美品品質(zhì)質(zhì)，，保利利地地產(chǎn)產(chǎn)杭杭州州首首發(fā)發(fā)之之作作，，16年榮榮耀耀征征程程值值得得信信賴賴。。階段段報報紙紙廣廣告告1（規(guī)規(guī)劃劃篇篇））大美美于于品品，，極極質(zhì)質(zhì)悅悅心心杭州州東東部部86萬方方國國際際品品質(zhì)質(zhì)灣灣流流住住區(qū)區(qū)因為為關(guān)關(guān)注注生生活活，，才才有有了了６６米米挑挑高高露露臺臺，，令令………因為為關(guān)關(guān)注注生生活活，，才才有有了了雙雙精精裝裝修修大大堂堂，，令令………因為為關(guān)關(guān)注注生生活活，，才才有有了了電電梯梯直直接接入入戶戶，，令令………因為為關(guān)關(guān)注注生生活活，，才才有有了了４４.１米米架架空空層層，，令令………保利利·東灣灣，，承承大大杭杭州州城城市市東東擴擴之之勢勢，，悉心心考考量量建建筑筑與與生生活活的的關(guān)關(guān)系系，，為為你你呈呈現(xiàn)現(xiàn)灣灣流流住住區(qū)區(qū)大大美美品品質(zhì)質(zhì)，，保利地產(chǎn)產(chǎn)杭州首首發(fā)之作作，16年榮耀征征程值得得信賴。。階段報紙紙廣告2（高層建建筑篇））大美于品品，極質(zhì)質(zhì)悅心杭州東部部86萬方國際際品質(zhì)灣灣流住區(qū)區(qū)為了讓別別墅……，我們將將地坪抬抬高３.６米，為了讓別別墅……，我們?yōu)闉槊恳粦魬魧ＴO(shè)私私家庭院院，為了讓別別墅……，我們設(shè)設(shè)計出高高達100㎡㎡的入戶花花園，為了讓別別墅……，我們精精心采用用雙套間間設(shè)計，，保利·東灣，承承大杭州州城市東東擴之勢勢，以草原風風情別墅墅的大氣氣純粹，，為你呈呈現(xiàn)灣流流住區(qū)大大美品質(zhì)質(zhì)，保利地產(chǎn)產(chǎn)杭州首首發(fā)之作作，16年榮耀征征程值得得信賴。。階段報紙紙廣告3（排屋篇篇）階段電臺臺廣告（（情景創(chuàng)創(chuàng)意）策略2、掘地三三尺，找找到客戶戶針對項目目的目標標人群進進行針對對性、小小范圍的的推廣。。充分考考慮目標標購房者者的生活活軌跡，，盡可能能多的在在其軌跡跡上出現(xiàn)現(xiàn)樓盤信信息，讓讓樓盤形形象植入入人心。。傳播渠道道精耕挖掘客戶戶策略開車上班班寫字樓上上班接送子女女公司進行行會議某銀行經(jīng)理茶館、咖咖啡館與與朋友相相聚在辦公室室閱讀報報紙商場購物物休閑時尚雜志報紙廣告電梯廣告、直郵廣告信用卡合作戶外廣告/電臺廣告圍追堵截截目標人群群的生活活軌跡中中的渠道道第一種方方式：主主動型（（感動2008片段）通過數(shù)據(jù)據(jù)庫營銷銷的方式式，向目目標消費費群派發(fā)發(fā)DM廣告。針對目標標客戶的的居住區(qū)區(qū)域（下下沙高校校、四季季青、華華貿(mào)鞋城城東站等等）進行行DM的派發(fā)。。針對明確確性目標標客群，，設(shè)計各各類精美美實用的的禮品。。尋找目標標客戶書鎮(zhèn)尋找目標標客戶第二種方方式：異異地推廣廣1、和媒體體進行合合作，以以媒體為為組織者者參加臺臺州、溫溫州、義義烏等地地的商會會等的推推介活動動。2、可以考考慮投放放“浙江日報報”，利用浙浙報擁有有浙江商商會主要要人員名名單的優(yōu)優(yōu)勢將項項目資料料直接投投遞到位位。第三種方方式：借借力型與銀行信信用卡、、高檔商商場、4S店、中國國移動等等聯(lián)合舉舉行PR活動，利利用合作作伙伴的的數(shù)據(jù)庫庫或者是是客戶資資源來進進行聯(lián)合合推廣達達到雙贏贏。尋找目標標客戶實景后的的大美階段任務(wù)務(wù)：以大大美實景景的氣勢勢，將品品質(zhì)與大大盤完美美融合。。階段目的的：品質(zhì)質(zhì)大盤獲獲得市場場認知，，前期集集聚客群群釋放。。重要營銷銷節(jié)點：：樣板區(qū)區(qū)實景開開放、沿沿江大道道開通等等。階段2階段推廣廣整體思思路沿江大道試駕樣板區(qū)開開放報紙廣告跟進現(xiàn)場實景體驗創(chuàng)新實景手冊灣流品質(zhì)生活節(jié)啟動事件營銷灣區(qū)品質(zhì)大盤形成地點：東東灣工地地現(xiàn)場目的：讓讓客戶親親身體驗驗內(nèi)容：要要在各個個景觀結(jié)結(jié)點處樹樹立說明明牌，說說明排的的內(nèi)容包包括景觀觀設(shè)計理理念和原原因，種種載植被被的物種種說明和和歷史，，道路設(shè)設(shè)計的理理念。如如：1、在某喬喬木旁樹樹立說明明牌，內(nèi)內(nèi)容為“該樹種源源自哪里里，將該該樹種移移栽到東東灣經(jīng)歷歷了怎么么樣的工工序，這這類樹種種給生活活帶來怎怎么樣的的好處”等等；2、在某道道路拐角角處說明明“為什么我我們的環(huán)環(huán)形道路路曲度是是32度？這樣樣設(shè)計給給業(yè)主帶帶來怎么么樣的生生活感受受”等等。1、樣板區(qū)區(qū)開放大美于景景，自然然悅心杭州東部部86萬方國際際品質(zhì)灣灣流住區(qū)區(qū)擁享稀絕絕景致，，1000米環(huán)形江江景為大大美，直面綠意意淳樸，，2200畝生態(tài)濕濕地為大大美，精致杭州州，卻有有大美，，保利·東灣，承承大杭州州城市東東擴之勢勢，盡攬錢塘塘波瀾、、濕地綠綠肺，為你呈現(xiàn)現(xiàn)灣流住住區(qū)之大大美底蘊蘊，保利地產(chǎn)產(chǎn)杭州首首發(fā)之作作，16年榮耀征征程值得得信賴。。2、報紙廣廣告—外部實景景系列：中中心庭院院篇、組組團景觀觀篇、景景觀細節(jié)節(jié)篇、情情景架空空篇、道道路鋪裝裝篇……灣區(qū)“大美”園林的背背后灣區(qū)景觀觀的四大大標準：：人性、、舒適、、參與、、科學(xué)樣板區(qū)，，未來灣灣區(qū)生活活的真實實展現(xiàn)……3、軟文主主題方向向目的：通通過現(xiàn)場場實景，，展現(xiàn)優(yōu)優(yōu)勢賣點點，提升升美譽度度主題：大大美于景景大大悅悅于心形式1：以中央景觀觀、樣板房、、精裝雙大堂堂為主要題材材，結(jié)合項目目所處的濕地地及一線江景景，邀請專業(yè)業(yè)攝影師用DV為業(yè)主拍攝生生活場景，以以達到以假亂亂真的效果。。如業(yè)主和家家人在小區(qū)道道路內(nèi)散步的的場景，孩子子玩耍的場景景等等。形式2：在成交客戶戶內(nèi)選擇年輕輕伴侶、三口口之家等，為為其拍攝“婚紗照”、“家庭團圓照”等系列，并聘聘請專業(yè)攝影影機構(gòu)執(zhí)行。。4、PR—灣流品質(zhì)掠影影構(gòu)思：顛覆常常規(guī)“實景手冊”設(shè)計手法，在在該手冊內(nèi)，，我們將首次次采用“主動使用”而非“被動享受”的手法，從實實際使用功能能的角度系統(tǒng)統(tǒng)描述項目內(nèi)內(nèi)的各景觀元元素；同時，，我們將把景景觀與人的狀狀態(tài)在這里進進行融合，無無論是“高興、憂郁、、煩躁、平靜靜、成功、失失敗等”，你都可以在在東灣景觀內(nèi)內(nèi)找到屬于自自己的“心情”，最終形成景景觀與人互通通的效果。5、創(chuàng)新物料—景觀使用手冊冊6、PR—灣流品質(zhì)生活活節(jié)啟動目的：倡導(dǎo)鄰鄰里溝通及交交流，實現(xiàn)灣灣區(qū)品質(zhì)大盤盤的口碑傳播播。思路：成立品品質(zhì)生活組委委會（業(yè)主）），每年6月、11月在社區(qū)內(nèi)舉舉辦大型系列列的鄰里活動動，內(nèi)容如：：風箏攝影、、趣味運動、、啤酒狂歡、、美食SHOW、T型秀、藝術(shù)畫畫展、篝火晚晚會、螢火蟲蟲派對、懷舊舊經(jīng)典音樂會會等。7、事件營銷—沿江大道試駕駕游目的：展示沿沿江一線優(yōu)美美風光、減弱弱客戶對項目目的心理距離離。思路：與4S點合作開展，，設(shè)置（30萬以下、50—60萬、80萬以上）三類類檔次車型，，分三天舉行行活動以達到到轟動效應(yīng)；；同時，邀請請項目成交客客戶、媒體、、準客戶（四四季青、華貿(mào)貿(mào)鞋城老板））及專業(yè)車手手等參與比賽賽，并設(shè)置豐豐厚的禮品。。推廣跟進：活活動現(xiàn)場物料料包裝、報紙紙硬廣強勢宣宣傳、系列軟軟文跟蹤炒作作。個體狀態(tài)的悅悅心階段任務(wù)：將將項目從純粹粹環(huán)境訴求提提升到“心情”演繹，并以人人物為載體、、設(shè)計各種狀狀態(tài)（酣睡、、小憩等），，完美演繹東東灣的“悅心”境界。階段目的：品品質(zhì)大盤形象象樹立、項目目美譽度提升升。重要營銷手段段：情景廣告告、灣流形象象家庭系列等等。階段3報廣報廣報廣群體狀態(tài)的包包容萬象階段任務(wù)：全全面演繹“灣容萬象”的氣度，并從從友善、親情情、鄰里、豐豐富等多個角角度展開，最最終實現(xiàn)保利利所倡導(dǎo)的“和諧生活”。階段目的：灣灣區(qū)生活已被被客戶完全接接受、項目實實現(xiàn)理想銷售售。重要營銷手段段：灣流品質(zhì)質(zhì)生活節(jié)、灣灣流俱樂部運運行等。階段4謝謝聆聽神圣的的工作作在每每個人人的日日常事事務(wù)里里，理理想的的前途途在于于一點點一滴滴做起起。創(chuàng)造性性模仿仿不是是人云云亦云云，而而是超超越和和再創(chuàng)創(chuàng)造。。逆境給給人寶寶貴的的磨練練機會會。只只有經(jīng)經(jīng)得起起環(huán)境境考驗驗的人人，才才能算算是真真正的的強者者。22:4622:4622:46:2822:46:28所謂天天才，，只不不過是是把別別人喝喝咖啡啡的功功夫都都用在在工作作上了了。強烈的的欲望望也是是非常常重要要的。。人需需要有有強大大的動動力才才能在在好的的職業(yè)業(yè)中獲獲得成成功。。你必必須在在心中中有非非分之之想，，你必必須盡盡力抓抓住那那個機機會。。患難可可以試試驗一一個人人的品品格，，非常常的境境遇方方才可可以顯顯出非非常的的氣節(jié)節(jié);風平浪浪靜的的海面面，所所有的的船只只都可可以并并驅(qū)競競勝。。命運運的鐵鐵拳擊擊中要要害的的時候候，只只有大大勇大大智的的人才才能夠夠處之之泰然然。不放過任任何細節(jié)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久久的競爭爭優(yōu)勢，，就是比比你的競競爭對手手學(xué)習得得更快的的能力。。把你的競競爭對手手視為對對手而非非敵人，，將會更更有益。。一旦做出出決定就就不要拖拖延。任任何事情情想到就就去做!立即行動動!如果通用用公司不不能在某某一個領(lǐng)領(lǐng)域坐到到第一或或者第二二把交椅椅，通用用公司就就會把它它在這個個領(lǐng)域的的生意買買掉或退退出這個個領(lǐng)域。。我的宗旨一一向是逐步步穩(wěn)健發(fā)展展，既不要要靠聳人聽聽聞的利潤潤，也不要要在市場不不景氣時，，突然有資資金周轉(zhuǎn)不不靈的威脅脅。05-1月月-2322:46:28在艱難時期期，企業(yè)要要想獲得生生存下去的的機會，唯唯一的辦法法就是保持持一種始終終面向外界界的姿態(tài)。。若想長期期生存，僅僅有的途徑徑就是要使使人人竭盡盡全力，千千方百計讓讓下一代產(chǎn)產(chǎn)品進入用用戶家中。。時間是一個個偉大的作作者，它會會給每個人人寫出完美美的結(jié)局來來。自始自終把把人放在第第一位，尊尊重員工是是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流程說話話，流程是是將說轉(zhuǎn)化化為做的惟惟一出路。。1月-231月-2322:46:28在一個崇高高的目的支支持下，不不停地工作作，即使慢慢，也一定定會獲得成成功。微軟離破產(chǎn)產(chǎn)永遠只有有18個月。堅持持是是一一種種智智慧慧，，固固執(zhí)執(zhí)是是一一種種死死板板。。1月月-231月月-23命運運是是一一件件很很不不可可思思議議的的東東西西。。雖雖人人各各有有志志，，但但往往往往在在實實現(xiàn)現(xiàn)理理想想時時，，會會遭遭遇遇到到許許多多困困難難，，反反而而會會使使自自己己走走向向與與志志趣趣相相反反的的路路，，而而一一舉舉成成功功。。一個個管管理理者者如如果果不不了了解解其其下下屬屬的的工工作作，，那那他他就就無無法法有有效效地地管管理理他他們們。。人們所所認識識到的的是成成功者者往往往經(jīng)歷歷了更更多的的失敗敗，只只是他他們從從失敗敗中站站起來來并繼繼續(xù)向向前。。22:46:2822:461月-23等待。。我將將要在在這三三塊基基石上上建立立我成成功的的金字字塔。。千方百百計請請一個個高招招的專專家醫(yī)醫(yī)生，，還不不如請請一個個隨叫叫隨到到且價價格便便宜的的江湖湖郎中中。是員工工養(yǎng)活活了公公司。。2023/1/522:46能用他他人智智慧去去完成成自己己工作作的人人是偉偉大的的。不滿足足讓客客戶滿滿意，，要追追求讓讓客戶戶感動動，創(chuàng)創(chuàng)造客客戶終終身價價值。。新經(jīng)濟濟時代代，不不是大大魚吃吃小魚魚，而而是快快魚吃吃慢魚魚。路是腳踏出出來的，歷歷史是人寫寫出來的。。人的每一一步行動都都在書寫自自己的歷史史。05一月月202310:46下午1月-23差錯發(fā)生在在細節(jié)，成成功取決于于系統(tǒng)。速度就是一一切，它是是競爭不可可或缺的因因素。管得少，就就是管得好好。05一月月2023命運本來就就不公平所所以我要改改變命運。。投機取巧巧的人。。10:46:28下下午22:46:28質(zhì)量是維維護顧客客忠誠的的最好保保證。最好的CEO是構(gòu)建他他們的團團隊來達達成夢想想，即便便是邁克克爾·喬丹也需需要隊友友來一起起打比賽賽。2023/1/522:461月-23在這個世世界上，，沒有人人能使你你倒下。。如果你你自己的的信念還還站立的的話。一個人要發(fā)現(xiàn)現(xiàn)卓有成效的的真理，需要要千百萬個人人在失敗的探探索和悲慘的的錯誤中毀掉掉自己的生命命。1月-2322:46:28感情投資是在在所有投資中中，花費最少少，回報率最最高的投資。。壯士臨陣決決死哪管些些許傷痕，，向千年老老魔作戰(zhàn)，，為百代新新風斗爭。。慷慨擲此此身。2023/1/522:46:2822:461月-23謝謝各位！！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。22:46:2822:46:2822:461/5/202310:46:28PM