某地產(chǎn)市場企劃部五街坊定位報(bào)告

市場企劃部2007-4-9五街坊定位報(bào)告目錄宗地的土地屬性宗地市場研判3目標(biāo)客戶的需求與對應(yīng)的產(chǎn)品4項(xiàng)目規(guī)劃方案5盈利能力分析1.1宗地位置1.2宗地片區(qū)在浦東發(fā)展中的角色1.3宗地片區(qū)與城市關(guān)系1.4宗地四至及形態(tài)1.5宗地土地屬性綜合評估1.6宗地土地屬性總結(jié)1

宗地的土地屬性1.1宗地位置宗地陸家嘴人民廣場徐家匯三林上海浦東三林板塊中部中內(nèi)環(huán)間北臨高青路，西接昔陽河，南至楊南路，東至東明路中環(huán)內(nèi)環(huán)直線距離車行距離陸家嘴9km11km人民廣場9km12km徐家匯8km12km世博園區(qū)3km3.5km宗地位于：宗地距：世博園區(qū)1.2宗地片區(qū)在浦東發(fā)展中的角色世博會園區(qū)濱江發(fā)展軸陸家嘴功能區(qū)域三林世博功能區(qū)域金橋功能區(qū)域張江功能區(qū)域

根據(jù)浦東發(fā)展規(guī)劃，三林片區(qū)是浦東新區(qū)確定的六大功能區(qū)域之一的三林世博功能區(qū)，是以圍繞世博、服務(wù)世博、依托世博、延伸世博為重點(diǎn)，以發(fā)展高品質(zhì)居住、商貿(mào)、旅游為主的功能區(qū)。宗地所在的三林城片區(qū)是世博功能區(qū)域中以居住為主的功能區(qū)。世博會后永久性，大規(guī)模，成系統(tǒng)的公共設(shè)施，生態(tài)綠地及一流的生活配套，將為三林世博板塊成為未來經(jīng)濟(jì)文化交流中心打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，進(jìn)一步提升三林城片區(qū)的城市功能。宗地片區(qū)角色：初期成長中期高潮期孕育期1.3宗地片區(qū)與城市的關(guān)系成長階段板塊成長特點(diǎn)客戶競爭孕育期1998-2001房產(chǎn)開發(fā)未步入正軌，板塊內(nèi)多為老式住宅小區(qū)，基本生活配套尚不完善區(qū)域傳統(tǒng)老式住宅小區(qū)居民；區(qū)域內(nèi)的動遷客戶——成長初期2002-2004板塊進(jìn)入人口導(dǎo)入期區(qū)內(nèi)外動遷客戶的入住競爭較小，去化迅速成長中期2005-2006產(chǎn)品品質(zhì)加強(qiáng)，中高端客戶導(dǎo)入；各類規(guī)劃啟動階段區(qū)內(nèi)，動遷客及中高端客戶導(dǎo)入競爭初起，以板塊同質(zhì)競爭為主高潮期2007品牌開發(fā)商進(jìn)駐，產(chǎn)品由中檔向高檔轉(zhuǎn)型；L6通車，板塊交通能級提升；本地區(qū)客源與新上海人占成交絕對比例競爭擴(kuò)大，范圍擴(kuò)大化2008各項(xiàng)配套趨向完善，品牌產(chǎn)品進(jìn)入銷售期，價(jià)格在品質(zhì)提升的基礎(chǔ)上上升外區(qū)客戶導(dǎo)入加速，本地客源所占比例減少板塊內(nèi)部競爭加大2009受世博會影響，板塊各項(xiàng)配套區(qū)完善；板塊漸成熟，高端產(chǎn)品屬性凸顯客戶覆蓋全市化，高端客源比例增加產(chǎn)品的發(fā)展導(dǎo)致競爭全市化1.3宗地片區(qū)與城市的關(guān)系北三林板塊東三林板塊西三林西板塊西三林南板塊1234

三林是個人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域。開發(fā)順序是北三林——〉西三林西北——〉西三林南及東三林——〉西三林東北宗地片區(qū)是最后開發(fā)的宗地所在的西三林東北是絕對距離離世中心較近，由于過去橫縱道路不通導(dǎo)致人們認(rèn)知度較低，心里距離較遠(yuǎn)。宗地處于：目前開發(fā)進(jìn)度落后的，土地屬性改變快的，到市區(qū)絕對距離有優(yōu)勢的西三林北區(qū)域1.3宗地片區(qū)與城市的關(guān)系上南路東明路恒大國際公寓西三林板塊北三林板塊楊高南路東三林板塊新里程川楊河北蔡六里板塊中環(huán)外環(huán)川楊河為界

以北為北三林是三林最早的居住區(qū),距市中心距離最近,配套成熟.以南以楊高南路為界分為西三林和東三林.

西三林上南路以西以及貼近上南路的區(qū)域較為成熟,距市中心距離較遠(yuǎn)。宗地在西三林中東部原先是農(nóng)田，道路不通，橫縱道路目前在打通。周遍還留有一部分農(nóng)民房和建材市場

東三林是最后開發(fā)的區(qū)域,多新商品房.距市中心距離較遠(yuǎn).

三林區(qū)域區(qū)域客認(rèn)可北三林-〉西三林西面-〉西三林南面-〉西三林東面-〉東三林區(qū)域外客戶認(rèn)可西三林北面-〉東三林-〉西三林南面1.3宗地片區(qū)與城市的關(guān)系宗地上中隧道西藏南路隧道龍耀路隧道打浦路隧道復(fù)線世博大道1.2.1道路系統(tǒng)東明路項(xiàng)目狀態(tài)時間節(jié)點(diǎn)上中隧道與中環(huán)一起通車07年西藏南路隧道08年世博專用，10年后向社會開放08年龍耀路隧道連南站樞紐09年底打浦路隧道復(fù)線連南北高架09年底世博大道上南路拓寬雙向12車道09年底云臺路打通09年底東明路打通09年底周邊橫縱道路開通，城市界面有所改觀。進(jìn)一步加強(qiáng)宗地片區(qū)與盧灣、黃浦及徐匯和陸家嘴的聯(lián)系。中環(huán)云臺路1.3宗地片區(qū)與城市市的關(guān)系軌道和公交交系統(tǒng)陸家嘴人民廣場徐家匯宗地M世博園區(qū)M8號線1標(biāo)8號線2標(biāo)軌道到達(dá)時間節(jié)點(diǎn)6號線濟(jì)陽路到東方路07年8號線1標(biāo)人民廣場到耀華路站07年8號線2標(biāo)耀華路站到浦江鎮(zhèn)09年7號線芳甸路到靜安寺09年6號線的高青路站在宗地旁。主要公交到達(dá)795陸家嘴980人民廣場627徐家匯方向有10余條公交線路，公交系統(tǒng)完備，基本上1部車可達(dá)中心城區(qū)。1.4宗地四至及形態(tài)高青路楊南路聯(lián)明路云臺路宗地東明路尚東國際地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積(㎡)121405容積率1.03建筑面積(㎡)125113商業(yè)面積(㎡)<30479宗地四至北臨高青路目前宗地北段未通，08年中完成高壓線22萬伏尚東國際三期09年底完成西臨昔陽河河水干凈云臺路08年6月通翰城國際已建住宅區(qū)南臨楊南路08年年底6街坊恒大意向地塊，后期視合作而定東臨東明路07年9月通車B26-1地塊配套商品房，預(yù)計(jì)08年開工MB26-1地塊恒大建材市場場上南路楊高南路賣建材市場東明路軌道線宗地南面賣高壓線B26-1地塊1.5宗地土地屬性綜合合評估配套2km內(nèi)大類小類描述/等級名稱商業(yè)高級商圈五級無大賣場/超市一級家樂福，易初蓮花，家得利便利性商業(yè)三級成山路商業(yè)街、昌里路商業(yè)街教育文化中小學(xué)二級明珠小學(xué)、新里城幼兒園、上海魯冰花第三小、聯(lián)豐小學(xué)、楊思中學(xué)醫(yī)療醫(yī)院二級楊思醫(yī)院景觀環(huán)境公園綠地二級上南公園，尚東西面生態(tài)公園（08年中）不利因素五級220萬伏高壓走廊，目前道路未通，恒大水產(chǎn)市場，恒大建材市場交通便利軌道交通一級緊貼軌道6號站點(diǎn)重要公交線路二級219，572，986，955,線路多（距站點(diǎn)900米）快速干道一級中環(huán)，外環(huán)，世博大道（09年底拓寬完成），楊高南路休閑娛樂五級無1.5宗地土地屬性綜合合評估西三林北面，，距離上離北北三林較近。。項(xiàng)目緊貼6號線高青路站站點(diǎn)，便于陸陸家嘴客戶導(dǎo)導(dǎo)入。到上海三大城城市中心陸家家嘴，人民廣廣場，徐家匯匯均在開車30分鐘，一部公公交45分鐘內(nèi)可以到到達(dá)，地鐵30分鐘內(nèi)，交通通便利性佳。。中環(huán)線07年建成，上南南路09年底拓寬成世世博大道，東東明路及高青青路的打通，，宗地與市區(qū)區(qū)連接從無到到有，進(jìn)一步步完善與城市市連接，城市市界面改觀，，城市形象提提升。尚東國際的開開發(fā)和西北生生態(tài)公園建成成使城市界面面改善，增加加周邊的居住住氛圍。尚東商業(yè)配套套會完善周邊邊便利型商業(yè)業(yè)設(shè)施。新開發(fā)區(qū)域，，道路沒有完完全打通，心心理距離遠(yuǎn)。。周邊是建材市市場，水產(chǎn)市市場，周邊小小環(huán)境差。便利型商業(yè)氛氛圍弱。劣勢優(yōu)勢1.6宗地土地屬性總結(jié)結(jié)品類土地屬性價(jià)值排序比例類型年齡購房動機(jī)主力戶型產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品核心價(jià)值C

（城郊改善）1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近

2）相對市中心居住密度低

3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）120%后小太陽40－45歲改善三房（130－150㎡）情景洋房情趣功能四房（180—220㎡）TH230%小太陽35－39歲改善三房（120－140㎡）情景洋房炫耀展示四房（180—220㎡）TH310%中年之家45-50歲空巢二房（90－100㎡）多層

小高層凸顯自我功能440%青年之家30-35歲首次二房（80－110㎡）戶型舒適宗地目前處于于C的土地屬性容積率：1.03，占地：121405㎡城花C品類追求低密度社社區(qū)環(huán)境，舒舒適型情趣生生活的改善型型客戶1.6宗地土地屬性總結(jié)結(jié)宗地目前處于于C的土地屬性位于6號線站出口，良好地鐵商業(yè)規(guī)劃劃金色G3品類通過地鐵導(dǎo)入入，追求城市市便捷的首次次置業(yè)客戶70/90政策品類土地屬性價(jià)值排序比例類型年齡購房動機(jī)主力戶型產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品核心價(jià)值G3

（城市棲居）1）要求公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)

2）周邊有較完善的生活配套

3）居住價(jià)值一般130%青年之家25－35歲首次一房（50-70㎡）二房（80－100㎡）高層功能緊湊210%青年持家25－30歲首次二房（80－100㎡）高層功能緊湊335%小太陽35-39歲改善三房（110－130㎡）高層功能緊湊425%后小太陽40-45歲改善三房（110－130㎡）高層功能緊湊1.6宗地土地屬性總結(jié)結(jié)MG3品類緊湊型通過地鐵導(dǎo)入入，追求城市市便捷的首次次置業(yè)客戶C品類TH追求低密度社社區(qū)環(huán)境，舒舒適型情趣生生活的改善型型客戶2宗地片區(qū)的市市場判斷2.1區(qū)域市場概況況2.2客戶概況與選選擇2.3典型項(xiàng)目分析析上南路東明路陽辰.美景櫻桃苑恒大國際公寓寓西三林板塊北三林板塊楊高南路未來域環(huán)球中央花園園東三林板塊板塊名稱均價(jià)北三林恒大國際公寓11000西三林尚東國際10200翡翠上南9200櫻桃苑9600陽辰.美景7633東三林未來域9300環(huán)球翡翠灣8900環(huán)球中央花園8600新里程8700三林在售項(xiàng)目目尚東國際翡翠上南新里程三林在售樓盤盤分布圖區(qū)域去化良好好，年去化面面積約在42萬㎡，成交均價(jià)在在8921元/㎡（包括3個項(xiàng)目的精裝裝價(jià)格）。區(qū)域域內(nèi)內(nèi)年年最最快快去去化化速速度度，，達(dá)達(dá)10萬㎡㎡/年，，最最慢慢為為3萬㎡㎡/年。。名稱產(chǎn)品形態(tài)總建面容積率已售可售年去化面積剩余去化月數(shù)開盤時間成交均價(jià)未來域小高層，高層1250021.4118797620578900105年5月9300

環(huán)球翡翠灣高層，聯(lián)排1587891.5158284505101052005年5月8900櫻桃苑小高層，高層951511.55239042761523901006年1月9580環(huán)球中央花園高層821471.5571632498434300705年5月8600金色杉林小高層1057201.97518330537530701005年8月6936陽辰.美景小高層538901.81829435596274411506年4月7633翡翠上南高層，多層，聯(lián)排744141540092040536006705年6月9400新里程小高層2800001.577400202600774002605年12月8445尚東國際小高層，洋房3200001.1414000300600840003606年11月10300恒大國際小高層452552375557700

106年7月11000

三林片區(qū)

630054698202

自05年5月8921宗地地預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)在在08年初初上上市市，，屆屆時時大大多多樓樓盤盤已已售售完完，，新新里里程程，，尚尚東東國國際際仍仍然然在在售售。。目前前市市場場可可售售存存量量為為18萬㎡㎡。。三林林在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目項(xiàng)目/地塊總建面容積率預(yù)計(jì)上市時間07年預(yù)計(jì)供應(yīng)（萬㎡）08年預(yù)計(jì)供應(yīng)（萬㎡）09年預(yù)計(jì)供應(yīng)（萬㎡）在售項(xiàng)目尚東國際32萬㎡1.14888新里程28萬㎡1.510102待推項(xiàng)目浦發(fā)博園8萬㎡1.407年9月后260金誼河畔25萬㎡1.506年12月12121待推地塊金地地塊19萬㎡1.508年后0710三林城地塊38萬㎡1.60510三林鎮(zhèn)716街坊10萬㎡1.5370西林村地塊2萬㎡1.5200三林鎮(zhèn)2街坊10萬㎡1.4550中林項(xiàng)目8.6萬㎡1.5170.6濟(jì)陽路地塊2萬㎡1.0020錦繡華城地塊25萬㎡1.510105共計(jì)527535.6三林林片片區(qū)區(qū)07，08年年年供供應(yīng)應(yīng)量量在在50萬㎡㎡以以上上，，市市場場供供應(yīng)應(yīng)量量逐逐年年增增大大。。未來來上上市市地地塊塊多多集集中中在在宗宗地地所所在在的的西西三三林林片片區(qū)區(qū)，，競競爭爭激激烈烈。。待推推項(xiàng)項(xiàng)目目和和土土地地4,5編號地塊開發(fā)商建面（萬㎡）容積率預(yù)計(jì)上市量07年08年09年1三林城地塊中房381.605102三林鎮(zhèn)5街坊金地191.501093南碼頭8街坊東方海外101.800104三林鎮(zhèn)716街坊三林房產(chǎn)101.53705西林村地塊新地21.52006三林鎮(zhèn)2街坊吉苑房產(chǎn)101.45507錦繡華城地塊大華251.510105123未來來土土地地供供應(yīng)應(yīng)示示意意6待推推項(xiàng)項(xiàng)目目和和土土地地7三林片區(qū)區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品配比比樓盤名稱建筑形態(tài)房型配比2房3房4房復(fù)式爵士悅小高層60%90-10640%120-130

櫻桃苑多層、小高層37%10063%132

新里程一期小高層50%9550%115-130

環(huán)球中央花園小高層47%120-13050%150

3%180

尚東國際一期多層、小高層46%10042%120-140

8%1604%190金誼河畔小高層77%100-11016%135

7%180三林片區(qū)區(qū)分面積積去化面積段80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150總價(jià)段供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交70以下16412823777265220232131

7301161152

131

70-80608687859163320071207233143950

2956126248

137

80-90

61388411812150116082148522919421590

3944

404

90-100

82

74107547291352940855868250271532926940

403

287100-120

1076371732601213160265010321294102519542407330521836312836120-140

9821828784515140225663246547461833378176998941140-160

215912752885335442921613合計(jì)224935102331516952080526831165005497992343624487268682255119911708594035423970面積段150-160160-170170-180180-190190-200200以上合計(jì)總價(jià)段供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交70以下

156

346

4903977670-80

219783033280-90

1024404668390-100

10782589612100-120

1221

164

174

204129605103503120-14013831846632728381205

395

20013162876631140-1601077468

148647457009431862093589

10051819510676160-180476

1935161

173

372

278821051991065180-200

178

378378764574511

1831951200-250

158

556739

190214232426981556250-300

3370

394

181905582300以上

197

6820879合計(jì)293738498262464964741048187650452857233954424444526300377246區(qū)域市場場總結(jié)片區(qū)內(nèi)供供求比最最為均衡衡的是總總價(jià)100萬-120萬的產(chǎn)品。。片區(qū)內(nèi)的的多以2房95-110㎡，3房115-135㎡為主力力產(chǎn)品。。主要項(xiàng)目目的容積積率在。主要規(guī)劃劃為是開開闊的棟棟距，高高綠化率率的以小小高層為為主的公公寓型社社區(qū)。陸家嘴人民廣場徐家匯三林中環(huán)內(nèi)環(huán)世博園區(qū)大華錦繡華城上海綠城尚東國際名園2.2客戶概況況與選擇擇區(qū)域主力客群工作區(qū)域年齡層次收入狀況以浦東新區(qū)尤其是三林本地客戶為主，浦西客源不斷增長工作地點(diǎn)多在浦東地區(qū)或浦西人民廣場以南區(qū)域以25-45歲為主力購買群，年輕化趨勢明顯家庭具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)且相對穩(wěn)定2.2客戶概況況與選擇擇尚東國際名園2房80-1001020090-100萬青年持家、小太陽100-11010080110萬青年之家、后小太陽3房1209900115萬后小太陽孩子三代、后小太陽4房16010189164萬富貴之家大華錦繡華城1房631040065萬青年務(wù)實(shí)、青年之家2房861050092萬青年持家、小太陽9910600106萬小太陽、老人一代10810397113萬后小太陽3青年富貴、孩子三代復(fù)式230-25014000336萬中年富貴聯(lián)體別墅16015459240萬富貴之家200-23015478350萬富貴之家上海綠城1房641220078萬青年之家2房9613098126萬青年之家11013500148萬小太陽3房12512200152萬孩子三代，后小太后小太后小太陽、青年富貴4富貴之家5房29013000370萬青年富貴、中年富貴主力客戶戶群2.2客戶概況況與選擇擇客戶類型工作區(qū)域需求產(chǎn)品面積總價(jià)青年之家在浦東工作為主2房80-100㎡100萬內(nèi)首次置業(yè)富貴之家(小太陽、后小太陽)在浦東工作為主聯(lián)排，疊加等180-220㎡400萬內(nèi)改善性大華川楊河

內(nèi)環(huán)中環(huán)楊高南路2.3典型項(xiàng)目目研究大華錦繡繡華城項(xiàng)目概況況地段北蔡六里板塊，中內(nèi)環(huán)，川楊河以北，比宗地更貼近內(nèi)環(huán)，土地屬性C交通7號線楊高南路站（09年通）到靜安寺，站點(diǎn)較遠(yuǎn)公交線路10余條商業(yè)易賣得超市，自建商業(yè)街，便利性商業(yè)氛圍一般環(huán)境大華一期新建的住宅，未拆遷的農(nóng)民房規(guī)模330萬㎡，超大規(guī)模盤，19個街區(qū)產(chǎn)品形態(tài)多層，小高層，高層公寓為主，部分聯(lián)排，洋房，獨(dú)棟總規(guī)劃北艾路以北為配套商品房，南面為商品住宅中軸為24萬㎡的超大公園（08年底完成）開發(fā)節(jié)奏02年推一期，為12，19街區(qū)，已經(jīng)交付，06年推二期，為11，18街區(qū)，目前工程完畢，07年推16街區(qū)規(guī)模超大大盤，三三林北蔡蔡板塊最最貼近內(nèi)內(nèi)環(huán)的項(xiàng)項(xiàng)目。目前推出出的街區(qū)區(qū)基本不不受70/90政策影響響。自建商業(yè)業(yè)配套，，目前已已投入使使用。08年底建24萬㎡超大大公園。。配套房北艾路入住工程完畢公園大華錦繡華城二期房型面積段

（m2）套數(shù)

（套）所占比例成交套數(shù)

（套）成交率單價(jià)

（元/m2）總價(jià)

（萬元）一房60-771278%6551%1400060-77二房80-11870144%47067%1100080-118三房118-15031219%10333%11500120-157177-17821%00%11800200-210四房160-202513%1325%10000160-202復(fù)式160-200372%719%11800180-240200-240523%917%11800240-280250-290533%12%11800290-340聯(lián)排150-2001228%9780%16000240-320200-2501037%6361%16000320-400250-300101%330%16000400-480獨(dú)立200-250121%758%16000320-400250-30020%00%16000400-4802.3典型項(xiàng)目研究究大華錦繡華城城項(xiàng)目概況大華錦繡華城城二期總建面面積18.6萬平方米，包包含一房至四四房、復(fù)式及及別墅產(chǎn)品。。2.3典型項(xiàng)目研究究大華錦繡華城城18街區(qū)別墅銷售售情況總建面（㎡）均套面積（㎡）總套數(shù)已售套數(shù)未售套數(shù)最早開盤日期48940.8201.4243204392005-11-12公寓別墅錦繡華城公寓寓的均價(jià)目前前在10500元/㎡左右，其18街區(qū)的聯(lián)排銷銷售均價(jià)在15000元/㎡左右9月開盤1月內(nèi)狂銷100套聯(lián)排。成為06年上海市銷售售總金額排名名第2的項(xiàng)目。2.3典型項(xiàng)目研究究大華錦繡華城城18街區(qū)區(qū)別別墅墅17組團(tuán)18組團(tuán)19組團(tuán)20組團(tuán)21組團(tuán)雙拼獨(dú)棟類型組團(tuán)面積套數(shù)去化均價(jià)(元/㎡)聯(lián)排17160㎡484812000-1700018180㎡，200㎡363619180㎡，200㎡383820208㎡，230㎡745521雙拼沿河280㎡，230㎡201415000-20000沿路213㎡，218㎡206獨(dú)棟285，290，334㎡7030000總共48940㎡24320415200總價(jià)價(jià)在在330萬以以下下，，面面積積在在200㎡以以下下的的聯(lián)聯(lián)排排是是市市場場表表現(xiàn)現(xiàn)最最好好的的。。未去去化化的的多多集集中中在在12月推推的的230㎡的的聯(lián)聯(lián)排排和和雙雙拼拼及及獨(dú)獨(dú)棟棟。。沿河河雙雙拼拼為為2套捆捆綁綁銷銷售售，，總總價(jià)價(jià)至至1000萬左左右右，，獨(dú)獨(dú)棟棟也也在在800萬以以上上，，去去化化速速度度較較慢慢。。沿路路雙雙拼拼明明顯顯去去化化較較慢慢。。2.3典型型項(xiàng)項(xiàng)目目研研究究大華華錦錦繡繡華華城城18街區(qū)區(qū)別別墅墅工作區(qū)域客戶類型年齡家庭結(jié)構(gòu)比例浦東，陸家嘴、張江、金橋等陸家嘴銀行高管40-45歲小太陽、后小太陽35%國企高管（供電局），政府官員40-45歲小太陽、后小太陽30%私營業(yè)主30-35歲小太陽25%聯(lián)排排主主要要成成交交客客戶戶類類型型主要要是是從從公公寓寓改改善善到到別別墅墅，，50%有2輛，，以以3口之之家家為為主主，，一一般般不不會會帶帶父父母母住住，，可可能能會會在在同同一一社社區(qū)區(qū)購購買買一一套套公公寓寓2房或或者者1房給給父父母母住住。。大華華對對于于他他們們是是城城市市別別墅墅，，可可以以便便捷捷地地到到達(dá)達(dá)市市中中心心，，享享受受城城市市級級別別的的配配套套。。對于于面面積積段段的的需需求求為為200㎡以以下下，，希希望望有有地地下下室室或或者者露露臺臺等等更更多多的的附附贈贈空空間間。。2.3典型項(xiàng)目目研究大華錦繡繡華城18街區(qū)別墅墅160㎡開間6米地下室70㎡采光佳一層客廳6*4.2餐廳3.9*3.6廚房3.2*2.8二層主臥3.3*4.5次臥3*4.2次臥3.3*4.5南向雙臥室，給凸窗，擴(kuò)大空間感三層主臥5.3*5帶露臺，面寬佳160-180㎡聯(lián)排戶戶型160㎡的戶型型滿足了了其客戶戶的對空空間的基基本需求求，同時時給到充充分的露露臺、地地下室及及主臥的的面寬，，對于客客戶而言言性價(jià)比比高。2.3典型項(xiàng)目目研究大華錦錦繡華華城11街區(qū)復(fù)復(fù)式低去化化率產(chǎn)產(chǎn)品——大華錦錦繡華華城復(fù)復(fù)式式復(fù)式的的面積積在260㎡，在在小高高層中中，在在以小小高層層、高高層公公寓的的社區(qū)區(qū)社區(qū)區(qū)中，，單價(jià)價(jià)1.3萬，總總價(jià)在在300-360萬，與與聯(lián)排排的總總價(jià)差差距小小?？涂蛻舾敢庖膺x擇擇低18街區(qū)聯(lián)聯(lián)排。。復(fù)式房房型2.3典型項(xiàng)目研研究大華錦繡華華城11街區(qū)公寓大華錦繡華城二期二房去化情況面積套數(shù)去化套數(shù)去化率80-9019616484%90-10014213092%100-11034517551%110-1201816%主力客戶：：在浦東工工作的青年年之家抓住了購買買婚房客戶戶的2房的功能需需求，控制制面積在87㎡以以下下，，給給產(chǎn)產(chǎn)品品以以方方正正通通透透的的戶戶型型及及盡盡可可能能多多的的附附加加值值。。配套房北艾路入住工程完畢公園09年推07，08年推配套房2.3典型型項(xiàng)項(xiàng)目目研研究究大華華錦錦繡繡華華城城開發(fā)發(fā)節(jié)節(jié)奏奏及及規(guī)規(guī)劃劃思思路路時間主力面積價(jià)格品類選擇市場表現(xiàn)12，19街區(qū)02-04年2房95-105㎡50%3房130㎡35%02年初3800元/㎡04年9月8000元/㎡C品類的2，3房C品類的3房去化較好11街區(qū)05-06年2房85-108㎡3房130㎡，復(fù)式260㎡目前均價(jià)1.1萬元/㎡G3品類的2房C品類的2，3房，復(fù)式G3的2房去化較好18街區(qū)05-07年聯(lián)排160-230㎡公寓130，150，200㎡聯(lián)排1.6-1.8萬元/㎡公寓1.1萬元/㎡C品類的TH，3房C品類的聯(lián)排，150㎡3房去化較好02年T1客戶戶預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)的的C04年C配套套成成熟熟G時間主力面積品類選擇16、17街區(qū)07-09年高層公寓：2房80-90㎡，3房110-120㎡電梯洋房：2房105㎡，3房135㎡聯(lián)排：180-200㎡商務(wù)別墅：250㎡獨(dú)棟：300㎡G3品類的2，3房C品類的2，3房C品類的聯(lián)排Top1品類的別墅14街區(qū)09年受70/90政策影響主力選擇G32.3典型型項(xiàng)項(xiàng)目目研研究究容積率建面規(guī)劃16街區(qū)1.316萬貼近公園24萬㎡公園，島嶼規(guī)劃，別墅基本都依水而建，給每戶充分的景觀資源。17街區(qū)0.85萬大華華錦錦繡繡華華城城開發(fā)發(fā)節(jié)節(jié)奏奏及及規(guī)規(guī)劃劃思思路路大華華放放棄棄了了C品類類的的150-200㎡的平層公寓寓產(chǎn)品給C以充分的環(huán)境境的舒適性、、G3以緊湊面積段段，產(chǎn)品、客客戶、土地一一一對應(yīng)。大華會成為宗宗地G3和C聯(lián)排的競爭對對手。尚東國際上南路東明路楊高南路北三林板塊東三林板塊西三林板塊地段西三林北面，離市中心距離較近交通縱向和橫向道路正打通，6號線地鐵站緊貼社區(qū)商業(yè)目前無，家樂福，自建商業(yè)街包含餐飲，便利型購物環(huán)境恒大建材市場2.2典型項(xiàng)目分析析尚東國際項(xiàng)目概況規(guī)模33萬㎡，分三期開發(fā)，自建配套齊全容積率1.14產(chǎn)品形態(tài)8層小高層，5層電梯洋房景觀大面積草坪為主會所泛會所，內(nèi)容齊全是08年三林板塊離離市中心最近近的項(xiàng)目。項(xiàng)目在地鐵站站邊，交通便便利。目前項(xiàng)目周邊邊橫縱道路還還在打通，周周邊建材市場場，小環(huán)境感感覺雜亂。項(xiàng)目規(guī)模大，，配套齊全，，容積率低。。三期二期一期政府交通、商業(yè)規(guī)劃區(qū)東明路潛在規(guī)劃區(qū)綠化緩沖帶社區(qū)幼兒園6號線高青路站高青路海陽路高壓走廊2.2典型項(xiàng)目分析析尚東國際規(guī)劃與產(chǎn)品分三期開發(fā)，，08年預(yù)計(jì)售到二二期。8層洋房以100㎡2房，120㎡小三房為主主。洋房1樓附地下室（（地下室100㎡算20萬。2，3樓為140㎡（同朗潤園園洋房2，3F），4樓復(fù)5樓為190㎡，復(fù)式。目前洋房售價(jià)價(jià)1.1萬/㎡，公寓均價(jià)價(jià)9800元/㎡。洋房公寓原來定定位做做三林林片區(qū)區(qū)最高高端的的客客戶及及外區(qū)區(qū)域客客。立面品品質(zhì)感感強(qiáng)，，社區(qū)區(qū)多大大面積積果嶺嶺草，，50年以上上樹齡齡的全全冠香香樟樹樹。2.2典型項(xiàng)項(xiàng)目分分析尚東國國際花園洋洋房5#，6#，7#電梯洋房去化樓層面積產(chǎn)品總價(jià)去化率1F155㎡100㎡地下室（20萬）240萬17%2-3F135-142㎡同朗潤園洋房150-160萬100%4F190㎡4復(fù)5，贈送閣樓230萬100%尚東國國際在在產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)，社社區(qū)環(huán)環(huán)境，，及立立面的的品質(zhì)質(zhì)感上上符合合C品類客戶需需求。分析1、相對于朗朗潤園洋房房，戶型基基本相同，，2次臥朝北，，主臥朝南南，但是向向南陽光房房東/西側(cè)開一面面門，南面面無窗，采采光差?？涂蛻粝Ｍ?房朝南的基基本需求無無法滿足。。2、地下室采采光窗小而而窄，比較較陰暗。對對于上?？涂蛻舳裕?，地下室是是一個占便便宜因素，，并不指望望能帶來實(shí)實(shí)際居住空空間。此項(xiàng)項(xiàng)目的地下下室的采光光差，客戶戶覺得并不不占便宜。。1F的產(chǎn)品邏輯輯與客戶需需求的匹配配度較差，，而有電梯梯的頂樓復(fù)復(fù)式在功能能上基本滿滿足客戶需需求，一開開盤就去化化完了。2.3典型項(xiàng)目研研究金地地塊中環(huán)上南路M中小幼三林林路中金誼河畔三林公園1200米200米M金地地塊三林林河位置：宗地南，南南至三林河河，北臨中中環(huán)，東至至東明路。。優(yōu)勢：據(jù)6號線華夏西西路站200米。南地塊臨水水，臨三林林公園，南南塊面水距距離寬。劣勢：北塊地塊臨臨中環(huán)，噪噪音和心理理感受差。?？偨妫?8萬㎡容積率：1.5金地地塊于于2006年12月18日取得，預(yù)預(yù)計(jì)上市時時間至08年。金地地塊同同樣受70/90政策影響。。預(yù)計(jì)規(guī)劃方方案：南塊：30%雙拼，景觀觀資源佳北塊：90㎡以下的小小戶型，距距離地鐵站站200米金地地塊會會成為宗地地G3和C聯(lián)排的競競爭對手手。2.3項(xiàng)目研究究總結(jié)宗地品類競品預(yù)計(jì)單價(jià)總價(jià)競品優(yōu)勢宗地優(yōu)勢宗地G3大華85-90㎡2房11500元100-105萬成熟居住氛圍L6站邊金地85-90㎡2房11000元95-100萬尚東90㎡2房10500元95萬宗地C大華180-200㎡TH18000元330-380萬景觀資源及周邊環(huán)境金地聯(lián)排/雙拼估計(jì)180-250聯(lián)排18000元雙拼20000元330萬550萬景觀資源，地塊規(guī)模容積率優(yōu)勢尚東洋房190㎡13000元250萬4.1C品類---富貴之家家（小太太陽、后后小太陽陽）4.2G3品類---青年之家家4.3客戶與產(chǎn)產(chǎn)品對應(yīng)應(yīng)總結(jié)4目標(biāo)客戶戶需求與與對應(yīng)的的產(chǎn)品主要特征征4.1富貴之家家（小太太陽、后后小太陽陽）目前已經(jīng)經(jīng)購買過過公寓型型產(chǎn)品，，希望有有別墅的的居住體體驗(yàn)，希希望享受受別墅住住宅的空空間感，，情趣。。以上海人人和新上上海人為為主，企企業(yè)高管管及私營營業(yè)主。。工作區(qū)域域：浦東為主主地段需求求：希望房產(chǎn)產(chǎn)跟貼近近市中心心，追求求都市便便捷生活活，方便便享受城城市級別別休閑娛娛樂配套套。家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)：3口之家，孩子子在就學(xué)。對項(xiàng)目的關(guān)注注點(diǎn)：產(chǎn)品性價(jià)比，，周邊環(huán)境及及居住氛圍，，產(chǎn)品的升值值潛力，開發(fā)發(fā)商品牌，物物業(yè)管理。考量點(diǎn)地段交通可以便捷享受城市級配套，有快速干道，到市中心快捷方便。教育最好有高質(zhì)量的學(xué)校環(huán)境周邊自然環(huán)境佳產(chǎn)品景觀與規(guī)劃強(qiáng)調(diào)社區(qū)的私密性，房子之間私密性，希望自家的花園面積大一些樓層有天有地規(guī)模希望整個社區(qū)是低密度的，純粹的別墅社區(qū)戶型功能希望能控制單套總面積，計(jì)較性價(jià)比。更多考量戶型的情趣性和空間感。4個臥室就夠了。主臥室開間寬，衣帽間大?？蛷d開間寬。朝向盡量多的朝南臥室，附增空間地下室較大，采光好，車庫外還能停一輛車花園，露臺盡量南向，面積大一些物業(yè)保證社區(qū)的安全，能夠禮貌有度，提供附加值服務(wù)（家政等）主要需求：4.1富貴之家（小小太陽、后小小太陽）產(chǎn)品建議：宗地項(xiàng)目戶型希望能控制單套總面積，計(jì)較性價(jià)比。盡量多的朝南臥室，給主臥盡量大的面寬一樓客廳層高做到3.3米以上。附加值地下室在60㎡以上，采光面大一些，內(nèi)車庫，讓客戶封起來可以做地下室活動空間，車停在車庫外。盡量給大花園面積。多露臺，大露臺面積。盡量給閣樓（非疊下）立面及單體立面上給客戶以品質(zhì)感，這是初次體驗(yàn)別墅客戶追求的情趣，彰顯身份的因素之一景觀更注重不同單體之間的私密性希望能把大的集中式的景觀分散到小的組團(tuán)中，小組團(tuán)內(nèi)部以優(yōu)雅的環(huán)境把部分屬于公共花園部分給到私家花園的面積4.1富貴之家（小小太陽、后小小太陽）產(chǎn)品建議1：聯(lián)排180㎡180㎡開間6.3米地下室77㎡天井采光內(nèi)車庫二層主臥3.3*4.5次臥3*4.2次臥3.3*4.5南向雙臥室三層主臥5.3*5帶露臺，面寬佳4.1富貴之家（小小太陽、后小小太陽）產(chǎn)品建議2：聯(lián)排200-215㎡180㎡開間7.2米地下室33㎡（不帶車庫）最好能增加些面積內(nèi)車庫二層南向雙臥室北面附贈露臺三層主臥7.2米面寬雙面寬帶露臺四層附贈閣樓4.1富貴之家（小小太陽、后小小太陽）產(chǎn)品建議3：下疊180㎡-200㎡3個朝南臥室地下室50㎡以上帶內(nèi)車庫一層花園面積大二層2個陽臺兼露臺4.1富貴之家（小小太陽、后小小太陽）產(chǎn)品建議4：上疊160-180㎡3-4個臥室多朝南二層3個露臺主臥開間寬三層附贈閣樓4.1富貴之家（（小太陽、、后小太陽陽）主要特征及及需求首次置業(yè)，，婚房，通通過軌道6號線導(dǎo)入的的陸家嘴工工作的青年年之家。戶型需求：：總價(jià)控制制，2房4.2青年之家考量點(diǎn)地段交通貼近軌道線，到工作地點(diǎn)便利教育最好有好的幼兒園商業(yè)有大賣場和便利型商業(yè)產(chǎn)品戶型功能2房，功能滿足，控制總價(jià)朝向主臥超南，主臥及客廳開間在3.6米與4米以上附增空間最好有大陽臺，或者露臺，想象自己在上面喝茶享受生活電梯有最好，懶得爬樓裝修精裝修，可以按揭，省了一筆現(xiàn)金流費(fèi)用，省去麻煩宗地項(xiàng)目總價(jià)105萬以內(nèi)戶型功能功能齊備，2房1衛(wèi)，要求戶型通透，方正，能把2房的建面控制在80㎡以內(nèi)，在保證臥室和客廳功能前提下附加值凸窗臺多，陽臺大，給人自我陶醉享受的空間，彌補(bǔ)房間小的劣勢社區(qū)環(huán)境寬棟距，大面積的綠化，大草坪，可以參與裝修精裝，（給朗潤園的公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)）公共部分有電梯會所滿足健身器材設(shè)施的基本需求，室內(nèi)游泳是附加值。4.2青年之家產(chǎn)品建議：：產(chǎn)品建議：：戶型4.1對于青年之之家旭輝雅苑85㎡二房房型方正，南南北通透；各功能間區(qū)隔隔明顯；客廳、主臥、、次臥三間朝朝南；南北通透，房房型方正功能分區(qū)，南南北臥主臥3.6米，客廳4.2米開間71㎡2房洋房戶型小小高層版4.5客戶與產(chǎn)品的的對應(yīng)總結(jié)客戶類群核心需求品類戶型比例總價(jià)單價(jià)產(chǎn)品力富貴（小太陽、后小太陽）有天有地的城市生活，性價(jià)比高C品類聯(lián)排180-210㎡40%400萬內(nèi)17000（毛坯）性價(jià)比高，多超南臥室，附加值多疊加160-180㎡25%300萬內(nèi)14000（毛坯）青年之家婚房，便捷生活，控制總價(jià)G3品類電梯公寓80㎡35%105萬內(nèi)12000（精裝）小面積2房，功能齊全5項(xiàng)目規(guī)劃方案案5.1用地分析5.2規(guī)劃方案Thankyou9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。21:24:3521:24:3521:241/5/20239:24:35PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2321:24:3521:24Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。21:24:3521:24:3521:24Thursday,January5,20