2022年行業(yè)分析房地產(chǎn)市場主體如何推動綠色節(jié)能建筑的發(fā)展

房地產(chǎn)市場主體如何推動綠色節(jié)能建筑的發(fā)展

近年來，人們對居住舒適度的要求日益提高，但由于能源利用效率很低，建筑能耗快速增長，已大大超過了能源增長的速度，能源約束沖突已嚴峻制約了經(jīng)濟建設和人民生活水平的進一步提高。估計到2022年，近３億農(nóng)村地區(qū)的人口將遷移到城鎮(zhèn)居住，城市規(guī)模擴大化，住宅建筑面積總量必定呈增加趨勢，建筑能源消耗必定穩(wěn)步上升。在這種狀況下，推動建筑節(jié)能市場化尤為必要。

1綠色節(jié)能建筑概述

綠色建筑，又稱生態(tài)建筑、可持續(xù)建筑，其核心含義是指從循環(huán)經(jīng)濟的視角動身，在建筑全生命周期（建筑、使用和拆除）中實現(xiàn)資源消耗“減量化”原則，最大限度地削減不行再生的能源、土地、水和材料，同時產(chǎn)生最小的直接環(huán)境負荷（即溫室氣體排放、空氣污染、污水、固體廢物及對周邊的影響），并給人類供應健康和舒適的環(huán)境質量及服務效果。

建筑節(jié)能，內(nèi)含是指“提高建筑中的能源利用率”。當今社會面臨的能源供需沖突以及如何提高能源利用效率等問題，為綠色節(jié)能建筑產(chǎn)業(yè)的進展供應了機遇。

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建筑節(jié)能領域存在典型的外部經(jīng)濟現(xiàn)象，屬于市場機制部分失靈的領域。基于此，應當充分發(fā)揮政府在政策引導和監(jiān)督協(xié)調(diào)方面的公共管理職能以推動建筑節(jié)能市場化進程。

2.1針對開發(fā)商制定節(jié)能政策

包括限制性政策和激勵性政策。限制性政策主要是節(jié)能法規(guī)以及與節(jié)能相關的各項設計標準。在建筑節(jié)能市場形成的初期，人們節(jié)能意識不高，節(jié)能技術不成熟，節(jié)能評價標準和方式還不夠完善，只有通過法律手段來明確開發(fā)商在建筑節(jié)能方面應擔當?shù)纳鐣熑?，通過法制化手段將隱性的節(jié)能空間激發(fā)成顯性的市場，進而通過市場手段促使建筑能源的合理使用。

建筑節(jié)能是市場機制部分失靈的領域，建議政府在市場形成期，在財政、稅收方面賜予肯定的激勵政策。比如對達到節(jié)能能效標準的建筑減免固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅，對高能耗建筑全部者，征收能源超量消費稅等。這將在很大程度上關心企業(yè)渡過市場開拓期的難關，最終在政府政策的引導和企業(yè)的運作下，形成穩(wěn)定的節(jié)能服務市場。

2.2針對消費者的節(jié)能宣揚與激勵政策

用戶是節(jié)能建筑的最終消費者和受益者，建筑節(jié)能市場的成熟，更依靠于用戶使用節(jié)能建筑的主動性，讓更多的用戶購買并使用節(jié)能建筑是市場形成最根本的工作。所以，政府要加強能源危機意識的宣揚，加強綠色節(jié)能生活理念的宣揚。

另外，政府可以通過對使用節(jié)能建筑及產(chǎn)品的用戶進行補貼。例如，可在采暖費或電費的價格上實行優(yōu)待措施，使用戶因使用節(jié)能建筑或節(jié)能產(chǎn)品在經(jīng)濟上得以體現(xiàn)。此外，可考慮通過嚴格的稅收政策來提高用戶使用非節(jié)能建筑及產(chǎn)品的邊際私人成本，從另一個方面來刺激、提高用戶使用節(jié)能建筑的樂觀性和主動性，為建筑節(jié)能市場不斷注入成長的動力。

2.3促進建筑節(jié)能產(chǎn)品規(guī)模化，降低節(jié)能成本

房地產(chǎn)開發(fā)注意產(chǎn)品的規(guī)模效應和成熟度，就我國目前來說，外圍護結構的保溫隔熱、節(jié)能燈具、節(jié)水器具、中水、地熱及太陽能熱水等技術的相關產(chǎn)品都已經(jīng)有肯定的規(guī)模和產(chǎn)業(yè)，其價格已能為大眾和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所接受。

政府應加大在節(jié)能技術與相關產(chǎn)品開發(fā)上的資金扶持力度，促使建筑節(jié)能技術或產(chǎn)品的規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化，通過規(guī)模經(jīng)濟效應降低生產(chǎn)成本，降低用戶使用節(jié)能建筑的私人邊際成本。

3房地產(chǎn)開發(fā)商角度

3.1適應國家宏觀政策的需要

國務院批準的國家發(fā)改委起草的《國家中長期科技進展規(guī)劃綱要》和《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》中，明確了“十一五”期間建筑節(jié)能和綠色建筑的進展目標、主要任務。《綱要》明確，建筑節(jié)能和綠色建筑是城市進展與城鎮(zhèn)化領域重點內(nèi)容之一。建設部就此加強了推廣綠色節(jié)能建筑的政策與技術法規(guī)工作，確立了標準體系框架，包括系列強制性標準規(guī)范、國家對綠色建筑的扶持政策和激勵措施等。作為房地產(chǎn)企業(yè)，應不失時機的把握國家對我國建筑業(yè)的這種宏觀政策走向，樂觀開拓市場，促進企業(yè)可持續(xù)進展。

3.2適應市場需求變化的需要

2022年10月28日進行的“資源價格改革研討會”上，國家發(fā)改委主任馬凱指出，目前我國資源性產(chǎn)品的價格構成不合理，很多資源性產(chǎn)品生產(chǎn)過程中資源破壞和環(huán)境污染的治理成本沒有體現(xiàn)在價格中，現(xiàn)行價格只反映了資源開發(fā)成本。因此，水、煤、電、油、氣、土地等資源性產(chǎn)品價格都面臨上漲壓力。住房資源能源消費占居民日常消費開支的比例將大幅加大，將迫使購房者更加重視房屋的后期使用費，此外，我國將來住房能源消費計量收費制度將更加合理，典型的例子就是我國北方城鎮(zhèn)供暖收費體制改革：按分戶熱計量收費，通過供熱熱源整合，提高能源綜合利用效率?？傊瑢順潜P開發(fā)的住房使用費將成為購房者考慮的一個重要因素。

3.3企業(yè)業(yè)務延長的需要

房地產(chǎn)企業(yè)要做強、做大，就要從單一的房地產(chǎn)銷售延長到房地產(chǎn)銷售、租賃與資產(chǎn)經(jīng)營管理并舉，制造企業(yè)可持續(xù)性穩(wěn)定進展的條件。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務環(huán)節(jié)也將轉變?yōu)榉康禺a(chǎn)資產(chǎn)全生命周期（從規(guī)劃設計、施工、運行）的管理。房地產(chǎn)租賃管理也將成為開發(fā)企業(yè)的新增價值鏈環(huán)節(jié)，將來建筑全生命周期的資源、能源消耗費用也將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的一大支出，這恰恰與綠色節(jié)能建筑所關注的核心存在共同點，即節(jié)能建筑可以使房地產(chǎn)企業(yè)大大降低后期的物業(yè)管理成本，提高市場競爭力。

3.4節(jié)能產(chǎn)品品牌營銷需要

建筑節(jié)能可以引導房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)進展，提高物業(yè)新賣點。目前我國尚未細分房地產(chǎn)市場，由于建筑節(jié)能市場尚未成熟，缺乏產(chǎn)業(yè)精英的介入，還沒有形成具有號召力的品牌，這對開發(fā)商來說是一個良好的營造品牌的契機，從而把握企業(yè)長遠進展的資源和分散力。

4業(yè)主角度

4.1良好居住性能

達到光氣候分區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準，必定是空氣對流，通風良好的住宅。在室內(nèi)熱環(huán)境方面，節(jié)能建筑屋頂保溫力量約為非節(jié)能建筑的1.4~2.5倍，外墻的保溫力量約為一般非節(jié)能建筑的2.0~3.2倍，窗戶約為1.2~1.7倍，顯著改善室內(nèi)熱環(huán)境，能夠形成室內(nèi)“冬暖夏涼”微循環(huán)熱環(huán)境，大大提高居住舒適度。同時，外墻外保溫體系(XPS板或EPS板)具有防潮、防外墻滲漏和避開熱橋結露的良好性能。

4.2經(jīng)濟可行性

符合節(jié)能要求的采暖居住建筑，大大降低供熱和制冷能耗。據(jù)測算,冬季室內(nèi)溫度保持在18℃左右時，節(jié)能建筑的采暖能耗僅為傳統(tǒng)建筑的50%左右。伴隨住宅能源消費計量收費體制的改革，新建的節(jié)能建筑都按分室、分時間段進行溫度調(diào)整，既保證了舒適度，又節(jié)約了費用。

節(jié)能建筑的節(jié)能附加成本的回收期一般為5~8年，與建筑物使用周期50~100年相比，其經(jīng)濟上是可行的。隨著國家相關優(yōu)待政策(如稅收等)間續(xù)出臺，開發(fā)綠色建筑的初投資將進一步削減，無疑會使廣闊購房者直接受益。

5結束語

目前，我國經(jīng)濟增長方式正處于由粗放型向集約型轉軌時期，溫家寶總理在政府工作報告中明確指出要大力進展“節(jié)能省地型住宅”，這為緩解能源資源短缺、最大限度地愛護環(huán)境、建設節(jié)省型社會提出了明確要求。我國房地產(chǎn)市場主體選擇節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保的綠色建筑已成住宅產(chǎn)業(yè)進展的必由之路。

主編點評：如今的樓市，就像一部戲，高潮時熱忱滿懷，低落時遲疑不前。近日來，我國政府連連新政的出臺，極大地遏制了炒房者的熱忱，各地樓市價格驟降，成交量也“一落千丈”。在此情形下，房地產(chǎn)開發(fā)商要如何再次立足，又以一個新的什么亮點來激發(fā)消費的購房熱忱呢？綠色建筑的進展或許可以讓房地產(chǎn)仔細思索下