商業(yè)地產(chǎn)階段劃分

一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段及現(xiàn)狀分析我國商業(yè)地產(chǎn)初步經(jīng)歷了三種形態(tài)的發(fā)展：低級(jí)階段是線性商鋪，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈直線型布局，功能單一，較低端；中級(jí)階段是商辦綜合樓，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈塊狀布局，一般為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體，如上?；春Ｂ返南愀蹚V場(chǎng)；高級(jí)階段是城市綜合體，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈綜合立體布局，集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會(huì)展、交通文化等多種功能于一體，如上海的環(huán)球金融中心、日本東京的六本木等。而目前國內(nèi)正在發(fā)生商業(yè)與地產(chǎn)的高度融合趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)隊(duì)伍愈來愈壯大，這主如果基于以下三點(diǎn)原因商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將取代住宅開發(fā)成為市場(chǎng)上利潤最高的行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的收益來源有四個(gè)渠道，即一次性收益、持續(xù)性收益、增值性收益和溢價(jià)性收益.大多數(shù)住宅開發(fā)商通過銷售來實(shí)現(xiàn)一次性收益，這樣做的最大缺點(diǎn)是難以得到更大利潤，包括難以得到持續(xù)經(jīng)營帶來的租金收入，難以享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤，以及難以取得商業(yè)品牌所帶來的溢價(jià)。而商業(yè)地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性收益、增值性收益和溢價(jià)性收益這三種收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。如珠江地產(chǎn)全面啟動(dòng)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略；陸家嘴集團(tuán)提出主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型于持有物業(yè)；富力地產(chǎn)在1北京開發(fā)cBD商業(yè)長廊作為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的試金石；復(fù)地加大長期持有物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的比例等商業(yè)與地產(chǎn)融合成為商貿(mào)流通行業(yè)自身價(jià)值鏈延伸的趨勢(shì)近幾年商貿(mào)流通企業(yè)逐漸沿著其自身價(jià)值鏈向上延伸，轉(zhuǎn)向上游房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以享受地段成熟后所帶來的附加值收益.有些商家涉足房地產(chǎn)業(yè)是出于減少租金支出的戰(zhàn)略考慮，這樣可以一勞永逸地占有地段位置極佳的物業(yè)，避免租金年年上漲的風(fēng)險(xiǎn)，又值得花本錢對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修，把物業(yè)改造成標(biāo)準(zhǔn)化的旗艦店。如國美在資本市場(chǎng)大舉融資65億港元，為其購買物業(yè)提供了充沛的現(xiàn)金儲(chǔ)蓄；跨國公司巨頭宜家，目前在中國的發(fā)展策略就是以收購?fù)恋亍⒆孕薪ǖ隇橹?。購買和自建店面，不僅能夠確保企業(yè)連鎖發(fā)展取得持續(xù)和穩(wěn)定的經(jīng)營周期和經(jīng)營場(chǎng)所，而且有利于企業(yè)在駐地進(jìn)行久遠(yuǎn)計(jì)劃。商業(yè)地產(chǎn)已成為城市經(jīng)營.發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要抓手城市的經(jīng)營和發(fā)展很大程度上依賴于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，因此各地政府都十分支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。正如萬達(dá)集團(tuán)提出"每一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)城市中心"，可見商業(yè)地產(chǎn)能夠形成人流的集聚，帶動(dòng)消費(fèi)，拉動(dòng)GDP，塑造城市形象，推動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜蔚?，同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)能夠帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)就業(yè)，是我國目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要抓手。基于以上所述，今后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)越來越多。因此，有必要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題進(jìn)行系統(tǒng)分析，以期尋找提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的策略，這樣有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重新審視自己，促進(jìn)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的界定與發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是指從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的企業(yè)，它通過優(yōu)秀和持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營和管理能力獲取收益，其商業(yè)物業(yè)作為戰(zhàn)略資產(chǎn)長期持有，且租金收入占總營業(yè)收入比重較高的房地產(chǎn)企業(yè).如香港太古2008年租金收入占總營業(yè)收入比重達(dá)到86%，香港和黃和新鴻基這-指標(biāo)均超過30%.商業(yè)地產(chǎn)的獲利方式?jīng)Q定了租金是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的最主要收入來源，只租不售或者以租為主是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的主要模式■商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中最為重要的就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它是開發(fā)建設(shè)并向市場(chǎng)出售或出租商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)的企業(yè)?商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展行為的主體，是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主體?目前眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)巳經(jīng)不僅僅局限于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期開發(fā)，對(duì)持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后期經(jīng)營和管理也逐漸成為這些企業(yè)的核心業(yè)氤境外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)巳大規(guī)模進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)隨著近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的日漸成熟，國際知名零售品牌加快在中國的設(shè)點(diǎn)步伐，境外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始大規(guī)模進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，在搶占核心城市黃金地段的同時(shí)，與國內(nèi)大型集團(tuán)合作，組建中國的REITs雛型.如2005年新加坡嘉德置地正式以17.46億元收購華聯(lián)集團(tuán)旗下兩大重要百貨商場(chǎng)安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈.根據(jù)合作協(xié)議，嘉德置地會(huì)同；1北京華聯(lián)集團(tuán)聯(lián)合成立合資零售管理公司，為安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈提供管理與零售管理服務(wù)，雙方在合資公司各持50%股權(quán).2005年年底前汁北京華聯(lián)在|北京、武漢等地開設(shè)六大購物商場(chǎng)，總營業(yè)面積達(dá)到40萬平方米，而嘉德置地將擁有這些商場(chǎng)的第一收購權(quán).2007年7月，凱德置地與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，就萬科開發(fā)項(xiàng)目中的商業(yè)部分展開合作.海外資金與國內(nèi)有經(jīng)驗(yàn)的大型集團(tuán)合作，可以減少擴(kuò)張成本，加快發(fā)展速度，降低擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與國際連鎖商業(yè)企業(yè)合作越來越緊密從國內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看，它們與連鎖商業(yè)企業(yè)的合作越來越緊密.這種合作一方面使商業(yè)項(xiàng)目可以贏得具有強(qiáng)大品牌效應(yīng)的主力商戶，另一方面商戶也可以通過企業(yè)項(xiàng)目的開拓來不斷擴(kuò)充其連鎖規(guī)模.這種合作模式最突出的例子就是大連萬達(dá)集團(tuán)，其創(chuàng)立的“訂單地產(chǎn)"模式中最重要的舉措就是和沃爾瑪、時(shí)代華縱歐倍德等12家跨國商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國很多大中城市投資建設(shè)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目.大連萬達(dá)的成功案例巳成為國內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展借鑒的模式之一.再如陸家嘴公司會(huì)展中心與德國漢諾威的合作；以及目前許多酒店連鎖品牌與內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商的合作等.企業(yè)呈現(xiàn)跨地域、高端化和商業(yè)物業(yè)持有比重高的特征目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，萬達(dá)已在全國40個(gè)城市興建了萬達(dá)廣場(chǎng)?商用物業(yè)的建設(shè)能夠活躍一方經(jīng)濟(jì)，容易得到政府首肯，因此在用地審批等環(huán)節(jié)將體現(xiàn)高效率，這也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外擴(kuò)張的一條便捷之路.而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所建項(xiàng)目巳經(jīng)越來越高端化，并且持有商業(yè)物業(yè)占總物業(yè)比重越來越高，如陸家嘴股份2007年租金收入占營收比為7.8%，2008年這一指標(biāo)上升為21.5%;租金收入也從2007年的1.6億元上升到2008年的3.66億元。三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的問題房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理三者嚴(yán)重脫節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營是一個(gè)涉及投資商、開發(fā)商和經(jīng)營管理商三方合作的過程，而目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都從住宅開發(fā)起步，有些開發(fā)商者喪失信心。市場(chǎng)上存在許多項(xiàng)目面臨經(jīng)營不善而進(jìn)只管賣房不管經(jīng)營，用炒作住宅項(xiàng)目方式炒作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，造成投資收益不佳，導(dǎo)行調(diào)整甚至閉門謝客的情況.按照國際慣例，ShoppingMall是只租不售的，而在國內(nèi)許多Mall的開發(fā)商雖然意識(shí)到這點(diǎn)，但是資金的矛盾使得許多開發(fā)商把商鋪一賣了之，使得Mall沒有統(tǒng)一的所有新由于地產(chǎn)開發(fā)商并不一定熟悉商業(yè)，使得Mall雖然建好，但缺少統(tǒng)一管理,部分超大型購物中心變成了小商品市場(chǎng)。這種以賣為主、分割經(jīng)營的方式，造成了物價(jià)偏高、服務(wù)不夠統(tǒng)一的局面，進(jìn)而限制了消費(fèi)和企業(yè)的擴(kuò)張。尤其通過炒作導(dǎo)致售價(jià)居高，使未來的租金價(jià)格也偏高，對(duì)各種品牌企業(yè)的進(jìn)入形成壁壘，由此產(chǎn)生的這些矛盾直接導(dǎo)致后期物業(yè)管理困難，造成商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展瓶虱其根源是房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理三者沒有很好地統(tǒng)籌規(guī)劃、嚴(yán)重脫節(jié)。者喪失信心。市場(chǎng)上存在許多項(xiàng)目面臨經(jīng)營不善而進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏精細(xì)化分類管理商業(yè)項(xiàng)目缺少前期市場(chǎng)調(diào)查和策劃.許多項(xiàng)目沒有按不同商業(yè)業(yè)態(tài)的用途和要求，進(jìn)行市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì)建筑，事先沒有考慮商業(yè)企業(yè)的意見，建成后讓商家削足適履。商業(yè)項(xiàng)目"克隆”多于創(chuàng)新，只要有一次成功的案例便不斷地翻版和重復(fù)，使得項(xiàng)目滯后和同質(zhì)化，造成的結(jié)果是短兵相接的"肉搏戰(zhàn)"。如1北京等一些大城市由于"貪大求洋"的思想作怪，脫離消費(fèi)者實(shí)際需求，盲目開發(fā)大型購物中心，購物中心的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與消費(fèi)者需求脫節(jié)，購物中心產(chǎn)品精細(xì)化程度不夠，服務(wù)質(zhì)量與管理水平較低，造成目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍缺乏持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型專業(yè)人才商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的人才需求主要是三種：一是工程技術(shù)人員；二是經(jīng)營人員；三是物業(yè)管理人員?，F(xiàn)在工程技術(shù)人員較多，而經(jīng)營人員較少，同時(shí)物業(yè)管理人員素質(zhì)又不高，這主要是由于我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最缺乏的就是既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)、既懂企業(yè)又懂市場(chǎng)的復(fù)合型人才。沒有好的企業(yè)家群體，就無法培育出健康的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家隊(duì)伍的選拔應(yīng)該具有國際視野，而目前的選拔機(jī)制是大多在本地區(qū)少數(shù)人中選拔，“武大郎開店"現(xiàn)象十分普遍，優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人才難以充實(shí)到企業(yè)家隊(duì)伍中來。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位在執(zhí)行中常出現(xiàn)游離和偏差對(duì)于我國的一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，他們?cè)谥贫ㄆ髽I(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位時(shí)缺乏敏銳的戰(zhàn)略眼光，對(duì)于投資發(fā)展的高壓線和金融風(fēng)險(xiǎn)的安全系數(shù)估計(jì)不足，企業(yè)投資規(guī)模與資產(chǎn)負(fù)債法定比例不明確，一旦投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，企業(yè)往往手足無措。同時(shí)，即便有很好的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，由于環(huán)境的變化、利益的驅(qū)使，資金鏈的要求、經(jīng)營的實(shí)際等因素，導(dǎo)致很多企業(yè)在具體執(zhí)行發(fā)展戰(zhàn)略中出現(xiàn)較大的偏差和游離。四、提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的策略明確科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略定位是打造企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的前提在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要想制定出具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略，必須進(jìn)行系統(tǒng)的戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略不需要嚴(yán)密和精確，是思考后的綜合，是有遠(yuǎn)見的判斷?戰(zhàn)略思考要敢于冒風(fēng)險(xiǎn)，要考慮企業(yè)能承受的風(fēng)險(xiǎn)，但它永遠(yuǎn)不能消除風(fēng)險(xiǎn)，只有敢冒風(fēng)險(xiǎn)才能成為贏新而現(xiàn)今成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略：如陸家嘴集團(tuán)提出主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型增加持有型物業(yè)；其他一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃參見表1.可以說，明確科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略是打造商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要前提。企業(yè)美譽(yù)度是決定商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)美譽(yù)度是企業(yè)文化、企業(yè)誠信、品牌知名度、品牌忠誠度等的集合體.企業(yè)品牌能力包含對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)能力、建設(shè)能力、管理能力等，晶牌能力關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)及其開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目能否為市場(chǎng)所認(rèn)同，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要.萬達(dá)集團(tuán)在全國四十多個(gè)城市投資項(xiàng)目，巳在全國興建19個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、6家五星級(jí)酒店，其旗下的萬達(dá)影院2008年占有全國15%的票房份額。陸家嘴集團(tuán)的企業(yè)品牌是和上市公司的業(yè)氮中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃及開發(fā)能力、企業(yè)團(tuán)隊(duì)聯(lián)系在一起的，公司的產(chǎn)品品牌是和整個(gè)浦東新區(qū)、上海金融城建設(shè)、高端商務(wù)樓宇聯(lián)系在一起的。美譽(yù)度是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)特別珍貴的無形資產(chǎn)，也是今后發(fā)展贏得信任的寶貴財(cái)富。建立吸引商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才激勵(lì)機(jī)制劃等多個(gè)崗位均有涉及，并融合商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才指的是具有5年以上操盤經(jīng)驗(yàn)，對(duì)土地運(yùn)營、商業(yè)開發(fā)、零售運(yùn)營、市場(chǎng)營銷、建了多種邊緣學(xué)科知識(shí)的"通才’.這類人才在中國屬于稀缺人才.可以說，誰掌握了商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才，誰就擁有了商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力.劃等多個(gè)崗位均有涉及，并融合因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立吸引這方面人才的機(jī)制，在人才結(jié)構(gòu)方面，形成領(lǐng)班領(lǐng)隊(duì)、領(lǐng)軍領(lǐng)袖四個(gè)層級(jí)的人員結(jié)構(gòu)，注重引入和培育領(lǐng)隊(duì)和領(lǐng)軍人物，注重引入和培育商業(yè)地產(chǎn)策劃和運(yùn)營人才.在增加商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)活力的同時(shí)，建立科學(xué)有效的激勵(lì)機(jī)制和培訓(xùn)體系.萬達(dá)集團(tuán)視人才為企業(yè)的核心資本，管理團(tuán)隊(duì)全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，40%以上具有碩士,博士學(xué)位，平均年齡36歲；高管中70%具有碩士以上學(xué)位，平均年齡不到四十歲?陸家嘴公司的人才以工程類人才居多，占34%,專業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目策劃和投資分析人才欠缺：學(xué)歷水平普遍較高，大專及以上的占到90%其中本科學(xué)歷39%研究生學(xué)歷占15%.金融街現(xiàn)有員工規(guī)模734人其中大學(xué)本科及以上學(xué)歷546人占員工總數(shù)的744%.跨區(qū)域發(fā)展是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的成功經(jīng)驗(yàn)跨區(qū)域發(fā)展是中國房地產(chǎn)大型企業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，也是境外大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史道路.多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展首先選擇I北京、深圳、廣州等一線城市，也有的選擇大區(qū)域中心城市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市和經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、市場(chǎng)開放程度比較高的沿海城市.一旦在點(diǎn)上突破，力爭(zhēng)形成區(qū)域集約開發(fā).也有的企業(yè)通過收購兼并具有優(yōu)質(zhì)土地資源且執(zhí)行力強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的辦法與外地具有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作開發(fā)的辦法；或者收購?fù)獾貎?yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（如凱德置地），實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展.從圖1中得出，10個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)平均跨區(qū)