園林內(nèi)觀賞樹木資產(chǎn)價(jià)值評估

園林內(nèi)觀賞樹木資產(chǎn)價(jià)值評估觀賞樹木主要由園林提供，用專業(yè)園林種植觀賞樹,逐漸成為一種新興產(chǎn)業(yè)。園林內(nèi)觀賞樹木（以下簡稱觀賞樹木）作為一種實(shí)物資產(chǎn)，可以用于市場交易、投資以及銀行貸款抵押、擔(dān)保等經(jīng)濟(jì)行為，這些經(jīng)濟(jì)行為都需要對其價(jià)值進(jìn)行評估。因此，對觀賞樹木價(jià)值的評估也逐漸成為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)一項(xiàng)新的業(yè)務(wù)。觀賞樹木不同于一般的經(jīng)濟(jì)林木、森林資源資產(chǎn),其具有集中種植在特定的園林內(nèi),一般是人工移植栽培，品種規(guī)格型號多,樹種名貴稀少，造型新穎奇特,生產(chǎn)周期較短，用途單一，單位經(jīng)濟(jì)價(jià)值大，成本高等特點(diǎn)。因此，觀賞樹木評估不能簡單地套用《森林資源資產(chǎn)技術(shù)規(guī)范〔試行〕》的評估操作規(guī)程和評估方法，現(xiàn)在有關(guān)部門還沒有制定觀賞樹木的評估操作規(guī)程和評估方法。結(jié)合實(shí)際，對觀賞樹木評估應(yīng)關(guān)注的問題談幾點(diǎn)體會(huì)。一、觀賞樹木產(chǎn)權(quán)的歸屬觀賞樹木產(chǎn)權(quán)歸屬是由多種因素共同決定的。在實(shí)際工作中主要應(yīng)關(guān)注：1、建立園林的土地使用權(quán)歸屬。觀賞樹木資產(chǎn)離不開生存的載體一一建立園林所占用的土地,這一載體是觀賞樹木生存的條件,也是觀賞樹木產(chǎn)權(quán)歸屬的決定因素。由于土地關(guān)系的流轉(zhuǎn),建立在特定土地上的園林內(nèi)的觀賞樹木產(chǎn)權(quán)也會(huì)隨之發(fā)生變化。在現(xiàn)實(shí)生活中，取得建立園林土地使用權(quán)的途徑很多，有通過土地出讓的方式取得國有土地使用權(quán)，有直接承包、租賃村組集體土地方式取得集體土地使用權(quán)以及通過向村民租賃所承包的集體土地使用權(quán)的方式取得土地使用權(quán)等途徑。因此，在觀賞樹木資產(chǎn)評估時(shí)，必須弄清楚委托人建立園林土地使用權(quán)的取得方式，并收集完整齊全的法律依據(jù)。不同的取得方式，收集證明土地使用權(quán)的歸屬的法律依據(jù)也不同。例如，通過出讓方式取得建立的園林，主要收集以委托人名義取得的國有土地使用權(quán)證書;村民在依法承包本村（組）集體土地上建立的園林，主要收集政府頒布的村民承包土地的依據(jù);委托人通過轉(zhuǎn)承包、租賃村民依法承包本村（組）集體土地建立的園林,主要應(yīng)收集村民的土地承包依據(jù)和委托人與村民簽訂的土地轉(zhuǎn)承包、租賃協(xié)議、所在地村組的證明文件等法律依據(jù)和轉(zhuǎn)承包、租賃費(fèi)用的支付憑證等。2、園林內(nèi)觀賞樹木產(chǎn)權(quán)的歸屬。一般，園林所占土地的使用權(quán)歸誰，建立在該土地上園林觀賞樹木的產(chǎn)權(quán)就歸誰。但也不能排除在委托人取得該土地使用權(quán)前，尤其是直接承包經(jīng)營的老園林,該土地（園林）內(nèi)就存在與委估對象相同的觀賞樹木，這部分觀賞樹木在沒有特別證明的情況下，不能簡單地確認(rèn)屬于委托人所有。為了證明觀賞樹木產(chǎn)權(quán)的歸屬,應(yīng)收集土地所有權(quán)人、土地（園林）出租人、發(fā)包人關(guān)于發(fā)包、出租給委托人的土地內(nèi)新建立的園林、承包經(jīng)營老園林內(nèi)的全部觀賞樹木產(chǎn)權(quán)歸屬的證明文件。例如土地所有權(quán)人、土地出租（發(fā)包）人、老園林發(fā)包人以及所在鄉(xiāng)、村（組）基層政權(quán)組織關(guān)于委托人園林內(nèi)觀賞樹木產(chǎn)權(quán)歸委托人所有的書面聲明、證明文件等，取得這些證明文件是確認(rèn)觀賞樹木產(chǎn)權(quán)歸屬的另一關(guān)鍵。3、觀賞樹木購買時(shí)的相關(guān)資料。園林內(nèi)樹木除極少部分速生樹是委托人自種外,其余絕大部分樹種一般都是外購移栽到園林，經(jīng)過一段時(shí)間的人工培育，就對外出售。一般從購進(jìn)移栽到出售的間隔時(shí)間為3-5年，因此委托人一般都有相應(yīng)的購買依據(jù)，如發(fā)票（包括運(yùn)輸發(fā)票、收據(jù)）、協(xié)議合同、支付價(jià)款依據(jù)等可以從一個(gè)側(cè)面證明產(chǎn)權(quán)歸屬。評估時(shí)應(yīng)對委托人的單位實(shí)行會(huì)計(jì)核算。對沒有實(shí)行會(huì)計(jì)核算的，應(yīng)向委托人索取購買樹木的購買依據(jù)，還應(yīng)向出售方發(fā)函詢證，將購買依據(jù)、詢證回函，再加上評估人員現(xiàn)場勘查的結(jié)果，用發(fā)票載明的購入時(shí)間、品種與委估對象核對，分析判斷產(chǎn)權(quán)的歸屬。一般購進(jìn)時(shí)間在3年以上5年以內(nèi)（從購入到移栽培植到對外銷售，一般都應(yīng)在3年以上5年以內(nèi)，如果3年以下不符合園林觀賞樹木的生長規(guī)律，除極少數(shù)品種外,5年以上不出售，也不符合園林經(jīng)營者的經(jīng)營實(shí)際）、品種相同，符合園林內(nèi)觀賞樹木的一般生長規(guī)律，要證明產(chǎn)權(quán)歸屬委托人所有;對會(huì)計(jì)核算規(guī)范的,應(yīng)通過查閱委托人的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料，如會(huì)計(jì)憑證、資產(chǎn)明細(xì)賬等獲取相關(guān)資料。用收集到的會(huì)計(jì)資料加上評估人員現(xiàn)場勘查的結(jié)果，與納入評估的觀賞樹木進(jìn)行核對，分析判斷產(chǎn)權(quán)是否歸屬委托人。二、現(xiàn)場勘查和觀賞樹木的技術(shù)鑒定1、對委估觀賞樹木的品種、規(guī)格型號，以及樹齡、樹形、樹冠徑等技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行鑒定核實(shí)。這些技術(shù)指標(biāo)的情況比較復(fù)雜,鑒定識別的技術(shù)難度大。在實(shí)際工作中:(1)要具備專業(yè)知識和技能。評估人員不但要具備相關(guān)的專業(yè)知識和鑒定識別的基本技能,還要求評估人員能夠通過多種渠道，包括委托人在內(nèi)，廣泛收集與評估對象相同的觀賞樹木的技術(shù)資料，了解委估對象的基本特征、主要技術(shù)參數(shù)等方法技巧,才能夠更準(zhǔn)確地識別其品種、規(guī)格型號,以及鑒別樹齡、樹形、樹冠徑等技術(shù)指標(biāo)。(2)必須在現(xiàn)場進(jìn)行識別鑒定?，F(xiàn)場勘查時(shí)要求委托人派本園林有經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員參加,用掌握的技術(shù)資料,包括技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、主要技術(shù)參數(shù)、典型的識別特征、測量鑒定的基本方法,對申報(bào)評估的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)在現(xiàn)場逐一進(jìn)行測量、鑒別、確認(rèn)。⑶在鑒別過程中評估人員要注意聽取技術(shù)人員的意見,取得識別鑒定的一致意見,識別鑒定結(jié)果要經(jīng)參加鑒定各方人員的簽字認(rèn)可。⑷對個(gè)別確認(rèn)難度大、技術(shù)人員與評估人員對識別鑒定存在分歧意見的，還應(yīng)聘請有關(guān)部門的權(quán)威專家進(jìn)行必要的技術(shù)鑒別確認(rèn)。(5)評估人員要按照現(xiàn)場鑒別確認(rèn)的結(jié)果對申報(bào)資料進(jìn)行調(diào)整確認(rèn)。2、對申報(bào)評估觀賞樹木的數(shù)量進(jìn)行清點(diǎn)核實(shí)。一般委托人納入評估的觀賞樹木品種、規(guī)格型號、數(shù)量都不多，而且園林本身的規(guī)模有限，可以進(jìn)行逐一清點(diǎn)。在核實(shí)數(shù)量時(shí)，應(yīng)按品種、規(guī)格型號，以棵、株、叢為單位逐一地進(jìn)行清點(diǎn)核實(shí),不能采用丈量推算、憑經(jīng)驗(yàn)估計(jì),更不能直接以申報(bào)數(shù)為核實(shí)數(shù)確認(rèn)。對已鑒別、清點(diǎn)的委估對象應(yīng)做好明顯的標(biāo)記,防止重復(fù)清點(diǎn)。數(shù)量清點(diǎn)與技術(shù)鑒別確認(rèn)應(yīng)同步進(jìn)行,減少重復(fù)工作，提高工作效率。三、觀賞樹木評估價(jià)的確認(rèn)1、評估方法——“現(xiàn)行市價(jià)法”。觀賞樹木的價(jià)值主要是通過市場交易來實(shí)現(xiàn)的，而且用途單一,不由成本及其他因素來決定。因此，觀賞樹木的評估方法一般都采取“現(xiàn)行市價(jià)法”?！艾F(xiàn)行市價(jià)法”是以市場相同觀賞樹木（參照物）的現(xiàn)行市場價(jià)為比較基礎(chǔ)，用因素差異作調(diào)整來估算評估價(jià)值的方法。即委估對象的評估單價(jià),以評估基準(zhǔn)日市場上同類型或相近觀賞樹木（參照物）的市場實(shí)際平均單價(jià)為依據(jù),并結(jié)合委估對象的評估目的、地理位置、運(yùn)輸條件、市場環(huán)境、評估節(jié)令等因素差異作調(diào)整確定。計(jì)算公式:評估值［p］二數(shù)量［s］x參照物的市場平均單價(jià)[v]x（1±因素差異調(diào)整％）。2、 評估單價(jià)確認(rèn)的一般原則。一是按照評估目的來確認(rèn)。觀賞樹的評估價(jià)值還要受評估目的影響，同一觀賞樹木用于不同評估目的，其評估價(jià)值也不完全相同。一般用于為委托人了解市場價(jià)值提供價(jià)值參考為目的的評估,委估對象的評估單價(jià)一般應(yīng)與市場平均價(jià)接近。其中：距離城市遠(yuǎn)、運(yùn)輸條件差的評估單價(jià)要低于市場平均價(jià)。反之，評估單價(jià)要接近市場平均單價(jià)。在地理位置、運(yùn)輸條件等因素相同的條件下,用于為委托人的投資行為提供價(jià)值參考為目的的評估,委估對象的評估單價(jià)應(yīng)適當(dāng)?shù)陀跒榱私馐袌鰞r(jià)值為目的的評估單價(jià)，這是為了降低評估和投資的風(fēng)險(xiǎn)。二是參照物及參照物的市場平均單價(jià)的確定。一般應(yīng)以本地市場確認(rèn)參照物及參照物的市場平均單價(jià)（含委托人近期的實(shí)際銷售均價(jià)）,如果本地市場不足以滿足確認(rèn)要求,則應(yīng)以外地市場確認(rèn)。三是要充分考慮觀賞樹木的季節(jié)性。觀賞樹木的移栽受季節(jié)性的限制，評估基準(zhǔn)日在植樹季節(jié)的評估價(jià)值一般要高于植樹淡季。3、 評估單價(jià)確認(rèn)。首先確定參照物及參照物的平均市場單價(jià)。評估人員應(yīng)通過多種渠道，廣泛收集市場價(jià)格信息，一個(gè)委估對象至少要收集市場上5個(gè)以上相同觀賞樹的信息資料,并對信息資料進(jìn)行綜合分析研究,剔除異常信息,從中篩選并確定出一個(gè)市場均價(jià)，相對比較公允地作為評估的參照物，并以該參照物的平均單價(jià)作為評估的比價(jià)基礎(chǔ)。市場價(jià)格信息的渠道很多，一般應(yīng)先從本地市場收集,包括委托人近期的實(shí)際交易資料，在本地市場價(jià)格信息無法確認(rèn)的情況下，再參考外地市場價(jià)格信息資料。在實(shí)際工作中,（1）要通過審閱委托人的會(huì)計(jì)資料、合同協(xié)議、管理資料、宣傳廣告等資料，從中了解近期與委估對象相同類型觀賞樹木的實(shí)際交易價(jià)格。⑵要深入多家交易市場，實(shí)地了解市場價(jià)格行情，廣泛收集不同商家的市場指導(dǎo)（參考）價(jià)格信息。（3）利用網(wǎng)絡(luò)傳媒，從網(wǎng)上收集外地市場交易指導(dǎo)（參考）價(jià)和商家對外發(fā)布的銷售指導(dǎo)價(jià)。（4）從本評估事務(wù)所過去的評估檔案資料中整理出相同對象的評估單價(jià)資料。（5）借鑒本地同行的相關(guān)資料。⑹對所收集到的資料進(jìn)行綜合分析,研究市場的發(fā)展趨勢,并結(jié)合評估人員的經(jīng)驗(yàn)綜合考慮確認(rèn)參照物及參照物的市場價(jià)。其次確認(rèn)因素差異調(diào)整幅度（%）。因素差異調(diào)整，是以確認(rèn)的參照物為基