地產(chǎn)開發(fā)模式關(guān)鍵點(diǎn)

地產(chǎn)開發(fā)模式剖析宏觀政策導(dǎo)向棚戶區(qū)改造工作納入省政府對(duì)省轄市和省直管縣(市)政府的目標(biāo)管理體系并加強(qiáng)考核

河南省2013年實(shí)施棚戶區(qū)改造12萬戶，2014年至2017年再改造各類棚戶區(qū)166萬戶操作模式：政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作棚戶區(qū)改造金融政策信貸支持：國(guó)開行總行對(duì)我省棚戶區(qū)改造項(xiàng)目一次性新增中長(zhǎng)期貸款承諾458億元，截至目前，國(guó)開行對(duì)我省棚戶區(qū)改造累計(jì)貸款承諾854億元。國(guó)開行河南省分行將與省住建廳、省財(cái)政廳和省保障性安居工程投融資平臺(tái)(省豫資公司)緊密配合，推進(jìn)項(xiàng)目完善貸款條件，確保貸款資金落實(shí)到位***承擔(dān)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的企業(yè)可以申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券、中期票據(jù)或私募債券,專項(xiàng)用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目通過補(bǔ)助、貼息、獎(jiǎng)勵(lì)、稅費(fèi)減免等措施,鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資本以多種方式參與棚戶區(qū)改造**支持政策棚戶區(qū)改造安置住房用地要納入當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)計(jì)劃優(yōu)先安排,簡(jiǎn)化行政審批流程,提高審批效率**棚戶區(qū)改造安置住房中涉及的符合條件的公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目和政府投資建設(shè)的棚戶區(qū)改造異地安置住房項(xiàng)目可通過劃撥方式供地。***對(duì)區(qū)位條件好、建筑密度大、容積率較高的棚戶區(qū),按照原規(guī)劃控制指標(biāo)難以實(shí)施改造的,在滿足城市交通、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)綠化、公共安全的前提下,可按照法定程序?qū)σ?guī)劃進(jìn)行調(diào)整,適當(dāng)提高開發(fā)強(qiáng)度等控制指標(biāo)。****對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。落實(shí)棚戶區(qū)改造安置住房稅收優(yōu)惠政策,稅收優(yōu)惠范圍包括城市棚戶區(qū)、國(guó)有工礦棚戶區(qū)、國(guó)有林區(qū)(場(chǎng))危舊房、國(guó)有墾區(qū)(農(nóng)場(chǎng))危房。電力、通訊、市政公用事業(yè)等部門要對(duì)棚戶區(qū)改造給予支持,適當(dāng)減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。****健全聯(lián)審聯(lián)批聯(lián)辦工作機(jī)制,建立綠色通道,限期完成棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的環(huán)評(píng)、立項(xiàng)、規(guī)劃許可、土地供應(yīng)、建設(shè)許可等相關(guān)手續(xù),提高行政效率和服務(wù)質(zhì)量安置、拆遷補(bǔ)償棚戶區(qū)改造安置補(bǔ)償采取實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式,由棚戶區(qū)居民自愿選擇。棚戶區(qū)拆遷補(bǔ)償政策：安置住房建設(shè)采取原地建設(shè)和異地建設(shè)相結(jié)合的方式,優(yōu)先考慮就近安置棚戶區(qū)改造項(xiàng)目保障房配建政策：項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積在扣除安置住房面積后,按照不低于10%的比例配建公共租賃住房。鼓勵(lì)棚戶區(qū)改造企業(yè)持有并經(jīng)營(yíng)配建的公共租賃住房。操作風(fēng)險(xiǎn)初期拆遷遭遇阻力，項(xiàng)目停滯，增加項(xiàng)目資金成本，加大資金鏈條壓力當(dāng)?shù)卣畵Q屆等原因造成政府承諾不兌現(xiàn)，增加運(yùn)作難度交通燈公共配套設(shè)施不到位，降低項(xiàng)目?jī)r(jià)值目前二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡，供應(yīng)過剩，加大項(xiàng)目操作難度拆遷補(bǔ)償：（鄭州市政策）2000年8月9日以后城中村沒審批就建設(shè)的房屋，改造時(shí)將按照違法建筑處理，拆遷時(shí)一律不予補(bǔ)償安置。對(duì)原村民宅基地上3層以下(含3層)的合法建筑給予1∶1補(bǔ)償安置。對(duì)3層以上房屋不作規(guī)定，由各區(qū)人民政府根據(jù)實(shí)際情況作出處理。在村民搬入安置房前，由開發(fā)商給予村民租房補(bǔ)貼。城中村改造專項(xiàng)規(guī)定城中村改造必須先安置，后開發(fā)，安置房及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)安排在第一期建設(shè)計(jì)劃內(nèi)。如果安置房確需分期建設(shè)，應(yīng)該在前兩期建設(shè)計(jì)劃內(nèi)全部建成，第一期建設(shè)的安置房不得少于安置房總面積的60%。改造前土地要先轉(zhuǎn)為國(guó)有：城中村改造審批之前，先要轉(zhuǎn)化村(組)使用土地的性質(zhì)——依照法定程序?qū)⒓w土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，依法確認(rèn)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，辦理國(guó)有土地使用證。政府政策農(nóng)村建設(shè)就是要改善農(nóng)村環(huán)境，提高農(nóng)民生活，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的能力，要集物質(zhì)豐富、精神文明、政治民主、生態(tài)協(xié)調(diào)等特征于一體：以農(nóng)民為主體，以政府為主導(dǎo)的原則。大力宣傳土地流轉(zhuǎn)、家庭農(nóng)場(chǎng)等一系列惠農(nóng)利農(nóng)新政策，堅(jiān)持以政府為主導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施。要以政府投入為主渠道，大力改善農(nóng)村的公共資源配置。

《2014中央一號(hào)文件》第十七條：完善農(nóng)村土地承包政策。穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長(zhǎng)久不變，在堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。把發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和增加農(nóng)民收入作為第一要?jiǎng)?wù)的原則。堅(jiān)持人居環(huán)境改善和人的素質(zhì)提高相結(jié)合的原則。大力推進(jìn)亮化、美化、綠化、序化、凈化“五化”工程，促使農(nóng)村群眾幸福指數(shù)的大提升。新農(nóng)村建設(shè)河南省新農(nóng)村村莊建設(shè)規(guī)劃要?jiǎng)t豫發(fā)[2006]1號(hào)1.建設(shè)規(guī)劃原則：積極引導(dǎo)從事第一產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村人口在村莊集中居住，積極鼓勵(lì)從事第二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村人口進(jìn)城、進(jìn)鎮(zhèn)居住，合理推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。2.村莊建設(shè)規(guī)劃分類根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀坏乩憝h(huán)境、村民的生活習(xí)慣、現(xiàn)有建設(shè)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等多種因素，規(guī)劃分為改建擴(kuò)建型村莊規(guī)劃和新建型村莊規(guī)劃兩大類型。2.1改建擴(kuò)建村莊：現(xiàn)有一定的建設(shè)規(guī)模（不低于100戶）；便于組織現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；具有較好的或便于形成的對(duì)外交通條件；擁有值得保護(hù)利用的自然資源或文化資源；具有一定的基礎(chǔ)設(shè)施配套，并可以實(shí)施更新改造；村莊周邊用地能夠滿足改建擴(kuò)建需求。2.2新建村莊規(guī)劃：村莊以住宅組團(tuán)為基本單元，村莊一般由大小不等的多個(gè)住宅組團(tuán)構(gòu)成。3.公共設(shè)施配套指標(biāo)體系公共設(shè)施配套指標(biāo)按每千人1000－2000㎡建筑面積計(jì)算。公共設(shè)施分類：3.1：公益型公共設(shè)施，指文化、教育、行政管理、醫(yī)療衛(wèi)生、體育等公共設(shè)施。3.2：商業(yè)服務(wù)型公共設(shè)施，指日用百貨、集市貿(mào)易、食品店、糧店、綜合修理店、小吃店、便利店、理發(fā)店、娛樂場(chǎng)所、物業(yè)管理服務(wù)公司、農(nóng)副產(chǎn)品加工點(diǎn)等公共設(shè)施。4.住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：住宅應(yīng)以雙拼式、聯(lián)排式為主，積極引導(dǎo)公寓式住宅建設(shè)，限制建設(shè)獨(dú)立式住宅。4.2住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)4.1宅基地標(biāo)準(zhǔn)：城鎮(zhèn)郊區(qū)和人均耕地不足1畝的平原地區(qū)，每戶用地不得超過134㎡；人均耕地超過1畝的平原地區(qū)，每戶用地不得超過167㎡，山區(qū)、丘陵區(qū)每戶用地不得超過200㎡。4.2住宅建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，小戶不超過180㎡，大戶不超過250㎡。4.3住宅建筑基底面積不應(yīng)大于宅基地面積的70%。為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會(huì)有老年活動(dòng)中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。養(yǎng)老地產(chǎn)與一般的商業(yè)地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具備以下特點(diǎn)：在選址方面，要綜合考慮交通、居住環(huán)境、生態(tài)條件等各方面因素；對(duì)于住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方面要求高，如要求無障礙設(shè)計(jì)、要有緊急呼救系統(tǒng)等；對(duì)于配套設(shè)施及服務(wù)要求更高，對(duì)于老年人而言，能夠便利的在住宅附近一站式解決各項(xiàng)需求。這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)資金需求量大、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、各方利益關(guān)系復(fù)雜。盈利模式模糊現(xiàn)行土地政策主要是兩類，第一類是招拍掛，房企獲得這類土地后如果用以建養(yǎng)老地產(chǎn)，成本將非常高，顯然難以滿足日益龐大的老年人的需求，也很難被市場(chǎng)接受。第二類是劃撥，主要是政府部門給予扶持的養(yǎng)老院。如果企業(yè)和政府合作，想用劃撥土地建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，則會(huì)面臨土地開發(fā)融資受限的問題，如土地不能抵押貸款，這大概也是有些房企猶豫是否進(jìn)入的原因之一?！蹦壳皟H有萬科、保利地產(chǎn)等少數(shù)房企試點(diǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)。目前養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式仍是各開發(fā)商未突破的瓶頸，盈利難題導(dǎo)致不少房企停留在“賣養(yǎng)老房子”的階段，養(yǎng)老所需的家政、餐飲、娛樂、休閑、康復(fù)、醫(yī)療、陪護(hù)等服務(wù)卻仍未發(fā)展起來。例如，萬科于2010年宣布在北京房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科布局養(yǎng)老地產(chǎn)鋪路。然而，在總規(guī)模達(dá)1226戶的幸福匯項(xiàng)目中，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)的房源僅有146套，占比僅11.9%。政策關(guān)鍵點(diǎn)：養(yǎng)老地產(chǎn)不會(huì)納入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理，也不會(huì)享受養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有的相關(guān)稅收政策優(yōu)惠。去年9月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》，在養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)在投融資、用地、津補(bǔ)貼、稅收減免等方面出臺(tái)一系列政策扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。竇玉沛認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)有養(yǎng)老之名無養(yǎng)老之實(shí)，不能享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。“竇玉沛表示，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，只是具有養(yǎng)老概念的房地產(chǎn)。真正的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要面向家庭提供居家服務(wù)，面向失能、半失能老人提供護(hù)理服務(wù)，在床位等硬件和護(hù)理人員等軟件方面都有相關(guān)要求，養(yǎng)老地產(chǎn)不能滿足相關(guān)條件?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)如果將住宅開發(fā)比作B2C，那么商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)就是B2B2C，第一個(gè)是投資商，第二個(gè)是經(jīng)營(yíng)者，第三是顧客。利益環(huán)節(jié)增多，可控的風(fēng)險(xiǎn)必將增多。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前，必須在政府公關(guān)、資金、開發(fā)行為、經(jīng)營(yíng)模式、人才儲(chǔ)備這五個(gè)方面作出正確的戰(zhàn)略選擇。商業(yè)地產(chǎn)一、與政府的關(guān)系——是否在跟著“大勢(shì)”走？開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)單打獨(dú)斗是不行的，得跟著當(dāng)?shù)卣暮暧^規(guī)劃行動(dòng)，不可逆勢(shì)而為：了解市政規(guī)劃的傾向，緊跟政府的腳步，使項(xiàng)目能“高瞻遠(yuǎn)矚”，在區(qū)域市場(chǎng)保持領(lǐng)先。商業(yè)設(shè)施開發(fā)的選址，要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，不僅要考慮在規(guī)劃地塊內(nèi)建足夠數(shù)量的停車位，還需要城市交通系統(tǒng)、市政設(shè)施的支撐。二、資金儲(chǔ)備、融資能力商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，尤其是投資者建造大型專業(yè)MALL購物城，除了基建資金，還必須有充分的預(yù)留資金，用于二次裝修和核心經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目投資，以及培育市場(chǎng)和承受風(fēng)險(xiǎn)的資金準(zhǔn)備。住宅開發(fā)可以采用滾動(dòng)開發(fā)模式，資金壓力較輕，可以利用一個(gè)項(xiàng)目前期收益進(jìn)行后期的開發(fā)；而一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目則需要一次投資建成才能形成商業(yè)氣氛。有些主力店，開發(fā)商還不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金形式吸引入駐。這種開發(fā)模式要求開發(fā)商具有極其雄厚的資金儲(chǔ)備、融資能力，以及抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。三、開發(fā)行為：合理的規(guī)模、成本控制1、合理的規(guī)模是商業(yè)地產(chǎn)正常順利運(yùn)作的重要保證，在投資規(guī)模上不是越大越好，當(dāng)規(guī)模達(dá)到某一臨界點(diǎn)之后，其收益能力反而會(huì)降低，使開發(fā)項(xiàng)目處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。大型商業(yè)設(shè)施投入資金大，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，所以，切忌不可為了攀比照搬，或者心血來潮，認(rèn)為拔高商業(yè)規(guī)模，或者為滿足當(dāng)?shù)卣恼?jī)需求，充當(dāng)冤大頭。應(yīng)根據(jù)商業(yè)設(shè)施的定位所預(yù)算的消費(fèi)者需求來確定形態(tài)和體量。

2、商業(yè)地產(chǎn)是長(zhǎng)期投資收租物業(yè),成本控制非常重要。1億元投資1年1000萬租金可以有10%的回報(bào),如果成本控制的不好,需要投資1.5億元,那么一年只有6%的投資回報(bào),只能給銀行打工。四、經(jīng)營(yíng)模式：是只租不售還是租售結(jié)合或全部賣掉？

1、只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)趨勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值是通過在經(jīng)營(yíng)過程當(dāng)中，成功獲得消費(fèi)者認(rèn)可從而使得租金不斷上漲，實(shí)現(xiàn)很好的回報(bào)。而前提是全部的租賃及租賃后的統(tǒng)一管理仍然需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作。2、租售結(jié)合一定要建立在商業(yè)經(jīng)營(yíng)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上。如何通過銷售促進(jìn)開發(fā)商的資金流運(yùn)轉(zhuǎn)正常，如何正確核算租售比例和租售投資回報(bào)應(yīng)該在項(xiàng)目建筑前就要考慮。

3、商業(yè)地產(chǎn)的全部銷售，產(chǎn)權(quán)賣掉以后開發(fā)商一般采用返租以達(dá)到實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的目的。通過良好的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)二次回報(bào)和品牌形象的樹立。

五、人才：強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)作，需要一個(gè)強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)一定要是一個(gè)集合體，需要有策劃大師、建筑大師、商業(yè)設(shè)計(jì)師、商業(yè)空間設(shè)計(jì)師及專業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。對(duì)于自身的短板，一定要經(jīng)過多方比較，選擇適合的專業(yè)外腦顧問公司合作。目前主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰發(fā)展、大港股份、張江高科、ST運(yùn)盛等。它們大多以經(jīng)濟(jì)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺(tái)，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服務(wù)等。

工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的四大特性。從運(yùn)營(yíng)的規(guī)律來說，工業(yè)地產(chǎn)租期相對(duì)較長(zhǎng)、相對(duì)回報(bào)穩(wěn)定。工業(yè)地產(chǎn)——產(chǎn)業(yè)園政府、行業(yè)協(xié)會(huì)的重要性政府部門的政策支持，行業(yè)協(xié)會(huì)的專業(yè)指導(dǎo)及其在行業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)方面的權(quán)威地位，是工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傳播與招商的重要前提。成功的工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商并不被動(dòng)地等待政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的既有政策支持，而是通過自己的實(shí)力和雄心以及對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深刻把握，來促使政府、行業(yè)協(xié)會(huì)改變?cè)呋蜥槍?duì)項(xiàng)目出臺(tái)新的政策。開發(fā)商通過影響政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的決策，可以使自己在與政府、行業(yè)協(xié)會(huì)的博弈中占居主動(dòng)，從而極大地提升自己在社會(huì)經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上地位。

選址、定位分析區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境和所在城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。銷售工業(yè)園能夠進(jìn)行產(chǎn)權(quán)拆分，實(shí)現(xiàn)入駐企業(yè)的購買。銀行可通過“經(jīng)營(yíng)貸”(變相按揭)等方式“助力企業(yè)購買”。目前關(guān)于這一塊的政策比較模糊，需要政府主導(dǎo)所屬的房管局、土地局、銀行等部門實(shí)現(xiàn)工業(yè)園器的“順利銷售”。關(guān)于