第三章 房地產(chǎn)評估

第三章房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)評估市場法第三節(jié)房地產(chǎn)評估收益法第四節(jié)房地產(chǎn)評估剩余法第五節(jié)房地產(chǎn)評估成本法【教學(xué)目的和要求】

通過學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解房地產(chǎn)的概念、種類、特性及評估的專業(yè)原則；掌握房地產(chǎn)價格的涵義、種類、價值類型以及影響價格的因素；熟練運用各種評估方法評估房地產(chǎn)?！窘虒W(xué)重點和難點】1、現(xiàn)行市價法在房地產(chǎn)評估中的運用2、收益現(xiàn)值法在房地產(chǎn)評估的運用3、重置成本法在房地產(chǎn)評估中的運用4、假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的運用5、成本法在房地產(chǎn)評估中的運用第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述

一、房地產(chǎn)的特性

土地的特性房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)市場的特性。土地的含義：是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。決定決定（一）土地特性1、土地的自然特性（1）土地位置的固定性。（不隨產(chǎn)權(quán)流動改變其空間的位置）（2）土地質(zhì)量的差異性。（3）土地資源的不可再生性。（4）土地效用的永續(xù)性。

2、土地的經(jīng)濟特性（1）用途的多樣性（2）供給的稀缺性（3）經(jīng)濟地理位置的可變性（4）可壟斷性

㈡建筑物及其特征1.建筑物的定義及分類：建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩種建筑物建筑物是最主要的土地定著物，有廣義和狹義兩種含義。建筑物——人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋：有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們在里面居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備（給排水、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、燃氣、電梯、電氣等設(shè)備）等組成的空間場所。構(gòu)筑物：人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物，如煙筒、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩。剪力墻車間（排架結(jié)構(gòu)）2.建筑物的特征：位置的固定性；供求區(qū)域性；使用的長期性；影響因素的多樣性；投資大量性；保值增值性；投資風(fēng)險性（無法移動、生產(chǎn)周期長、自然災(zāi)害戰(zhàn)爭社會動蕩的影響）；流動性差；政策限制性；二、房地產(chǎn)評估的原則㈠替代原則㈡最佳使用原則㈢合法原則㈣供需原則㈤貢獻原則㈥特殊原則：房地合一原則；區(qū)域及地段原則；地用原則（不同使用征稅不一樣，改變用途必須向土地管理部門批準）；預(yù)期原則；評估基準日原則；三、房地產(chǎn)評估的程序（一）接受委托，明確評估的基本事項

1、明確評估對象

2、明確評估目的

3、明確評估基準日

4、明確評估報告提交日期（二）制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告四、房地產(chǎn)價格（一）房地產(chǎn)價格的特性由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價格特征也不同。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價是指土地使用權(quán)價格，而房價一般是指所有權(quán)價格。在房地產(chǎn)價格中，土地的價格是起決定性作用的，因此了解土地價格的特性很重要。（二）我國土地使用權(quán)價格體系1.我國土地權(quán)屬類型在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。（1）根據(jù)國家規(guī)定：但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國家征用后，再出讓。土地使用權(quán)屬無形資（對物產(chǎn)權(quán)），其價值取決于其載體——土地的特性和條件。前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。（2）土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權(quán)。2.我國土地使用權(quán)價格體系

基準地價：對不同地域或不同級別的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的最高年限期土地使用權(quán)的平均價格。既土地初始價，也稱城市基準地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估法定最高年期的土地使用權(quán)價格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。

德州市基準地價用地類型區(qū)段號區(qū)段范圍（或街道名稱）區(qū)段平均地價年地租住宅用地14工業(yè)用地12商業(yè)用地路線價天津市基準地價土地級別ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ商業(yè)住宅工業(yè)綜合標定地價：標定地價是指以基準地價為基礎(chǔ)確定的標準地塊的一定使用年限的價格。是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導(dǎo)價格。

①標定地價是政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價；②在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只是根據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估；③標定地價也是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)?；鶞实貎r、標定地價之間的聯(lián)系

(1)它們都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價，但都起著調(diào)控市場交易地價的作用。

(2)基準地價是標定地價評估的基礎(chǔ)

2.基準地價、標定地價的區(qū)別

(1)基準地價是大面積評估的區(qū)域平均地價，標定地價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價；

(2)基準地價以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標定地價則還考慮地價的微觀區(qū)位因素，其地價更為接近市場交易地價。土地二級市場價格轉(zhuǎn)讓價格土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃。抵押價格租賃價格

土地使用權(quán)出讓價格、征用價格、課稅價格（政府行為）土地使用權(quán)出讓價格：是政府將國有土地使用權(quán)在一定年期內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金價款。征用價格：是為確定政府征收房地產(chǎn)的補償而評定的價格。征用價格一般是一種補償性價格，遠較正常市場價格要低。課稅價格：是指政府為課征稅賦而對房地產(chǎn)評定的價格，一般是根據(jù)政府公布的房地產(chǎn)標準價格并適當參考房地產(chǎn)所在區(qū)位等因素，或者按市場交易價格的一定比例評定。協(xié)議價格、招標價格、掛牌價格、拍賣價格（出讓方式）協(xié)議價格：是采用協(xié)議方式而形成的房地產(chǎn)價格。協(xié)議方式是由交易雙方通過協(xié)商而成交的一種交易方式。這種方式受行政干預(yù)較多，所形成的價格是一種優(yōu)惠性價格。招標價格：招標方式是指在指定期限內(nèi)，由符合條件的單位或個人以投標的形式，競投某一標的，而招標者根據(jù)投標價格及其他條件，綜合考慮確定一個合適的投標這的交易方式。協(xié)議價格、招標價格、掛牌價格、拍賣價格（出讓方式）掛牌價格：掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣價格：拍賣方式是指在指定時間、公開場合，在政府及有關(guān)部門的參與下，在拍賣主持人的主持下，競投者手舉統(tǒng)一編號的牌子應(yīng)價，最終由出價最高者為競得人的一種交易方式。房地產(chǎn)價格分類1.土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格2.總價格、單位價格、樓面地價樓面地價＝土地總價格÷建筑總面積樓面地價＝土地單價÷容積率樓面地價有面積均為1000平方米的甲乙兩宗土地，土地單價均為700元/㎡，甲的容積率為3，可以建設(shè)3000㎡的建筑物，每平方米建筑物售價為1200元；乙的容積率為2，可以建設(shè)2000平方米的建筑物，每平方米建筑物售價1250元。甲乙的樓面地價分別為233.3元/建筑平米、350元/建筑平米，甲的每平方米建筑物價格1200元中有233.3元是地價，乙的每平方米建筑物價格1250元中有350元是地價.有甲乙兩塊地，甲土地的單價為700元/平米，乙土地的單價為510元/平米，如果甲乙兩塊土地的其他條件完全相同，毫無疑問甲土地比乙土地貴，此時謹慎精明的買主會購買乙土地。但如果，甲乙兩塊土地的容積率不同，除此之外其他條件都相同，則不應(yīng)該簡單根據(jù)土地的單價來判斷甲乙兩塊土地的價格高低，而應(yīng)采用樓面地價。甲土地的容積率為5，乙土地的容積率為3，則甲土地的樓面地價為140元/平米，乙土地的樓面地價為170元/平米。根據(jù)樓面地價來判斷，乙土地反而比甲土地貴；此時，懂得樓面地價意義的買者，通常會購買甲土地而非乙土地。這是因為在同一地區(qū)，同類用途和建筑結(jié)構(gòu)的房屋（含土地）在市場上的售價基本上是相同的（但在人們越來越重視環(huán)境的情況下，高的容積率必然意味著高的建筑密度，房價也是會受一定的影響），假如平均為每平方米建筑面積1200元，建筑造價（不含地價）也基本接近（如果容積率差異較大會導(dǎo)致對建筑高度或建筑結(jié)構(gòu)的不同要求，如，一個建高層一個建多層，造價還是有差異），假如，為每平方米建筑面積900元，那么房地產(chǎn)開發(fā)商在甲土地上每平方米建筑面積可獲得利潤=1200-900-140=160元，而在乙土地上每平方米獲得，利潤=1200-900-170=130元。房地產(chǎn)中的相關(guān)指標

1、宗地：指可供建筑使用的土地，其標準單位被稱為標準宗地。三層含義（1）權(quán)益狀態(tài)，使用其權(quán)益；（2）使用功能上有一定的獨立性；（3）是在一定面積上的。美國寬一英里，深100英尺。日本寬3.63米，深16.36米。臺灣寬1米，深18米。2、容積率：建筑物總面積÷建筑物占地總面積3、覆蓋率：建筑物底層面積÷建筑物占地總面積×100%房地產(chǎn)價格影響因素1.房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素。2.一般因素、區(qū)域因素和個別因素。

影響房地產(chǎn)價格的因素（一）一般因素

1、社會因素；2、經(jīng)濟因素

3、政策因素（二）區(qū)域因素

1、商業(yè)繁華度；2、道路通達度

3、交通便捷度；4、設(shè)施完善度

5、環(huán)境質(zhì)量狀況對于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。（三）個別因素指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。

1、影響土地價格的個別因素

2、影響建筑物價格的個別因素房地產(chǎn)自身因素一、區(qū)位因素區(qū)位：是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。（一）位置:位置包括房地產(chǎn)所處的方向、距離、朝向，當為某幢房屋中的某層、某套時，所處的樓層也是位置因素。1、方位。首先，是看該宗房地產(chǎn)在某個較大區(qū)域中的位置;其次，是看該宗房地產(chǎn)在某個較小區(qū)域中的位置房地產(chǎn)自身因素一、區(qū)位因素2、距離。距離是目前用于衡量房地產(chǎn)區(qū)位好壞最常見、最簡單的指標。距離可以細分為：空間直線距離、交通路線距離、交通時間距離、經(jīng)濟距離。房地產(chǎn)自身因素一、區(qū)位因素3、朝向?qū)τ谧≌?，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到采光。我國處于北半球，南向是陽光充足的方位，一般人認為：“南方為上，東方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。4、樓層當為某幢房屋中的某層、某套時，所在樓層是重要的位置因素，因為樓層影響到采光、視野、空氣潔凈、噪聲、室內(nèi)溫度、便捷、自來水潔凈（水箱水池供水），安全、以及頂層是否可以獨享屋面使用權(quán)，地上一層是否可獨享室外一定面積空地的使用權(quán)等。房地產(chǎn)自身因素一、區(qū)位因素（二）交通出行的便捷、時耗等交通方便程度直接影響房地產(chǎn)價格。交通因素對房地產(chǎn)價格的影響，可分為出入可利用的交通工具、道路狀況、交通管制情況、停車方便程度和收費標準等。房地產(chǎn)自身因素一、區(qū)位因素（三）周圍環(huán)境和景觀1、大氣環(huán)境。2、水文環(huán)境。3、聲覺環(huán)境。4、視覺環(huán)境5、衛(wèi)生環(huán)境6、人文環(huán)境：另外綠地率、容積率、建筑密度、建筑間距等等（四）外部配套設(shè)施房地產(chǎn)自身因素二、實物因素（一）土地實物因素面積、形狀、地形、地勢、土壤、地基、土地開發(fā)程度。（二）建筑物實物因素1、建筑規(guī)模；2、外觀；3、建筑結(jié)構(gòu)；4、設(shè)施設(shè)備；5、裝飾裝修；6、層高和室內(nèi)凈高；7、空間布局；8、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照9、維修養(yǎng)護及完損程度。房地產(chǎn)自身因素三、權(quán)益因素（一）權(quán)利狀況擁有的是所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，是否清晰完整，價值有很大差異。（二）使用管制和房地產(chǎn)評估相關(guān)的管制主要包括：耕地轉(zhuǎn)為非耕地；農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對于土地用途、容積率、建筑密度和建筑高度的規(guī)定。（三）相鄰關(guān)系一方面：相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當為相鄰權(quán)利人提供必要的的便利；另一方面：相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動及行使其他權(quán)利時，不得損害相鄰房地產(chǎn)權(quán)利人。人口因素一、人口數(shù)量在某一地區(qū)當人口數(shù)量增加時，當房地產(chǎn)的需求就會增加；引起人口數(shù)量變化的重要因素是人口增長，他是在一定時期內(nèi)由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少的變動現(xiàn)象。人口增長包括人口自然增長（出生和死亡）和人口機械增長（遷入和遷出）；二、人口素質(zhì)文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度。三、人口結(jié)構(gòu)一定時期內(nèi)人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成狀況。制度政策因素一、房地產(chǎn)制度政策二、稅收政策三、金融政策四、相關(guān)特殊政策如西部大開發(fā)、開發(fā)浦東。。。。。五、相關(guān)規(guī)劃和計劃（一）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃（三）土地相關(guān)規(guī)劃和計劃經(jīng)濟因素一、經(jīng)濟發(fā)展狀況二、居民收入水平三、物價水平四、利率五、匯率社會因素一、政治安定狀況二、社會治安狀況三、城市化四、房地產(chǎn)投機第二節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法一、基本思路及計算公式

以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價值。被估房地產(chǎn)價格＝交易實例單價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×?xí)r間因素修正系數(shù)×被估房地產(chǎn)面積二、適用對象及條件（一）市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少3個交易案例.（二）被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)三、市場法操作步驟及因素修正（一）勘查被估房地產(chǎn)（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實例交易實例應(yīng)符合的條件：與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價值類型相同籌資條件相似，接近評估基準日，正常交易（或可修正）。（三）建立價格可比基礎(chǔ)（四）估算調(diào)整系數(shù)

1、交易情況修正2、交易日期修正系數(shù)3、區(qū)域因素修正系數(shù)4、個別因素修正（1）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表（2）土地使用年期修正容積率例題某城市容積率修正系數(shù)如下表如果確定比較案例宗地地價為每平米8000元，容積率為2.1，而待估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則經(jīng)容積率修正后的比較實例的價格是多少？容積率0.10.40.711.11.31.72.02.12.5容積率修正系數(shù)0.50.60.811.11.31.721.81.92.5（五）確定比準價格（調(diào)整值）將交易實例的價格與各調(diào)整系數(shù)連乘。（六）確定被估房地產(chǎn)價格將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評估值。房地產(chǎn)評估市場法案例

待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為3,000平方米，要求評估其2011年12月的市場價格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關(guān)情況如下表所示。

交易實例比較交易ABCD坐落

略略略略所處地區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

用途

商業(yè)

商業(yè)

商業(yè)

商業(yè)

土地類型

熟地

熟地

熟地

熟地

價格（元/M2

）

1,550

1,200

1,400

交易時間

2010年10月

2010年12月

2011年5月

2011年12月

面積（M2

）

1,800

2,000

2,200

3,000

形狀

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

地勢

平坦

平坦

平坦

平坦

地質(zhì)

普通

普通

普通

普通

基礎(chǔ)設(shè)施

完備

完備

完備

完備

交通狀況

很好

較好

較好

很好

剩余使用年限35303530容積率

54.54.551、進行交易情況修正評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2、進行交易時間修正根據(jù)調(diào)查，2010年10月以來，土地價格平均每月上漲1%，則：交易實例A交易時間修正系數(shù)＝114/100＝1.14交易實例B交易時間修正系數(shù)＝112/100＝1.12交易實例C交易時間修正系數(shù)＝107/100＝1.073、進行區(qū)域因素修正交易實例A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。

項目B分值C分值項目B分值C分值自然條件相同10相同10規(guī)劃限制相同10相同10社會環(huán)境相同10相同10交通管制相同10相同10街道條件稍差8相同10離公交車站稍遠7相同10繁華程度稍差7稍差7交通流量稍少8稍少8交通便捷程度稍差8稍差8周圍環(huán)境較差8相同10

上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標準，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/86＝1.163交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/93＝1.0754、進行個別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高3%。（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例A和C均需作使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：（3）關(guān)于容積率因素的修正:交易實例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在4～5之間，容積率增加0.1，地價增加2%。則：交易實例B及C的容積率修正系數(shù)＝110/100

＝1.1個別因素修正系數(shù)計算如下：交易實例A的個別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.0

＝0.995

交易實例B的個別因素修正系數(shù)＝1.03×1.0×1.1

＝1.133

交易實例C的個別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.1

＝1.0945.計算比準價格（單位：元/M2

）A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,7626.采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果因得到的3個比準價格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果：待估宗地評估價值（單價）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3＝1,764（元/M2

）待估宗地評估價值（總價）＝1,764×3,000＝5,292,000元市場法練習(xí)待評估土地概況：該宗土地位于城市開發(fā)區(qū)內(nèi)，為一待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積為12000平方米，形狀規(guī)則，為工業(yè)用地；評估基準日為2011年10月1日；價值類型為出讓土地使用權(quán)50年：評估方法為市場法評估。評估過程：1.選取比較實例，經(jīng)過市場調(diào)查選取比較實例三個，情況如下表：項目交易實例A交易實例B交易實例C座落位置略略略所處地區(qū)類似類似相同用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)出讓方式招標協(xié)議拍賣面積10000平方米11000平方米13000平方米成交價1800元/平方米1650元/平方米2509元/平方米交易日期2011年4月1日2010年10月1日2011年9月30日使用期限454050地勢較高平坦平坦地質(zhì)較差較差一般小氣候較差較差較好交通條件距火車站5公里距火車站6公里距火車站2公里容積率32.53.5

已知情況：1.評估人員判斷、分析認為：交易實例A為招標出讓，價格低于正常價格約4%；交易實例B為協(xié)議出讓，價格低于正常價格10%；交易實例C價格約高于正常價格的5%。2.根據(jù)測算，該市近1年來，平均每月土地價格上漲一個百分點。3.經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率每上升0.5，得分增加5分,待估地產(chǎn)容積率2.54.個別因素打分分別為：97，102，103。折現(xiàn)率10%3.區(qū)域因素情況比較因素待評估土地交易實例A交易實例B自然環(huán)境151413交通條件101210社會環(huán)境151413基礎(chǔ)設(shè)施1099道路條件10910教育醫(yī)療等福利設(shè)施1098發(fā)展前景1099距市中心距離1099商業(yè)金融環(huán)境10109合計得分10095902.交易情況修正評估人員判斷、分析認為：交易實例A為招標出讓，價格低于正常價格約4%；交易實例B為協(xié)議出讓，價格低于正常價格10%；交易實例C價格約高于正常價格的5%。各交易實例的修正比率：A：100/96B：100/90C：100/1053.交易日期修正根據(jù)測算，該市近1年來，平均每月土地價格上漲一個百分點，各交易實例日期修正如下：A：106/100B：112/100C：100/1004.區(qū)域因素修正：由于交易C與待估土地處于同一區(qū)域，故其修正系數(shù)為100/100；交易實例AB采用直接比較打分法打分如下：區(qū)域因素修正系數(shù)：A：100/95B：100/90C：100/1005.個別因素修正系數(shù)：A：100/97B：100/102C：100/1036.容積率修正：待評估土地規(guī)劃容積率為2.5，以其得分為100，容積率每上升0.5，得分增加5分，則容積率修正系數(shù)為：A：100/105B：100/100C：100/1107.土地使用權(quán)剩余年限修正：折現(xiàn)率10%A：1.0053B：1.0139C：18.計算地價項目交易實例A交易實例B交易實例C交易價格180016502500交易情況修正100/96100/90100/105交易日期修正106/100112/100100/100區(qū)域因素修正100/95100/90100/100個別因素修正100/97100/102100/103容積率修正100/105100/100100/110剩余年限修正1.00531.01391修正后價格20652278.82109待評估土地價格用算術(shù)平均法平均：2150.93元基準地價修正法路線價估價法第三節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路及步驟基本思路：無限期：房地產(chǎn)價格＝純收益/資本化率 （1）有限期： （2）

a－年純收益

r－折現(xiàn)率二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。三、各參數(shù)的估算（一）凈收益（總收益-總費用）除去各種費用后的收益，必須是客觀收益，而非實際收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。＝＝潛在毛收入是假設(shè)房地產(chǎn)在充分利用，無空置狀態(tài)下可獲得的收入；有效毛收入是潛在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得的收入；營運費用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支付的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。凈收益潛在收入空置等造成的收入損失營運費用有效毛收入營運費用（二）資本化率

實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率（收益率）。1、土地資本化率2、建筑物資本化率3、綜合資本化率三者之間的關(guān)系（P137)

資本化率的求取1、收益與售價比法（市場法）尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價格的比例獲取資本化率，至少四個交易案例。資本化率求取案例比較實例及相關(guān)資料比較實例純收益（萬元/年）價格（萬元）資本化率（%）11210222319031088465542590720632250資本化率求取案例比較實例及相關(guān)資料：加總求平均數(shù)12.1%比較實例純收益（萬元/年）價格（萬元）資本化率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.82、累加法

＝+3、各種投資收益率排序插入法

資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。

資本化率無風(fēng)險報酬率風(fēng)險調(diào)整值（三）收益期的確定1、單獨評地——土地使用權(quán)年限單獨評房——建筑物的經(jīng)濟壽命注意：這里在計算凈收益時不扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。2、房地合一

收益期限的確定（1）如果建筑物的經(jīng)濟壽命長于或與土地使用權(quán)年限相同，則根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的期限，計算收益時不扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。（2）如果建筑物的經(jīng)濟壽命短于土地使用權(quán)年限，則：先根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益的期限，計算凈收益時不扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余年限價值的折現(xiàn)值。收益期限

收益期限是估價對象自估價時點起自預(yù)期未來可以獲取收益的時間。應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)剩余期限不一致的時候的確定：（1）建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束房地產(chǎn)的價值=建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期限計算的房地產(chǎn)價值+建筑物剩余經(jīng)濟壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價時點的價值。建筑物剩余經(jīng)濟壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價時點的價值=整個剩余期限的土地使用權(quán)在估價時點的價值－以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為期限的土地使用權(quán)在估價時點的價值

如，某宗收益型房地產(chǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟壽命為30年，建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為40年，求取該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值時，可先求取該房地產(chǎn)30年收益期限的價值，然后再加上30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價值。該30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價值，等于現(xiàn)在40年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)價值減去現(xiàn)在30年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)價值。收益期限（2）建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束

房地產(chǎn)價值=以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限的房地產(chǎn)價值+土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的建筑物的殘余價值折算到估價時點的價值；

四、收益法的計算公式（一）房地合一評房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用＝管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費房地合一收益法例題

某房地產(chǎn)公司于2004年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2006年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。假設(shè)該土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物將由國家無償收回。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2009年5月的價格。1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年營運費用（1）管理費：年管理費＝9,855,000×3.5%＝344,925元（2）維修費：年維修費＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元（3）保險費：年保險費＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元（4）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年營運費用：年營運費用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900

＝3,098,025元3、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元4、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地產(chǎn)單價＝104,434,671÷12,000

＝8,703元5、評估結(jié)果經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2009年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。

（二）房地合一評土地

1、土地價值=房地產(chǎn)價值－建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價－年貶值額×已使用年數(shù)年貶值額=（建筑物重置價－殘值）÷耐用年限

=【建筑物重置價×（1－殘值率）】÷耐用年限2、土地價值=（房地產(chǎn)凈收益－建筑物凈收益）÷土地資本化率建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率房地產(chǎn)價值和房地產(chǎn)凈收益的求法與前面相同

房地產(chǎn)評估單獨評地例題

例題：在一3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為2000×1200＝240（萬元），該建筑物尚可使用20年，折現(xiàn)率12％，土地的折現(xiàn)率為10％。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標準出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費的年租賃費用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。（1）計算房地合一純收益

100×2000×60％×12－720000＝720000（元）（2）計算建筑物的純收益

240×12％＝20.80（萬元）（3）計算屬于土地的純收益

72－20.80＝51.20（萬元）（4）土地的價格為：51.2÷10％＝512（萬元）單位土地價格為：512÷3000＝1707（元/㎡）土地使用權(quán)評估收益法學(xué)生練習(xí)題

某房地產(chǎn)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費為年租金的3.5％，維修費為重置價的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。假設(shè)該土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物將由國家無償收回。試根據(jù)以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價格。1、選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。2、計算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。年總收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、計算總費用（1）年管理費＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年維修費＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年稅金＝20×900＝18000（元）（4）年保險費＝2500×900×0.2％＝4500（元）年總費用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）4、計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費用＝486000－73260＝412740（元）5、計算房屋純收益（1）計算年折舊費。（2）計算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－年折舊費×已使用年數(shù)＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）計算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000（元）6、計算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740－165000＝247740（元）7、計算土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)在2008年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。單價＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2008年3月的土地使用權(quán)價格為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。（三）房地合一評建筑物建筑物價值=房地產(chǎn)價值－土地價值建筑物價值=（房地產(chǎn)凈收益－土地凈收益）÷建筑物資本化率在運用以上公式求取房地產(chǎn)凈收益時，都是通過房地產(chǎn)總收益減去房地產(chǎn)總費用而得到。注意：用來求取房地產(chǎn)凈收益的房地產(chǎn)總費用不包含建筑物折舊費。以上所列計算公式均假設(shè)土地使用年期為無限年期，但在評估實務(wù)中應(yīng)注意土地使用的有限年期。房地合一評建筑物案例

某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地資本化率為8％，建筑物資本化率為10％，建筑物評估時的剩余使用年限為25年，用殘余法評估該住宅建筑物價格。年房租總收入＝4800×12＝57600（元）年總費用：房租損失準備費（以半月租金計）＝2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的12％計）＝57600×12％＝6912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計）＝200×2＝400（元）管理費（按年租金3％計）＝57600×3％＝1728（元）修繕費（按年租金4％計）＝57600×4％＝2304（元）保險費每年＝576（元）年總費用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元）年總純收益＝57600－14320＝43280（元）另運用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元，則土地總價為：

1200×200＝240000（元）歸屬于土地的年純收益為：

240000×8％＝19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：

43280－19200＝24080（元）

建筑物價格＝24080÷10％×｛1－[1/（1+10％）25]｝=240400×0.9077

＝218211.08（元）建筑物每平方米價格為：

218211.08÷240＝909.2（元）第四節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法一、基本思路及基本公式評估值＝重新購建價格－損耗因為是從成本耗費的角度評估房地產(chǎn)價值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價格構(gòu)成。二、適用范圍主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評估土地價值時，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純評估建筑物價格時，成本法較適宜。三、土地評估中成本法的

操作步驟新開發(fā)土地:

土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費+投資利息+稅費+開發(fā)利潤+土地增值收益（一）估算取得待開發(fā)土地的成本取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。

1、從農(nóng)村取得土地（1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。

2、從城鎮(zhèn)取得土地（1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本

1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

2、公共配套設(shè)施建設(shè)費

（三）估算投資利息注意：（1）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計算利息；（2）計息基礎(chǔ)＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費（3）根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息。若開發(fā)費是均勻投入，則按資金投入時間的一半計息。（四）估算稅費（五）估算投資利潤

利潤率的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費（包括管理費用），也可以是開發(fā)后土地的地價。*注意所用利潤率的內(nèi)涵。（六）土地增值收益的確定[例題]

某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里，其他費用（土地開發(fā)過程中的其他費用）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出讓金＋拆遷費＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本＝開發(fā)費＋其他費用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米3、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5、計算土地價格土地單價＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地總價＝1,350.55×80,000

＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。成本法應(yīng)用

某企業(yè)占用一塊土地，面積15000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，已達三通一平，由于該地區(qū)土地交易較少，難以取得交易實例，并且，該土地收益難以預(yù)測，所以采用成本法估價。相關(guān)資料如下：1.土地取得費包括征地補償費和土地管理費在內(nèi)為300元/平方米，其中土地補償費已包括地上附著物補償費、青苗補償費、安置補償費等。2.土地開發(fā)費為50元/平米，土地開發(fā)期2年，開發(fā)費均勻投入；3.稅費主要為耕地占用稅，按5元/平米計征，其他稅費不計。4.年利息率為10%。5.利潤率為20%（整個項目）6.土地所有權(quán)的增值收益為土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、利息、利潤之和的25%。要求：估算以下兩種情況下的土地單價和宗地總價。1.無限年期土地使用價值2.50年使用權(quán)的價格（假設(shè)折現(xiàn)率為10%）評估過程如下：土地取得費=300元/每平米土地開發(fā)費=50元/每平米稅費=5元/每平米投資利息計算=（土地取得費+稅費）×10%×2＋土地開發(fā)費×10%×2×1/2=66元/平方米

（5）投資利潤的計算=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）×20%=71元/平方米（6）土地所有權(quán)增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+利息+稅費+利潤）×25%=123元/平方米（7）估算土地價格A無限年期土地使用權(quán)價格土地取得費+土地開發(fā)費+利息+稅費+利潤+土地所有權(quán)增值收益=615元/平方米總價=615×15000=9225000元B：50年使用權(quán)的價格615×[1－1/（1+10%）50]=609.77元/平方米土地總價=609.77×15000=9146550元

依前例，將土地開發(fā)費投入方式改為分段均勻投入，第一年投入開發(fā)費的60%，第二年投入開發(fā)費的40%，計息方式改為復(fù)利計息，其他條件不變，則計算如下：（1）土地取得費=300元/每平米（2）土地開發(fā)費=50元/每平米（3）稅費=5元/每平米（4）投資利息計算=（土地取得費+稅費）×[（1＋10%）2－1]＋50×60%×[（1＋10%）1.5－1]＋50×40%×[（1＋10%）0.5－1]=69.64元/平方米

（5）投資利潤的計算=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）×20%=71元（6）土地所有權(quán)增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）×25%=123.91元/平方米（7）估算土地價格A無限年期土地使用權(quán)價格土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地所有權(quán)增值收益=619.55元/平方米總價=619.55×15000=9293250元B：50年使用權(quán)的價格619.55×[1－1/（1+10%）50]=614.28元/平方米土地總價=614.28×15000=9214257.375元四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟

新建房地產(chǎn)價格＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+

投資利息+銷售稅費+正常利潤

新建建筑物價格＝建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+開發(fā)利潤

（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）

1、勘察設(shè)計和前期工程費

2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

3、建安工程費

4、公共設(shè)施建設(shè)費

5、開發(fā)過程的稅費及其他間接費（三）估算管理費（可并入“（二）”計算）（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費

1、銷售費用

2、銷售稅金及附加

3、其他銷售稅費（六）估算開發(fā)利潤五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗

與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。(一)建筑物重置成本的測算1.重編預(yù)算法是按工程預(yù)算的編制方法，對待估建筑成本構(gòu)成項目重新估算以確定其重置成本的辦法。特點：準確度相對比較高。但所需要的技術(shù)資料較多，而且計算復(fù)雜、費時、工作量大。預(yù)決算調(diào)整法

這種方法是以待估建筑物的工程決算中的工程量為基礎(chǔ)，按現(xiàn)行工程預(yù)算價格、費率將其調(diào)整為按現(xiàn)價計算的建筑工程造價，再加上間接成本，估算出建筑物重置成本的方法。價格指數(shù)調(diào)整法

價格指數(shù)法是指根據(jù)待估建筑物的賬面成本，運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關(guān)價格價格指數(shù)法調(diào)整出建筑物復(fù)原重置成本的一種方法。（二）估算損耗1、估算土地的損耗土地損耗率＝已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的損耗有形損耗（理化因素）無形損耗（社會經(jīng)濟因素）（1）耐用年限法（使用年限法）

耐用年限建筑物耐用年限是建筑物的壽命。分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。注意：1.建筑物的建設(shè)期不計入耐用年限。2.取短不取長。3.建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前：1）其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，按建筑物耐用年限計算損耗；2）其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，按建筑物已使用用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算損耗；耐用年限案例

某鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物，竣工于1997.7，經(jīng)濟耐用年限60年。2002.7補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為50年。2002.8評估，請計算成新率。已使用年限5年總使用年限5+50年成新率=50/55=91%（2）打分法（觀察法）

成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設(shè)備部分合計得分×B

不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五層0.750.120.130.550.150.3

六層七層以上0.80.10.1

成新率計算綜合法運用多種方法基礎(chǔ)上綜合確定成新率的方法。一般是使用年限法和觀察法的總和。另外，還可以綜合其它因素：1.建筑物的設(shè)計等級和設(shè)計部門的等級及設(shè)計水平。2.建筑物的設(shè)防烈度標準。3.建筑物的施工單位等級及實際施工水平。4.使用狀況和維修保養(yǎng)狀況。5.大修、裝飾情況。例題某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分80

分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)G＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％在實踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。對于一些平面布置不合時宜、設(shè)備落后、式樣過時的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當減價修正。

建筑物功能性貶值與經(jīng)濟性貶值功能性貶值1、建筑物用途和使用強度不合理。2、建筑物設(shè)計和結(jié)構(gòu)上的缺陷。3、建筑物裝修和附屬設(shè)備與其功能不協(xié)調(diào)。經(jīng)濟性貶值建筑物評估案例某綜合樓為六層磚混結(jié)構(gòu)綜合用房。該工程于2000年竣工并投入使用，該工程的建筑面積為8534平方米，根據(jù)專家評估，從竣工到投入使用，此樓的使用年限可達25年，2005年對此樓進行了評估，評估基準日是2005年12月31日，按照調(diào)整后的工程量，現(xiàn)行工程預(yù)算價格，費率計算出的定額直接費為4151497.07元，綜合間接費率為27%，遠征費率1.7%，勞?；鹫?%，施工利潤占6%，材料差價為47812﹒39元，稅金率為3﹒22%，定額管理費占0﹒18%，前期費用率和其他費用率為5﹒77%，資金成本按工程投入量年均勻投入考慮，建設(shè)期兩年，年利率5﹒94%，采用打分法，對建筑物打分，得出結(jié)構(gòu)部分得分83分，裝飾部分得分82，設(shè)備部分得分83分，成新率修正系數(shù)分別為0.55，0.15，0.3，其中打分法權(quán)重0.6，使用年限法權(quán)重0.4，請確定評估值。建筑物評估案例解析1、重置建安造價分類號費用名稱費率計費基礎(chǔ)費用金額(元)一定額直接費4151497.07二綜合間接費27%一1120904.21三遠征費1.7%一70575.45四勞?；?%一207574.45五施工利潤6%一六材料差價-47812﹒39七稅金3﹒22%一~六185208.89八定額管理費0﹒18%一~七10696.67九工程造價一~八5947724.57建筑物評估案例解析2.前期費用及其他費用=5947724.57×5﹒77%=343184元3.資金成本=(5947724.57+343184)×5﹒94%×2×1/2=373680元4.成新率:1)打分法:=83×0.55+82×0.15+83×0.3=83%2)使用年限法:=20/25=80%綜合成新率=83%×0.6+80%×0.4=82%5.評估值=(5947724.57+343184+373680)×82%=5464963元第五節(jié)

房地產(chǎn)評估的剩余法

一、基本思路和計算公式

二、適用范圍及注意事項

該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆遷的土地、未完工的房地產(chǎn)項目。運用該方法時需要注意：（1）正確選擇最佳開發(fā)形式（2）正確預(yù)期賣樓價（3）正確預(yù)期各項成本以及注意成本、費用與收益發(fā)生的時間，必要時需折現(xiàn)。

地價＝賣樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費－利息－稅費－利潤假設(shè)開發(fā)法的步驟1.弄清土地的情況。2.選擇最佳的開發(fā)利用方式。3.估計建設(shè)期。4.推測未來樓價。5.估算建筑費、專業(yè)費、利息、租售費用、稅費和開發(fā)商應(yīng)得的利潤。6.確定評估值[例]待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率≤50%，土地使用權(quán)年限為50年。試估算該宗地目前的價格。1、選用評估方法

該宗地為待建筑土地，適用剩余法進行評估，故確定采用剩余法進行評估。2、選擇和確定最佳開發(fā)方式

根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測，評估人員認為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。3、估算建設(shè)周期預(yù)計正常情況下該項目的建設(shè)周期為2年。4、預(yù)計售樓價經(jīng)分析預(yù)測，該開發(fā)項目完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預(yù)計