綿陽房地產(chǎn)市場(2014-3)

綿陽房地產(chǎn)市場分析報告2015年8月數(shù)字綿陽

建城歷史：2200年歷史

行政區(qū)劃：五區(qū)一市六縣

幅員面積：20249平方公里

城區(qū)面積：103平方公里

全市總?cè)丝冢?47萬

城區(qū)人口：110萬（含暫住人口）

全市生產(chǎn)總值：1189.1億元

全市財政總收入：172.1億元

城鎮(zhèn)職工人均可支配收入：23100元

說明：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止2013年12月31日

一、綿陽城市概況美譽綿陽

蜀道明珠/富樂之鄉(xiāng)

西部硅谷/李白故里

四川省第二大城市

中國科技城

全國衛(wèi)生城市

國家園林城市

國家環(huán)境保護模范城市

中國優(yōu)秀旅游城市

聯(lián)合國改善人居環(huán)境最佳范例城市

中國最佳宜居城市第三名

中國最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘兄?/p>

一、綿陽城市概況1、總體分布格局逐漸從城市中心向城市外圍擴展；

綿陽目前在建項目主要分布在園藝片區(qū)、石橋鋪片區(qū)、城南新區(qū)等主城區(qū)的二三圈層，體量上至少占到總體的60%以上，而且這些區(qū)域大多數(shù)都是20萬㎡以上的項目。二、綿陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析綿陽房地產(chǎn)市場板塊分布示意圖2、大盤項目越來越多

在目前在建項目中，規(guī)模超過20萬㎡的項目達20多個，CBD萬達廣場、三江國際麗城、樹高威尼斯、神州南都、城南一號等都是30萬㎡以上的大項目，規(guī)模最大的將近130萬㎡；這標志著綿陽已進入大盤時代，也折射出開發(fā)企業(yè)強大的資金實力和項目運作能力。

二、綿陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

3、高品質(zhì)項目越來越多：

綿陽目前的房地產(chǎn)開發(fā)，追求品質(zhì)的意識越來越強烈，項目總體規(guī)劃、外立面、景觀、戶型結(jié)構(gòu)、配套功能、科技含量、物業(yè)服務(wù)等都比以前有了極大提高；如CBD萬達廣場、三江國際麗城、華潤中央公園、樹高威尼斯等項目，都將項目品質(zhì)上升到一定的臺階，也得到了市場的高度認可。二、綿陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析4、年度成交量和高位相比已呈下降趨勢；

從2004-2013年的成交量分析，2008年、2009年、2010年三年連續(xù)大幅遞增，同時，價格也是連續(xù)上漲，市場形勢趨好。在2010年成交量達到325.4萬㎡的高位后，2011年、2012年均出現(xiàn)了負增長，這也是綿陽過去十年從沒有出現(xiàn)過的，2013年雖略有回升，但仍未達到2010年的高位。

二、綿陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析二、綿陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析5、成交價格穩(wěn)步上揚：

從2009年—2013年，綿陽城區(qū)住宅成交均價從3445元/㎡上漲到5539元/㎡，漲幅達160%;

二、綿陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析6、存量房源及待建項目體量龐大，市場競爭激烈

據(jù)不完全統(tǒng)計，綿陽市目前共有具備開發(fā)能力的開發(fā)商約150多家，目前在建項目約100余個，總面積約500萬平方米；可供開發(fā)的儲備土地約5000余畝，未來三年可開發(fā)商品房約1000萬平方米，平均每年的上市量會超過300萬平方米。二、綿陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)需求地理屬性原則決定了大多數(shù)人需求動機，在四川，形成了以成都為中心，附近縣市為基礎(chǔ)，輻射川南、川西、西藏、新疆、陜甘等省市區(qū)的成都置業(yè)居家圈，平均每年的的銷售量近千萬平方米；在川西北地區(qū)，形成了以綿陽為中心輻射廣元、遂寧、阿壩州相鄰周邊縣市的綿陽宜居城市置業(yè)居家圈；在雅安形成了三州地區(qū)及西藏地區(qū)的置業(yè)居家圈。三、綿陽房地產(chǎn)市場需求分析

做為四川第二大城市，又處在成渝綿經(jīng)濟帶上川西北橋頭堡的綿陽，自建市以來，經(jīng)過歷界政府的精心打造，中國科技城、全國衛(wèi)生城市、聯(lián)合國最佳人居城市、宜居城市…這些成就正支撐著綿陽城市發(fā)展的活力，正逐步成為影響川西北地區(qū)1000多萬人口的物流中心、信息中心、科技中心、教育中心，也吸引著越來越多的人口安居綿陽，百萬人口大城市的目標正在實現(xiàn)。三、綿陽房地產(chǎn)市場需求分析

綿陽目前城市人約106萬人（含流動人口），人均居住面積28平方米，擁有各類住宅性質(zhì)房屋3000多萬平方米，其中商品房面積將近2000萬平方米。城區(qū)內(nèi)90年代以前的住宅房屋保有量較少，主要集中在一環(huán)路北段、劍南市場、火車貨站、躍進路一帶，90年代中期修建的房改房主要集中在南河片區(qū)、市中心片區(qū)、劍南路、躍進路。90年代中后期，商品房、安居房開始面市；2002年后，綿陽商品房開發(fā)初具規(guī)模，每年平均以120-150萬平方米、約10000個家庭，3萬多城市人口的速度增長，截止2013年，共銷售商品房住宅約1928.14萬平米，平均每年約160萬平米的銷售量。1、綿陽城市人口房屋現(xiàn)狀：三、綿陽房地產(chǎn)市場需求分析

2、歷年來支撐綿陽房地產(chǎn)市場住宅需求的構(gòu)成：

（1）城區(qū)人口住房改善的住宅需求；

（2）新婚人口住宅需求；

（3）到綿陽參加工作的人口住宅需求；

（4）周邊縣市退休人口到綿定居的住宅需求；

（5）外地綿陽藉乃至川西北片區(qū)原藉回鄉(xiāng)定居的住宅需求；

（6）宜居城市吸引川西北片區(qū)來綿定居人口的住宅需求；

（7）綿陽教育產(chǎn)業(yè)帶動就讀家庭人口的住宅需求；

（8）城區(qū)及川西北片區(qū)富裕家庭投資收租的住宅需求；

（9）游資性投資需求；三、綿陽房地產(chǎn)市場需求分析

3、綿陽購房者心理及行為特征：

（1）購房趨于理性，貨比三家或更多

（2）看重開發(fā)商品牌

（3）投資客戶看重地段，自住客戶看重環(huán)境及小區(qū)規(guī)模

（4）對戶型及功能間設(shè)置的要求較高

（5）對房屋面積不盲目求大

（6）貪小便宜，喜歡有贈送面積

（7）80—90平米的兩居及90—120平米的三居戶型是市場需求主流

（8）從遮風(fēng)避雨的原始要求提升到體現(xiàn)品質(zhì)和品味的高度

（9）不會單純對比價格的高低，更注重房屋的性價比

三、綿陽房地產(chǎn)市場需求分析4、綿陽房地產(chǎn)市場住宅需求構(gòu)成的發(fā)展趨勢分析：

（1）剛性需求依然是市場需求主流；

第一、原有剛性需求的持續(xù)性消化，

第二、新的城市規(guī)劃帶來了新的剛性需求；

三、綿陽房地產(chǎn)市場需求分析

根據(jù)綿陽最新城市規(guī)劃，2020年綿陽中心城區(qū)人口將達到145萬，城市建設(shè)用地達到150萬平方公里；從這些數(shù)據(jù)可以看出未來3-5年是綿陽城市人口高速增長期，人口的快速增長，將會給很多行業(yè)帶來新的機遇，包括房地產(chǎn)行業(yè)。以目前綿陽城市人口110萬為基數(shù)，2020年達到145萬，平均每年遞增約5萬多人，按每個家庭平均3人計算，每年約新增16000戶家庭；按每戶家庭平均住房為80平米，每年將新增住房需求為130萬平米；其中部分新增人口是通過購買新房解決住房問題，直接帶動市場需求；部分新增人口只能租房或采取其他方式解決居住問題，這又會刺激房產(chǎn)市場投資者的積極性，從而間接帶動市場需求。三、綿陽房地產(chǎn)市場需求分析（3）改善性需求逐漸增加：

隨著城市人們家庭收入的提高，人們對居住的條件也有了更高的要求，面積太小、房間結(jié)構(gòu)布局不夠合理、小區(qū)環(huán)境較差、房屋外立面陳舊、老式多層沒有電梯、新增人口需要更多的房間等等，都是促使人們再次購買房屋的理由，隨著時間的推移，城區(qū)內(nèi)以前老式住宅的缺點會越來越突出，這部分的需求會逐漸增加。

（2）投資性需求急劇減少：

隨著國家調(diào)控政策的不斷發(fā)力，已將住宅的投資獲利空間不斷擠壓，更多的閑散資金在轉(zhuǎn)向?qū)で笃渌@利更高投資渠道。三、綿陽房地產(chǎn)市場需求分析（4）儲備型需求正在形成：

儲備型需求是一個新生的需求，主要城市中多數(shù)的中產(chǎn)階級，由于目前收入較豐且穩(wěn)定，在房價較為低迷的時候，在自己居住的小區(qū)里面或者附近、或者其他性價比較高的項目，購買一套或多套房屋，不會轉(zhuǎn)手獲利，也不會用于出租，僅是為將來子女成人后準備的獨立生活的房屋。

三、綿陽房地產(chǎn)市場需求分析四、綿陽房地產(chǎn)市場銷售狀況分析1、2009年-2013年綿陽城區(qū)商品房住宅成交量分析：從五年來的成交量分析，2010年達到325.4萬㎡的高位；2012年下滑至195.3萬㎡時。

這既反映出國家在2010年開始的調(diào)控政策效果明顯，同時也是市場趨弱或回歸理性的表現(xiàn)。2、2009年-2013年綿陽城區(qū)各區(qū)域商品房住宅成交量分析：四、綿陽房地產(chǎn)市場銷售狀況分析2、2009年-2013年綿陽城區(qū)各區(qū)域商品房住宅成交量分析：四、綿陽房地產(chǎn)市場銷售狀況分析

從五年來各區(qū)域成交量上分析，涪城區(qū)五年來成交量合計達462.9萬㎡，占城區(qū)五年總成交量的38%；經(jīng)開區(qū)最低，五年來成交量合計達98.1萬㎡，僅占城區(qū)四年總成交量的8%。2、2009年-2013年綿陽城區(qū)各區(qū)域商品房住宅成交量分析：四、綿陽房地產(chǎn)市場銷售狀況分析3、2009年-2013年綿陽城區(qū)商品房住宅成交均價分析：四、綿陽房地產(chǎn)市場銷售狀況分析

從總體成交均價分析，從2009年開始，每年價格穩(wěn)步上揚，在2011年成交量下跌的情況下，均價仍上漲19%。這既是市場看好的結(jié)果，同時也是因為綿陽房價本身在四川各地級城市中居于中下水平，還有一定的上漲空間。3、2009年-2013年綿陽城區(qū)商品房住宅成交均價分析：四、綿陽房地產(chǎn)市場銷售狀況分析4、2009年-2013年綿陽城區(qū)各區(qū)域商