中國工業(yè)倉儲(chǔ)用地發(fā)展現(xiàn)狀及工業(yè)用地發(fā)展展望

中國工業(yè)倉儲(chǔ)用地發(fā)展現(xiàn)狀及工業(yè)用地發(fā)展展望

一、倉儲(chǔ)用地分類

工業(yè)倉儲(chǔ)用地指工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，但不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其他用地類。不能簡(jiǎn)單理解為工業(yè)用地+倉儲(chǔ)用地，倉儲(chǔ)用地還可以分為一般性的倉儲(chǔ)用地和物流發(fā)展用地。

在城市規(guī)劃中，倉儲(chǔ)用地是城市用地組成部分之一，它與城市其他功能部分，如工業(yè)、對(duì)外交通、城市道路、生活居住等有著非常密切的聯(lián)系，是保障城市良性運(yùn)轉(zhuǎn)的物質(zhì)條件之一。

眾多的倉儲(chǔ)企業(yè)逐漸加大現(xiàn)代化改造的步伐。包括兩方面：其一，加大對(duì)倉庫的硬件投入。這包括庫房建設(shè)和改造、購置新型貨架、托盤、數(shù)碼自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)和分揀、加工、包裝等新型物流設(shè)備，大幅度提升現(xiàn)有倉儲(chǔ)自動(dòng)化水平和物流運(yùn)作效率，增加物流服務(wù)功能。其二，加大對(duì)倉庫的軟件投入，加強(qiáng)物流信息化建設(shè)。實(shí)現(xiàn)倉儲(chǔ)管理、商品銷售、開單結(jié)算、配送運(yùn)輸、信息查詢、客戶管理、貨物跟蹤查詢等功能，為客戶提供更為方便、可靠、快捷的物流服務(wù)。

(注：城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的需要，對(duì)某種具體用地所規(guī)定的用途。居住用地R、公共管理服務(wù)設(shè)施用地A、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地B、工業(yè)用地M、物流倉儲(chǔ)用地W、道路與交通設(shè)施用地S、公用設(shè)施用地U、綠地與廣場(chǎng)用地G。)

二、工業(yè)倉儲(chǔ)用地發(fā)展現(xiàn)狀分析

1、工業(yè)倉儲(chǔ)用地成交、出讓及未成交情況分析

2018年中國工業(yè)倉儲(chǔ)用地成交宗數(shù)、出讓宗數(shù)及未成交宗數(shù)分別為32246宗、40104宗、6082宗；2019年中國工業(yè)倉儲(chǔ)用地成交宗數(shù)、出讓宗數(shù)及未成交宗數(shù)分別為31583宗、44030宗、6049宗。

《2021-2027年中國工業(yè)用地行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略研究報(bào)告》顯示：2014-2019年，中國工業(yè)倉儲(chǔ)用地成交及出讓地面均價(jià)均呈增長趨勢(shì)，2018年中國工業(yè)倉儲(chǔ)用地成交地面均價(jià)287元/平方米，工業(yè)倉儲(chǔ)用地出讓地面均價(jià)277元/平方米；2019年中國工業(yè)倉儲(chǔ)用地成交地面均價(jià)302元/平方米，工業(yè)倉儲(chǔ)用地出讓地面均價(jià)299元/平方米。

2014-2016年期間，中國工業(yè)倉儲(chǔ)用地成交、出讓及未成交面積都呈下降趨勢(shì)，2017-2019年工業(yè)倉儲(chǔ)用地成交、出讓面積雙雙增長，2018年工業(yè)倉儲(chǔ)用地未成交面積回升，但2019年稍有所下降，2018年中國工業(yè)倉儲(chǔ)用地成交、出讓及未成交面積分別為122420.6萬平方米、155777.2萬平方米、26673.98萬平方米；2019年工業(yè)倉儲(chǔ)用地未成交面積回升，但2019年稍有所下降，2018年中國工業(yè)倉儲(chǔ)用地成交、出讓及未成交面積分別為134856.4萬平方米、164400.9萬平方米、25187.38萬平方米。

2014-2016年中國工業(yè)倉儲(chǔ)用地成交價(jià)款逐年下降，但2017-2019年中國工業(yè)倉儲(chǔ)用地成交價(jià)款卻逐年上升，2018年中國工業(yè)倉儲(chǔ)用地成交價(jià)款3508.88億元，比上年增加605.96億元，同比增長20.87%；2019年中國工業(yè)倉儲(chǔ)用地成交價(jià)款4075.84億元，比上年增加566.96億元，同比增長16.16%。

2、工業(yè)倉儲(chǔ)用地溢價(jià)率

2014-2016年，中國工業(yè)倉儲(chǔ)用地溢價(jià)率相對(duì)穩(wěn)定，2017年中國工業(yè)倉儲(chǔ)用地溢價(jià)率增長明顯，工業(yè)倉儲(chǔ)用地溢價(jià)率達(dá)到2.64%；2018年開始下降，工業(yè)倉儲(chǔ)用地溢價(jià)率2.45%；至2019年中國工業(yè)倉儲(chǔ)用地溢價(jià)率1.56%。

二、2020年工業(yè)用地發(fā)展展望

隨著我國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，工業(yè)用地總面積總體呈快速增加趨勢(shì)。2019年，工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩，工業(yè)用地供應(yīng)面積小幅增長，其中高耗能和高污染等產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)面積增幅較大。2020年，新型冠狀病毒全球大爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)面臨較2008年金融危機(jī)更加嚴(yán)重的衰退，因此，2020年，有新一輪“舊動(dòng)能”用地?cái)U(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，疫情防控期間多數(shù)企業(yè)經(jīng)營困難，企業(yè)利潤銳減，破產(chǎn)倒閉企業(yè)增加，將導(dǎo)致工業(yè)用地產(chǎn)出和利用效率的降低。目前，工業(yè)用地在城鎮(zhèn)建設(shè)用地中的比例過高，用地結(jié)構(gòu)調(diào)整未跟上產(chǎn)業(yè)調(diào)整步伐，高耗能和高污染等傳統(tǒng)行業(yè)占地面積大，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)供地占比相對(duì)較低；傳統(tǒng)工業(yè)制造業(yè)升級(jí)改造為先進(jìn)制造業(yè)又面臨著“工改工”收不